房地產(chǎn)公司建設(shè)項目目標(biāo)成本控制管理流程

1、建設(shè)項目目標(biāo)成本控制管理流程1.目的為明確各單位和部門目標(biāo)成本控制與管理的職責(zé)和要求，切實推進(jìn)全集團(tuán)項目目標(biāo)成本與管理，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展，規(guī)范工程結(jié)（決）算管理，結(jié)合工程造價形成的特點，有效地控制工程造價，提高目標(biāo)成本控制水平。2.適用范圍各所屬地產(chǎn)公司。3.術(shù)語和定義目標(biāo)成本控制管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上,根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),在成本預(yù)測、成本決策、測定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作4.職責(zé)4.1所屬公司成本控制部（1）參加各階段成果評審會；（2）向設(shè)計部提供施工圖的設(shè)計限額；（3）負(fù)責(zé)建立各所屬地產(chǎn)公司建安部分成本數(shù)據(jù)庫；（4）根據(jù)定位

2、領(lǐng)導(dǎo)小組通過的產(chǎn)品定位報告，組織編制項目投資經(jīng)濟(jì)測算表（即定位階段的投資經(jīng)濟(jì)測算表）；根據(jù)設(shè)計部提供的方案設(shè)計，組織編制項目投資經(jīng)濟(jì)測算表（項目全成本目標(biāo)成本（初稿）；根據(jù)地產(chǎn)公司年度開發(fā)計劃，組織編制項目年度全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書（初稿）；（4）負(fù)責(zé)各階段的建安部分目標(biāo)成本的控制、分析和糾偏；（5）負(fù)責(zé)每季度末向集團(tuán)工程管理部報送項目全成本目標(biāo)成本執(zhí)行情況報告。4.2所屬公司投資開發(fā)部（1）負(fù)責(zé)提供開發(fā)項目的用地條件給設(shè)計部進(jìn)行設(shè)計工作；（2）負(fù)責(zé)對產(chǎn)品定位工作的配合工作；（3）負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員提供各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本中的開發(fā)費(fèi)用；（4）負(fù)責(zé)對所管轄范圍的成本進(jìn)行控制

3、，分析和糾偏，并在每季度末向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員報送開發(fā)成本執(zhí)行情況報告。4.3所屬地產(chǎn)公司營銷管理部 （1）負(fù)責(zé)組織項目定位工作，并將項目定位報告提交集團(tuán)對口部門審核；（2）負(fù)責(zé)編制項目產(chǎn)品定位報告，并將產(chǎn)品定位報告提交給集團(tuán)對口部門審核；（3）負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員提供各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本中的營銷費(fèi)用；（4）負(fù)責(zé)對所管轄范圍的成本進(jìn)行控制，分析和糾偏，并在每季度末向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員報送營銷成本執(zhí)行情況報告。4.4所屬地產(chǎn)公司財務(wù)部（1）負(fù)責(zé)對產(chǎn)品定位工作的配合工作；（2）負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員提供各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本中的財務(wù)費(fèi)用；（3

4、）負(fù)責(zé)對所管轄成本的控制，分析和糾偏，并在每季度末向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員報送財務(wù)成本執(zhí)行情況報告。4.5所屬地產(chǎn)公司人事行政部（1）負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司成本控制部提供各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本中的管理費(fèi)用；（2）負(fù)責(zé)對所管轄范圍的成本進(jìn)行控制，分析和糾偏，并在每季度末向地產(chǎn)公司成本控制部報送管理成本執(zhí)行情況報告。4.6 所屬地產(chǎn)公司全成本控制工作小組執(zhí)行組長（成本控制部經(jīng)理）（1）負(fù)責(zé)審核本所屬地產(chǎn)公司的各階段的全成本目標(biāo)成本的編制成果；（2）根據(jù)成本控制部成本專員匯總的項目全程本目標(biāo)成本執(zhí)行情況資料，組織相關(guān)部門進(jìn)行評審，并形成結(jié)果報告報全成本控制工作小組組長審核。4.7所屬地產(chǎn)公司全成

5、本控制工作小組組長（工程總監(jiān)）（1）負(fù)責(zé)審核本所屬地產(chǎn)公司的各階段的全成本目標(biāo)成本的成果進(jìn)行審核；（2）施工過程中每季度組織全成本目標(biāo)成本執(zhí)行情況的分析會議，制定糾偏措施，以及項目目標(biāo)成本執(zhí)行的年度評估和完工后的總結(jié)評估工作。4.8集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部（1）負(fù)責(zé)審核所屬地產(chǎn)公司營銷管理部提交的項目定位報告和產(chǎn)品定位報告；（2）負(fù)責(zé)組織項目定位和產(chǎn)品定位階段的成果評審會；（3）參與方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段的成果評審會。4.9設(shè)計部（1）負(fù)責(zé)各階段的圖紙設(shè)計；（2）根據(jù)用地條件，提供定位階段的比選方案；（3）提供滿足各階段投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本制定的依據(jù)和條件； （4）組織方案設(shè)計階段的成果評審會；

6、（5）組織各階段的圖紙評審，優(yōu)化施工圖審計以滿足限額要求；（6）負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司成本控制部提供各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本中的設(shè)計費(fèi)用;（7）負(fù)責(zé)對所管轄范圍的成本進(jìn)行控制，分析和糾偏，并在每季度末向地產(chǎn)公司成本控制部成本專員報送設(shè)計成本執(zhí)行情況報告。4.10集團(tuán)工程管理部：（1）負(fù)責(zé)組織全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制階段的成果評審會；（2）組織集團(tuán)各對口部門審核地產(chǎn)公司報送的各階段的投資經(jīng)濟(jì)測算或目標(biāo)成本；（3）參加項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書制定階段前的各階段成果評審會；（4）收集各所屬地產(chǎn)公司的工程月報，編制季度工程簡報并公示；（5） 每季度末收集地產(chǎn)公司成本控制部提供的項目全成本目標(biāo)成本執(zhí)行情況

7、報告，并組織集團(tuán)各對口部門進(jìn)行審核，將審核的結(jié)果匯總，整理，分析形成集團(tuán)全成本目標(biāo)成本執(zhí)行情況報告，報送集團(tuán)管理委員會評審；（6）每半年收集各所屬地產(chǎn)公司建安成本數(shù)據(jù)庫，建立集團(tuán)建安成本信息數(shù)據(jù)庫、及時更新并向各地產(chǎn)公司提供集團(tuán)有的但地產(chǎn)公司尚未建立的物業(yè)形態(tài)項目數(shù)據(jù)信息作為參考資料；（7）組織集團(tuán)各對口部門對各所屬地產(chǎn)公司項目全成本過程中和完工后的考核評估工作；（8）負(fù)責(zé)制訂和修改本辦法。4.11集團(tuán)營銷管理部（1）負(fù)責(zé)對地產(chǎn)公司報送的項目定位報告進(jìn)行評審；（2）負(fù)責(zé)審核項目各階段目標(biāo)成本編制測算中營銷成本的審核；（3）負(fù)責(zé)對地產(chǎn)公司項目營銷部分目標(biāo)成本執(zhí)行過程中的動態(tài)控制、糾偏和完工后的考

8、核評估工作。4.12集團(tuán)財務(wù)管理部/總裁辦（1）負(fù)責(zé)審核項目各階段目標(biāo)成本編制測算中財務(wù)成本的審核；（2）負(fù)責(zé)對地產(chǎn)公司項目財務(wù)部分目標(biāo)成本執(zhí)行過程中的動態(tài)控制、糾偏和完工后的考核評估工作。4.13集團(tuán)人事行政部（1）負(fù)責(zé)審核項目各階段目標(biāo)成本編制測算中管理成本的審核；（2）負(fù)責(zé)對地產(chǎn)公司項目管理部分目標(biāo)成本執(zhí)行過程中的動態(tài)控制、糾偏和完工后的考核評估工作。5.工作內(nèi)容5.1項目定位和產(chǎn)品定位階段的成果評審會（形成定位階段的投資經(jīng)濟(jì)測算）5.1.1項目定位：組織部門：地產(chǎn)公司營銷管理部參加部門：集團(tuán)工程管理部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷管理部、財務(wù)管理部/總裁辦；設(shè)計部；地產(chǎn)公司成本控制部、工程部、投資

9、開發(fā)部、財務(wù)部（1）所屬地產(chǎn)公司投資開發(fā)部在拿地后5個工作日內(nèi)將開發(fā)項目的土地狀況資料（包括用地條件、宗地圖、原始地形地貌圖、粗勘、周邊環(huán)境描述等）提交給地產(chǎn)公司營銷管理部；（2）所屬地產(chǎn)公司營銷管理部根據(jù)投資開發(fā)部提供的土地狀況資料在5個工作日內(nèi)結(jié)合當(dāng)?shù)禺?dāng)前市場水平，編制項目定位報告并組織項目定位成果評審會。5.1.2產(chǎn)品定位：組織部門：集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部參加部門：集團(tuán)工程管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部/總裁辦；設(shè)計部；地產(chǎn)公司成本控制部、工程部、投資開發(fā)部、財務(wù)部（1）設(shè)計部根據(jù)評審?fù)ㄟ^的項目定位報告在3個工作日內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品定位的多方案設(shè)計，并將設(shè)計成果提交地產(chǎn)公司成本控制部進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)測算；（

10、2）所屬地產(chǎn)公司營銷管理部根據(jù)評審?fù)ㄟ^的項目定位報告在5個工作日內(nèi)編制產(chǎn)品定位報告，并提交地產(chǎn)公司成本控制部進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)測算；（3）所屬地產(chǎn)公司在收到產(chǎn)品定位的方案比選設(shè)計和產(chǎn)品定位報告后7個工作日內(nèi)組織地產(chǎn)公司相關(guān)部門結(jié)合地產(chǎn)公司成本信息數(shù)據(jù)庫中的有關(guān)資料，完成產(chǎn)品定位階段的投資經(jīng)濟(jì)測算表，并將產(chǎn)品定位報告和投資經(jīng)濟(jì)測算表以流程形式報集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部評審；（4）集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部在收到地產(chǎn)公司提交的產(chǎn)品定位報告和投資經(jīng)濟(jì)測算表后5個工作日內(nèi)發(fā)集團(tuán)營銷管理部，工程管理部，財務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè)計部進(jìn)行審核并組織產(chǎn)品定位階段的成果評審會論證該項目產(chǎn)品定位是否合格，合格則進(jìn)行方案及擴(kuò)初設(shè)計階段，不合格則重新

11、進(jìn)行項目定位。5.2方案設(shè)計階段的成果評審會（形成項目目標(biāo)成本）組織部門：設(shè)計部參加部門：集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部、工程管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部/總裁辦；地產(chǎn)公司成本控制部、工程部、營銷管理部、財務(wù)部 5.2.1設(shè)計部根據(jù)評審?fù)ㄟ^的項目產(chǎn)品定位成果，在3個工作日內(nèi)啟動方案設(shè)計工作，并于25個工作日內(nèi)完成，并組織對方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評審；5.2.2設(shè)計部的方案設(shè)計完成后，所屬地產(chǎn)公司成本控制部組織相關(guān)部門在7個工作日內(nèi)在產(chǎn)品定位成果的基礎(chǔ)上完成方案設(shè)計階段的投資經(jīng)濟(jì)測算表，并報送設(shè)計部；5.2.3設(shè)計部在收到地產(chǎn)公司編制方案設(shè)計階段的投資經(jīng)濟(jì)測算表后5個工作日內(nèi)組織地產(chǎn)公司對方案設(shè)計進(jìn)行評審,待評

12、審?fù)ㄟ^后發(fā)集團(tuán)設(shè)計部, 集團(tuán)設(shè)計部再組織營銷管理部，工程管理部、產(chǎn)品研發(fā)部，財務(wù)管理部/總裁辦進(jìn)行審核并組織該方案設(shè)計階段的成果評審會論證該方案是否合格，合格則形成項目目標(biāo)成本，不合格則重新進(jìn)行方案設(shè)計；5.2.4方案設(shè)計階段投資經(jīng)濟(jì)測算的總成本不能超過定位階段的投資經(jīng)濟(jì)測算的總成本，利潤不能低于定位階段的投資經(jīng)濟(jì)測算的利潤，否則重新進(jìn)行方案設(shè)計。5.3項目年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書的編制評審會（形成年度開發(fā)項目目標(biāo)成本）組織部門：集團(tuán)工程管理部參加部門：集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計部、營銷管理部、財務(wù)管理部/總裁辦；地產(chǎn)公司成本控制部、營銷管理部、財務(wù)部5.3.1地產(chǎn)公司全成本控制工作小組

13、執(zhí)行組長組織地產(chǎn)公司各部門在項目目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,根據(jù)各種物業(yè)形態(tài)，結(jié)合產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（包含建筑，結(jié)構(gòu)，園林，裝飾），在7個工作日內(nèi)形成各種物業(yè)形態(tài)成本,并最終形成年度開發(fā)項目度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(初稿)；5.3.2集團(tuán)工程管理在收到地產(chǎn)公司編制完成的度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(初稿)后5個工作日內(nèi)組織集團(tuán)營銷管理部，規(guī)劃設(shè)計部、產(chǎn)品研發(fā)部，財務(wù)管理部/總裁辦進(jìn)行評審該年度目標(biāo)成本是否合格，如果合格則報集團(tuán)總工程師，常務(wù)副總裁審核，報集團(tuán)總裁審批后下發(fā)各所屬地產(chǎn)公司執(zhí)行，并形成年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)；5.3.3所屬地產(chǎn)公司全成本控制工作小組執(zhí)行組長組織成

14、本控制部和營銷管理部在年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)審核通過后7個工作日內(nèi)對項目建安成本控制目標(biāo)進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善，明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（包含建筑，結(jié)構(gòu)，園林，裝飾），形成建安成本限額設(shè)計任務(wù)書，供集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部/地產(chǎn)公司設(shè)計開發(fā)部提出施工圖設(shè)計限額要求。建安成本限額設(shè)計任務(wù)書作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)；5.3.4集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部/地產(chǎn)公司設(shè)計開發(fā)部組織施工圖設(shè)計，待施工圖電子文檔形成后，各所屬地產(chǎn)公司成本控制部根據(jù)施工圖在20個工作日內(nèi)編制施工圖預(yù)算，并對XX部分技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表進(jìn)行填寫；5.3.5 所屬地產(chǎn)公司成本控制部在在

15、施工圖預(yù)算編制完成后5個工作日內(nèi)結(jié)合年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)、建安成本限額設(shè)計任務(wù)書對XX部分技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表進(jìn)行比較，分析；5.3.6所屬地產(chǎn)公司全成本控制工作小組執(zhí)行組長組織地產(chǎn)公司成本控制部、工程部、地產(chǎn)公司工程總監(jiān)、地產(chǎn)公司總經(jīng)理根據(jù)比較，分析情況，評審施工圖質(zhì)量，若超過目標(biāo)成本，則進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，若設(shè)計已經(jīng)較經(jīng)濟(jì)，無法優(yōu)化，則必須制定相應(yīng)措施來滿足項目利潤的要求；5.3.7 年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)的總成本不能超過方案設(shè)計階段的投資經(jīng)濟(jì)測算中對應(yīng)的當(dāng)年度開發(fā)總成本，利潤不能低于方案設(shè)計階段的投資經(jīng)濟(jì)測算中對用的當(dāng)年度開發(fā)利潤，否則則重新進(jìn)行施工圖設(shè)計。

16、5.4項目施工實施階段成本控制:責(zé)任部門：地產(chǎn)公司成本控制部、工程部、營銷管理部，投資開發(fā)部，財務(wù)部，人事行政部、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部/地產(chǎn)公司設(shè)計開發(fā)部監(jiān)控部門：集團(tuán)工程管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部/總裁辦，發(fā)展部，人事行政部5.4.1所屬地產(chǎn)公司成本控制部在年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)下發(fā)執(zhí)行后5個工作日內(nèi)錄將目標(biāo)成本數(shù)據(jù)錄入明源軟件系統(tǒng)；5.4.2 所屬地產(chǎn)公司成本控制部根據(jù)年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書(終稿)組織成本分解并分系統(tǒng)實施成本管理工作；5.4.3所屬地產(chǎn)公司成本控制部對建安目標(biāo)成本的實施進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，每個工程的招標(biāo)和合同的簽訂都必須不得突破，若突破，則必須對突破的

17、原因進(jìn)行分析，并且制定出相應(yīng)的補(bǔ)救措施。合同簽訂后，3個工作日內(nèi)將合同信息錄入明源軟件系統(tǒng)；5.4.2在工程施工過程中，設(shè)計/技術(shù)變更會簽及實施結(jié)果核查表、現(xiàn)場收方簽證單均應(yīng)按照工程變更及施工簽證管理辦法及實施細(xì)則進(jìn)行實施，每月30日前將本月產(chǎn)生的變更，簽證的匯總金額分工程合同錄入明源軟件系統(tǒng)對應(yīng)的合同中；5.4.3 合同管理、進(jìn)度款審核及預(yù)（結(jié)）算的辦理等應(yīng)按建安工程施工合同、預(yù)（結(jié)）算、進(jìn)度款審核的管理實施細(xì)則進(jìn)行實施，每月30日前將本月結(jié)算，進(jìn)度款信息錄入明源軟件系統(tǒng)對應(yīng)的合同中；5.4.4所屬地產(chǎn)公司成本控制小組執(zhí)行組長應(yīng)在每季度末月的23日前將本季度各專業(yè)成本目標(biāo)成本執(zhí)行情況報告交集

18、團(tuán)工程管理部，集團(tuán)工程管理部組織集團(tuán)各專業(yè)對口部門進(jìn)行審核，集團(tuán)各部門審核通過后在25日前將審核意見反饋集團(tuán)工程管理部匯總整理分析，形成集團(tuán)目標(biāo)成本執(zhí)行情況報告，報送集團(tuán)管理委員會評審；5.4.5所屬地產(chǎn)公司各專業(yè)應(yīng)在每半年末月的25前將各專業(yè)的成本信息數(shù)據(jù)庫報送集團(tuán)各對口部門備案，以成立集團(tuán)全成本信息數(shù)據(jù)庫；5.4.6各所屬地產(chǎn)公司應(yīng)對本公司項目全成本目標(biāo)成本值進(jìn)行分期分開發(fā)進(jìn)度拆分，項目運(yùn)行期間的每年12月31日前，所屬地產(chǎn)公司全成本控制工作小組執(zhí)行組長要組織地產(chǎn)公司成本控制部，營銷管理部，財務(wù)部對本年度目標(biāo)成本的運(yùn)行情況進(jìn)行總結(jié)，形成年度評估報告，報集團(tuán)工程管理部審核。集團(tuán)工程管理部在收

19、到地產(chǎn)公司的年度評估報告的5個工作日內(nèi)組織集團(tuán)營銷管理部，規(guī)劃設(shè)計部、產(chǎn)品研發(fā)部，財務(wù)管理部進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^后報集團(tuán)管理委員會評審；5.4.7 各所屬地產(chǎn)公司應(yīng)在年度評估報告中根據(jù)項目運(yùn)行過程中因政策，市場，地質(zhì)情況，規(guī)劃條件的變化和不可抗力造成的成本的變更進(jìn)行測算分析，并報集團(tuán)審批，對第二年的目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整修訂；5.4.8 若在項目運(yùn)行過程中發(fā)生產(chǎn)品變更，則對變更的產(chǎn)品重新進(jìn)行項目論證階段的目標(biāo)成本測算。5.5建安成本控制部分完工后評估階段:5.5.1所屬地產(chǎn)公司全成本控制工作小組執(zhí)行組長組織地產(chǎn)公司成本控制部，營銷管理部，財務(wù)管理部在項目全部結(jié)算工作完成后20個工作日內(nèi)組織編制項目全成

20、本費(fèi)用分析報告和項目全成本的后評估報告，闡述主要業(yè)績，分析超出或節(jié)約成本的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)以及制定改善建議，經(jīng)所屬地產(chǎn)公司總經(jīng)理組織審核后提交集團(tuán)工程管理部；5.5.2集團(tuán)工程管理部在項目全成本費(fèi)用分析報告和項目全成本的后評估報告提交后10個工作日內(nèi)，組織營銷管理部，規(guī)劃設(shè)計部/產(chǎn)品研發(fā)部，財務(wù)管理部，結(jié)合各部門收集的信息，對項目全成本目標(biāo)執(zhí)行情況和項目全成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)分析，形成項目全成本的后評估報告（集團(tuán)版），交集團(tuán)管理委員會評審；5.5.3集團(tuán)全成本領(lǐng)導(dǎo)小組制定目標(biāo)成本考核獎懲措施，對于成本的節(jié)約進(jìn)行獎勵，成本的超支進(jìn)行處罰。5.5.4 所屬地產(chǎn)公司做好目標(biāo)成本數(shù)據(jù)庫的維護(hù)。項目工程完結(jié)后，應(yīng)結(jié)合各成本科目的造價指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建立各專業(yè)的信息數(shù)