珠寶玉器示范城項目初步研判

1、戰(zhàn)略規(guī)劃中心12月15日肇慶四會珠寶玉器示范城項目初步研判第1頁匯報關(guān)鍵點一項目區(qū)位二項目背景五結(jié)論四投資測算三市場概況第2頁一項目區(qū)位第3頁區(qū)位肇慶市珠三角連接大西南樞紐門戶城市面積：14891平方公里人口：402.9萬GDP ： 2084億元（年）四會市肇慶下轄市，處于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，中國中小城市綜合實力百強縣市第97位和中國最具投資潛力中小城市百強縣市第76位面積：1258平方公里人口：45萬GDP：336 億元 () 端州高要佛山市四會白云機場廣州南站廣州東站肇慶市廣州市2h車程58km 肇慶高新區(qū)項目地52km第4頁外部交通飛鵝嶺仙女嶺高速互通口高速互通口高速互通口高速互通口二廣高速

2、廣佛肇高速四會站汽車站321國道肇慶高新區(qū)四會老城區(qū)項目地廣佛肇城軌項目地內(nèi)有珠三角環(huán)線高速互通口出口，北側(cè)二廣高速，南側(cè)廣佛肇高速。項目地-四會市政府5分鐘項目地-肇慶高新區(qū)15分鐘項目地-四會老城區(qū)30分鐘項目地-廣州，經(jīng)由二廣高速，1小時30分鐘四會政府第5頁二項目背景第6頁名稱：肇慶四會 珠寶玉器示范城規(guī)模：規(guī)劃面積614公頃（9210畝），可開發(fā)面積291.76公頃（4376畝）定位：國家級珠寶玉器示范城，世界級玉文化旅游休閑目地功能分區(qū)：如意灣、養(yǎng)生綠谷、原鄉(xiāng)畫境、玉創(chuàng)片區(qū)、生態(tài)樂園、玉雕學(xué)院、濕地公園、濱水住區(qū)、總部片區(qū)重點項目：道路、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施玉石標(biāo)場東旭珠寶玉石展館玉

3、石文化主題樂園玉文化商業(yè)街玉主題酒店項目概況玉城大道四會大道商業(yè)大道工業(yè)大道總部片區(qū)原鄉(xiāng)畫境生態(tài)樂園濱水住區(qū)濕地公園玉雕學(xué)院玉創(chuàng)片區(qū)養(yǎng)生綠谷如意灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)帶文旅休閑體驗帶珠外環(huán)高速公路第7頁總平面圖濱水莊園高端居住第8頁名稱玉創(chuàng)片區(qū)用地面積65.24ha總建筑面積789724總?cè)莘e率1.21重點片區(qū)如意灣：集玉文化展示、創(chuàng)意、體驗、休閑于一體水岸新天地玉創(chuàng)片區(qū)：產(chǎn)業(yè)整合、提升、創(chuàng)新示范區(qū)名稱如意灣用地面積70.94ha總建筑面積397235總?cè)莘e率0.56第9頁用地指標(biāo)斜線部分為政府已與他方合作協(xié)議地塊，除去斜線部分，其余用地面積為291.76公頃（ 4376畝）規(guī)劃用地平衡表用地代碼用地

4、名稱用地面積(hm)占城市建設(shè)用地百分比(%)大類中類R居住用地46.27 19.83 R2二類居住用地46.2719.83 其中普通居住41.4017.74村莊4.872.09A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地0.620.27A2文化設(shè)施用地0.62 0.27 B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地43.6218.69B1商業(yè)用地43.62 18.69 S道路與交通設(shè)施用地79.5234.08S1城市道路用地69.1529.63S4交通場站用地10.374.44U公用設(shè)施用地0.79 0.34U1供給設(shè)施用地0.79 0.34G綠地與廣場用地62.5526.80 G1公園綠地28.2812.12G2防護(hù)綠地34.2

5、814.69H11城市建設(shè)用地233.37100.00 E非建設(shè)用地58.97 E1水域20.08 E2農(nóng)林用地38.89城鎮(zhèn)用地366.27第10頁上位規(guī)劃-城市規(guī)劃四會市城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)功效定位為四會城區(qū)主要玉器產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地四會市玉器城控制性詳細(xì)規(guī)劃項目地項目地總體規(guī)劃中，項目地定位為特色玉器產(chǎn)業(yè)城。項目符合總要求位。概念規(guī)劃土地利用規(guī)劃方案局部與控規(guī)不一致。第11頁三市場概況第12頁土地市場土地供給2680畝。年四會住宅用地供給量較低，5月成交地塊起始價4988萬元，成交價17238萬。均價約500萬/畝，土地溢價較高。第13頁土地價格：項目位置住宅土地成交價約400萬/畝商業(yè)用地約1

6、00萬/畝土地市場項目位置第14頁肇慶市日均網(wǎng)簽量約300套，四會市日均30套。房地產(chǎn)市場第15頁清遠(yuǎn)0.6-0.8萬/1萬/四會0.4-0.7萬/廣州3-5萬/項目所在四會市均價0.4-0.7萬/平米清遠(yuǎn)均價0.6-0.8萬/平米廣州均價3-5萬/平米佛山均價1-1.5萬/平米肇慶均價0.5-0.7萬/平米云浮均價0.4-0.5萬/平米房地產(chǎn)市場周圍主要城市云浮0.4-0.5萬/佛山1-1.5萬/肇慶0.5-0.7萬/第16頁四會市區(qū)住宅均價在4000-7000元/平米。戶型以100平米左右三居為主。房地產(chǎn)市場項目所在城市項目位置第17頁規(guī)模占地面積：116000平方米建筑面積：479000

7、平方米容積率：3.00發(fā)展商廣東泓煒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)位置四會市東城街道南田景觀大道6號樓盤主力產(chǎn)品70-90三居近期產(chǎn)品價格7000元/平米去化情況10月開售，當(dāng)前房源僅剩10%左右地塊浦西新城房地產(chǎn)市場項目地周圍君匯熙庭第18頁規(guī)模占地面積：134666平方米 建筑面積：495339 容積率：2.80發(fā)展商碧桂園位置肇慶四會市東城區(qū)南田景觀大道樓盤主力產(chǎn)品100-300平米三居四居洋房300-1200平米毛坯別墅近期產(chǎn)品價格7500元/平米洋房精裝去化情況10月開售，當(dāng)日一分鐘售罄，11月加推100-160洋房精裝，160-300毛坯洋房房地產(chǎn)市場項目地周圍碧桂園鳳凰半島第19頁SWOT分

8、析 S 優(yōu)勢地塊西部位于市政府附近，配套較完善W 劣勢地塊東部配套相對落后O 機遇四會玉器產(chǎn)業(yè)發(fā)展，配套提升，人口引入 T 威脅附近成熟著名開發(fā)商較多競爭激烈第20頁四投資測算第21頁投資收益初步測算序號項目測算值(萬元）一一級開發(fā)回款189720（一）土地出讓回款1073581住宅478172商業(yè)59541（二）稅收返還823621一級開發(fā)稅收返還61001.1 營業(yè)稅金及附加返還60601.2 所得稅返還402二級開發(fā)稅收返還762622.1 營業(yè)稅金及附加返還350842.2 土地增值稅返還183012.3 所得稅返還22877二一級開發(fā)支出192419（一）指標(biāo)費用19130（二）征地

9、87705（三）拆遷0（四）道路16319（五）綠化11260.8（六）市政設(shè)施44380 1市政設(shè)施12080 2市政管線32300 （七）管理費用1944（八）營銷費用2592（九）稅金支出9088三一級凈現(xiàn)金流-2699序號項目測算值(萬元）四二級開發(fā)回款915065（一）住宅538200（二）商業(yè)376865五二級開發(fā)支出896936（一）土地費用153369（二）建安費用559507（三）管理費用18301（四）營銷費用18301（五）銷售稅金91507（六）前期費用55951六二級凈現(xiàn)金流18129七整體級現(xiàn)金流15430八利潤率1.4%產(chǎn)品用地面積（畝）建筑面積（萬平方米）住宅62182.8商業(yè)654.352.34基本信息基本假設(shè)1、土地出讓價格：住宅用地110萬/畝，商業(yè)用地130萬/畝2、土地出讓回款為總土地價款70%3、銷售價格：住宅6500元/平方米，商業(yè)1元/平方米4、住宅全部出售，商業(yè)60%出售，40%自持第22頁五結(jié)論第23頁結(jié)論項目情況1、項目位于粵港澳大灣區(qū)，靠近廣深，區(qū)位條件良好2、項目地內(nèi)有高速出入口，交通便捷3、概規(guī)與控規(guī)存在局部用地差異，土規(guī)條件待確認(rèn)4、政府要求以BO