某工程總部基地規(guī)劃出臺策劃方案

1、PAGE 中關(guān)村（豐臺）總部基基地二期期規(guī)劃出臺歷程程及營銷銷推廣研研究報告告前 言本文是對中關(guān)村（豐臺）總部基地整個項目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟形態(tài)相結(jié)合，適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。全文分四個部分進行論述。第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。第三部分，是總部經(jīng)濟的理論。第四部分，是商務(wù)

2、花園與總部經(jīng)濟對接，形成中關(guān)村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設(shè)、推廣和理論的日趨成熟。目 錄1前言： 3第一部分分：豐臺臺園的位位置、優(yōu)優(yōu)勢、發(fā)發(fā)展情況況及近年年來發(fā)展展面臨的的問題4第 一 章： 中關(guān)村村豐臺園園的位置置和發(fā)展展優(yōu)勢5第 二 章： 豐臺園園發(fā)展的的情況及及經(jīng)濟基基礎(chǔ)6第 三 章： 豐臺園園二期開開發(fā)的啟啟動及需需解決的的問題8第二部分分：商務(wù)務(wù)花園9第 四 章： 商務(wù)花花園模式式的引進進12第 五 章： 商務(wù)花花園的規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)14第 六 章： 商務(wù)花花園理論論問題的的解決25第三部分分：“總部經(jīng)經(jīng)濟”概念的的形成和和中心城城市總部部經(jīng)濟的的發(fā)展26第 七 章： 總部經(jīng)經(jīng)

3、濟的理理論32第 八 章： 總部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展實際狀狀況的研研究40第四部分分：中關(guān)關(guān)村（豐豐臺）總總部基地地商務(wù)務(wù)花園與與總部經(jīng)經(jīng)濟對接接的產(chǎn)物物3第 九 章： 郊區(qū)化化研究和和企業(yè)總總部選址址多樣性性的研究究41以及對北北京大型型企業(yè)的的實證調(diào)調(diào)研443第 十 章： 中關(guān)村村（豐臺臺）總部部基地的的確立、建設(shè)啟啟動和品品牌推廣廣48第十一章章： 總總部基地地在政府府、企業(yè)業(yè)和學(xué)術(shù)術(shù)界及媒媒體上所所產(chǎn)生的的影響63第五部分分：中關(guān)關(guān)村（豐豐臺）總總部基地地的可持持續(xù)發(fā)展展64第十二章章：中關(guān)關(guān)村（豐豐臺）總總部基地地的可持持續(xù)發(fā)展展研究第一部分分：豐臺臺園的位位置、優(yōu)優(yōu)勢、發(fā)發(fā)展情況況及近年來

4、來發(fā)展面面臨的問問題豐臺園盡盡管有許許多的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，有了了一定的的經(jīng)濟基基礎(chǔ)與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)，但在在發(fā)展過過程中同同時也遇遇到了一一些問題題，如何何解決這這些問題題，是園園區(qū)順利利推進所所必須越越過的一一道障礙礙。第一章 中關(guān)關(guān)村豐臺臺園的位位置和發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)豐臺園園始建于于19992年111月，是中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)的的重要組組成部分分，是經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的國家高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)。它包括括5平方方公里產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地和科技技一條街街。產(chǎn)業(yè)業(yè)基地分分三期開開發(fā)建設(shè)設(shè)，是中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)最具活活力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地之一。優(yōu)越的地地理位置置。豐臺臺園產(chǎn)業(yè)業(yè)基地位位于豐臺臺橋南，西南四

5、四環(huán)路穿穿越腹地地，是中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)“一區(qū)五五園”中距市市區(qū)最近近的一個個基地。沿四環(huán)環(huán)路可就就近達京京石高速速、京開開高速、京津溏溏高速，通達首首都機場場、南苑苑機場也也十分便便捷。良好的人人文環(huán)境境和自然然環(huán)境。豐臺園園產(chǎn)業(yè)基基地位于于享有“花鄉(xiāng)”美譽的的豐臺，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，空空氣清新新，周邊邊分布著著悠久歷歷史留下下的具有有極高審審美價值值和文化化價值的的名勝古古跡，盧盧溝曉月月、大堡堡臺西漢漢古墓、金大都都遺址、蓮花池池都具有有較高的的知名度度。還有有舉步即即到的旅旅游景點點世界公公園、花花鄉(xiāng)森林林公園和和新建的的綠色隔隔離帶，以及驅(qū)驅(qū)車155分鐘可可飽覽的的鷹山咀咀森林公公園和青

6、青龍湖等等景觀。豐富的文文教與科科技資源源。有北北京電子子工程學(xué)學(xué)院、首首都經(jīng)濟濟貿(mào)易大大學(xué)、裝裝甲兵工工程學(xué)院院等7所所高等院院校；豐豐臺區(qū)是是僅次于于海淀區(qū)區(qū)的北京京市第二二大技術(shù)術(shù)知識密密集區(qū)。有中央央、市屬屬科研院院所600多家，各類科科技人員員7萬多多人，占占豐臺區(qū)區(qū)人口總總數(shù)的110%，其中國國內(nèi)外知知名專家家千余人人，有充充足的人人才源和和技術(shù)力力量。在在這個區(qū)區(qū)域內(nèi)，有世界界水平的的航天技技術(shù)中心心和科研研開發(fā)的的雄厚物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，設(shè)備備精良、門類齊齊全，科科研開發(fā)發(fā)和生產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)緊緊密銜接接，形成成了發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的整體體合力，每年都都有數(shù)十十項科研研成果問問世，呈呈現(xiàn)

7、出新新產(chǎn)品開開發(fā)能力力強、科科研成果果多、技技術(shù)水平平高的特特點，為為推進技技術(shù)創(chuàng)新新提供了了有力的的保障。成熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氛圍圍。產(chǎn)業(yè)業(yè)基地一一期1.24平平方公里里，目前前已具備備了“七通一一平”和“花園式式科技園園”景觀為為基礎(chǔ)的的硬件條條件，形形成了完完備的基基地管理理體制和和制度，土地一一級開發(fā)發(fā)已經(jīng)完完成，部部分大型型企業(yè)已已建成投投產(chǎn)，形形成了電電子信息息、生物物醫(yī)藥、光機電電一體化化三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群。完善的支支撐服務(wù)務(wù)體系?？萍紕?chuàng)創(chuàng)新孵化化網(wǎng)絡(luò)目目前已擁擁有孵化化場地近近10萬萬平方米米，具有有了為中中小企業(yè)業(yè)提供創(chuàng)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)、實驗驗室共享享、創(chuàng)業(yè)業(yè)資金等等各方面面的扶助助服務(wù)，為在孵

8、孵的企業(yè)業(yè)和項目目成長壯壯大奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。同時時，園區(qū)區(qū)還建立立了中介介服務(wù)體體系、人人才服務(wù)務(wù)體系、投融資資體系在在內(nèi)的四四大中介介服務(wù)體體系。 第二章 豐臺臺園發(fā)展展的情況況及經(jīng)濟濟基礎(chǔ)豐臺園從從19992年正正式開發(fā)發(fā)，至今今已100個年頭頭，企業(yè)業(yè)數(shù)從無無到有，累計已已認定高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)220000余家，存活的的企業(yè)超超過14400多多家，已已經(jīng)形成成了一定定的經(jīng)濟濟基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)基地地一期在在20001年開開發(fā)完成成，實現(xiàn)現(xiàn)了“七通一一平”，取得得了一定定的成績績，也得得到了許許多寶貴貴的經(jīng)驗驗、教訓(xùn)訓(xùn)。附：豐臺臺園100年開發(fā)發(fā)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的情情況統(tǒng)計計單位：億元、家、人人主要指標(biāo)標(biāo)

9、時間19922年19933年19944年19955年19966年19977年19988年19999年20000年20011年20022年總收入0.6226.49 .7719.9923.222428.1142.4487.11120.01200工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值0.4511.221214.77244469.88488增加值3.4113.7444.7775.7668.96614.00220.3329稅費0.0220.1990.3660.6770.8881.1221.3331.8992.7554.3557.011利潤總額額0.3990.579.7從業(yè)

10、人員員124557154998155999155668152883158447168773245222292442企業(yè)數(shù)230324112626769126168258272301注冊資本本2515.33619.5519.00189.55豐臺園十十年發(fā)展展的經(jīng)濟濟數(shù)據(jù)表表明，豐豐臺園已已完成了了初期的的積累，有了一一定的經(jīng)經(jīng)驗、資資本和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氛圍圍，在全全國高新新區(qū)競爭爭加劇的的情況下下，應(yīng)該該考慮二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)的一些些問題。第三章豐豐臺園二二期開發(fā)發(fā)的啟動動及需解解決的問問題豐臺園二二期是豐豐臺園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地的一部部分，占占地1.65平平方公里里，緊臨臨一期，位于四四環(huán)路南南側(cè)，于于20000

11、年開開始策劃劃啟動，20002年正正式進場場，20003年年全面啟啟動。但但與十年年前一期期開發(fā)時時的情況況相比，二期開開發(fā)時的的內(nèi)外環(huán)環(huán)境已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了了巨大的的變化。一、地價價成本升升高很快快，不能能滿足產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地地的需求求。豐臺園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地最初是是被定為為中關(guān)村村的產(chǎn)業(yè)業(yè)用地，即工業(yè)業(yè)用地，一期被被分為兩兩個功能能區(qū)：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)區(qū)（含公公建），在一期期開發(fā)中中，基本本上是嚴嚴格按照照這個定定位進行行開發(fā)。但是，即即便在119922年開發(fā)發(fā)的時侯侯，豐臺臺園即估估算到產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)土土地的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收益益不可能能補償產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的的開發(fā)成成本，即即提出了了以住宅宅補償產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的辦辦法，尋尋求資金金的

12、平衡衡。事實上，在十年年后啟動動的二期期開發(fā)，地價成成本隨著著房屋密密度、人人口的增增加和城城市擴張張帶來的的拆遷量量的增加加，已經(jīng)經(jīng)使開發(fā)發(fā)成本劇劇增，由由一期開開發(fā)時的的平均成成本9000多元元/平方方米增長長到16600多多元/米米。如果果按照工工業(yè)用地地的需求求，必須須大量壓壓低地價價，由于于豐臺園園二期開開發(fā)按項項目來運運作，財財政不可可能大規(guī)規(guī)模補貼貼，壓低低地價所所形成的的市政建建設(shè)虧損損靠什么么才能彌彌補？二、周邊邊園區(qū)的的激烈競競爭，使使豐臺園園再難以以按工業(yè)業(yè)用地的的思路來來開發(fā)。十年以來來，在北北京已經(jīng)經(jīng)形成大大大小小小二十多多個工業(yè)業(yè)園區(qū)，北京周周邊的河河北省，工業(yè)園園

13、區(qū)也是是星火燎燎原之勢勢，遠郊郊區(qū)縣與與外省的的工業(yè)園園，由于于地價成成本很低低，加上上無國家家的稅收收優(yōu)惠政政策，所所以很多多是由政政府補貼貼，實行行零地價價或低地地價吸引引工業(yè)項項目的投投資，工工業(yè)項目目往往對對商務(wù)環(huán)環(huán)境要求求不高，而對地地價成本本極為敏敏感，所所以大量量工業(yè)項項目向遠遠郊區(qū)和和市外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，在在這種情情況下，豐臺如如定位于于工業(yè)用用地，難難有出路路。三、一期期開發(fā)的的教訓(xùn)與與啟示。豐臺園一一期的開開發(fā)方式式采用土土地招商商，即是是將市政政做到位位，將土土地轉(zhuǎn)讓讓給工業(yè)業(yè)項目，但是，事實上上，在一一期基地地里面，真正做做工業(yè)的的企業(yè)并并不多，很多企企業(yè)拿到到土地后后，多數(shù)數(shù)

14、做成了了可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出出租的寫寫字樓或或其他房房產(chǎn)，原原因是什什么呢？除一部部分企業(yè)業(yè)本身不不具備做做工業(yè)的的條件外外，另一一個重要要的原因因在于經(jīng)經(jīng)濟行為為，即企企業(yè)用這這片地，不做工工業(yè)而做做成房產(chǎn)產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)的收益益更大，在現(xiàn)在在，豐臺臺園所處處的橋南南，由于于四環(huán)路路修通，配套更更加完善善，如果果把土地地地價千千方百計計壓低，即使賣賣給真正正的工業(yè)業(yè)企業(yè)，由于收收益的差差別，大大部分企企業(yè)也未未必將它它拿來做做成工業(yè)業(yè)。這給業(yè)主主的啟示示是，這這片土地地在產(chǎn)業(yè)業(yè)功能分分工上，是不是是還真正正適合搞搞工業(yè)，業(yè)主（管委會會）壓低低地價，讓別人人來做成成房產(chǎn)，還值不不值？四、一期期的經(jīng)驗驗：最

15、初招商商形式：將基地地分割成成為數(shù)不不多的地地塊，將將每個地地塊賣給給企業(yè)；這種招商商形式，出現(xiàn)了了這樣一一些問題題，一是是企業(yè)良良莠不齊齊，部分分企業(yè)能能力不足足，將建建筑建設(shè)設(shè)得檔次次太低，影響整整個景觀觀；二是是企業(yè)用用地有自自己的時時間表，部分企企業(yè)將土土地分為為幾期，造成有有的地塊塊長期閑閑置；三三是一方方面企業(yè)業(yè)無新的的空間入入駐，另另一方面面卻是閑閑置的地地塊，以以土地招招商和各各自建設(shè)設(shè)造成了了空間的的不可控控制性。這些使使園區(qū)必必須考慮慮更為合合理的規(guī)規(guī)劃、開開發(fā)和建建設(shè)方式式。只有解決決這些在在產(chǎn)業(yè)功功能定位位、開發(fā)發(fā)模式定定位上的的問題，園區(qū)二二期的開開發(fā)才能能突破迷迷霧

16、，取取得勝利利，這必必須要有有創(chuàng)新的的思維。第二部分分：商務(wù)務(wù)花園商務(wù)花園園，是借借用國外外成熟的的Bussineess Parrk理念念，對豐豐臺園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地二期開開發(fā)提出出的一種種新的開開發(fā)模式式，它是是豐臺園園二期開開發(fā)思路路的轉(zhuǎn)折折點。第四章 商務(wù)務(wù)花園模模式的引引進豐臺園為為解決上上述問題題，與著著名的物物業(yè)顧問問公司威威格斯合合作，開開始對二二期開發(fā)發(fā)的模式式、定位位進行一一系列的的研究。20022年初，威格斯斯出具了了中關(guān)關(guān)村豐臺臺科技園園區(qū)期項目目之顧問問報告匯匯報稿，對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)區(qū)、住宅宅區(qū)分別別進行了了調(diào)研分分析和定定位。其中，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)定定位于“商務(wù)花花園”在威格斯

17、斯的報告告中，有有以下的的定論。“豐臺園園將會成成為未來來北京西西南部的的商務(wù)科科技中心心，西南南部落后后的經(jīng)濟濟發(fā)展?fàn)顮顩r也急急需一個個商務(wù)中中心來帶帶動該區(qū)區(qū)域相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，因此，辦公物物業(yè)將是是二期開開發(fā)的核核心和基基礎(chǔ)?！薄柏S臺園園二期項項目的整整體市場場定位為為：四環(huán)環(huán)路高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)帶沿線線中關(guān)關(guān)村“一區(qū)五五園”中面向向成長期期的高科科技中小小企業(yè)小型型寫字樓樓群體為為特征第一一個大型型、簇群群式高科科技商務(wù)務(wù)花園實現(xiàn)現(xiàn)高科技技中小企企業(yè)擁有有家的愿愿望?！薄吧虅?wù)花花園的定定義應(yīng)當(dāng)當(dāng)為：大大城市的的相對邊邊緣地區(qū)區(qū)，具有有足夠大大的土地地規(guī)模，較低的的容積率率，交通通極為便便

18、捷，能能夠享受受高科技技企業(yè)的的各項優(yōu)優(yōu)惠政策策，能夠夠以相對對較低、并為高高科技中中小企業(yè)業(yè)所接受受的價格格進入市市場，具具有花園園式的辦辦公環(huán)境境和鮮明明個性的的產(chǎn)品，出售為為主，可可以擁有有寫字樓樓的冠名名權(quán)，甚甚至獨門門、獨院院、獨戶戶，層數(shù)數(shù)以多層層為主，為中小小企業(yè)的的再次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)提供供了一個個量身定定做的載載體?！痹谕袼顾沟募夹g(shù)術(shù)說明上上，對當(dāng)當(dāng)時命名名為北京京首家商商務(wù)花園園的豐臺臺園二期期這個項項目的說說明為：“隨著北北京經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)發(fā)展，北京的的高科技技企業(yè)無無論從規(guī)規(guī)模還是是數(shù)量上上都有所所增長，因此對對于Buusinnesss Paark這這種辦公公模式，在北京京的高

19、科科技企業(yè)業(yè)中出現(xiàn)現(xiàn)了大量量的需求求。雖然Buusinnesss Paark受受到企業(yè)業(yè)的推崇崇，但是是它的選選址與興興建卻有有著嚴格格的要求求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。首先先，由于于Bussineess Parrk對其其建筑密密度及容容積率有有特定的的要求，所以BBusiinesss PParkk一般分分布于邊邊緣地區(qū)區(qū)，這樣樣才能使使Bussineess Parrk的建建筑密度度降低，以保證證有足夠夠的空間間實現(xiàn)低低密度的的建筑模模式；同同時，作作為Buusinnesss Paark，必須有有大面積積的綠化化作為其其營造園園林景觀觀的基礎(chǔ)礎(chǔ)；此外外，Buusinnesss Paark與與城市的的經(jīng)濟有有著

20、密切切的聯(lián)系系，這一一切都需需要Buusinnesss Paark與與城市之之間必須須有快速速便捷的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)做紐紐帶，保保證在BBusiinesss PParkk內(nèi)人員員工作外外出的便便利性。基于以上上要求，目前中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)豐臺園園是建造造Bussineess Parrk比較較理想的的位置。首先，豐臺園園地處西西南四環(huán)環(huán)，通往往北京市市區(qū)的道道路暢通通，無論論是去往往CBDD還是中中關(guān)村地地區(qū)都很很便利；其次，豐臺園園是中關(guān)關(guān)村“一區(qū)五五園”中距北北京市中中心最近近的，且且仍具有有大面積積土地開開發(fā)潛力力的地區(qū)區(qū)，在此此地區(qū)建建造Buusinnesss Paark，可以保保證較低低

21、的建筑筑密度；最后，由于緊緊鄰四環(huán)環(huán)百米綠綠化帶，而且以以世界公公園為中中心的萬萬畝綠色色旅游區(qū)區(qū)環(huán)繞周周圍，應(yīng)應(yīng)該說豐豐臺園擁擁有一定定的綠化化資源，能夠營營造出BBusiinesss PParkk所需要要的良好好園林景景觀。就此，基基于對國國外Buusinnesss Paark發(fā)發(fā)展脈絡(luò)絡(luò)的研究究，對目目前國外外類似BBusiinesss PParkk案例的的分析，以及對對北京各各科技園園區(qū)的調(diào)調(diào)查，在在充分發(fā)發(fā)揮豐臺臺園地段段優(yōu)勢及及其環(huán)境境潛質(zhì)的的基礎(chǔ)上上，在此此建造BBusiinesss PParkk的設(shè)想想是完全全可行的的，也是是非常適適合的。根據(jù)我們們目前的的了解，豐臺園園二期規(guī)

22、規(guī)劃中的的Bussineess Parrk,是是一種融融合了四四到六層層現(xiàn)代智智能化辦辦公空間間的綠地地景觀式式寫字樓樓復(fù)合體體。這將將是北京京首家推推出的BBusiinesss PParkk寫字樓樓模式。就目前規(guī)規(guī)劃而言言，豐臺臺園內(nèi)將將建的BBusiinesss PParkk，完全全涵蓋了了Bussineess Parrk“獨立性性”和“個性化化”這兩點點特色，所謂“獨立性性”是指其其具有占占天占天天，獨門門獨院的的特點，并且擁擁有獨立立的出口口和獨立立的門牌牌號，以以及同時時贈予客客戶的大大廈冠名名權(quán)。所所謂“個性化化”是指其其在群體體結(jié)構(gòu)上上，各個個Bussineess Parrk單元

23、元體可分分可合，可大可可小，能能夠滿足足不同規(guī)規(guī)模、不不同性質(zhì)質(zhì)、不同同業(yè)態(tài)公公司的需需要，從從而以一一種統(tǒng)一一中求變變化的辦辦公單元元組合體體系列，使各類類公司客客戶都能能找到自自己最理理想的辦辦公天地地。也正正是這兩兩點特點點，Buusinnesss Paark模模式在國國外科技技園中倍倍受高科科技企業(yè)業(yè)的推崇崇。而且且這種現(xiàn)現(xiàn)代辦公公的創(chuàng)新新模式正正成為這這些新銳銳派高科科技公司司的企業(yè)業(yè)形象標(biāo)標(biāo)志。為了滿足足Bussineess Parrk辦公公一族生生活起居居的需要要，豐臺臺園二期期還將同同時推出出配套的的居住園園區(qū)，從從而在一一個步行行社區(qū)內(nèi)內(nèi)，就能能解決入入園客戶戶工作與與生活的

24、的需要。園區(qū)內(nèi)內(nèi)的住宅宅將采用用景觀較較好的精精品板樓樓設(shè)計，極目西西望，西西側(cè)Buusinnesss Paark的的高技派派花園景景觀可以以盡收眼眼底，使使其成為為同時擁擁有花園園綠地景景觀，又又兼顧高高科技人人文景觀觀的高尚尚居住區(qū)區(qū)，成為為高科技技員工真真正理想想的居住住樂園。因此，我我們有理理由相信信，中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)豐豐臺園內(nèi)內(nèi)的Buusinnesss Paark完完全可以以給科技技企業(yè)一一個家，使事業(yè)業(yè)初成一一族擁有有“公司家家園”和“創(chuàng)業(yè)家家園”的夢想想能夠得得以實現(xiàn)現(xiàn)?！蓖瑫r，顧顧問公司司對國外外商務(wù)花花園的狀狀況進行行了說明明。第五章商商務(wù)花園園的規(guī)劃劃與建設(shè)設(shè) 規(guī)劃與與開

25、發(fā)模模式確定定后，豐豐臺園開開始調(diào)整整產(chǎn)業(yè)基基地二期期的控制制性詳規(guī)規(guī)和修建建性詳規(guī)規(guī)，按商商務(wù)花園園的規(guī)劃劃理念重重新制定定原產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的規(guī)規(guī)劃，220022年3月月，修建建性詳規(guī)規(guī)正式批批復(fù)，批批復(fù)后的的商務(wù)花花園分東東西區(qū)兩兩部分，東區(qū)335萬平平方米，西區(qū)665萬平平方米，共計1100萬萬平方米米的商務(wù)務(wù)花園，走過了了規(guī)劃程程序。 隨后，豐臺園園與英國國道豐集集團在建建設(shè)商務(wù)務(wù)花園的的思路上上一拍即即合，道道豐決定定與豐臺臺園合作作，按商商務(wù)花園園規(guī)劃模模式，合合作建設(shè)設(shè)道豐科科技商務(wù)務(wù)園。20022年5月月25日日，豐臺臺園與道道豐正式式簽約，建設(shè)北北京首家家商務(wù)花花園。以下是北京日日

26、報發(fā)發(fā)展的一一篇報道道：北京規(guī)規(guī)劃中的的首家BBusiinesss PParkk出臺（北京京日報）（5月月26日日）首家家Bussineess Parrk落戶戶豐臺園園5月255日，中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)豐臺園園與英國國道豐集集團、北北京道豐豐數(shù)碼園園在北京京飯店舉舉行簽約約儀式，將共同同投資330億元元人民幣幣打造北北京首家家Bussineess Parrk。 Busiinesss PParkk（可直直譯為“商務(wù)花花園”）源于于Ebeenzeer HHowaard的的“花園城城市”理念，在國外外經(jīng)歷了了數(shù)年發(fā)發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)已成為為第四代代Bussineess Parrk。它它是坐落落于城市市邊緣，

27、通過規(guī)規(guī)劃有序序的工作作室或廠廠房，及及優(yōu)美的的綠色園園林景觀觀給人以以靈感和和休閑的的地方。由于其對對建筑密密度、綠綠化、交交通等方方面的較較高要求求，到目目前為止止，Buusinnesss Paark在在北京還還沒有顯顯現(xiàn)。中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)豐臺園園Bussineess Parrk的成成功引入入，將會會成為北北京規(guī)劃劃的有益益補充。規(guī)劃中的的Bussineess Parrk位于于豐臺園園產(chǎn)業(yè)基基地二期期內(nèi)，總總建筑面面積達1100萬萬平方米米，首期期開發(fā)建建設(shè)655萬平方方米，預(yù)預(yù)計三年年完成。要建設(shè)設(shè)的Buusinnesss Paark，是一種種融合了了四至六六層現(xiàn)代代化智能能化辦公公

28、空間的的花園別別墅式寫寫字樓復(fù)復(fù)合體，具有占占天占地地，獨門門獨院的的特點，并且擁擁有獨立立的出口口和獨立立的門牌牌號，以以及同時時贈與客客戶的大大廈冠名名權(quán)，從從而能夠夠充分滿滿足事業(yè)業(yè)初成一一族對于于擁有一一個“公司家家園”和“創(chuàng)業(yè)家家園”的愿望望。在群群體結(jié)構(gòu)構(gòu)上，BBusiinesss PParkk各個單單元體可可分可合合，可大大可小，能滿足足不同規(guī)規(guī)模、不不同性質(zhì)質(zhì)、不同同業(yè)態(tài)的的公司需需要。這這種在統(tǒng)統(tǒng)一中求求變的辦辦公單元元組合體體系列，可以使使各類公公司客戶戶都能找找到自己己最理想想的辦公公天地。也正因因為此，在國外外類似的的科技園園區(qū)中，這種現(xiàn)現(xiàn)代化辦辦公的創(chuàng)創(chuàng)新模式式正成為

29、為一系列列新銳派派高科技技公司的的企業(yè)形形象標(biāo)志志，而且且目前市市場也日日漸擴大大。但由由于Buusinnesss Paark對對建筑密密度、綠綠化和交交通等方方面的特特殊要求求，而使使北京在在很長一一段時間間與此無無緣。然然而，位位于城市市邊緣北北京西南南四環(huán)的的豐臺園園，坐落落于享有有“陸路碼碼頭”盛譽的的豐臺，緊靠百百米綠化化帶和萬萬畝綠色色旅游區(qū)區(qū)，交通通便利，綠化資資源豐富富，完全全可以滿滿足“Bussineess Parrk”的基本本要求。豐臺園園率先啟啟動的 “花園式式科技園園”工程，綠化面面積目前前已達到到了155萬平方方米，可可成為 “Bussineess Parrk”的有效

30、效補充。規(guī)劃中的的Bussineess Parrk為滿滿足入駐駐企業(yè)辦辦公一族族生活起起居的需需要，在在建設(shè)工工業(yè)、研研發(fā)區(qū)的的同時還還推出了了配套的的居住區(qū)區(qū)和公建建區(qū)，從從而在一一個步行行社區(qū)內(nèi)內(nèi)，就能能解決入入園客戶戶工作與與生活的的需要。園區(qū)內(nèi)內(nèi)的住宅宅均采用用景觀較較好的精精品板樓樓設(shè)計，將西側(cè)側(cè)Bussineess Parrk的高高技派花花園景觀觀與初步步告竣的的“花園式式科技園園”融為一一體，使使其成為為同時擁擁有花園園綠化景景觀，又又兼高科科技人文文景觀的的高尚居居住區(qū)，成為高高科技員員工真正正理想的的創(chuàng)業(yè)樂樂園。第六章 商務(wù)務(wù)花園理理論問題題的解決決同時，豐豐臺園開開始解決決

31、建設(shè)商商務(wù)花園園的一些些理論問問題。豐臺園于于20002年66月5日日在東方方廣場召召開了“北京首首屆科技技商務(wù)花花園高層層研討會會”，專家家們就首首家“商務(wù)花花園”發(fā)表了了自己的的真知灼灼見。探探討商務(wù)務(wù)花園的的建設(shè)。以下是研研討會發(fā)發(fā)言的記記錄：汪洪（中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)豐臺園園管委會會主任、研究員員）在工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟時代代，科技技園區(qū)往往往成為為科技產(chǎn)產(chǎn)品的制制造基地地。但是是，在今今天的信信息時代代，科技技中小企企業(yè)無論論從產(chǎn)品品概念還還是從盈盈利模式式上，都都發(fā)生了了質(zhì)的改改變。企企業(yè)分工工的細化化、虛擬擬生產(chǎn)模模式的出出現(xiàn)，使使得現(xiàn)代代科技企企業(yè)的研研發(fā)、銷銷售、管管理等活活動與生生產(chǎn)

32、加工工活動存存在空間間上分離離的可能能?？萍技贾行∑笃髽I(yè)在立立業(yè)期，更應(yīng)該該充分利利用社會會分工的的機遇，降低固固定成本本和制造造費用，集中精精力發(fā)揮揮自身科科研開發(fā)發(fā)和拓展展市場的的優(yōu)勢，最大限限度地提提高技術(shù)術(shù)附加值值?？梢娨姡F(xiàn)代代高速的的信息平平臺，為為這種運運行模式式提供了了有力的的技術(shù)支支持，使使立業(yè)期期的科技技中小企企業(yè)也隨隨之脫離離了工業(yè)業(yè)時代的的傳統(tǒng)模模式，但但其商務(wù)務(wù)交流和和信息溝溝通會更更加至關(guān)關(guān)重要。順應(yīng)這這種需求求，Buusinnesss Paark也也同孵化化器一樣樣應(yīng)運而而誕生。由于它它具有優(yōu)優(yōu)美的園園林景觀觀、建筑筑密度低低、群體體建筑有有序有機機結(jié)合、占天占占

33、地、獨獨立猶存存的特征征，而這這種建筑筑形態(tài)由由于展現(xiàn)現(xiàn)了新經(jīng)經(jīng)濟、新新技術(shù)的的現(xiàn)代和和朝氣，自然就就具備了了市場的的親和力力，可在在立業(yè)的的科技中中小企業(yè)業(yè)心目中中樹立良良好的品品質(zhì)，因因此，更更容易在在市場經(jīng)經(jīng)濟站穩(wěn)穩(wěn)腳跟，為Buusinnesss Paark找找到發(fā)展展的空間間，形成成巨大的的市場需需求。豐臺園園產(chǎn)業(yè)基基地二期期規(guī)劃BBusiinesss PParkk，還有有著自身身的發(fā)展展需求：一是科科技園區(qū)區(qū)大多是是提供土土地和優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引企企業(yè)入園園，從而而形成了了同質(zhì)性性的競爭爭，致使使形態(tài)上上趨同，沒有自自己的特特色，使使這些發(fā)發(fā)展空間間對新銳銳派科技技企業(yè)缺缺乏磁鐵鐵般的

34、吸吸引力，亟待根根據(jù)自身身區(qū)位的的優(yōu)勢，實施差差異性、互補性性的發(fā)展展模式。二是在在單位面面積開發(fā)發(fā)成本上上，與兄兄弟科技技園區(qū)比比較不顯顯優(yōu)勢，如壓低低土地價價格轉(zhuǎn)讓讓，難以以形成良良性循環(huán)環(huán)開發(fā)建建設(shè)。三三是一級級土地開開發(fā)資金金相對匱匱乏，要要想解決決資金瓶瓶頸，需需要尋求求一個市市場化的的路子，優(yōu)化資資源配置置，借助助外界力力量，把把投資風(fēng)風(fēng)險盡量量降低。四是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地一期“花園式式科技園園”已告告竣，二二期Buusinnesss Paark的的構(gòu)建，將使兩兩者優(yōu)美美的綠色色景觀融融為一體體，激發(fā)發(fā)科技人人員的靈感感和創(chuàng)意意，讓快快樂充滿滿工作空空間，全全面貫徹徹人文關(guān)關(guān)懷理想想。B

35、ussineess Parrk的推推出，是是借鑒國國外的先先進理念念和成熟熟的經(jīng)驗驗，打造造科技園園區(qū)建設(shè)設(shè)的新模模式。我我相信，Bussineess Parrk完全全是為擴擴張階段段的科技技中小企企業(yè)量身身定做，必將得得到市場場的呼應(yīng)應(yīng)，成為為科技中中小企業(yè)業(yè)立業(yè)的的理想家家園。李忠：威威格斯中中國有限限公司總總經(jīng)理所有科科技企業(yè)業(yè)都把環(huán)環(huán)境的創(chuàng)創(chuàng)造用來來調(diào)節(jié)研研究工作作狀態(tài)的的一種手手段，在在這種狀狀態(tài)之下下，科技技園區(qū)商商務(wù)花園園出現(xiàn)成成為必然然，并越越來越有有利于提提高科技技人員的的工作效效率。商商務(wù)花園園來到中中國，是是一個完完全不同同的形態(tài)態(tài)。它并并不完全全像國外外一樣，僅保留留一

36、個景景觀的模模式。根根據(jù)我們們的研究究，豐臺臺園建立立Bussineess Parrk有她她的幾個個機遇，一是中中關(guān)村科科技園的的發(fā)展有有向北發(fā)發(fā)展的趨趨勢，發(fā)發(fā)展空間間有限,這就為為豐臺園園的發(fā)展展創(chuàng)造了了機遇，二是豐豐臺園的的地域位位置決定定了商務(wù)務(wù)花園的的獨門獨獨院的特特點，在在這個商商務(wù)花園園里我們們不是孵孵化企業(yè)業(yè)，而是是為科技技型的企企業(yè)找一一個家，我們知知道現(xiàn)在在有許多多孵化企企業(yè)，但但孵化后后的企業(yè)業(yè)到哪里里去呢？“而立立之年”需要有有一個家家，對于于心理情情緒，東東、西方方觀念不不同，東東方人具具有本地地情緒和和本地色色彩，所所以商務(wù)務(wù)花園來來到中國國，需要要本地化化，需要要

37、有一個個中國特特色的商商務(wù)花園園，我們們有信心心打造這這樣一個個商務(wù)花花園。薛鐘靈：中科院院研究員員1、不要要相信城城市發(fā)展展概念，這是一一個變數(shù)數(shù)，要多多研究一一些市場場經(jīng)濟的的發(fā)展。2、城城市不是是規(guī)劃出出來的，而是發(fā)展出出來的，因為影影響發(fā)展展的因素素很多，如中國國朝陽區(qū)區(qū)的CBBD及西西城區(qū)的的金融街街，并不不在當(dāng)初初城市規(guī)規(guī)劃范圍圍內(nèi)，是是后出現(xiàn)現(xiàn)的。豐豐臺園要要把自身身發(fā)展的的市場條條件做為為園區(qū)最最核心的的一個問問題，其其次是自自身的管管理體制制要更新新。3、規(guī)化問問題。我我們現(xiàn)在在要為豐豐臺園區(qū)區(qū)未來的的發(fā)展提提供一個個功能化化的結(jié)構(gòu)構(gòu)。簡單單地說就就是要把把園區(qū)的的功能通通過

38、道路路的系統(tǒng)統(tǒng)連結(jié)起起來。如如哈佛大大學(xué)內(nèi)有有兩條高高速路穿穿過，作作為哈佛佛大學(xué)來來說交通通很方便便。4、功能化化的結(jié)構(gòu)構(gòu)有一個個標(biāo)準(zhǔn)即即聯(lián)系、環(huán)境、景觀。聯(lián)系系:與城城市有非非常便捷捷的聯(lián)系系，在園園區(qū)內(nèi)最最重要的的問題就就是交通通及信息息網(wǎng)絡(luò)。環(huán)境境：園區(qū)區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境一是是硬環(huán)境境，二是是軟環(huán)境境,軟環(huán)環(huán)境包括括教育環(huán)環(huán)境及高高質(zhì)、廉廉價的服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng),因為為園區(qū)內(nèi)內(nèi)的科技技人員的的收入和和支出并并不是揮揮霍型的的。景景觀并不不是絕對對的,要要適當(dāng)。顏振軍（中國第第一個孵孵化器博博士、北北京孵育育協(xié)會秘秘書長） 科技型型花園實實際上也也是為科科技型企企業(yè)產(chǎn)生生及發(fā)展展、服務(wù)務(wù)的機構(gòu)構(gòu)、組

39、織織，這種種組織有有一個演演變的過過程，它它最早，也就是是從空間間角度上來講講是孵化化器，它它是一個個小的機機構(gòu)，后后來逐漸漸經(jīng)過幾幾個階段段演變到到現(xiàn)在的的Bussineess Parrk。我我認為打打造首家家Bussineess Parrk，要要考慮幾幾個方面面問題：一、首首先要考考慮Buusinnesss Paark的的特點，使她有有別于其其他園區(qū)區(qū)，從一一開始建建設(shè)就要要從高起起點開始始，突出出中國的的特色；二、要要重視集集聚效應(yīng)應(yīng)，在設(shè)設(shè)計上要要考慮園園區(qū)企業(yè)業(yè)相互之之間的交交流與溝溝通；三三、要考考慮產(chǎn)業(yè)業(yè)的特點點，要與與豐臺園園既有的的資源結(jié)結(jié)合起來來，如周周邊的教教育環(huán)境境，三

40、大大主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點點。四、在設(shè)計計上要產(chǎn)產(chǎn)生不同同的需求求。因為為科技公公司大小小規(guī)模不不一樣，要根據(jù)據(jù)不同人人的不同同需求設(shè)設(shè)計。王瑞明（中國高高新區(qū)協(xié)協(xié)會秘書書長）豐臺園園的科技技人員比比較集中中，政府府部門重重視，相相對于中中關(guān)村，豐臺園園的發(fā)展展空間逐逐漸突顯顯優(yōu)勢?，F(xiàn)在豐豐臺園區(qū)區(qū)的發(fā)展展已到最最佳時機機，原因因：一、北京市市已明確確提出開開發(fā)南城城。二、借奧運運機遇、汽車城城落戶在在南城，給豐臺臺發(fā)展帶帶來一定定機遇。三、豐豐臺園人人才在北北京僅次次于中關(guān)關(guān)村，這這里發(fā)展展科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很重重要，發(fā)發(fā)展空間間大。四四、豐臺臺區(qū)政府府以及豐豐臺園區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之之間確實實下了很很多功夫夫，使豐

41、豐臺變化化特別大大，創(chuàng)造造了很好好的條件件。五、隨著十十年來北北京市高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展、孵化器器里的科科技企業(yè)業(yè)經(jīng)過一一段發(fā)展展，他們們要進入入成長期期，要有有一個自自己的家家，他們們需要有有自己的的實力標(biāo)標(biāo)志，而而豐臺就就有這個個條件，承擔(dān)這這個任務(wù)務(wù)。豐臺臺園有條條件建商商務(wù)花園園,原因因：一、從人文文環(huán)境上上，豐臺臺園有文文化底蘊蘊。有古古代的秦秦漢墓，抗日戰(zhàn)戰(zhàn)爭雕塑塑園、世世界公園園等。二二、隨著著北京居居住條件件的改善善，人們們需要好好的自然然環(huán)境，豐臺園園既有水水庫,又又有大片片綠地、果園、在交通通上，三三、四、五環(huán)去去機場、中關(guān)村村等都很很方便。我認為為豐臺園園能否效效仿美

42、國國硅谷模模式，把把豐臺園園建成中中國的硅硅谷。外外國雖然然可以借借鑒，重重要的是是結(jié)合自自己的資資源，打打造、創(chuàng)創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)業(yè)者的天天堂。我我相信，豐臺園園的Buusinnesss Paark建建起后，很多企企業(yè)會“蜂擁而而至”，豐臺園園很有可可能建好好Bussineess Parrk。俞孔堅（哈佛大大學(xué)設(shè)計計學(xué)博士士、北京京大學(xué)教教授）豐臺園建建Bussineess Parrk可能能的必然然性：豐豐臺園有有高科技技，因為為現(xiàn)在除除了一些些貴族,高科技技人才才才有可能能享受在在花園里里辦公的的理想,最想享享受這種種Bussineess Parrk環(huán)境境，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)實實現(xiàn)了在在花園里里辦公的的理想

43、,以前無無法實現(xiàn)現(xiàn)。現(xiàn)在在美國硅硅谷已存存在問題題，原有有好的環(huán)環(huán)境因為為人聚集集越來越越多，造造成壓力力,而且且空間有有限，地地價很高高，很多多高科技技人才要要離開，因為科科技人員員只跟著著自然環(huán)環(huán)境走的的。環(huán)境境不好,他就要要遷移。必要性性：我本本人是搞搞規(guī)劃的的,我作作為創(chuàng)業(yè)業(yè)者,在在中關(guān)村村也想蓋蓋一個樓樓,但地地價很高高,相對對豐臺園園來說,地價低低,把工工作、居居住、休休閑融合合在一起起，滿足足了時代代的需要要，滿足足人的需需要，滿滿足中小小科技型型企業(yè)的的需要。建議：一、避避免房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的短期期行為。二、規(guī)規(guī)劃超前前，不要要把城區(qū)區(qū)模式放放在Buusinnesss Paark

44、里里。關(guān)于“商商務(wù)花園園”的一篇篇報道：商務(wù)花花園”一個個全新話話題“商務(wù)花花園”是北京京城市規(guī)規(guī)劃的有有益補充充。由于于其對綠綠化面積積、建筑筑密度及及交通等等方面的的特殊要要求，遲遲遲沒有有在北京京顯現(xiàn)。然而，位于城城市邊緣緣北京西西南四環(huán)環(huán)的豐臺臺園，坐坐落于享享有“陸路碼碼頭”盛譽的的豐臺，緊靠百百米綠化化帶和萬萬畝綠色色旅游區(qū)區(qū)，交通通便利，綠化資資源豐富富，完全全可以滿滿足“Bussineess Parrk”的基本本要求。豐臺園園率先啟啟動的 “花園式式科技園園”工程，綠化面面積目前前已達到到了155萬平方方米，又又為打造造“Bussineess Parrk”創(chuàng)造了了較好的的環(huán)境。

45、因此，“商務(wù)花花園”落戶豐豐臺園也也就成為為了一種種可能，同時也也是北京京規(guī)劃的的有益補補充。打造“商商務(wù)花園園”，引領(lǐng)領(lǐng)科技園園區(qū)發(fā)展展潮流。隨著北北京經(jīng)濟濟的發(fā)展展，目前前各經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)爭奇斗斗艷，競競爭日益益激烈。中關(guān)村村科技園園區(qū)“一區(qū)五五園”雖然取取得了長長足進步步，但就就現(xiàn)存態(tài)態(tài)勢來看看，仍然然處于同同質(zhì)競爭爭的階段段。這種種同質(zhì)化化競爭的的后果無無論對各各園區(qū)來來講，還還是對整整個中關(guān)關(guān)村的整整體發(fā)展展都算不不上一種種好的選選擇。而而較為理理想的發(fā)發(fā)展模式式應(yīng)當(dāng)是是“差異化化、互補補性”發(fā)展。中關(guān)村村科技園園區(qū)豐臺臺園打造造“Bussineess Parrk”的舉措措無疑在在這

46、方面面邁出了了強有力力的一步步，并真真正揭開開北京高高科技園園區(qū)由“同質(zhì)化化”競爭向向“差異化化”競爭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的序序幕，促促使科技技園區(qū)的的發(fā)展早早日步入入互補性性的發(fā)展展軌道。“商務(wù)花花園” 以規(guī)規(guī)劃促文文化，體體現(xiàn)“以人為為本”。隨著高高新區(qū)的的發(fā)展，彼此之之間的競競爭也逐逐步升級級，并從從功能競競爭、服服務(wù)競爭爭開始步步入了文文化競爭爭階段。其中，“以人為為本”、“以企業(yè)業(yè)為中心心”的思想想在高新新區(qū)“二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”中得到到空前的的重視。豐臺園園將這種種思想首首先融入入到了規(guī)規(guī)劃之中中。規(guī)劃劃中為立立業(yè)企業(yè)業(yè)而建造造的每個個單體，可大可可小，可可分可合合，充分分地滿足足了不同同規(guī)模、不同性性

47、質(zhì)、不不同業(yè)態(tài)態(tài)的公司司需要。獨門獨獨院的特特點、獨獨立猶存存的特征征和贈予予大廈的的冠名權(quán)權(quán)等無不不體現(xiàn)了了“以人為為本”、“以企業(yè)業(yè)為中心心”的思想想。規(guī)劃劃將園林林景觀與與科技景景觀集為為一體，并建造造將大型型科研辦辦公樓與與產(chǎn)業(yè)孵孵化器、教育交交流等功功能高效效率的結(jié)結(jié)合在一一起的科科技廣場場，促進進多層次次的信息息交流。四季走廊廊以開花花樹木植植物為主主，多層層次植物物搭配，強調(diào)不不同季節(jié)節(jié)的景色色變化，以曲面面造型為為主，底底層配備備服務(wù)設(shè)設(shè)施，形形成了多多樣化的的街道空空間，另另外，還還建有別別具一格格的休閑閑走廊、為滿足足入駐企企業(yè)生活活需要的的公建區(qū)區(qū)、生活活區(qū)。這這些都體體

48、現(xiàn)了對對企業(yè)的的濃厚人人文關(guān)懷懷。這種尊重重個體，而又不不失整體體協(xié)調(diào)的的規(guī)劃布布局，本本身就是是高新區(qū)區(qū)文化的的重要組組成部分分，對園園區(qū)文化化建設(shè)有有著重要要影響。一般說說來，高高新區(qū)文文化包括括園區(qū)環(huán)環(huán)境、園園區(qū)形象象、價值值觀念和和園區(qū)精精神四部部分?！吧虅?wù)花花園”的規(guī)劃劃設(shè)計涉涉及到了了環(huán)境與與形象兩兩部分，并成了了傳遞“尊重個個體”、“以人為為本”價值觀觀念的有有效載體體。業(yè)內(nèi)人士士指出：一個有有文化的的區(qū)域才才能跨越越式發(fā)展展并向周周邊輻射射。像“商務(wù)花花園”這樣的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計，對對高新區(qū)區(qū)的文化化建設(shè)會會有積極極的促進進作用，這種用用規(guī)劃促促文化的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計在北北京是不不多見

49、的的。在6月99日經(jīng)經(jīng)濟觀察察報，對商務(wù)務(wù)花園也也有比較較精彩的的評論：題目為：豐臺臺商務(wù)花花園：城城市規(guī)劃劃的企業(yè)業(yè)化端倪倪（姜洪洪橋）商務(wù)花園園（）起起源于西西方的花花園城市市概念，一個位位于大城城市邊緣緣的小型型城市。從最早早的工業(yè)業(yè)園區(qū)開開始到現(xiàn)現(xiàn)在，商商務(wù)花園園已經(jīng)演演化成強強調(diào)支持持大型跨跨國企業(yè)業(yè)的辦公公環(huán)境，愈發(fā)發(fā)成為城城市通過過規(guī)劃來來吸引企企業(yè)和提提升城市市建設(shè)的的共同途途徑。如今今商務(wù)花花園落戶戶于北京京豐臺科科技園，不過與與以往不不同，這這次落戶戶為我們們提供的的不僅是是一個開開發(fā)區(qū)的的新模式式和地產(chǎn)產(chǎn)新業(yè)態(tài)態(tài)，更是是一次城城市規(guī)劃劃的新革革命，因因為一貫貫大包大大攬的

50、政政府第一一次在城城市規(guī)劃劃的具體體操作層層面上悄悄然隱身身，市場場化運作作的外資資開發(fā)公公司和咨咨詢公司司第一次次在區(qū)域域規(guī)劃中中為商務(wù)務(wù)花園擔(dān)擔(dān)起主綱綱。 HYPERLINK http:/ 中國最最龐大的的資料庫庫下載 隱身政政府與市市場運作作對對于代表表政府一一方的管管委會在在豐臺商商務(wù)花園園建設(shè)中中的位置置，中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)豐豐臺園管管委會主主任汪洪洪將其定定位于服服務(wù)，“我們的的作用就就是起到到平臺的的作用，為道豐豐服務(wù)，為企業(yè)業(yè)服務(wù)?！边@個道道豐就是是英國道道豐集團團。豐臺的的商務(wù)花花園位于于中關(guān)村村豐臺園園產(chǎn)業(yè)基基地二期期內(nèi)，總總建筑面面積達1100萬萬平方米米，總投投資300

51、億元人人民幣。擔(dān)任這這項巨大大開發(fā)工工作的是是中關(guān)村村科技園園區(qū)豐臺臺園和英英國道豐豐集團合合資成立立的北京京道豐國國際數(shù)碼碼園開發(fā)發(fā)建設(shè)有有限公司司。道豐豐國際數(shù)數(shù)碼園開開發(fā)建設(shè)設(shè)公司的的控股股股東不是是中方，道豐集集團占有有的股份份為600，而而中方為為40，從這這一點上上可以看看出道豐豐在園區(qū)區(qū)開發(fā)上上有很大大的發(fā)言言權(quán)。到到目前為為止豐臺臺商務(wù)花花園的整整個流程程都由各各專業(yè)公公司和專專家分頭頭進行，威格萊萊斯國際際地產(chǎn)顧顧問公司司完成策策劃，北北大作景景觀設(shè)計計，詳規(guī)規(guī)設(shè)計由由加拿大大國國際設(shè)計計事務(wù)所所完成。在在北京各各個高新新區(qū)的開開發(fā)歷程程中，政政府一直直處于支支配地位位，政府

52、府不僅掌掌握著土土地和政政策，而而且要完完成規(guī)劃劃、土地地一級開開發(fā)和整整個招商商工作，既是政政策制定定者也是是政策操操作者。而豐臺臺商務(wù)花花園整個個園區(qū)的的統(tǒng)一開開發(fā)、建建設(shè)、招招商將由由外資控控股的合合資公司司來完成成并取得得收益回回報。政政府提供供的是土土地和政政策以及及擔(dān)當(dāng)起起監(jiān)督者者的角色色。管管委會工工作分成成兩大部部分，一一是開發(fā)發(fā)商和入入園企業(yè)業(yè)利益調(diào)調(diào)節(jié)，開開發(fā)商的的利潤取取決于土土地成本本和招商商收入，土地成成本高必必然會迫迫使開發(fā)發(fā)商提高高招商價價格，影影響高新新技術(shù)企企業(yè)入園園，因此此政府要要合理調(diào)調(diào)節(jié)土地地優(yōu)惠政政策；第第二是園園區(qū)建設(shè)設(shè)的監(jiān)督督者，管管委會要要審核入

53、入園的企企業(yè)是不不是高新新技術(shù)企企業(yè)或者者高新技技術(shù)中介介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)規(guī)劃的落落實。汪汪洪認為為采取這這樣的分分工合作作方式，不僅能能解決資資金問題題，也使使建設(shè)周周期大為為縮短。政政府在豐豐臺商務(wù)務(wù)花園項項目上隱隱身的意意義不僅僅僅在于于它是個個創(chuàng)新，它對全全國500多個高高新區(qū)建建設(shè)和城城市規(guī)劃劃都是個個革命，因為全全國高新新技術(shù)區(qū)區(qū)正緊迫迫面臨二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)。一般般而論高高新技術(shù)術(shù)園區(qū)的的發(fā)展分分為要素素群集、產(chǎn)業(yè)主主導(dǎo)、創(chuàng)創(chuàng)新突破破和財富富凝聚44個階段段。在要要素群集集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的有有關(guān)要素素如資金金、人口口等要在在某一地地區(qū)集中中但要素素配置比比較低，企業(yè)處處于初創(chuàng)創(chuàng)時期，規(guī)模

54、不不大，我我國相當(dāng)當(dāng)一部分分高新區(qū)區(qū)還處于于這樣的的狀態(tài)。在產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)階階段，一一些高新新技術(shù)企企業(yè)聚集集起來，有一些些發(fā)展好好的企業(yè)業(yè)、產(chǎn)業(yè)業(yè)輪廓清清晰，中中關(guān)村高高新區(qū)正正處于由由產(chǎn)業(yè)主主導(dǎo)階段段向創(chuàng)新新突破階階段的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換這樣樣的階段段。今后后5到110年內(nèi)內(nèi)國家高高新區(qū)都都將紛紛紛進入以以科技創(chuàng)創(chuàng)新和體體制創(chuàng)新新為動力力，以培培養(yǎng)高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主要任務(wù)務(wù)的第二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)階段。從更高高的層次次說，高高新區(qū)在在二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)過程程中在許許多所在在的城市市要承擔(dān)擔(dān)推進城城市化的的進程，建設(shè)新新型城市市的任務(wù)務(wù)。我國國的中心心城市即即使像北北京、上上海這樣樣的發(fā)達達城市，其基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施功功能和整

55、整體環(huán)境境與發(fā)達達國家比比也有相相當(dāng)大的的差距。對外經(jīng)經(jīng)濟貿(mào)易易大學(xué)國國際房地地產(chǎn)研究究中心主主任梁蓓蓓指出，高新科科技園區(qū)區(qū)必須是是設(shè)施完完善先進進、環(huán)境境整潔優(yōu)優(yōu)美，能能夠吸引引科技人人才居住住、生活活和工作作的地方方。營造造這樣的的環(huán)境是是中國高高新區(qū)建建設(shè)在二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)中不能能回避的的重要任任務(wù)，這這實際上上就對高高新區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理及決策策職能提提出了一一個很高高的要求求。缺乏分工工的深刻刻教訓(xùn)在接接受記者者的采訪訪時，汪汪洪直言言不諱地地告訴記記者，豐豐臺園二二期采取取的新辦辦法是在在總結(jié)豐豐臺園一一期和全全國533個高新新區(qū)的教教訓(xùn)后得得來的。從200世紀990年代

56、代初開始始，高新新區(qū)的建建設(shè)主要要圍繞吸吸引和集集中進行行。在環(huán)環(huán)境支持持和城市市規(guī)劃上上，政府府在精力力和能力力有限的的情況下下把高新新區(qū)建設(shè)設(shè)局限于于土地一一級開發(fā)發(fā)，畫好好圈、修修好路、通上電電就算完完成任務(wù)務(wù)開始招招商，后后期的土土地開發(fā)發(fā)和城市市建設(shè)完完全交給給入園的的企業(yè)自自己完成成，這造造成城市市規(guī)劃建建設(shè)的兩兩大弊端端。其一一是土地地資源浪浪費，比比如企業(yè)業(yè)可能購購買500畝地，在自身身的發(fā)展展初期只只使用有有限的一一部分，大部分分的土地地被白白白地荒廢廢，等待待企業(yè)的的二期、三期77至8年年的擴展展計劃；其二是是建筑、景觀問問題。地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和建筑筑景觀不不是高新新技術(shù)企企業(yè)

57、的專專長。各各個企業(yè)業(yè)為了追追求自己己的個性性其建筑筑也是奇奇形怪狀狀，形態(tài)態(tài)各異。企業(yè)在在入園的的時候就就被劃分分了各自自的景觀觀和綠地地范圍，但是否否開發(fā)景景觀是企企業(yè)的選選擇，綠綠地建設(shè)設(shè)毫無例例外地都都選擇集集中綠地地，缺乏乏人性化化。國家高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)作作為我國國經(jīng)濟快快速發(fā)展展的試驗驗田，經(jīng)經(jīng)過十年年的建設(shè)設(shè)和發(fā)展展，已經(jīng)經(jīng)基本完完成了初初創(chuàng)階段段的主要要任務(wù)，奠定了了科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)，成成為我國國高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要基基地。220011年度，我國國國家級高高新區(qū)已已有從業(yè)業(yè)人員2294萬萬人，當(dāng)當(dāng)年實現(xiàn)現(xiàn)技工貿(mào)貿(mào)總收入入119928.4億元元，工業(yè)業(yè)總

58、產(chǎn)值值101116.8億元元，工業(yè)業(yè)增加值值26221.3億元元，凈利利潤6444.6億元元，與119911年同期期相比，20001年高高新區(qū)的的技工貿(mào)貿(mào)總收入入、利潤潤、交稅稅、出口口創(chuàng)匯分分別是119911年初期期的1337、1142、81、1644、1226倍?？墒墙?jīng)經(jīng)過初期期繁榮后后，高新新區(qū)的成成長變得得越來越越困難。據(jù)了解解，由于于模式單單一，全全國各地地乃至一一個地區(qū)區(qū)之間多多個高新新區(qū)為爭爭奪有限限的資源源展開惡惡性競爭爭。記者者曾經(jīng)計計算過在在北京市市內(nèi)就有有超過44個醫(yī)藥藥生物產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，各個個園區(qū)的的唯一競爭爭手段就就是優(yōu)惠惠政策、更優(yōu)惠惠的土地地政策、更優(yōu)惠惠的稅收收

59、政策。為此，科技部部部長徐徐冠華提提出，高高新區(qū)發(fā)發(fā)展要由由土地優(yōu)優(yōu)惠政策策提供向向優(yōu)良環(huán)環(huán)境支持持轉(zhuǎn)變。就就優(yōu)惠政政策而言言，由于于自身條條件限制制豐臺園園產(chǎn)業(yè)基基地二期期還處于于劣勢，豐臺園園地處四四、五環(huán)環(huán)之間，單位面面積開發(fā)發(fā)成本與與其他科科技園區(qū)區(qū)比較不不顯優(yōu)勢勢，如壓壓低土地地價格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，難難以形成成良性循循環(huán)開發(fā)發(fā)建設(shè)。而且豐豐臺園一一級土地地開發(fā)資資金相對對匱乏，要想解解決資金金瓶頸，需要尋尋求一個個市場化化的路子子，優(yōu)化化資源配配置，借借助外界界力量，把投資資風(fēng)險盡盡量降低低。實際際的壓力力是尋求求創(chuàng)新的的動力，豐臺園園不得不不根據(jù)自自身區(qū)位位的優(yōu)勢勢，實施施差異性性、互補補

60、性的發(fā)發(fā)展模式式，尋找找自己的的特色，使園區(qū)區(qū)發(fā)展空空間對新新銳派科科技企業(yè)業(yè)形成磁磁鐵般的的吸引力力。落定商務(wù)務(wù)花園當(dāng)運運作機制制不再存存在問題題時，人人們關(guān)心心的便是是這樣的的合作與與組合能能否為豐豐臺園找找到最佳佳切入點點。為豐豐臺園二二期承擔(dān)擔(dān)策劃的的威格萊萊斯公司司首先考考慮到商商務(wù)花園園概念?，F(xiàn)代的的商務(wù)花花園概念念是一個個綜合與與人性化化的產(chǎn)物物，通常常商務(wù)花花園坐落落在城市市邊緣，其園區(qū)區(qū)內(nèi)為規(guī)規(guī)劃有序序的工作作室或者者廠房的的有機組組合，是是提高生生活質(zhì)量量，并以以優(yōu)美的的綠色園園林景觀觀激發(fā)工工作人員員靈感的的地方。商務(wù)花花園歷經(jīng)經(jīng)四代演演變，第第一代由由多組小小規(guī)模建建筑