房地產類內部機構設置及定員辦法

1、PAGE PAGE 5房地產開發(fā)類公司內部機構設置及定員方案為規(guī)范公司房地產開發(fā)類公司的運營管理，科學定量企業(yè)經營戰(zhàn)略的人力資源需求，提供企業(yè)人力資源規(guī)劃的制定依據，平衡企業(yè)經營業(yè)績指標與員工需求量的關系，為公司房地產開發(fā)業(yè)務管理提供一種規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的人與事總量匹配管理模式，有效提升員工的人均效能，實現(xiàn)公司可持續(xù)和跨越式發(fā)展，特制定公司房地產開發(fā)類公司管理機構和定員方案。一、定員方案的指導思想（一）前瞻性。根據業(yè)務發(fā)展的需要，適當兼顧超前拓展業(yè)務安排定員。（二）機動性。定員管理按照固定+調節(jié)的方式，以滿足實際工作的需要。（三）高效性。機構設置和人員安排以實現(xiàn)精簡高效為目的。二、原則（

2、一）扁平化和最優(yōu)化。（二）統(tǒng)一、有序、精簡、高效。（三）規(guī)范化、標準化、專業(yè)化。三、機構設置（一）房地產公司機關部門設置1. 房地產公司機關部門設置機關設置1室11部，即黨群工作部、紀檢監(jiān)察部、辦公室、人力資源部、財務部、審計部、法律事務部、投資發(fā)展部、營銷管理部、運營管理部、造價合約部、產品研發(fā)部。2. 房地產公司機關部門職能 （1）黨群工作部：負責黨務、宣教、干部管理、工青婦團管理、計生等工作；（2）紀檢監(jiān)察部：負責公司的廉政建設工作，大宗材料采購、招投標等重大事項的監(jiān)督檢查工作；（3）辦公室：負責行政、文秘和后勤保障等工作；（4）人力資源部：負責人力資源管理與開發(fā)等工作；（5）財務部：負

3、責財務管理、稅務籌劃、資金安全等工作；（6）審計部：負責對公司內部經營活動進行財務、工程審計和制度審核、監(jiān)控，防范經營風險等工作；（7）法律事務部：負責運用法律手段維護公司合法權益和法律風險防范等工作；（8）投資發(fā)展部：負責制訂公司的中、長期發(fā)展規(guī)劃；負責項目投資、土地收儲和土地利用的具體規(guī)劃、實施計劃及具體推進等工作；（9）營銷管理部：負責公司項目的營銷策劃、招商管理、資產管理及物業(yè)管理等工作；（10）運營管理部：負責工程管理、計劃管理和流程體系建設等工作；（11）造價合約部：負責公司的成本管理體系建設、造價管理、招標采購等工作；（12）產品研發(fā)部：負責公司項目的設計管理，產品標準化，產品創(chuàng)

4、新等工作。（二）基層單位設置基層單位設置按照扁平化和最優(yōu)化管理原則，根據實際情況可選擇兩級管理或三級管理模式。1. 兩級管理模式房地產公司機關部門直接對項目公司進行管理，中間不設分級機構。兩級管理模式中，行政、財務、人力資源、規(guī)劃、設計、計劃管理、造價合約、成本管理、營銷等業(yè)務分別由公司機關對應的職能部門作為責任部門根據權責劃分進行管理。2.三級管理模式當同區(qū)域有項目公司2個時，或有合作項目時，可采用三級管理模式。（1）區(qū)域管理中心作為房地產公司的下屬非法人機構，負責相應片區(qū)項目的運營工作的統(tǒng)籌管理、協(xié)調政府關系及調配區(qū)域內資源。（2）合作項目管理中心作為房地產公司的下屬非法人機構，負責對合作

5、項目（非集團公司主導開發(fā)經營的項目）進行管理。（3）項目公司為房地產公司的三級管理機構（具備獨立法人資格），負責對項目進行開發(fā)運營管理。項目公司原則上設綜合部、財務部、營銷管理部、工程管理部、造價合約部五個部門；年均開發(fā)量10萬平方米時增設設計技術部；若項目特殊需要可增設開發(fā)部。綜合部：負責項目公司的行政、黨政工團、宣傳、人事、文秘和后勤保障等工作。財務部：統(tǒng)籌負責項目公司財務管理、會計核算、涉稅管理等工作。營銷管理部：負責開發(fā)項目的營銷、策劃管理等工作工程管理部：負責開發(fā)項目的工程管理、經營計劃和項目計劃的運營管理等工作。設計技術部：負責開發(fā)項目的設計管理等工作。造價合約部：負責開發(fā)項目的造

6、價管理、招標采購工作。開發(fā)部：負責協(xié)調、維護項目公司的公共關系；負責開發(fā)項目的報批報建等管理工作。規(guī)模較小、無特殊情況的公司可將開發(fā)部職能并入工程管理部。（三）機構設置圖具體機構設置參考圖如下：產品研發(fā)部運營管理部辦公室投資發(fā)展部黨群工作部法律事務部審計部財務部造價合約部營銷管理部房地產投資公司人力資源部紀檢監(jiān)察部合作項目管理中心區(qū)域項目管理中心合作項目管理小組項目公司綜合部財務部營銷管理部造價合約部工程管理部設計技術部開發(fā)部PAGE PAGE 19三、定員按標準核定人員，采取固定+調節(jié)的方式進行配置，各單位按不同管理模式對人員進行合理調配。（一）公司機關定員1.定員標準設1室11部，不允許超

7、過70人（不含公司領導班子成員）。定員可按照戰(zhàn)略規(guī)劃、管轄開發(fā)面積、業(yè)態(tài)類別、有效管理幅度等條件進行配置，根據項目及年開發(fā)面積增加進行動態(tài)管理。2.各崗位人員配備標準（1）產品研發(fā)類崗位：定員標準按8人/100萬平方米配置；（2）工程管理類崗位：定員標準按4人/100萬平方米配置；（3）運營管理類崗位：定員標準按3人/100萬平方米配置；（4）成本管理/招標采購類崗位：定員標準按14人/100萬平方米配置；（5）戰(zhàn)略規(guī)劃/項目拓展/投融資運作類崗位：定員標準按8人/100萬平方米配置；（6）營銷策劃/客戶服務類崗位：定員標準按8人/100萬平方米配置；（7）財務類崗位：定員標準按8人/100萬

8、平方米配置；（8）行政后勤類人員如審計、法律事務、人力資源、黨群、紀檢、行政后勤類崗位在機構范圍內和總人數(shù)范圍內控制，不允許超過生產人員的1/3。（二）下屬單位定員可根據業(yè)務發(fā)展選擇兩級或三級管理方式，但人員必須控制在核定標準內。1.人員配置條件（1）技術類人員配置以年均開發(fā)量確定；（2）營銷策劃類人員配置以銷售面積確定；（3）管理類人員配置以有效管理幅度、服務人數(shù)確定；（4）項目的物業(yè)類型不超過3種，毛坯房交樓；（5）如有特殊情況超出以上條件的配置標準，參照調節(jié)標準處理，并予以補充說明。2定員標準為保障開發(fā)期業(yè)務得以順暢高效運轉，此編制標準為基本編制；浮動編制由項目根據當年在建面積的滾動計劃

9、統(tǒng)籌安排。管理人員須嚴格按此編制標準進行配置，以勞務派遣等方式用工的特殊人才及工勤人員不在此范圍。固定定員標準按年開發(fā)面積總和10萬平方米配置，基本配置標準如下： = 1 * GB3 經營管理層：定員標準按3人/1項目配置； = 2 * GB3 行政后勤：定員標準按4人/1項目配置； = 3 * GB3 財務管理：定員標準按3人/10萬平方米配置，收款員按1人/1個售樓處配置； = 4 * GB3 設計技術：定員標準按3人/10萬平方米配置； = 5 * GB3 工程管理：定員標準按4人/10萬平方米配置； = 6 * GB3 報建配套：定員標準按1人/10萬平方米配置； = 7 * GB3

10、成本管理：定員標準按3人/10萬平方米配置； = 8 * GB3 招標采購：定員標準按1人/10萬平方米配置； = 9 * GB3 營銷策劃：定員標準按3人/10萬平方米（銷售面積）配置。（2）人員固定配置根據房地產開發(fā)階段進駐和撤場人員分別按房地產開發(fā)籌備期、籌建期、開發(fā)期、尾盤期四個階段分期進駐和撤場，設置部門6個，定編人數(shù)為25+N人（N為收款員人數(shù)）。各階段時點：籌備期指拿地前至公司成立前；籌建期指從公司成立后至首期開工前；開發(fā)期指：從開工至尾期竣工前；尾盤期指:項目基本銷售完畢且90%以上驗收完畢后至項目清算。 = 1 * GB3 經營管理層3人，設總經理1人，從籌備期至尾盤期進駐；

11、副總經理2人，根據項目復雜程度可增設1名主管開發(fā)報建的副總經理，從籌建期至尾盤期進駐；尾盤期（項目銷售完畢）副總經理可減至1人。 = 2 * GB3 綜合部：4人，部門負責人1人，從籌建期至尾盤期到崗；人力資源管理人員1人，從籌建期至尾盤期到崗；文秘1人，從開發(fā)期開始到崗；綜合管理人員1人，從籌備期開始到崗。 = 3 * GB3 財務部：3+N人，部門負責人1人，從籌建期至尾盤期到崗；會計（稅務/成本/費用/總帳）人員，從籌備期至尾盤期到崗，至少配置1人；出納1人，從籌備期至尾盤期到崗；收銀員N人，從開發(fā)期開始到崗，定員標準按1人/售樓處的比例配置，如增加售樓部，則每增加1個，則增設1人。 =

12、 4 * GB3 工程管理部：8人，部門負責人1人，從籌建期至尾盤期到崗；副經理可由水電或土建工程師兼，不占編制；土建工程類1人，從籌備期至開發(fā)期到崗；水電工程類1人，籌建期至開發(fā)期到崗；結構設計類1人，從開發(fā)期到崗；水電設計類1人，從籌建期至開發(fā)期到崗；報批報建1人，從籌建期至開發(fā)期到崗；資料員1人，從開發(fā)期至尾盤期到崗。 = 5 * GB3 造價合約部：最少配置4人；部門負責人1人，從籌建期至尾盤期到崗；土建預算類1人，從籌建期至開發(fā)期到崗；安裝預算類1人，從籌建期至開發(fā)期到崗；資料員1人，從開發(fā)期到崗。 = 6 * GB3 營銷管理部：最低配置3人；部門負責人（兼營銷策劃），1人，從籌備

13、期至開發(fā)期到崗；市場推廣類1人，從開發(fā)期崗；銷售客服類1人，從開發(fā)期至尾盤期到崗。（3）浮動增員標準年開發(fā)面積總和10萬平方米時，按不同業(yè)態(tài)增加機構和定員，具體如下： = 1 * GB3 開發(fā)期年均在建面積1020萬平方米增編標準A普通住宅共增設定員18人，具體如下：綜合部增設法律事務類1人；工程管理部增設6人，具體為土建工程類2人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類1人；造價合約部增設9人，具體為土建預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人、建筑設計類1人、結構設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類1人、室內設計類1人；營銷管理部增設2人，具體為

14、營銷策劃類1人、銷售客服類1人。B高端住宅共增設定員22人，具體如下：綜合部增設法律事務類1人；工程管理部增設9人，具體為土建工程類2人、水電工程類2人、暖通工程類1人、裝修工程類1人，景觀工程類1人，質量安全管理類1人，報批報建類1人；造價合約部增設4人，具體為土建預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類1人、結構設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類2人、室內設計類1人；營銷管理部增設2人，具體為營銷策劃類1人；銷售客服類1人。如有精裝工程管理部裝修工程類和設計技術部室內設計類可各再增設1人。C別墅共增設定員22人，具體如下：綜合部增

15、設法律事務類1人；工程管理部增設9人，具體為土建工程類2人、水電工程類2人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類1人、報批報建類1人；造價合約部增設4人，具體為土建預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類1人、結構設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類2人、室內設計類1人；營銷管理部增設2人，具體為營銷策劃類1人；銷售客服類1人。如有精裝工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人。D. 單體商業(yè)共增設定員28人，具體如下：綜合部增設法律事務類1人；工程管理部增設12人，具體為土

16、建工程類3人、水電工程類3人、暖通工程類2人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類1人、報批報建類1人；造價合約部增設5人，具體為土建預算類1人、安裝預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人；設計技術部增設7人，具體為建筑設計類1人、結構設計類1人、電氣設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類2人、室內設計類1人、；營銷管理部增設3人，具體為營銷策劃類1人、銷售客服類1人、招商類1人。如有精裝工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人；如有超高層，設計技術部結構設計類可再增設1人。E復合商業(yè)體共增設定員28人，具體如下：綜合部增設法

17、律事務類1人；工程管理部增設12人，具體為土建工程類3人、水電工程類3人、暖通工程類2人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類1人、報批報建類1人；造價合約部增設5人，具體為土建預算類1人、安裝預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人；設計技術部增設7人，具體為建筑設計類1人、結構設計類1人、電氣設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類2人、室內設計類1人；營銷管理部增設3人，具體為營銷策劃類1人、銷售客服類1人、招商類1人。如有精裝造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人；如有超高層，設計技術部結構設計類可再增設1人。F城市綜合體共增設定員30人，具

18、體如下：綜合部增設法律事務類1人；工程管理部增設13人，具體為土建工程類3人、水電工程類3人、暖通工程類2人、裝修工程類1人、景觀工程類2人、質量安全管理類1人、報批報建類1人；造價合約部增設5人，具體為土建預算類1人、安裝預算類1人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類1人；設計技術部增設7人，具體為建筑設計類1人、結構設計類1人、電氣設計類1人、暖通設計類1人、景觀設計類2人、室內設計類1人；如有精裝修，可增設1人。營銷管理部增設4人，具體為營銷策劃類2人；銷售客服類1人；招商類1人。如有精裝，工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人；如有超高層

19、，設計技術部結構設計類可再增設1人。 = 2 * GB3 開發(fā)期年均在建面積20萬平方米增編標準為（在開發(fā)期年均在建面積20萬平方米以上的人員配置基礎上增加編制）：A普通住宅共增設定員25人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設8人，具體為土建工程類每增加10萬平方米增設1人、水電工程類每增加10萬平方米增設1人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類2人、報批報建類每增加10萬平方米增設1人；造價合約部增設5人，具體為土建預算類 每增加15萬平方米增設1人、安裝預算類1人、景觀預算類1人、裝修

20、預算類1人、招標采購類每增加10萬平方米增設1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類每增加20萬平方米增設1人、結構設計類每增加30萬平方米增設1人、電氣設計類每增加35萬平方米增設1人、暖通設計類每增加62萬平方米增設1人、景觀設計類每增加50萬平方米增設1人、室內設計類每增加50萬平方米增設1人；營銷管理部增設3人，具體為營銷策劃類每增加10萬平方米增設2人、銷售客服類每增加10萬平方米增設1人。B高端住宅共增設定員27人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部增設每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設9人，具體為土建工程類每增加10萬平方米增設1人、

21、水電工程類每增加10萬平方米增設1人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類2人、質量安全管理類2人、報批報建類每增加10萬平方米增設1人；造價合約部增設6人，具體為土建預算類每增加15萬平方米增設1人、安裝預算類2人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類每增加10萬平方米增設1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類每增加20萬平方米增設1人、結構設計類每增加30萬平方米增設1人、電氣設計類每增加35萬平方米增設1人、暖通設計類每增加62萬平方米增設1人、景觀設計類每增加50萬平方米增設1人、室內設計類每增加50萬平方米增設1人；營銷管理部增設3人，具體為營銷策劃類每增加10萬平方

22、米增設2人、銷售客服類每增加10萬平方米增設1人。如有精裝，工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類可各再增設1人。C別墅共增設定員27人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設9人，具體為土建工程類每增加10萬平方米增設1人、水電工程類每增加10萬平方米增設1人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類2人、質量安全管理類2人、報批報建類每增加10萬平方米增設1人；造價合約部增設6人，具體為土建預算類每增加15萬平方米增設1人、安裝預算類2人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類每增加10萬平方米增設1人；設

23、計技術部增設6人，具體為建筑設計類每增加20萬平方米增設1人、結構設計類每增加30萬平方米增設1人、電氣設計類每增加35萬平方米增設1人、暖通設計類每增加25萬平方米增設1人、景觀設計類每增加25萬平方米增設1人、室內設計類每增加50萬平方米增設1人；營銷管理部增設3人，具體為營銷策劃類每增加10萬平方米增設2人、銷售客服類 每增加10萬平方米增設1人。如有精裝工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人。D單體商業(yè)共增設定員27人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設8人，具體為土建

24、工程類每增加10萬平方米增設1人、水電工程類每增加10萬平方米增設1人、暖通工程類1人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類2人、報批報建類每增加10萬平方米增設1人；造價合約部增設6人，具體為土建預算類每增加15萬平方米增設1人、安裝預算類2人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類每增加10萬平方米增設1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類每增加20萬平方米增設1人、結構設計類每增加30萬平方米增設1人、電氣設計類每增加20萬平方米增設1人、暖通設計類每增加25萬平方米增設1人、景觀設計類每增加50萬平方米增設1人、室內設計類每增加50萬平方米增設1人；營銷管理部增設4人

25、，具體為營銷策劃類每增加10萬平方米增設2人、銷售客服類每增加10萬平方米增設1人、招商類每增加10萬平方米增設2人。如有精裝工程管理部裝修工程類、造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人。E復合商業(yè)體共增設定員29人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設9人，具體為土建工程類每增加10萬平方米增設1人、水電工程類每增加10萬平方米增設1人、暖通工程類2人、裝修工程類1人、景觀工程類1人、質量安全管理類2人、報批報建類每增加10萬平方米增設1人；造價合約部增設6人，具體為土建預算類每增加15萬平方米增設

26、1人、安裝預算類2人、景觀預算類1人、裝修預算類1人、招標采購類每增加10萬平方米增設1人；設計技術部增設6人，具體為建筑設計類每增加20萬平方米增設1人、結構設計類每增加30萬平方米增設1人、電氣設計類每增加30萬平方米增設1人、暖通設計類每增加20萬平方米增設1人、景觀設計類每增加50萬平方米增設1人、室內設計類每增加50萬平方米增設1人；營銷管理部增設5人，具體為營銷策劃類每增加10萬平方米增設2人、銷售客服類每增加10萬平方米增設1人、招商類每增加10萬平方米增設2人。如有精裝造價合約部裝修預算類、設計技術部室內設計類可各再增設1人；如有超高層，設計技術部結構設計類可再增設1人。F城市綜合體共增設定員28人，具體如下：經營管理層增設副總經理1人；綜合部增設法律事務類1人；財務部每增加20萬平方米增設1人；工程管理部增設