2022年銀行與地產(chǎn)專題報告

1、2022年銀行與地產(chǎn)專題報告核心觀點：2021年恒大債務(wù)危機引發(fā)市場對于地產(chǎn)風險的高度關(guān)注。2021年10月，我們推出銀行地產(chǎn)：破局之道，梳理銀行的地產(chǎn)風 險壓力和改善方法、摸索中長期房企經(jīng)營演化之路。當時研判：流動性緊張是核心癥結(jié)。盡管房企盈利壓力上升，但還不至于 面臨資不抵債風險，流動性緊張是違約關(guān)鍵因素。從資金端發(fā)力緩釋風險。政府、監(jiān)管可通過協(xié)調(diào)開發(fā)資金、嚴監(jiān)管項目資金、 政策執(zhí)行糾偏等方式從資金端緩釋風險。 但過去一年中，沖擊、經(jīng)濟下行、預(yù)期走弱背景下，地產(chǎn)銷售進一步承壓；同時房企資金壓力未得到明顯緩釋。這導(dǎo)致地產(chǎn) 領(lǐng)域風險進一步暴露，保交樓壓力持續(xù)上升，房企從流動性緊張轉(zhuǎn)為出現(xiàn)資不抵

2、債風險苗頭。01、交房資金缺口測算1.1、停貸項目特征：城市我們整理了目前網(wǎng)上公開信息的429個停貸項目，停貸項目具有以下特征： 停貸項目城市以新一線為主，主要包括鄭州、西安、武漢等城市。 從城市分布來看，停貸項目數(shù)量TOP10的城市依次是鄭州、西安、武漢、重慶、長沙、成都、南寧、天津、沈陽、太原，主要 是2個直轄市和8個省會城市。從城市能級來看，停貸項目數(shù)從高到低分別為新一線、三線、二線、四線、五線、一線，按照每 個城市平均停貸項目數(shù)從高到低分別是新一線、一線、二線、三線、四線、五線。1.1、停貸項目特征：房企停貸項目開發(fā)商以當?shù)亻_發(fā)商和出險的全國性房企為主，后者如恒大集團、綠地控股、融創(chuàng)中

3、國等。 按房企類型來看，各能級城市停貸項目對應(yīng)的主要是當?shù)氐男⌒偷禺a(chǎn)開發(fā)商，其次是出險的全國性開發(fā)商。按具體房企來看， 停貸項目數(shù)量TOP10房企（持有方）主要是已經(jīng)出險的8家房企、1家河南地區(qū)房企以及1家鄭州自然人股東公司。從城市能級 和房企類型對應(yīng)來看，二線及以下能級城市停貸項目中，出險房企占比顯著增加。1.1、停貸項目特征：時間停貸項目主要是開盤在2019-2020年的項目，停貸項目平均銷售進度接近90%。 從開盤時間來看，停貸項目占比高的年份依次是2020年、2019年、2018年及以前項目，值得注意的是2018年及以前項目占比 較高，說明停貸項目中有較大比例可能是歷史已經(jīng)停工項目。從

4、開盤年份與城市能級分布來看，各年份停貸項目在不同能級城 市的分布相對穩(wěn)定，2019-2021年停貸項目中新一線城市占比基本穩(wěn)定在40%。從銷售進度來看，通過公開信息渠道可查詢到 銷售進度的樓盤共151個，平均銷售進度為89.4%。具體來看，2018年以前的停貸項目基本銷售完畢，2019-2020年的停貸項目 銷售進度在90%以上，2021-2022年的停貸項目銷售進度在70%以上。1.2、行業(yè)匡算：保交房資金缺口從行業(yè)層面測算：（1）假設(shè)問題項目占比10%，銷售進度接近90%，工程建設(shè)投資進度30%，則項目資金缺口約1949億元。 假設(shè)依據(jù)：克而瑞統(tǒng)計2021年底24城已停工、延期交付的問題項

5、目占其2021年成交面積的10%；停貸項目平均銷售進度約為 90%；商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定商品房預(yù)售需要滿足投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。（2）假設(shè)問題項目 占比上升至20%，則保交房缺口增加至3898億元。02、銀行潛在風險敞口2.1、房地產(chǎn)風險的傳染路徑順著融資鏈條，房地產(chǎn)風險暴露的傳染路徑會是：房地產(chǎn)商：各類融資渠道違約，通常表現(xiàn)為商票、公開市場債券違約，開 發(fā)貸、非標展期。銀行主要涉及的部分是開發(fā)貸，以及代銷產(chǎn)品違約。供應(yīng)商：由于地產(chǎn)商拖欠供應(yīng)商貨款，導(dǎo)致供應(yīng)商蒙受損失乃至資金鏈斷 裂、破產(chǎn)。銀行在此部分主要涉及的敞口，是針對供應(yīng)鏈的相關(guān)貸款。購房居民：由于地產(chǎn)商長

6、期不能交付房產(chǎn)，導(dǎo)致居民要求按揭停貸，或者 要求退房。銀行在此部分主要涉及的敞口是針對居民的按揭貸款。地方政府：由于賣地收入是地方政府重要的收入來源，地產(chǎn)商拿地疲軟可 能導(dǎo)致地方政府財政收入緊張，從而影響地方城投的還款能力。銀行在此 部分主要涉及敞口是城投債和相關(guān)政信貸款。2.2、各行可能的敞口與損失從按揭貸款的敞口與損失來看，測算停貸項目對應(yīng)按揭貸款總敞口6516億元，其中潛在損失敞口3540億元。按揭貸款敞口測算：截至2022年7月30日，停貸的429個項目中，銷售進度可確定或可估算項目共381個，我們將其作為子樣 本，對應(yīng)按揭貸款敞口5787億元，線性外推至全樣本后，停貸項目對應(yīng)按揭貸款

7、總敞口為6516億元。按揭貸款損失敞口：假設(shè)在資金缺口小于按揭余額的情況下，按揭銀行通過追加開發(fā)貸保交房，這意味著按揭銀行的最終損 失為資金缺口；資金缺口大于按揭余額的情況下，按揭銀行最大損失為按揭余額。測算停貸項目子樣本潛在損失敞口3144億 元，對應(yīng)按揭貸款損失率約為54%，線性外推后，停貸項目對應(yīng)按揭貸款總的損失敞口為3540億元。停貸項目數(shù)TOP10城市敞口：據(jù)測算，停貸項目數(shù)TOP10城市按揭貸款潛在損失敞口1440億元，占全部潛在損失敞口41%。2.3、國際地產(chǎn)危機經(jīng)驗數(shù)據(jù)以美國為例，2008年次貸危機爆發(fā)，美國房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致按揭大面積違約、金融機構(gòu)破產(chǎn)。按揭貸款方面，受次貸

8、危機 影響，2007年至2009年，美國房價持續(xù)同比下行。房價下行，導(dǎo)致購房需求回落、按揭抵質(zhì)押物貶值，最終導(dǎo)致大量按揭貸款違 約。美國次級貸款斷供率由2006年末的4.5%，大幅上行至2009年末的15.6%。金融機構(gòu)方面，因金融機構(gòu)參與發(fā)放次級按揭貸 款，并投資次級按揭貸款的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，次級貸款風險傳導(dǎo)至金融機構(gòu)端，導(dǎo)致大量金融機構(gòu)破產(chǎn)。03、地產(chǎn)風險化解路徑3.1、當前風險化解的現(xiàn)實困境當前各地房地產(chǎn)項目停工斷貸，爛尾風險化解困難，主要的癥結(jié)：主體債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜：項目公司涉及的債權(quán)人多、債務(wù)關(guān)系復(fù) 雜，利益難以協(xié)調(diào)。而即使項目公司債權(quán)關(guān)系比較清晰，但也存 在母公司債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，或有

9、負債導(dǎo)致資金方不敢輕易介入。并購重組資產(chǎn)定價困難：出險房企與接手方對于項目估值均在分 歧，利益難以統(tǒng)一。項目銷售停滯沒有回款：房企出險后，房屋銷售停滯，沒有資金 回款。施工要求從墊資到現(xiàn)款：供應(yīng)商和承包商欠款未清的情況下，難 以推動供應(yīng)商復(fù)工。部分項目資金挪用嚴重：項目資金缺口較大，無法支持復(fù)工，甚 至導(dǎo)致項目不足值（銷售回款無法覆蓋建安成本）。3.2、風險化解具體模式7月29日政治局會議要求“壓實地方政府責任”。地方政府在籌集資金探索風險化解各類可行模式的同時，面臨地方財力、摸清 全國性房企項目底數(shù)等方面的客觀困難，我們認為，中央層面應(yīng)在地方自救的基礎(chǔ)上，在資金和信用兩方面予以針對性救助。0

10、4、地產(chǎn)銀行長期趨勢4.1、回望二十年：地產(chǎn)與銀行伴生發(fā)展回顧過去二十年，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，我國涉房貸款成為銀行體內(nèi)外最重要的資產(chǎn)之一。規(guī)模翻倍，支撐銀行業(yè)資產(chǎn)負債表快速擴張。隨著房地產(chǎn)貢獻GDP比重提升，我國涉房貸款占銀行信貸比重同步增長。過去 20年中，大多數(shù)年份涉房貸款增量占銀行新增貸款比重在20%以上，2016-2018年新增涉房貸款貢獻度達到40%左右的峰值。價高質(zhì)優(yōu)，推動零售型銀行業(yè)績估值雙提升。過去十年，地產(chǎn)繁榮背景下，對公房地產(chǎn)貸款綜合收益率平均比非房公司貸款高 2.40pc，按揭貸款比非房零售貸款高1.75pc。特別是在2014年以后，制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等行業(yè)不良上升、

11、定價下行，住房 按揭貸款收益率優(yōu)勢凸顯，多家以零售為特色的銀行受益于此，盈利能力與估值水平從同業(yè)中脫穎而出。4.2、中國現(xiàn)狀：主動調(diào)整而非泡沫破裂中外市場條件與政策環(huán)境存在明顯差別。對于我國銀行業(yè)，本輪房地產(chǎn)調(diào)整對未來資產(chǎn)組織的影響遠大于對存量風險的影響。 （1）本輪地產(chǎn)風險失控概率不高，對銀行存量資產(chǎn)質(zhì)量影響有限。與發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國地產(chǎn)規(guī)模處于合理水平。截至2021年末，我國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重仍遠低于發(fā)達國 家和地區(qū)，考慮到中外經(jīng)濟發(fā)展階段、購房資質(zhì)、金融創(chuàng)新、按揭首付比例、房價走勢及房地產(chǎn)市場管理政策上的差異， 現(xiàn)階段我國經(jīng)濟整體體量、政府和體制機制具備較強的風險化解能力。4.3、未來展望：新方向孕育新機遇，新機遇奠定新格局尋找新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投放方向，不僅是房地產(chǎn)調(diào)整的應(yīng)對之策，更將決定未來銀行業(yè)格局，率先布局才能搶得先機。未來機遇： 1、中長期看產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升