北京家上新生活廣場(chǎng)項(xiàng)目咨詢策劃報(bào)告-55DOC

1、家上新生生活廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目咨詢策劃劃報(bào)告（二六年三三月） PAGE 54目 錄TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc129081981 導(dǎo)言 PAGEREF _Toc129081981 h 1 HYPERLINK l _Toc129081982 1.0 北京宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc129081982 h 2 HYPERLINK l _Toc129081983 1.1國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值 PAGEREF _Toc129081983 h 22 HYPERLINK l _Toc129081984 1.2零零售總額額 PAGEREF _Toc129081984 h

2、 4 HYPERLINK l _Toc129081985 1.3居居民可支支配收入入 PAGEREF _Toc129081985 h 4 HYPERLINK l _Toc129081986 1.4小小結(jié) PAGEREF _Toc129081986 h 6 HYPERLINK l _Toc129081987 2.0 北京市市商業(yè)市市場(chǎng)研究究 PAGEREF _Toc129081987 h 7 HYPERLINK l _Toc129081988 2.1零零售商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢(shì) PAGEREF _Toc129081988 h 7 HYPERLINK l _Toc129081989 2.2專專業(yè)

3、批發(fā)發(fā)商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc129081989 h 9 HYPERLINK l _Toc129081990 2.3商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供求態(tài)態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc129081990 h 100 HYPERLINK l _Toc129081991 2.4商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分類型型發(fā)展情情況 PAGEREF _Toc129081991 h 166 HYPERLINK l _Toc129081992 2.5新新型商業(yè)業(yè)形態(tài)發(fā)發(fā)展情況況 PAGEREF _Toc129081992 h 18 HYPERLINK l _Toc129081993 2.6小小結(jié) PAGEREF _Toc

4、129081993 h 199 HYPERLINK l _Toc129081994 3.0 亞奧地地區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc129081994 h 200 HYPERLINK l _Toc129081995 3.1區(qū)區(qū)域內(nèi)獨(dú)獨(dú)體商業(yè)業(yè)物業(yè)類類型 PAGEREF _Toc129081995 h 200 HYPERLINK l _Toc129081996 3.2區(qū)區(qū)域內(nèi)底底商物業(yè)業(yè)類型 PAGEREF _Toc129081996 h 220 HYPERLINK l _Toc129081997 4.0 項(xiàng)目條條件及環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc129081997 h 22

5、 HYPERLINK l _Toc129081998 4.1項(xiàng)項(xiàng)目基本本指標(biāo) PAGEREF _Toc129081998 h 222 HYPERLINK l _Toc129081999 4.2地地段及交交通 PAGEREF _Toc129081999 h 233 HYPERLINK l _Toc129082000 4.3可可視性 PAGEREF _Toc129082000 h 225 HYPERLINK l _Toc129082001 4.4區(qū)區(qū)域人口口分析 PAGEREF _Toc129082001 h 225 HYPERLINK l _Toc129082002 4.5區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)研研究

6、 PAGEREF _Toc129082002 h 266 HYPERLINK l _Toc129082003 4.6小小結(jié) PAGEREF _Toc129082003 h 333 HYPERLINK l _Toc129082004 5.0 項(xiàng)目定定位與產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃 PAGEREF _Toc129082004 h 34 HYPERLINK l _Toc129082005 5.1定定位基礎(chǔ)礎(chǔ) PAGEREF _Toc129082005 h 34 HYPERLINK l _Toc129082006 5.2定定位依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc129082006 h 35 HYPERLINK l _T

7、oc129082007 5.3商商業(yè)發(fā)展展類型定定位 PAGEREF _Toc129082007 h 377 HYPERLINK l _Toc129082008 5.4商商業(yè)主題題定位 PAGEREF _Toc129082008 h 338 HYPERLINK l _Toc129082009 5.5產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃 PAGEREF _Toc129082009 h 40 HYPERLINK l _Toc129082010 6.0 財(cái)務(wù)分分析 PAGEREF _Toc129082010 h 455 HYPERLINK l _Toc129082011 6.1財(cái)財(cái)務(wù)分析析說明及及假設(shè) PAGEREF _T

8、oc129082011 h 445 HYPERLINK l _Toc129082012 6.2運(yùn)運(yùn)營(yíng)收入入估算 PAGEREF _Toc129082012 h 446 HYPERLINK l _Toc129082013 6.3運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本及費(fèi)用用預(yù)估 PAGEREF _Toc129082013 h 447 HYPERLINK l _Toc129082014 6.4利利潤(rùn)估算算 PAGEREF _Toc129082014 h 48 HYPERLINK l _Toc129082015 6.5動(dòng)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)務(wù)分析 PAGEREF _Toc129082015 h 448 HYPERLINK l _Toc1

9、29082016 6.6不不確定性性分析 PAGEREF _Toc129082016 h 449 HYPERLINK l _Toc129082017 6.7財(cái)財(cái)務(wù)分析析結(jié)論 PAGEREF _Toc129082017 h 550 HYPERLINK l _Toc129082018 附表 PAGEREF _Toc129082018 h 511圖表目錄錄TOC h z t 圖表 c HYPERLINK l _Toc129081866 圖1.11：北京京市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1999020005 PAGEREF _Toc129081866 h 2 HYPERLINK l _Toc129081867 圖1

10、.22：北京京市人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值19990220055 PAGEREF _Toc129081867 h 3 HYPERLINK l _Toc129081868 圖1.33：北京京市零售售總額11990020004 PAGEREF _Toc129081868 h 44 HYPERLINK l _Toc129081869 圖1.44：北京京市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭人均均可支配配收入（19990220055） PAGEREF _Toc129081869 h 4 HYPERLINK l _Toc129081870 表1.11：北京京城鎮(zhèn)中中高收入入水平人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出 PAGEREF _Toc12

11、9081870 h 5 HYPERLINK l _Toc129081871 圖1.55：日常常生活消消費(fèi)性支支出構(gòu)成成 PAGEREF _Toc129081871 h 5 HYPERLINK l _Toc129081872 表2.11：北京京市服裝裝批發(fā)商商業(yè)租金金調(diào)查（部分） PAGEREF _Toc129081872 h 9 HYPERLINK l _Toc129081873 表2.22：20006年年北京市市限制發(fā)發(fā)展的商商業(yè)項(xiàng)目目 PAGEREF _Toc129081873 h 12 HYPERLINK l _Toc129081874 圖2.11：北京京市在建建商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目供應(yīng)結(jié)結(jié)

12、構(gòu) PAGEREF _Toc129081874 h 133 HYPERLINK l _Toc129081875 圖2.22：北京京市各區(qū)區(qū)域在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況圖圖 PAGEREF _Toc129081875 h 14 HYPERLINK l _Toc129081876 圖2.33：北京京市在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目類型型供應(yīng)比比例 PAGEREF _Toc129081876 h 144 HYPERLINK l _Toc129081877 圖2.44：北京京市各商商圈在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)分布 PAGEREF _Toc129081877 h 115 HYPERLINK l _Toc12908187

13、8 圖4.11：項(xiàng)目目整體效效果圖 PAGEREF _Toc129081878 h 222 HYPERLINK l _Toc129081879 表4.11：項(xiàng)目目商業(yè)建建筑技術(shù)術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc129081879 h 222 HYPERLINK l _Toc129081880 圖4.22：項(xiàng)目目位置圖圖 PAGEREF _Toc129081880 h 23 HYPERLINK l _Toc129081881 圖4.33：項(xiàng)目目周邊道道路交通通圖 PAGEREF _Toc129081881 h 244 HYPERLINK l _Toc129081882 圖4.44：北京京地鐵線線路

14、示意意圖 PAGEREF _Toc129081882 h 244 HYPERLINK l _Toc129081883 圖4.55：現(xiàn)有有居住人人群規(guī)模模估算 PAGEREF _Toc129081883 h 225 HYPERLINK l _Toc129081884 圖4.66：現(xiàn)有有居住人人群住宅宅售價(jià)圖圖 PAGEREF _Toc129081884 h 26 HYPERLINK l _Toc129081885 圖4.77：項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域現(xiàn)有有商業(yè)分分布圖 PAGEREF _Toc129081885 h 226 HYPERLINK l _Toc129081886 圖4.88：項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域

15、大中中型零售售商業(yè)分分布 PAGEREF _Toc129081886 h 277 HYPERLINK l _Toc129081887 表4.22：項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域大中中型零售售商業(yè)規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc129081887 h 288 HYPERLINK l _Toc129081888 表4.33：項(xiàng)目目周邊典典型餐飲飲商業(yè)情情況 PAGEREF _Toc129081888 h 322 HYPERLINK l _Toc129081889 表4.44：項(xiàng)目目周邊典典型休閑閑娛樂商商業(yè)情況況 PAGEREF _Toc129081889 h 32 HYPERLINK l _Toc129081

16、890 表5.11：項(xiàng)目目發(fā)展類類型定位位（一） PAGEREF _Toc129081890 h 37 HYPERLINK l _Toc129081891 表5.22：項(xiàng)目目發(fā)展類類型定位位（二） PAGEREF _Toc129081891 h 37 HYPERLINK l _Toc129081892 表5.33：“健康新新生活”主題購購物中心心產(chǎn)品策策劃 PAGEREF _Toc129081892 h422 HYPERLINK l _Toc129081893 表5.44：“健康新新生活”主題購購物中心心租金預(yù)預(yù)估 PAGEREF _Toc129081893 h 433 HYPERLINK l

17、 _Toc129081894 表6.11：項(xiàng)目目租金收收入測(cè)算算 PAGEREF _Toc129081894 h 46 HYPERLINK l _Toc129081895 表6.22：項(xiàng)目目年運(yùn)營(yíng)營(yíng)總收入入估算 PAGEREF _Toc129081895 h 447 HYPERLINK l _Toc129081896 表6.33：項(xiàng)目目年運(yùn)營(yíng)營(yíng)總費(fèi)用用估算 PAGEREF _Toc129081896 h 448 HYPERLINK l _Toc129081897 圖6.11：項(xiàng)目目收益租租金敏感感度分析析表 PAGEREF _Toc129081897 h 499 HYPERLINK l _To

18、c129081898 圖6.22：售價(jià)價(jià)與財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值的敏感感度分析析表 PAGEREF _Toc129081898 h 500 HYPERLINK l _Toc129081899 附表1：損益表表 PAGEREF _Toc129081899 h 51 HYPERLINK l _Toc129081900 附表2：現(xiàn)金流流量表 PAGEREF _Toc129081900 h 551導(dǎo) 言家上新生生活廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位位于亞運(yùn)運(yùn)村安立立路與大大屯路的的交叉口口西南角角，項(xiàng)目目占地11.4萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)建筑面面積211,5220平方方米，為為地上四四層及地地下一層層。項(xiàng)目目計(jì)劃開開業(yè)時(shí)間間為200

19、06年年11月月。北京瑞美美賽睿商商業(yè)管理理顧問有有限公司司（以下下簡(jiǎn)稱“賽睿顧顧問”）于220066年011月接受受北京華華佳房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司的委委托，就就其位于于亞運(yùn)村村的家上上新生活活廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃。賽睿顧問問從北京京商業(yè)市市場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)、項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)的市場(chǎng)場(chǎng)情況及及發(fā)展趨趨勢(shì)以及及本項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)等方方面出發(fā)發(fā)，對(duì)家家上項(xiàng)目目進(jìn)行分分析研究究，結(jié)合合專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提提出了初初步的產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃方案以以及財(cái)務(wù)務(wù)分析評(píng)評(píng)估。本策劃報(bào)報(bào)告基于于針對(duì)該該項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)立的市市場(chǎng)研究究成果、專業(yè)的的商業(yè)地地產(chǎn)分析析模式以以及豐富富的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)策策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，希望望能

20、夠?yàn)闉榘l(fā)展商商的項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)操操作提供供有益的的幫助。1.0 北京宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析在本節(jié)提提及的所所有經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)及及指標(biāo)均均顯示出出北京零零售市場(chǎng)場(chǎng)的前景景十分樂樂觀。從從發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)來看看，賽睿睿顧問有有信心認(rèn)認(rèn)為北京京經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)勢(shì)增增長(zhǎng)將持持續(xù)伸延延至20010年年以后。北京市市人民生生活已開開始進(jìn)入入富裕階階段，居居民的個(gè)個(gè)人收入入亦會(huì)隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)而遞增增，預(yù)計(jì)計(jì)市民將將有更多多可支配配的收入入去追求求更愉快快及多元元化的生生活方式式。經(jīng)分析，下文中中由政府府提供的的個(gè)人收收入及消消費(fèi)支出出的數(shù)據(jù)據(jù)均較實(shí)實(shí)際情況況為低，但綜合合其走勢(shì)勢(shì)及其它它調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)，我我們有理理由相信信北

21、京的的零售市市場(chǎng)將保保持健康康發(fā)展，尤其伴伴隨房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，家居居消費(fèi)和和休閑娛娛樂消費(fèi)費(fèi)具有良良好成長(zhǎng)長(zhǎng)空間，為本項(xiàng)項(xiàng)目的良良好發(fā)展展前景提提供有力力支撐。1.1國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值過去二十十多年，北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速。如圖11.1所所示，除除19998年受受到亞洲洲金融風(fēng)風(fēng)暴的影影響外，北京的的國內(nèi)生生產(chǎn)總值值由19990至至20005期間間一直都都有近兩兩位數(shù)字字的穩(wěn)定定增長(zhǎng)。20005年，北京的的國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)68814.5億元元人民幣幣，較上上年上升升11.1%，持續(xù)77年保持持了100以上上的高增增長(zhǎng)。圖1.11：北京京市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1999020005資料來源源: 2200

22、55年北京京統(tǒng)計(jì)年年鑒在北京市市第十個(gè)個(gè)五年計(jì)計(jì)劃中，市政府府預(yù)期北北京市在在20000至220055內(nèi)的國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值將將維持在在每年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)9%的的水平，實(shí)際的的增長(zhǎng)情情況要高高于計(jì)劃劃。（1）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)目前，北北京市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向高高級(jí)化。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（即即服務(wù)業(yè)業(yè)）已成成為全市市經(jīng)濟(jì)的的主要組組成部份份，其生生產(chǎn)值占占全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的66.4%，達(dá)到446166.3億億元；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)（主要要包括制制造業(yè)）占全市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值約333.8%。北京市第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長(zhǎng)計(jì)計(jì)劃將有有利于零零售業(yè)這這個(gè)主要要組成部部分的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展。另外外，北京京市政府府希望將將高新科科技產(chǎn)

23、業(yè)業(yè)的比重重提高到到占整體體國內(nèi)生生產(chǎn)總值值的155%以上上。（2）人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值是評(píng)評(píng)估一個(gè)個(gè)地區(qū)的的居民個(gè)個(gè)人財(cái)富富的有力力指針。圖1.2 顯顯示在119900至20005年年間，北北京市人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值從119900年的￥4,8878，迅速增增長(zhǎng)到220055年的￥44,9699元（約約折合55,4577美元）。圖1.22：北京京市人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值19990220055資料來源源: 220055年北京京統(tǒng)計(jì)年年鑒國際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明：當(dāng)一個(gè)個(gè)國家或或地區(qū)人人均GDDP達(dá)到到3,0000美元時(shí)時(shí)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展處處于加速速成長(zhǎng)階階段的初初期；在在人均GGDP達(dá)

24、達(dá)到100,0000美元前前，有一一個(gè)較長(zhǎng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速增增長(zhǎng)時(shí)段段。該時(shí)時(shí)期的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展往往體體現(xiàn)出一一些規(guī)律律性的特特征：第第一是國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。表現(xiàn)現(xiàn)在總體體經(jīng)濟(jì)保保持高速速增長(zhǎng)，人均GGDP水水平加快快提高；第二是是經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步優(yōu)化化升級(jí)。表現(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)趨向向高級(jí)化化，工業(yè)業(yè)化水平平進(jìn)一步步提高，城市化化在第三三產(chǎn)業(yè)推推動(dòng)下進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展；第第三是經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)質(zhì)量改改善。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益水水平明顯顯提高，經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的穩(wěn)穩(wěn)定性明明顯增強(qiáng)強(qiáng)。鑒于于此，品品質(zhì)化消消費(fèi)成為為市場(chǎng)趨趨勢(shì)。鑒于國內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的一般走走勢(shì)，北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)將將進(jìn)入一一個(gè)新的的

25、時(shí)期，結(jié)合北北京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)變化軌軌跡，今今后510年年北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)將表表現(xiàn)出快快速、穩(wěn)穩(wěn)定的增增長(zhǎng)特征征。1.2零零售總額額圖1.33顯示，北京零零售市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展與整體體經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)有緊緊密的關(guān)關(guān)系。220044年全年年社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額2,1911.8億億元，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)14.4%；在119900至20004年年間，北北京市消消費(fèi)品零零售總額額的每年年平均增增長(zhǎng)率為為15.2%。近五年年間，此此增長(zhǎng)率率為每年年10.7%，接近同同期北京京市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，增勢(shì)穩(wěn)穩(wěn)定。圖1.33：北京京市零售售總額11990020004資料來源源: 220055年北京京統(tǒng)計(jì)年年鑒1

26、.3居居民可支支配收入入圖1.44：北京京市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭人均均可支配配收入（19990220055）資料來源源: 220055年北京京統(tǒng)計(jì)年年鑒20055年，北北京市城城鎮(zhèn)居民民家庭人人均可支支配的年年收入為為17,6533元，按按可支配配收入指指數(shù)（可可比價(jià)格格）計(jì)算算較上年年增長(zhǎng)112.99%。如如上圖顯顯示，人人均可支支配收入入的波動(dòng)動(dòng)走勢(shì)與與整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的情情況吻合合。按可可支配收收入指數(shù)數(shù)計(jì)算，至20005年年的過去去五年間間，平均均增長(zhǎng)率率為111%。其其較接近近于其他他指標(biāo)，顯示出出近年居居民人均均可支配配收入增增長(zhǎng)迅速速。從結(jié)構(gòu)來來看，在在城市居居民可支支配的總總收入當(dāng)當(dāng)中，

27、約約有822.5%用于日日常消費(fèi)費(fèi)性開支支。全市市及中高高收入水水平家庭庭人均消消費(fèi)性支支出及構(gòu)構(gòu)成如下下。表1.11：北京京城鎮(zhèn)中中高收入入水平人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出單位：人人民幣全市平均均中間收入入戶(20%）較高收入入戶(20%）高收入戶戶(10%）最高收入入戶(10%)消費(fèi)性支支出176553106002.44125558.77160999.77202559.00食品35222.737288.338855.638677.746366.2衣著906.2959.811088.311300.416122.5家庭設(shè)備備用品及及服務(wù)704.2637.6794.712588.514288.9醫(yī)療保健

28、健994.0879.210844.515455.917311.1交通和通通訊16888.112344.618966.642588.234566.4教育、文文化、娛娛樂服務(wù)務(wù)19644.219188.024544.122788.339299.4居住955.8900.7893.312088.824633.6雜項(xiàng)商品品與服務(wù)務(wù)388.7344.3441.7551.910011.0圖1.55：日常常生活消消費(fèi)性支支出構(gòu)成成資料來源源: 220055年北京京統(tǒng)計(jì)年年鑒以上有關(guān)關(guān)城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入的數(shù)據(jù)據(jù)，是根根據(jù)北京京市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)調(diào)查大大隊(duì)針對(duì)對(duì)本地居居民的一一個(gè)1,0000份樣本本的調(diào)查查結(jié)果得得出

29、?？伎紤]到此此項(xiàng)調(diào)查查的目的的及調(diào)查查范圍、方法的的限制。賽睿顧顧問認(rèn)為為：北京京居民消消費(fèi)的實(shí)實(shí)際能力力遠(yuǎn)高于于政府統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)。1.4小小結(jié)在本節(jié)提提及的所所有經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)及及指標(biāo)均均展示出出北京市市消費(fèi)市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)良好，商業(yè)零零售市場(chǎng)場(chǎng)前景十十分樂觀觀。隨著著中國入入世成功功，以及及北京獲獲選為220088年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)舉辦辦城市，賽睿顧顧問有信信心認(rèn)為為北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)長(zhǎng)將持續(xù)續(xù)伸延至至第十個(gè)個(gè)五年計(jì)計(jì)劃以后后。北京市民民的個(gè)人人收入亦亦會(huì)隨著著經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)而而遞增，預(yù)計(jì)市市民將有有更多可可支配的的收入去去追求更更愉快及及多元化化的生活活模式。由于官方方公布的的個(gè)人收收入及消消費(fèi)支出出

30、的數(shù)據(jù)據(jù)均低于于實(shí)際情情況，因因此賽睿睿顧問有有理由相相信北京京的零售售市場(chǎng)仍仍然健康康地發(fā)展展。尤其其那些自自身位置置優(yōu)越，同時(shí)符符合區(qū)域域市場(chǎng)的的購物習(xí)習(xí)慣以及及目標(biāo)消消費(fèi)群定定位準(zhǔn)確確的項(xiàng)目目，將可可望獲得得最佳的的投資回回報(bào)。2.0 北京市市商業(yè)市市場(chǎng)研究究商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的開發(fā)和和規(guī)劃，首先必必須考慮慮到宏觀觀商業(yè)環(huán)環(huán)境的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況。城市市宏觀商商業(yè)環(huán)境境的發(fā)展展現(xiàn)狀、發(fā)展特特點(diǎn)、尤尤其對(duì)于于未來發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)，將將是項(xiàng)目目細(xì)分市市場(chǎng)和規(guī)規(guī)劃方向向的首要要考慮因因素。其次，商商業(yè)項(xiàng)目目規(guī)劃還還必須考考慮所在在城市、區(qū)域商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供求求情況及及未來供供應(yīng)、需需求的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)和特

31、點(diǎn)點(diǎn)。這種種供求結(jié)結(jié)構(gòu)和特特點(diǎn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目整整體規(guī)模模的初步步判斷和和定位具具有極其其重要的的指導(dǎo)意意義。2.1零零售商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢(shì)2.1.1北京京零售商商業(yè)現(xiàn)狀狀隨著整體體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境向好好，北京京市消費(fèi)費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)處于穩(wěn)穩(wěn)中趨旺旺之勢(shì)，當(dāng)前消消費(fèi)品市市場(chǎng)運(yùn)行行有較好好發(fā)展趨趨勢(shì)的是是假日消消費(fèi)品市市場(chǎng)、晚晚間消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)、家居消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)、服務(wù)務(wù)消費(fèi)市市場(chǎng)等。從業(yè)態(tài)態(tài)組合來來看，服服務(wù)及體體驗(yàn)業(yè)態(tài)態(tài)得到消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注注，其市市場(chǎng)份額額呈現(xiàn)增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。入世后各各類進(jìn)口口產(chǎn)品關(guān)關(guān)稅逐漸漸下降，價(jià)格逐逐漸降低低。國內(nèi)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者者將面臨臨激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，但但同時(shí)也也將推動(dòng)動(dòng)零售業(yè)業(yè)朝著低低價(jià)格、

32、高質(zhì)量量、多樣性性方向發(fā)發(fā)展，從從而豐富富零售市市場(chǎng)。另另一方面面，政府府對(duì)外資資企業(yè)在在華投資資的政策策將更加加透明，外資企企業(yè)必將將加快開開拓國內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)的的步伐（國外企企業(yè)間的的競(jìng)爭(zhēng)）。對(duì)于于已進(jìn)入入中國而而未進(jìn)入入北京的的國外企企業(yè)將著著力于北北京市場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃劃，而其其他同行行業(yè)內(nèi)佼佼佼者也也必將隨隨之進(jìn)入入市場(chǎng)分分羹。越來越多多的世界界頂級(jí)品品牌涉足足北京市市場(chǎng)。此此類客戶戶要求商商業(yè)物業(yè)業(yè)具備高高質(zhì)量、高水準(zhǔn)準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)設(shè)施配置置，如黃黃金位置置、一流流的商場(chǎng)場(chǎng)平面設(shè)設(shè)計(jì)、專專業(yè)的品品牌店配配套管理理及完備備的物業(yè)業(yè)管理等等。世界界二線品品牌名店店也逐步步進(jìn)入北北京市場(chǎng)場(chǎng)，形成成了

33、較完完善的品品牌組合合。建材方面面，德國國歐倍德德、英國國百安居居選址海海淀區(qū)，法國的的樂華梅梅蘭也開開始行動(dòng)動(dòng)；超市市方面，美國的的沃爾瑪瑪、法國國的歐尚尚、迪亞亞折扣店店開業(yè)，另有多多家目前前正處于于報(bào)批和和選址階階段。此此外，一一些國內(nèi)內(nèi)商業(yè)企企業(yè)也不不甘示弱弱，物美美綜合超超市、超超市發(fā)便便利店等等企業(yè)的的拓展也也在進(jìn)行行，而北北京傳統(tǒng)統(tǒng)零售業(yè)業(yè)著名企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)如新燕燕莎集團(tuán)團(tuán)、王府府井百貨貨、西單單商場(chǎng)、北京華華聯(lián)等也也均紛紛紛涉足SSHOPPPINNG MMALLL類項(xiàng)目目。從以上北北京零售售業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r可可以看出出：市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇，表表面上是是進(jìn)入市市場(chǎng)的商商業(yè)房地地產(chǎn)規(guī)模模加

34、大的的原因，本質(zhì)上上其實(shí)是是傳統(tǒng)商商業(yè)形式式不能適適應(yīng)消費(fèi)費(fèi)者的新新的需求求，包括括消費(fèi)方方式，生生活方式式的需求求等。2.1.2北京京零售商商業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)未來北京京市將繼繼續(xù)控制制城市中中心區(qū)的的大型百百貨店和和現(xiàn)有商商業(yè)中心心的數(shù)量量和規(guī)模模。北京京市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的重點(diǎn)將將轉(zhuǎn)移到到三環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路外的的周邊地地區(qū)。根據(jù)“十十五”計(jì)劃，20005年前前位于三三環(huán)路西西、南、北方向向的商圈圈總零售售樓面面面積將分分別控制制于100萬至220萬平平方米之之間。北京市商商業(yè)發(fā)展展白皮書書預(yù)測(cè)：未來幾幾年社區(qū)區(qū)商業(yè)成成為新型型商業(yè)理理念的先先鋒。北北京市商商務(wù)局有有關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人表示示：今年將將繼續(xù)鼓

35、鼓勵(lì)成熟熟的連鎖鎖超市、便利店店體系面面向社區(qū)區(qū)，特別別是新建建居民區(qū)區(qū)發(fā)展。這種鄰鄰里型購購物中心心服務(wù)內(nèi)內(nèi)容包括括：社區(qū)區(qū)連鎖超超市、便便利店搭搭載洗衣衣、彩擴(kuò)擴(kuò)、快遞遞、報(bào)刊刊、快餐餐、家政政以及網(wǎng)網(wǎng)上或電電話購物物等便民民服務(wù)功功能。區(qū)域型社社區(qū)商業(yè)業(yè)街開始始迅速興興起。隨隨著北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的迅速發(fā)發(fā)展，一一些在社社區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的“商商業(yè)街”正在北北京東南南西北、城里城城外建設(shè)設(shè)。如百百子灣蘋蘋果社區(qū)區(qū)正在建建設(shè)中的的“蘋果果商業(yè)街街”、西南四四環(huán)第七七街區(qū)8800米米長(zhǎng)的時(shí)時(shí)尚商業(yè)業(yè)街、亦亦莊境界界12000米長(zhǎng)長(zhǎng)的商業(yè)業(yè)街等等等。一批“社區(qū)”商業(yè)街街正在北北京興起起，由此

36、帶帶來的“街區(qū)時(shí)時(shí)尚商業(yè)業(yè)”也正正在北京京悄悄興興起。新型的鄰鄰里型購購物中心心將集社社區(qū)地域域中心、活動(dòng)中中心、消消費(fèi)中心心、集散散中心和和管理中中心為一一體。這樣，既可以以實(shí)現(xiàn)商商住分離離，把各各個(gè)街坊坊變成純純住宅。不再有有沿街商商店的喧喧囂，又可以以達(dá)到社社區(qū)配套套資源的的有效整整合，最最大限度度地發(fā)揮揮配套設(shè)設(shè)施的作作用。實(shí)現(xiàn)小小區(qū)的動(dòng)動(dòng)靜分離離，形成成真正的的舒適社社區(qū)。不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，隨著著經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)發(fā)展，消消費(fèi)者個(gè)個(gè)性化的的需求越越來越明明顯，傳傳統(tǒng)的商商業(yè)形態(tài)態(tài)及商品品結(jié)構(gòu)等等難以滿滿足不斷斷差異的的個(gè)性需需求。眾眾多富有有特色的的社區(qū)型型商業(yè)的的興起，很好的的適應(yīng)了了消費(fèi)者

37、者多樣化化購物需需求的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。2.2專專業(yè)批發(fā)發(fā)商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)2.2.1北京京專業(yè)、批發(fā)市市場(chǎng)商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀從北京市市范圍來來看，目目前各類類批發(fā)市市場(chǎng)種類類繁多，除去幾幾個(gè)有一一定歷史史和知名名度的專專業(yè)批發(fā)發(fā)商業(yè)區(qū)區(qū)外，分分布相對(duì)對(duì)比較分分散。北北四環(huán)中中關(guān)村的的IT市市場(chǎng)商圈圈；北三三環(huán)邊上上的郵幣幣卡批發(fā)發(fā)市場(chǎng)；西二環(huán)環(huán)沿線的的動(dòng)物園園批發(fā)市市場(chǎng)、天天意批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、天成批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、官園園批發(fā)市市場(chǎng)、萬萬通小商商品市場(chǎng)場(chǎng)等；東東南區(qū)域域的潘家家園舊貨貨市場(chǎng)、古玩市市場(chǎng)、眼眼鏡批發(fā)發(fā)城、十十里河建建材市場(chǎng)場(chǎng)等；崇崇文區(qū)紅紅橋批發(fā)發(fā)市場(chǎng)；豐臺(tái)區(qū)區(qū)的新發(fā)發(fā)地農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、岳各莊莊批

38、發(fā)市市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)，木樨樨園服裝裝批發(fā)市市場(chǎng)、大大紅門服服裝街，沙子口口文體用用品批發(fā)發(fā)區(qū)、鞋鞋類批發(fā)發(fā)區(qū)等。均已形形成了一一定的行行業(yè)內(nèi)知知名度，取得了了不錯(cuò)的的市場(chǎng)地地位。從收益情情況來看看，專業(yè)業(yè)、批發(fā)市市場(chǎng)的租租金收益益普遍高高于傳統(tǒng)統(tǒng)的零售售業(yè)態(tài)，針對(duì)服服裝類的的批發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，租租金水平平甚至可可高達(dá)660元/天.平平方米。表2.11：北京京市服裝裝批發(fā)商商業(yè)租金金調(diào)查（部分）建筑面積積（平方方米）租金（元元/天.平方米米）百榮世貿(mào)貿(mào)46萬10.55木樨園世世貿(mào)10萬4-133永外城文文具3萬4-8溫州燈具具城0.7萬萬4-5永外鞋城城0.155萬6-100大偉鞋城城1萬10天雅5.2萬萬

39、6100京溫3萬10550大紅門6.5萬萬10660新世紀(jì)3萬6100龍湫1.6萬萬10225才華窗簾簾0.5萬萬36天海服裝裝0.3萬萬10330龍健都窗窗簾0.6萬萬3-8瑞安童裝裝0.3萬萬34廣獅童裝裝0.277萬45大康鞋城城6萬精品200大廳440中聯(lián)華都都紅門鞋鞋城5萬5.52.2.2北京京專業(yè)、批發(fā)市市場(chǎng)商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)雖然目前前北京零零售市場(chǎng)場(chǎng)的銷售售額占到到了總市市場(chǎng)份額額的200%以上上，并且且這個(gè)份份額以55%的速速度增長(zhǎng)長(zhǎng)。但批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的銷售售額占到到了總份份額的將將近800%，所所以批發(fā)發(fā)商業(yè)的的作用是是顯而易易見的。盡管如如此，這這個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)逐漸減減少的事事實(shí)讓我

40、我們更加加認(rèn)識(shí)到到批發(fā)商商業(yè)所面面臨的挑挑戰(zhàn)。從市場(chǎng)空空間上看看，商業(yè)業(yè)市場(chǎng)銷銷售點(diǎn)的的分散性性和數(shù)據(jù)據(jù)的大量量性決定定了廠家家要在市市場(chǎng)上立立足，必必須通過過各級(jí)批批發(fā)分銷銷，擴(kuò)大大產(chǎn)品的的覆蓋面面。批發(fā)發(fā)商作為為通路的的力量是是不可阻阻擋，也也無法替替代的。不過發(fā)發(fā)展的前前提有兩兩個(gè)：一一個(gè)是批批發(fā)商自自身經(jīng)營(yíng)營(yíng)意識(shí)的的全面提提高，另另一個(gè)是是政府積積極扶持持，創(chuàng)造造有利批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的大環(huán)境境。對(duì)于批發(fā)發(fā)業(yè)的調(diào)調(diào)整是加加入世貿(mào)貿(mào)組織之之后的迫迫切要求求。北京京市政府府也正嘗嘗試整合合現(xiàn)有批批發(fā)商業(yè)業(yè)資源：積極引引進(jìn)國內(nèi)內(nèi)外著名名品牌，培育一一批專業(yè)業(yè)化的總總經(jīng)銷商商和總代代理商，加快

41、引引進(jìn)國際際上專門門為企事事業(yè)單位位和中小小商戶服服務(wù)的批批發(fā)業(yè)態(tài)態(tài)，逐步步替代傳傳統(tǒng)小商商品和日日用工業(yè)業(yè)品批發(fā)發(fā)市場(chǎng)。專業(yè)零售售市場(chǎng)的的市場(chǎng)空空間也占占據(jù)重要要的比重重。比如如位于北北京東三三環(huán)昆侖侖飯店北北側(cè)的佳佳藝服裝裝市場(chǎng)就就有良好好的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)。這樣的的市場(chǎng)在在新建商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中占據(jù)據(jù)較大比比重，市市場(chǎng)空間間廣闊。2.3商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供求態(tài)態(tài)勢(shì)2.3.1 北北京商業(yè)業(yè)地產(chǎn)需需求情況況從商業(yè)類類型上看看，百貨貨、超市市、連鎖鎖餐飲和和便利店店表現(xiàn)仍仍較為活活躍。沃爾瑪瑪山姆會(huì)會(huì)員店、百安居居家居超超市、法法國歐尚尚等知名名外資超超市大量量布點(diǎn)開開店，吉吉野家、永和大大王、物物美等連連鎖

42、餐飲飲和便利利店也相相繼開辟辟新的經(jīng)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。北京京的商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈愈演愈烈烈。政策方面面大大刺刺激了連鎖超超市和便便利店的的發(fā)展。為提升升北京市市社區(qū)連連鎖商業(yè)業(yè)總體水水平，220033年7月月北京市市商業(yè)委委員會(huì)、北京市市財(cái)政局局印發(fā)了了對(duì)發(fā)發(fā)展社區(qū)區(qū)連鎖超超市、便便利店企企業(yè)給予予銀行貸貸款貼息息的實(shí)施施辦法的通知知，銀行行貸款貼貼息重點(diǎn)點(diǎn)扶持成成熟的連連鎖企業(yè)業(yè)，鼓勵(lì)勵(lì)其在居居民居住住小區(qū)開開設(shè)連鎖鎖超市(5000平方米米左右)、便利利店(1100平平方米左左右)，在繁華華街區(qū)(王府井井、中關(guān)關(guān)村等)開設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)便利利店(1100平平方米左左右)。 北京市商商業(yè)物業(yè)業(yè)已經(jīng)形形成了三三大需

43、求求群體：跨國零零售企業(yè)業(yè)、國內(nèi)大大型零售售企業(yè)和和中小投投資者。具體來看看，隨著著各國零零售業(yè)巨巨頭搶灘灘北京零零售業(yè)市市場(chǎng)，跨跨國零售售企業(yè)對(duì)對(duì)大型主主力店的的需求明明顯增加加。美國沃沃爾瑪、法國法法寶、英英國百安安居等競(jìng)競(jìng)相在京京選址開開店。同同時(shí)，國國內(nèi)大型型零售企企業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)張形成成了北京京市商業(yè)業(yè)物業(yè)需需求的另另一主力力，表現(xiàn)現(xiàn)出國內(nèi)內(nèi)大型零零售企業(yè)業(yè)良好的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。另另外，許許多中小小投資者者紛紛看看好北京京商業(yè)市市場(chǎng)的投投資潛力力，成為為北京寫寫字樓和和住宅底底商的強(qiáng)強(qiáng)有力需需求者。但從近期期來看：隨著近近兩年大大量集中中商業(yè)設(shè)設(shè)施爆發(fā)發(fā)式的涌涌入市場(chǎng)場(chǎng)，短期期內(nèi)供應(yīng)應(yīng)過大，

44、北京商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的需求求較前兩兩年開始始下降。特別是是由于大大批商業(yè)業(yè)項(xiàng)目在在前期缺缺乏合理理的規(guī)劃劃和準(zhǔn)確確的定位位，同時(shí)時(shí)忽視商商業(yè)管理理的重要要性。導(dǎo)導(dǎo)致多數(shù)數(shù)產(chǎn)權(quán)商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益差差，損害害了投資資者的利利益，投投資人對(duì)對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)的投投資日益益謹(jǐn)慎，20005年多多數(shù)的在在售大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售進(jìn)度緩緩慢。2.3.2 未未來商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應(yīng)1、北京京市城市市規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)引下的的商業(yè)地地產(chǎn)路徑徑北京和中中國所有有的城市市一樣都都正在經(jīng)經(jīng)歷城市市化的過過程，在在此過程程中，城城市邊界界持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)張，從從而帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展和商商鋪升值值的空間間。按照北北京城市市總體規(guī)規(guī)劃（220044

45、-20020年年）修修編內(nèi)容容，“兩兩軸兩兩帶多多中心”之“兩軸”（沿長(zhǎng)安安街的東東西軸和和傳統(tǒng)中中軸線的的南北軸軸），之“兩帶”（東部發(fā)發(fā)展帶和和西部發(fā)發(fā)展帶）（傳統(tǒng)統(tǒng)中軸上上包括奧奧運(yùn)公園園、南苑苑兩個(gè)重重要功能能區(qū)；東東西軸上上有石景景山綜合合文化娛娛樂區(qū)、石景山山體育文文化區(qū)、商務(wù)中中心區(qū)、傳統(tǒng)運(yùn)運(yùn)河四個(gè)個(gè)重要節(jié)節(jié)點(diǎn)），之“多多中心”包括中中關(guān)村高高科技園園區(qū)核心心區(qū)、奧奧林匹克克中心區(qū)區(qū)、商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)、海淀淀山后地地區(qū)科技技創(chuàng)新中中心、順順義現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)基地、通州綜綜合服務(wù)務(wù)中心、亦莊高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展中心心和石景景山綜合合服務(wù)中中心等88大城市市職能中中心區(qū)。這些城市市邊界

46、擴(kuò)擴(kuò)張后形形成的新新興區(qū)域域，伴隨隨居住人人口的持持續(xù)增加加，商業(yè)業(yè)需求均均會(huì)持續(xù)續(xù)放大，這種趨趨勢(shì)必然然帶動(dòng)這這些地區(qū)區(qū)商鋪升升值空間間。需要要關(guān)注的的是，這這種升值值空間雖雖屬整體體趨勢(shì)，但是個(gè)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的主要要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目來說說，鑒于于北京市市長(zhǎng)期重重心向北北的規(guī)劃劃和發(fā)展展布局特特點(diǎn)，本本項(xiàng)目所所在區(qū)域域的商業(yè)業(yè)環(huán)境將將會(huì)日趨趨成熟，而且在在經(jīng)歷一一定發(fā)展展階段后后，亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)環(huán)境將將會(huì)表現(xiàn)現(xiàn)出繁華華商業(yè)中中心的商商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)，將有有利于本本項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值值的提升升。20066年初，北京市市商務(wù)局局印發(fā)北京市市流通業(yè)業(yè)發(fā)展分分類指導(dǎo)導(dǎo)目錄（20006年）

47、，指指出按照照新的城城市規(guī)劃劃，北京京市商業(yè)業(yè)設(shè)施增增長(zhǎng)方式式應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)重心實(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)移。（一）設(shè)設(shè)施增長(zhǎng)長(zhǎng)方式實(shí)實(shí)現(xiàn)三個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)變1）設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)從設(shè)點(diǎn)點(diǎn)占地、外延擴(kuò)擴(kuò)張為主主轉(zhuǎn)變?yōu)闉榧酃δ堋?yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，形成占占地合理理、運(yùn)行行高效的的節(jié)約型型商業(yè)發(fā)發(fā)展模式式。2）商商業(yè)設(shè)施施發(fā)展從從環(huán)境輕輕視型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)環(huán)境友好好型，以以創(chuàng)建城城市良好好環(huán)境為為前提，興市不不亂市，便民不不擾民。3）商商業(yè)設(shè)施施從只注注重經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大向重重視服務(wù)務(wù)、質(zhì)量量和效益益提高轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，以以構(gòu)建便便民服務(wù)務(wù)體系為為目標(biāo),發(fā)展綜綜合商業(yè)業(yè)服務(wù)集集群。表2.22：20006年年北京市市限

48、制發(fā)發(fā)展的商商業(yè)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)內(nèi)容容限制區(qū)域域建筑面積積60000平方方米以上上的超市市（商品品交易市市場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)提升項(xiàng)項(xiàng)目除外外）二環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)區(qū)建筑面積積在1萬萬平方米米以上的的大型商商業(yè)設(shè)施施（商品品交易市市場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)提升項(xiàng)項(xiàng)目除外外）三環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)區(qū)建筑面積積在5萬萬平方米米以上的的大型商商業(yè)設(shè)施施五環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)區(qū)各類商品品交易市市場(chǎng)項(xiàng)目目一般商品品交易市市場(chǎng)二環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)區(qū)、廣域域城市商商業(yè)中心心、區(qū)域域商業(yè)中中心、中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)海淀園園、北京京商務(wù)中中心區(qū)、金融街街、奧運(yùn)運(yùn)村、北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、臨空經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)小商品批批發(fā)零售售市場(chǎng)東、西、北四環(huán)環(huán)路和南南三環(huán)路路以內(nèi)地地

49、區(qū)電子、通通訊、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品市場(chǎng)四環(huán)路內(nèi)內(nèi)地區(qū)、中關(guān)村村科技園園區(qū)海淀淀園家居建材材市場(chǎng)五環(huán)路以以內(nèi)地區(qū)區(qū)未列入相相關(guān)專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃的的各類汽汽車交易易市場(chǎng)全市范圍圍內(nèi)汽車配件件市場(chǎng)未列入規(guī)規(guī)劃的農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品批發(fā)市市場(chǎng)再生資源源集散市市場(chǎng)（二）設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)重心實(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)移1充分分研究商商業(yè)設(shè)施施發(fā)展的的交通支支撐條件件，積極發(fā)發(fā)揮軌道道交通和和公交的的作用，改變商商業(yè)設(shè)施施重心沿沿城市環(huán)環(huán)路分布布的單一一格局。2設(shè)施施發(fā)展重重心從中中心城商商業(yè)單中中心向中中心城、新城均均衡發(fā)展展轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)調(diào)，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌。上述政府府對(duì)商業(yè)業(yè)的限制制性規(guī)劃劃，無疑疑有利于于降低本本項(xiàng)目的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力

50、力。2、北京京在建商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)圖2.11：北京市市在建商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)從圖2.1統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)可可以看出出，北京京中大型型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的數(shù)量量占市場(chǎng)場(chǎng)的主體體，這完完全說明明了北京京商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀。從投資資機(jī)構(gòu)的的角度看看，中小小型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)比較較穩(wěn)定，而且因因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)功能及及招商等等問題不不容易發(fā)發(fā)生大的的偏差，風(fēng)險(xiǎn)便便于控制制，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)往往對(duì)對(duì)這類項(xiàng)項(xiàng)目感興興趣。北京大型型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目，尤其其是大型型購物中中心項(xiàng)目目，開發(fā)發(fā)商整體體上看，比較謹(jǐn)謹(jǐn)慎，并并不象南南方很多多城市的的開發(fā)商商不管商商鋪銷售售可能對(duì)對(duì)未來經(jīng)

51、經(jīng)營(yíng)管理理的影響響，進(jìn)行行大面積積商鋪的的銷售，而是以以長(zhǎng)期出出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)為核心心思想，進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)做。根根據(jù)賽睿睿顧問和和國際機(jī)機(jī)構(gòu)接觸觸的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，目前前階段，很少機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)規(guī)規(guī)模100萬平方方米以上上的SHHOPPPINGG MAALL項(xiàng)項(xiàng)目有投投資計(jì)劃劃。3、北京京市各區(qū)區(qū)域在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況圖2.22：北京市市各區(qū)域域在建商商業(yè)項(xiàng)目目供應(yīng)情情況圖從圖2.2可以以看出，北京商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)主主要集中中在三環(huán)環(huán)到五環(huán)環(huán)之間，而且主主要集中中在東部部、北部部和西部部，投資資機(jī)構(gòu)除除關(guān)注以以上區(qū)域域外，也也特別關(guān)關(guān)注南部部區(qū)域，因?yàn)樯悼臻g間比較高高。4、北京京市在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目類型

52、型供應(yīng)比比例圖2.33：北京市市在建商商業(yè)項(xiàng)目目類型供供應(yīng)比例例如圖2.3中統(tǒng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果果，購物物中心/綜合項(xiàng)項(xiàng)目所占占比例最最高，達(dá)達(dá)到400%以上上，社區(qū)區(qū)商業(yè)供供應(yīng)量占占近255%。購購物中心心/綜合合項(xiàng)目的的比例印印證了當(dāng)當(dāng)前中國國購物中中心投資資開發(fā)趨趨熱的狀狀況，社社區(qū)商業(yè)業(yè)的比例例目前較較低，正正說明成成長(zhǎng)空間間比較大大，各類類商業(yè)地地產(chǎn)投資資機(jī)構(gòu)普普遍關(guān)注注并認(rèn)同同其投資資空間。5、北京京市各商商圈在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)分布圖2.44：北京市市各商圈圈在建商商業(yè)項(xiàng)目目供應(yīng)分分布從圖2.4可以以看出北北京市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)極極大的不不均衡特特點(diǎn)，投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)普遍認(rèn)認(rèn)為：從從

53、這種不不均衡可可以看出出市場(chǎng)熱熱點(diǎn)，也也可以挖挖掘市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)；市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)地地區(qū)，既既說明存存在投資資機(jī)會(huì)，也說明明激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)在孕孕育風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。很顯顯然，CCBD和和中關(guān)村村地區(qū)是是商業(yè)地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量最大大的地方方，大家家看好其其投資價(jià)價(jià)值，但但也正是是因?yàn)槭惺袌?chǎng)普遍遍的關(guān)注注，所以以一定程程度上渙渙散了開開發(fā)商的的責(zé)任心心、專業(yè)業(yè)心，換換言之，這兩個(gè)個(gè)區(qū)域也也潛藏風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)當(dāng)然，該該區(qū)域長(zhǎng)長(zhǎng)期市場(chǎng)場(chǎng)需求強(qiáng)強(qiáng)勁，這這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更多來來自開發(fā)發(fā)商專業(yè)業(yè)化操作作的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而不不是市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。6、北京京市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)簡(jiǎn)要分分析從供應(yīng)特特點(diǎn)來看看：純商業(yè)業(yè)物業(yè)和和住宅寫寫字樓底底商的供供應(yīng)都呈

54、呈現(xiàn)出上上升勢(shì)頭頭。純商業(yè)業(yè)項(xiàng)目有有中關(guān)村村西區(qū)、君太百百貨等；住宅、寫字樓樓底商項(xiàng)項(xiàng)目幾乎乎遍布北北京各個(gè)個(gè)開發(fā)區(qū)區(qū)域。除除此之外外，市場(chǎng)場(chǎng)上還出出現(xiàn)了一一些經(jīng)過過重新包包裝的舊舊項(xiàng)目，如新東東安市場(chǎng)場(chǎng)、西單單文化廣廣場(chǎng)等。從業(yè)態(tài)看看：到20007年國國外多數(shù)數(shù)業(yè)態(tài)都都將出現(xiàn)現(xiàn)在北京京，國際際零售1100強(qiáng)強(qiáng)至少有有50將將在北京京開店。從商業(yè)地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)看，過過去兩、三年里里，國內(nèi)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)多以商商業(yè)街及及大型MMALLL等為主主，而且且基本扎扎堆于都都市傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心，盲盲目求大大、求全全的狀況況也相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)重。隨著銀銀根收緊緊、貸款款困難、開發(fā)商商后續(xù)資資金不足足、加上上缺乏成

55、成熟管理理團(tuán)隊(duì)和和運(yùn)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，不不少物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)難難以為繼繼。一些些巨無霸霸項(xiàng)目開開業(yè)后的的艱難經(jīng)經(jīng)營(yíng)境況況，也讓讓即將進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的各路路開發(fā)商商決策更更為謹(jǐn)慎慎與理性性。各種種跡象表表明：今今后幾年年里，規(guī)規(guī)模適中中、符合合市民實(shí)實(shí)際需要要的社區(qū)區(qū)購物中中心，將將成為新新的開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)。這也是是政府部部門今后后鼓勵(lì)開開發(fā)的重重點(diǎn)業(yè)態(tài)態(tài)之一。2.4商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分類型型發(fā)展情情況2.4.1百貨貨/購物物中心/大型超超市從總體情情況看：北京購購物中心心、百貨貨、大型型超市總總供應(yīng)量量達(dá)到2236.59萬萬平方米米。到220077年新增增加的供供應(yīng)量將將達(dá)到2294萬萬平方米米建筑面面積；百百貨、超超

56、市、購購物中心心的零售售額合計(jì)計(jì)占去了了北京市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額80以上的的市場(chǎng)份份額。北京百貨貨業(yè)處于于市場(chǎng)萎萎縮階段段，客流流不旺、面臨購購物中心心等新型型業(yè)態(tài)的的挑戰(zhàn)。目前北北京市百百貨、購購物中心心、大型型超市租租金支付付方式一一般為固固定租金金；大多多數(shù)租金金收取方方式為流流水倒扣扣。從百貨、購物中中心、大大型超市市未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)來看，北京市市未來百百貨、購購物中心心、大型型超市的發(fā)發(fā)展將有有以下趨趨勢(shì)：體量規(guī)模模超大化化，將以以Shooppiing Malll的模模式出現(xiàn)現(xiàn)于北京京；購物物中心內(nèi)內(nèi)各業(yè)態(tài)態(tài)集中化化；體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)態(tài)成成為中高高檔商業(yè)業(yè)市場(chǎng)需需求的動(dòng)動(dòng)力；文文化底

57、蘊(yùn)蘊(yùn)深入化化；消費(fèi)費(fèi)者對(duì)大大型購物物中心的的需求不不斷增強(qiáng)強(qiáng)；商品品經(jīng)營(yíng)將將向功能能性轉(zhuǎn)變變；從大大眾化經(jīng)經(jīng)營(yíng)向中中高檔經(jīng)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變變；百貨貨商場(chǎng)將將由多種種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向主體體性經(jīng)營(yíng)營(yíng)、主題題經(jīng)營(yíng)。綜合來看看，北京京百貨業(yè)業(yè)處于經(jīng)經(jīng)營(yíng)的萎萎縮期。隨著各各種新興興零售業(yè)業(yè)態(tài)的不不斷發(fā)展展和創(chuàng)新新，傳統(tǒng)統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)態(tài)收到到的沖擊擊非常明明顯，未未來百貨貨業(yè)態(tài)的的發(fā)展需需要對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式等進(jìn)行行合理的的再定位位和發(fā)展展思路的的調(diào)整。2.4.2商業(yè)業(yè)街北京現(xiàn)已已形成成成熟的大大型商業(yè)業(yè)街有兩兩條，分分別為王王府井商商業(yè)街、西單商商業(yè)街。未來北京京將重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展培培育三里里屯酒吧吧街、秀秀水服裝裝街、潘潘家園舊

58、舊貨市場(chǎng)場(chǎng)、方莊莊餐飲街街、大紅紅門服裝裝街、牛牛街民族族街、天天橋民俗俗街、銀銀街、隆隆福寺民民俗商業(yè)業(yè)旅游文文化街、海淀圖圖書城等等10條條特色街街。未來商業(yè)業(yè)街的定定位具有有清晰可可見的特特點(diǎn)；未未來商業(yè)業(yè)街的商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇是是不可避避免的；增加適適合年輕輕人的娛娛樂休閑閑功能，增加體體驗(yàn)業(yè)態(tài)態(tài)比重；未來商商業(yè)街將將以開放放性、參參與性、多元性性方向發(fā)發(fā)展；商商業(yè)街將將成為北北京文化化底蘊(yùn)的的體現(xiàn)舞舞臺(tái)。2.4.3社區(qū)區(qū)商業(yè)及及底商近幾年社社區(qū)商業(yè)業(yè)和底商商成為北北京商鋪鋪市場(chǎng)的的主要類類型。增增長(zhǎng)速度度持續(xù)放放大，竣竣工面積積不少于于30萬平平方米，同比增增長(zhǎng)1000以以上。從從經(jīng)營(yíng)

59、情情況看，北京社社區(qū)商業(yè)業(yè)及底商商總體來來說階段段性供過過于求，北京商商鋪空置置率155到200。售價(jià)方面面：普通通社區(qū)商商業(yè)售價(jià)價(jià)122萬/平方米米；中檔檔住宅、寫字樓樓、公寓寓底商售售價(jià)23萬/平方米米；高檔檔住宅、寫字樓樓、公寓寓底商售售價(jià)34.55萬/平方米米。租金上大大致可分分三類商商鋪；335元元/天/平方米米，58元/天/平方米米，810元元/天/平方米米；其中中以58元/天/平方米米為主要要商鋪?zhàn)庾饨饳n次次，占有有率為550左左右。從未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析：社區(qū)底底商市場(chǎng)場(chǎng)供需兩兩旺；社社區(qū)商業(yè)業(yè)仍將以以超市、餐飲、美容美美發(fā)等服服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)為主要要經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容；未未來社區(qū)區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)

60、營(yíng)重點(diǎn)點(diǎn)是生鮮鮮方面；小型底底商需求求量有增增加趨勢(shì)勢(shì)；北京京底商商商鋪成交交急升，投資潛潛力大。2.4.4綜合合/專業(yè)業(yè)市場(chǎng)北京專業(yè)業(yè)市場(chǎng)以以南城最最為集中中。初步步統(tǒng)計(jì)：南城固固定交易易場(chǎng)所進(jìn)進(jìn)行經(jīng)常常性常年年交易，并設(shè)有有專職管管理人員員的現(xiàn)貨貨商品交交易市場(chǎng)場(chǎng)約1115個(gè)?？偁I(yíng)業(yè)業(yè)面積約約為966萬平方方米，市市場(chǎng)攤位位容量約約350000個(gè)個(gè)，已出出租攤位位數(shù)量2250000個(gè)，攤位出出租率771.443%。其中個(gè)個(gè)體攤位位數(shù)量約約226600個(gè)個(gè)，占已已出租攤攤位數(shù)的的90.4%。20003年商商品交易易市場(chǎng)總總成交額額約1770億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)26.4%，平均每每個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)成