上海市住宅物業(yè)管理制度

1、 HYPERLINK 上海市住住宅物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)定(上海市市住宅物物業(yè)管理理規(guī)定 20010年12月28日 177:533 （20004年8月19日上海海市第十十二屆人人民代表表大會(huì)常常務(wù)委員員會(huì)第十十四次會(huì)會(huì)議通過(guò)過(guò)20110年12月23日上海海市第十十三屆人人民代表表大會(huì)常常務(wù)委員員會(huì)第二二十三次次會(huì)議修修訂）第一一章總則則第一一條為了了規(guī)范住住宅物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)，維維護(hù)業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的合合法權(quán)益益，根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國(guó)物物權(quán)法、國(guó)務(wù)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例和和其他有有關(guān)法律律、行政政法規(guī)，結(jié)合本本市實(shí)際際情況，制定本本規(guī)定。第二二條本市市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅物業(yè)業(yè)管理、使用及及其

2、監(jiān)督督管理，適用本本規(guī)定。第三三條本規(guī)規(guī)定所稱稱住宅物物業(yè)管理理（以下下簡(jiǎn)稱物物業(yè)管理理），是是指住宅宅區(qū)內(nèi)的的業(yè)主通通過(guò)選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，或者者通過(guò)其其他形式式，對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序的活活動(dòng)。本規(guī)規(guī)定所稱稱業(yè)主，是指房房屋的所所有權(quán)人人。本規(guī)規(guī)定所稱稱使用人人，是指指房屋的的承租人人和實(shí)際際居住人人。本規(guī)規(guī)定所稱稱物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，是指指依法取取得獨(dú)立立法人資資格、具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)，從事物物業(yè)服務(wù)務(wù)的企業(yè)業(yè)。第四四條市房房屋行政政管理部部門(mén)

3、負(fù)責(zé)責(zé)全市物物業(yè)管理理的監(jiān)督督管理工工作。區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)本轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理的的監(jiān)督管管理；其其設(shè)立的的房屋管管理辦事事機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱房管管辦事處處）承擔(dān)擔(dān)相關(guān)具具體事務(wù)務(wù)。市和和區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)履履行以下下職責(zé)：（一一）業(yè)主主大會(huì)和和業(yè)主委委員會(huì)的的業(yè)務(wù)指指導(dǎo)與監(jiān)監(jiān)督管理理；（二二）物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)和從從業(yè)人員員的監(jiān)督督管理；（三三）專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金歸集集、使用用的指導(dǎo)導(dǎo)與監(jiān)督督；（四）物物業(yè)使用用和維護(hù)護(hù)的監(jiān)督督管理；（五五）物業(yè)業(yè)管理方方面的其其他監(jiān)督督管理職職責(zé)。第五五條區(qū)、縣人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立住宅小小區(qū)綜合合管理工工作制度度，組織織區(qū)、縣縣相關(guān)

4、行行政管理理部門(mén)和和單位，部署、推進(jìn)和和協(xié)調(diào)轄轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)管理理各項(xiàng)工工作，并并指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主大會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)的的各項(xiàng)工工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府和和街道辦辦事處應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立本轄區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)綜合合管理工工作制度度，協(xié)調(diào)調(diào)和處理理轄區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理綜合合事務(wù)和和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主大會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)的的組建及及日常運(yùn)運(yùn)作。第六六條市物物業(yè)管理理行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)是實(shí)實(shí)行行業(yè)業(yè)服務(wù)和和自律管管理的社社會(huì)組織織，依法法制定和和組織實(shí)實(shí)施自律律性規(guī)范范，組織織業(yè)務(wù)培培訓(xùn)，對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)之間的的糾紛進(jìn)進(jìn)行調(diào)解解，維護(hù)護(hù)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)合法權(quán)權(quán)益。本市市鼓勵(lì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)加加入市物物業(yè)管理理行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)

5、。第二二章業(yè)主主及業(yè)主主大會(huì)第七七條住宅宅小區(qū)，包括分分期建設(shè)設(shè)或者兩兩個(gè)以上上單位共共同開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的住宅小小區(qū)，其其設(shè)置的的配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備是共用用的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)劃分分為一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域；但被被道路、河道等等分割為為兩個(gè)以以上自然然街坊或或者封閉閉小區(qū)，且能明明確共用用配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理、維護(hù)責(zé)責(zé)任的，可以分分別劃分分為獨(dú)立立的物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。第八八條房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)核核定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。規(guī)劃劃行政管管理部門(mén)門(mén)在住宅宅建設(shè)工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案審審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征征求區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)對(duì)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的預(yù)預(yù)劃意見(jiàn)見(jiàn)。建設(shè)設(shè)單位在在申請(qǐng)辦辦理住宅宅建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證

6、的同時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)提出劃劃分物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的申申請(qǐng)，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在五日日內(nèi)核定定物業(yè)管管理區(qū)域域。建設(shè)設(shè)單位在在房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將將區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)核核定的物物業(yè)管理理區(qū)域范范圍，通通過(guò)合同同約定方方式向物物業(yè)買(mǎi)受受人明示示。第九九條尚未未劃分或或者需要要調(diào)整物物業(yè)管理理區(qū)域的的，區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處，按照照第七條條的規(guī)定定，結(jié)合合當(dāng)?shù)鼐泳用裎瘑T員會(huì)、村村民委員員會(huì)的布布局劃分分物業(yè)管管理區(qū)域域。調(diào)整整物業(yè)管管理區(qū)域域的，還還應(yīng)當(dāng)征征得專有有部分占占建筑物物總面積積過(guò)半數(shù)數(shù)

7、的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主同同意。物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域調(diào)整整后，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在相關(guān)關(guān)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公告告。第十十條建設(shè)設(shè)單位在在辦理房房屋交付付使用許許可手續(xù)續(xù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向房房管辦事事處提交交下列資資料：（一一）竣工工總平面面圖，單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備竣工圖圖，配套套設(shè)施、地下管管網(wǎng)工程程竣工圖圖等竣工工驗(yàn)收資資料；（二二）設(shè)施施設(shè)備的的安裝、使用和和維護(hù)保保養(yǎng)等技技術(shù)資料料；（三三）物業(yè)業(yè)質(zhì)量保保修文件件和物業(yè)業(yè)使用說(shuō)說(shuō)明文件件；（四四）物業(yè)業(yè)管理所所必需的的其他資資料。建設(shè)設(shè)單位在在辦理物物業(yè)承接接驗(yàn)收手手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向向物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)移交前前款規(guī)定

8、定的資料料。業(yè)主主可以向向房管辦辦事處、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)查查詢本物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)第一款款規(guī)定的的資料。第十一條條業(yè)主在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中，除除享有中華人人民共和和國(guó)物權(quán)權(quán)法、國(guó)務(wù)院院物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例規(guī)規(guī)定的權(quán)權(quán)利外，還有權(quán)權(quán)提議召召開(kāi)首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議。業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履履行中中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、國(guó)國(guó)務(wù)院物業(yè)管管理?xiàng)l例例規(guī)定定的義務(wù)務(wù)。業(yè)主主應(yīng)當(dāng)直直接或者者通過(guò)建建設(shè)單位位、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)向業(yè)業(yè)主委員員會(huì)提供供聯(lián)系地地址、通通訊方式式。第十十二條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)由一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的全全體業(yè)主主組成。一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，房房屋出售售并交付付使用的

9、的建筑面面積達(dá)到到百分之之五十以以上，或或者首套套房屋出出售并交交付使用用已滿兩兩年的，應(yīng)當(dāng)召召開(kāi)首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，成立立業(yè)主大大會(huì)。但但只有一一個(gè)業(yè)主主的，或或者業(yè)主主人數(shù)較較少且經(jīng)經(jīng)全體業(yè)業(yè)主一致致同意，決定不不成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的，由由業(yè)主共共同履行行業(yè)主大大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)職責(zé)責(zé)。第十十三條物物業(yè)管理理區(qū)域符符合本規(guī)規(guī)定第十十二條第第二款所所列應(yīng)當(dāng)當(dāng)成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)條件之之一的，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在三十十日內(nèi)向向物業(yè)所所在地的的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處提提出成立立業(yè)主大大會(huì)的書(shū)書(shū)面報(bào)告告，并提提供下列列資料：（一）物物業(yè)管理理區(qū)域核核定意見(jiàn)見(jiàn)；（二二）物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)用

10、房房和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)用房（以下合合稱物業(yè)業(yè)管理用用房）配配置證明明；（三三）業(yè)主主清冊(cè)和和物業(yè)建建筑面積積；（四四）物業(yè)業(yè)出售并并交付使使用時(shí)間間；（五五）已籌籌集的專專項(xiàng)維修修資金清清冊(cè)。建設(shè)設(shè)單位未未及時(shí)書(shū)書(shū)面報(bào)告告的，業(yè)業(yè)主可以以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處提出成成立業(yè)主主大會(huì)的的書(shū)面要要求。第十十四條鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處應(yīng)當(dāng)當(dāng)在接到到建設(shè)單單位書(shū)面面報(bào)告或或者業(yè)主主書(shū)面要要求后的的六十日日內(nèi)，會(huì)會(huì)同區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)組建業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)籌備組組（以下下簡(jiǎn)稱籌籌備組）?；I備備組應(yīng)當(dāng)當(dāng)自成立立之日起起七日內(nèi)內(nèi)，將成成員名單單在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告?；I備

11、備組由業(yè)業(yè)主代表表，建設(shè)設(shè)單位代代表，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表，房管管辦事處處代表，物業(yè)所所在地居居民委員員會(huì)或者者村民委委員會(huì)代代表組成成。籌備備組人數(shù)數(shù)應(yīng)當(dāng)為為單數(shù)，其中業(yè)業(yè)主代表表應(yīng)當(dāng)符符合本規(guī)規(guī)定第十十九條第第二款的的規(guī)定，人數(shù)所所占比例例應(yīng)當(dāng)不不低于籌籌備組總總?cè)藬?shù)的的二分之之一?；I籌備組組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表?yè)?dān)任?；I備備組中的的業(yè)主代代表，由由街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府組組織業(yè)主主推薦產(chǎn)產(chǎn)生。業(yè)主主對(duì)籌備備組成員員有異議議的，由由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處協(xié)協(xié)調(diào)解決決。第十十五條籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)做好好以下籌籌備工作作

12、：（一）確確認(rèn)并公公示業(yè)主主身份、業(yè)主人人數(shù)以及及所擁有有的專有有部分面面積；（二二）確定定首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議召召開(kāi)的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)、形形式和內(nèi)內(nèi)容；（三三）草擬擬管理規(guī)規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則；（四四）確定定首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議表表決規(guī)則則；（五五）制定定業(yè)主委委員會(huì)成成員候選選人產(chǎn)生生辦法，確定業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成員員候選人人名單；（六六）制定定業(yè)主委委員會(huì)選選舉辦法法；（七七）完成成召開(kāi)首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議的其其他準(zhǔn)備備工作。前款款內(nèi)容應(yīng)應(yīng)當(dāng)在首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議召開(kāi)開(kāi)十五日日前在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)對(duì)公告內(nèi)內(nèi)容有異異議的，籌備組組應(yīng)當(dāng)記記錄并作作出答復(fù)復(fù)?；I備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)

13、自成成立之日日起九十十日內(nèi)，組織召召開(kāi)首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議?；I備備組在業(yè)業(yè)主委員員會(huì)依法法成立后后自行解解散。第十十六條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)除履行行中華華人民共共和國(guó)物物權(quán)法、國(guó)務(wù)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)定的的職責(zé)外外，還可可以決定定業(yè)主委委員會(huì)的的工作經(jīng)經(jīng)費(fèi)、撤撤銷(xiāo)業(yè)主主小組不不適當(dāng)?shù)牡臎Q定。第十十七條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議可可以采用用集體討討論形式式，也可可以采用用書(shū)面征征求意見(jiàn)見(jiàn)的形式式。業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)有物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)專專有部分分占建筑筑物總面面積過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主參加。業(yè)主主大會(huì)作作出決定定，應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)專有有部分占占建筑物物總面積積過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過(guò)

14、過(guò)半數(shù)的的業(yè)主同同意。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定籌籌集和使使用專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金，或或者改建建、重建建建筑物物及其附附屬設(shè)施施的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意。業(yè)主主可以委委托代理理人參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，代理理人應(yīng)當(dāng)當(dāng)持業(yè)主主書(shū)面委委托書(shū)并并依據(jù)委委托人對(duì)對(duì)所議事事項(xiàng)的意意見(jiàn)進(jìn)行行投票表表決。第十十八條首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議通過(guò)過(guò)的議事事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就就業(yè)主大大會(huì)的議議事方式式、表決決程序、業(yè)主小小組的設(shè)設(shè)立、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的組組成、任任期、罷罷免和補(bǔ)補(bǔ)選等事事項(xiàng)作出出約定。第十十九條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議選選舉產(chǎn)生生

15、，依法法履行職職責(zé)。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)由五五人以上上單數(shù)組組成，任任期為三三年到五五年。業(yè)主委委員會(huì)成成員應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合國(guó)國(guó)務(wù)院物業(yè)管管理?xiàng)l例例規(guī)定定的條件件。業(yè)主主有損壞壞房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)、違法法搭建、破壞房房屋外貌貌、擅自自改變物物業(yè)使用用性質(zhì)、欠交物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)或者者專項(xiàng)維維修資金金、違法法出租房房屋等情情形且未未改正的的，不得得擔(dān)任業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成員員；擔(dān)任任業(yè)主委委員會(huì)成成員后出出現(xiàn)上述述情形的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)確定的的規(guī)則予予以罷免免。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)履行下下列職責(zé)責(zé)：（一一）召集集業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，報(bào)告告物業(yè)管管理的實(shí)實(shí)施情況況；（二二）代表表業(yè)主與與業(yè)主大大會(huì)選聘聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企

16、企業(yè)簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同；（三三）及時(shí)時(shí)了解業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人的意意見(jiàn)和建建議，督督促業(yè)主主交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同；（四四）監(jiān)督督管理規(guī)規(guī)約的實(shí)實(shí)施；（五五）業(yè)主主大會(huì)賦賦予的其其他職責(zé)責(zé)。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)接接受業(yè)主主大會(huì)和和業(yè)主的的監(jiān)督。第二二十條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)主任任、副主主任由業(yè)業(yè)主委員員會(huì)選舉舉產(chǎn)生。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)主任負(fù)負(fù)責(zé)主持持業(yè)主委委員會(huì)日日常工作作，并履履行以下下職責(zé)：（一一）召集集和主持持業(yè)主委委員會(huì)會(huì)會(huì)議；（二二）提出出業(yè)主委委員會(huì)會(huì)會(huì)議議題題；（三三）按照照業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議的決定定，簽署署有關(guān)文文書(shū)。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)主任

17、因因故不能能履行職職責(zé)時(shí)，由副主主任履行行。第二二十一條條業(yè)主委委員會(huì)自自選舉產(chǎn)產(chǎn)生之日日起三十十日內(nèi)，持下列列文件向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處備備案：（一一）業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議記錄錄和會(huì)議議決定；（二二）業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則；（三三）管理理規(guī)約；（四四）業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員的的名單和和基本情情況。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處對(duì)依法法選舉產(chǎn)產(chǎn)生的業(yè)業(yè)主委員員會(huì)出具具業(yè)主大大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)備案案證明和和印章刻刻制證明明。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)依依法刻制制和使用用印章。第二二十二條條業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議分為定定期會(huì)議議和臨時(shí)時(shí)會(huì)議。業(yè)主大大會(huì)定期期會(huì)議應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則

18、的的規(guī)定召召開(kāi)。經(jīng)經(jīng)百分之之二十以以上業(yè)主主提議，業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織織召開(kāi)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)臨時(shí)會(huì)會(huì)議。召開(kāi)開(kāi)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)事事先將會(huì)會(huì)議時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)、議題題和議程程書(shū)面通通知所在在地房管管辦事處處、居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)，邀邀請(qǐng)房管管辦事處處、居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)派代代表參加加，并聽(tīng)聽(tīng)取房管管辦事處處、居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)的意意見(jiàn)、建建議。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)不依法法組織召召開(kāi)業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處應(yīng)應(yīng)當(dāng)督促促其限期期召開(kāi)；逾期不不召開(kāi)的的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處可以應(yīng)應(yīng)業(yè)主要要求組織織召開(kāi)業(yè)業(yè)

19、主大會(huì)會(huì)會(huì)議。第二二十三條條業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立定期接接待制度度，聽(tīng)取取業(yè)主和和使用人對(duì)對(duì)物業(yè)管管理和業(yè)業(yè)主委員員會(huì)日常常工作的的意見(jiàn)和和建議，接受業(yè)業(yè)主和使使用人的的咨詢、投訴和和監(jiān)督。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)建建立工作作記錄制制度，做做好業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)會(huì)議議、物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同協(xié)商商簽訂活活動(dòng)，以以及物業(yè)業(yè)管理中中各項(xiàng)重重要事項(xiàng)項(xiàng)的記錄錄，并妥妥善保管管。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)建建立信息息公開(kāi)制制度，按按照規(guī)定定及時(shí)公公布業(yè)主主大會(huì)和和業(yè)主委委員會(huì)作作出的決決定、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)選選聘、物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同等等物業(yè)管管理中的的各項(xiàng)決決定和重重大事項(xiàng)項(xiàng)；定期期公布專專項(xiàng)維修修資金和和公

20、共收收益收支支；接受受業(yè)主查查詢所保保管的物物業(yè)管理理信息。第二二十四條條業(yè)主委委員會(huì)任任期屆滿滿的兩個(gè)個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)書(shū)面報(bào)告告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處應(yīng)應(yīng)當(dāng)在六六十日內(nèi)內(nèi)會(huì)同區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)組建建換屆改改選小組組，由換換屆改選選小組組組織召開(kāi)開(kāi)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議選舉產(chǎn)產(chǎn)生新一一屆業(yè)主主委員會(huì)會(huì)。換屆屆改選小小組由業(yè)業(yè)主代表表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處代表，房管辦辦事處代代表，物物業(yè)所在在地居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)代表表組成。換屆改改選小組組人數(shù)應(yīng)應(yīng)當(dāng)為單單數(shù)，其其中業(yè)主主代表應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合本規(guī)定定第十九九條第二二

21、款的規(guī)規(guī)定，人人數(shù)所占占比例應(yīng)應(yīng)當(dāng)不低低于換屆屆改選小小組總?cè)巳藬?shù)的二二分之一一。換屆屆改選小小組組長(zhǎng)長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處代表?yè)?dān)擔(dān)任。自換換屆改選選小組產(chǎn)產(chǎn)生至新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會(huì)選舉舉產(chǎn)生期期間，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)不得得組織召召開(kāi)業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議對(duì)下下列事項(xiàng)項(xiàng)作出決決定：（一一）選聘聘、解聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)；（二二）除管管理規(guī)約約規(guī)定情情形之外外的物業(yè)業(yè)維修、更新、改造等等重大事事項(xiàng)；（三三）其他他重大事事項(xiàng)。第二二十五條條業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自換換屆改選選小組成成立之日日起十日日內(nèi)，將將其保管管的有關(guān)關(guān)財(cái)務(wù)憑憑證、業(yè)業(yè)主清冊(cè)冊(cè)、會(huì)議議紀(jì)要等等檔案資資料、印印章及其其他屬于

22、于業(yè)主大大會(huì)所有有的財(cái)物物移交物物業(yè)所在在地房管管辦事處處保管。業(yè)主大大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)依法法需要使使用上述述物品的的，物業(yè)業(yè)所在地地房管辦辦事處應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)提供。新一一屆業(yè)主主委員會(huì)會(huì)選舉產(chǎn)產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在在三十日日內(nèi)向鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處辦理理?yè)Q屆備備案手續(xù)續(xù)，并由由物業(yè)所所在地房房管辦事事處在備備案后十十日內(nèi)，將其保保管的前前款所述述物品移移交新一一屆業(yè)主主委員會(huì)會(huì)。拒不不移交第第一款所所述物品品的，新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會(huì)可以以請(qǐng)求物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處督促移移交，物物業(yè)所在在地公安安機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以協(xié)助。第二二十六條條不再擔(dān)擔(dān)任業(yè)主主委員會(huì)

23、會(huì)成員的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在十日日內(nèi)將其其保管的的本規(guī)定定第二十十五條第第一款所所述物品品移交業(yè)業(yè)主委員員會(huì)；拒拒不移交交的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)可以以按照本本規(guī)定第第二十五五條第三三款規(guī)定定處理。第二二十七條條業(yè)主委委員會(huì)出出現(xiàn)成員員人數(shù)不不足二分分之一或或者其他他無(wú)法正正常運(yùn)作作情形的的，業(yè)主主大會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)作出出決定啟啟動(dòng)補(bǔ)選選或者提提前換屆屆改選程程序。第二二十八條條業(yè)主委委員會(huì)的的名稱、所轄區(qū)區(qū)域范圍圍、成員員、業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則和管理理規(guī)約發(fā)發(fā)生變更更的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在三十十日內(nèi)向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處辦辦理變更更備案手手續(xù)。因物物業(yè)管理理區(qū)域調(diào)調(diào)整、房房屋滅失失或者其其

24、他原因因致使業(yè)業(yè)主委員員會(huì)無(wú)法法存續(xù)的的，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)在在三十日日內(nèi)向鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處辦理理注銷(xiāo)備備案手續(xù)續(xù)。第二二十九條條按照本本規(guī)定第第二十一一條、第第二十五五條、第第二十八八條規(guī)定定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處受理業(yè)業(yè)主委員員會(huì)備案案后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在二二十日內(nèi)內(nèi)完成備備案手續(xù)續(xù)，并將將備案資資料抄送送區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)。第三三十條同同一物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)有有兩幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、單元元為單位位成立業(yè)業(yè)主小組組。業(yè)主主小組由由該幢、單元的的全體業(yè)業(yè)主組成成。業(yè)主主小組應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行下列職職責(zé)：（一一）推選選業(yè)主代代表出席席業(yè)主大大會(huì)會(huì)議

25、議，表達(dá)達(dá)本小組組業(yè)主的的意愿；（二二）決定定本小組組范圍內(nèi)內(nèi)住宅共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修、更更新、改改造和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；（三三）決定定本小組組范圍內(nèi)內(nèi)的其他他事項(xiàng)。業(yè)主主小組議議事由該該業(yè)主小小組產(chǎn)生生的業(yè)主主代表主主持。業(yè)業(yè)主小組組行使前前款規(guī)定定職責(zé)的的程序，參照本本物業(yè)管管理區(qū)域域業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則執(zhí)執(zhí)行。第三十十一條居居民委員員會(huì)、村村民委員員會(huì)設(shè)立立的人民民調(diào)解委委員會(huì)，可以依依法調(diào)解解本地區(qū)區(qū)業(yè)主、業(yè)主委委員會(huì)、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)之間的的物業(yè)管管理糾紛紛。第三三章物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)第三三十二條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，取取得相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)。房屋屋行政管管理部

26、門(mén)門(mén)應(yīng)當(dāng)依依法對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的服務(wù)活活動(dòng)實(shí)施施監(jiān)督檢檢查。第三三十三條條物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)目目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)當(dāng)取得得相應(yīng)的的資格證證書(shū)。物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理承接物物業(yè)管理理區(qū)域數(shù)數(shù)量和建建筑面積積的規(guī)范范，由市市房屋行行政管理理部門(mén)制制定。第三三十四條條市房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同履行行、投訴訴處理和和日常檢檢查等情情況，建建立物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)信用用檔案庫(kù)庫(kù)和物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理信用檔檔案庫(kù)。第三三十五條條選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)前前，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)擬擬定選聘聘方案。選聘方方案應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括擬擬選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)、管理實(shí)實(shí)績(jī)要求求、物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、物業(yè)

27、業(yè)服務(wù)合合同期限限和選聘聘方式等等內(nèi)容。選聘聘方案經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議表決通通過(guò)后，業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。第三三十六條條選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過(guò)本本市統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)平平臺(tái)公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)，但業(yè)主主大會(huì)決決定繼續(xù)續(xù)聘用原原物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)或者業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定采采用協(xié)議議選聘等等其他方方式的除除外。市房房屋行政政管理部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)建立本本市統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理招招投標(biāo)平平臺(tái)，為為選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)提提供指導(dǎo)導(dǎo)和服務(wù)務(wù)。第三三十七條條建設(shè)單單位在申申請(qǐng)房屋屋預(yù)售許許可前，應(yīng)當(dāng)參參照市房房屋行政政管理部部門(mén)制作作的示范范文本，制定臨臨時(shí)管理理規(guī)約和和房屋使使用說(shuō)

28、明明書(shū)，作作為房屋屋銷(xiāo)售合合同的附附件。臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)物業(yè)業(yè)的使用用和維護(hù)護(hù)管理、業(yè)主義義務(wù)、違違反臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)的的責(zé)任等等事項(xiàng)作作出規(guī)定定，但不不得與法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章相抵抵觸，不不得侵害害物業(yè)買(mǎi)買(mǎi)受人的的合法權(quán)權(quán)益。臨臨時(shí)管理理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)備案案。房屋屋使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明房屋平平面布局局、結(jié)構(gòu)構(gòu)、附屬屬設(shè)備，注明房房屋承重重結(jié)構(gòu)的的房屋結(jié)結(jié)構(gòu)圖，不得占占用、移移裝的共共用部位位、共用用設(shè)備，以及其其他有關(guān)關(guān)安全合合理使用用房屋的的注意事事項(xiàng)。建設(shè)設(shè)單位與與物業(yè)買(mǎi)買(mǎi)受人簽簽訂的房房屋銷(xiāo)售售合同，應(yīng)當(dāng)包包含前期期物業(yè)服服務(wù)合同同約

29、定的的內(nèi)容，以及建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可文件件載明的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目平面面布局圖圖，并在在房屋交交接書(shū)中中列明物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)歸全體體業(yè)主所所有的配配套設(shè)施施設(shè)備。建設(shè)設(shè)單位不不得將物物業(yè)共用用部分的的所有權(quán)權(quán)或者使使用權(quán)單單獨(dú)轉(zhuǎn)讓讓。第三三十八條條建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域地面面上配置置獨(dú)用成成套的物物業(yè)管理理用房，其中物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)用用房按照照物業(yè)管管理區(qū)域域房屋總總建筑面面積的千千分之二二配置，但不得得低于一一百平方方米；業(yè)業(yè)主委員員會(huì)用房房按照不不低于三三十平方方米配置置。在物物業(yè)交付付時(shí)，物物業(yè)管理理用房由由建設(shè)單單位交付付物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)代管，并在業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)成立后后三十日

30、日內(nèi)無(wú)償償移交給給業(yè)主大大會(huì)。規(guī)劃劃行政管管理部門(mén)門(mén)在核發(fā)發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在許許可證附附圖上注注明物業(yè)業(yè)管理用用房的具具體部位位。區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)在核發(fā)發(fā)房屋預(yù)預(yù)售許可可證和辦辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注注明物業(yè)業(yè)管理用用房室號(hào)號(hào)。物業(yè)業(yè)管理用用房不得得擅自變變更位置置，也不不得分割割、轉(zhuǎn)讓讓、抵押押。第三三十九條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的下下列配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備歸業(yè)業(yè)主共有有：（一）物物業(yè)管理理用房；（二二）門(mén)衛(wèi)衛(wèi)房、電電話間、監(jiān)控室室、垃圾圾箱房、共用地地面架空空層、共共用走廊廊；（三三）物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)按按規(guī)劃配配建的非非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)車(chē)庫(kù)；（四四）物業(yè)業(yè)

31、管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的共有綠綠化、道道路、場(chǎng)場(chǎng)地；（五五）建設(shè)設(shè)單位以以房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同或者其其他書(shū)面面形式承承諾歸全全體業(yè)主主所有的的物業(yè)；（六六）其他他依法歸歸業(yè)主共共有的設(shè)設(shè)施設(shè)備備。建設(shè)設(shè)單位申申請(qǐng)房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提提出前款款規(guī)定的的配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備登記申申請(qǐng)，由由房地產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)在房房地產(chǎn)登登記冊(cè)上上予以記記載，但但不頒發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)書(shū)。第四四十條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定，提供供相應(yīng)的的服務(wù)。物業(yè)服服務(wù)合同同可以約約定下列列服務(wù)事事項(xiàng)：（一）物物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用管理和和維護(hù)；（二二）共有有綠化的的維護(hù)；（三三）共有有區(qū)

32、域的的保潔；（四四）共有有區(qū)域的的秩序維維護(hù)；（五五）車(chē)輛輛的停放放管理；（六六）物業(yè)業(yè)使用中中對(duì)禁止止性行為為的管理理措施；（七七）物業(yè)業(yè)維修、更新、改造和和養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用的賬賬務(wù)管理理；（八八）物業(yè)業(yè)檔案資資料的保保管；（九九）業(yè)主主大會(huì)或或者業(yè)主主委托的的其他物物業(yè)服務(wù)務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以以將物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同中的的專項(xiàng)服服務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)委托給給專業(yè)性性服務(wù)企企業(yè)，但但不得將將物業(yè)服服務(wù)合同同約定的的全部事事項(xiàng)一并并委托給給他人。第四四十一條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守下下列規(guī)定定：（一一）符合合國(guó)家和和本市規(guī)規(guī)定的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范；（二二）及時(shí)時(shí)向業(yè)主主、使用用人告知

33、知安全合合理使用用物業(yè)的的注意事事項(xiàng)；（三三）定期期聽(tīng)取業(yè)業(yè)主的意意見(jiàn)和建建議，改改進(jìn)和完完善服務(wù)務(wù)；（四四）配合合居民委委員會(huì)、村民委委員會(huì)做做好社區(qū)區(qū)管理相相關(guān)工作作。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)協(xié)助做做好物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作。第四四十二條條物業(yè)服服務(wù)合同同期限屆屆滿的三三個(gè)月前前，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)組組織召開(kāi)開(kāi)業(yè)主大大會(huì)，作作出續(xù)聘聘或者另另聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的決決定，并并將決定定書(shū)面告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定續(xù)續(xù)聘且物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)接接受的，業(yè)主委委員會(huì)與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)服服務(wù)合同同屆滿前前重新簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)決定定物業(yè)服

34、服務(wù)合同同期限屆屆滿后不不再為該該物業(yè)管管理區(qū)域域提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前前三個(gè)月月書(shū)面告告知業(yè)主主委員會(huì)會(huì)。物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同期限限屆滿后后，業(yè)主主大會(huì)沒(méi)沒(méi)有作出出續(xù)聘或或者另聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)決定，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)按照原原合同繼繼續(xù)提供供服務(wù)的的，原合合同權(quán)利利義務(wù)延延續(xù)。在在合同權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)延續(xù)期期間，任任何一方方提出終終止合同同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前前三個(gè)月月書(shū)面告告知對(duì)方方。第四四十三條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)建建立和保保存下列列檔案和和資料：（一）小區(qū)共共有部分分經(jīng)營(yíng)管管理檔案案；（二二）小區(qū)區(qū)監(jiān)控系系統(tǒng)、電電梯、水水泵、電電子防盜盜門(mén)等共共用設(shè)施施設(shè)備檔檔案及其其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記記

35、錄；（三三）水箱箱清洗記記錄及水水箱檢測(cè)測(cè)報(bào)告；（四四）住宅宅裝飾裝裝修管理理資料；（五五）業(yè)主主清冊(cè)；（六六）物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)或者者建設(shè)單單位與相相關(guān)公用用事業(yè)單單位簽訂訂的供水水、供電電、垃圾圾清運(yùn)、電信覆覆蓋等書(shū)書(shū)面協(xié)議議；（七七）物業(yè)業(yè)服務(wù)活活動(dòng)中形形成的與與業(yè)主利利益相關(guān)關(guān)的其他他重要資資料。物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止時(shí)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向業(yè)業(yè)主委員員會(huì)移交交本規(guī)定定第十條條第一款款和前款款規(guī)定的的檔案和和資料，以及物物業(yè)管理理用房。第四四十四條條物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵遵循合理理、公開(kāi)開(kāi)、質(zhì)價(jià)價(jià)相符的的原則。物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)實(shí)行行政府指指導(dǎo)價(jià)和和市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)價(jià)，同一物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)

36、內(nèi)實(shí)施同同一物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)執(zhí)行同同一價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦辦法由市市人民政政府另行行制定。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以以根據(jù)業(yè)業(yè)主的委委托提供供物業(yè)服服務(wù)合同同約定以以外的服服務(wù)項(xiàng)目目，服務(wù)務(wù)報(bào)酬由由雙方協(xié)協(xié)商確定定。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)書(shū)書(shū)面公布布物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)目目及其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第四十五五條前期期物業(yè)服服務(wù)合同同生效之之日至出出售房屋屋交付之之日的當(dāng)當(dāng)月發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，由由建設(shè)單單位承擔(dān)擔(dān)。出售售房屋交交付之日日的次月月至前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止之之日的當(dāng)當(dāng)月發(fā)生生的物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，由由物業(yè)買(mǎi)買(mǎi)受人按按照房屋屋銷(xiāo)售合合同約定定的前期期物

37、業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承承擔(dān)；房房屋銷(xiāo)售售合同未未約定的的，由建建設(shè)單位位承擔(dān)。業(yè)主主應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，按時(shí)時(shí)交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)；業(yè)業(yè)主逾期期不交納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的的，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)督督促其交交納；物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以依法法向人民民法院起起訴。業(yè)主主轉(zhuǎn)讓物物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)結(jié)清物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)；未未結(jié)清的的，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的結(jié)結(jié)算作出出約定，并告知知物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)。第四四十六條條利用物物業(yè)共用用部分獲獲取的收收益，歸歸共同擁?yè)碛性撐镂飿I(yè)的業(yè)業(yè)主所有有，主要要補(bǔ)充專專項(xiàng)維修修資金，也可以以按照業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定定用于業(yè)業(yè)主委員員會(huì)工作作經(jīng)費(fèi)或或者

38、物業(yè)業(yè)管理方方面的其其他需要要。第四四十七條條經(jīng)專有有部分占占建筑物物總面積積過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主同同意，業(yè)業(yè)主可以以自行管管理物業(yè)業(yè)，并對(duì)對(duì)下列事事項(xiàng)作出出決定：（一一）自行行管理的的執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)；（二二）自行行管理的的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和和期限；（三三）聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)的方方案；（四四）其他他有關(guān)自自行管理理的內(nèi)容容。電梯梯、消防防、技防防等涉及及人身、財(cái)產(chǎn)安安全以及及其他有有特定要要求的設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理，應(yīng)當(dāng)委委托專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行維修修和養(yǎng)護(hù)護(hù)。業(yè)主主大會(huì)可可以委托托具有資資質(zhì)的中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)管理理費(fèi)用、專項(xiàng)維維修資金金、公共共收益等等進(jìn)行財(cái)財(cái)務(wù)管理理，根據(jù)據(jù)委托財(cái)財(cái)

39、務(wù)管理理合同開(kāi)開(kāi)通專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金賬戶戶，并應(yīng)應(yīng)當(dāng)向業(yè)業(yè)主每季季度公布布一次自自行管理理賬目。業(yè)主主自行管管理物業(yè)業(yè)的具體體范圍和和實(shí)施辦辦法由市市人民政政府另行行制定。第四四章物業(yè)業(yè)的使用用和維護(hù)護(hù)第四四十八條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承接物物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)移交的的房屋及及配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行檢查查驗(yàn)收，并對(duì)相相關(guān)資料料進(jìn)行核核對(duì)接收收。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自承接接驗(yàn)收之之日起七七日內(nèi)簽簽署驗(yàn)收收確認(rèn)書(shū)書(shū)。第四四十九條條建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)家規(guī)定定的保修修期限和和保修范范圍，承承擔(dān)物業(yè)業(yè)的保修修責(zé)任。建設(shè)單單位委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)維修的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)另行行簽訂委委

40、托協(xié)議議。建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在房房屋所有有權(quán)初始始登記前前，將物物業(yè)保修修金交存存至指定定專戶，專項(xiàng)用用于保修修期內(nèi)物物業(yè)維修修的保障障。保修修期內(nèi)，物業(yè)保保修金不不足的，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)補(bǔ)足；保修期期滿后，物業(yè)保保修金有有余額的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)返還建建設(shè)單位位。物業(yè)業(yè)保修金金監(jiān)管實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一交存、資金歸歸屬不變變、?？羁顚Ｓ?、政府監(jiān)監(jiān)管的原原則。第五五十條業(yè)業(yè)主、使使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守守國(guó)家和和本市的的規(guī)定以以及臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約、管管理規(guī)約約，按照照房屋安安全使用用規(guī)定使使用物業(yè)業(yè)。禁止止下列損損害公共共利益及及他人利利益的行行為：（一一）損壞壞房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)；（二二）違法法搭建建建筑物、構(gòu)筑物物；（

41、三三）破壞壞房屋外外貌；（四四）擅自自改建、占用物物業(yè)共用用部分；（五五）損壞壞或者擅擅自占用用、移裝裝共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備；（六六）存放放不符合合安全標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的易易燃、易易爆、劇劇毒、放放射性等等危險(xiǎn)性性物品，或者存存放、鋪鋪設(shè)超負(fù)負(fù)荷物品品；（七七）排放放有毒、有害物物質(zhì)；（八八）發(fā)出出超過(guò)規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的噪聲聲；（九九）法律律、法規(guī)規(guī)和規(guī)章章禁止的的其他行行為。第五十十一條業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修房屋，應(yīng)當(dāng)遵遵守國(guó)家家和本市市的規(guī)定定以及臨臨時(shí)管理理規(guī)約、管理規(guī)規(guī)約。業(yè)主主、使用用人裝飾飾裝修房房屋的，應(yīng)當(dāng)事事先告知知物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將裝飾飾裝修工工程的禁禁止行為為和

42、注意意事項(xiàng)告告知業(yè)主主、使用用人。在業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修房屋期期間，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝裝飾裝修修房屋情情況進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)巡巡查，業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以配配合。第五五十二條條業(yè)主、使用人人應(yīng)當(dāng)按按照規(guī)劃劃行政管管理部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)或或者房地地產(chǎn)權(quán)證證書(shū)載明明的用途途使用物物業(yè)，不不得擅自自改變物物業(yè)使用用性質(zhì)。確需需改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的，由區(qū)區(qū)、縣規(guī)規(guī)劃行政政管理部部門(mén)會(huì)同同區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)提提出允許許改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的區(qū)域范范圍和方方案，并并召開(kāi)聽(tīng)聽(tīng)證會(huì)聽(tīng)聽(tīng)取利害害關(guān)系人人意見(jiàn)后后，報(bào)區(qū)區(qū)、縣人人民政府府決定。在允允許改變變物業(yè)使使用性質(zhì)質(zhì)的區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)，具體體房屋單單

43、元的業(yè)業(yè)主需要要改變使使用性質(zhì)質(zhì)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合法律、法規(guī)以以及管理理規(guī)約，經(jīng)有利利害關(guān)系系的業(yè)主主同意后后報(bào)區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)審批，并依法法向其他他行政管管理部門(mén)門(mén)辦理有有關(guān)手續(xù)續(xù)。第五五十三條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)業(yè)主、使使用人在在物業(yè)使使用、裝裝飾裝修修過(guò)程中中有違反反國(guó)家和和本市有有關(guān)規(guī)定定以及臨臨時(shí)管理理規(guī)約、管理規(guī)規(guī)約行為為的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定或者者臨時(shí)管管理規(guī)約約、管理理規(guī)約予予以勸阻阻、制止止；勸阻阻、制止止無(wú)效的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在二十十四小時(shí)時(shí)內(nèi)報(bào)告告業(yè)主委委員會(huì)和和有關(guān)行行政管理理部門(mén)。有關(guān)行行政管理理部門(mén)在在接到物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的報(bào)告后后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法對(duì)對(duì)違法

44、行行為予以以制止或或者處理理。第五五十四條條供水、供電、供氣等等專業(yè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)分分戶計(jì)量量表和分分戶計(jì)量量表前管管線、設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修養(yǎng)護(hù)責(zé)責(zé)任。第五五十五條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于于停放機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)的的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的的歸屬，由當(dāng)事事人通過(guò)過(guò)出售、附贈(zèng)或或者出租租等方式式約定。占用業(yè)業(yè)主共有有的道路路或者其其他場(chǎng)地地用于停停放機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)的車(chē)車(chē)位，屬屬于業(yè)主主共有。建設(shè)設(shè)單位所所有的機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)停停車(chē)位向向業(yè)主、使用人人出租的的，其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按按照價(jià)格格主管部部門(mén)的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。車(chē)輛輛在全體體共用部部分的停停放、收收費(fèi)和管管理等事事項(xiàng)，由由業(yè)主大大會(huì)決定定。業(yè)主主大會(huì)決決定對(duì)車(chē)車(chē)輛停

45、放放收費(fèi)的的，參照照價(jià)格主主管部門(mén)門(mén)的規(guī)定定確定收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。業(yè)主主大會(huì)成成立前，車(chē)輛在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)停放放的，其其收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照價(jià)價(jià)格主管管部門(mén)的的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。車(chē)主主對(duì)車(chē)輛輛有保管管要求的的，由車(chē)車(chē)主和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)另另行簽訂訂保管合合同。公安安、消防防、搶險(xiǎn)險(xiǎn)、救護(hù)護(hù)、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等特種種車(chē)輛執(zhí)執(zhí)行公務(wù)務(wù)時(shí)在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)停放，不得收收費(fèi)。第五五十六條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)停停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)提提供給本本物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的業(yè)業(yè)主、使使用人使使用。建建設(shè)單位位尚未出出售的停停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)出出租給業(yè)業(yè)主、使使用人停停放車(chē)輛輛。停車(chē)車(chē)位不得得轉(zhuǎn)讓給給物業(yè)管管理區(qū)域域外的單單位、個(gè)

46、個(gè)人；停停車(chē)位有有空余的的，可以以臨時(shí)出出租給物物業(yè)管理理區(qū)域外外的單位位、個(gè)人人。物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)停停放車(chē)輛輛，不得得影響其其他車(chē)輛輛和行人人的正常常通行。第五五十七條條新建商商品住宅宅、公有有住宅以以及住宅宅區(qū)內(nèi)的的非住宅宅物業(yè)出出售時(shí)，物業(yè)出出售人和和買(mǎi)受人人應(yīng)當(dāng)按按照國(guó)家家和本市市的規(guī)定定交納專專項(xiàng)維修修資金。專項(xiàng)維維修資金金應(yīng)當(dāng)用用于物業(yè)業(yè)共用部部分的維維修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。第五五十八條條未建立立首期專專項(xiàng)維修修資金或或者專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金余額額不足首首期籌集集金額百百分之三三十的，業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)家和和本市的的相關(guān)規(guī)規(guī)定、管管理規(guī)約約和業(yè)主主大會(huì)的的決定，及時(shí)補(bǔ)

47、補(bǔ)建或者者再次籌籌集專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金。補(bǔ)建建或者再再次籌集集專項(xiàng)維維修資金金應(yīng)當(dāng)采采用分期期交納的的方式，并由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在收取物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)時(shí)予予以代收收；業(yè)主主大會(huì)也也可以決決定由業(yè)業(yè)主一次次性交納納。業(yè)主申請(qǐng)請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記或者者抵押登登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同同時(shí)向房房地產(chǎn)登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)提供已已足額交交納專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的相相關(guān)憑證證。第五五十九條條專項(xiàng)維維修資金金應(yīng)當(dāng)存存入銀行行專戶，按幢立立賬、按按戶核算算。受委委托的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)每每半年至至少公布布一次專專項(xiàng)維修修資金和和公共收收益的收收支情況況，接受受業(yè)主的的監(jiān)督。第六六十條專專項(xiàng)維修修資金使使用實(shí)行行工程審審價(jià)和使使用程序序?qū)?/p>

48、核。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)任期屆屆滿前，應(yīng)當(dāng)在在換屆改改選小組組的指導(dǎo)導(dǎo)下委托托有資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)專項(xiàng)維維修資金金、公共共收益的的使用情情況以及及業(yè)主委委員會(huì)工工作經(jīng)費(fèi)費(fèi)進(jìn)行財(cái)財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)。第六六十一條條物業(yè)維維修、更更新、改改造和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的費(fèi)費(fèi)用，按按照下列列規(guī)定承承擔(dān)：（一一）專有有部分的的所需費(fèi)費(fèi)用，由由擁有專專有部分分的業(yè)主主承擔(dān)；（二二）部分分共用部部分的所所需費(fèi)用用，由擁?yè)碛胁糠址止灿貌坎糠謽I(yè)主主按照各各自擁有有的房屋屋建筑面面積比例例共同承承擔(dān)；（三三）全體體共用部部分的所所需費(fèi)用用，由物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全體體業(yè)主按按照各自自擁有的的房屋建建筑面積積比例共共同承擔(dān)擔(dān)。按照照本規(guī)定定

49、設(shè)立專專項(xiàng)維修修資金的的，部分分共用部部分、全全體共用用部分的的維修、更新和和改造費(fèi)費(fèi)用在專專項(xiàng)維修修資金中中列支。但物業(yè)業(yè)的共用用部分屬屬于人為為損壞的的，費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)由由責(zé)任人人承擔(dān)。第六六十二條條物業(yè)部部分共用用部分的的維修、更新和和改造應(yīng)應(yīng)當(dāng)由部部分共用用的業(yè)主主決定，并經(jīng)專專有部分分占部分分共用部部分建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占部分共共用部分分總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意，其他決決定事項(xiàng)項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)專有有部分占占部分共共用部分分建筑物物總面積積過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占部部分共用用部分總總?cè)藬?shù)過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主同同意。前款款決定不不得與業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)對(duì)全體體共用部部分作

50、出出的決定定相抵觸觸；對(duì)上上述決定定，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)執(zhí)行。第六六十三條條機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)（庫(kù)）的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)用由由其所有有人承擔(dān)擔(dān)。機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）的專專項(xiàng)維修修資金按按照物業(yè)業(yè)管理專專項(xiàng)維修修資金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交納納，納入入業(yè)主大大會(huì)的專專項(xiàng)維修修資金賬賬戶管理理，單獨(dú)獨(dú)核算。第六六十四條條建設(shè)單單位未按按照規(guī)定定提出成成立業(yè)主主大會(huì)書(shū)書(shū)面報(bào)告告前，專專項(xiàng)維修修資金不不得動(dòng)用用，住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備需需要維修修、更新新和改造造的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由建建設(shè)單位位承擔(dān)物物業(yè)維修修責(zé)任。建設(shè)設(shè)單位已已經(jīng)按照照規(guī)定提提出成立立業(yè)主大大會(huì)的書(shū)書(shū)面報(bào)告告但業(yè)主主大會(huì)尚尚未成立立期間，需要?jiǎng)?/p>

51、動(dòng)用專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)提提出維修修實(shí)施方方案，由由物業(yè)所所在地的的居民委委員會(huì)或或者村民民委員會(huì)會(huì)組織征征詢業(yè)主主意見(jiàn)，經(jīng)全體體共用部部分業(yè)主主依法討討論通過(guò)過(guò)后，由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)組織實(shí)實(shí)施。僅僅涉及部部分共用用部分的的，可以以提交涉涉及共用用部分的的業(yè)主依依法討論論通過(guò)。維修修費(fèi)用經(jīng)經(jīng)市房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)指定的的中介機(jī)機(jī)構(gòu)審價(jià)價(jià)后，在在專項(xiàng)維維修資金金中列支支。第六六十五條條業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)定期期對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)，并按按照規(guī)定定檢測(cè)和和鑒定。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，履行物物業(yè)維修修養(yǎng)護(hù)義義務(wù)。物業(yè)業(yè)出現(xiàn)國(guó)國(guó)家和本本市規(guī)定定的必須須維

52、修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的情情形時(shí)，業(yè)主或或者物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)履履行維修修養(yǎng)護(hù)義義務(wù)。第六六十六條條發(fā)生下下列緊急急情況時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)立即采采取應(yīng)急急防范措措施，并并制定維維修、更更新方案案，同時(shí)時(shí)向業(yè)主主委員會(huì)會(huì)和物業(yè)業(yè)所在地地房管辦辦事處報(bào)報(bào)告：（一一）電梯梯、水泵泵故障影影響正常常使用的的；（二二）消防防設(shè)施損損壞，消消防部門(mén)門(mén)出具整整改通知知書(shū)的；（三三）外墻墻墻面有有脫落危危險(xiǎn)、屋屋頂或外外墻滲漏漏等情況況，嚴(yán)重重影響房房屋使用用和安全全，經(jīng)有有資質(zhì)的的鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)出具具證明的的。前款款規(guī)定涉涉及維修修費(fèi)用需需要?jiǎng)佑糜米≌瑢ｍ?xiàng)維修修資金的的，業(yè)主主大會(huì)成成立前，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)

53、業(yè)應(yīng)當(dāng)持持有關(guān)材材料，報(bào)報(bào)區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)審審核同意意，并經(jīng)經(jīng)具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)審審價(jià)后，在專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金中直直接列支支；業(yè)主主大會(huì)成成立后，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)持持有關(guān)材材料，向向業(yè)主委委員會(huì)提提出列支支住宅專專項(xiàng)維修修資金，由業(yè)主主委員會(huì)會(huì)審核同同意，報(bào)報(bào)區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門(mén)備備案，并并經(jīng)具有有相應(yīng)資資質(zhì)的中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)審價(jià)后后，在專專項(xiàng)維修修資金中中列支。發(fā)生生本條第第一款所所列情形形，未按按規(guī)定實(shí)實(shí)施維修修和更新新、改造造的，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)可以以組織代代為維修修，維修修費(fèi)用在在專項(xiàng)維維修資金金中列支支。第六六十七條條物業(yè)存存在房屋屋結(jié)構(gòu)安安

54、全隱患患或者被被鑒定為為危險(xiǎn)房房屋，可可能危及及公共利利益或者者他人合合法權(quán)益益時(shí)，責(zé)責(zé)任人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，有有關(guān)業(yè)主主應(yīng)當(dāng)予予以配合合。責(zé)任任人不履履行維修修養(yǎng)護(hù)義義務(wù)的，可以由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)同意或或者直接接按照管管理規(guī)約約的規(guī)定定，代為為維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)或者者采取應(yīng)應(yīng)急防范范措施，費(fèi)用由由責(zé)任人人承擔(dān)。第六六十八條條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的房房屋外墻墻應(yīng)當(dāng)保保持整潔潔和完好好，并定定期進(jìn)行行清洗或或者粉刷刷，具體體辦法由由市人民民政府另另行制定定。第六六十九條條物業(yè)共共用部分分需要維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、更更新、改改造的，相關(guān)專專有部分分的業(yè)主主、使用用人應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以配配合。供水水

55、、供電電、供氣氣、信息息、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、郵政政、民防防等專業(yè)業(yè)單位進(jìn)進(jìn)行相關(guān)關(guān)作業(yè)需需要進(jìn)入入物業(yè)管管理區(qū)域域的,物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)予予以配合合；需要要進(jìn)入專專有部分分的，相相關(guān)業(yè)主主、使用用人應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以配配合。上述述作業(yè)造造成共有有部分或或者專有有部分損損失的,責(zé)任人人應(yīng)當(dāng)依依法恢復(fù)復(fù)原狀、承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。第五五章法律律責(zé)任第七七十條違違反本規(guī)規(guī)定的行行為，法法律、行行政法規(guī)規(guī)或者本本市其他他法規(guī)有有處罰規(guī)規(guī)定的，依照有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)處理。第七七十一條條業(yè)主、使用人人違反管管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的民事事責(zé)任。對(duì)違反反管理規(guī)規(guī)約的，業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以勸阻、制止；對(duì)不聽(tīng)聽(tīng)勸阻的的，業(yè)

56、主主委員會(huì)會(huì)可以在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)就相相關(guān)情況況予以公公示；相相關(guān)業(yè)主主可以依依法向人人民法院院提起民民事訴訟訟。第七七十二條條發(fā)現(xiàn)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)不不再符合合原資質(zhì)質(zhì)等級(jí)條條件的，房屋行行政管理理部門(mén)應(yīng)應(yīng)當(dāng)責(zé)令令限期改改正；逾逾期不改改正的，重新核核定其資資質(zhì)等級(jí)級(jí)，其中中原資質(zhì)質(zhì)等級(jí)為為一級(jí)的的，報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院建建設(shè)主管管部門(mén)處處理。第七七十三條條建設(shè)單單位違反反本規(guī)定定第十三三條第一一款規(guī)定定，未將將物業(yè)管管理區(qū)域域符合業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)成立條條件的情情況書(shū)面面報(bào)告物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民民政府或或者街道道辦事處處，或者者未按照照規(guī)定提提供有關(guān)關(guān)資料的的，由區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門(mén)責(zé)令令限期改改正，可可處一萬(wàn)萬(wàn)元以上上十萬(wàn)元元以下的的罰款。第七七十四條條違反本本規(guī)定第第三十三三條第一一款規(guī)定定，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)聘用用的物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理未取得得相應(yīng)的的資格證證書(shū)的，由區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)責(zé)令物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)限限期改正正，并可可處五萬(wàn)萬(wàn)元以上上二十萬(wàn)萬(wàn)元以下下的罰款款。第七七十五條條建設(shè)單單位違反反本規(guī)定定第四十十九條第第二款規(guī)規(guī)定，未未交存物物業(yè)保修修金的，由區(qū)、縣房屋屋行政管管理部門(mén)門(mén)責(zé)令限限期改正正；逾期期不改正正的，處處一萬(wàn)元元以上五五萬(wàn)元以以下的罰罰款，并并自逾期期之日起起按日加加收萬(wàn)分分之三的的滯納金金。第七七十六條條違反本本規(guī)定第第五十條條第二款款第