地產(chǎn)類信托融資主要模式

1、地產(chǎn)類信托融資主要模式地產(chǎn)類信托融資的主要模式、貸款型信托融資模式（一） 操作流程第一步，房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資方完成一致第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計與刊行獲得相關(guān)政府主管部門的審批；第三步，刊行信托憑據(jù) ；第四步，信托投資方將刊行信托憑據(jù)所召募的資本以信譽(yù)貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，信托公司回收資本。貸款型信托融資模式操作流程圖投資者（拜托人）（D信托資本44（4）信托利潤 及本金信托投資公司（受托人）（ 2）信托貸款（3）支付禾I息償還本金開發(fā)商（項(xiàng)目公司）財富抵押股權(quán)質(zhì)押一第三方擔(dān)保（二）特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司（項(xiàng)目）要求要求的風(fēng)險控制系統(tǒng)退出方式“四證”齊備自有資本金達(dá)到35%二級

2、以上開發(fā)資質(zhì)財富抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)）、股權(quán)質(zhì)押、第二方擔(dān)保、資償還貸款本金地產(chǎn)類信托融資主要模式項(xiàng)目盈余能力強(qiáng)金看守、受托支付、設(shè)置獨(dú)立賬戶融資本額融資限時融資成本視開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng) 目的資本需求及兩方 的談判結(jié)果，從幾千 萬到幾億不等以1-2年居多，也存在5年期甚至更長久限的信托計劃當(dāng)前在12% -20 %居多。優(yōu)勢：融資限時比較靈巧，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開 發(fā)成本。二、股權(quán)型信托融資模式這類方式是信托投資方在會合資本后，以增資的方式，向房地產(chǎn)公司注資，擁有房地產(chǎn)公司部分股權(quán)，房地產(chǎn)公司承諾一按限時內(nèi)以溢價方式將股權(quán)回購，這類方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。 這類方式發(fā)揮

3、了信托的特點(diǎn)，是銀行所不可以做的（由于銀行不可以進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。（一）操作流程第一步，信托投資方以刊行信托產(chǎn)品的方式從資本擁有人處獲 得資本。第二步，信托投資方以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資本。地產(chǎn)類信托融資主要模式第三步，信托投資方獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì) TOC o 1-5 h z 近似于優(yōu)先股，即關(guān)于公司的平時經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能擁有建議權(quán)、知情權(quán)、反對權(quán)等其余有限的權(quán)益）。第四步，信托投資方將其所擁有的股權(quán)拜托原有的股東管理，同時，與原股東或關(guān)系方（最好是關(guān)系方）簽訂股權(quán)回購協(xié)議。 為了保證 回購協(xié)議的執(zhí)行，兩方可能需要有一些擔(dān)保條件第五步，房地產(chǎn)公司營運(yùn)

4、開發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)系方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資本，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。股權(quán)型信托融資模式操作流程圖股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保（2）特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司（項(xiàng)目）要求要求風(fēng)險控制系統(tǒng)退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡 單清楚、項(xiàng)目盈余 能力強(qiáng)、已投入 30%以上的自有資 金、項(xiàng)目可不要求 四證。向（項(xiàng)目）公司委派股東和 財務(wù)經(jīng)理、土地抵押、股權(quán) 質(zhì)押、第三方擔(dān)保、回購承 諾溢價股權(quán)回購地產(chǎn)類信托融資主要模式融資本額融資限時融資成本視項(xiàng)目的資本需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，也存在5年期甚至更長久限的信托計劃以談判結(jié)果為定股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢該等股權(quán)性質(zhì)類 似于優(yōu)先股，對公 司的平時經(jīng)營、人

5、事安排 等沒有 決定權(quán)(可能啟建議 權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)察 權(quán)等)(1)可以增添房地產(chǎn)公司的 資本金，改良財富欠債率， 起到過橋融資的作用使房地 產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件 ;(2)其股權(quán)近似優(yōu)先股性 質(zhì)，只需求在階段時間內(nèi)取 得合理回報，其實(shí)不要求參加 項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商 分享最后利潤。一般均要求附帶回 購，在房地產(chǎn)公司 在會計辦理上仍視 為債權(quán)；如不附帶 回購則投資者會要 求浮動超額回報， 影響開發(fā)商利潤。上述模式可以增添房地產(chǎn)公司的資本金，信托公司的信托計劃召募的資本進(jìn)行股權(quán)融資近似于優(yōu)先股的見解，只需求在階段時間內(nèi)獲得一個合理回報，其實(shí)不要求與開發(fā)商分享最后利潤的成就， 這樣既 知足了充

6、分開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)控制權(quán)。三、混淆型信托融資模式(夾層融資型)債權(quán)和股權(quán)相聯(lián)合的混淆信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時也有自己方案設(shè)計靈巧、交易構(gòu)造復(fù)雜地產(chǎn)類信托融資主要模式的特點(diǎn)，經(jīng)過股權(quán)和債權(quán)和組合知足開發(fā)商對項(xiàng)目資本的需求對公司（項(xiàng)目）要求要求的風(fēng)險控制系統(tǒng)退出方式項(xiàng)目盈余遠(yuǎn)景優(yōu)秀，一般為大型公司開發(fā)項(xiàng)B向（項(xiàng)目）公司委派 董事、土地抵押、股 權(quán)質(zhì)押、第二方擔(dān)保 、資本證照看守、受 托支付綜合采納貸款償還及溢價股收購融資本額融資限時融資成本一般在5億以上以2-3年居多，股權(quán)投資限時也可以為 5年期甚至更長固定+浮動優(yōu)勢：（1）信托

7、可以在項(xiàng)目早期進(jìn)入，增添項(xiàng)目公司資本金，改良財富欠債機(jī)構(gòu)。（2）債權(quán)部分紅本固定，不入侵開發(fā)商利潤，且較易資本 化；股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即便有浮動利潤占比也較小劣勢：交易構(gòu)造比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財務(wù)和銷售進(jìn)行看守，同時會有對施工進(jìn)度、銷售額等核查的協(xié)議四、得益型信托融資模式（一）操作流程利用信托的財富全部權(quán)與得益權(quán)相分其余特點(diǎn)，開發(fā)商將其擁有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先得益權(quán)和劣后得益權(quán)，并拜托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其擁有的優(yōu)先得益權(quán)。信托公司刊行信托計劃召募資本購置優(yōu)先得益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先得益權(quán)未獲得足額地產(chǎn)類信托融資主要模式清賬，則信托公司有權(quán)辦理該房產(chǎn)補(bǔ)

8、足優(yōu)先得益權(quán)的利益，開發(fā)商所擁有的劣后得益權(quán)則滯后受償。得益型信托融資模式操作流程圖_溢價回購優(yōu)先得益權(quán)I投資者 (拜托人)(2)信托資本.(4)信托利潤及本金信托投資公司(受托人)I (1)信托財富.(3)優(yōu)先得益權(quán)收入開發(fā)商 (拜托人)(二)特點(diǎn)及優(yōu)勢對信托財富要求要求風(fēng)險控制系統(tǒng)退出方式(1)業(yè)已 建成，產(chǎn)權(quán)清楚 ,證件齊備；( 2)能產(chǎn)生堅(jiān)固 的現(xiàn)金流，如商 場、寫字樓、酒 店等租借型物(1)平時設(shè)置般受 益權(quán)和優(yōu)先得益權(quán)，分別由 開發(fā)商和投資者(信托計劃 )擁有；信托到期后如投資 者優(yōu)先得益權(quán)未獲得足額清 償，則信托公司有權(quán)辦理該 房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先得益權(quán)的利益開發(fā)商溢價回購得益權(quán)或追加認(rèn)購次級得益權(quán)地產(chǎn)類信托融資主要模式業(yè),開發(fā)商所擁有的劣后得益權(quán)則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔(dān)保3）物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押等融資本額融資限時融資成本視信托財富的評估價值，和租金收入等確立一般限時不超出3年，但可以經(jīng)過構(gòu)造設(shè)計