商業(yè)項目市調(diào)工作計劃書

1、PAGE PAGE 8北京某商業(yè)項目市調(diào)工作計劃書大廈項目市場調(diào)研計劃書目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc67978821 一、項目目背景 PAGEREF _Toc67978821 h 33 HYPERLINK l _Toc67978822 二、研究究思路 PAGEREF _Toc67978822 h 33 HYPERLINK l _Toc67978823 三、研究究內(nèi)容 PAGEREF _Toc67978823 h 55 HYPERLINK l _Toc67978824 四、研究究方案 PAGEREF _Toc67978824 h 66 HYPERLINK l

2、 _Toc67978825 五、項目目流程圖圖 PAGEREF _Toc67978825 h 7 HYPERLINK l _Toc67978826 六、研究究成果 PAGEREF _Toc67978826 h 77 HYPERLINK l _Toc67978827 七、研究究期限 PAGEREF _Toc67978827 h 77 HYPERLINK l _Toc67978828 八、費用用預(yù)算 PAGEREF _Toc67978828 h 77一、項目目背景中海發(fā)展展（北京京）有限限公司是是香港上上市公司司中國國海外集集團有限限公司旗旗下之全全資子公公司，成成立于119977年6月月，注冊冊

3、資本330000萬美元元。目前前主要從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營、建建筑工程程總承包包、物業(yè)業(yè)管理等等業(yè)務(wù)。中中海發(fā)展展（北京京）有限限公司作作為中海海地產(chǎn)開開拓首都都北京房房地產(chǎn)市市場的排排頭兵，致致力于走走專業(yè)化化與規(guī)模?；l(fā)展展的道路路，力爭爭“開發(fā)一一個，成成功一個個”。 “中海雅雅園”、“中海紫紫金苑”、“中海馥馥園”等項目目已成為為北京中中高檔精精品樓盤盤的典范范。目前前正在建建設(shè)和即即將建設(shè)設(shè)的項目目還有“中海凱旋”、“中海廣廣場”、“中海楓楓漣山莊莊”、“中海天天地”、 “中海高高爾夫花花園”、“中海海海洋公園園、海洋洋花園”等項目目。小紅門項項目位于于北京市市朝陽區(qū)區(qū)小紅門門地區(qū)

4、，項項目用地地西至成成壽寺路路，北至至關(guān)家坑坑街，東東至龍爪爪樹路，南南至規(guī)劃劃南四環(huán)環(huán)綠化帶帶。規(guī)劃劃用地總總面積為為87.16公公頃，其其中建設(shè)設(shè)用地664.338公頃頃。地上上規(guī)劃總總建筑面面積1336萬平平方米，其其中住宅宅1100萬平方方米，公公建266萬平方方米。其其中一期期已獲批批準規(guī)劃劃建筑面面積533萬平方方米。項目商業(yè)業(yè)總面積積24萬萬平方米米，其中中一期112萬平平方米。目目前規(guī)劃劃為2-6層、沿沿街的獨獨立商業(yè)業(yè)樓。本本次調(diào)研研主要針針對小紅紅門項目目一期112萬平平方米的的商業(yè)。本次調(diào)研研的主要要內(nèi)容包包括：本項目目輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)項目目研究；本項目目商業(yè)投投資者、

5、經(jīng)經(jīng)營者、消消費者研研究；本項目目商業(yè)目目標客戶戶群定位位（包括括投資者者、經(jīng)營營者、最最終消費費者）；本項目目商業(yè)總總體市場場定位（業(yè)業(yè)態(tài)、檔檔次、價價格/租租金等）；二、研究究思路（一）、研研究范圍圍根據(jù)本項項目所處處位置以以及地塊塊特征，本本次研究究調(diào)研界界定的四四至范圍圍如下：東至京津津塘高速速；南至南四四環(huán)；西至南中中軸延長長線（木木樨園橋橋至大紅紅門橋及及延長線線）；北至南三三環(huán)；（二）、研研究思路路商業(yè)項目目根據(jù)分分布和位位置的不不同主要要分為以以下類別別：社區(qū)型商商業(yè)：典典型的是是各類住住宅區(qū)的的底商，包包括各種種所謂“社區(qū)商商業(yè)街”，其主主導(dǎo)的消消費群體體是社區(qū)區(qū)業(yè)主以以及周

6、邊邊項目的的業(yè)主；從建筑筑形式上上看，有有底商、獨獨立的商商業(yè)街等等；其特特點是強強調(diào)便利利性；單單店的規(guī)規(guī)模比較較??；業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇有一一定的范范圍限制制；商務(wù)型商商業(yè)：主主要是分分布在商商務(wù)中心心區(qū)，或或者說是是寫字樓樓比較密密集的區(qū)區(qū)域，主主要的消消費群體體是在寫寫字樓里里面工作作的offficce群體體；主要要包括購購物中心心、各類類專業(yè)主主題場所所（如餐餐飲、休休閑、娛娛樂等）；目前該該類型商商業(yè)向兩兩個相反反的方向向演化：其一是是向shhopppinggmalll等巨巨無霸方方向演化化；另外外是向更更加專業(yè)業(yè)的大規(guī)規(guī)模單一一主題商商業(yè)演化化；專業(yè)交易易集散市市場：專專業(yè)交易易集散市

7、市場包括括農(nóng)幅產(chǎn)產(chǎn)品交易易市場、服服裝批發(fā)發(fā)市場、花花卉交易易市場、家家具家居居建材五五金交易易市場等等；基于“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈”的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，該該商業(yè)形形態(tài)可以以看成是是“專業(yè)交交易集散散市場”的高級級狀態(tài)，其其核心理理念是構(gòu)構(gòu)建“單一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完整整價值鏈鏈的綜合合交易場場所”；根據(jù)本項項目所處處地塊位位置以及及周邊目目前狀況況以及未未來規(guī)劃劃來看，不不適宜定定位成“商務(wù)型型商業(yè)”，結(jié)合合本次調(diào)調(diào)研的要要求，本本次研究究將分如如下兩個個層次展展開：第一層次次：本項項目輻射射范圍內(nèi)內(nèi)商業(yè)項項目研究究，主要要側(cè)重了了解相關(guān)關(guān)項目的的基本信信息、運運營模式式、目前前運營狀狀況、存存在的問問題，為為本項

8、目目提供可可以借鑒鑒意見與與建議；針對相相關(guān)項目目的研究究，主要要采用深深度訪談?wù)劦姆绞绞?，訪問問相關(guān)項項目主管管運營的的負責人人；第二層次次：本項項目輻射射范圍內(nèi)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營者、消消費者，以以及商鋪鋪投資者者；針對對投資者者和經(jīng)營營商戶的的研究是是重中之之重，他他們對本本項目的的判斷基基本上可可以反映映市場的的真實需需求，研研究內(nèi)容容包括對對本項目目所處地地段的認認可程度度、對攤攤位數(shù)量量/面積積的需求求意向、對對價格/租金的的承受能能力、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇； 由于于本項目目周邊基基本上不不存在商商務(wù)寫字字樓，所所以消費費主要還還是依賴賴項目輻輻射范圍圍內(nèi)的居居民（包包括已經(jīng)經(jīng)入住

9、的的居民區(qū)區(qū)和在建建/新建建的居民民區(qū)）；針對消消費者的的研究主主要探詢詢的是本本項目輻輻射商圈圈的問題題，換而而言之，本本商業(yè)項項目將輻輻射多大大范圍內(nèi)內(nèi)的消費費者，當當然不同同業(yè)態(tài)不不同規(guī)模模輻射的的半徑存存在較大大的差異異，同時時根據(jù)目目前商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)商品供供給總量量以及居居民消費費能力的的對比，可可以明確確商業(yè)是是否存在在機會與與空間，還還是已經(jīng)經(jīng)飽和；另外針針對消費費者的研研究可以以為今后后經(jīng)營者者的商品品經(jīng)營提提供一定定的參考考意義；從而指指導(dǎo)項目目的總體體定位；（三）、調(diào)調(diào)查對象象本次調(diào)查查的研究究對象包包括4類類群體：本次研究究范圍內(nèi)內(nèi)的主要要商業(yè)項項目具體體運營者者，或者者

10、相關(guān)負負責人；本次研究究范圍內(nèi)內(nèi)專業(yè)商商鋪投資資者（投投資用戶戶）；本次研究究范圍內(nèi)內(nèi)各種商商業(yè)項目目具體經(jīng)經(jīng)營者（租租賃用戶戶）；本次研究究范圍內(nèi)內(nèi)各種商商業(yè)的具具體消費費者（最最終消費費用戶，包包括單位位用戶和和家庭人人用戶）；（四）、調(diào)調(diào)查方法法從研究方方法上看看，采針針對第一一類用戶戶的研究究主要采采用定性性深度訪訪談的方方式；針針對第二二和第三三類用戶戶主要采采用定性性深度訪訪談和定量問問卷面訪訪相結(jié)合合的方式式進行；針對最最終用戶戶的，采采用定量量問卷面面訪的方方式進行行。三、研究究內(nèi)容針對上述述不同研研究對象象，研究究內(nèi)容如如下：針對研研究區(qū)域域內(nèi)相關(guān)關(guān)商業(yè)項項目側(cè)重了解解“業(yè)態(tài)

11、形形式、建建筑規(guī)模模、經(jīng)營營狀態(tài)、管管理方式式、租金金水平”等內(nèi)容容項目基本本信息：具體位位置（最最終提交交具體的的位置分分布圖）、項項目名稱稱、建筑筑面積、內(nèi)內(nèi)部總體體布局及及功能（業(yè)業(yè)態(tài)組合合、業(yè)態(tài)態(tài)分區(qū)）、總攤位數(shù)量、單位面積分布、開業(yè)時間、建筑檔次、外立面材料及顏色、層高、裝修情況、電梯、空調(diào)、物業(yè)管理服務(wù)；經(jīng)營模式式：定制制化開發(fā)發(fā)、開發(fā)發(fā)后持有有經(jīng)營、開開發(fā)后整整售（最最終用戶戶、機構(gòu)構(gòu)投資人人）、開開發(fā)并進進入穩(wěn)定定經(jīng)營期期后帶租租約整售售、進行行物業(yè)證證券化/引入信信托基金金、售后后回租、專專業(yè)運營營商參股股、融資資租賃；銷售價格格、租金金、物業(yè)業(yè)管理費費；項目客戶戶結(jié)構(gòu)分分析

12、：投投資客戶戶來源及及結(jié)構(gòu)；租賃客客戶來源源及結(jié)構(gòu)構(gòu)；項目優(yōu)勢勢劣勢分分析，面面臨的壓壓力，未未來發(fā)展展前景；針對商商鋪投資資客戶投資客戶戶投資價價值模式式：投資資類型、投投資方向向、投資資經(jīng)驗、投投資能力力、區(qū)域域投資狀狀況分析析、對投投資回報報的要求求、投資資商鋪的的主要考考慮因素素：位置置、項目目定位、價價格、物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)、區(qū)域域環(huán)境及及潛力、項項目品牌牌、項目目特色等等；投資客戶戶對商鋪鋪的具體體需求：需求的的商鋪數(shù)數(shù)量、樓樓層、單單位面積積大小、價價格承受受能力（單單價/總總價）、配配套、物物業(yè)管理理、對層層高/面面寬的要要求、電電梯、車車位需求求；對本項目目的接受受程度：對

13、位置置的接受受程度、對對擬開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的接受程程度、對對價格的的接受程程度、本本項目的的優(yōu)勢及及劣勢；了解商業(yè)業(yè)項目的的信息途途徑；投資用戶戶特征分分析：地地域來源源、年齡齡、投資資能力、教教育程度度、商業(yè)業(yè)投資經(jīng)經(jīng)驗；針對商商鋪租賃賃客戶（經(jīng)經(jīng)營者）商鋪租賃賃客戶租租賃決策策模式：投資商商鋪的主主要考慮慮因素：位置、項項目定位位、租金金水平、配配套、物物業(yè)管理理及服務(wù)務(wù)、區(qū)域域環(huán)境及及潛力、項項目品牌牌、項目目特色等等；商鋪租賃賃客戶對對商鋪的的具體要要求：需需求的商商鋪數(shù)量量、樓層層、單位位面積大大小、租租金承受受能力、物物業(yè)管理理費承受受能力、配配套需求求、對層層高/面面寬的要要求、電電

14、梯、車車位需求求；對目前商商鋪的不不滿意之之處；對本項目目的接受受程度：對位置置的接受受程度、對對擬開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的接受程程度、對對租金的的接受程程度、本本項目的的優(yōu)勢及及劣勢；了解和租租賃商業(yè)業(yè)項目的的信息途途徑；租賃用戶戶特征分分析：地地域來源源、年齡齡、租賃賃能力、教教育程度度、商業(yè)業(yè)從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗；針對各各類型商商業(yè)最終終用戶客群來源源（本區(qū)區(qū)域、北北京其他他區(qū)域、異異地）、不不同類型型客戶的的交通方方式、交交通時間間及距離離；選擇本區(qū)區(qū)域的原原因、選選擇相關(guān)關(guān)項目的的原因、主主要購買買的商品品類別；選擇相關(guān)關(guān)商品的的購物場場所標準準（位置置、交通通、購物物環(huán)境、產(chǎn)產(chǎn)品類別別、價格格、服務(wù)務(wù)

15、、停車車等）；按照此此標準對對相關(guān)項項目進行行評價；不同類型型及檔次次商業(yè)項項目客戶戶結(jié)構(gòu)對對比分析析；選擇小紅紅門項目目的接受受程度，妨妨礙接受受的原因因；對本區(qū)域域商業(yè)設(shè)設(shè)施的評評價及改改進意見見；四、研究究方案針對研研究區(qū)域域內(nèi)相關(guān)關(guān)商業(yè)項項目調(diào)查方法法：深度訪訪談，具具體由九九力公司司專業(yè)研研究員持持設(shè)計好好的定性性深度訪訪談提綱綱進行面面對面訪訪問；訪訪問持續(xù)續(xù)60-90分分鐘，訪訪問結(jié)束束后支付付訪問對對象禮金金1份；樣 本 量：初步估估計訪問問10家家左右，具具體訪問問項目由由雙方共共同協(xié)商商確定；針對商商鋪投資資客戶調(diào)查方法法：定性深深度訪談?wù)?定量量問卷面面訪；樣 本 量：定

16、性訪訪談：66人，充充分考慮慮每種業(yè)業(yè)態(tài)的投投資人；定量訪訪問500人；訪問對象象：本區(qū)區(qū)域內(nèi)相相關(guān)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目投資資客；針對商商鋪租賃賃客戶（經(jīng)經(jīng)營者）調(diào)查方法法：定性深深度訪談?wù)?定量量問卷面面訪；樣 本 量：定性訪訪談：88人，充充分考慮慮每種業(yè)業(yè)態(tài)的投投資人；定量訪訪問1550家；訪問對象象：本區(qū)區(qū)域內(nèi)相相關(guān)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目具體體經(jīng)營者者（不包包括同時時是投資資客又是是經(jīng)營者者）；針對各各類型商商業(yè)最終終用戶調(diào)查方法法：定量問問卷攔截截訪問；樣 本 量：成功樣樣本量2200人人；訪問對象象：定量量訪問目目前正在在相關(guān)商商業(yè)項目目內(nèi)進行行購物的的單位及及個人用用戶；五、項目目流程圖圖整體工作作方案設(shè)設(shè)計征詢客戶戶意見訪問提綱綱及問卷卷設(shè)計客戶參與與討論實地訪問問執(zhí)行資料整理理及報告告撰寫報告移交交/稱述述客戶參與與六、研究究成果在所有研研究結(jié)束束后，九九力公司司將提交交委托方方411號地項項目商業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)研報告告中文文版woord或或者pppt格式式壹式貳貳份，并并附電子子拷貝