2022年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法估價(jià)報(bào)告含義考試試題

1、江西省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)報(bào)告含義考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（）。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況 B估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況 2、如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（）。 A12% B12.55% C12.68% D1

2、3.55%3、_的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A敏感性分析 B不確定性分析 C概率分析 D盈虧平衡分析 4、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中，“一協(xié)調(diào)”是指。 A：片面的組織協(xié)調(diào) B：全面的組織協(xié)調(diào) C：領(lǐng)導(dǎo)層的組織協(xié)調(diào) D：決策層的組織協(xié)調(diào) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期滿(mǎn)需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊(cè)有效期滿(mǎn)_日前，申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。 A15 B30 C60 D90 6、辦理商品房預(yù)售證明時(shí)，應(yīng)提供投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資以上的證明。 A：50 B：25 C：20 D：1

3、5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線(xiàn)價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為（）。 A交易情況修正 B交易日期調(diào)整 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D區(qū)域因素調(diào)整 8、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為_(kāi)年。 A40 B50 C60 D70 9、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5、城市維護(hù)建設(shè)稅7、教育費(fèi)附加3，若銷(xiāo)售收入為1 000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為萬(wàn)元。 A：550 B：856 C：1500 D：1236 E：借款合同 10、某宗土地預(yù)計(jì)未來(lái)每年凈收益為76萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，假設(shè)該宗土

4、地的年限為無(wú)限年，則該宗土地的價(jià)值為。 A：760萬(wàn)元 B：744萬(wàn)元 C：882萬(wàn)元 D：844萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是_。 A同處于一個(gè)領(lǐng)域 B同處在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū) C同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境 D同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū) 12、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括和經(jīng)營(yíng)投資。 A：前期投資 B：后續(xù)投資 C：建設(shè)投資 D：管理投資 E：借款合同 13、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)，即_。 A一類(lèi)是咨詢(xún)性、參考性的，另一類(lèi)是法律性、證據(jù)性 B一類(lèi)是參照性、咨詢(xún)性的，另一類(lèi)是簽證性、證據(jù)性 C一類(lèi)是咨詢(xún)性、參考性的，另一類(lèi)是

5、簽證性、證據(jù)性 D一類(lèi)是咨詢(xún)性、參考性的，另一類(lèi)是簽證性、法律性14、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素是。 A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r B：居民收入水平 C：物價(jià) D：長(zhǎng)期趨勢(shì) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得該類(lèi)房地產(chǎn)2003-2007年的價(jià)格并計(jì)算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢(shì)法估計(jì)，該宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、在強(qiáng)制拍賣(mài)中，拍賣(mài)的主體是_。 A人民法院和拍賣(mài)公司 B競(jìng)買(mǎi)人和買(mǎi)受人 C

6、人民法院和拍賣(mài)標(biāo)的所有權(quán)人 D拍賣(mài)公司和拍賣(mài)標(biāo)的所有權(quán)人 17、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2；理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為_(kāi)元/m2。 A552 B3519 C4293 D4845 18、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱(chēng)為_(kāi)。 A超額利潤(rùn) B投資回報(bào) C內(nèi)部收益 D風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 19、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5和3，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為【2003年考題】

7、A：276萬(wàn)元 B：282萬(wàn)元 C：290萬(wàn)元 D：299萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證是_。 A建設(shè)工程許可證 B建筑設(shè)計(jì)許可證 C建筑工程規(guī)劃許可證 D建筑用地規(guī)劃許可證 21、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿(mǎn)前_個(gè)月提出。 A1 B2 C3 D4 22、馬克思(18181883年)的地租理論是在批判和繼承前人，特別是_的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來(lái)的，但具有不同于前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。 A威廉配第 B亞當(dāng)斯密 C大衛(wèi)李嘉圖 D馬爾薩斯23、個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購(gòu)房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移

8、登記前，以納稅_形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 A預(yù)交款 B預(yù)訂金 C訂金 D保證金 24、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了（）元。 A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.2425、凈運(yùn)營(yíng)收益是由扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。 A：有效毛收入 B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C：潛在毛收入 D：稅前凈現(xiàn)金流量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1

9、、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，在正常使用時(shí)房屋建筑工程的最低保修期限為。 A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年 D：供冷系統(tǒng)為2個(gè)供冷期 E：設(shè)備安裝為2年 2、建筑工程招標(biāo)文件中，不包括。 A：工程標(biāo)底 B：工程數(shù)量 C：設(shè)計(jì)圖紙 D：合同條件 E：借款合同3、房地產(chǎn)業(yè)。 A：是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè) B：包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng) C：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén) D：關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè) E：是承包單位，按

10、照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù) 4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師申請(qǐng)人有下列情形之一的，不予注冊(cè)。 A：不具有完全民事行為能力 B：刑事處罰已執(zhí)行完畢 C：申請(qǐng)?jiān)?個(gè)或者2個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè) D：年齡超過(guò)65周歲 E：不是現(xiàn)職公務(wù)員5、某完全壟斷市場(chǎng)的需求曲線(xiàn)為Q=19-P/Q，成本曲線(xiàn)為T(mén)C=5+2Q+e2，則滿(mǎn)足該壟斷廠(chǎng)商利潤(rùn)最大化原則下的產(chǎn)量是_個(gè)單位。 A4 B5 C6 D7 6、某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠(chǎng)房，正常情況下通過(guò)出租每年可獲凈收益160萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收

11、益價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。 A1830.4 B2176.88 C2169.27 D2285.71 7、股票贏利的大小取決于_。 A股份有限公司的經(jīng)營(yíng)狀況和贏利水平 B公司的贏利狀況 C公司的年終利潤(rùn)的多少 D公司風(fēng)險(xiǎn)程度和股票的穩(wěn)定性 8、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有_。 A職工自用住房 B企業(yè)創(chuàng)辦的類(lèi)學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn) C產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn) D經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定的危險(xiǎn)房屋 9、下列關(guān)于有無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)，表述正確的是。 A：有保留價(jià)拍賣(mài)是指拍賣(mài)前設(shè)立最高售價(jià)的拍賣(mài)行為 B：有保留價(jià)拍賣(mài)中，競(jìng)買(mǎi)人的最高競(jìng)價(jià)必須等于或高于保留價(jià)，低于保留價(jià)不能成交 C：有保留價(jià)拍賣(mài)通常用于價(jià)值較低的標(biāo)的物拍賣(mài) D：房屋、土地、

12、文物藝術(shù)品應(yīng)采取有保留價(jià)拍賣(mài)方式 E：無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣(mài) 10、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。 A潛在毛租金收 B有效毛收 C凈運(yùn)營(yíng)收益 D稅前現(xiàn)金流量 E稅后現(xiàn)金流量11、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。 A：集體所有的土地使用權(quán) B：村辦企業(yè)廠(chǎng)房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 12、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法，下列事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 A：選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 B：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 C：改建、重建建筑物及

13、其附屬設(shè)施 D：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 E：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 13、房地產(chǎn)預(yù)售、銷(xiāo)售廣告，必須載明以下_事項(xiàng)。 A開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng) B中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng) C預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào) D項(xiàng)目的具體位置 E項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格有效期14、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有。 A：共有房地產(chǎn) B：未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋 C：已出租的房屋 D：被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋 E：經(jīng)濟(jì)適用住房 15、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷的實(shí)施方式主要包括。 A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：?jiǎn)挝徊疬w E：社會(huì)拆遷 16、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高底主要取決于【2005年考題】 A：已經(jīng)獲

14、得凈收益的大小 B：未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn) C：未來(lái)獲得凈收益的大小 D：目前總收益的大小 E：未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 17、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為_(kāi)元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 18、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為_(kāi)。 A住宅用地 B公共服務(wù)設(shè)施用地 C道路用地 D綠化用地 E軍事用地 19、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售價(jià)格 B最低租售數(shù)量 C最低利潤(rùn)水平 D最高土地取得價(jià)格 20、成本法中的利息計(jì)算，包括（）的利息。 A土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本 B土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用 C土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn) D借貸資金 E自有資金 21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于_。 A長(zhǎng)期投資 B中長(zhǎng)期投資 C中短期投資 D置業(yè)投資 22、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有【2003年考題】 A：市場(chǎng)提取法 B：累加法 C：指數(shù)調(diào)整法 D：投資收益率排序插入法 E：收益乘數(shù)法23、零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)不是按_分類(lèi)的。 A建筑規(guī)模 B經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn) C商