深圳某地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、深圳20001-05地地塊立項(xiàng)項(xiàng)可行性性研究報(bào)報(bào)告目 錄錄TOC o h z HYPERLINK l _Toc69525077 1項(xiàng)目目總論 PAGEREF _Toc69525077 h 3 HYPERLINK l _Toc69525078 1.1項(xiàng)目背背景 PAGEREF _Toc69525078 h 3 HYPERLINK l _Toc69525079 1.1.1項(xiàng)目名名稱 PAGEREF _Toc69525079 h 3 HYPERLINK l _Toc69525080 1.1.2開(kāi)發(fā)公公司簡(jiǎn)介介 PAGEREF _Toc69525080 h 3 HYPERLINK l _Toc6952

2、5081 1.1.3承擔(dān)可可行性研研究公司司 PAGEREF _Toc69525081 h 3 HYPERLINK l _Toc69525082 1.1.4研究工工作依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc69525082 h 3 HYPERLINK l _Toc69525083 1.1.5項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)劃劃內(nèi)容 PAGEREF _Toc69525083 h 4 HYPERLINK l _Toc69525084 1.1.6項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)手續(xù)續(xù) PAGEREF _Toc69525084 h 4 HYPERLINK l _Toc69525085 1.2可行性性研究結(jié)結(jié)果 PAGEREF _Toc69525085

3、 h 5 HYPERLINK l _Toc69525086 1.2.1市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc69525086 h 5 HYPERLINK l _Toc69525087 1.2.2項(xiàng)目建建設(shè)進(jìn)度度 PAGEREF _Toc69525087 h 5 HYPERLINK l _Toc69525088 1.2.3投資估估算和資資金籌措措 PAGEREF _Toc69525088 h 5 HYPERLINK l _Toc69525089 1.2.4項(xiàng)目綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc69525089 h 7 HYPERLINK l _Toc69525090 2項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境和市

4、市場(chǎng)研究究 PAGEREF _Toc69525090 h 9 HYPERLINK l _Toc69525091 2.1市場(chǎng)宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc69525091 h 9 HYPERLINK l _Toc69525092 2.1.1全國(guó)投投資環(huán)境境 PAGEREF _Toc69525092 h 9 HYPERLINK l _Toc69525093 2.1.2深圳市市投資宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc69525093 h 11 HYPERLINK l _Toc69525094 2.1.3區(qū)域發(fā)發(fā)展及前前景預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc69525094 h 14 HYPER

5、LINK l _Toc69525095 2.1.4宏觀市市場(chǎng)與本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展借鑒鑒 PAGEREF _Toc69525095 h 14 HYPERLINK l _Toc69525096 2.2區(qū)域市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc69525096 h 15 HYPERLINK l _Toc69525097 2.2.1區(qū)域市市場(chǎng)界定定 PAGEREF _Toc69525097 h 15 HYPERLINK l _Toc69525098 2.2.2供給分分析 PAGEREF _Toc69525098 h 15 HYPERLINK l _Toc69525099 2.2.3需求分分析 PAGERE

6、F _Toc69525099 h 16 HYPERLINK l _Toc69525100 2.2.4競(jìng)爭(zhēng)分分析 PAGEREF _Toc69525100 h 16 HYPERLINK l _Toc69525101 2.2.5片區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析結(jié)論 PAGEREF _Toc69525101 h 17 HYPERLINK l _Toc69525102 3項(xiàng)目目分析與與評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc69525102 h 18 HYPERLINK l _Toc69525103 3.1地塊解解析 PAGEREF _Toc69525103 h 18 HYPERLINK l _Toc69525104

7、3.1.1項(xiàng)目地地理位置置 PAGEREF _Toc69525104 h 18 HYPERLINK l _Toc69525105 3.1.2地形、地勢(shì) PAGEREF _Toc69525105 h 18 HYPERLINK l _Toc69525106 3.1.3規(guī)劃限限制條件件 PAGEREF _Toc69525106 h 18 HYPERLINK l _Toc69525107 3.2項(xiàng)目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc69525107 h 19 HYPERLINK l _Toc69525108 3.3項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc69525108 h 19 HYPERLIN

8、K l _Toc69525109 4市場(chǎng)場(chǎng)定位及及項(xiàng)目評(píng)評(píng)估 PAGEREF _Toc69525109 h 20 HYPERLINK l _Toc69525110 4.1項(xiàng)目定定位 PAGEREF _Toc69525110 h 20 HYPERLINK l _Toc69525111 4.2方案建建議 PAGEREF _Toc69525111 h 21 HYPERLINK l _Toc69525112 5項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)進(jìn)度度安排 PAGEREF _Toc69525112 h 22 HYPERLINK l _Toc69525113 5.1有關(guān)工工程計(jì)劃劃說(shuō)明 PAGEREF _Toc695251

9、13 h 22 HYPERLINK l _Toc69525114 5.2施工橫橫道圖 PAGEREF _Toc69525114 h 22 HYPERLINK l _Toc69525115 6投資資估算與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc69525115 h 23 HYPERLINK l _Toc69525116 6.1項(xiàng)目總總投資估估算 PAGEREF _Toc69525116 h 23 HYPERLINK l _Toc69525117 6.2資金籌籌措 PAGEREF _Toc69525117 h 25 HYPERLINK l _Toc69525118 6.3投資使使用計(jì)劃劃 PAGER

10、EF _Toc69525118 h 25 HYPERLINK l _Toc69525119 7銷(xiāo)售售及經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入測(cè)測(cè)定 PAGEREF _Toc69525119 h 26 HYPERLINK l _Toc69525120 7.1物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入估算 PAGEREF _Toc69525120 h 26 HYPERLINK l _Toc69525121 7.2資金來(lái)來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用分析析 PAGEREF _Toc69525121 h 27 HYPERLINK l _Toc69525122 7.3銷(xiāo)售利利潤(rùn) PAGEREF _Toc69525122 h 27 HYPERLINK l _Toc695251

11、23 8財(cái)務(wù)務(wù)與敏感感性分析析 PAGEREF _Toc69525123 h 28 HYPERLINK l _Toc69525124 8.1項(xiàng)目盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc69525124 h 28 HYPERLINK l _Toc69525125 8.2項(xiàng)目不不確定性性分析 PAGEREF _Toc69525125 h 28 HYPERLINK l _Toc69525126 8.3社會(huì)效效益和影影響分析析 PAGEREF _Toc69525126 h 29 HYPERLINK l _Toc69525127 9可行行性研究究結(jié)論與與建議 PAGEREF _Toc69525127

12、h 30 HYPERLINK l _Toc69525128 9.1擬建項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)結(jié)論性意意見(jiàn) PAGEREF _Toc69525128 h 30 HYPERLINK l _Toc69525129 9.2項(xiàng)目主主要問(wèn)題題的解決決辦法和和建議 PAGEREF _Toc69525129 h 31 HYPERLINK l _Toc69525130 9.2.1項(xiàng)目的的主要問(wèn)問(wèn)題 PAGEREF _Toc69525130 h 31 HYPERLINK l _Toc69525131 9.2.2建議 PAGEREF _Toc69525131 h 31 HYPERLINK l _Toc69525132 9.3項(xiàng)

13、目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及防防范建議議 PAGEREF _Toc69525132 h 31 HYPERLINK l _Toc69525133 10附附表 PAGEREF _Toc69525133 h 32項(xiàng)目總論論項(xiàng)目背景景項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目名稱稱暫定為為“ ”。開(kāi)發(fā)公司司簡(jiǎn)介承擔(dān)可行行性研究究公司研究工作作依據(jù)（1）關(guān)于規(guī)規(guī)范深圳圳市房地地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)劃立立項(xiàng)可行行性研究究報(bào)告編編制的通通知（深圳市市發(fā)展計(jì)計(jì)劃局：深計(jì)200035590號(hào)號(hào)）（2）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法（建設(shè)部部：建標(biāo)標(biāo)200002055號(hào)）（3）建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法與參參數(shù)(國(guó)家計(jì)計(jì)委、建建設(shè)部：計(jì)投資資199935300號(hào)）

14、（4）關(guān)于印印發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)估方方法的通通知及及附件（中國(guó)國(guó)國(guó)際工程程咨詢公公司：咨咨經(jīng)119988111號(hào)）（5）深圳建建設(shè)工程程價(jià)格信信息（20003）（6）企企業(yè)提供供的相關(guān)關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容 根據(jù)委托托方提供供的深深圳建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、方案案設(shè)計(jì)等相關(guān)關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)如如下表：表1：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目名稱稱整個(gè)項(xiàng)目目地塊編號(hào)號(hào)20011補(bǔ)-005總用地面面積（mm2）4,48811.4建設(shè)用地地面積（m2）4,48811.4道路用地地面積（m2）0容積率2.222覆蓋率30%計(jì)容積率率面積（m2）99,6600其中：住住宅公寓寓（m22）92,2200

15、商商業(yè)（mm2）4,0000可出售住住宅（mm2）92,2200可出售商商業(yè)（mm2）4,0000建設(shè)配套套幼兒園330000 m22 ，居居委會(huì)1100mm2 ，水水電房和和管理房房3000m2總建筑面面積（mm2）99,6600項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)手續(xù)項(xiàng)目已取取得土地地使用權(quán)權(quán)項(xiàng)目已取取得土地地使用權(quán)權(quán)，并已已補(bǔ)交地地價(jià)款。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)合法性性手續(xù)表2：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)合法性性手續(xù)開(kāi)發(fā)條件件取得文件件證號(hào)企業(yè)法人人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照建筑業(yè)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書(shū)結(jié)論項(xiàng)目用地地的土土地使用用權(quán)出讓讓合同書(shū)書(shū)已簽簽訂，開(kāi)開(kāi)發(fā)、建建設(shè)手續(xù)續(xù)正在辦辦理。可行性研研究結(jié)果果 市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃劃于20004年年下半年

16、年動(dòng)工，在資金金及時(shí)到到位的情情況下，預(yù)計(jì)220066年三季季度竣工工，其開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)期為22年2個(gè)個(gè)月。投資估算算和資金金籌措投資估算算根據(jù)測(cè)算算，項(xiàng)目目的總投投資為443,2255.71萬(wàn)萬(wàn)元（含含地價(jià)），詳見(jiàn)見(jiàn)下表：表3：項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算表項(xiàng)目投資資的資金金來(lái)源包包括自有有資金、銀行融融資和銷(xiāo)銷(xiāo)售回款款。項(xiàng)目總投投資約443,2255.71萬(wàn)萬(wàn)元，經(jīng)經(jīng)測(cè)算需需投入資資金包括括自籌資資金、銀銀行融資資、銷(xiāo)售售收入，其中自自有資金金16,3188.922萬(wàn)元，銀行借借款8,0000.000萬(wàn)元，銷(xiāo)售收收入188,9336.79萬(wàn)萬(wàn)元。表4：項(xiàng)項(xiàng)目資金金來(lái)源表表注：自有有資金為為項(xiàng)目土土地

17、成本本(按深深圳市規(guī)規(guī)劃與國(guó)國(guó)土資源源局公告告的市場(chǎng)場(chǎng)地價(jià)測(cè)測(cè)算)。項(xiàng)目綜合合評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)設(shè)手續(xù)正正在辦理理之中 項(xiàng)目目屬房地地產(chǎn)住宅宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，符符合國(guó)家家城鎮(zhèn)住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策，并已已取得項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)后續(xù)資資金保證證項(xiàng)目建設(shè)設(shè)資金來(lái)來(lái)源于自自籌資金金、銀行行貸款和和銷(xiāo)售回回款。項(xiàng)目具有有良好的的社會(huì)效效益項(xiàng)目的建建設(shè)有利利于改善善區(qū)域環(huán)環(huán)境，改改善城市市功能，增加財(cái)財(cái)政稅收收，創(chuàng)作作就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。經(jīng)測(cè)算經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益良好經(jīng)測(cè)算主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)如下下表所示示：表5：項(xiàng)項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)注：上表表指標(biāo)按按住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售率為為95和商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售率率為10

18、00%的的情況下下預(yù)測(cè)的的經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)。綜上所述述，該項(xiàng)項(xiàng)目社會(huì)會(huì)效益和和經(jīng)濟(jì)效效益良好好，我司司認(rèn)為本本項(xiàng)目可可行。項(xiàng)目投資資環(huán)境和和市場(chǎng)研研究市場(chǎng)宏觀觀背景 全國(guó)國(guó)投資環(huán)環(huán)境20033年國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭良好20033年中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值11666944億元，比上年年增長(zhǎng)99.1%，人均均GDPP達(dá)到110900美元,首次突突破10000美美元大關(guān)關(guān)。是119977年以來(lái)來(lái)增長(zhǎng)最最快的年年份。規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值4110455億元，同比增增長(zhǎng)177%；全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資5551118億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)26.7%；社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額458842億億元，增增長(zhǎng)9.

19、1%；居民消消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)增增長(zhǎng)1.2%。中國(guó)加入入WTOO后，開(kāi)開(kāi)始融入入全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)一體體化大潮潮，經(jīng)貿(mào)貿(mào)合作將將進(jìn)一步步擴(kuò)展。20003年11-122月全國(guó)國(guó)進(jìn)出口口總值為為85112.11億美元元，同比比增長(zhǎng)337.11%，其其中：出出口43383.7億美美元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)34.6%；進(jìn)口441288.4億億美元，同比增增長(zhǎng)399.9%。隨著著中國(guó)融融入世界界經(jīng)濟(jì)大大潮，中中國(guó)將面面臨更加加激烈的的國(guó)際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。權(quán)威資料料顯示，從20001年年開(kāi)始居居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)已已顯示升升級(jí)勢(shì)頭頭，新一一輪以住住宅、汽汽車(chē)、通通訊等為為代表的的消費(fèi)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)升溫，拉動(dòng)了了我國(guó)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)和和投資的

20、的不斷發(fā)發(fā)展。220033年上半半年我國(guó)國(guó)商品房房銷(xiāo)售增增長(zhǎng)四成成以上，轎車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售增長(zhǎng)長(zhǎng)七成以以上。我我國(guó)社會(huì)會(huì)消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)正朝朝著發(fā)展展型、享享受型升升級(jí)，汽汽車(chē)、電電腦、高高檔電器器將加速速進(jìn)入家家庭，人人們對(duì)于于住房條條件改善善的需求求也將不不斷增長(zhǎng)長(zhǎng)。 我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)入重重化工業(yè)業(yè)階段，高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整加速，正迎來(lái)來(lái)一個(gè)新新的發(fā)展展起點(diǎn)。20003年重重工業(yè)增增長(zhǎng)明顯顯快于輕輕工業(yè)。全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)保持增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭20033年，我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展、城市市化進(jìn)程程加快、居民收收入水平平提高及及政府啟啟動(dòng)內(nèi)需需的政策策，都為為房地產(chǎn)產(chǎn)

21、業(yè)的發(fā)發(fā)展注入入了新的的動(dòng)力，在諸多多利好因因素的驅(qū)驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)繼繼續(xù)保持持在高位位運(yùn)行狀狀態(tài)。房地產(chǎn)投投資繼續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，但增幅幅會(huì)逐漸漸回落20044年房地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)將將明顯放放慢；房房地產(chǎn)企企業(yè)效益益降幅可可能較小小，但企企業(yè)間的的差異將將很大；產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整步伐加加快，新新興建材材和高科科技廣泛泛應(yīng)用；外資進(jìn)進(jìn)入加速速，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將加強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟，在海外外資金加加速進(jìn)入入的同時(shí)時(shí)，國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也也將會(huì)加加強(qiáng)聯(lián)盟盟，以適適應(yīng)發(fā)展展要求和和應(yīng)對(duì)來(lái)來(lái)自各方方面的挑挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域域分化明明顯，價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)溫和回回落有國(guó)家計(jì)計(jì)委經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究所所與北京京新華在在線聯(lián)合合推出的的中國(guó)國(guó)

22、行業(yè)景景氣分析析報(bào)告指出，20004年房房?jī)r(jià)將呈呈溫和回回落態(tài)勢(shì)勢(shì)，房地地產(chǎn)業(yè)今今明兩年年將進(jìn)入入回落盤(pán)盤(pán)整階段段；房改改以及相相關(guān)的政政策效應(yīng)應(yīng)經(jīng)過(guò)前前幾年的的相對(duì)充充分釋放放后，正正趨于明明顯遞減減；個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)繼繼續(xù)成為為市場(chǎng)主主流。因因區(qū)域發(fā)發(fā)展的不不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)呈現(xiàn)較較大的差差異性，高速發(fā)發(fā)展的中中西部地地區(qū)價(jià)格格將保持持增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，發(fā)發(fā)展成熟熟的東部部沿海地地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)則出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整回回落。品牌化將將成時(shí)尚尚，行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走走向深入入以品牌為為核心來(lái)來(lái)重組企企業(yè)和配配置資源源的重要要機(jī)制在在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)中初初露端倪倪，并出出現(xiàn)了一一批像萬(wàn)萬(wàn)科這樣樣營(yíng)造品品牌比較較成功的的企

23、業(yè)，受到市市場(chǎng)的追追捧。220044年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將秉承承品牌化化發(fā)展趨趨勢(shì)，個(gè)個(gè)性化、品牌化化繼續(xù)成成為時(shí)尚尚，成為為各個(gè)房房地產(chǎn)企企業(yè)在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中的的重要策策略。中國(guó)人民民銀行關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理的通知知（銀發(fā)發(fā)200031211號(hào)），其要點(diǎn)點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款管管理、引引導(dǎo)規(guī)范范貸款投投向；嚴(yán)格控制制土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸款款的發(fā)放放；規(guī)范建筑筑施工企企業(yè)流動(dòng)動(dòng)資金貸貸款用途途；加強(qiáng)個(gè)人人住房貸貸款管理理，重點(diǎn)點(diǎn)支持中中低收入入家庭購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住房房的需要要；強(qiáng)化個(gè)人人商業(yè)用用房貸款管理理；充分發(fā)揮揮利率杠杠桿對(duì)個(gè)個(gè)人住房房貸款需需求的調(diào)調(diào)節(jié)作用用；加強(qiáng)個(gè)人人住房公公積

24、金委委托貸款款業(yè)務(wù)的的管理。；切實(shí)加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)的管管理。國(guó)務(wù)院院關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展展的通知知（國(guó)國(guó)發(fā)220033188號(hào)），積極鼓鼓勵(lì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，充充分認(rèn)識(shí)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)健康康發(fā)展的的重要意意義；完善供應(yīng)應(yīng)政策，調(diào)整供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)（增加加普通商商品住房房供應(yīng)、控制高高檔商品品房建設(shè)設(shè)、加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適適用住房房的建設(shè)設(shè)和管理理等）；改革住房房制度，健全市市場(chǎng)體系系（搞活活住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、繼續(xù)續(xù)推進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)有公房房出售、規(guī)范發(fā)發(fā)展市場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)）；發(fā)展住房房信貸，強(qiáng)化管管理服務(wù)務(wù)（加大大住房公公積金歸歸集和貸貸款發(fā)放

25、放力度、完善個(gè)個(gè)人住房房貸款擔(dān)擔(dān)保機(jī)制制、加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)貸款監(jiān)監(jiān)管）；改進(jìn)規(guī)劃劃管理，調(diào)控土土地供應(yīng)應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管，整頓市市場(chǎng)秩序序。 深圳圳市投資資宏觀背背景深圳是一一座充滿滿活力的的外向型型海濱城城市，得得天獨(dú)厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)優(yōu)勢(shì)以及及智力優(yōu)優(yōu)勢(shì)使深深圳在短短短200多年的的時(shí)間，迅速發(fā)發(fā)展成為為中國(guó)綜綜合實(shí)力力最強(qiáng)的的特大城城市之一一，在世世界史上上成就了了經(jīng)濟(jì)快快速成長(zhǎng)長(zhǎng)的奇跡跡；同時(shí)時(shí)深圳也也是一座座不斷發(fā)發(fā)展、不不斷完善善中的城城市，深深圳中心心區(qū)、地地鐵1號(hào)號(hào)線、大大學(xué)城、 “99+2”高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶等等項(xiàng)目均均在快速速建設(shè)中中，預(yù)計(jì)計(jì)20004年中中心區(qū)六六大工程程及

26、地鐵鐵1號(hào)線線將陸續(xù)續(xù)投入使使用，220055年全面面啟動(dòng)建建設(shè)深港港西部跨跨海通道道，這些些重大舉舉措將進(jìn)進(jìn)一步美美化城市市形象，改善投投資環(huán)境境，使深深圳的綜綜合實(shí)力力更強(qiáng)，吸引力力更大。政策目標(biāo)標(biāo)：深圳市委委、市政政府明確確指出：深圳市市將圍繞繞建設(shè)國(guó)國(guó)際性城城市、現(xiàn)現(xiàn)代化中中心城市市的目標(biāo)標(biāo)定位，努力把把深圳建建設(shè)成為為高科技技城市、現(xiàn)代物物流樞紐紐城市、區(qū)域性性金融中中心城市市、美麗麗的海濱濱旅游城城市、高高品位的的文化和和生態(tài)城城市，爭(zhēng)爭(zhēng)取在220100年基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化。正式簽署署出臺(tái)的的深圳圳市近期期建設(shè)規(guī)規(guī)劃(220033-20005)指出出，到220055年，深深圳市年年

27、度國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值將達(dá)達(dá)30000億元元人民幣幣；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值占占GDPP比重大大于500%；總總?cè)丝?600萬(wàn)萬(wàn)6110萬(wàn)，20110年和和20220年規(guī)規(guī)劃人口口規(guī)模分分別控制制在7550萬(wàn)人人和9000萬(wàn)人人以內(nèi)。城市建建設(shè)用地地規(guī)?？乜刂茷?570平平方公里里；人均均居住面面積255平方米米；綠化化覆蓋率率48%；港口口吞吐量量1.22億噸；城市污污水處理理率600%。 規(guī)劃確定了了以下五五大目標(biāo)標(biāo)：1、區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展：深深化深港港合作關(guān)關(guān)系，重重點(diǎn)加強(qiáng)強(qiáng)跨境大大型基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)、口岸岸通關(guān)及及環(huán)境保保護(hù)等方方面的合合作；促促進(jìn)“珠珠三角”城市群群協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，增增強(qiáng)城市

28、市間的城城際快速速交通聯(lián)聯(lián)系，提提高大型型公共服服務(wù)設(shè)施施及市政政公用設(shè)設(shè)施的資資源共享享水平，推動(dòng)區(qū)區(qū)域內(nèi)生生態(tài)環(huán)境境保護(hù)的的合作。進(jìn)一步步提升深深圳在珠珠三角城城市群的的中心地地位。2、可持持續(xù)發(fā)展展：近期期建設(shè)用用地范圍圍5700平方公公里，基基本生態(tài)態(tài)用地控控制范圍圍11000平方方公里。建立六六類(lèi)生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全全市基本本生態(tài)體體系。3、城市市空間發(fā)發(fā)展：構(gòu)構(gòu)造一個(gè)個(gè)“中心心”、八八大組團(tuán)團(tuán)的組團(tuán)團(tuán)式網(wǎng)狀狀空間結(jié)結(jié)構(gòu)，推推進(jìn)特區(qū)區(qū)內(nèi)外城城市的一一體化發(fā)發(fā)展，提提升城市市整體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)質(zhì)量。4、支柱柱產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展：有有計(jì)劃、有重點(diǎn)點(diǎn)地建設(shè)設(shè)“92”高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工工業(yè)的集集群

29、化和和現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。完善六六大物流流園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施，重點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)前前海區(qū)域域性物流流中心的的建設(shè)。建設(shè)市市中心區(qū)區(qū)金融商商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)區(qū)(組團(tuán)團(tuán))級(jí)商商貿(mào)中心心的建設(shè)設(shè)，推動(dòng)動(dòng)?xùn)|部旅旅游資源源的保護(hù)護(hù)性開(kāi)發(fā)發(fā)。5、交通通運(yùn)輸發(fā)發(fā)展：初初步建立立以軌道道交通為為骨干、常規(guī)公公共交通通為主體體的新型型公共交交通服務(wù)務(wù)體系；調(diào)整和和完善高高速公路路網(wǎng)，有有效分離離過(guò)境交交通與城城市交通通；加快快快速路路系統(tǒng)的的建設(shè)；加強(qiáng)主主干道和和微循環(huán)環(huán)道路的的建設(shè)，完善城城市道路路系統(tǒng)的的網(wǎng)絡(luò)結(jié)結(jié)構(gòu)；重重點(diǎn)推動(dòng)動(dòng)城際鐵鐵路及站站場(chǎng)的建建設(shè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：表6：深深圳市主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1979

30、9年19999年20011年20022年20033年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）1.9661,4336.0031,9008.1152,2339.4412,8660.551工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值（億元）0.7112,1663.3393,2004.4473,5771.2265,0773.777地方預(yù)算算內(nèi)財(cái)政政（億元）0.177183.79265.65304.34進(jìn)出口總總額（億美元元）0.177504.28686.11872.311,1773.999出口總額額（億美元元）0.099282.08374.8465.57629.62社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（億元）1.133467.45609.26689.59801.7

31、7全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（億元）0.599569.59673.37747.15946.49實(shí)際利用用外資（億美元元）0.15527.55436.00349.00250.442金融機(jī)構(gòu)構(gòu)存款（億元）1.0112,5558.9994,0992.5574,9552.773人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（元）60635,889642,332346,0030職工年均均貨幣工工資（元）76920,771425,994128,0087年末常住住人口（萬(wàn)人）31.441405.13468.76504.25年末戶籍籍人口（萬(wàn)人）31.226383.4422.4422.4 交通地理理：深圳是連連接中國(guó)國(guó)和世界界大市場(chǎng)場(chǎng)的主

32、要要門(mén)戶，也是中中國(guó)內(nèi)地地特別是是華南地地區(qū)人流流、物流流和經(jīng)貿(mào)貿(mào)往來(lái)的的主要通通道。深深圳公路路、高速速公路、鐵路、高速鐵鐵路四通通八達(dá)，京廣、京九鐵鐵路大動(dòng)動(dòng)脈在深深圳交匯匯?，F(xiàn)有有8個(gè)港港口、112個(gè)貨貨運(yùn)碼頭頭。深圳圳是目前前中國(guó)內(nèi)內(nèi)陸唯一一擁有海海陸空口口岸的城城市。 區(qū)域域發(fā)展及及前景預(yù)預(yù)測(cè)地理位置置竹子林片片區(qū)位于于深圳市市福田中中心區(qū)西西側(cè)，在在廣義上上可定為為香蜜湖湖以西、華僑城城以東、深南路路以北、僑香路路以南這這個(gè)區(qū)域域?？傮w規(guī)劃劃中的竹竹子林及及預(yù)測(cè)根據(jù)深深圳市城城市總體體規(guī)劃（19996-220100）（送審稿稿）和深圳市市福田分分區(qū)規(guī)劃劃（19998-20110）（

33、送審審稿），其對(duì)本本片區(qū)的的功能定定位是：以組團(tuán)團(tuán)綠化隔隔離帶為為主，同同時(shí)合理理安排教教育、居居住及相相應(yīng)配套套設(shè)施的的綜合區(qū)區(qū)。該片區(qū)主主要是市市二建、 等等建筑公公司的后后勤基地地，分布布有廠房房、公寓寓、宿舍舍等，大大多比較較陳舊，生活配配套設(shè)施施較全但但檔次不不夠，片片區(qū)規(guī)劃劃使居住住氛圍、配套等等有一定定提高。 宏觀觀市場(chǎng)與與本項(xiàng)目目發(fā)展借借鑒中國(guó)人民民銀行新新近出臺(tái)臺(tái)的1221文件件通知指指出要嚴(yán)嚴(yán)格控制制房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理，給給部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商帶帶來(lái)資金金動(dòng)作上上的壓力力；國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)表關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)健康康發(fā)展的的通知，通知知明確指指出全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是健康發(fā)發(fā)展

34、，并并明確提提出“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱柱產(chǎn)業(yè)”。對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)是一一個(gè)重大大利好；深圳市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)已進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展階階段，供供需壓力力仍然較較大，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將十分分激烈；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體現(xiàn)為為產(chǎn)品、品牌的的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分與與產(chǎn)品附附加值亦亦提出更更高的要要求，這這對(duì)發(fā)展展商的開(kāi)開(kāi)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)來(lái)一定壓壓力。 區(qū)域域市場(chǎng)分分析 區(qū)域域市場(chǎng)界界定竹子林片片區(qū)位于于深圳市市福田中中心區(qū)西西側(cè)，在在廣義上上可定為為香蜜湖湖以西、華僑城城以東、深南路路以北、僑香路路以南這這個(gè)區(qū)域域。 供給給分析據(jù)調(diào)查，周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目一覽表表如下表表 表7：周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目一一覽表開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目

35、宗地位置置開(kāi)發(fā)規(guī)模模均價(jià)（元元/m22）風(fēng)臨左岸岸農(nóng)林路占地面積積：1550000.6mm2 建建筑面積積：5440000.933 m2容積率：3 綠綠化率：49%住宅樓樓樓高：118層/24層層 總戶數(shù)數(shù)：4224戶62000香荔綠洲洲紅荔西路路與香蜜蜜湖路交交匯處占地面積積：1550000 m22 建筑面面積：5525000 mm2容積率：3.55 綠綠化率：60%住宅樓樓樓高：177-199層 總套套數(shù)： 2000多套 80000俊安苑農(nóng)軒路占地面積積：1445000 m2 建筑筑面積：349900 m2容積率：2.44 綠化率率：355%78000翠?；▓@園二期蓮花西路路與農(nóng)園園路交匯

36、匯處占地面積積：2008822m2 建筑筑面積：900000mm2容積率：4.331 綠綠化率：50 %住宅樓樓樓高：31132層層 總總套數(shù)：5688套75000竹子林片片區(qū)早年年開(kāi)發(fā)的的商品房房項(xiàng)目較較少，主主要是市市二建、 公公司自身身的住宅宅項(xiàng)目，竹子林林靠近香香蜜湖的的邊緣地地帶由于于有香蜜蜜湖這個(gè)個(gè)絕無(wú)僅僅有的市市內(nèi)天然然資源，樓盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)非常常火爆，如深圳圳的頂級(jí)級(jí)樓盤(pán)東東海花園園、亞洲洲唯一的的“金塊獎(jiǎng)獎(jiǎng)”得主香香榭里花花園、翠翠海花園園、俊安安苑等，這些樓樓盤(pán)構(gòu)成成了一道道豪宅風(fēng)風(fēng)景線，極大的的提升了了片區(qū)的的形象，促進(jìn)了了片區(qū)的的樓市發(fā)發(fā)展，帶帶動(dòng)了整整個(gè)片區(qū)區(qū)甚至整整個(gè)深圳

37、圳市樓市市的發(fā)展展。竹子子林片區(qū)區(qū)的樓盤(pán)盤(pán)主要有有采曦庭庭、鑫竹竹苑等低低價(jià)位樓樓盤(pán)滿足足片區(qū)的的需求。隨著世世貿(mào)中心心的落成成，成為為片區(qū)的的標(biāo)志性性物業(yè)，以及喜喜年中心心、中國(guó)國(guó)有色大大廈的即即將落成成、泰然然金谷的的醞釀開(kāi)開(kāi)發(fā)，新新的世貿(mào)貿(mào)商圈正正在逐漸漸形成，這將為為片區(qū)帶帶來(lái)巨大大的商機(jī)機(jī)，也必必將極大大的帶動(dòng)動(dòng)片區(qū)房房地產(chǎn)的的發(fā)展。未來(lái)幾幾年內(nèi)，片區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)將有一一定的上上漲空間間。 需求求分析區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析據(jù)我司市市場(chǎng)調(diào)研研部在竹竹子林、車(chē)公廟廟一帶的的定點(diǎn)定定量問(wèn)卷卷調(diào)查顯顯示，880%的的人打算算購(gòu)置新新房，而而購(gòu)房的的人大多多為自住住，計(jì)劃劃最近購(gòu)購(gòu)房的人人占47

38、7%，一一年后購(gòu)購(gòu)房的人人占177%，市市場(chǎng)的潛潛在需求求比較旺旺盛。在在位置選選擇上，福田區(qū)區(qū)是首選選，中意意小高層層的人最最多。在在戶型選選擇上，選擇兩兩房、三三房的最最多，其其次為一一房、四四房。購(gòu)購(gòu)房者家家庭年收收入一般般在122萬(wàn)元以以上，以以兩人世世界、三三口之家家的比例例較大，最希望望的生活活配套設(shè)設(shè)施依次次為：超超市、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院。片區(qū)的主主流置業(yè)業(yè)群體為為都市年年輕白領(lǐng)領(lǐng)，本地地二次置置業(yè)換房房者、私私企小老老板，追追求舒適適便捷，注重教教育、配配套、關(guān)關(guān)注環(huán)境境、品質(zhì)質(zhì)與生活活配套，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力、物業(yè)業(yè)管理有有相當(dāng)要要求。年年齡介于于2838歲歲之間，付款方方式以按按

39、揭為主主，月供供多選擇擇在15500元元25000元之之間。這部分置置業(yè)者對(duì)對(duì)樓盤(pán)因因素的關(guān)關(guān)注度從從高到低低依次為為：位置置、價(jià)格格、環(huán)境境、戶型型、配套套、交通通、質(zhì)量量、發(fā)展展商信譽(yù)譽(yù)、物業(yè)業(yè)管理、智能化化。位置置依然是是影響購(gòu)購(gòu)房的主主要因素素，尤其其是首次次置業(yè)的的年輕業(yè)業(yè)主，暫暫未購(gòu)置置私家車(chē)車(chē)，對(duì)位位置與相相應(yīng)的交交通狀況況要求較較高。同同時(shí)也有有相當(dāng)一一部分置置業(yè)者對(duì)對(duì)小區(qū)周周邊的環(huán)環(huán)境及小小區(qū)的環(huán)環(huán)境非常常重視，甚至將將其排在在首位。置業(yè)者對(duì)對(duì)于戶型型結(jié)構(gòu)、廳室布布局的設(shè)設(shè)計(jì)非常常重視，喜歡方方正、客客廳寬大大、明亮亮、功能能分區(qū)明明確合理理的布局局設(shè)計(jì)。置業(yè)者者最擔(dān)心心的問(wèn)

40、題題是：樓樓盤(pán)爛尾尾、面積積縮水、房產(chǎn)證證以及工工程質(zhì)量量問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析區(qū)內(nèi)近二二至三年年內(nèi)，住住宅及商商業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量較小，主要來(lái)來(lái)源開(kāi)發(fā)發(fā)商的存存量土地地，區(qū)內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較小小。 片區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析結(jié)論通過(guò)上述述20003年的的總體情情況以及及各物業(yè)業(yè)的調(diào)查查情況，可得出出以下結(jié)結(jié)論及市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)：1、20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展應(yīng)進(jìn)進(jìn)入緩沖沖期，22000020002年年上半年年是高速速增長(zhǎng)期期，20002年年下半年年已略顯顯疲態(tài)。盡管房房地產(chǎn)已已經(jīng)供大大于求，但由于于特區(qū)內(nèi)內(nèi)的土地地資源已已呈稀缺缺狀態(tài)，這將在在一定程程度上緩緩解供求求不平衡衡； 2、如果果20004

41、年撤撤二線關(guān)關(guān)口成為為事實(shí)，關(guān)外房房地產(chǎn)將將會(huì)得到到極大的的發(fā)展，尤其是是梅林關(guān)關(guān)和寶安安關(guān)，這這將對(duì)關(guān)關(guān)內(nèi)物業(yè)業(yè)產(chǎn)生一一定的沖沖擊。但但由于交交通問(wèn)題題短時(shí)間間內(nèi)還無(wú)無(wú)法解決決，關(guān)外外的整體體環(huán)境及及配套與與關(guān)內(nèi)比比還有不不小差距距，因此此沖擊尚尚需一段段時(shí)間；3、主體體依然是是新移民民，未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)，深圳圳的購(gòu)房房主體依依然是首首次置業(yè)業(yè)的新移移民，而而非二、三次主主力置業(yè)業(yè)群；4、中小小戶型依依然是主主流，深深圳是個(gè)個(gè)很純粹粹的移民民城市，所以對(duì)對(duì)于移民民而言，面積6601000m2之間的中中小戶型型依然是是“大眾情情人”。5、城市市中心、重心將將全面西西移，以以中心區(qū)區(qū)為首的的，包括

42、括香蜜湖湖、車(chē)公公廟、竹竹子林、華僑城城、前海海、后海海等各小小片區(qū)將將成為未未來(lái)幾年年深圳房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的主主力市場(chǎng)場(chǎng)。6、竹子子林片區(qū)區(qū)毗鄰香香蜜湖、華僑城城，南有有強(qiáng)大的的正蓬勃勃發(fā)展的的世貿(mào)商商圈的支支持，位位置承東東啟西，交通便便利并擁?yè)碛幸欢ǘǖ木坝^觀資源，東?；ɑ▓@、香香謝里花花園等豪豪宅開(kāi)發(fā)發(fā)極大的的提升了了片區(qū)的的形象，促進(jìn)了了片區(qū)的的配套成成熟，為為新樓盤(pán)盤(pán)的開(kāi)發(fā)發(fā)奠定了了較好的的基礎(chǔ)。與香蜜湖湖片區(qū)、華僑城城片區(qū)相相比，竹竹子林片片區(qū)的自自身形象象還較差差，配套套設(shè)施、生活氛氛圍及環(huán)環(huán)境都較較差，本本片區(qū)更更適合開(kāi)開(kāi)發(fā)面向向中青年年白領(lǐng)精精英一族族的首次次置業(yè)樓樓盤(pán)。項(xiàng)目

43、分析析與評(píng)價(jià)價(jià)地塊解析析項(xiàng)目地理理位置項(xiàng)目位于于福田區(qū)區(qū)農(nóng)林路路西。地地塊編號(hào)號(hào)20001補(bǔ)05。東向?yàn)闉?公公司自有有宿舍樓樓及住宅宅，西向向?yàn)榻I(yè)業(yè)集團(tuán)宿宿舍樓及及住宅，南臨建建三路、建業(yè)集集團(tuán)辦公公樓，北北向?yàn)椤帮L(fēng)臨左左岸”。地形、地地勢(shì)地塊形狀狀呈四邊邊形（梯梯形），場(chǎng)地內(nèi)內(nèi)已平整整，地勢(shì)勢(shì)平坦。規(guī)劃限制制條件宗地內(nèi)包包含幼兒兒園獨(dú)立立用地331999平方米米，集中中綠地225866平方米米，社會(huì)會(huì)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)12881平方方米。建筑退紅紅線要求求：ABB12米米（含小小區(qū)路），BCC10.5米（含小區(qū)區(qū)路一半半路幅路路6.55米），CD99米，DDE 66米，EEF366米（含含紅荔西西

44、路一半半路幅330米），F(xiàn)AA14米米（含小小區(qū)路一一半路幅幅6.55米）。建筑高度度或?qū)訑?shù)數(shù)65米米。項(xiàng)目SWWOT分分析表8：項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析S（STTRENNGTHH優(yōu)勢(shì)）W（WEEAKNNESSS劣勢(shì)）1）交通通較為方方便，；2）投資資前景看看好；3）項(xiàng)目目規(guī)模較較大；4）靠近近地鐵出出口；5）當(dāng)?shù)氐厝说木泳幼∏榻Y(jié)結(jié)；6）具備備一定景景觀資源源；7）客戶戶資源較較多8）容積積率適中中。1）片區(qū)區(qū)內(nèi)人流流密度大大，人員員較雜；2）靠近近農(nóng)林路路，有噪噪音污染染；3）西面面被民房房及工業(yè)業(yè)宿舍包包圍4）北面面安托山山景被風(fēng)風(fēng)臨左岸岸遮擋，空間不不開(kāi)揚(yáng)，采光、通風(fēng)受受影響；5）樓盤(pán)盤(pán)周

45、圍沒(méi)沒(méi)有商圈圈，無(wú)商商業(yè)氛圍圍；6）配套套相對(duì)較較弱7）居家家氛圍尚尚未完全全形成。O（OPPPORRTUNNITYY機(jī)會(huì)）T（THHREAAT威脅脅）1）房改改政策影影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)；2）價(jià)格格定位走走中檔策策略，能能吸引更更廣層面面的客戶戶群；3）準(zhǔn)確確的定位位、有效效的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略可可降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1）南山山、福田田在售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)業(yè)較多，分流有有效客戶戶；2）房地地產(chǎn)總體體市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)本項(xiàng)目屬屬于竹子子林片區(qū)區(qū)，片區(qū)區(qū)的環(huán)境境及形象象較差，人文環(huán)環(huán)境及自自然環(huán)境境均較差差，但同同時(shí)，本本片區(qū)介介于香蜜蜜湖片區(qū)區(qū)和華僑僑城片區(qū)區(qū)之間，片區(qū)北北面為安安托山及及占地115萬(wàn)平平米的郊

46、郊野公園園，在一一定程度度上擁有有香蜜湖湖美景及及蔥郁的的安托山山山景，主要是是項(xiàng)目東東側(cè)、北北側(cè)高層層單位將將會(huì)有較較好景觀觀，南側(cè)側(cè)高層可可遠(yuǎn)眺深深圳灣，低層都都將受到到已建項(xiàng)項(xiàng)目的遮遮擋。由由于本片片區(qū)恰好好是政府府規(guī)劃的的國(guó)際人人文生態(tài)態(tài)大社區(qū)區(qū)和農(nóng)科科中心高高尚生活活片區(qū)的的邊緣地地帶，從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看，環(huán)環(huán)境將會(huì)會(huì)逐漸得得到改善善。項(xiàng)目目成功的的營(yíng)銷(xiāo)策策劃操作作，可使使項(xiàng)目具具有良好好的前景景。 市場(chǎng)定位位及項(xiàng)目目評(píng)估項(xiàng)目定位位針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目我們們通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)供供應(yīng)和市市場(chǎng)需求求的對(duì)比比分析，確定項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位。同時(shí)時(shí)根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商或或項(xiàng)目的的自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)、市市場(chǎng)需求求以及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)

47、勢(shì)制訂并并實(shí)施相相應(yīng)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略，從而而影響公公眾及客客戶的認(rèn)認(rèn)知和態(tài)態(tài)度，推推動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)商及項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)并提高高銷(xiāo)量。市場(chǎng)定位位就是要要選準(zhǔn)買(mǎi)買(mǎi)家。并并對(duì)這些些將買(mǎi)房房的顧客客進(jìn)行全全面化研研究和分分析，在在銷(xiāo)售推推廣時(shí)才才容易把把握市場(chǎng)場(chǎng)。建議本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為：深深圳重返返自然生生活樓盤(pán)盤(pán)，純正正健康，富含生生活氣息息而又有有格調(diào)品品位，樹(shù)樹(shù)立竹子子林片區(qū)區(qū)風(fēng)尚住住宅的嶄嶄新形象象，成為為福田乃乃至整個(gè)個(gè)深圳白白領(lǐng)人士士所追求求的生活活典范。產(chǎn)品定位位商業(yè)定位位：街鋪鋪+專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)（整體包包裝推廣廣）；住宅定位位：中檔檔純住宅宅，主力力戶型宜宜以3房房2廳22衛(wèi)1工工（111511

48、20mm2）、3房房2廳11衛(wèi)（或或2衛(wèi)）（9001005 mm2）為主主，以22房2廳廳1衛(wèi)（6575 m2）為輔輔?？蛻舳ㄎ晃簧虡I(yè)定位位：主要為本本地原居居民、投投資客、個(gè)體經(jīng)經(jīng)商戶、福田區(qū)區(qū)白領(lǐng)；住宅定位位：（1）白白領(lǐng)精英英、高級(jí)級(jí)經(jīng)理人人。主要要在車(chē)公公廟片區(qū)區(qū)工作，其次為為中心區(qū)區(qū)，包括括上海賓賓館、地地王大廈廈、國(guó)貿(mào)貿(mào)大廈等等區(qū)域；（2）在在本區(qū)域域已經(jīng)首首次置業(yè)業(yè)、熟悉悉本區(qū)域域，意欲欲在本片片區(qū)二次次置業(yè)者者；（3）竹竹子林、車(chē)工廟廟，包括括上沙、下沙一一帶的原原住民。價(jià)格定位位考慮項(xiàng)目目的推出出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況，商業(yè)價(jià)價(jià)值較為為有限，在成功功策劃包包裝推廣廣情況，

49、預(yù)測(cè)價(jià)價(jià)格如下下（其商商業(yè)價(jià)格格為較理理想樂(lè)觀觀的價(jià)格格）：住宅均價(jià)價(jià)：5,5000元/ m2；商業(yè)均價(jià)價(jià)：1,50000元/ m22；方案建議議1、方案案整體設(shè)設(shè)計(jì)總體布局局應(yīng)該符符合生態(tài)態(tài)景觀住住宅的特特征，結(jié)結(jié)合周邊邊自然景景觀，加加大平臺(tái)臺(tái)花園的的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)項(xiàng)目的整整體品質(zhì)質(zhì)。2、商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)在充分挖挖掘臨街街商業(yè)價(jià)價(jià)值的情情況下，對(duì)項(xiàng)目目商業(yè)部部分應(yīng)整整體規(guī)劃劃成為專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)或者其其他類(lèi)型型商業(yè)形形態(tài)。3、住宅宅戶型設(shè)設(shè)計(jì)住宅戶型型有2房房、3房房為主，面積在在6575 m2、9001115 mm2之間；2房套套數(shù)約占占總套數(shù)數(shù)30%左右，3房套套數(shù)約占占總套數(shù)數(shù)70%左右。項(xiàng)目開(kāi)

50、發(fā)發(fā)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度安排排有關(guān)工程程計(jì)劃說(shuō)說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模、竹子林林房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展情情況、市市場(chǎng)承接接力、委委托方預(yù)預(yù)計(jì)的開(kāi)開(kāi)工時(shí)間間等綜合合分析，我們確確定本項(xiàng)項(xiàng)目施工工總進(jìn)度度計(jì)劃如如下：計(jì)劃于220044年6月月動(dòng)工，在資金金及時(shí)到到位的情情況下，預(yù)計(jì)220066年7月月竣工，其開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)期期為2年年2個(gè)月月（從220044年第22季度至至20006年第第3季度度）。施工橫道道圖詳見(jiàn)附表表10.1項(xiàng)目目工程計(jì)計(jì)劃?rùn)M道道圖。投資估算算與資金金籌措項(xiàng)目總投投資估算算根據(jù)測(cè)算算，項(xiàng)目目的總投投資為443,2255.71萬(wàn)萬(wàn)元（含含土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)見(jiàn)下表：表9：項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算

51、表注：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)為按建建筑總面面積分?jǐn)倲傆?jì)算的的單價(jià),包括地地下室面面積。總投資估估算說(shuō)明明1、土地地成本土地成本本根據(jù)深深圳市規(guī)規(guī)劃與國(guó)國(guó)土資源源局公告告的市場(chǎng)場(chǎng)地價(jià)測(cè)測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目土地地成本為為16,3188.922萬(wàn)元。2、前期期工程費(fèi)費(fèi)前期工程程費(fèi)主要要包括項(xiàng)項(xiàng)目前期期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等等費(fèi)用，費(fèi)用確確定主要要參考近近期深深圳市建建筑工程程價(jià)格信信息及及同類(lèi)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)項(xiàng)目的的實(shí)際情情況。項(xiàng)目前期期費(fèi)用為為7477.00萬(wàn)萬(wàn)元。3、建安安工程費(fèi)費(fèi)包括基礎(chǔ)礎(chǔ)、主體體、安裝裝工程費(fèi)費(fèi)（電梯梯費(fèi)用按按每棟33部電梯梯，每部部電梯445萬(wàn)計(jì)計(jì)算）、室外配配套等，此項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)情況況，結(jié)合

52、合工程施施工進(jìn)度度計(jì)劃投投入。項(xiàng)目建安安工程費(fèi)費(fèi)為211,1225.16萬(wàn)萬(wàn)元。4、管理理費(fèi)用管理費(fèi)用用是指房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的管理理部門(mén)為為組織和和管理房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，如管管理人員員工資、職工福福利費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅旅費(fèi)、咨咨詢費(fèi)等等、房地地產(chǎn)稅等等。按深深圳市同同類(lèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的水平和和本項(xiàng)目目的具體體情況，本項(xiàng)目目管理費(fèi)費(fèi)按前述述三項(xiàng)之之和的22%記取取。項(xiàng)目管理理費(fèi)為7763.82萬(wàn)萬(wàn)元。5、不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)由于項(xiàng)目目地塊地地勢(shì)良好好，項(xiàng)目目本身為為大眾化化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商控控制項(xiàng)目目成本較較強(qiáng)，不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)按前前述3項(xiàng)項(xiàng)之和的

53、的2%記記取較為為合理。項(xiàng)目不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)為7663.82萬(wàn)萬(wàn)元。6、其他他費(fèi)用主要指工工程監(jiān)理理費(fèi)，工工程咨詢?cè)冑M(fèi)、與與報(bào)建費(fèi)費(fèi)等的費(fèi)費(fèi)用。項(xiàng)目的其其他費(fèi)用用為5227.88萬(wàn)萬(wàn)元。7、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目融融資而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，主要要為借款款利息。根據(jù)項(xiàng)目目建設(shè)投投資資金金需要，結(jié)合自自有資金金情況，經(jīng)測(cè)算算項(xiàng)目需需貸款額額為8,0000萬(wàn)元，貸款期期限為22年，年年利率按按6%測(cè)測(cè)算，總總貸款利利息為6615萬(wàn)萬(wàn)元。8、銷(xiāo)售售費(fèi)用包括廣告告及代理理費(fèi)用，參考深深圳市一一般房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的水平及及項(xiàng)目的的實(shí)際情情況，取取銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用為銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的3.55%。項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用用

54、為1,8966.11萬(wàn)萬(wàn)元。9、公共共設(shè)施專(zhuān)專(zhuān)用基金金根據(jù)深深圳市住住宅公共共設(shè)施專(zhuān)專(zhuān)用基金金管理規(guī)規(guī)定中中規(guī)定：“公用設(shè)設(shè)施專(zhuān)用用基金由由建設(shè)單單位在住住宅移交交時(shí)按住住宅區(qū)除除地價(jià)外外的建設(shè)設(shè)投資的的2%的的比例，一次性性向業(yè)委委會(huì)劃撥撥”。經(jīng)估估算為4498萬(wàn)萬(wàn)元。資金籌措措項(xiàng)目投資資的資金金來(lái)源包包括自有有資金，銀行融融資及銷(xiāo)銷(xiāo)售回款款。項(xiàng)目總投投資為443,2255.71萬(wàn)萬(wàn)元，項(xiàng)項(xiàng)目所需需投入的的自有資資金、銀銀行借款款、銷(xiāo)售售回款詳詳見(jiàn)下表表：表10：項(xiàng)目資資金來(lái)源源表注：自有有資金為為項(xiàng)目土土地成本本。投資使用用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)業(yè)提供的的資料，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)際付付款情況況和工程

55、程進(jìn)度合合理計(jì)劃劃投入量量測(cè)算，具體見(jiàn)見(jiàn)附表110.44項(xiàng)目目建筑成成本投資資計(jì)劃表表經(jīng)濟(jì)測(cè)算算時(shí)，根根據(jù)項(xiàng)目目的實(shí)際際情況、計(jì)算期期從20004年年上半年年開(kāi)始項(xiàng)項(xiàng)目資金金正式開(kāi)開(kāi)始投入入，20006年年下半年年竣工驗(yàn)驗(yàn)收。220055年下半半年進(jìn)入入銷(xiāo)售期期，銷(xiāo)售售期至220077上半年年止，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算從220044年6月月至20007年年6月，共計(jì)三三年，建建設(shè)周期期2年零零2個(gè)月月。銷(xiāo)售及經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入測(cè)定物業(yè)銷(xiāo)售售收入估估算1、項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入測(cè)算算銷(xiāo)售收入入：根據(jù)據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃方案案及市場(chǎng)場(chǎng)分析，從穩(wěn)健健原則出出發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)目可售售的建筑筑面積為為962200mm2，其中中住宅

56、9922000m2，銷(xiāo)售售均價(jià)55,5000元/ m22，銷(xiāo)售售率按995%計(jì)計(jì)；商業(yè)業(yè)4,0000 m2，均價(jià)價(jià)15,0000元/ m2，銷(xiāo)售售率按1100%計(jì)，其其余部分分用于自自營(yíng)或出出租，暫暫不考慮慮其收入入。表11：項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入測(cè)算表表項(xiàng)目可售面積積（m22）銷(xiāo)售單價(jià)價(jià) （元元/ mm2）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）住宅92,22005,500095%48,1174.50商業(yè)4,000015,0000100%6,0000合計(jì)96,220054,1174.502、銷(xiāo)售售稅金及及附加測(cè)測(cè)算銷(xiāo)售稅金金及附加加：按規(guī)規(guī)定，深深圳市房房地產(chǎn)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅稅費(fèi)主要要是營(yíng)業(yè)業(yè)稅（銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的

57、5.00%），城市建建設(shè)維護(hù)護(hù)稅（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的1%），印花花稅（銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的0.005%）,項(xiàng)目目銷(xiāo)售稅稅金及附附加合計(jì)計(jì)為2,7622.9萬(wàn)萬(wàn)元。根據(jù)深圳圳住宅項(xiàng)項(xiàng)目的正正常銷(xiāo)售售情況及及本項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目各期期的銷(xiāo)售售收入、銷(xiāo)售稅稅金測(cè)算算見(jiàn)附表表10.3項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入與與經(jīng)營(yíng)稅稅金及附附加估算算表。預(yù)計(jì)20005年年下半年年正式進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售期，銷(xiāo)銷(xiāo)售期至至20007年上上半年。資金來(lái)源源與運(yùn)用用分析根據(jù)委托托方提供供的資料料對(duì)項(xiàng)目目的投資資及資金金籌措計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行分析。項(xiàng)目的資資金來(lái)源源與運(yùn)用用情況詳詳見(jiàn)附表表10.5資資金來(lái)源源與運(yùn)用用表。銷(xiāo)售利

58、潤(rùn)潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目的利利潤(rùn)總額額、稅后后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)潤(rùn)）、投投資利潤(rùn)潤(rùn)率等指指標(biāo)詳見(jiàn)見(jiàn)下表：表12：項(xiàng)目利利潤(rùn)估算算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式式金額（萬(wàn)萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入入54,1174.50開(kāi)發(fā)成本本40,7744.60銷(xiāo)售費(fèi)用用1,8996.111銷(xiāo)售稅金金及附加加2,7662.990財(cái)務(wù)費(fèi)用用615.00 利潤(rùn)總額額-8,1555.889所得稅155%1,2223.338凈利潤(rùn)-6,9332.551 稅前成本本利潤(rùn)率率利潤(rùn)總額額/總投投資17.772%稅后成本本利潤(rùn)率率凈利潤(rùn)/總投資資15.006%注：上表表為住宅宅銷(xiāo)售率率為955%、商商業(yè)銷(xiāo)售售率為1100%的情況況下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)計(jì)算期的的利潤(rùn)測(cè)測(cè)算詳見(jiàn)見(jiàn)附表110.66項(xiàng)目目損益及及利潤(rùn)分分配表。財(cái)務(wù)與敏敏感性分分析項(xiàng)目盈利利能力分分析經(jīng)測(cè)算，總投資資為433,2555.771萬(wàn)元元，開(kāi)發(fā)發(fā)期為22年2個(gè)個(gè)月，投投資回收收期為22.966年，利利潤(rùn)總額額為8,1555.899萬(wàn)元，稅后利利潤(rùn)為66,9332.551萬(wàn)元元，稅后后成本利利潤(rùn)率為為15.06%，屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目正常常水平。項(xiàng)目不確確定性