重慶大渡口項(xiàng)目定位報(bào)1

1、重慶大渡口項(xiàng)目定位報(bào)告(二)六、土地市場(chǎng)分析1、土地市場(chǎng)反彈 成交增加重慶主城城區(qū)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)用地成成交量在在20008年觸觸底，至至到20009年年6月土地地市場(chǎng)開開始快速速反彈，成交量量迅速增增加。雖雖然在220099年第四四季度，受一系系列土地地調(diào)控政政策的影影響，成成交量略略有回落落，但土土地供應(yīng)應(yīng)量開始始增加，土地市市場(chǎng)相對(duì)對(duì)活躍。20099年主城城區(qū)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)用地成成交共1114宗宗，出讓讓土地面面積達(dá)7796.19萬(wàn)萬(wàn)平方米米，可建建建筑面面積達(dá)到到23662.003萬(wàn)平平方米，成交量量雖不及及20006年及及20007年，但成交交量同比比增幅達(dá)達(dá)到了1132.19%。20

2、044-20009年年重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交量單位位：萬(wàn)平平方米數(shù)據(jù)源：重市土土交中心心20099年各季季度重慶慶市主城城區(qū)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)土地成成交面積積單位：萬(wàn)平方方米數(shù)據(jù)源：重市土土交中心心2、土地地成交價(jià)價(jià)格創(chuàng)新新高20099年的土土地成交交量雖不不及20006年年和20007年年，但土土地成交交價(jià)格卻卻創(chuàng)歷年年來(lái)最高高。從220099年下半半年開始始，多宗宗土地的的拍賣屢屢屢出現(xiàn)現(xiàn)多家實(shí)實(shí)力開發(fā)發(fā)商竟拍拍的情況況，新“地王”頻現(xiàn)，重慶地地王的紀(jì)紀(jì)錄在一一年之內(nèi)內(nèi)就4次被刷刷新。20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交價(jià)格達(dá)達(dá)到4110億元元左右，每畝土土地的

3、成成交均價(jià)價(jià)約3444萬(wàn)元元，平均均的樓面面地價(jià)也也達(dá)到每每平方米米17338元，與20008年相相比，價(jià)價(jià)格分別別上漲了了73.98%和72.29%。20044-20009年年重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交金額（單位：億元）20044-20009年年重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)用地成成交均價(jià)價(jià)（單位位：萬(wàn)元元/畝）數(shù)據(jù)源：重市土土交中心心20044-20009年年重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地平均均樓面地地價(jià)（單單位：元元/平方米米）數(shù)據(jù)源：重市土土交中心心3、土地地集中度度于少數(shù)數(shù)大型房房企由于地價(jià)價(jià)高漲等等原因?qū)?dǎo)致拿地地成本越越來(lái)越高高，土地地市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)越越發(fā)成為為資本的的

4、競(jìng)爭(zhēng)，由此導(dǎo)導(dǎo)致20009年年重慶主主城區(qū)出出讓的土土地相對(duì)對(duì)集中，集中在在少數(shù)資資金雄厚厚的大型型地產(chǎn)商商手中。據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220099年僅保保利、萬(wàn)萬(wàn)科、龍龍湖、中中海九龍龍倉(cāng)、招招商地產(chǎn)產(chǎn)、華宇宇、金科科和南方方東銀這這8家地產(chǎn)產(chǎn)商在重重慶主城城區(qū)競(jìng)得得的土地地總面積積達(dá)到3377萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右，占全市市房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地的一一半左右右，競(jìng)地地總金額額達(dá)到2257億億元左右右，超過(guò)過(guò)全市總總額的一一半以上上。從全全年成交交金額最最高的十十宗土地地了，資資金充足足的房企企購(gòu)得的的這十宗宗土地總總面積達(dá)達(dá)到2777.55萬(wàn)平方方米，占占全市總總量的11/3。據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220099年僅

5、保保利、萬(wàn)萬(wàn)科、龍龍湖、中中海九龍龍倉(cāng)、招招商地產(chǎn)產(chǎn)、華宇宇、金科科和南方方東銀這這8家地產(chǎn)產(chǎn)商在重重慶主城城區(qū)競(jìng)得得的土地地總面積積達(dá)到3377萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右，占全市市房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地的一一半左右右，競(jìng)地地總金額額達(dá)到2257億億元左右右，超過(guò)過(guò)全市總總額的一一半以上上。從全全年成交交金額最最高的十十宗土地地了，資資金充足足的房企企購(gòu)得的的這十宗宗土地總總面積達(dá)達(dá)到2777.55萬(wàn)平方方米，占占全市總總量的11/3。4、熱點(diǎn)點(diǎn)組團(tuán)突突出20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)土地成成交的樓樓局基本本未變：“三北”區(qū)域比比例最高高，西部部區(qū)域土土地出讓讓逐年增增加。另另外，幾幾個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)組團(tuán)的的土地市市場(chǎng)

6、表示示突出。北區(qū)20009年年最熱的的組團(tuán)非非江北大大石壩組組團(tuán)和江江北城組組團(tuán)非屬屬，由于于主城最最大森林林公園鴻鴻恩寺公公園的建建設(shè)、朝朝天門大大橋通車車經(jīng)及江江北嘴金金融中心心建設(shè)的的開始，使這兩兩個(gè)組團(tuán)團(tuán)成為年年度最熱熱的組團(tuán)團(tuán)，包括括保利、中海、龍湖在在內(nèi)的大大開發(fā)商商均在這這兩個(gè)組組團(tuán)展開開激烈土土地爭(zhēng)奪奪戰(zhàn)，年年度地王王頻出于于這兩個(gè)個(gè)組團(tuán)。西區(qū)最熱熱的組團(tuán)團(tuán)是大學(xué)學(xué)城組團(tuán)團(tuán)，沙坪坪壩全年年共177宗的房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交有有11宗集集中在西西永大學(xué)學(xué)城，其其中龍湖湖以超過(guò)過(guò)10億元元拍得的的近9000畝土土地將持持續(xù)帶熱熱該區(qū)域域。南區(qū)的熱熱點(diǎn)組團(tuán)團(tuán)是南坪坪彈子石石組團(tuán)，由

7、于年年內(nèi)交通通的完善善和兩江江新區(qū)、CBDD等規(guī)劃劃熱點(diǎn)，吸引了了眾多實(shí)實(shí)力開發(fā)發(fā)企業(yè)，也催生生了20009年年底的最最后一宗宗地王。除此之外外，相對(duì)對(duì)較為成成熟的大大石楊組組團(tuán)在220099年也成成為龍湖湖、萬(wàn)科科、保利利、南方方東銀等等地產(chǎn)商商爭(zhēng)奪的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。20088年重慶慶市主城城各區(qū)房房地產(chǎn)相相關(guān)用地地成交情情況數(shù)據(jù)源：重市土土交中心心七、新政政對(duì)重慶慶市場(chǎng)的的影響1、重慶慶新政具具體內(nèi)容容一是構(gòu)建建多層次次住房供供應(yīng)體系系。第一一，加快快保障性性住房建建設(shè)，明明確20010年年完成主主城區(qū)危危舊房拆拆遷3662萬(wàn)平平方米，“城中中村”拆拆遷4220萬(wàn)平平方米，棚戶區(qū)區(qū)拆遷770

8、萬(wàn)平平方米，建成廉廉租住房房2200萬(wàn)平方方米，開開工建設(shè)設(shè)公共租租賃房5500萬(wàn)萬(wàn)平方米米。第二二，要求求普通商商品住房房及保障障性住房房供地比比例不低低于700%，涉涉及征用用農(nóng)民集集體土地地的，落落實(shí)農(nóng)用用地轉(zhuǎn)建建設(shè)用地地計(jì)劃和和占用耕耕地計(jì)劃劃指標(biāo)，加快征征用土地地進(jìn)程，及時(shí)向向社會(huì)公公布住房房用地年年度供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃，并督促促房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)加快快項(xiàng)目建建設(shè)和銷銷售。第第三，嚴(yán)嚴(yán)格控制制大套型型住房建建設(shè)用地地，嚴(yán)禁禁向別墅墅供地，并將高高檔住房房土地增增值稅預(yù)預(yù)征率上上調(diào)到22%。積積極引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)企企業(yè)將高高檔住房房項(xiàng)目調(diào)調(diào)整為普普通商品品住房項(xiàng)項(xiàng)目，逐逐步減少少大套型型高檔住住房上

9、市市量。二是實(shí)施施差別化化引導(dǎo)政政策。第第一，支支持保障障性住房房建設(shè)，保障性性住房項(xiàng)項(xiàng)目土地地可以實(shí)實(shí)行行政政劃撥，危舊房房拆遷和和“城中中村”改改造安置置房享受受相關(guān)契契稅和稅稅費(fèi)優(yōu)惠惠，試點(diǎn)點(diǎn)將住房房公積金金結(jié)余資資金用于于政府投投資的公公共租賃賃住房、列入保保障性住住房規(guī)劃劃的城市市棚戶區(qū)區(qū)改造項(xiàng)項(xiàng)目安置置用房和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房的建設(shè)設(shè)。第二二，鼓勵(lì)勵(lì)普通商商品住房房消費(fèi)，普通商商品住房房(含二二手住房房)交易易契稅按按1%征征收，住住房交易易手續(xù)費(fèi)費(fèi)減半收收取。對(duì)對(duì)在重慶慶市主城城區(qū)首次次購(gòu)買住住房并以以按揭方方式支付付，同時(shí)時(shí)在主城城區(qū)繳納納個(gè)人所所得稅的的購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人實(shí)實(shí)行財(cái)政

10、政補(bǔ)助。執(zhí)行購(gòu)購(gòu)房入戶戶和公積積金貸款款優(yōu)惠政政策。第第三，限限制高檔檔住房和和投機(jī)型型購(gòu)房消消費(fèi)，重重申嚴(yán)格格執(zhí)行國(guó)國(guó)家稅費(fèi)費(fèi)及信貸貸政策。個(gè)人購(gòu)購(gòu)買普通通商品住住房超過(guò)過(guò)5年(含5年年)轉(zhuǎn)讓讓的，免免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅；不不足5年年轉(zhuǎn)讓的的，按其其轉(zhuǎn)讓收收入減去去購(gòu)買原原價(jià)的差差額征收收營(yíng)業(yè)稅稅。個(gè)人人購(gòu)買高高檔住房房超過(guò)55年(含含5年)轉(zhuǎn)讓的的，按其其轉(zhuǎn)讓收收入減去去購(gòu)買原原價(jià)的差差額征收收營(yíng)業(yè)稅稅，不足足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入全額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。高高檔住房房交易契契稅按33%征收收。三是引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)合合理發(fā)展展。第一一，明確確政府引引導(dǎo)方向向，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求平衡衡、結(jié)

11、構(gòu)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定、秩秩序規(guī)范范。第二二，發(fā)揮揮政策引引導(dǎo)作用用，引導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)多多開發(fā)普普通商品品住房滿滿足大多多數(shù)居民民的消費(fèi)費(fèi)需求。引導(dǎo)房房地產(chǎn)企企業(yè)集約約節(jié)約用用地，多多利用地地下空間間，對(duì)居居住用房房地下配配套建設(shè)設(shè)的車庫(kù)庫(kù)和設(shè)備備用房，免交土土地出讓讓金和配配套費(fèi)。引導(dǎo)房房地產(chǎn)企企業(yè)參與與“森林林重慶”建設(shè)，搞好小小區(qū)綠化化，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為為小區(qū)綠綠化而購(gòu)購(gòu)買的林林木、苗苗圃不計(jì)計(jì)入綠化化施工企企業(yè)的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及及附加。四是強(qiáng)化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管。第第一，加加強(qiáng)土地地供應(yīng)管管理，保保障劃撥撥土地供供應(yīng)，規(guī)規(guī)范土地地招拍掛掛制度，合理確確定土地地供應(yīng)的的方式和和內(nèi)

12、容，建立健健全房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)誠(chéng)誠(chéng)信檔案案，限制制拖欠土土地價(jià)款款、違反反合同約約定的單單位和個(gè)個(gè)人參與與土地出出讓活動(dòng)動(dòng)，嚴(yán)厲厲查處違違法違規(guī)規(guī)用地和和囤地、炒地行行為，從從嚴(yán)控制制商品住住房項(xiàng)目目單宗土土地出讓讓面積。第二，整頓房房地產(chǎn)市市場(chǎng)秩序序，完善善商品房房預(yù)售管管理制度度，已取取得預(yù)售售許可的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，要要按照信信息公開開的原則則，在規(guī)規(guī)定時(shí)間間內(nèi)一次次性公開開全部房房源，嚴(yán)嚴(yán)格按照照申報(bào)價(jià)價(jià)格，明明碼標(biāo)價(jià)價(jià)對(duì)外銷銷售。明明確各職職能部門門在房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管中中的責(zé)任任。2、重慶慶版“國(guó)國(guó)十條”貸款購(gòu)買買首套自自住房（建筑面面積大于于90平平方米）的家庭庭，貸款款首

13、付款款比例不不得低于于30%；貸款款購(gòu)買第第二套住住房的首首付款比比例不得得低于550%，貸款利利率不低低于基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的1.11倍；對(duì)對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)買第三三套及以以上住房房的，貸貸款首付付款比例例和貸款款利率大大幅度提提高。3、新政政影響重慶樓市市在經(jīng)歷歷本次調(diào)調(diào)控后，在原來(lái)來(lái)價(jià)格基基礎(chǔ)上，并未出出現(xiàn)跌的的現(xiàn)象，再加上上房產(chǎn)稅稅擱置、重慶保保稅區(qū)正正式獲批批等有利利條件，重慶樓樓市即將將進(jìn)入黃黃金時(shí)代代！即地地產(chǎn)的重重慶時(shí)間間！房?jī)r(jià)價(jià)的抬升升也將是是必然的的。其一，新新政期間間受影響響明顯不不大，量量?jī)r(jià)均未未大幅度度下跌。新政實(shí)施施的一個(gè)個(gè)多內(nèi)，重慶范范圍內(nèi)雖雖然也出出現(xiàn)觀望望現(xiàn)象，但絲毫毫沒(méi)有

14、影影響其樓樓盤的價(jià)價(jià)格，因因?yàn)榧?xì)則則未出臺(tái)臺(tái)，大部部分開發(fā)發(fā)商也是是保持觀觀望。因因此并未未受太大大的沖擊擊。其二，重重慶新政政有如溫溫柔一刀刀，殺傷傷力不大大。和大多數(shù)數(shù)的城市市如北京京、上海海等地的的細(xì)則相相比，重重慶，33套房并并未停止止放貸。這對(duì)于于打擊投投資炒房房來(lái)說(shuō)，只是首首付提升升至500%而已已。而實(shí)實(shí)質(zhì)上這這批人，對(duì)于首首付的提提升是影影響不大大的。尤尤其以那那些溫州州財(cái)團(tuán)等等，采用用一次性性付款并并不受到到影響。而重慶慶的剛性性需求基基礎(chǔ)大，即使首首付多一一點(diǎn)，大大部分購(gòu)購(gòu)房者也也可以應(yīng)應(yīng)付。其三，重重慶正式式獲批保保稅區(qū)，重慶城城市價(jià)值值大大拉拉升。重慶正式式獲批保保稅區(qū)

15、，這對(duì)于于重慶來(lái)來(lái)說(shuō)是一一次歷史史性的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折。這這將是提提升重慶慶經(jīng)濟(jì)一一大歷史史性舉措措。重慶慶的城市市價(jià)值在在西部甚甚至全國(guó)國(guó)來(lái)說(shuō)都都將提升升一個(gè)臺(tái)臺(tái)階。國(guó)國(guó)家政策策強(qiáng)有力力的扶持持，將使使重慶綻綻放新一一輪的機(jī)機(jī)遇，外外來(lái)人口口的增加加，流動(dòng)動(dòng)人口的的拉大，重慶將將再次呈呈現(xiàn)其人人口紅利利所帶來(lái)來(lái)的效應(yīng)應(yīng)，這必必然帶動(dòng)動(dòng)城市地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展。其四，新新政調(diào)控控嚴(yán)厲城城市廣大大投資熱熱錢將襲襲重慶。值得一提提的是，重慶的的溫柔將將迎來(lái)投投資者的的新一輪輪角逐。其經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境的的良性發(fā)發(fā)展，許許多受調(diào)調(diào)整政策策過(guò)于嚴(yán)嚴(yán)厲的城城市，將將紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶慶這一新新興發(fā)展展區(qū)域，續(xù)寫輝輝煌。可可想而知知

16、，大量量熱錢的的進(jìn)駐，投資渠渠道的不不足，以以地產(chǎn)為為投資將將會(huì)迎來(lái)來(lái)新的機(jī)機(jī)遇。綜述：1、發(fā)展展歷程總總結(jié)從重慶整整體市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展來(lái)來(lái)看，220033年起商商品住宅宅已占整整個(gè)商品品房開發(fā)發(fā)的900%以上上。重慶慶近100年房地地產(chǎn)投資資總量持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，20009年年1-111月投投資總額額首次突突破10000億億。2、房產(chǎn)產(chǎn)供需總總結(jié)住宅產(chǎn)品品共給近10年年重慶主主城區(qū)商商品房施施工面積積保持穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)，年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率在220%左左右。220099年1-11月月期全市市商品房房施工面面積1119700.088萬(wàn)，同比增增長(zhǎng)122.3%;新開開工面積積占比呈呈現(xiàn)波動(dòng)動(dòng)下滑趨趨勢(shì)，從從20

17、005年以以后，該該值在330%附附近波動(dòng)動(dòng)，20007-20008年新新開工面面積在335000萬(wàn)；竣工占占比從220055年開始始，下滑滑趨勢(shì)明明顯，住住房建設(shè)設(shè)周期拉拉長(zhǎng)。20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)商品住住宅實(shí)際際供應(yīng)量量達(dá)10098萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右，供應(yīng)套套數(shù)111.500萬(wàn)套, 商品品住宅中中有100萬(wàn)套為為高層形形態(tài)，供供應(yīng)量8876萬(wàn)萬(wàn)，供供應(yīng)量880%，單套的的供應(yīng)面面積也增增加，220099年單套套高宅平平均建筑筑面積888； 主城城區(qū)商品品住宅實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)套數(shù)增增加了近近30000套，供應(yīng)量量增966萬(wàn)平方方米，增增9.558%。20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)商品住住宅供應(yīng)應(yīng)房

18、型仍仍然以兩兩房和三三房為主主，分別別供應(yīng)44.3萬(wàn)萬(wàn)和2.8萬(wàn)套套，占總總供應(yīng)量量41.4%和和26.8%。20099年南部部區(qū)域（南岸、巴南）供應(yīng)量量增加，占主城城區(qū)總供供應(yīng)量11/3。北部區(qū)區(qū)域（江江北、渝渝北和北北部新）供應(yīng)量量占到總總量的337%，近幾年年供應(yīng)量量首次未未超過(guò)440%。西部區(qū)區(qū)域（九九坡、大大渡口、沙坪壩壩和高新新）供應(yīng)應(yīng)量占總總量255%左右右，與220088年比比比例下降降6%左左右。住宅產(chǎn)品品需求20099年主城城區(qū)共成成交商品品房約226.221萬(wàn)套套，成交交面積達(dá)達(dá)24118萬(wàn)平平方米。從大區(qū)域域的成交交來(lái)看，北部區(qū)區(qū)域（江江北、渝渝北和北北部新區(qū)區(qū)）占到到

19、主城區(qū)區(qū)總銷售售量4成成以上，西部區(qū)區(qū)域（九九坡、大大渡口、沙坪壩壩和高新新區(qū)）成成交量占占主城區(qū)區(qū)總成交交3成以以上，成成交價(jià)格格和成交交量均出出現(xiàn)上漲漲的趨勢(shì)勢(shì)；20099年大渡渡口、九九龍坡、沙坪壩壩分別成成交588萬(wàn)、2800萬(wàn)、2744萬(wàn)，三區(qū)總總合計(jì)6612萬(wàn)萬(wàn)。成交價(jià)格格20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)商品房房總成交交額達(dá)110411.366億元，建筑面面積成交交價(jià)格達(dá)達(dá)43006元/平方米米，與220088年比增增長(zhǎng)了每每平方米米11222元，增幅達(dá)達(dá)35.24%，比220044年翻一一倍。拆遷狀況況九龍坡為為三大主主拆遷區(qū)區(qū)域之一一。人均住宅宅分析從各區(qū)需需求值看看，渝北北區(qū)、江江

20、北區(qū)、南岸區(qū)區(qū)已經(jīng)處處于高需需求狀態(tài)態(tài)，未來(lái)來(lái)預(yù)期將將所有調(diào)調(diào)整，其其它區(qū)域域需求壓壓力不高高，渝中中區(qū)該值值偏低，商品住住房供應(yīng)應(yīng)相對(duì)缺缺少。平均家庭庭人口數(shù)數(shù)逐年下下降，220088年為22.955個(gè)/戶戶，20008年年家庭年年購(gòu)買住住房為111.99/戶戶。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)家庭住住房購(gòu)買買力相對(duì)對(duì)較強(qiáng)，按1000平計(jì)計(jì)算，家家庭購(gòu)房房承受年年份在110年。3、土地地市場(chǎng)總總結(jié)20099年主城城區(qū)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)用地成成交共1114宗宗，出讓讓土地面面積達(dá)7796.19萬(wàn)萬(wàn)平方米米，可建建建筑面面積達(dá)到到23662.003萬(wàn)平平方米。20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)用用地成交交價(jià)格達(dá)達(dá)到411

21、0億元元左右，每畝土土地的成成交均價(jià)價(jià)約3444萬(wàn)元元，平均均的樓面面地價(jià)也也達(dá)到每每平方米米17338元。20099年重慶慶主城區(qū)區(qū)土地成成交的樓樓局基本本未變：“三北”區(qū)域比比例最高高，西部部區(qū)域土土地出讓讓逐年增增加。第四部分分 住宅宅各版塊塊簡(jiǎn)述一、分區(qū)區(qū)人口從戶籍人人口與常常住人口口量可看看出：渝渝中、江江北、沙沙坪壩、九龍坡坡、南岸岸、北碚碚區(qū)有一一定流動(dòng)動(dòng)型人口口；大渡渡口、渝渝北、巴巴南人口口常住人人口基本本上已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)為戶戶籍人口口；20088年大渡渡口、沙沙坪壩、九龍坡坡三區(qū)常常住人口口總和為為2166.9萬(wàn)萬(wàn)人；從圖中可可看出，近年渝渝北區(qū)、巴南區(qū)區(qū)外來(lái)常常住人口口增漲量量

22、較大，占總體體增量的的40%；渝中區(qū)和和北碚區(qū)區(qū)戶籍人人口數(shù)呈呈現(xiàn)減少少趨勢(shì)，渝中區(qū)區(qū)作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心區(qū)域，商業(yè)及及商務(wù)氛氛圍濃厚厚，流動(dòng)動(dòng)型人口口較多，巴南區(qū)區(qū)和大渡渡口區(qū)戶戶籍人口口增長(zhǎng)緩緩慢；南岸近年年住宅開開發(fā)量較較大，吸吸引外來(lái)來(lái)人口落落戶；巴南區(qū)由由于城市市社會(huì)環(huán)環(huán)境相對(duì)對(duì)落后，對(duì)外來(lái)來(lái)人口吸吸引力不不足；北部片區(qū)區(qū)由于城城市化進(jìn)進(jìn)程加快快及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的改善，成為外外來(lái)一般般群體的的居住之之所；北碚區(qū)和和大渡口口區(qū)城市市化力度度相對(duì)較較弱，戶戶籍人口口增量相相對(duì)緩慢慢；重慶家庭庭數(shù)量保保持1%的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)基本本為3口口之家，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定。二、分區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)目前九龍龍坡

23、、渝渝中經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)，大大渡口、北碚、巴南經(jīng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)較弱；從近年經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度來(lái)來(lái)看，渝渝北區(qū)最最快，年年均增速速為344%，近近年重慶慶大力向向北區(qū)區(qū)區(qū)域擴(kuò)張張，渝北北區(qū)得到到迅速發(fā)發(fā)展，大大渡口、九龍坡坡、南岸岸經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相對(duì)對(duì)較快；受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影響響，渝中中區(qū)發(fā)展展有所減減緩；從從圖中產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可看看出，渝渝中區(qū)三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重占占91%，商務(wù)務(wù)服務(wù)該該區(qū)主要要經(jīng)濟(jì)收收入；大渡口區(qū)區(qū)屬工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)型型，制造造業(yè)很發(fā)發(fā)達(dá)；江北、沙沙坪壩、九龍坡坡近年三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)，隨重重慶成為為西部經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，環(huán)境境優(yōu)良且且配套完完善的區(qū)區(qū)域?qū)⑾蛳蚍?wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型型；南岸、北北碚、渝渝北、

24、巴巴南將以以發(fā)展各各產(chǎn)業(yè)園園經(jīng)濟(jì)為為主。三、分區(qū)區(qū)住宅供供應(yīng)及銷銷售04-008年九九區(qū)商品品住宅竣竣工面積積累計(jì)為為52110萬(wàn)，累計(jì)計(jì)銷售面面積69970萬(wàn)萬(wàn)，總體體市場(chǎng)需需求量略略大于實(shí)實(shí)際竣工工面積，隨主城城區(qū)改造造及城市市擴(kuò)張，未來(lái)需需求將繼繼續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)；從上圖看看出，渝渝中、大大渡口、北碚區(qū)區(qū)住宅竣竣工面積積占比不不足總體體的5%，區(qū)域域住宅市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)份額較較少；江江北、南南岸、渝渝北住宅宅竣工面面積占比比在155%以上上，為重重慶近年年熱點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域域；從下圖可可看出，渝中、大渡口口、北碚碚區(qū)在供供應(yīng)較少少的情況況下，市市場(chǎng)需求求面積占占比亦較較少；江江北、沙沙坪壩、九龍坡坡、南

25、岸岸、渝北北為市場(chǎng)場(chǎng)需求的的主要區(qū)區(qū)域，其其中渝北北地區(qū)近近年銷售售面積占占總體的的25%，市場(chǎng)場(chǎng)份額最最高；從四條箭箭頭線可可看出，沙坪壩壩銷售占占比略超超過(guò)供應(yīng)應(yīng)占比，區(qū)域發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭較好；南岸區(qū)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)占比略略超過(guò)銷銷售占比比，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力相對(duì)對(duì)較強(qiáng)；渝北區(qū)區(qū)域銷售售占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供供應(yīng)占比比，區(qū)域域市場(chǎng)供供應(yīng)偏緊緊，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較弱弱；渝中區(qū)、大渡口口、北碚碚區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)處于萎萎縮期；江北地區(qū)區(qū)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展穩(wěn)定定；重慶目前前住宅開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域?yàn)闉榻薄⒂灞薄⒛习秴^(qū)區(qū)；發(fā)展展平穩(wěn)區(qū)區(qū)域有沙沙坪壩、九龍坡坡、巴南南；乏力力區(qū)域有有渝中、大渡口口、北碚碚。四，板塊塊分析渝中區(qū)板板塊分析析

26、市場(chǎng)特征征解放牌是是重慶市市中心商商務(wù)、商商貿(mào)區(qū)，住宅物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)較少，且多為為商住/公寓混混合型產(chǎn)產(chǎn)品，區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)、辦公公用房供供應(yīng)偏多多上半城板板塊是過(guò)過(guò)去幾年年渝中區(qū)區(qū)住宅物物業(yè)主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，集集中在大大坪長(zhǎng)江江路一線線，產(chǎn)品品多為中中高檔混混合住宅宅下半城板板塊是新新興居住住區(qū)域，目前多多為綜合合體項(xiàng)目目，未來(lái)來(lái)發(fā)展前前景看好好未來(lái)住宅宅用地供供應(yīng)極為為有限，區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)逐漸萎萎縮20044-20007年年渝中區(qū)區(qū)商品住住房需求求穩(wěn)定增增長(zhǎng)，受受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影響響，20008年年住宅銷銷售量下下滑較大大；20099年111月均價(jià)價(jià)為53327元元/平，區(qū)內(nèi)商商品住宅宅價(jià)格持持續(xù)

27、上漲漲，區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅供供應(yīng)量嚴(yán)嚴(yán)重不足足，凸顯顯住宅產(chǎn)產(chǎn)品的稀稀缺性，導(dǎo)致價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)上漲；區(qū)內(nèi)土地地資源稀稀缺，拆拆遷成本本很高，總體開開發(fā)成本本偏高，同時(shí)高高價(jià)格住住宅產(chǎn)品品購(gòu)買群群體數(shù)量量有限，市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性較較高，不不適合普普通住宅宅開發(fā)模模式。大渡口區(qū)區(qū)板塊分分析市場(chǎng)特征征區(qū)府-雙雙山板塊塊是目前前大渡口口區(qū)熱點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)區(qū)區(qū)域，近近年出讓讓住宅用用地規(guī)模模普遍較較大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)以大盤盤開發(fā)為為主近年新山山村板塊塊發(fā)展迅迅速，經(jīng)經(jīng)過(guò)近幾幾年舊城城改造，目前板板塊基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，交通配配套已經(jīng)經(jīng)完善，成為住住宅開發(fā)發(fā)的重要要版塊除上述板板塊外，區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它片片區(qū)項(xiàng)目目開發(fā)分分散；未來(lái)開發(fā)發(fā)將呈現(xiàn)

28、現(xiàn)區(qū)府-雙山板板塊和新新山村板板塊并行行發(fā)展的的格局。受整體市市場(chǎng)帶動(dòng)動(dòng)，20007年年大渡口口區(qū)商品品住房需需求迅速速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)危危機(jī)導(dǎo)致致20008年住住宅銷售售量下滑滑較大；20099年111月均價(jià)價(jià)為42236元元/平，區(qū)內(nèi)商商品住宅宅價(jià)格持持續(xù)上漲漲，輕軌軌2號(hào)線線的開通通大大提提高了該該改區(qū)域域與主城城區(qū)的交交通便捷捷度，區(qū)區(qū)域地塊塊價(jià)值得得到提高高，同時(shí)時(shí)擴(kuò)大了了改區(qū)域域的購(gòu)房房群體，但目前前區(qū)域住住房?jī)r(jià)格格相對(duì)合合理；大渡口區(qū)區(qū)是重慶慶老工業(yè)業(yè)基地，區(qū)內(nèi)以以鋼鐵行行業(yè)人員員，中小小企業(yè)管管理者及及企業(yè)主主位購(gòu)房房群體。江北區(qū)市場(chǎng)特征征江北區(qū)是是重慶商商務(wù)、商商貿(mào)居住住區(qū)，住住宅

29、物業(yè)業(yè)發(fā)展相相對(duì)成熟熟，多為為中高檔檔項(xiàng)目，隨沿江江景觀的的改善，高層，高檔住住宅項(xiàng)目目成為近近年開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)品觀音橋、五里店店是近年年供應(yīng)的的主要片片區(qū)，多多為中高高檔產(chǎn)品品；隨可可開發(fā)地地塊的減減少，石石馬河片片區(qū)有望望成為新新的開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)片片區(qū)近年區(qū)域域內(nèi)品牌牌開發(fā)商商有龍湖湖地產(chǎn)、招商地地產(chǎn)、國(guó)國(guó)美地產(chǎn)產(chǎn)等，項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已經(jīng)開開始轉(zhuǎn)向向品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)占占有率較較高，近近年累計(jì)計(jì)銷售量量占比為為14%，20008年年銷售住住宅面積積占比未未18%，呈現(xiàn)現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，從從曲線走走勢(shì)看出出，經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)對(duì)對(duì)該區(qū)域域項(xiàng)目打打擊較小小，區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品市市場(chǎng)吸引引力較高高，表明明重慶具具有景

30、觀觀資源的的產(chǎn)品極極具市場(chǎng)場(chǎng)歡迎；價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁，220099年111月價(jià)格格為47788元元/平，攀升到到近年最最高點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)供供需基本本平衡，市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)良好，未來(lái)有有望保持持該狀態(tài)態(tài)；區(qū)域消費(fèi)費(fèi)群體以以高檔居居住、商商務(wù)投資資類型為為主。沙坪壩區(qū)區(qū)市場(chǎng)特征征沙坪壩區(qū)區(qū)是重慶慶文化居居住區(qū)，以重慶慶大學(xué)為為代表的的高等學(xué)學(xué)府位于于區(qū)內(nèi)，近年開開發(fā)項(xiàng)目目多為中中高檔產(chǎn)產(chǎn)品，迎迎合區(qū)域域高知消消費(fèi)群體體東部濱江江板塊依依托景觀觀優(yōu)勢(shì)，為區(qū)內(nèi)內(nèi)開發(fā)較較早片區(qū)區(qū)，以供供應(yīng)高檔檔產(chǎn)品為為主，大大學(xué)城板板塊連帶帶楊公橋橋片區(qū)為為中等戶戶型產(chǎn)品品的主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域鳳天路板板塊為近近年區(qū)域域內(nèi)中

31、小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的主主要集中中區(qū)，多多為單體體高層物物業(yè)形態(tài)態(tài)。沙坪壩區(qū)區(qū)近年可可開發(fā)供供應(yīng)住宅宅土地呈呈現(xiàn)減少少趨勢(shì)，影響了了住宅開開發(fā)的進(jìn)進(jìn)度，近近年住宅宅竣工面面積呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)減減少態(tài)勢(shì)勢(shì)；市場(chǎng)需求求穩(wěn)定增增長(zhǎng)，市市場(chǎng)占有有率在110-115%之之間，價(jià)價(jià)格保持持平穩(wěn)，短期內(nèi)內(nèi)將維持持目前發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)，20009年年11月月均價(jià)為為40000元/平，價(jià)價(jià)格從99月份增增長(zhǎng)迅速速；區(qū)域內(nèi)供供需基本本平衡，市場(chǎng)需需求略緊緊；購(gòu)房群體體來(lái)自區(qū)區(qū)內(nèi)，主主要為區(qū)區(qū)域內(nèi)教教師、醫(yī)醫(yī)生、公公務(wù)員及及機(jī)構(gòu)管管理者。九龍坡區(qū)區(qū)市場(chǎng)特征征九龍坡區(qū)區(qū)是重慶慶市老工工業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)中中心居住住區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)住宅宅相對(duì)陳陳舊

32、，近近年區(qū)內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目多多為中檔檔高層產(chǎn)產(chǎn)品中部石橋橋鋪板塊塊近年舊舊城改造造力度較較大，建建設(shè)用地地容積率率較高，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品多為為小戶型型公寓；楊家坪坪-九濱濱路板塊塊依景觀觀資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，開開發(fā)中高高檔產(chǎn)品品新興板塊塊位于二二郎-九九龍工業(yè)業(yè)園片區(qū)區(qū)，該片片區(qū)依托托產(chǎn)業(yè)園園優(yōu)勢(shì)，面向園園區(qū)企業(yè)業(yè)人員開開發(fā)中檔檔產(chǎn)品；落戶園園區(qū)及合合資、合合作的世世界5000強(qiáng)企企業(yè)已有有沃爾瑪瑪、雅馬馬哈、五五十鈴、寶馬、奔馳等等5戶，世界知知名企業(yè)業(yè)有椿中中島、佳佳速、光光陽(yáng)等33戶企業(yè)業(yè)，國(guó)內(nèi)內(nèi)5000強(qiáng)有建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)、隆鑫鑫集團(tuán)、徐工集集團(tuán)、五五糧液普普什集團(tuán)團(tuán)、建工工集團(tuán)、慶鈴汽汽車等66戶近年市場(chǎng)場(chǎng)需

33、求增增長(zhǎng)加快快，主要要因?yàn)檩p輕軌2號(hào)號(hào)線對(duì)該該區(qū)域發(fā)發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)作用很很大，市市場(chǎng)占有有率在110%左左右，價(jià)價(jià)格保持持平穩(wěn)，目前市市場(chǎng)占有有率有下下降趨勢(shì)勢(shì)；20099年111月均價(jià)價(jià)為38831元元/平，價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定小幅幅增長(zhǎng)，在重慶慶九區(qū)中中位于中中間水平平，區(qū)內(nèi)內(nèi)多數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品需求求來(lái)自普普通居民民及企業(yè)業(yè)職工，價(jià)格承承受彈性性度較弱弱，導(dǎo)致致價(jià)格增增長(zhǎng)乏力力；隨東部沿沿江板塊塊可開發(fā)發(fā)土地的的減少，隨工業(yè)業(yè)園區(qū)的的發(fā)展，未來(lái)開開發(fā)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向九龍龍工業(yè)園園片區(qū)，該區(qū)域域?qū)⒂虚L(zhǎng)長(zhǎng)期充足足的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)潛潛力。南岸區(qū)市場(chǎng)特征征南岸區(qū)為為重慶市市傳統(tǒng)的的旅游、休閑、購(gòu)物、居住區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善，近年年住宅開開發(fā)多為為中高端端產(chǎn)品，特別是是沿江高高