武漢漢口-金色創(chuàng)意坊-LOFT商住小戶項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案-85PPT-偉業(yè)

1、“智慧是,在平凡處,得見(jiàn)奇跡.”創(chuàng)意生活形態(tài)Creative Lifestyle創(chuàng)意生態(tài)居創(chuàng)意LOFT前期報(bào)告回顧定位:居家/投資產(chǎn)品公共空間的打造,品質(zhì)感建立高附加值公寓產(chǎn)品定位:商業(yè) 樂(lè)活街我們?nèi)绾螌⑹袌?chǎng)認(rèn)知度不高、客戶群 狹窄的LOFT,轉(zhuǎn)化為我們的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品現(xiàn)在,我們的任務(wù)LOFT的定義要素:高大而開(kāi)敞的空間,上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu),類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁;流動(dòng)性,戶型無(wú)障礙,透明性.減少私密程度;開(kāi)放性,戶型全方位組合;藝術(shù)性,通常是無(wú)業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局.作為商業(yè)面積的一部分,功能多元化的LOFT公寓LOFT產(chǎn)品：住宅功能轉(zhuǎn)換成商務(wù)/投資/個(gè)性居住萬(wàn)科金色家園傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)的漢

2、口，歷來(lái)?yè)碛袕?qiáng)大的商業(yè)優(yōu)勢(shì)和固有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。政府政策支持和十一五規(guī)劃，王家墩CBD規(guī)劃的出籠，舊城改造的規(guī)?；M(jìn)程，使得該區(qū)域逐步確立了在武漢樓市所扮演的角色商業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)投資的最活躍區(qū)域。市場(chǎng)占位萬(wàn)科金色家園國(guó)貿(mào)商圈江漢路商圈漢口最具價(jià)值的城市中心，高速發(fā)展中的城市核心江漢路步行街全長(zhǎng)1210米,分為5個(gè)空間節(jié)點(diǎn)：江漢關(guān)、黃陂街、鄱陽(yáng)街、花樓街、中心百貨，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都有相應(yīng)的設(shè)計(jì)思想、布局和設(shè)施。江漢路步行街是武漢與世界商業(yè)接軌的窗口。同時(shí)也將建成將成全國(guó)最長(zhǎng)的步行街。武漢廣場(chǎng)及世貿(mào)廣場(chǎng)，既是高檔商業(yè)中心，同時(shí)也是商務(wù)辦公核心區(qū)域，時(shí)尚先端人群云集市場(chǎng)占位解 放 大 道京 漢 大 道輕軌車

3、站單洞三路單洞路前進(jìn)四路前進(jìn)一路C8B8西B8東公交車站輕軌城市主干道交錯(cuò)于區(qū)域，道路賦予區(qū)域的不僅是交通通達(dá)和輻射同時(shí)包含城市生活的文化產(chǎn)業(yè)特色及時(shí)尚功能解放大道、京漢大道是漢口地區(qū)的主要城市干道，它的建設(shè)正合乎城市發(fā)展擴(kuò)張的軌跡。解放大道是漢口地區(qū)主要的交通性干道；建于1998年的京漢大道則將成為漢口地區(qū)主要的生活性干道，提供舒適都市生活的供給。 高架輕軌鐵路是武漢第一條城市鐵路交通線，輕軌開(kāi)通，新的城市功能已開(kāi)始向京漢大道沿線地區(qū)聚集，并能夠吸引大量的人流，促進(jìn)沿線地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)。在現(xiàn)有的時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)特色的基礎(chǔ)上，京漢大道將規(guī)劃形成代表武漢市最高環(huán)境景觀建設(shè)水平、

4、體現(xiàn)城市青春活力的時(shí)尚文化街。交通占位隨著舊城改造的推進(jìn)、政府十一五規(guī)劃的提出，王家墩CBD方案的出籠，06年武漢地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出明顯的“城市中心價(jià)值回歸與升級(jí)”的態(tài)勢(shì)。隨著城市魅力的展現(xiàn)，文化時(shí)尚生活方式的集中豐富，京漢大道沿線正開(kāi)啟一場(chǎng)新的城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)。逐年升溫的地產(chǎn)熱潮推動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的釋放，武漢人骨子里的對(duì)城市追逐的情節(jié)和對(duì)繁華向往也由此釋放。京漢大道沿線的中心價(jià)值回歸人群占位硚口路茶文化賞玩區(qū)（硚口路武勝路）結(jié)合武勝路至硚口路兩側(cè)已有的茶文化一條街，開(kāi)展茶文化品嘗和娛樂(lè)休閑活動(dòng)。新武展都市經(jīng)典區(qū)（武勝路友誼路）以新武展地區(qū)為核心景觀，集中展現(xiàn)武漢市現(xiàn)代商業(yè)文化。夜?jié)h口激越飛揚(yáng)區(qū)（友誼路黃

5、石路）以武漢劇院為核心景觀，作為標(biāo)志性的文化活動(dòng)場(chǎng)所，利用其文化輻射力，整合區(qū)域內(nèi)酒吧、演藝場(chǎng)所，展現(xiàn)大漢口夜的魅力。大智路歷史文化休閑區(qū)（黃石路三陽(yáng)路）以大智門(mén)火車站站房為核心，改造車站路、京漢街及相鄰的輔善里，延引吉慶街民俗文化，修建特色文化休閑商業(yè)街。永清教育文化區(qū)（三陽(yáng)路黃浦路）結(jié)合現(xiàn)狀優(yōu)秀教育資源，擴(kuò)大教育事業(yè)發(fā)展空間，配建相應(yīng)書(shū)店、網(wǎng)吧等文化產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造書(shū)香氛圍。 夜?jié)h口激越飛揚(yáng)區(qū)（友誼路黃石路）以時(shí)尚文化為導(dǎo)向，延續(xù)城市歷史文脈，促進(jìn)商業(yè)繁榮文化占位特征歸納口碑評(píng)價(jià)自身?xiàng)l件發(fā)展態(tài)勢(shì)傳統(tǒng)城市中心商業(yè)區(qū)，繁華的都市核心，武漢最具價(jià)值的地段之一，地價(jià)貴、房?jī)r(jià)高、資源稀缺享受“都市”生活的

6、絕佳地段，中心價(jià)值回歸兩大商圈夾聚、配套極其豐富成熟、多條城市干道穿越具備開(kāi)放、豐富的城市內(nèi)涵享受都市的價(jià)值在建的城市規(guī)劃5大新區(qū)永清街教育文化區(qū)、大智歷史文化休閑區(qū)、夜?jié)h口激情飛揚(yáng)區(qū)新武展都市經(jīng)典區(qū)和硚口路茶文化賞玩區(qū)城市價(jià)值再創(chuàng)造，未來(lái)可期開(kāi)放的都會(huì)中心、高價(jià)值的都會(huì)中心、看得見(jiàn)未來(lái)的都會(huì)中心發(fā)展方向方向1常規(guī)建設(shè)：普通的平層戶性 / 面積區(qū)間從64小戶型到210大戶型 / 采用常規(guī)的戶性創(chuàng)新方式 / 戶型分布均好 / 商業(yè)為社區(qū)配套商業(yè)看似平穩(wěn)發(fā)展，但是項(xiàng)目所處區(qū)域大量同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，在項(xiàng)目沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情形下，很容易把項(xiàng)目引向“平庸”！同期，發(fā)展商與本區(qū)域還有融科天城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)近

7、似的產(chǎn)品無(wú)異與“自相矛盾”。方向2差異化建設(shè)辦法：采用市場(chǎng)空白物業(yè)類型 / 以漢口新生階層和客群功能細(xì)分需要為產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) / 戶型分布創(chuàng)新 / 物業(yè)結(jié)構(gòu)新奇 /特色專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)看似冒險(xiǎn)，但是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，做敢于第一個(gè)吃螃蟹的人，從差異化競(jìng)爭(zhēng)出發(fā)，使項(xiàng)目成為區(qū)域發(fā)展的“代表作”！形成豐富的產(chǎn)品線，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，成為漢口概念名片。位于城市核心；商業(yè)、商務(wù)發(fā)達(dá)，高科及服務(wù)性產(chǎn)業(yè)眾多；區(qū)域中小戶性消化速度快，價(jià)格高；區(qū)域復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)匱乏；區(qū)域購(gòu)買客層趨于年輕化；相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格高企的消費(fèi)力減弱；產(chǎn)業(yè)鏈將成熟小戶性占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)低首付置業(yè)較受歡迎客群屬時(shí)尚置業(yè)喜好；客群創(chuàng)業(yè)意向強(qiáng)烈；功能需求多樣性定位支撐

8、功能特征組合 項(xiàng)目目標(biāo)客層為新興創(chuàng)業(yè)者及基礎(chǔ)客群的細(xì)分需求，根據(jù)這部分客群的特征，項(xiàng)目的發(fā)展方向?qū)⒁獫M足他們的居住、工作、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)的特殊需求。居住方面購(gòu)買力薄弱，工作需求大于居住要求；工作方面小型自主辦公模型，生活時(shí)間與工作時(shí)間沒(méi)有明顯界線；創(chuàng)業(yè)方面小型自主創(chuàng)業(yè)單位，如工作室、創(chuàng)意空間等自由產(chǎn)業(yè)；商業(yè)方面時(shí)尚創(chuàng)意購(gòu)物需求，新型電子產(chǎn)品、流行潮流商品、新興文化產(chǎn)業(yè)等，為這部分客群購(gòu)物主導(dǎo)。L O F T 復(fù) 式 隨 意 領(lǐng) 地亦居亦工自由空間5.6米挑高復(fù)式空間魔幻組合，差異屬性滿足客群心理歸屬概念思考知識(shí)階層知識(shí)面廣，對(duì)高科技元素結(jié)構(gòu)理解深刻；工作性質(zhì)新型領(lǐng)域，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；科技研究；性格共性年

9、輕活躍卻思維嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新又遵循規(guī)律；社會(huì)共性喜歡與人交流，熱愛(ài)新鮮事物，需要相互間的學(xué)習(xí)及幫助；物業(yè)屬性滿足新生代的復(fù)合功能需求，體現(xiàn)前衛(wèi)特性，通過(guò)建筑的設(shè) 計(jì)，吸納對(duì)應(yīng)階層，并滿足及指導(dǎo)該人群的生活方式。那么，我們用什么樣的符號(hào)來(lái)代表這些“脾氣”呢？14325當(dāng)代國(guó)際花園融科天城E品國(guó)際蘭陵大公館龜山LOFTLOFT產(chǎn)品的分布區(qū)域規(guī)律明顯，從發(fā)展區(qū)域顯示，前期主要出現(xiàn)在新興產(chǎn)業(yè)區(qū)-光谷片區(qū),現(xiàn)逐步趨向城市中心。分析其中的原因，可以歸結(jié)于幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)的聚合點(diǎn)區(qū)域：LOFT產(chǎn)品與城市中的經(jīng)濟(jì)聚合點(diǎn)和聯(lián)系密切，從早期的光谷到現(xiàn)在城中心，表明LOFT與經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切；道路帶動(dòng)LOFT產(chǎn)品的發(fā)展：道路不僅是

10、純粹的道路延伸，還是經(jīng)濟(jì)、人際關(guān)系和人文的紐帶,漢口的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，使得LOFT產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)向城市中心成為趨勢(shì)；城市中心集中大量目標(biāo)客戶：大量的服務(wù)業(yè)滋生，使得區(qū)域內(nèi)擁有大量的知識(shí)型人才，在區(qū)域工作的人中，多以中青年為主，年齡偏低與其他幾個(gè)區(qū)域，該部分人充滿創(chuàng)意和想法，充滿積極進(jìn)取的思想，同時(shí)該部分人群背負(fù)著重大的壓力，面臨購(gòu)房、結(jié)婚或者創(chuàng)業(yè)起步艱難的問(wèn)題；區(qū)域客戶購(gòu)買力強(qiáng)：在漢口區(qū)域內(nèi)，擁有一大批中高收入，明顯多以其他區(qū)域。當(dāng)代國(guó)際花園武漢第一個(gè)打出LOFT標(biāo)簽的項(xiàng)目共推出面積為50平米左右的LOFT產(chǎn)品100套未提供精裝修05年銷售時(shí)單價(jià)在3000元左右購(gòu)買者多為25-35歲年輕人,用途多為自住

11、;另含部分投資,也是定位為居住進(jìn)行投資該產(chǎn)品較受歡迎融科天城該項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品也是商業(yè)立項(xiàng)、40年產(chǎn)權(quán)，但水電為住宅目前以推出,且去化速度較快主要以投資客為主產(chǎn)品層高5.2米，有5060套，目前不對(duì)散戶透露信息，只針對(duì)大客戶團(tuán)購(gòu)和整購(gòu)洽談，關(guān)于價(jià)格等信息還沒(méi)有釋放。融科項(xiàng)目的配套、交通、形象確定該LOFT產(chǎn)品將會(huì)體現(xiàn)出較強(qiáng)的功能性，可供購(gòu)買者選擇的用途也會(huì)較為豐富，會(huì)成為一個(gè)真正意義上的LOFT產(chǎn)品E品國(guó)際項(xiàng)目類型住宅項(xiàng)目位置漢口車站路70號(hào)建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.5入住時(shí)間待定售樓電話82833666 82833999售樓部地址漢口車站路70號(hào)開(kāi)發(fā)商武漢新紀(jì)元物業(yè)發(fā)展有限公

12、司綜述項(xiàng)目總層高為13層，1到2層為商業(yè)，3到13層為超高內(nèi)復(fù)式精裝修小戶型，層高在4.6到5.5米，每層26戶，面積在3090平方米之間。純小戶型LOFT產(chǎn)品,目前銷售狀況良好精裝修,裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未出來(lái),包括銷售價(jià)格.該項(xiàng)目位于老城區(qū),交通環(huán)境和區(qū)域形象都相對(duì)較差,缺乏辦公氣質(zhì)、并且時(shí)尚商業(yè)需求較低電話溝通業(yè)務(wù)員,主要推薦用途為自住,可以說(shuō)產(chǎn)品是LOFT,但定位是小戶型.項(xiàng)目類型商住兩用項(xiàng)目位置江岸區(qū)勝利街139-177號(hào) 建筑結(jié)構(gòu)框架建筑類型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005.8入住時(shí)間以入住售樓電話82823232 售樓部地址勝利街139-177號(hào)小桃園對(duì)面 開(kāi)發(fā)商武漢蘭陵新天地置業(yè)有限公司 綜述16層

13、1棟、31層1棟、11層1棟 。面積60-85平項(xiàng)目名稱E品國(guó)際蘭陵大公館融科天城當(dāng)代國(guó)際花園本案層高(米)5.45.45.64.85.6層高決定了LOFT產(chǎn)品的純正性層高決定了LOFT產(chǎn)品的居住舒適性空間寬敞性和層次感，更適合年輕人5米6層高，純正的LOFT，空間開(kāi)闊，舒適度更高本案:外貿(mào)服飾折扣店廣告策劃、設(shè)計(jì)瑜珈室心理診所十字繡專營(yíng)店花藝店個(gè)性家居美容品牌服飾專營(yíng)店品牌服飾專營(yíng)店休閑書(shū)吧創(chuàng)意家居布藝店音像制品專營(yíng)店手工教室美容美容選擇此類產(chǎn)品的客群年齡主要集中在25-30歲左右，其次是30-35歲。興趣比例對(duì)比表可以看出，對(duì)此類產(chǎn)有興趣的比例比較高，說(shuō)明產(chǎn)品在市場(chǎng)上的被接受度很高，市場(chǎng)前

14、景較好。二 層四 層三 層創(chuàng)意類產(chǎn)品商住兩用經(jīng)營(yíng)類產(chǎn)品與一層商業(yè)部份銜接，能有效導(dǎo)入外來(lái)客流。與五層空中花園銜接，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。面積較二層略大，空間延展性較強(qiáng)。產(chǎn)品面積市場(chǎng)接受情況對(duì)比表產(chǎn)品小戶型是市場(chǎng)歡迎的主流。在其后的營(yíng)銷過(guò)程中， 60平米產(chǎn)品可以適度提高售價(jià)，增加溢價(jià)同時(shí)促進(jìn)90平米以上消化?？梢钥闯龃祟惍a(chǎn)品市場(chǎng)接受單價(jià)主要集中在12000-15000元/平方米，同時(shí)12000左右價(jià)格也相對(duì)較多，說(shuō)明被訪者能普遍認(rèn)識(shí)和認(rèn)同該類產(chǎn)品的價(jià)格與普通平層相比略高。產(chǎn)品單價(jià)市場(chǎng)接受情況對(duì)比表市場(chǎng)上LOFT的客戶主要由4大類構(gòu)成,以商住和自用最多,純創(chuàng)意最少.產(chǎn)品裝修/毛坯市場(chǎng)接受情況對(duì)比表產(chǎn)品功能

15、利用市場(chǎng)接受情況對(duì)比表由于用途不同，市場(chǎng)接受的主流以毛坯為主。市場(chǎng)綜述武漢市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，且市場(chǎng)興趣度普遍較強(qiáng)，25-35歲的中高級(jí)人群較為認(rèn)可，有較樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。50平米為需求熱點(diǎn)，調(diào)查得出的單價(jià)認(rèn)可主要在12000左右。在購(gòu)買用途上，商住兩用及投資是選擇該類產(chǎn)品的主流，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特殊性，居住時(shí)產(chǎn)生的情趣感也讓年輕客群心動(dòng)；另有不少人選擇了辦公。在裝修上，多數(shù)人傾向于毛坯房，商住及投資客群需依據(jù)自行用途不同，采用不盡相同的裝修形式。自住客戶普遍年紀(jì)較輕，之所以選擇這類產(chǎn)品就是為了追求一種個(gè)性化的居住狀態(tài)，故而在裝修時(shí)，一般會(huì)愿意自己思考和進(jìn)行創(chuàng)意。集中裝修較難滿足大多數(shù)人的需求。根據(jù)前

16、期市場(chǎng)數(shù)據(jù)將LOFT產(chǎn)品簡(jiǎn)單按功能分為三種，分別假設(shè)項(xiàng)目按照這幾種功能進(jìn)行設(shè)置，再分析其遇到的問(wèn)題，判斷假設(shè)是否成立，進(jìn)而判斷設(shè)置的可行性：論證：第一種：商務(wù)為主項(xiàng)目臨建設(shè)大道、武廣商圈，具有一定商務(wù)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格因此較高客戶面狹窄，目標(biāo)客群選擇性大，保證不了市場(chǎng)占有分額。辦公市場(chǎng)不景氣，且存量較大，月均去化速度慢，保證不了資金快速回流。為保證資金快速回收，銷售去化速度，建議本案不建議以商務(wù)為主第二種：自住為主當(dāng)代國(guó)際花園LOFT入市較早，產(chǎn)品較新穎,客戶接受度不高.造成去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)開(kāi)發(fā)商預(yù)期目標(biāo).造成資金無(wú)法快速回收.個(gè)性化空間設(shè)置使的目標(biāo)人群過(guò)于狹窄,加之高總價(jià),使的銷售抗性大大增加.面積

17、較小,促使自住性客戶無(wú)法滿足正常生活需求,造成市場(chǎng)分額不足.面積較小，客戶面較窄，無(wú)法保證正常的去化速度，因此不建議本案做自住性LOFT第三種：商務(wù)自住共存蘭陵大公館處于2大商圈中間地帶,商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，與本案相似，以不同類型物業(yè)滿足市場(chǎng)需求。拉寬目標(biāo)客戶群體范圍，使的項(xiàng)目去化速度快，銷售壓力減輕。商住兩用模式，使的總價(jià)高于市場(chǎng)同類型產(chǎn)品，價(jià)值最大化。客戶面較寬，面積滿足不同客戶群體需求，去化速度快，資金回收穩(wěn)健，建議本案參照此類模式。個(gè)性化很強(qiáng)的LOFT產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度有限，客戶群相對(duì)狹窄；純自住LOFT產(chǎn)品及商務(wù)LOFT難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,在銷售進(jìn)程中,抗性較大，無(wú)法保證快速變現(xiàn)；商住多

18、用途LOFT產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度高，目標(biāo)客群范圍較寬，市場(chǎng)能快速消化，資金回收速度快。綜述：為保證市場(chǎng)占有率，銷售去化速度及價(jià)格等因素，我方建議本案以商住多用途LOFT為市場(chǎng)占有方式。創(chuàng)意商HOUSE商HOUSE是超值物業(yè)的最新名詞，復(fù)合地產(chǎn)的商業(yè)創(chuàng)新模式，專為創(chuàng)意人群和商務(wù)人士建造的頂級(jí)空間，最具創(chuàng)富資源的投資型物業(yè)。位于城市商業(yè)命脈的絕對(duì)核心，一身兼具商務(wù)、商貿(mào)、商住、核心商圈自住等一體化功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的超級(jí)物業(yè)。定 位 5.6米層高，將小戶型也做成兩層，形成小復(fù)式空間。小戶性的價(jià)格，復(fù)式樓的體驗(yàn)，并使空間自主性更強(qiáng)。 將二樓不做任何隔斷，由業(yè)主自己根據(jù)需要、喜好自由組合自己的居住和工作

19、空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念。精品小復(fù)式 ：60-80平米打造小三房復(fù)式贈(zèng)送改良夾層（附屬空間：衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房）打造實(shí)用小戶型5.6米的小復(fù)式LOFT空間，體現(xiàn)完全不同的空間感受，下層為洗手間與廚房，上層為小臥室。（預(yù)留相關(guān)管道）5.6米2.8米2.8米戶型細(xì)節(jié)創(chuàng)新“N空間”打造空間集約化成長(zhǎng)可能性 “N空間”解說(shuō)：可分可合的一間房，通過(guò)墻壁、家具、地板的一體化設(shè)計(jì)達(dá)到功能的極度復(fù)合；N空間位置：設(shè)置在與客廳相鄰處，易于與客廳空間的結(jié)合；墻壁內(nèi)隱藏電腦桌、衣柜等家具設(shè)施；地板內(nèi)隱藏床、儲(chǔ)物家具等；門(mén)設(shè)計(jì)成可隱藏形式，易于與客廳空間的連通；電腦桌書(shū)架等儲(chǔ)物 床剖面

20、三維靈活功能采用合頁(yè)門(mén)提供一種新的房門(mén)使用方法,通過(guò)旋轉(zhuǎn)門(mén)扇的開(kāi)放和關(guān)閉,空間或連通或分割。在關(guān)閉時(shí)保障了私密性，在開(kāi)放時(shí)室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺(jué)和心理上需要的極大化空間感受空間集約化案例合頁(yè)門(mén)的利用細(xì)節(jié)優(yōu)化元素：小戶型組合成長(zhǎng)的可能性小戶型的成長(zhǎng)可能性：適應(yīng)客戶多樣化需求，投資居住，居住居住多種組合的可能性；適應(yīng)客戶不同生命周期的要求；創(chuàng)意LOFT客戶對(duì)象 LOFT由于兼具了辦公和居住的功能,其面向的重要客戶 群體以對(duì)辦公和居住的空間感有特殊喜好的人群,同時(shí)也有部分投資群體.全市范圍內(nèi)的投資者；自由撰稿人、經(jīng)紀(jì)人、畫(huà)家、攝影師等自由職業(yè)者；廣告、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意等相關(guān)中小

21、型企業(yè)及工作室；律師事務(wù)所等配套型企業(yè)機(jī)構(gòu)；貿(mào)易等小型公司或涉外辦事處等；其他中小型智力型企業(yè)；項(xiàng)目立意智慧創(chuàng)造價(jià)值“智慧是，在平凡中，得見(jiàn)奇跡?！眲?chuàng)意空間，創(chuàng)意生活，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意中國(guó)）中國(guó)創(chuàng)意新浪潮成為自然鏈接創(chuàng)意社區(qū)，非單一的產(chǎn)品形態(tài)，與整個(gè)社區(qū)項(xiàng)目融為一體的生活方式，居住的方式，消費(fèi)的方式，辦公的方式，乃至于生活的方式。創(chuàng)意社區(qū)，與周邊資源最大利用，商務(wù)人群、新新人類及新一代的創(chuàng)業(yè)故事，有著自己獨(dú)立生活、思考的空間創(chuàng)意社區(qū)，與中國(guó)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈接創(chuàng)意人群所接觸的媒介物：網(wǎng)絡(luò)、博客武漢創(chuàng)意人理想棲居地，講述武漢創(chuàng)意人群的生活故事項(xiàng)目形象定位金色創(chuàng)意生活坊價(jià)格定位市場(chǎng)調(diào)研修正定價(jià)原則LOFT

22、價(jià)格=市場(chǎng)調(diào)研的平均預(yù)期價(jià)X110%（市場(chǎng)均價(jià)為12000元/）通過(guò)與武漢LOFT項(xiàng)目的比較，考量不同項(xiàng)目的地域、配套等優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品價(jià)格可初步定為13000，較為符合市場(chǎng)的接受能力。市場(chǎng)調(diào)研比準(zhǔn)價(jià)格12000元/平米溢價(jià)因素理想溢價(jià)最底溢價(jià)空間自然溢價(jià)12000*6%12000*2%產(chǎn)品展示溢價(jià)12000*4%12000*1%營(yíng)銷創(chuàng)新/品質(zhì)信譽(yù)12000*2.512000*1%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格13500元/平米12500元/平米動(dòng)態(tài)溢價(jià)確保產(chǎn)品戰(zhàn)士的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、展示時(shí)間與營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的配合，市提高客戶價(jià)格預(yù)期、確保價(jià)格溢價(jià)實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素！預(yù)計(jì)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，通過(guò)溢價(jià)整合動(dòng)態(tài)均價(jià)預(yù)估：

23、1250013500元/營(yíng)銷戰(zhàn)略核心客戶重點(diǎn)客戶金色家園LOFTLOFT空間產(chǎn)品、品質(zhì)銷售現(xiàn)場(chǎng)、銷售引導(dǎo)、交付、集團(tuán)渠道展示、宣傳作為金色已有客戶資源的重點(diǎn)客戶群體，他們需求的是小戶型產(chǎn)品本身，并且已經(jīng)認(rèn)可萬(wàn)科金色花園及本案所處片區(qū)，因此，我們做得更多的是產(chǎn)品的宣傳以及現(xiàn)場(chǎng)銷售的引導(dǎo)；而作為”新知,新知人類”的核心客戶群體，從消費(fèi)心理分析，他們喜歡接受新鮮事物，并且對(duì)于文化的內(nèi)涵更感興趣，因此，我們有必要通過(guò)概念營(yíng)銷在吸引我們的核心客戶；部分重點(diǎn)客戶對(duì)于概念營(yíng)銷也感興趣。概念營(yíng)銷吸引核心客戶；產(chǎn)品品質(zhì)及銷售引導(dǎo)滿足重點(diǎn)客戶。采用低價(jià)入市的營(yíng)銷，形成熱情的售賣氛圍；以相對(duì)靈活的付款、按揭方式爭(zhēng)取

24、買家盡快下單；憑借豐富的項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略，逐步抬升價(jià)位；以全精裝戶型面市，增加銷售價(jià)格的升溫空間；測(cè)算投資回報(bào)，彰顯項(xiàng)目高價(jià)值，高回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；1、形象樹(shù)旗幟 價(jià)格走高峰2、塑造優(yōu)勢(shì)品牌 增加銷售利潤(rùn)以項(xiàng)目實(shí)體、配套系統(tǒng)、樣板系統(tǒng)和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合媒介推廣，形成一個(gè)鮮明的項(xiàng)目品牌形象氣場(chǎng)，建立起忠實(shí)的買家集群；作好大戶型和尾盤(pán)銷售做好市場(chǎng)鋪墊；uSP、PR系列公關(guān)活動(dòng)和業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，豐富項(xiàng)目的市場(chǎng)形象含量和社會(huì)效益，產(chǎn)生口碑效應(yīng)；由小到大.立體通路由面到點(diǎn),區(qū)域阻擊強(qiáng)勢(shì)開(kāi)辟高檔場(chǎng)所通路開(kāi)啟整盤(pán)品牌“形象的推廣攻勢(shì)利用新媒體進(jìn)行傳播強(qiáng)勢(shì)開(kāi)展公關(guān)，促銷活動(dòng)以產(chǎn)品品質(zhì)為核心產(chǎn)生有效的銷售力推進(jìn)計(jì)劃造

25、勢(shì)蓄勢(shì)取勢(shì)控勢(shì)（循環(huán)進(jìn)行）營(yíng)銷模式“以客戶為本，以服務(wù)和品質(zhì)為先”推廣模式體驗(yàn)營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)銷通路營(yíng)銷產(chǎn)品客戶品牌1、造勢(shì)炒作期以金色商HOUSE效應(yīng)吸引第一批物業(yè)使用者與機(jī)會(huì)投資者的關(guān)注，回收一部分資金；借系列公關(guān)活動(dòng)，吸納部分買家入市；完成本物業(yè)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在本區(qū)域中的獨(dú)特地位；使消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設(shè)置、檔次以及升值潛力有初步了解；2、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期推出全精裝房屋，對(duì)較高價(jià)位形成支撐；同時(shí)主推5080平方米的主力戶型；展開(kāi)銷售上的系列優(yōu)惠活動(dòng)和政策，刺激買家下單；各種銷售手續(xù)必須齊備，相關(guān)營(yíng)銷資料全面推廣入市，媒介廣告強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，力圖造就活躍的現(xiàn)場(chǎng)看樓氣

26、氛；以投資價(jià)值和投資分析報(bào)告作為市場(chǎng)切入點(diǎn)，以首付款分期付的方式降低買家入市門(mén)檻、同時(shí)降低潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)；展示體驗(yàn)動(dòng)線：一切從細(xì)節(jié)做起，無(wú)處不體現(xiàn)出項(xiàng)目品質(zhì)和令漢口人向往的生活方式售樓處形象墻售樓處前廣場(chǎng)售樓處 導(dǎo)示系統(tǒng)樓梯走道景觀展示區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道核心售賣系統(tǒng)樓體條幅導(dǎo)示系統(tǒng)15432673樣板房展示體系整體形象力展示產(chǎn)品力展示樣板間戶外導(dǎo)視營(yíng)銷策略1）LOFT銷售時(shí)機(jī)： 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，樣板間完成, 簽約1-2家主力大商家。2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。3）入市產(chǎn)品： 2層大戶型入市，三、四層LOFT集中入市。4）推售節(jié)奏： 多次分批少

27、量推出，力爭(zhēng)推出即售磬，制造市場(chǎng)的需求 緊張度。5）制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。營(yíng)銷策略之銷售節(jié)奏安排4月15日5月15日5月15日7月1日8月15日入市35套38套2次發(fā)售33套造勢(shì)考究市場(chǎng)反應(yīng)順推順推順推節(jié)點(diǎn)制定原則：遵循壓力前置、小步快跑的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排原則。節(jié)點(diǎn)說(shuō)明：總推貨量97套，分3次推出，截止10月初全年度貨量推售完畢；節(jié)點(diǎn)明細(xì)： 原則：利用住宅空擋期進(jìn)行銷售，避免LOFT產(chǎn)品入市對(duì)本案住宅產(chǎn)生影響，為更好擾把握銷售節(jié)奏，選取以階段性集性推貨為主要原則； 安排：從5-8份，分三次推出。3層LOFT4層LOFT10月1日尾盤(pán)發(fā)售2層LOFT三維現(xiàn)場(chǎng)+活動(dòng)+媒體，立體架構(gòu)客戶通路優(yōu)先設(shè)置宣傳窗口，將目標(biāo)客戶宣傳面最大化立足本案銷售中心，采用“售點(diǎn)+通路”的模式精確制導(dǎo)，有效牽制目標(biāo)客群三度一體，頻度+幅度+力度對(duì)不同客戶采用不同推廣手段，形成產(chǎn)品認(rèn)知面商的交集與共鳴推廣策略“塑造項(xiàng)目品牌形象，同時(shí)直接刺激銷售”核心推廣概念城央的多功能、智慧型商HOUSE公寓“金色空間 金色聯(lián)想”人生經(jīng)歷就是在不同空間里交換和體驗(yàn)，不同的空間擁有不同的感受、價(jià)值、理