房地產(chǎn)項目成本核算規(guī)范

1、房地產(chǎn)項目成本核算指引第一章總則第一條為了加強成本管理,規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算,正確計算開發(fā)商品成本,利于成本資料的比較和分析,根據(jù)國家頒布的有關會計準則、會計制度及公司的管理要求,特制定本指引。第二章成本核算的基本程序第二條成本核算的一般步驟:一、根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點,確定成本核算對象。二、設置有關成本核算會計科目,核算和歸集生產(chǎn)成本費用。三、按受益原則和配比原則,確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。四、將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。五、編制項目開發(fā)成本計算表,計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。六、正確劃分已完工和在

2、建開發(fā)商品之間的生產(chǎn)成本,分別結轉完工開發(fā)商品成本。七、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供,根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本,正確結轉完工庫存商品的銷售成本。八、編制成本報表,根據(jù)成本核算和管理要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定第三條成本核算對象的確定原則:應滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集;利于成本的及時結算;適應成本監(jiān)控的要求。第四條根據(jù)上述原則,參照下列條件,結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況,確定具體成本核算對象。一、單體開發(fā)項目,一般以每一

3、獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。二、在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目,可以合并為一個成本核算對象。三、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結合項目特點和成本管理的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。1、成片分期(區(qū)開發(fā)的項目,可以以各期(區(qū)為成本核算對象。2、同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期(區(qū)劃分成本核算對象的基礎上,還應按功能劃分成本核算對象。3、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的,還應按結構劃分成本核算對象。四、根據(jù)核算和管理需要,對獨立的設計概算或施工

4、圖預算的配套設施,不論其支出是否攤入房屋等庫存商品成本,均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施,可以不單獨作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。第四章成本費用項目及核算內容第五條開發(fā)商品成本核算應視開發(fā)商品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。第六條開發(fā)商品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)商品成本按開發(fā)商品性質,可分為如下四類:一、土地開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設場地所發(fā)生的各項費用支出。二、房屋開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、

5、代建房等所發(fā)生的各項費用支出。三、配套設施開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。四、代建工程開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)商品成本,在核算上將其費用分為如下六個成本項目:1、土地征用及拆遷補償費;2、前期工程費;3、建筑安裝工程費;4、基礎設施建設費;5、公共配套設施費;6、開發(fā)間接費。第七條各成本項目的開支范圍如下:一、土地征用及拆遷補償費指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用,包括征地費、安置費以及原有建筑

6、物的拆遷補償費,或采用批租方式取得土地的批租地價,主要包括以下內容:1、土地出讓及征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地評估費、土地開發(fā)費、土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費,向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價。2、拆遷補償費:有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補償費,危房補償費等。3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。4、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等二、前期工程費指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的

7、水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容:1、勘察設計費(1勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(2規(guī)劃設計費:包括方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。(3建筑研究用房費:包括材料及施工費2、報建費(1報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、

8、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金、拆遷管理費、招投標管理費等、施工圖紙審查費。(2增容費包括水、電、煤氣增容費3、“三通一平”費:(1臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用(2臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4場地平整:場地清運費、舊房拆除等費用。4、臨時設施費(1臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用(2臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用(3臨時場地占用費:含施工用臨時占道費、臨時借用空地

9、租費(4臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用三、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用,按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費(含甲供材料或設備。主要包括:1、土建工程費(1、基礎工程費包括土石方、樁基、護壁(坡工程費,基礎處理費、樁基咨詢費、降水。(2、主體工程費包括土建結構及粗裝修(含地下室部分。如系高層建筑,有裙樓架空層及轉換層,原則上架空層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓。2、安裝工程費(1電氣(強電安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。(2電訊(弱電安裝工程費:主體工程內的通訊、

10、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)、智能化或自動化等電訊、網(wǎng)絡和安裝費。(3給排水安裝工程費:主體工程內給排水設施安裝費(含自來水、排水、直飲水、熱水、污水處理等。(4燃氣安裝工程費:主體工程內的燃氣管線等燃氣設施安裝費。(5采暖安裝工程費:主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費(含地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片、鍋爐等。(6電梯安裝工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。(7消防通風安裝工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施、通風設施安裝費。(8空調安裝工程費:主體工程內的風機盤管、空調設備及其保溫、防腐等裝飾和控制系統(tǒng)的材料、鋪設安裝等費用。(9電力設施安裝工程費

11、:包括發(fā)電機及其安裝費、高低壓配電及安裝費。(10保安監(jiān)控警報系統(tǒng)安裝工程費。(11以上各項如有甲供材料、設備,含甲供材料、設備費。3、裝修工程費(1門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用。(2公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、電梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。(3戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。四、基礎設施建設費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用,包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、場地平整及道路等基礎設施費用。1、圍墻道路及綠化景觀工程費:包括環(huán)境設計費、小區(qū)內道路廣場鋪設及開口路口、永久性

12、圍(圍欄砌筑和裝飾、綠化建設費、建筑小品(雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等、室外背景音樂、小區(qū)大門、室外零星設施(指示牌、標識牌等費用。2、室外水、電、氣、采暖工程費:包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、燃氣管道系統(tǒng)及調壓站、采暖管道系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)熱交換站及鍋爐費用。3、室外消防系統(tǒng)費4、室外智能化系統(tǒng)費包括小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)有關費用。5、室外照明及噴灌工程包括路燈、草坪燈及綠化澆灌設施。6、室外弱電工程費包括通訊、電視、網(wǎng)絡線路鋪設的有關費用。五、公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關法規(guī),產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商,

13、開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類:(1 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出,如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。(2 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時,發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4 對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本

14、成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產(chǎn)權,則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該項成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算。六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出;以及與項目推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。一、管理人員工資二、職工福利費三、折舊費四、修理費五、辦公費六、水電費七、勞動保護費八、周轉房攤銷九、項目營銷設施建造費十、工程監(jiān)理費:支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。十一、預結算編審費:為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用十二、質檢費:沉降觀測費、樁基檢測費、消防檢測

15、費、防雷檢測費、室內環(huán)境檢測費及竣工驗收過程中的有關質檢費。十三、利息支出:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。十四、施工合同外獎金:趕工獎、進度獎十五、工程保險費十六、其他第八條成本費用項目入賬應提供的合法憑證一、土地征用及拆遷補償費合法憑證:土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務業(yè)發(fā)票、協(xié)議、補償金領款簽字表、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入發(fā)票等。二、前期工程費合法憑證:服務業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票。三、建筑安裝工程費:除購門窗或電梯等設備可以提供工商業(yè)發(fā)票外應提供建筑安裝發(fā)票。四、基礎設施建設費:非應稅行為的提

16、供行政事業(yè)單位票據(jù),其它提供建筑安裝發(fā)票。五、公共配套設施費:電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設施、健身運動設施可提供商業(yè)發(fā)票,非應稅行為的提供行政事業(yè)單位發(fā)票,其他須提供建筑安裝發(fā)票。第五章開發(fā)成本科目設置及成本分攤方法第九條開發(fā)成本核算開發(fā)商品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。開發(fā)成本項下按開發(fā)商品性質設二級明細,三級按各成本核算對象設立核算項目,成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本,以及需要先歸集后分配的成本， 在每個項目的成本核算對象中， 加設一條 “待分攤成本” 進行歸集。 開發(fā)成本明細科目設置舉例： （具體操作中財務人員可按需要增減科目 級數(shù)，如企業(yè)開發(fā)商

17、品性質單一可取項舉例中二級科目設置） 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 開發(fā)成本土地開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā)XX 項目待分攤成本土地征用及拆遷補償費 開發(fā)間接費 XX 期 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施建設費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 第十條 開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象 的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接 成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法 可按以下規(guī)定選擇其一： 一、占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地 總面積的比例進行分配。 1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地 總面積的比例進行分配。 2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總 11 五級科目 面積的比例進行分配， 然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本 對象占地總面積的比例進行分配。 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減 除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 二、建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總