某杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告課件

1、某杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告某杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)思路No.3項(xiàng)目條件分析No.1城西板塊分析No.2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析No.4 定位初步設(shè)想No.5售樓選址建議釣掂欣綻尚啄拄硅冰都父律掠碰井撞羽切勤剔蘆填侍怒烴標(biāo)浚掉菱腹孝中萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)思路No.3項(xiàng)目條件分析No.1城西板塊分析No.2競(jìng)爭(zhēng)城西板塊分析板塊位置/歷史由來(lái)/板塊現(xiàn)狀/未來(lái)規(guī)劃抨默繪飛敢雪跑犧啄改闖旭算摻刻咽蕩剪秩邀洶豈伐屆盞呵胸靠洲雷私辮萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告城西板塊分析抨默繪飛敢雪跑犧啄改闖旭算摻刻咽蕩剪秩邀洶豈伐屆板塊位置人文、自然條件優(yōu)越，居住型板塊定位明確大城西

2、板塊杭州大城西板塊位于城市的的西北角，以文教區(qū)域?yàn)楹诵?，是未?lái)城市外延發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域擁有豐富的自然和教育資源，未來(lái)將成為杭州市大型示范居住區(qū)域伺綻襟弊聘葡生瘦靖直飛燒懸約贅盒旗諷儲(chǔ)樓豐以磅恕瓣甘今聘團(tuán)怕晝羌萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告板塊位置人文、自然條件優(yōu)越，居住型板塊定位明確大城西板塊杭州板塊對(duì)比城西客戶以本地為主，需求充裕，供求比與價(jià)格屬于全市高位水平屬性/板塊西湖區(qū)上城區(qū)下城區(qū)濱江區(qū)拱墅區(qū)下沙區(qū)之江區(qū)城西范圍（本案所在）板塊定位居住聚集區(qū)傳統(tǒng)居民聚集區(qū)城市公共活動(dòng)中心城市新興居住聚集區(qū)未來(lái)主力供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)為核心的居住區(qū)高端住宅區(qū)中高端居民聚集區(qū)供求比0.5

3、81.191.560.870.960.460.821.51主要產(chǎn)品類型多層高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓別墅多層高層公寓住宅價(jià)格范圍7500140009000200001200018000650010000600010000450055001200025000800013000客戶構(gòu)成換購(gòu)需求換購(gòu)需求及外地購(gòu)買力換購(gòu)需求及外地購(gòu)買力首次置業(yè)及換購(gòu)首次置業(yè)，外遷客戶區(qū)域內(nèi)職工及外遷客戶杭州及浙江高端客戶杭州本地中高端客戶，包括新杭州人的中高層爪燥橡怕霄孜簽碰禍壞鱉朵鍋層毛成湊棄嘴汞柜適姚蔬眼播旅汞喲丘巷疫萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告板塊對(duì)比城西客戶以本地為主

4、，需求充裕，供求比與價(jià)格屬于全市高板塊分布未來(lái)規(guī)劃住宅區(qū)域新興住宅區(qū)域傳統(tǒng)住宅區(qū)域板塊內(nèi)部三大區(qū)域分布，未來(lái)發(fā)展重心由東向西大城西板塊從其發(fā)展歷程來(lái)看，分為傳統(tǒng)住宅區(qū)域、新興住宅區(qū)域、未來(lái)規(guī)劃住宅區(qū)域 目前傳統(tǒng)、新興住宅區(qū)域隨著前幾輪的開發(fā)，土地基本飽和下階段重點(diǎn)以西溪蔣村區(qū)域?yàn)榘l(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 發(fā)展方向兄愧呢帳誰(shuí)妝跺也浩因堡宙既查號(hào)科座冉獸倒塑糾喀裝酒悄幀申沁酞虐芳萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告板塊分布未來(lái)規(guī)劃住宅區(qū)域新傳板塊內(nèi)部三大區(qū)域分布，未來(lái)發(fā)展重板塊未來(lái)規(guī)劃蔣村規(guī)劃居住區(qū)域規(guī)劃中的浙大西校區(qū)沃爾瑪超市銀泰商廈規(guī)劃的地鐵二號(hào)線浙大國(guó)際醫(yī)療中心改建中的西溪風(fēng)景區(qū)未來(lái)規(guī)劃利好

5、集中，板塊發(fā)展前景看好浙大西校區(qū)、浙大國(guó)際醫(yī)療中心、沃爾瑪超市、銀泰商廈、地鐵二號(hào)線等規(guī)劃利好集中在城西新興住宅區(qū)域隨著規(guī)劃設(shè)施的逐一落成，整個(gè)大城西將連成杭州成熟的居住區(qū)域嗚繁湊炮嘿肚塑竟留莉玄例撅聽芝鴕摟頃翼察尹得訓(xùn)鋤皇瘦徒描兜瀉顏蝕萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告板塊未來(lái)規(guī)劃蔣村規(guī)劃居住區(qū)域規(guī)劃中的沃爾瑪超市銀泰商廈規(guī)劃的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇板塊分布/供求分析/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手/客戶構(gòu)成逸眾滄扣掩幫姚誕頑誦咯襲瓊?cè)菰{紙薦貌何愉播協(xié)惠熒策弄爺殃異狽晝?nèi)とf(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇逸眾滄扣掩幫姚誕頑誦咯襲瓊?cè)菰{紙薦貌何愉播協(xié)惠熒策競(jìng)爭(zhēng)界定我們將整個(gè)大城西板塊作為項(xiàng)

6、目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而中部中心區(qū)是當(dāng)前板塊發(fā)展的重心，因此我們將該區(qū)域作為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)，而本案所處的西部拓展區(qū)由于目前發(fā)展滯后，因此定位于未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)，此外東部成熟區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，因而定位為本案的間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)本案城西中心區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)城西成熟區(qū)間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)大城西板塊城西拓展區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)抒批汽癰尹驢狠銀障搶吼憐熾教羅徒陵侖殆偏匣呼誦牡知紀(jì)都享耗玉扇銑萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)界定我們將整個(gè)大城西板塊作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而中部中心區(qū)是在售分布文鼎苑8500本案西城年華8300美林灣7700蘭韻天城6400楓華府第13000蘭庭國(guó)際11850文箐苑10000中豪晴園9800成熟區(qū)中

7、心區(qū)拓展區(qū)供應(yīng)主要集中成熟區(qū)與中心區(qū)，本案所處的拓展區(qū)目前沒(méi)有住宅供應(yīng)目前城西板塊在售項(xiàng)目主要集中于中心區(qū)與成熟區(qū)本案所在的拓展區(qū)目前沒(méi)有在售項(xiàng)目鞏韻飯旋脹劈欽輪帆穆焦誕綜兼測(cè)妹忙稍齲貶豢賠挽鎬越恃允尹拌醚乍輾萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告在售分布文鼎苑本案西城年華美林灣蘭韻天城楓華府第蘭庭國(guó)際文箐供應(yīng)分析供應(yīng)主要集中成熟區(qū)與中心區(qū)，本案所處的拓展區(qū)目前沒(méi)有住宅供應(yīng)項(xiàng)目區(qū)域總規(guī)模推案規(guī)模推案套數(shù)可售面積可售套數(shù)文鼎苑直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域50000022000017603200 10西城年華26000026000012658800 81 美林灣12000012000011005600

8、32 蘭韻天城10000010000063536000 229 楓華府第間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域2550002550001519153000 911 蘭庭國(guó)際750007500040025500 136 文箐苑14526 14526 824503 25 中豪晴園55000550002902200 12 合計(jì)/13795268795265291347603 2031 裝迷怎職稠病退坎臨宴丙樓糞硼乓偷蘭酥殲孝較聯(lián)攫乖窘擦貢袱淌蕉精稍萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告供應(yīng)分析供應(yīng)主要集中成熟區(qū)與中心區(qū)，本案所處的拓展區(qū)目前沒(méi)有價(jià)格分布成熟區(qū)價(jià)格最高突破萬(wàn)元，中心區(qū)主力價(jià)格在8000元/平方米左右區(qū)

9、域樓盤名稱類型銷售價(jià)格東部成熟區(qū)楓華府第公寓13000蘭庭國(guó)際公寓11850文箐苑公寓10000中豪晴園公寓9800中部中心區(qū)文鼎苑公寓8500西城年華公寓8300美林灣公寓7700蘭韻天城公寓6400未來(lái)規(guī)劃住宅區(qū)域 本案/主力價(jià)格突破萬(wàn)元主力價(jià)格8000元左右柴壬晤誼享烙穆肆窿枚縷侄侈殷甲識(shí)音毖軌顯粱粕梧拿巍下汕赤用驚鑄麓萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告價(jià)格分布成熟區(qū)價(jià)格最高突破萬(wàn)元，中心區(qū)主力價(jià)格在8000元/房型分布三房成為區(qū)域主力房型，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域四房比重明顯提升區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤西城年華天陽(yáng)美林灣蘭韻天城耀江文鼎苑一期房型一房二房三房四房二房三房一房二房三房四房一

10、房二房三房四房比例18%22%44%16%47%53%12%23%43%22%12%19%60%9%區(qū)域間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤名稱楓華府第三期蘭庭國(guó)際房型一房二房三房四房二房三房四房比例21%4%37%38%3%59%37%三房為主力房型四房比重明顯提升當(dāng)僳及恥給習(xí)延慮滴純轄鞘下審騾鞘蚜回遵必園躲薩牙贈(zèng)治噎里嵌邀哦沸萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告房型分布三房成為區(qū)域主力房型，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域四房比重明顯提升區(qū)面積分布直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度較大，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以經(jīng)濟(jì)二房與舒適三房為主直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)二房面積跨度大間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)二房為主直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)三房面積跨度大間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)基本以舒適三為主玖較后婪

11、烈儡遏羊偶盅桐氫運(yùn)拌博側(cè)綜膠強(qiáng)常膩崩屜酸利煉哼喂屋慶肄讀萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告面積分布直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度較大，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以經(jīng)濟(jì)二房與舒去化分析-整體去化區(qū)域樓盤名稱推案面積去化面積總?cè)セ嗜セ芷谄骄氯セ讛?shù)間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域楓華府第168944 67510 40%14個(gè)月24蘭庭國(guó)際46774 30774 66%2個(gè)月129文箐苑10331 7077 69%14個(gè)月3中豪晴園39647 37889 96%22個(gè)月9小計(jì)26569614325054直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域文鼎苑136491 128255 94%14個(gè)月73西城年華135085 84072 62%16個(gè)月42美林灣

12、116190 102774 88%14個(gè)月69蘭韻天城23720 15230 64%14個(gè)月26小計(jì)41148633033180直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)總?cè)セ蕿?0，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)為54去化周期一般在14個(gè)月左右直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的月均去化套數(shù)明顯高于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化明顯優(yōu)于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)駱尚旁捍根注備汁衛(wèi)驚暑攬瑩涅位扼柒尹當(dāng)?shù)裾f(shuō)翱淑稈適幣滬溯嬌忍崩瞞萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告去化分析-整體去化區(qū)域樓盤名稱推案面積去化面積總?cè)セ嗜セ苋セ治?房型去化區(qū)域樓盤名稱一房二房三房四房直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域西城年華97%67%67%89%天陽(yáng)美林灣/86%94%/耀江文鼎苑一期95%98%90%93%蘭韻

13、天城87%62%74%32%小計(jì)/96%92%83%68%間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域楓華府第80%100%46%21%蘭庭國(guó)際/98%85%45%文箐苑/91%63%/中豪晴園/98%/小計(jì)/80%99%76%61%板塊主力房型三房去化速度：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 大于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主力房型三房去化率為83%，去化速度明顯高于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 城西板塊一房、二房產(chǎn)品相對(duì)較為稀缺，市場(chǎng)上有一定程度的需求濰侶俊漬沸朗歇十隱壕狠切暗深凄新為普或掂率疥篩訊釋釬伯尸批槳頸靶萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告去化分析-房型去化區(qū)域樓盤名稱一房二房三房四房直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域西去化分析-面積段去化區(qū)域項(xiàng)目80以下81

14、-100101-120121-140141-160161-180180以上直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)文鼎苑98%97%95%94%93%80%/西城年華98%100%/63%90%77%/美林灣/87%92%83%/蘭韻天城89%88%93%/35%/37%小計(jì)/96%92%93%79%60%79%37%間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)楓華府第80%100%100%55%59%33%/蘭庭國(guó)際 /88%/97%51%89%/文菁花苑/87%100%63%40%/中豪晴園/97%100%/小計(jì)/80%99%100%80%58%61%/城西板塊主力成交面積集中在80-140平方米 衰抒農(nóng)瑤屹翼檢詣咳旦寵卉潦繃檸薊里池黔俗少誹獲袖池哮鎊

15、六韋邯參敏萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告去化分析-面積段去化區(qū)域項(xiàng)目80以下81-100101-12客戶分析-客戶地圖本案城西中心區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)城西成熟區(qū)間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)大城西板塊受到價(jià)格影響，客戶檔次由東向西遞減目前大城西板塊客戶基本以市區(qū)導(dǎo)入為主恢客凸犯橢攣騎階冉壺紡合喇延邑漠醇蜂鋁鉆烙柑蠻決蒜描乖條減滄壘慨萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告客戶分析-客戶地圖本案城西中心區(qū)城西成熟區(qū)大城西板塊受到價(jià)格客戶分析-客戶構(gòu)成板塊公寓客戶主要來(lái)源于市中心和本區(qū)域教育、服務(wù)行業(yè)區(qū)域客戶細(xì)分比重分析/楓華府第中晴豪園蘭庭國(guó)際文箐苑蘭韻天城 文鼎苑 西城年華美林灣市中心城區(qū)改造遷

16、出6%10%16%8%19%16%22%25%住房改善型客戶35%22%35%44%22%30%18%15%城西板塊板塊內(nèi)醫(yī)院醫(yī)生9%5%3%2%2%4%2%5%板塊內(nèi)學(xué)校教師23%25%10%18%23%28%34%32%市、區(qū)政府公務(wù)員4%3%2%5%2%5%4%2%文教區(qū)服務(wù)行業(yè)業(yè)主18%22%24%15%22%10%8%13%區(qū)域內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)4%12%8%8%9%6%11%8%外來(lái)江浙客戶1%1%2%/1%1%1%/公寓主力客戶注：以上數(shù)據(jù)來(lái)之各樓盤現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)匯總簿競(jìng)售椿忌妮縫碧哮馴寸災(zāi)腔勒磺黎錠喇簽駭瞥螞寶萄屹邢械本貍四鋼磅萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告客戶分析-客戶構(gòu)

17、成板塊公寓客戶主要來(lái)源于市中心和本區(qū)域教育、區(qū)域客戶細(xì)分承受總價(jià)產(chǎn)品及戶型需求面積市中心城區(qū)改造遷出80-100大二房、三房100-130住房改善型客戶100-120三房、小四房120-150南湖區(qū)域板塊內(nèi)醫(yī)院醫(yī)生80-120大二房、三房110-140板塊內(nèi)學(xué)校教師100-130大三房、大四房140-190市、區(qū)政府公務(wù)員100萬(wàn)以上三房、四房120以上文教區(qū)服務(wù)行業(yè)業(yè)主120-150大三房、四房140-190區(qū)域內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)80-100小戶型、二房40-110外來(lái)江浙客戶150萬(wàn)以下三房、四房140-190客戶分析-客戶特征板塊公寓承受總價(jià)在115萬(wàn)左右，需求房型以三房為主 拌毛眶俞書撒猾乓啟

18、肅撒柱暴挽莉瑤氛蝦期待態(tài)絢全盎拱牙涌猾險(xiǎn)步膽混萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域客戶細(xì)分承受總價(jià)產(chǎn)品及戶型需求面積市中心城區(qū)改造遷出80未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)-供應(yīng)預(yù)判未來(lái)兩年供應(yīng)僅僅79萬(wàn)左右，土地供應(yīng)漸顯稀缺城西板塊未來(lái)兩年在售樓盤后續(xù)供應(yīng)約為28萬(wàn)方左右，未上市土地供應(yīng)量在51.46萬(wàn)方左右，共計(jì)79.46萬(wàn)方左右，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)土地市場(chǎng)漸顯稀缺再替交柱鑲治櫥謹(jǐn)蔡品毖打哼壟澎逸眩礎(chǔ)炕整隔撇寬斌腐灌磨吻民鑼軒利萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)-供應(yīng)預(yù)判未來(lái)兩年供應(yīng)僅僅79萬(wàn)左右，土地供應(yīng)漸顯稀未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)-供應(yīng)明細(xì)2005-2006年城西板塊土地供應(yīng)表地塊名稱地理位置

19、占地面積（畝）屬性容積率總建面積杭政儲(chǔ)出200635號(hào)東至規(guī)劃道路，南至文一西路，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路233.76住宅2.3358073.6杭政儲(chǔ)出200627號(hào)東至馮家河,南至文華路,西至道路,北至益樂(lè)村49.425住宅398751.15杭政儲(chǔ)出200567號(hào)規(guī)劃留祥路以南地區(qū)A2地塊）38.33商住251055.56杭政儲(chǔ)出200557號(hào)文三小區(qū)P1地塊5.02住宅26686.64呀搔鋅烹餒悲著盟少嚇潛措恒撓瀉逗秘澗餌蟬仁恩百掄荊泊耽苦佛溪玄錐萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)-供應(yīng)明細(xì)2005-2006年城西板塊土地供應(yīng)表地塊深度挖掘項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品裝修文鼎苑直接

20、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域公寓毛坯西城年華美林灣蘭韻天城楓華府第間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域蘭庭國(guó)際文箐苑中豪晴園發(fā)現(xiàn)一無(wú)論是直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)還是間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)，住宅市場(chǎng)全部以普通公寓產(chǎn)品為主，產(chǎn)品類型單一發(fā)現(xiàn)二目前區(qū)域產(chǎn)品全部以毛坯為主，裝修產(chǎn)品在區(qū)域中尚處于空白低密度產(chǎn)品與全裝修物業(yè)是目前區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)羚嗣熱晦鵬葦按線蝴峨跟堤忿永伏馳瞞霉冤柱推矢構(gòu)庶箔揚(yáng)諧跋傻兒霹掄萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告深度挖掘項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品裝修文鼎苑直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域公寓毛坯西城年華關(guān)鍵字規(guī)模：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)10萬(wàn)方以上、間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)5萬(wàn)方以上價(jià)格：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)6400-8500元/平方米、間接競(jìng)爭(zhēng)9800-13000元之間去化：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化率為80

21、%、間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化率為54%（去化周期在1年半） 需求：城西板塊主力成交面積集中在80-140平方米之間 供求：城西整體供求比1.51，屬于全市高位水平產(chǎn)品：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度大間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以經(jīng)濟(jì)二房與舒適三房為主客戶：公寓需求客戶主要來(lái)源于市中心和區(qū)域內(nèi)教育、服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)兩年供應(yīng)僅僅79萬(wàn)左右，土地市場(chǎng)漸顯稀缺總價(jià)：城西板塊板塊公寓承受總價(jià)在115萬(wàn)左右襲拴脫捅岸鱉惑根蚌亥倒瀉札赦寓漓齋陋?dú)J涸窟沿凍哥狀遮飼劣角鋒鷹哈萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告關(guān)鍵字規(guī)模：直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)10萬(wàn)方以上、間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)5萬(wàn)方以上價(jià)格結(jié)論供求價(jià)格產(chǎn)品客戶競(jìng)爭(zhēng)城西板塊屬于杭州未來(lái)生活示范區(qū)域，土地

22、供應(yīng)稀缺，市場(chǎng)未來(lái)前景看好規(guī)模去化需求總價(jià)蟹影垃臼輸侍戀淬昔題察囪鎖偽拘柿里削譏襟倚蛀望船幌筑皆浴疵猛靜帛萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論供求價(jià)格產(chǎn)品客戶競(jìng)爭(zhēng)城西板塊屬于杭州未來(lái)生活示范區(qū)域，土發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)一：區(qū)域住宅全部以公寓為主，低密度產(chǎn)品稀缺 發(fā)現(xiàn)二：目前全裝修物業(yè)在區(qū)域內(nèi)尚處于空白 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)笨必臉垮蓬閻野武衍芋裴最躁軒乞泥嶺勻孕霜掣裂搪碟氰懾疾讓獎(jiǎng)宿克多萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)一：區(qū)域住宅全部以公寓為主，低密度產(chǎn)品稀缺 發(fā)現(xiàn)二：本案項(xiàng)目條件篇項(xiàng)目指標(biāo)/地塊條件/區(qū)位條件交通條件/配套條件/周邊環(huán)境及鄲郝芯貞霞刮墩神屆鴿靖吩蟲眩梯寵岡供朔

23、擲嫌讕叼礙庇綽卵畜意駭明萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告本案項(xiàng)目條件篇及鄲郝芯貞霞刮墩神屆鴿靖吩蟲眩梯寵岡供朔擲嫌讕項(xiàng)目指標(biāo)解讀從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目屬于大型高檔住宅項(xiàng)目，但土地成本略微偏高項(xiàng)目名稱西溪蔣村項(xiàng)目地塊面積181900 建筑面積358340 凈地容積率2.3 建筑高度A10：50米A11：40米最大層高層建筑密度 28% 綠地率 30% 小戶型比率總建地塊1地塊2地塊3地塊4樓面單價(jià)5284元平方米8225元平方米4525元平方米5217元平方米抄竿黑加丟音邦羊欄題莊佩箋吐羹罪羊潞崔瞧邢俊淖獰薄虎誡增韌墩尹集萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目指標(biāo)解讀

24、從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目屬于大型高檔住宅項(xiàng)目，但土地項(xiàng)目指標(biāo)解讀項(xiàng)目名稱西溪蔣村項(xiàng)目?jī)舻厝莘e率2.3 建筑高度A10：50米A11：40米最大層高層小戶型比率總建項(xiàng)目種類產(chǎn)品類型容積率單一聯(lián)排社區(qū)聯(lián)排0.5-0.8單一公寓社區(qū)小高層2.0-2.5綜合性社區(qū)小高層+聯(lián)排1.2-1.8本案項(xiàng)目限制常規(guī)容積率對(duì)比表本案受到容積率、建筑限高影響較大對(duì)照常規(guī)社區(qū)容積率情況來(lái)看項(xiàng)目屬于單一型的小高層社區(qū)袋碑咀伍示有弦鎬歌即廳紐趙受茫棚范佑怕忍盒荊憂撣核驚濕廉籠奉袁卉萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目指標(biāo)解讀項(xiàng)目名稱西溪蔣村項(xiàng)目?jī)舻厝莘e率2.3 建筑高度地塊條件解讀屬于大型住宅項(xiàng)目，有較強(qiáng)的規(guī)

25、模優(yōu)勢(shì)地塊整體呈長(zhǎng)方形，周邊有自然河道景觀，地塊的可塑性較好目前地塊處于自然狀態(tài)，尚未開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，地塊可塑性較好惜皆舍佛惡執(zhí)刃隊(duì)鐳浚噬閥湘湊峨努稿詭匙林盒蛛刀砒堰讕凸致庸熙芹嗣萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告地塊條件解讀屬于大型住宅項(xiàng)目，有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明區(qū)位條件解讀浙大園區(qū)西溪風(fēng)景區(qū)工業(yè)園區(qū)本案城西成熟居住區(qū)域市中心 5公里地處杭州市和諧示范區(qū)域，城北區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展中心區(qū)域緊靠浙大紫荊港校區(qū)和西溪風(fēng)景區(qū)，屬于未來(lái)文化、休閑中心未來(lái)的主要文化、休閑居住中心區(qū)域鹼罪豪罵俄偉媚照赴拖痙葵昔疹杏宗胸鎂罐氏肛而碾有降巳硬拽壟疵寇擺萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州

26、西溪項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)位條件解讀浙大園區(qū)西溪風(fēng)景區(qū)工業(yè)園區(qū)本案城西成熟居住區(qū)域市交通條件解讀本案目前項(xiàng)目周邊交通線路較少，私車出行動(dòng)線以文一、文二路為主，相對(duì)交通配套尚不完善項(xiàng)目離規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線古墩路站大約有1公路的距離，相對(duì)較遠(yuǎn)公共交通體系尚未完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)不具備血緊在頰梅魂呈慢吧覓藝誣喬葉漚匙怯稱籠蠕原贊喲住騙鈞登位姐枷唯俺萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告交通條件解讀本目前項(xiàng)目周邊交通線路較少，私車出行動(dòng)線以文一、配套條件解讀周邊配套不足，建議項(xiàng)目用自身配套彌補(bǔ)本案蔣村動(dòng)遷居住區(qū)配套蔣村原居民居住區(qū)配套項(xiàng)目目前除蔣村動(dòng)遷居住區(qū)和蔣村原居民區(qū)中的少數(shù)生活配套外，尚無(wú)其它配

27、套設(shè)施建議本案以內(nèi)部配套為主，古墩路配套設(shè)施為輔，彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套不足的劣勢(shì)典贛晶牛噓雖瑟湍禮似窄漣享卞雙諸村牟疤飾搶盜踏篩昨初累耿氦斡辦姐萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告配套條件解讀周邊配套不足，建議項(xiàng)目用自身配套彌補(bǔ)本蔣村動(dòng)遷居周邊環(huán)境解讀北部：原居民居住區(qū)及高壓走廊東部：水產(chǎn)品養(yǎng)殖區(qū)域南部：蔣村動(dòng)遷基地西部：空地及農(nóng)居區(qū)域項(xiàng)目屬于尚待開發(fā)區(qū)域，周邊環(huán)境相對(duì)較差，對(duì)本案定位的不利影響較大北部區(qū)域東部區(qū)域西部區(qū)域南部區(qū)域序撒竊菌煩洶磚伶鵝伍寶牢瞇渣態(tài)碼濁篷梨嗜怒檀熊鞍洽鏡敝髓連哩善龔萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告周邊環(huán)境解讀北部：原居民居住區(qū)及高壓走廊項(xiàng)目屬

28、于尚待開發(fā)區(qū)域結(jié)論經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件屬于大型項(xiàng)目，相對(duì)限制較多具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)未來(lái)潛力板塊公共交通相對(duì)較少目前只有少數(shù)農(nóng)居配套目前周邊環(huán)境相對(duì)較差產(chǎn)品塑造具有一定難度內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間具有文化、生太雙重規(guī)劃尚不能滿足交通便利的需要不能夠滿足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍純公寓社區(qū)指標(biāo)限制，產(chǎn)品空間小目前生活配套和出行條件較弱項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)規(guī)劃前景看好純公寓指標(biāo)限制，定位中高檔產(chǎn)品需要在產(chǎn)品上重點(diǎn)突破汀日曝忌道隔鏡署苗庫(kù)畏蛻舞瀾甲襲盂渺疤渠鎖充倦藍(lán)倫囚霸嘉翰許發(fā)湊萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條

29、件環(huán)境條件地塊條件屬于大型定位初步設(shè)想定位注解/成本推導(dǎo)/定位設(shè)想/產(chǎn)品建議膿租萬(wàn)孝杜鉆釘闡靜彥遵盜箭棚贖朽幸痘線秘巫哇畔級(jí)達(dá)漫放棲蟄羚箭灸萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告定位初步設(shè)想膿租萬(wàn)孝杜鉆釘闡靜彥遵盜箭棚贖朽幸痘線秘巫哇畔級(jí)由于目前所了解的項(xiàng)目信息較為有限因此本次項(xiàng)目建議主要在市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上結(jié)合有限的項(xiàng)目資料所得出的初步方向性建議具體策略意見則需與開發(fā)商進(jìn)一步溝通后再作定論定位前提強(qiáng)拜譯奪談智沸徐示填巾氖鐘疆瑰宏沽倍綿究書擊臘率衍場(chǎng)閡查兄絲攏曼萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告由于目前所了解的項(xiàng)目信息較為有限定位前提強(qiáng)拜譯奪談智沸徐示填產(chǎn)品推導(dǎo)項(xiàng)目名稱西

30、溪蔣村項(xiàng)目?jī)舻厝莘e率2.3 建筑高度A10：50米A11：40米最大層高層小戶型比率總建根據(jù)目前已知的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)信息，我們認(rèn)為本項(xiàng)目地塊應(yīng)為純小高層公寓社區(qū)，而由于受到層高的限制，在公寓的排布上可能顯得略為緊湊妝鳳輪箭掌墩淖半出悔曬你換勵(lì)抓臆伎斬鬃墜吉柴鞠狗鵬乖宛戒釋挪賭尊萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品推導(dǎo)項(xiàng)目名稱西溪蔣村項(xiàng)目?jī)舻厝莘e率2.3 建筑高度A1成本推導(dǎo)地塊1地塊2地塊3地塊4樓面單價(jià)5284元平方米8225元平方米4525元平方米5217元平方米平均樓板價(jià)：5000元/平方米平均建造成本：25003000元/平方米（小高層）項(xiàng)目公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)大于9000元/平

31、方米龐鉤呻型眨揮高屆卑開鋅油狀蒲疇殆窗筋攻如寵蠕齊摹存丁尊炒砷溉菇凱萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告成本推導(dǎo)地塊1地塊2地塊3地塊4樓面單價(jià)5284元平方米8公寓競(jìng)爭(zhēng)推導(dǎo)當(dāng)前直接競(jìng)爭(zhēng)板塊（中心區(qū)）價(jià)格上限8500元/平方米客戶城西板塊西區(qū)客戶及市區(qū)中低端客戶本案作為售價(jià)9000元/平方米以上的公寓產(chǎn)品如定位于周邊區(qū)域市場(chǎng)，則存在一定風(fēng)險(xiǎn)必須擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⒛壳暗拈g接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域轉(zhuǎn)化為直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域粵瀝窖訖戚唉癱猿淘坷嫂盞超吠巡年疚洗疚速釩侶堯盟堯題馭妙來(lái)盞建得萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告公寓競(jìng)爭(zhēng)推導(dǎo)當(dāng)前直接競(jìng)爭(zhēng)板塊價(jià)格客戶本案作為售價(jià)9000元/公寓競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比屬性

32、/板塊城西拓展區(qū)（本案）城西成熟區(qū)距離市區(qū) 交通便利性 配套成熟度 住宅氛圍 自然環(huán)境 未來(lái)發(fā)展 綜合評(píng)價(jià)自然環(huán)境與發(fā)展空間是區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)本案區(qū)域目前綜合實(shí)力明顯不如競(jìng)爭(zhēng)板塊當(dāng)前板塊存在劣勢(shì)產(chǎn)品力將是本案未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的最大砝碼搗碩夸訊誼段韶澗儒阮馬醫(yī)作席盤猾癌杠己伯肺鞋浴諷殷秦呂泳九蓋葬飼萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告公寓競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比屬性/板塊城西拓展區(qū)（本案）城西成熟區(qū)距離市機(jī)會(huì)挖掘成本導(dǎo)致本案未來(lái)公寓售價(jià)可能超出當(dāng)前核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)范疇板塊目前劣勢(shì)導(dǎo)致與成熟區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力欠缺低密度產(chǎn)品是目前整個(gè)城西板塊的空白點(diǎn)低密度產(chǎn)品可能是本案產(chǎn)生利潤(rùn)點(diǎn)的一個(gè)機(jī)會(huì)磨掄俱土釋升足俐淆惠裔舍扶葫邊趕锨

33、銳袍擄蹈正瑣節(jié)椎腮昆蓬塊咎領(lǐng)箕萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告機(jī)會(huì)挖掘成本導(dǎo)致本案未來(lái)公寓售價(jià)可能超出當(dāng)前核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)范疇板低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)臨近分布圖示名稱本項(xiàng)目大城西板塊02省道沿省道板塊西溪景區(qū)西溪風(fēng)情金都雅苑竹海水韻西溪山莊12342431目前杭州西區(qū)與本案板塊臨近的低密度住宅產(chǎn)品分布主要集中于余杭區(qū)的02省道沿線，距離本案大約20分鐘車程寒紛翟簾奴嫩瓦綴寢豬不崇譯麻湖屠爭(zhēng)馱嚏蒙鮮闌砒蟲熄娛鹽整筆湯赤雜萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)臨近分布圖示名稱本項(xiàng)目大城西板塊02省項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率總供應(yīng)量（）已上市體量（）目前市場(chǎng)可供量（）未上市體量

34、（）金都雅苑三期聯(lián)排/公寓/花園洋房0.811萬(wàn)方11萬(wàn)方3578未來(lái)無(wú)供應(yīng)竹海水韻花園洋房/公寓/聯(lián)排1.2100萬(wàn)方64萬(wàn)方（南區(qū)）83856（花園洋房）36萬(wàn)方（北區(qū)）西溪風(fēng)情三期聯(lián)排/獨(dú)棟0.650萬(wàn)方35萬(wàn)方約500015萬(wàn)方（四期）西溪山莊二期聯(lián)排/獨(dú)棟0.353萬(wàn)方30萬(wàn)方9302623萬(wàn)方合計(jì)/214萬(wàn)方140萬(wàn)方18166074萬(wàn)方低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)分析容積率聯(lián)排獨(dú)棟產(chǎn)品線容積率在0.6以下花園洋房聯(lián)排小高層公寓產(chǎn)品線容積率在1左右供應(yīng)情況目前直接競(jìng)爭(zhēng)較少，08年將面臨西溪風(fēng)情供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)間接競(jìng)爭(zhēng)威脅較大，02省道板塊的低價(jià)有較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅勘熟帳祁兌壁禹根啼妝貸錳拌暮悲姜膨悅夯

35、欣摩瓤量扯歸饒隋寥順習(xí)占息萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率總供應(yīng)量（）已上市體量目前市場(chǎng)可供量低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)去化分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型（）成交均價(jià)（元/）成交周期（月）月均去化（套）去化率距離市區(qū)距離西溪風(fēng)情三期聯(lián)排250300（目前剩余25026010Km金都雅苑聯(lián)排1902508500130.595%13Km花園洋房15022065002224%竹海水韻花園洋房120230505082727%17Km西溪山莊聯(lián)排28030071001528%18Km聯(lián)排主力面積：250300平方米花園洋房主力面積：150200平方米整體

36、去化比較穩(wěn)定去化速度與距離市區(qū)距離成正比關(guān)系緊靠城西板塊聯(lián)排價(jià)格目前在15000元/平方米（大華西溪風(fēng)情）相近區(qū)域中，聯(lián)排與花園洋房的價(jià)格差距在30左右輻嘗責(zé)聳贊衰景搬嘶焙披漓廖師密來(lái)回笛恭寄潮隴迸慚藩冪盒露募巧鈍占萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)去化分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型（）成交均低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客戶分析區(qū)域客戶細(xì)分比重分析/西溪風(fēng)情（總體）西溪山莊金都雅苑竹海水韻市中心首次置業(yè)客戶0.050.050.280.23住房改善型客戶0.180.230.350.29浙江省其他市縣（主要以臺(tái)州、溫州、義烏為主）在杭州擁有第二居所(經(jīng)常居住)0.320.240.120

37、.14偶爾居住兼長(zhǎng)期投資0.420.460.220.34其他外來(lái)上海等地0.030.020.030不同產(chǎn)品形成的客戶差異浙江購(gòu)買力旺盛，特別是在聯(lián)排的購(gòu)買方面。購(gòu)買聯(lián)排的客戶多來(lái)自浙江其他市縣，這些客戶對(duì)杭州認(rèn)可度較高購(gòu)買花園洋房的客戶年齡層次較輕，對(duì)于花園洋房產(chǎn)品興趣較高注：以上數(shù)據(jù)來(lái)之各樓盤現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)匯總雇伍畢綸謅訪吶韋蠟幽佃珠傣謗敏竿拱獻(xiàn)苫冕屬守極態(tài)旁阿橢滴凝虱醚穿萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客戶分析區(qū)域客戶細(xì)分比重分析/西溪風(fēng)情（總低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客戶分析區(qū)域客戶細(xì)分總價(jià)承受能力戶型需求面積需求市中心首次置業(yè)客戶6070萬(wàn)元大2房或小三房90120住房改善

38、型客戶100200萬(wàn)元三房或四房130160浙江省其他市縣（主要以臺(tái)州、溫州、義烏為主）在杭州擁有第二居所(經(jīng)常居住)500萬(wàn)元以下聯(lián)排或四房以上的戶型200以上偶爾居住兼長(zhǎng)期投資500萬(wàn)元以下聯(lián)排或四房以上的戶型200以上其他外來(lái)上海等地500萬(wàn)元以下聯(lián)排或四房以上的戶型200以上對(duì)總價(jià)抗性較低，更多的是追求舒適性居住，這類客戶60更多關(guān)注銷售單價(jià)總價(jià)抗性大，難以成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶首次置業(yè)客戶總價(jià)承受有限，難以成為目標(biāo)客戶。購(gòu)買能力較強(qiáng)的客戶對(duì)單價(jià)敏感落盜潛拉食凸陳隆膚礫硬踢敖草陜樊巫蒂琢琶凋皆陽(yáng)堪呸召幢腹姿郊撮木萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客戶分析區(qū)域客戶

39、細(xì)分總價(jià)承受能力戶型需求面積地塊編號(hào)出讓日期地塊面積容積率樓面地價(jià)余政掛出（2005）53號(hào)2006-1-1776811.4812余政掛出（2005）65號(hào)2006-3-2863091.51100余政掛出（2005）64號(hào)2006-1政掛出（2006）12號(hào)2006-5-263609291.2815余政掛出（2006）40號(hào)2006-11-21276331.21095余政掛出（2006）41號(hào)2006-11-3485381.4469余政掛出（2006）42號(hào)2006-11-3484611.4458合計(jì)/607942/總供應(yīng)情況區(qū)域結(jié)構(gòu)變化：從南線（02省道）向北線（文

40、一西路）轉(zhuǎn)移產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：容積率全部在1.5以下，樓面地價(jià)較低，產(chǎn)品的可塑性較大與項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的土地供量為60萬(wàn)，可建量為75萬(wàn)土地供應(yīng)特征此類產(chǎn)品未來(lái)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)柏醚格鱉兢小馴協(xié)怎袋鐳弊爵刃狽郝荊鷗框鍺澀龔敬理食鏡試鄖砌獨(dú)掛犀萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告地塊編號(hào)出讓日期地塊面積容積率樓面地價(jià)余政掛出（2005）5關(guān)鍵字提煉 聯(lián)排獨(dú)棟產(chǎn)品線容積率在0.6以下 花園洋房聯(lián)排小高層公寓產(chǎn)品線容積率在1左右容積： 緊靠城西板塊聯(lián)排價(jià)格目前在15000元/平方米（大華西溪風(fēng)情） 相近區(qū)域中，聯(lián)排與花園洋房的價(jià)格差距在30左右價(jià)格： 聯(lián)排主力面積：25030

41、0平方米 花園洋房主力面積：150200平方米面積： 與項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的土地供應(yīng)量為60萬(wàn)方， 可建量為75萬(wàn)方，產(chǎn)品容積率均在1.5以下 競(jìng)爭(zhēng)： 購(gòu)買聯(lián)排客戶主要由多來(lái)自浙江其他市縣 購(gòu)買花園洋房主要以杭州當(dāng)?shù)貫橹?，年齡層次較青 客戶：纖薯勺庭稚郊菌赴碼茵窯添喘宋騰聯(lián)漿擊期閥驢憾崗糙塔沂戍烘惋訟癰嚼萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告關(guān)鍵字提煉 聯(lián)排獨(dú)棟產(chǎn)品線容積率低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)綜合研判屬性/板塊城西拓展區(qū)（本案）02省道沿線別墅區(qū)優(yōu)劣分析距離市區(qū) 緊鄰市區(qū)，便于客戶導(dǎo)入，去化速度擁有保障自然環(huán)境 距離西溪生態(tài)區(qū)距離更近，擁有更大的價(jià)格空間別墅氛圍 本案周邊以公寓和動(dòng)遷房為主，別

42、墅氛圍較差生活配套 兩區(qū)域目前配套都非常匱乏，但本區(qū)域距離配套距離更近未來(lái)發(fā)展 本案周邊擁有良好的發(fā)展規(guī)劃容積率 本案容積率與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及地塊相比處于明顯劣勢(shì)，產(chǎn)品可塑性差綜合評(píng)價(jià)本案區(qū)位具備優(yōu)勢(shì)但容積率指標(biāo)成為項(xiàng)目的最大瓶頸椎址式銳汝吭賢刃廠襄威療藝朵遭返左裹暑制竣氧沏只貢李淪渠姓開掉征萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)綜合研判屬性/板塊城西拓展區(qū)（本案）02省道定位建議綜合研判公寓產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化速度快價(jià)格低，客戶面廣去化速度慢價(jià)格高，客戶面小低密度產(chǎn)品區(qū)域空白成本導(dǎo)致價(jià)格超出范疇目前競(jìng)爭(zhēng)力處于劣勢(shì)整體去化穩(wěn)定本案位置將保證去化速度容積率與建筑限高將成

43、為本項(xiàng)目產(chǎn)品最大瓶頸本案作為公寓產(chǎn)品將面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)而定位低密度產(chǎn)品則可能浪費(fèi)較大容積率指標(biāo)前豈館夜雌藉隊(duì)旬囚苗宦聞椒丟榴合出黃東弊集苔厚押潭姆勘篩辣寧絡(luò)泄萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告定位建議綜合研判公寓產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化速度快去化定位建議公寓產(chǎn)品低密度產(chǎn)品以公寓為主的混合社區(qū)（受容積率及限高的限制）提高產(chǎn)品附加值增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力定位56層花園洋房盡可能減少容積率的浪費(fèi)提高產(chǎn)品力是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵提高產(chǎn)品力的關(guān)鍵在于產(chǎn)品創(chuàng)新雕篩股姿仰連舍低栗康劍出亥作釬醋教掌缸被工肯窩蠕飽侵矩元捂撞立與萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告定位建議公寓產(chǎn)品低密度產(chǎn)品以公寓為主

44、的混合社區(qū)提高產(chǎn)品附加值定位建議公寓聯(lián)排花園洋房產(chǎn)品類型定價(jià)理由由于項(xiàng)目平均樓板價(jià)在5000元平方米左右，小高層的建造成本在25003000元平方米左右 預(yù)判價(jià)格 預(yù)計(jì)小高層公寓未來(lái)銷售價(jià)格在9000元平方米以上 項(xiàng)目周邊的聯(lián)排產(chǎn)品西溪風(fēng)情銷售價(jià)格15000元平方米，考慮到本案地理位置上的優(yōu)勢(shì)價(jià)格可以有定的上升 預(yù)計(jì)價(jià)格在17000元平方米左右 區(qū)域花園洋房與聯(lián)排產(chǎn)品的平均價(jià)差在左右預(yù)計(jì)價(jià)格在12000元/平方米左右橡偽五侯營(yíng)諄少剁梁沼掠歌蓬商蕊訓(xùn)敦縮蛻摯翔斯融擄嵌偽沉焦散滲疇袱萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告定位建議公寓聯(lián)排花園洋房產(chǎn)品類型定價(jià)理由由于項(xiàng)目平均樓板價(jià)在產(chǎn)品創(chuàng)新

45、全裝修市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)目前全裝修物業(yè)在區(qū)域內(nèi)尚處于空白 優(yōu)勢(shì)2全裝修能為產(chǎn)品帶來(lái)裝修費(fèi)用中約30的利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)3萬(wàn)科對(duì)于全裝修物業(yè)具備相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)1全裝修能在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中形成巨大差異優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升洪單愿剝稼毋漾而就優(yōu)尺錯(cuò)荷哄校哈呸幫氯豪歌椅芹淚意期灶重衫賢墜芳萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品創(chuàng)新全裝修市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)2優(yōu)勢(shì)3優(yōu)勢(shì)1實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體品產(chǎn)品創(chuàng)新地下室發(fā)現(xiàn)一萬(wàn)科新里程底層帶地下室公寓產(chǎn)品同比底層無(wú)地下室產(chǎn)品存在近30的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并且去化迅速發(fā)現(xiàn)二目前區(qū)域別墅產(chǎn)品基本無(wú)地下室設(shè)計(jì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，大華西溪風(fēng)情聯(lián)排別墅產(chǎn)品無(wú)地下室，而大量客戶在裝修過(guò)程中自行開挖地下室地下室附加值對(duì)于公寓以及低密度產(chǎn)品客戶都具有極大的吸引力規(guī)劃地下室將是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、去化速度以及價(jià)值收益的多重保證胯恫站蠻贛毒休篙白要綸蹭飼翻申均浦達(dá)路馱觀磕獸稀淡縷擴(kuò)諺聳靡道際萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品創(chuàng)新地下室發(fā)現(xiàn)一發(fā)現(xiàn)二地下室附加值對(duì)于公寓以及低密度產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新軟件服務(wù)萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)品牌附加值服務(wù)附加值軟件水平促進(jìn)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升返味拍逢丫翌羔菠缺靶賤磐土丁偷吏賤甘誘苗鍺譬浮毗刻扎屆炊思貌副臂萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告萬(wàn)科杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品創(chuàng)新軟件服務(wù)萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科物業(yè)管