房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問題

1、房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問題 中國人民解放軍84916部隊(duì)與西安方圓大酒店有限公司、西安華隆醫(yī)療器械公司房屋租賃合同糾紛上訴案裁判主旨：自1999年10月1日起施行的合同法第214條規(guī)定了租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。在該法施行前簽訂的租賃合同超過20年的部分效力認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律。房屋租賃合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)鍵詞：租賃合同期限；合同解除；返還和補(bǔ)償上訴人(原審原告、反訴被告)：中國人民解放軍84916部隊(duì)，住所地：陜西省西安市長樂中路36

2、號(hào)。負(fù)責(zé)人：張?jiān)鋈?，該部?duì)隊(duì)長。委托代理人：朱振武，中國人民解放軍總裝備部法律顧問處律師。委托代理人：何俊，北京市華海律師事務(wù)所律師。上訴人(原審被告、反訴原告)：西安方圓大酒店有限公司，住所地：陜西省西安長樂中路36號(hào)。法定代表人：張靜明，該酒店董事長。委托代理人：康凱，該酒店副總經(jīng)理。委托代理人：王寶華，北京煒衡律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：西安華隆醫(yī)療器械公司，住所地：陜西省西安市金花飯店355號(hào)房。法定代表人：李周儉，該公司總經(jīng)理。一、案件基本事實(shí)1994年7月3日，84916部隊(duì)與華隆公司簽訂84916部隊(duì)科訓(xùn)大樓租賃合同約定，將陜西省西安市長樂中路36號(hào)院內(nèi)場地2000平方

3、米，科訓(xùn)大樓一棟12?000平方米(不含人防設(shè)施)租賃給華隆公司使用，具體位置、數(shù)量、質(zhì)量及主要設(shè)備見附件一、二；租賃房地產(chǎn)用途，場地用作出入交通，科訓(xùn)大樓用作賓館；出租房地產(chǎn)總價(jià)值核定為5000萬元；華隆公司付給84916部隊(duì)建設(shè)費(fèi)2500萬元，租金500萬元，共計(jì)3000萬元，付款方式為：簽訂之日華隆公司通過銀行付給84916部隊(duì)1000萬元(含100萬元定金)、大樓交付試用之日華隆公司通過銀行付給84916部隊(duì)1000萬元，交付使用(不含兩個(gè)月試用期)滿一周年之日，華隆公司通過銀行付給84916部隊(duì)1000萬元；84916部隊(duì)不按合同規(guī)定時(shí)間、數(shù)量提供房地產(chǎn)，應(yīng)每天付給華隆公司1萬元違約

4、金，因華隆公司原因或不可抗力之因素造成的違約除外，因84916部隊(duì)原因提前終止合同應(yīng)付給華隆公司違約金。違約金按總金額的2倍加提前終止年限的銀行利率賠償。合同從1995年3月1日開始生效，使用期30年，分3次簽約，屆時(shí)終止。同日，雙方又簽訂1份補(bǔ)充協(xié)議，一致認(rèn)為第14條的正確表述應(yīng)為，“合同從1995年3月1日開始生效至2025年4月30日終止，共計(jì)30年零兩個(gè)月(含兩個(gè)月試用期)”，雙方確認(rèn)租賃費(fèi)和第3次付款時(shí)間為，華隆公司支付租賃費(fèi)3000萬元給84916部隊(duì)，前兩次付款按合同第6條執(zhí)行，第3次付款延至1996年6月30日付清。在合同之后附有科訓(xùn)大樓總平面圖復(fù)印件1份。上述合同簽訂后，華隆

5、公司于1994年7月7日向84916部隊(duì)支付租金100萬元，1994年7月8日，方圓酒店(股份制)成立，法定代表人為華隆公司總經(jīng)理李周儉，華隆公司入股300萬元。1995年1月24日，方圓酒店在工商登記機(jī)關(guān)辦理了變更登記手續(xù)，華隆公司退出方圓酒店，法定代表人變更為張靜明，并告知了84916部隊(duì)。截至1995年10月16日，84916部隊(duì)陸續(xù)收到租金1100萬元(除第1筆100萬元由華隆公司支付外，其余的款項(xiàng)均由方圓酒店或以其他股東的名義支付)。在工程建設(shè)期間，方圓酒店為工程墊資，按照合同約定改造三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行了裝修裝潢，84916部隊(duì)與方圓酒店發(fā)生借款行為。1996年2月28日，8491

6、6部隊(duì)、方圓酒店和施工單位對科訓(xùn)大樓工程(除地下室)進(jìn)行了交工，84916部隊(duì)將正負(fù)零以上房門鑰匙交予方圓酒店，科訓(xùn)大樓未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。1996年3月29日，方圓酒店正式開業(yè)經(jīng)營。84916部隊(duì)與方圓酒店一直未辦理地下室交付手續(xù)。一審期間，經(jīng)一審法院進(jìn)行現(xiàn)場察看，方圓酒店已經(jīng)啟用地下室作為職工食堂、洗衣房等。1996年9月3日，84916部隊(duì)向華隆公司發(fā)出通知，要求其交納第二期租金及違約金。1996年12月16日，84916部隊(duì)向華隆公司發(fā)出關(guān)于催付科訓(xùn)大樓租金的最后通知，同日，方圓酒店復(fù)函84916部隊(duì)，愿意將酒店全部租金于1996年10月18日前一次付清，至此，雙方不再追究彼此租金方面的任

7、何責(zé)任，方圓酒店為科訓(xùn)大樓的唯一承租方。1996年12月16日，84916部隊(duì)又向華隆公司發(fā)出“關(guān)于催付科訓(xùn)大樓租金的最后通知”，要求華隆公司于同年12月25日前付清第二、三期全部租金，如不付清，將無償收回科訓(xùn)大樓。方圓酒店于同年12月24日復(fù)函84916部隊(duì)稱：“（1）武漢某房地產(chǎn)開發(fā)公司與其聯(lián)營3000萬元資金，預(yù)計(jì)12月底前到位，若實(shí)施所欠租金一次付清；（2）新加坡吉寶財(cái)團(tuán)與我方10月15日已達(dá)成協(xié)議，1997年1月10日來簽合作合同，若按期實(shí)施，最遲1997年1月底歸還所欠租金；（3）西安財(cái)源信用社準(zhǔn)備元月初與我們洽談合作，若成功，也不存在歸還欠款一事；（4）若以上均不能實(shí)施，我方已與

8、省建行談妥元月初貸一部分資金還償租金；（5）所欠部隊(duì)二期房租從交房之日起按銀行利息計(jì)算，我方愿承擔(dān)，直到歸還之日止。以上5條如不能按期執(zhí)行，希望部隊(duì)返還我方投資方圓酒店的資金，我們無任何怨言自動(dòng)退出?！焙蠓綀A酒店未能落實(shí)以上復(fù)函內(nèi)容。1997年11月28日，84916部隊(duì)與華隆公司法定代表人李周儉、方圓酒店法定代表人張靜明簽訂會(huì)議紀(jì)要：（1）同意終止科訓(xùn)大樓租賃合同；（2）雙方盡快清算賬目；（3）雙方共同選定審計(jì)部門審計(jì)；（4）雙方認(rèn)可審計(jì)結(jié)果；（5）審計(jì)費(fèi)用共同承擔(dān)；（6）與此同時(shí)，雙方繼續(xù)尋找合作伙伴，并為新的承租方提供方便條件。1998年2月19日雙方再次簽訂會(huì)議紀(jì)要商定，在同年3月5日

9、前，方圓酒店籌資付清拖欠租金或?qū)ふ液献骰锇榻邮郑羯鲜鰞煞N方法無果，雙方同意執(zhí)行解除原租賃合同，由84916部隊(duì)收回科訓(xùn)大樓的租賃權(quán)。1998年3月16日，方圓酒店就支付租金計(jì)劃致函84916部隊(duì)稱，于1998年3月18日支付100萬元，同年3月30日支付500萬元，剩余款項(xiàng)力爭在3個(gè)月內(nèi)全部支付清結(jié)，如有違約愿承擔(dān)同期銀行貸款利息。后方圓酒店未能支付所欠租金。1998年12月4日，84916部隊(duì)提請西安仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁期間，該仲裁委員會(huì)委托陜西省價(jià)格事務(wù)所對方圓酒店的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行了估價(jià)評估，評估結(jié)論為方圓酒店對酒店實(shí)際投入的、現(xiàn)存的、有形的實(shí)物(固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)改良支出)評估值為1

10、1?888?665?69元(未減去方圓酒店墊資部分)；開辦費(fèi)為5?363?569?42元(經(jīng)一審法院審查該開辦費(fèi)中有部分支出屬固定資產(chǎn)，投資價(jià)值為1?527?938?62元)，估價(jià)報(bào)告確認(rèn)方圓酒店總貸款開業(yè)前欠息，銀行的為2?670?720?71元，私人的為270?030元，并認(rèn)為根據(jù)有關(guān)規(guī)定，用借款進(jìn)行的工程發(fā)生的借款利息，在固定資產(chǎn)未交付使用之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。陜西省價(jià)格事務(wù)所在此估價(jià)的基礎(chǔ)上對固定資產(chǎn)進(jìn)行了折舊，基準(zhǔn)日為1999年7月31日，折舊值為8?786?553?30元，但未對開辦費(fèi)中屬于固定資產(chǎn)投資部分進(jìn)行折舊。一審期間，經(jīng)一審法院征詢雙方對陜西省價(jià)格事務(wù)所的估價(jià)報(bào)告

11、的意見，雙方對該報(bào)告數(shù)據(jù)均表示無異議。西安仲裁委員會(huì)仲裁后，方圓酒店不服，以仲裁程序違法為由，向陜西省西安市中級(jí)人民法院申請撤銷仲裁，該院以84916部隊(duì)選定的仲裁員與其聘任的代理人系同一律師事務(wù)所律師應(yīng)當(dāng)回避而未回避導(dǎo)致仲裁程序違法為由，于1999年11月16日作出(1999)西經(jīng)仲字第37號(hào)民事裁定，撤銷了西安仲裁委員會(huì)西仲裁字(1998)第130號(hào)仲裁裁決。2000年3月30日，84916部隊(duì)以請求解除科訓(xùn)大樓租賃合同、方圓酒店退回科訓(xùn)大樓使用權(quán)、華隆公司和方圓酒店承擔(dān)違約責(zé)任賠償3000萬元為由，訴至陜西省高級(jí)人民法院。2000年5月8日，方圓酒店以要求84916部隊(duì)承擔(dān)支付不適當(dāng)交付

12、租賃標(biāo)的物的違約金1885萬元、終止履行合同清償投資并按合同約定賠償損失以及負(fù)擔(dān)全部訴訟費(fèi)用等為由提出反訴。1994年9月15日，中國人民解放軍總參謀部房地產(chǎn)管理處核發(fā)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)許可證載明，84916部隊(duì)申請將西安市長樂中路36號(hào)的房地產(chǎn)(基地面積2000平方米、建筑面積12，218平方米)出租給華隆公司作為辦公使用。二、陜西省高級(jí)人民法院一審認(rèn)定與判決一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，84916部隊(duì)與華隆公司簽訂的科訓(xùn)大樓租賃合同及補(bǔ)充合同，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同。因合同在履行中承租方實(shí)際已變更為方圓酒店，且84916部隊(duì)是認(rèn)可的，故方圓酒店是租賃合同的主體，應(yīng)享有合同約定的權(quán)利

13、、履行合同約定的義務(wù)。根據(jù)合同第14條約定從1995年3月1日開始生效，此約定時(shí)間應(yīng)為84916部隊(duì)交付租賃標(biāo)的物時(shí)間。因合同簽訂時(shí)，科訓(xùn)大樓尚在建設(shè)中，合同約定租賃期限30年，使用起算日期是從1995年3月1日開始的。當(dāng)事人之間的往來信函以及會(huì)議紀(jì)要等也能證明租賃標(biāo)的物交付時(shí)間為1995年3月1日。故應(yīng)認(rèn)定84916部隊(duì)未能按合同約定的時(shí)間交付標(biāo)的物屬違約。另外84916部隊(duì)未能與方圓酒店履行交付地下停車場手續(xù)，對地下停車場交付時(shí)間上與方圓酒店發(fā)生爭議負(fù)有一定過錯(cuò)。方圓酒店在接收租賃物并正式使用、正常經(jīng)營后，不能按約定時(shí)間交付租金亦屬違約，并且在84916部隊(duì)催付租金時(shí)，表示盡快籌措資金交付

14、租金，并未提出不交或緩交租金的抗辯事由，因此方圓酒店辯稱沒有拖欠租金的理由不能成立。鑒于雙方都有過錯(cuò)，雙方在審理中表示同意解除租賃合同，故雙方違約行為可互不追究，租賃合同予以解除。方圓酒店應(yīng)將租賃標(biāo)的物完好返還84916部隊(duì)，84916部隊(duì)?wèi)?yīng)將方圓酒店的固定資產(chǎn)投資以及多收取的租金返還方圓酒店。鑒于雙方對陜西省價(jià)格事務(wù)所的估價(jià)報(bào)告無異議，該報(bào)告數(shù)據(jù)可作為處理本案的依據(jù)。該估價(jià)報(bào)告對固定資產(chǎn)折舊的基準(zhǔn)日雖已過期，且開辦費(fèi)中屬于固定資產(chǎn)投資的部分沒有進(jìn)行折舊，但該報(bào)告沒有減去方圓酒店為84916部隊(duì)墊資部分，故不再考慮對折舊基準(zhǔn)日至一審審理期間重新折舊；對84916部隊(duì)已收的租賃費(fèi)，應(yīng)按每年100

15、萬元租金計(jì)收，返還多收部分。綜上，84916部隊(duì)要求解除租賃合同的請求，予以支持，要求方圓酒店賠償損失的請求不予支持。華隆公司關(guān)于其已不是租賃合同主體，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的答辯理由成立。方圓酒店關(guān)于84916部隊(duì)未向其交付2000平方米場地，應(yīng)賠償損失的反訴請求，不符合客觀事實(shí)，經(jīng)實(shí)地察看，合同約定的2000平方米場地，是泛指的84916部隊(duì)基地面積，故不存在交付2000平方米場地的違約事實(shí)，方圓酒店的反訴請求，無事實(shí)根據(jù)，不予支持。據(jù)此判決：(1)84916部隊(duì)與華隆公司簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，合同予以解除。(2)方圓酒店在本判決生效后15日內(nèi)將租賃標(biāo)的物返還84916部隊(duì)；84916部

16、隊(duì)在判決生效后15日內(nèi)返還方圓酒店多收取的租金650萬元(租金計(jì)算至2000年9月29日)、返還方圓酒店的投資13，255，242?63元，返還方圓酒店借款8500元。(3)駁回84916部隊(duì)的其他訴訟請求。(4)駁回方圓酒店的反訴請求，案件受理費(fèi)160，000元，由84916部隊(duì)承擔(dān)80，000元，方圓酒店負(fù)擔(dān)80，000元；反訴費(fèi)104，260元，由方圓酒店負(fù)擔(dān)。三、當(dāng)事人上訴請求與答辯理由84916部隊(duì)和方圓酒店均不服陜西省高級(jí)人民法院(2000)陜經(jīng)一初字第7號(hào)民事判決，分別向最高人民法院提起上訴。84916部隊(duì)上訴請求撤銷一審判決第2、3項(xiàng)，依法改判方圓酒店賠償損失，承擔(dān)違約責(zé)任，承

17、擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。主要理由是：（1）合同生效日與合同履行日并非同一概念，一審判決將1995年3月1日這個(gè)合同生效日認(rèn)定為合同履行日沒有依據(jù)。既然合同未明確履行日，則應(yīng)以實(shí)際履行情況為準(zhǔn)。其次，本案中交付租賃標(biāo)的物是以分階段方式履行的，1994年11月28日84916部隊(duì)營建辦公室和方圓酒店、施工單位三方簽訂的科訓(xùn)大樓工程進(jìn)度會(huì)議紀(jì)要，改變了合同約定的一次性交付科訓(xùn)大樓方式為邊建設(shè)、邊交付、邊裝修的履行方式，方圓酒店也接受了此種履行，84916部隊(duì)并未違約。（2）無論是1994年7月3日簽訂的科訓(xùn)大樓租賃合同，還是同日簽訂的租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，合同一方主體均為華隆公司，而非方圓酒店。雖然部分合同

18、是由方圓酒店履行，但這只是合同履行的承擔(dān)，而不能構(gòu)成合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，后者是合同主體的變更，必須得到合同另一方同意。因此，由于84916部隊(duì)始終沒有同意合同主體變更，華隆公司仍應(yīng)為合同義務(wù)的承擔(dān)者。（3）一審判決適用法律錯(cuò)誤、劃分責(zé)任不公。因本案中合同雙方并非協(xié)商解除，實(shí)際是方圓酒店在合同約定期限內(nèi)沒有履行合同義務(wù)，84916部隊(duì)單方行使了解除權(quán)。所以，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同法第26條第2款規(guī)定，解除后還應(yīng)由方圓酒店負(fù)責(zé)賠償損失。本案租賃合同不能履行顯然是由方圓酒店拒不支付租金這一根本性違約行為造成，即使如一審判決認(rèn)定的84916部隊(duì)有違約行為(因方圓酒店未按期支付第一期租金)，也僅構(gòu)成“履行遲延”

19、，在方圓酒店承租房屋5年后，根本無法造成原租賃合同不能履行。本案的過錯(cuò)方應(yīng)為方圓酒店，并應(yīng)承擔(dān)3000萬元的違約損失。（4）按照合同約定方圓酒店應(yīng)在1996年6月30日前分3次將3000萬元租金交齊，如方圓酒店如約履行，此租金至2000年8月利息收入就達(dá)1941萬元，一審法院在方圓酒店違約合同僅履行5年的情況下以每年租金100萬元計(jì)算房租，明顯不合理，背離了訂立合同的目的，違反了公平原則。（5）一審判決判定的返還方圓酒店投資13，255，242?63元中，有8，786，553?30元屬于固定資產(chǎn)以及固定資產(chǎn)改良支出的評估值，已過折舊基準(zhǔn)日，應(yīng)參照原鑒定結(jié)論中采用的0?51%月平均折舊率對7?3

20、75?461?69元固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，按0?879%月平均折舊率對4，513，204元固定資產(chǎn)改良支出進(jìn)行折舊，將基準(zhǔn)日至判決解除合同時(shí)止進(jìn)行折舊，上述兩項(xiàng)經(jīng)折舊后共計(jì)為692?46萬元。屬于固定資產(chǎn)投資的1，527，938?62元屬于未列明細(xì)且未經(jīng)鑒定，不應(yīng)認(rèn)定；估價(jià)報(bào)告確認(rèn)方圓酒店總貸款開業(yè)前欠銀行和私人的貸款總額為2830萬元，利息共計(jì)2，940，750?71元，而方圓酒店用于固定資產(chǎn)和固定資產(chǎn)改良支出為11，888，665?69元，84916部隊(duì)只應(yīng)承擔(dān)上述款項(xiàng)的利息123?53萬元，未投入酒店部分的數(shù)額應(yīng)計(jì)入承租方經(jīng)營成本，與租賃行為無關(guān)，不應(yīng)由出租方84916部隊(duì)返還。方圓酒店上訴

21、稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，顯失公平，請求撤銷一審判決第2項(xiàng)、第4項(xiàng)，判令84916部隊(duì)返還扣除應(yīng)支付的租金外的全部投資及占用資金的利息以及賠償違約損失1885萬元。主要理由是：（1） 84916部隊(duì)將部隊(duì)房產(chǎn)出租30年，與中國人民解放軍總參謀部、總后勤部和總政治部制定的軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定中“房地產(chǎn)出租，租期最長不得超過十年”的規(guī)定不符，應(yīng)認(rèn)定租賃合同為無效合同。（2）本案是基于科訓(xùn)大樓租賃合同而產(chǎn)生的租賃關(guān)系，經(jīng)評估方圓酒店向酒店固定資產(chǎn)投資11，888，665?69元，開辦費(fèi)用6，840，870元，還有銀行及私人欠息、鍋爐租金等，一審判決對固定資產(chǎn)投資11，888，665?69元折舊為8

22、，786，553?30元，便損失了3，702，112?39元，方圓酒店在租賃合同中只有支付租金的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)租賃物折舊。一審判決未能區(qū)分租賃法律關(guān)系與投資法律關(guān)系，沒有考慮雙方之間實(shí)際存在的租賃、投資和買賣三種關(guān)系，依據(jù)公平原則給予補(bǔ)償。84916部隊(duì)除每年收取方圓酒店100萬元租金外，應(yīng)承擔(dān)返還租金以及占用其他投資款項(xiàng)的利息，一審判決未予認(rèn)定，顯屬不公。（3） 84916部隊(duì)從方圓酒店處借款是21萬元，不是一審認(rèn)定的8500元。（4） 84916部隊(duì)未按合同約定將院內(nèi)2000平方米場地和地下800平方米停車場交付使用，一審判決以院內(nèi)2000平方米場地是指科訓(xùn)大樓的基地用地，800平方米地下

23、停車場已實(shí)際啟用為由，駁回方圓酒店的反訴請求，與事實(shí)不符。華隆公司經(jīng)傳票合法傳喚未到庭參加訴訟活動(dòng)，也未提交書面答辯意見。四、最高人民法院認(rèn)定與判決最高人民法院認(rèn)為，84916部隊(duì)與華隆公司簽訂的科訓(xùn)大樓租賃合同及補(bǔ)充合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雖然本案訟爭標(biāo)的物屬于軍隊(duì)房地產(chǎn)，雙方在補(bǔ)充合同中約定的30年租賃期限與軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定中“房地產(chǎn)出租，租期最長不得超過十年”的規(guī)定不符，但該規(guī)定是由中國人民解放軍總參謀部、總后勤部和總政治部制定的部門規(guī)章性質(zhì)文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋第3條和第

24、4條的規(guī)定，不能以部門規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)，因此，應(yīng)認(rèn)定本案所涉及合同為有效。本案所涉租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的簽約人為84916部隊(duì)和華隆公司，84916部隊(duì)和華隆公司雖然沒有就合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給方圓酒店事宜簽訂書面協(xié)議，但在合同履行過程中，方圓酒店以獨(dú)立的民事主體身份開展經(jīng)營活動(dòng)并直接向84916部隊(duì)支付租金，84916部隊(duì)接收自簽訂合同至1996年4月10日間方圓酒店陸續(xù)支付的1000萬元租金，也與方圓酒店就大樓工程進(jìn)度形成過會(huì)議紀(jì)要，表明承租方已實(shí)際由華隆公司變更為方圓酒店，84916部隊(duì)對租賃合同主體變更的事實(shí)未持異議，是認(rèn)可的。現(xiàn)84916部隊(duì)提出華隆公司仍為雙方租賃合同主體的

25、上訴理由不成立，本院不予支持?？紤]到雙方都有解除租賃合同的意愿，且在訴前的仲裁和訴訟中均表示同意解除租賃合同，一審判決解除租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，符合合同法規(guī)定的解除合同的條件，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。解除合同后，方圓酒店應(yīng)將租賃標(biāo)的物返還給84916部隊(duì)，84916部隊(duì)?wèi)?yīng)將方圓酒店對酒店的固定資產(chǎn)投資及多收取的租金返還給方圓酒店。關(guān)于解除租賃合同前的租金如何計(jì)算問題，租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定3000萬元租金應(yīng)在1996年6月30日前付清，在合同正常履行的情況下，考慮到84916部隊(duì)取得先期租金可得的利息和其他收益的因素，其年租金及其收益應(yīng)高于總租期的年租金平均值，但同時(shí)也負(fù)有在后續(xù)的20余年間將租賃

26、標(biāo)的物提供給方圓酒店使用的義務(wù)，現(xiàn)雙方一致要求解除租賃合同，解除后的租賃物將仍由84916部隊(duì)占有、使用、收益和處分，一審判決從本案的實(shí)際情況出發(fā)，以平均法計(jì)算年度租金即年租金為100萬元比較公平合理，并無不妥，但租期應(yīng)自方圓酒店開業(yè)之日即1996年3月29日開始計(jì)算至合同解除之日(以年為計(jì)租期，不足一年的以月為計(jì)租期，計(jì)算至2023年7月29日，每月租金為83，333元，84916部隊(duì)?wèi)?yīng)收租金為5?333?333元，應(yīng)返還多收租金為5?666?667元給方圓酒店)。依據(jù)合同約定先行收取方圓酒店支付的1100萬元租金，在合同履行5年多的情況下，被判決解除合同之前，其既沒有返還租金的合同義務(wù)，也

27、沒有返還租金的法定義務(wù)，因此不存在返還作為法定孳息的利息問題，方圓酒店提出84916部隊(duì)返還占用租金期間的利息，理由不成立，本院不予支持。關(guān)于解除合同后的補(bǔ)償問題，根據(jù)1998年1月27日財(cái)政部發(fā)布的股份有限公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定，公司一般應(yīng)當(dāng)按月提取折舊。鑒于方圓酒店對科訓(xùn)大樓進(jìn)行了一定的固定資產(chǎn)投入，故84916部隊(duì)在收回增加添附的科訓(xùn)大樓時(shí)應(yīng)給予方圓酒店合理的補(bǔ)償，同時(shí)亦應(yīng)按照規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對添附物給予一定的折舊。一審法院認(rèn)定雙方對在仲裁期間經(jīng)由西安仲裁委員會(huì)委托陜西省價(jià)格事務(wù)所評估作出的陜價(jià)鑒字(1999)022號(hào)估價(jià)鑒定結(jié)論無異議，故該鑒定結(jié)論中的數(shù)據(jù)可作為返還有關(guān)財(cái)產(chǎn)和給予補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，但

28、該鑒定結(jié)論對固定資產(chǎn)折舊的基準(zhǔn)日為1999年7月31日，此后方圓酒店在繼續(xù)經(jīng)營期間又將有關(guān)固定資產(chǎn)運(yùn)行了近兩年時(shí)間，84916部隊(duì)提出參照原鑒定結(jié)論中采用的0?514%月平均折舊率對7，375，461?69元固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，按0?879%月平均折舊率對4，513，204元固定資產(chǎn)改良支出進(jìn)行折舊，截止期為解除合同之日(計(jì)算至2023年7月31日)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持，上述兩項(xiàng)經(jīng)折舊后共計(jì)為692?46萬元。關(guān)于方圓酒店在開業(yè)前固定資產(chǎn)投入貸款利息問題，根據(jù)1998年1月27日財(cái)政部發(fā)布的股份有限公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定，用借款購建固定資產(chǎn)，其發(fā)生的借款費(fèi)用，在固定資產(chǎn)交付使用前，計(jì)入所購建固定資產(chǎn)的

29、成本；固定資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的，計(jì)入當(dāng)期損益。鑒定結(jié)論中認(rèn)定的方圓酒店向銀行貸款總額為2030萬元、私人借款為800萬元，合計(jì)為2830萬元，利息合計(jì)為294?075071萬元，而方圓酒店用于固定資產(chǎn)和改良支出為11，888，665?69元，84916部隊(duì)提出只應(yīng)承擔(dān)上述款項(xiàng)的利息123?53萬元的請求，符合上述規(guī)定，應(yīng)予參照采納。根據(jù)雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，方圓酒店應(yīng)分3次支付3000萬元租金給84916部隊(duì)，其中應(yīng)在簽約之日付清的第1筆1000萬元租金，遲至簽約后1年零3個(gè)月才付清，在接收租賃物正式使用、經(jīng)營后至今未按合同約定的時(shí)間交付第二、三期租金，在84916部隊(duì)催要租金時(shí)表示籌措

30、資金交付租金，方圓酒店沒有否認(rèn)其未按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定交付租金的事實(shí)，已構(gòu)成違約。合同約定生效時(shí)間為1995年3月1日，而84916部隊(duì)直至1996年2月28日才將科訓(xùn)大樓工程正負(fù)零以上房門鑰匙交予方圓酒店，方圓酒店直至1996年3月29日才正式開業(yè)經(jīng)營，84916部隊(duì)有遲延交付科訓(xùn)大樓的違約行為，但考慮到1994年11月28日84916部隊(duì)營建辦公室和方圓酒店、施工單位三方簽訂的科訓(xùn)大樓工程進(jìn)度會(huì)議紀(jì)要，將合同約定的一次性交付科訓(xùn)大樓方式變更為邊建設(shè)、邊交付、邊裝修的履行方式，實(shí)際上是將原約定的一次性交付變成分階段方式履行交付，方圓酒店也接受了此種履行，導(dǎo)致雙方后來在交付方式和時(shí)間上產(chǎn)生歧義

31、，對此84916部隊(duì)和方圓酒店都有一定責(zé)任。關(guān)于84916部隊(duì)提出一審判決中認(rèn)定返還的款項(xiàng)中有152萬余元酒店開辦費(fèi)中屬于固定資產(chǎn)投資的部分持有異議，但在質(zhì)證中沒有提出充分的證據(jù)，也沒有向最高人民法院提出重新鑒定的申請，不予支持。綜合考慮本案雙方當(dāng)事人在履行合同中的過錯(cuò)程度和違約情況，雖然方圓酒店違約程度高于84916部隊(duì)，但鑒于雙方在合同中沒有具體約定違約程度與違約責(zé)任的關(guān)系，因此84916部隊(duì)提出的租金損失和方圓酒店提出的經(jīng)營成本及利潤等損失由各自承擔(dān)，對雙方提出要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的上訴請求，均不予支持。關(guān)于方圓酒店提出要求84916部隊(duì)返還借款問題，方圓酒店上訴提出84916部隊(duì)借款2

32、1萬元，雖然借款關(guān)系與租賃關(guān)系不屬于必要的共同訴訟，但鑒于一審法院已將二者合并審理，也不違反民事訴訟法有關(guān)禁止性規(guī)定，且借款行為是在租賃期間發(fā)生的，可予審理。在二審?fù)徺|(zhì)證中，方圓酒店就8500元借款提供了充分證據(jù)，84916部隊(duì)不持異議，一審判決認(rèn)定的該筆數(shù)額，予以確認(rèn)；其余款項(xiàng)，因方圓酒店提供的證據(jù)不能證明這些款項(xiàng)系基于本案雙方當(dāng)事人之間的借款行為而產(chǎn)生，故不予認(rèn)定。關(guān)于方圓酒店提出的投資關(guān)系、租賃關(guān)系以及買賣關(guān)系的認(rèn)定處理問題，其在正式營業(yè)前開辦酒店支付的相關(guān)費(fèi)用以及未用于酒店固定資產(chǎn)投資的貸款利息等，因其中一部分作為租金支付、一部分按多收取的租金予以返還；其他部分支出屬于經(jīng)營成本和經(jīng)營

33、風(fēng)險(xiǎn)范圍，與租賃行為及返還租金無關(guān)，在解除租賃合同時(shí)不應(yīng)由84916部隊(duì)返還。方圓酒店提出有關(guān)鍋爐租金問題，因其不能證明該筆費(fèi)用與訟爭法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)性，不予支持。關(guān)于2000平方米場地面積計(jì)算和800平方米地下停車場的使用問題，根據(jù)科訓(xùn)大樓租賃合同約定，租賃標(biāo)的物為科訓(xùn)大樓一棟12，000平方米、院內(nèi)場地2000平方米，具體位置作為附件一的平面圖，經(jīng)分析合同所附科訓(xùn)大樓平面圖所標(biāo)示的位置及84916部隊(duì)申領(lǐng)的開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)許可證所確定的租賃范圍，結(jié)合一審法院實(shí)地察看的情況，合同約定的2000平方米場地，泛指科訓(xùn)大樓的基地面積，不存在另行交付2000平方米場地問題，合同文字表述的內(nèi)容與實(shí)際情

34、況不符，雙方當(dāng)事人均有締約上的過失；雖然雙方尚未辦理800平方米地下停車場的交接手續(xù)，但方圓酒店已經(jīng)實(shí)際啟用地下室作為職工食堂和洗衣房等，不能否認(rèn)84916部隊(duì)已經(jīng)實(shí)際履行了此項(xiàng)合同義務(wù)的事實(shí)，因此方圓酒店主張84916部隊(duì)未交付2000平方米場地和800平方米地下室構(gòu)成違約，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。據(jù)此，最高人民法院依照民事訴訟法第153條第1款第3項(xiàng)之規(guī)定，于2023年7月27日，以(2023)民一終字第39號(hào)民事判決書，判決：(1)維持陜西省高級(jí)人民法院(2000)陜經(jīng)一初字第7號(hào)民事判決第1項(xiàng)、第3項(xiàng)和第4項(xiàng)；(2)變更陜西省高級(jí)人民法院(2000)陜經(jīng)一初字第7號(hào)民事判決第2項(xiàng)為：方

35、圓酒店在判決生效后15日內(nèi)將租賃標(biāo)的物返還84916部隊(duì)；84916部隊(duì)在判決生效15日內(nèi)返還多收取方圓酒店的租金5，666，667元(租金自1996年3月29日起計(jì)算至2023年7月29日)、返還方圓酒店的投資9，687，838?62元、借款8500元。一審本訴案件受理費(fèi)、反訴案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)264?260元，由84916部隊(duì)負(fù)擔(dān)60，000元，方圓酒店負(fù)擔(dān)204，260元。五、對本案的解析本案主要涉及房屋租賃合同效力、解除條件以及解除后返還財(cái)產(chǎn)等補(bǔ)救措施的處理問題。(一)關(guān)于租賃合同效力問題84916部隊(duì)與華隆公司簽訂的科訓(xùn)大樓租賃合同及補(bǔ)充合同是雙方的真實(shí)意思表示

36、，不違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雖然本案訟爭標(biāo)的物屬于軍隊(duì)房地產(chǎn)，雙方在補(bǔ)充合同中約定的30年租賃期限與軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定中“房地產(chǎn)出租，租期最長不得超過十年”的規(guī)定不符，但該規(guī)定是由中國人民解放軍總參謀部、總后勤部和總政治部制定的部門規(guī)章性質(zhì)的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋第3條和第4條的規(guī)定，不能以部門規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)。合同法第214條規(guī)定了租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。本案當(dāng)事人簽訂租賃合同時(shí)的國家法律和行政法規(guī)沒有對租賃合同期限作出禁止性或者強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人的簽約行為沒有違反

37、有關(guān)禁止性或者強(qiáng)制性規(guī)定，人民法院在審理合同法實(shí)施前成立的合同糾紛，應(yīng)以當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定作為審查合同效力的依據(jù)。因此一審法院認(rèn)定本案所涉合同為有效是正確的。(二)關(guān)于承租方主體變更是否有效的問題本案所涉租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的簽約人為84916部隊(duì)和華隆公司，84916部隊(duì)和華隆公司沒有專門就合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給方圓酒店事宜達(dá)成書面協(xié)議，但在合同履行的過程中，方圓酒店以獨(dú)立的民事主體身份開展經(jīng)營活動(dòng)并向84916部隊(duì)支付了一定租金，84916部隊(duì)接收自簽訂合同至1996年4月10日間方圓酒店陸續(xù)支付的1000萬元租金，也與方圓酒店就大樓工程進(jìn)度多次形成過會(huì)議紀(jì)要，表明承租方已實(shí)際由華隆公司變更為方圓酒

38、店，84916部隊(duì)對租賃合同主體變更的事實(shí)是認(rèn)可的，并未持異議。當(dāng)事人以履行合同的行為表明合同的主體已經(jīng)發(fā)生了變化。現(xiàn)發(fā)生糾紛訴至人民法院后，84916部隊(duì)提出華隆公司仍為雙方租賃合同主體的上訴理由不成立，與事實(shí)不符，不應(yīng)支持。(三)關(guān)于租賃合同以及補(bǔ)充協(xié)議是繼續(xù)履行還是解除的問題合同法第39條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以解除合同?？紤]到雙方都有解除租賃合同的意愿，且在訴前的仲裁和訴訟中均表示同意解除租賃合同，一審判決解除租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，符合法定的解除合同的條件，應(yīng)予維持。(四)關(guān)于合同解除后的返還和補(bǔ)償問題根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同

39、性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。自1995年3月1日起，本案所涉合同已經(jīng)履行了若干年。在解除合同后，采取恢復(fù)原狀等其他補(bǔ)救措施的，方圓酒店應(yīng)將租賃標(biāo)的物返還給84916部隊(duì)，84916部隊(duì)?wèi)?yīng)將方圓酒店對酒店的固定資產(chǎn)投資及多收取的租金返還給方圓酒店。關(guān)于解除租賃合同前的租金如何計(jì)算問題，雙方在合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定3000萬元租金應(yīng)在1996年6月30日前付清，合同正常履行的情況下，考慮到84916部隊(duì)在取得先期租金的利息和其他收益的因素，其年租金及其收益應(yīng)高于總租期的年租金平均值，但同時(shí)也負(fù)有在后續(xù)的20余年期間將租賃標(biāo)的物提供給方圓酒店使用的義務(wù)?，F(xiàn)雙方一

40、致同意解除租賃合同，解除后的租賃物仍由84916部隊(duì)占有、使用、收益和處分，一審法院從本案的實(shí)際情況出發(fā)，以平均法計(jì)算年度租金即年租金為100萬元，符合本案合同性質(zhì)要求和當(dāng)事人履行合同的實(shí)際情況，并無不妥，比較公平合理，但租期應(yīng)自1996年3月29日方圓酒店開業(yè)之日計(jì)算至解除合同之日。關(guān)于解除合同后的補(bǔ)償問題，鑒于方圓酒店對科訓(xùn)大樓進(jìn)行了一定的固定資產(chǎn)投入，故84916部隊(duì)在收回增加添附的科訓(xùn)大樓時(shí)應(yīng)給予方圓酒店合理的補(bǔ)償。一審法院認(rèn)定雙方對在仲裁期間經(jīng)由西安仲裁委員會(huì)委托陜西省價(jià)格事務(wù)所評估作出的陜價(jià)鑒字(1999)022號(hào)估價(jià)鑒定結(jié)論無異議，故該鑒定結(jié)論中的數(shù)據(jù)可作為返還有關(guān)財(cái)產(chǎn)和給予補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，但該鑒定結(jié)論對固定資產(chǎn)折舊的基準(zhǔn)日為1999年7月31日，此后方圓酒店又將有關(guān)固定資產(chǎn)運(yùn)行了近兩年時(shí)間，84916部隊(duì)提出的參照原鑒定結(jié)論中采用的0?514%月平均折舊率對7?375?461?69元固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，按0?879%月平均折舊率對4，513，204萬元固定資產(chǎn)改良支出進(jìn)行折舊，截止期為合同解除日(計(jì)算至2023