涪陵李渡長(zhǎng)江大橋項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究-正文

1、項(xiàng)目基本情況涪陵李渡長(zhǎng)江大橋位于涪陵區(qū)李渡鎮(zhèn)長(zhǎng)江河段，距離現(xiàn)涪陵長(zhǎng)江大橋6.5公里。涪陵李渡長(zhǎng)江大橋北接規(guī)劃建設(shè)中的李渡私營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，起點(diǎn)始于李渡片區(qū)中心道路骨架的交叉點(diǎn)，經(jīng)李渡南北快速干道與渝涪高速公路相接，作為經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的出口通道，渝涪高速公路李渡出口將打造成涪陵的“第一門戶”；大橋南連涪陵區(qū)龍橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南岸浦片區(qū)），采用隧道通過石龍山公園、聚云山直連主城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。在各處相交的地方規(guī)劃立交銜接，并通過規(guī)劃公路網(wǎng)與渝懷鐵路涪陵火車站相接。李渡長(zhǎng)江大橋是涪陵區(qū)交通“十五”計(jì)劃內(nèi)的重點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，并已經(jīng)重慶市計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目法人單位為涪陵區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展公司。根據(jù)涪陵李渡長(zhǎng)江大橋工程可行性

2、研究報(bào)告推薦的項(xiàng)目建設(shè)方案，大橋?yàn)椤皩?duì)稱雙塔雙索面混凝土梁斜拉橋”，全長(zhǎng)882米，橋身跨度分別為170米+398米+170米，引橋146.6米。橋面寬度為雙向四車道，外加雙側(cè)各2米人行道，全寬22.5米。采用SMA瀝青砼路面。涪陵李渡長(zhǎng)江大橋線路等級(jí)為城市主干道1級(jí)，設(shè)計(jì)車速每小時(shí)50公里。大橋工程程概算總總投資22.6億億元，建建設(shè)工期期為300個(gè)月，20006年上上半年完完工。根根據(jù)涪涪陵李渡渡長(zhǎng)江大大橋工程程可行性性研究報(bào)報(bào)告測(cè)測(cè)算的數(shù)數(shù)據(jù)，本本項(xiàng)目總總投資回回收期預(yù)預(yù)計(jì)133年，工工程貸款款預(yù)計(jì)111年可可全部?jī)攦斶€。經(jīng)過半年年時(shí)間的的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備，220033年底，李渡長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋初步

3、設(shè)設(shè)計(jì)方案案通過了了專家組組審查。20004年11月300日舉行行了開工工奠基儀儀式（橋橋墩工程程），涪陵區(qū)四四大班子子相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)均出出席了奠奠基儀式式。另據(jù)據(jù)調(diào)查得得知，作作為大橋橋主體橋身身工程將將不遲于于20004年66月300日前開開工建設(shè)設(shè)。橋身身工程的的招標(biāo)定定于20004年年2月底底或3月月初舉行行的涪陵陵區(qū)招商商引資洽洽談會(huì)（涪陵區(qū)區(qū)政府主主辦，具具體日期期尚未確確定）上上確定。我司已已報(bào)名參參加該洽洽談會(huì)。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)背景涪陵素有有小重慶慶之稱，屬于典典型的山山地城市市，涪陵陵主城區(qū)區(qū)地形酷酷似重慶慶渝中母母城，同同樣是兩兩江環(huán)抱抱的半島島形狀，南、北北、東方方向由于于天塹隔隔

4、絕，加加之公路路、橋梁梁等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的缺乏，導(dǎo)致一一江兩岸岸經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平差別極極大，城城市的發(fā)發(fā)展空間間在地域域上也受受到很大大限制。按照重重慶市城城市總體體規(guī)劃對(duì)涪陵陵的定位位，涪陵陵是“重慶中中部的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心，長(zhǎng)江江上游重重要的樞樞紐港之之一，烏烏江流域域的物資資集散地地，以發(fā)發(fā)展食品品、輕紡紡、機(jī)械械為主的的沿江開開放城市市；到22020年，城市發(fā)發(fā)展為人人口規(guī)模模50萬萬、建成成區(qū)面積積40平平方公里里以上的的大城市市”。（20002年年，涪陵陵區(qū)委、區(qū)府提提出到220100年把涪涪陵建成成城鎮(zhèn)人人口500萬人口口大城市市，到20220年，城鎮(zhèn)人人口要增增加到6

5、60萬人人。）面對(duì)重重大歷史史機(jī)遇，涪陵的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、城城市建設(shè)設(shè)勢(shì)必要要沖出主主城樊籬籬，尋求求更為廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間。李渡渡作為聯(lián)聯(lián)系涪陵陵與重慶慶主城經(jīng)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)動(dòng)脈渝涪高高速公路路的橋頭頭堡成為為涪陵城城市突圍圍的必然然選擇。根據(jù)涪陵陵區(qū)最新新修訂的的城市總總體發(fā)展展規(guī)劃，確立了城市建建設(shè)工作作的總體體思路，即：強(qiáng)強(qiáng)化城市市規(guī)劃、挖掘城城市資源源、擴(kuò)大大城市規(guī)規(guī)模、完完善城市市功能、美化城城市環(huán)境境、提升升城市品品位。圍圍繞20010年年發(fā)展成成為400平方公公里、550萬人口口大城市市的總體體目標(biāo)。預(yù)計(jì)到到20007年，按照建建成大城城市和基基本形成成涪陵大大城市骨骨架，拉拉通城市

6、市主干道道的要求求，拓展展李渡片片區(qū)、南南岸浦片片區(qū)，并并將李渡渡和南岸岸浦片區(qū)區(qū)建成工工業(yè)和物物流區(qū)，加快城城市西擴(kuò)擴(kuò)步伐，最終構(gòu)構(gòu)建 “以江南南舊城包包括江東東為中心心，李渡渡包括南南岸浦為為副中心心的城市市結(jié)構(gòu)，沿長(zhǎng)江江水軸形形成相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的一城四四片組團(tuán)團(tuán)式山地地城市”。李渡長(zhǎng)江江大橋工工程是涪涪陵區(qū)220044年城市市建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的重重中之重重，也是是涪陵區(qū)大大城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的重重點(diǎn)工程程之一。李渡長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋的開工工建設(shè)，標(biāo)志著著涪陵朝朝創(chuàng)建國(guó)國(guó)內(nèi)大城城市的目目標(biāo)邁出出了實(shí)質(zhì)質(zhì)性一步步。大橋橋建成后后，李渡渡、南岸岸浦、江江南老城城區(qū)三片片將融入入涪陵“一城四四片”的的

7、發(fā)展空空間，這這將對(duì)擴(kuò)擴(kuò)大涪陵陵城市骨骨架，完完善城市市功能，帶動(dòng)涪涪陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)及及城市發(fā)發(fā)展起到到重要的的作用。另據(jù)調(diào)查查得知，為進(jìn)一一步加快快未來主主城各片片區(qū)之間間的聯(lián)系系，除李李渡長(zhǎng)江江大橋外外，涪陵陵區(qū)政府府?dāng)M在長(zhǎng)長(zhǎng)江上再再建設(shè)一一座長(zhǎng)江江大橋，即在烏烏江入江江口的長(zhǎng)長(zhǎng)江下游游，將建建設(shè)長(zhǎng)江江三橋（連接江江東與江江北片區(qū)區(qū)）與烏烏江二橋橋。同時(shí)時(shí)盡快完完善城市市道路骨骨架，建建成8.5公里里長(zhǎng)江大大橋至烏烏江大橋橋的濱江江大道，改造江江東3公公里烏江江大橋至至長(zhǎng)江三三橋段、江北66公里長(zhǎng)長(zhǎng)江三橋橋至長(zhǎng)江江大橋段段，形成成24米米至344米寬的的4條雙雙向四車車道城市市二級(jí)路路，延伸

8、伸李渡主主干道至至花橋段段，建成成火車站站（渝懷懷鐵路涪涪陵客運(yùn)運(yùn)站）站站前大道道，改造造天（子子殿）北北（拱）濱江路路，最終終形成五座座大橋、五條大大道的涪涪陵主城城外環(huán)高高速通道道格局。據(jù)了解，以上幾幾項(xiàng)工程程也將在在涪陵區(qū)區(qū)府舉辦辦的招商商引資洽洽談會(huì)上上對(duì)外招招標(biāo)。項(xiàng)目投資資環(huán)境分分析涪陵區(qū)域域概況區(qū)位概況況涪陵位于于重慶市市及三峽峽庫區(qū)中中部，居居長(zhǎng)江與與烏江交交匯要沖沖。涪陵陵行政區(qū)區(qū)北接長(zhǎng)長(zhǎng)壽、墊墊江，南南鄰南川川、五隆隆，西依依巴南，東靠豐豐都。具具有承東東啟西和和沿長(zhǎng)江江、烏江江聯(lián)動(dòng)、輻射的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)。涪涪陵區(qū)域域面積229411.477平方公公里，轄轄17個(gè)個(gè)鎮(zhèn)、222個(gè)

9、鄉(xiāng)鄉(xiāng)、5個(gè)個(gè)街道辦辦事處、1個(gè)開開發(fā)區(qū)、1個(gè)示示范區(qū)。20002年末末，全區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?111.466萬人，其中農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口83.85萬萬人，非非農(nóng)業(yè)人人口277.611萬人。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展20033年，涪涪陵區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值977.777億元，比上年年增長(zhǎng)113.00%。完完成財(cái)政政總收入入15.69億億元，其其中地方方財(cái)政收收入6.49億億元；完完成財(cái)政政支出114.446億元元，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量有所所提高。全年農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入21557元，增長(zhǎng)77.5%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入76441元，增長(zhǎng)113.22%。表1、119999-20003年年涪陵區(qū)區(qū)GDPP及人均均GD

10、PP增長(zhǎng)趨趨勢(shì)表年份1999920000200112002220033GDP（億元）63.88451169.33248876.55872285.00897.777人均GDDP（元元）5821162777691007650087722圖1、119999-20003年年涪陵區(qū)區(qū)GDPP及人均均GDPP增長(zhǎng)趨趨勢(shì)圖表1反映映了19999-20003年涪涪陵區(qū)國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長(zhǎng)情況況，可以以看出，5年間間涪陵區(qū)區(qū)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值一直保保持了穩(wěn)穩(wěn)定快速速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率率并呈加加速增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。按照目前前經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，涪陵陵區(qū)20002年年制定的的未來五五年“一三三三”的總體奮奮斗目標(biāo)標(biāo)有望實(shí)實(shí)現(xiàn)。（

11、“一三三三”的總體奮奮斗目標(biāo)標(biāo)：到20007年年，一個(gè)個(gè)成型500萬人口口大城市市骨架基基本成型型；三個(gè)個(gè)建成基本本建成六六大工業(yè)業(yè)園區(qū)，基本建建成涪陵陵特色農(nóng)農(nóng)業(yè)基地地，基本本建成區(qū)區(qū)域性金金融物流流中心和和交通樞樞紐；三三個(gè)突破破力力爭(zhēng)全區(qū)區(qū)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值突破1150億億元，財(cái)財(cái)政總收收入突破破23億億元，規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)企企業(yè)利稅稅總額突突破255億元。）工業(yè)：涪涪陵區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)雄雄厚，效效益較好好。其中中，以榨榨菜、飲飲料為主主的食品品工業(yè)；以中成成藥為主主的醫(yī)藥藥工業(yè)；以化肥肥為主的的天然氣氣化工工工業(yè)；以苧麻麻、絲綢綢為主的的紡織工工業(yè)；以水泥泥、陶瓷瓷為主的的建材工工業(yè)；

12、以汽車車、摩托托車配件件為主的的機(jī)械工工業(yè)已形形成規(guī)模模發(fā)展效效應(yīng)。20002年，有199戶企業(yè)業(yè)進(jìn)入重重慶大中中型企業(yè)業(yè)行列，8戶企企業(yè)擠身身重慶市市工業(yè)550強(qiáng)，擁有44家上市市公司，加上收收購的上上市公司司，共有有6家上上市公司司；同時(shí)，娃哈哈哈、金義義集團(tuán)、飛渡泉泉凌啤酒酒、涪銀銀塑料、納愛斯斯等一批批影響較較大的對(duì)對(duì)口支援援企業(yè)也也落戶涪涪陵。220033年，涪涪陵區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)企業(yè)總總產(chǎn)值993.665億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)14.7%，工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益綜合指指數(shù)達(dá)1135%。在經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展中，涪陵區(qū)區(qū)委、區(qū)區(qū)府始終終把工業(yè)業(yè)化擺在在十分重重要的位位置，實(shí)實(shí)施重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，以以工業(yè)化

13、化帶動(dòng)城城鎮(zhèn)化和和農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。按照“建大園園區(qū)、辦辦大工業(yè)業(yè)、促大大發(fā)展”的思路路，目前前，規(guī)劃劃并正在在建設(shè)“太極、李渡、化工、紡織、有色、建峰”等六大大工業(yè)園園區(qū)，預(yù)預(yù)計(jì)到220055年，六六大工業(yè)業(yè)園區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)利稅稅20億億元。到到20007年，力爭(zhēng)445戶戶重點(diǎn)企企業(yè)成為為全國(guó)同同行業(yè)的的排頭兵兵，成為為國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)具有有競(jìng)爭(zhēng)力力的企業(yè)業(yè)集團(tuán)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)勁勁增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，為為涪陵社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展提提供了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)保障障。農(nóng)業(yè)：涪涪陵區(qū)素有“榨菜之之鄉(xiāng)”的美名名，先后后被評(píng)為為“中國(guó)國(guó)果蔬十十強(qiáng)區(qū)縣縣”和“中國(guó)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品深深加工十十強(qiáng)區(qū)縣縣”， 涪陵榨榨菜集團(tuán)團(tuán)進(jìn)入“中國(guó)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品深深加

14、工企企業(yè)500強(qiáng)”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化國(guó)國(guó)家級(jí)重重點(diǎn)龍頭頭企業(yè)”行列；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)發(fā)展展較快，20003年，實(shí)現(xiàn)總總產(chǎn)值332.662億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)37.3%。但農(nóng)民民收入仍仍然偏低低，增長(zhǎng)長(zhǎng)緩慢。20003年涪陵區(qū)農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入為21157元元，如按按照20020年年實(shí)現(xiàn)全全面小康康社會(huì)，則農(nóng)民民人均收收入要達(dá)達(dá)到80000元元，平均均每年需需增加3344元，年均遞遞增8%。但119977-20003年年農(nóng)民人人均純收收入平均均每年僅僅增加1100元元，年均均增長(zhǎng)66%，從從這一速速度看，到20020年年要達(dá)到到這一目目標(biāo)的難難度很大大。商貿(mào)：當(dāng)當(dāng)?shù)卣恢敝轮铝τ诎寻迅⒘甏虼蛟斐蓞^(qū)區(qū)域商

15、貿(mào)貿(mào)經(jīng)濟(jì)中中心，并并制定了了 “224566”的發(fā)展目目標(biāo)：扶持重重點(diǎn)企業(yè)業(yè)和重點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，重重點(diǎn)企業(yè)業(yè)和2個(gè)個(gè)重點(diǎn)市市場(chǎng)；加快44個(gè)中心心鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)區(qū)和55個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)服服務(wù)中心心建設(shè)；積極發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代物流，推進(jìn)流流通現(xiàn)代代化，發(fā)發(fā)展連鎖鎖經(jīng)營(yíng)；強(qiáng)化社社會(huì)大商商業(yè)管理理職能，規(guī)范市市場(chǎng)秩序序，加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)管管理，完完善統(tǒng)一一開放、競(jìng)爭(zhēng)有有序的市市場(chǎng)流通通體系；積極引引進(jìn)大店店、名店店。20033年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額30.05億億元，增增長(zhǎng)144.0%。金融融機(jī)構(gòu)年年末存款款余額1110.15億億元，貸貸款余額額1177.755億元，比年初初分別增增長(zhǎng)6.4%和和10.8%。另外值

16、得得一提的的是，220033年涪陵陵區(qū)成功功創(chuàng)建了了中國(guó)優(yōu)優(yōu)秀旅游游城區(qū)。 城市建設(shè)設(shè)應(yīng)該說涪涪陵老城城區(qū)的建建設(shè)雖然然取得了了一定的的成績(jī)，但總體體來說是是失敗的的。先天天的地理理?xiàng)l件不不足再加加上后天天規(guī)劃的的無序，使得整整個(gè)城市市布局相相當(dāng)局促促、零亂亂，極大大降低了了城市的的經(jīng)濟(jì)輻輻射能力力。目前前的狀況況是，主主城區(qū)囿囿于地域域狹窄，幾無擴(kuò)擴(kuò)張空間間，新舊舊建筑如如犬牙交交錯(cuò)，導(dǎo)導(dǎo)致舊城城改造困困難極大大。但新新區(qū)由于于歷史欠欠賬過多多，基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施嚴(yán)重重缺乏，短期之之內(nèi)難以以承擔(dān)城城市擴(kuò)容容的重任任。典型的“二元經(jīng)經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)也也極大的的限制了了涪陵區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)化化戰(zhàn)略的的實(shí)施。20

17、002年涪涪陵區(qū)城城鎮(zhèn)人口口為377.366萬人，城鎮(zhèn)化化率為333.55%，低低于全市市平均水水平3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。到220100年涪陵陵建成550萬人人口大城城市，屆屆時(shí)的城城鎮(zhèn)化率率將達(dá)到到43%，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口在在20002年的的基礎(chǔ)上上增加116.55萬人；20220年要要達(dá)到550%，即城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口要要增加到到60萬萬人，這這個(gè)數(shù)字字仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于20220年重慶市市城鎮(zhèn)化化率的平平均水平平（預(yù)計(jì)計(jì)屆時(shí)重重慶市城城鎮(zhèn)化率率水平為為70）。涪陵老城城區(qū)建設(shè)設(shè)的失誤誤卻為現(xiàn)現(xiàn)在城市市建設(shè)的的高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。據(jù)據(jù)了解，涪陵區(qū)區(qū)政府將將在若干干年后舉舉遷李渡渡，政府府的搬遷遷既有帶帶

18、動(dòng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的目目的，同同時(shí)也是是對(duì)城市市功能布布局的重重新定位位與梳理理。借重重慶直轄轄以及三三峽工程程上馬的的東風(fēng)，涪陵區(qū)區(qū)城市建建設(shè)開始始走上了了協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的道道路。交通運(yùn)輸輸在整個(gè)重重慶市行行政版圖圖上，涪涪陵位于于中心位位置，是是重慶主主城區(qū)聯(lián)聯(lián)結(jié)渝東東20個(gè)個(gè)區(qū)縣的的城鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)走廊廊，素有有“烏江江門戶”之稱。渝涪高高速公路路距重慶慶主城區(qū)區(qū)1000余公里里、距江江北機(jī)場(chǎng)場(chǎng)90公公里，渝渝懷鐵路路、國(guó)道道3199線、規(guī)規(guī)劃中的的重慶至至湖北利利川鐵路路及沿江江高速公公路穿越越涪陵境境內(nèi)。涪涪陵-黔黔江高速速公路、渝懷鐵鐵路建成成之后，涪陵則則成了重重慶到黔黔江，進(jìn)進(jìn)而再到到貴

19、州和和湖南必必經(jīng)之路路；重慶慶-長(zhǎng)壽壽-利川川鐵路/高速公公路建成成之后，重慶則則可經(jīng)涪涪陵、黔黔江、利利川而進(jìn)進(jìn)入湖北北沿長(zhǎng)江江鐵路。可以預(yù)預(yù)見，不不久之后后，涪陵陵交通必必將迎來來大發(fā)展展。涪陵港處處于長(zhǎng)江江、烏江江交匯點(diǎn)點(diǎn)，水運(yùn)運(yùn)發(fā)達(dá)，作為55大主要要港口之之一，被被列入了了重慶慶市航運(yùn)運(yùn)中心發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃。涪涪陵港集集裝碼頭頭的功能能及運(yùn)力力居重慶慶前列，渝東地地區(qū)及烏烏江流域域的集裝裝箱貨物物基本在在涪裝運(yùn)運(yùn)，并已已實(shí)現(xiàn)江江海聯(lián)運(yùn)運(yùn)，可直直通海外外。三峽峽成庫以以后，萬萬噸巨輪輪將可直直達(dá)重慶慶，屆時(shí)時(shí)，涪陵陵港的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)將更加加明顯。另外，涪涪陵還是三峽峽工程主主要淹沒沒區(qū)之一一

20、，將搬搬遷2224戶工工礦企業(yè)業(yè)和動(dòng)遷遷11萬萬人，移移民淹沒沒補(bǔ)償靜靜態(tài)投資資34.45億億元，補(bǔ)補(bǔ)償總額額居重慶慶庫區(qū)第第4位。巨大的的移民遷遷建量，為涪陵陵城鎮(zhèn)化化建設(shè)提提供了發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)。李渡私營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)示示范區(qū)及及南岸浦浦工業(yè)園園區(qū)概況況19988年，李李渡撤鎮(zhèn)鎮(zhèn)建李渡渡私營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)示范范區(qū)。目目前，示示范區(qū)下下屬李渡渡、金銀、馬鞍三三個(gè)辦事事處，332個(gè)村村、居委委會(huì)，2216個(gè)個(gè)農(nóng)業(yè)社社，總面面積達(dá)991.6平方方公里，人口55.6萬。示范區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)以以發(fā)展工工業(yè)商商貿(mào)為主主，以工工業(yè)部分分帶動(dòng)城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)，以城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶動(dòng)農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展。20033年3月月，重慶市市政府批批準(zhǔn)成立立李

21、渡工工業(yè)園區(qū)區(qū)，屬市級(jí)級(jí)工業(yè)園園區(qū)。園園區(qū)發(fā)展展規(guī)劃面面積為221平方方公里，按照“開發(fā)一一片、應(yīng)應(yīng)用一片片、成熟熟一片”的原則則進(jìn)行滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，園區(qū)區(qū)由“加拿大大（蒙特特利爾）園區(qū)”、“標(biāo)準(zhǔn)工工業(yè)小區(qū)區(qū)”、“物流園園區(qū)”和與之之配套的的“商業(yè)服服務(wù)區(qū)”構(gòu)成的的現(xiàn)代工工業(yè)社區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)期為88年。建建設(shè)李渡渡工業(yè)園園區(qū)是涪涪陵城市市化建設(shè)設(shè)的一個(gè)個(gè)重要舉舉措，也也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)再造涪涪陵工業(yè)業(yè)的一個(gè)個(gè)重要環(huán)環(huán)節(jié)。據(jù)悉，為為加快李李渡經(jīng)濟(jì)濟(jì)示范區(qū)區(qū)的發(fā)展展，涪陵陵區(qū)政府府將遷往往李渡（具體時(shí)時(shí)間未定定，但估估計(jì)最早早也要在在20007年李李渡長(zhǎng)江江大橋建建成之后后），目目前，已已有國(guó)內(nèi)內(nèi)外100余家

22、大大型企業(yè)業(yè)進(jìn)駐。同時(shí)，李渡工工業(yè)園區(qū)區(qū)總體概概念性規(guī)規(guī)劃（詳詳規(guī)）也也在加緊緊編制之之中。涪陵區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析（僅限限主城規(guī)規(guī)劃區(qū)）定性描述述從調(diào)查的的情況看看，涪陵陵主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展一直直不是很很景氣。據(jù)當(dāng)?shù)氐刂鞴懿坎块T負(fù)責(zé)責(zé)人解釋釋，原因因主要有有四點(diǎn)：一是開開發(fā)量供供大于求求；二是是移民遷遷建占了了一定市市場(chǎng)份額額；三是是單位集集資建房房較多，對(duì)商品品房市場(chǎng)場(chǎng)沖擊較較大；四四是開發(fā)發(fā)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)水平不不高，產(chǎn)產(chǎn)品不能能有效滿滿足消費(fèi)費(fèi)者需求求。目前，房房地產(chǎn)開開發(fā)主要要集中在在涪陵老老城區(qū)范范圍以內(nèi)內(nèi)，其中中主城區(qū)區(qū)迎賓大大道（長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋至城區(qū)區(qū)之間）與長(zhǎng)江江防護(hù)

23、大大堤區(qū)域域是當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點(diǎn)。作為涪涪陵區(qū)城城市未來來拓展方方向的李李渡私營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)示示范區(qū)、南岸浦浦片區(qū)，由于交交通不便便以及必必要市政政、生活活配套設(shè)設(shè)施的缺缺乏，真真正的商商品房開開發(fā)幾乎乎沒有，主要是是三峽移移民遷建建房，以以及工業(yè)業(yè)廠房與與職工宿宿舍。目前，涪涪陵老城城區(qū)電梯梯房?jī)r(jià)位位基本維維持在建建筑面積積每平方方米11100-12000元之之間，多多層在8800-10000元之之間。據(jù)據(jù)了解，近幾年年涪陵主主城區(qū)的的住宅價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)不是很很大。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)與項(xiàng)目目的包裝裝、營(yíng)銷銷推廣正正逐步為為區(qū)縣開開發(fā)商所所重視。據(jù)我們們調(diào)查的的位于涪涪陵市區(qū)區(qū)中心地地段的一一家樓盤盤

24、，由于于戶型定定位錯(cuò)誤誤（躍層層戶型占占30%，1550m以上戶戶型占770%），以至至銷售期期長(zhǎng)達(dá)三三年，銷銷售率仍仍為800%。與與此對(duì)應(yīng)應(yīng)的是，80-90 m及以下下戶型正正大行其其道，銷銷售狀況況良好。開發(fā)商商開始重重視樓盤盤的包裝裝與推廣廣，聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)營(yíng)營(yíng)銷公司司全程代代理項(xiàng)目目的策劃劃、銷售售工作。專業(yè)公公司的介介入提高高了樓盤盤開發(fā)水水平，提提高了市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)度，推推動(dòng)了當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的良性性發(fā)展。為了促進(jìn)進(jìn)舊城改改造，涪涪陵區(qū)政政府就主主城區(qū)范范圍內(nèi)舊舊城改造造與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)制定了了專門政政策。220033年9月月份出臺(tái)臺(tái)的重重慶市涪涪陵區(qū)城城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)征收管管理

25、辦法法第六條條規(guī)定：主城區(qū)區(qū)內(nèi)舊城城改造原原則上不不允許進(jìn)進(jìn)行單體體建設(shè)，改造用用地面積積必須達(dá)達(dá)到300畝以上上的才允允許建設(shè)設(shè)。同時(shí)實(shí)實(shí)施的重慶市市涪陵區(qū)區(qū)人民政政府關(guān)于于進(jìn)一步步規(guī)范土土地市場(chǎng)場(chǎng)促進(jìn)城城市建設(shè)設(shè)的通知知第三條也規(guī)規(guī)定“新區(qū)建建設(shè)和舊舊城改造造要堅(jiān)持持成片供供地。對(duì)對(duì)成片開開發(fā)的給給予優(yōu)惠惠，凡集集中成片片開發(fā)5501100畝畝，返回回土地出出讓金總總額的110%；10003000畝的的返回220%；3000畝以上上的返回回30%”。但這個(gè)個(gè)規(guī)定與與后來調(diào)調(diào)查到的的情況有有些出入入，據(jù)調(diào)調(diào)查的一一家李渡渡建筑企企業(yè)，其其對(duì)外宣宣稱，只只要在李李渡規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，

26、所購置置的土地地，無論論數(shù)量多多少，土土地出讓讓金均1100%返還。目前，列入李李渡規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)的土地地價(jià)格在在8萬元元/畝，范圍之之外的土土地僅在在4-55萬元/畝（以以上均為為毛地）。由于于有關(guān)部部門無法法提供外外來投資資優(yōu)惠政政策，上上述調(diào)查查結(jié)果無無法得到到證實(shí)（涪陵區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)公公司稱，具體政政策規(guī)定定要等到到2月底底或3月月初舉辦辦的招商商引資洽洽談會(huì)上上才能出出來）。定量分析析因涪陵區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理理局提供供的20001-20003年房房地產(chǎn)開開發(fā)主要要指標(biāo)與與筆者由由重慶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒調(diào)查到到的數(shù)據(jù)據(jù)存在較較大差異異，所以以，為統(tǒng)統(tǒng)一口徑徑，以下下分析以以涪陵區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理理

27、局提供供數(shù)據(jù)為為主。表2、220011-20003年年主要房房地產(chǎn)開開發(fā)指標(biāo)標(biāo)變動(dòng)情情況表（數(shù)據(jù)來來源于涪涪陵區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)管理局局）年份指標(biāo)200112002220033完成投資資額（萬萬元）768775812117643447住宅220009195448284883施工面積積（平方方米）125227155102556377102446466住宅874995972344206829913竣工面積積（平方方米）317442221299332129914住宅199114314666921270086銷售面積積（平方方米）214333012088611093317住宅189221110177059

28、25777銷售額（萬元）223557167998140668住宅14922610722592244空置面積積（平方方米）10077799622252527714住宅559336613112876119一年以上上空置面面積（平平方米）/7084441635571住宅/539880493110圖2：220011-20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資額與銷銷售額走走勢(shì)圖（單位：萬元）圖2反映映了近兩兩年涪陵陵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額、銷售額額均呈下下降趨勢(shì)勢(shì)。印證證了主管管部門所所說的“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不景景氣”的說法法。圖3：220011-20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工、竣工、銷售、空置面面積變動(dòng)動(dòng)圖（單單位

29、：萬萬元）對(duì)比圖22與圖33，投資資額的下下降，導(dǎo)導(dǎo)致了同同時(shí)期施施工面積積、竣工工面積均均呈下降降趨勢(shì)。由于市市場(chǎng)消化化能力不不足，房房地產(chǎn)銷銷售面積積也隨之之下降。房地產(chǎn)產(chǎn)空置面面積此時(shí)時(shí)卻不降降反升，從另一一個(gè)側(cè)面面說明由由于前期期投資的的擴(kuò)大，導(dǎo)致市市場(chǎng)供給給累計(jì)量量超過了了市場(chǎng)有有效需求求，從而而造成了了積壓與與空置面面積的增增加。按照國(guó)際際通行的的空置率率計(jì)算方方法（一一年以上上的存量量房除以以前三年年房屋竣竣工面積積之和），20003年年涪陵區(qū)區(qū)房屋空空置率超超過了220%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于100%的空空置率警警戒線。住宅空空置率在在10%左右，占空置置總量的的30%。說明明存量房房中

30、大部部分為辦辦公與商商業(yè)用房房，這兩兩者占到到空置總總量的770%左左右。綜上所述述，涪陵陵房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)疲疲軟態(tài)勢(shì)勢(shì)短期之之內(nèi)很難難發(fā)生大大的改觀觀，新區(qū)區(qū)（李渡渡及南岸岸浦片區(qū)區(qū)）的房房地產(chǎn)開開發(fā)若要要形成氣氣候還需需要更長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間間，時(shí)間間長(zhǎng)短主主要取決決于城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及必必要的公公共配套套設(shè)施的的建設(shè)進(jìn)進(jìn)度。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)及技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)方方案分析析根據(jù)工程程可行性性研究報(bào)報(bào)告對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)選址的的地形、地質(zhì)、水文、工程環(huán)環(huán)境影響響等方面面的評(píng)估估，適于建建橋，擬擬推薦橋橋位為方案一。（其它它略）項(xiàng)目投資資估算及及經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)投資估算算表3、項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)主要費(fèi)費(fèi)用列表表 （單位位：萬元元）費(fèi)用

31、類別別計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)金額估算投資資總額250666.11其中： 建安安費(fèi)用169441.339征地拆遷遷費(fèi)用20000稅金3.411%545貸款利息息5.766%17066說明：數(shù)數(shù)據(jù)來自自于涪涪陵李渡渡長(zhǎng)江大大橋工程程可行性性研究報(bào)報(bào)告。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析A、涪陵陵李渡長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋距離現(xiàn)現(xiàn)在的涪涪陵長(zhǎng)江江大橋僅僅6.55公里，李渡長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋效益分分析可以以參照涪涪陵大橋橋有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)。表4：220033年3月月-20004年年1月涪涪陵長(zhǎng)江江大橋車車流量及及效益表表項(xiàng)目時(shí)間車型及收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小計(jì)每月日均均車流量量統(tǒng)計(jì)每月日均均收費(fèi)金金額統(tǒng)計(jì)計(jì)（元）351012152025其它免費(fèi)車輛輛2003

32、3.03350900571889 20033.04455077618774 20033.05547044528552 20033.06646755525226 20033.07759588669441 20033.08858399656004 20033.09966944752111 20033.10061966696115 20033.111552639298111827033267981017116367763355 711773 15520413140025368348667212163265488254714130222184686478688984216089920033.12254

33、453432700112699440758984496305564088 719997 1552834329441107563857676552964688254894634199161713402675514956451120044.01154303934000191758480701808076886674599 838002 1546239394441707985465474260271500256391754477343890561143030083400說明：以以上數(shù)據(jù)據(jù)由涪陵陵長(zhǎng)江大大橋管理理處提供供；20003年年3月至至10月月數(shù)據(jù)為為每月平平均日通通車量，11月月至20004

34、年年1月為為每月55、155、255三日統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)之平均均值；每每月日均均收費(fèi)金金額未包包括其它它車輛。圖4、220033年3月月-20004年年1月涪涪陵長(zhǎng)江江大橋車車流量走走勢(shì)圖圖4總體體反映了了20003年33月-220044年1月月大橋車車流量呈呈增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，但但5-99月期間間起伏比比較大，據(jù)管理理處介紹紹5-77月份由由于“SARRS”原因?qū)?dǎo)致車流流量急劇劇減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，在SSARSS疫情傳傳播最為為嚴(yán)重的的5月份份，全國(guó)國(guó)旅客及及貨物周周轉(zhuǎn)量分分別比去去年同期期下降445.11%和119.99%。77月，疫疫情得到到緩解，車流量量開始大大幅回升升，5-7月份份因非典典影響而

35、而未能出出行的車車輛在88-9月月份大量量上路，使得99月份形形成了全全年的車車流高峰峰。所以以，為準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定車流量量增長(zhǎng)模模型，以以下將對(duì)對(duì)5-99月份車車流量數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行相應(yīng)調(diào)調(diào)整。表5：涪涪陵長(zhǎng)江江大橋車車流量數(shù)數(shù)據(jù)修正正表（僅僅限5-10月月份）月份原日均車車流量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)調(diào)整后的的每月日日均車流流量統(tǒng)計(jì)計(jì)單車平均均收費(fèi)金金額（元元/輛）每月日均均收費(fèi)金金額統(tǒng)計(jì)計(jì)（元）20033.033509005090010.000 509000 20033.044550775507710.000 550770 20033.055470445625510.000 562550 20033.066467

36、555743310.000 574330 20033.077595885861110.000 586110 20033.088583995979910.000 597990 20033.099669446097710.000 609770 20033.100619666215510.000 621550 20033.11163355 63333 10.000 633330 20033.12264088 64088 10.000 640880 20044.01174599 74599 10.000 745990 說明：修修正系數(shù)數(shù)取20003.11與與20003.44兩時(shí)間間點(diǎn)車流流量差異異的平

37、均均數(shù)。即 （663355-55507）/（111-44）=1118圖5、調(diào)調(diào)整前后后涪陵長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋車流量量走勢(shì)圖圖應(yīng)該說車車流量的的增長(zhǎng)與與時(shí)間序序列呈線線性相關(guān)關(guān)關(guān)系。根據(jù)調(diào)調(diào)整后的的數(shù)據(jù)推推出公式式：Y=1700.477X+550066 其其中，相相關(guān)系數(shù)數(shù)R=00.922。表6、220066-20025年年涪陵長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋橋車流量量及每年年效益年份車流量每5年增增長(zhǎng)率年增長(zhǎng)率率單車收費(fèi)費(fèi)金額年收費(fèi)金金額20066119110 104347716228 20077139556 17.22%105093382114 20088160001 14.77%105840048000 200991

38、80447 12.88%106587713886 20100200993 56.00%11.33%107333379772 20111221338 10.22%108080045558 20122241884 9.2%108827711444 20133262330 8.5%109573377330 20144282775 7.8%1010322043316 20155303221 42.99%7.2%1011066709902 20166323666 6.7%1011811374488 20177344112 6.3%1012566040074 20188364558 5.9%1013300

39、706660 20199385003 5.6%1014055372246 20200405449 37.22%5.3%1014800038832 20211425995 5.0%1015544704418 20222446440 4.8%1016299370004 20233466886 4.6%1017044035590 20244487332 4.4%1017788701176 20255507777 23.00%4.2%1018533367762 表7、涪涪陵李渡渡長(zhǎng)江大大橋車流流量及效效益預(yù)測(cè)測(cè)（來源源于工可可報(bào)告）年份車流量每5年增增長(zhǎng)率年增長(zhǎng)率率單車收費(fèi)費(fèi)金額年收費(fèi)金金額20066

40、13400810 48944000002010018366637.00%7.4%10 67044000002015525822740.66%8.1%10 94277000002020037244044.22%8.8%10 135992000002025553811044.55%8.9%10 19644100000對(duì)比表66、表77，工可可報(bào)告預(yù)預(yù)測(cè)的李李渡長(zhǎng)江江大橋車車流量與與本文預(yù)預(yù)測(cè)的涪涪陵長(zhǎng)江江大橋車車流量數(shù)數(shù)字差別別不大。但從車車流量的的增長(zhǎng)方方式上看看，本文文預(yù)測(cè)的的數(shù)字隨隨時(shí)間推推移車流流量增長(zhǎng)長(zhǎng)率逐漸漸衰減，工可報(bào)報(bào)告預(yù)測(cè)測(cè)的車流流量增長(zhǎng)長(zhǎng)率則隨隨時(shí)間推推移逐漸漸增長(zhǎng)。綜合而而言

41、，大大橋建成成初期，車流從從無到有有，增長(zhǎng)長(zhǎng)率必然然呈正的的加速度度增長(zhǎng)，但達(dá)到到峰值之之后，如如外部環(huán)環(huán)境不發(fā)發(fā)生大的的變化，隨著車車流量逐逐漸接近近飽和狀狀態(tài)，車車流量增增長(zhǎng)空間間必然縮小小，此時(shí)時(shí)，增長(zhǎng)長(zhǎng)率將逐逐漸下降降，加速速度為負(fù)負(fù)。所以以，車流流量增長(zhǎng)長(zhǎng)率的變變動(dòng)曲線線應(yīng)為一一條拋物物線。圖6、增增長(zhǎng)率變變動(dòng)曲線線圖B、項(xiàng)目目車流量量、收費(fèi)費(fèi)金額預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成成以后，預(yù)計(jì)可可分流涪涪陵長(zhǎng)江江大橋11/2車車流量，作為其其正常車車流量，其它誘誘增、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移車流流量按照照工可報(bào)報(bào)告預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)據(jù)。 （單位：元）年份車流量小計(jì)年增長(zhǎng)率率單車收費(fèi)費(fèi)金額年收費(fèi)金金額正常誘增轉(zhuǎn)移2006659555

42、 557 14233 79355 1028966275502007769788 628 15911 91977 15.990%1033566722252008880011 699 17599 104558 13.771%1038277445502009990244 769 19266 117119 12.006%10427774355020100100447 840 20944 129881 10.776%10473778822520111110669 906 23033 142777 9.999%10521112511020122120992 972 25111 155775 9.099%1

43、0570003766820133131115 10377 27200 168772 8.333%10615883533020144141338 11033 29288 181669 7.699%10663117211520155151661 11699 31377 194667 7.144%10710552722520166161883 12777 33333 207993 6.811%10761002388020177172006 13855 35299 221220 6.388%10807338000020188182229 14933 37255 234447 6.000%1085588

44、1555020199192552 16011 39211 247774 5.666%10904223277520200202775 17099 41177 261001 5.366%10955227833020211212998 18188 43777 274992 5.333%101003346001920222223220 19266 46377 288883 5.066%101054423338820233233443 20355 48977 302775 4.822%101105502558220244243666 21444 51566 316666 4.600%1011588984

45、43820255253889 24700 59366 337995 6.722%1012333499925C、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)表序號(hào)年份效益費(fèi)用凈現(xiàn)金流流量?jī)衄F(xiàn)金流流量?jī)衄F(xiàn)值凈現(xiàn)值累累計(jì)12003356155-56115-50113 -50113 220044101006-101106-80556 -130069 32005567388-67338 -47996 -178865 42006611322 435697 443 -174422 52007714900 44710433 592 -168831 62008817588 45912999 658 -161173 72009920622

46、47115911 720 -154453 82010026955 48422111 893 -145560 92011130599 49725622 924 -136636 102012234677 51129566 952 -126684 112013337499 52632233 927 -117758 122014443788 54238366 985 -107773 132015548566 55842988 985 -97888 142016653977 57548222 987 -88001 152017759599 59253677 980 -78221 162018865788 61159677 973 -68448 172019972666 63066366 966 -58881 182020080499 65173988 962 -49119 192021189022 67282300 956 -39663 202022299044 69492100 955 -30009 2120233110550 717103333 956 -20552 2220244124113 742116771 965 -10888 2320255137666 -10446224222