2022年河南省上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)估價文書的種類及作用試題

1、河南省2017年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)估價文書的種類及作用試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m2 2、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨。 A：政策風險 B：市

2、場風險 C：財務(wù)風險 D：信用風險 E：借款合同3、不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的許可性 B：要求上的準確性 C：經(jīng)濟上的可行性 D：技術(shù)上的可行性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是。 A：高層建筑地價分攤 B：房地產(chǎn)投資價值評估 C：因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估 D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了。 A：實現(xiàn)其財富價值的最大化 B：獲取房地產(chǎn)當前收益 C：抵御通貨膨脹的影響 D：降低其投資組合的總體風險 E：借款合同 6、項目利潤為零時，分

3、析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是_。 A獲利能力分析 B盈虧平衡分析 C市場狀況分析 D定性風險分析 7、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方元。 A：2 02080 B：2 21429 C：2 33645 D：2 44737 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、按照，工程建設(shè)定額可以劃分為全國通用定額、行業(yè)通用定額和專業(yè)專用

4、定額三種。 A：定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質(zhì)不同 D：專業(yè)性質(zhì)不同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。 A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動半均法 D：指數(shù)修勻法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是_年。 A15 B25 C35 D5511、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講

5、的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。 A：貨幣支付 B：價值 C：現(xiàn)象 D：本質(zhì) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監(jiān)督管理等工作由共同負責。 A：國土資源部和人事部 B：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和人事部 C：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和房地產(chǎn)管理部門 D：人事部和房地產(chǎn)管理部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導的依據(jù)。 A：室內(nèi)外裝修設(shè)計 B：編制預算 C：施工組織設(shè)計 D：施工進度計劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列關(guān)于目前我國征收土地批準權(quán)限規(guī)定，說法錯誤的

6、是。 A：征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府 B：征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù) C：基本農(nóng)田由國務(wù)院審批 D：基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 15、商品房買賣合同約定房屋套內(nèi)建筑面積為100m2，對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為_m2的，購房人有權(quán)退房。 A96 B98 C102 D103 16、土地增值稅以_為計稅依據(jù)。 A納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額 B納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額 C納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額 D納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的

7、土地增值額 17、城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的【2004年考題】 A：最低價格 B：平均價格 C：出讓地價 D：標定地價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、業(yè)主大會由_組成。 A繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主 B物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主 C物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及房屋的租賃人 D物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的代表 19、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是。 A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人 B：在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)房屋他項權(quán)證 C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重

8、新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足 D：抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預計該項15建成后的建筑面積為17500，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7，假設(shè)折現(xiàn)率為10，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、下列不屬于經(jīng)財政部批準免征房產(chǎn)稅范圍的是。 A：經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋 B：對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用

9、的房產(chǎn) C：企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn) D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是_。 A估價時點不同 B交易日期不同 C估價目的不同 D估價對象的狀況不同23、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期_。 A小于5年 B在45年之間 C在56年之間 D在34年之間 24、政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。 A產(chǎn)品質(zhì)量 B產(chǎn)品性價比

10、C規(guī)模和結(jié)構(gòu) D產(chǎn)品檔次25、申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，省級主管部門應(yīng)當自受理申請之日起日內(nèi)審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。 A土地取得成本+開發(fā)成本 B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 2、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行

11、分析的常用方法是_。 A保本點分析 B敏感性分析 C現(xiàn)金流量分析 D統(tǒng)計試驗分析3、在控制性詳細規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標包括。 A：容積率 B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位 4、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的。 A：區(qū)位相近 B：權(quán)利性質(zhì)相同 C：面積相等 D：檔次相當 E：建成年份相同5、下列價格闡述正確的是_。 A市場價格抵押價值征用價值課稅價值 B市場價格征用價值抵押價值課稅價值 C市場價格課稅價值征用價值抵押價值 D市場價格征用價值課稅價值抵押價值 6、以下交易屬于非正常交易的情況有。 A：土地使用權(quán)出讓拍賣 B：相鄰房地產(chǎn)的合并

12、C：房地產(chǎn)涉案拍賣 D：賣方負責補交土地使用權(quán)出讓金 E：買方不負責繳納契稅 7、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示_。 A價格 B常數(shù) C價格變動率 D時間 8、房產(chǎn)圖的測繪順序為_。 A先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖 9、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括_等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C有租約限制的房地產(chǎn) D未來狀況下的房地產(chǎn) E共有的房地產(chǎn) 10、住宅專項維修

13、資金的依據(jù)包括。 A：土地管理法 B：城市房地產(chǎn)管理法 C：物業(yè)管理條例 D：住宅專項維修資金管理辦法 E：1998年國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知11、下列關(guān)于工程造價全過程動態(tài)控制的表述中，正確的有。 A：以投資估算價控制設(shè)計方案的選擇 B：用預算造價控制施工圖設(shè)計 C：通過招標投標方式引入競爭機制，擇優(yōu)選擇承包商 D：合同管理 E：進行建設(shè)項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù) 12、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括_等。 A統(tǒng)一采用總價 B統(tǒng)一采用單價 C統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小 E統(tǒng)一付款方式 13、

14、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。 A：發(fā)行的銀行 B：銀行的銀行 C：國家的銀行 D：企業(yè)的銀行 E：社會的銀行14、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價時點一般是_之日。 A建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 B房屋拆遷許可證頒發(fā) C拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議 D房屋拆遷實施 15、實施加成征稅，加二成等于加正稅的。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，具體規(guī)定是。 A：由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定 B：由國務(wù)院提

15、出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決 C：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定 D：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請最高人民法院裁決 E：國務(wù)院認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決 17、房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。 A專家打分法 B“三項預測值”法 C解析法 D蒙特卡洛模擬法 18、下列屬于原建設(shè)部規(guī)章的是_。 A物業(yè)管理條例 B商品房銷售管理辦法 C城市私有房屋管理暫行條例 D住房公積金管理條例 E已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法 19、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指的房屋。 A：有權(quán)屬證明 B：產(chǎn)權(quán)人下落不明 C：產(chǎn)權(quán)人出國留學 D：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟 E：暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人 20、所謂_就是要按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。 A概算設(shè)計 B限額設(shè)計 C設(shè)計概算 D限額概算 21、根據(jù)債券的發(fā)行是否采用公開發(fā)行方式進行分類，可分為。 A：信用債券 B：抵押債券 C：擔保債券 D：公募債券 E：私募債券 22、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)具有等特點。 A：單件性 B：資金量大 C：風險小 D：附加值高 E：