房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本(成本實(shí)施標(biāo)準(zhǔn))編制

1、第 頁(yè)共11頁(yè)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)的編制與使用規(guī)則目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4第一節(jié)總則3 HYPERLINK l bookmark6一、適用范圍3 HYPERLINK l bookmark8二、各階段成本標(biāo)準(zhǔn)的定義3三、成本標(biāo)準(zhǔn)編制原則4 HYPERLINK l bookmark10四、各階段成本控制的重點(diǎn)5 HYPERLINK l bookmark12第二節(jié)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的管理5 HYPERLINK l bookmark14一、項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的編制、審核、批準(zhǔn)5二、成本考核標(biāo)桿（表）說(shuō)明三、表的不可挪項(xiàng)成本項(xiàng)目第三節(jié)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)表的科目定義和使

2、用說(shuō)明 HYPERLINK l bookmark22一、項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)表的科目結(jié)構(gòu)9、表各科目及各級(jí)成本項(xiàng)目的定義三、表本標(biāo)的成本的分期分?jǐn)傇瓌t四、表本期成本分產(chǎn)品類型分?jǐn)傇瓌t五、表的科目結(jié)構(gòu)第四節(jié)機(jī)動(dòng)數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)金申請(qǐng)的定義、成本機(jī)動(dòng)數(shù)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金的定義第五節(jié)附則第 頁(yè)共11頁(yè)第一節(jié)總則一、適用范圍適用于項(xiàng)目投資可行性研究、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段的項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)的確定。對(duì)應(yīng)于：投資估算表、000的編制。本規(guī)則同時(shí)是各種成本標(biāo)準(zhǔn)表的使用規(guī)則。二、各階段成本標(biāo)準(zhǔn)的定義1、投資估算表：（1）定義：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的成本與銷售估算表。（2）依據(jù)：投資估算以擬投資地塊的土地成本、政

3、府收費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其余開發(fā)成本以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為主確定的市場(chǎng)標(biāo)桿，作為投資估算的編制依據(jù)。（3）用途：作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容之一，用于項(xiàng)目投資決策。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，實(shí)施項(xiàng)目投資（獲取開發(fā)土地）后，投資估算表可用于概念性方案設(shè)計(jì)概算（表），指導(dǎo)概念性方案設(shè)計(jì)；表：（1）定義：項(xiàng)目概念性方案設(shè)計(jì)階段編制的成本與銷售預(yù)測(cè)表；依據(jù)：表以土地成本（已明確）政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件（以控制性詳規(guī)為技術(shù)支撐）等為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)編制（市場(chǎng)定位、目標(biāo)顧客定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）；用途：表用來(lái)檢視、控制概念性方案設(shè)計(jì)符合“投資估算”的投資回報(bào)率。表經(jīng)批準(zhǔn)后，

4、用于控制方案設(shè)計(jì)概算（表），指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。表：定義：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段編制的成本與銷售預(yù)測(cè)表。依據(jù)：在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)編制。對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案，均應(yīng)編制相應(yīng)的表。用途：表是指導(dǎo)方案選擇的依據(jù)之一。表用于檢視、控制方案設(shè)計(jì)符合“概念性方案設(shè)計(jì)表”的投資回報(bào)率。表經(jīng)批準(zhǔn)后，用于控制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算（表），指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)（或方案設(shè)計(jì)的深化）。開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。表2：（1）定義：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)（或方案設(shè)計(jì)的深化）階段編制的成本與銷售預(yù)測(cè)表。依據(jù)：在的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)初步設(shè)計(jì)（或方案設(shè)計(jì)的深化）工程技術(shù)條件（技術(shù)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)、建設(shè)計(jì)劃）為依據(jù)編制。用途：表進(jìn)一步檢視、控制本

5、階段設(shè)計(jì)成果符合“方案設(shè)計(jì)表”的投資回報(bào)率，指導(dǎo)本階段設(shè)計(jì)的修正、以及項(xiàng)目總成本的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。表經(jīng)批準(zhǔn)后，用于控制項(xiàng)目各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，控制各業(yè)務(wù)口的成本計(jì)劃；表是公司對(duì)項(xiàng)目成本管理的考核標(biāo)桿，以及盈利目標(biāo)考核標(biāo)桿。開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。5表：定義：各業(yè)務(wù)部門編制的“項(xiàng)目實(shí)施性成本計(jì)劃”，匯總后形成表。依據(jù)：表總額受表的成本總額的控制，由公司預(yù)算采購(gòu)部將表的目標(biāo)成本，按管理責(zé)任分配到各業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目公司。各業(yè)務(wù)部門根據(jù)本部門業(yè)務(wù)的實(shí)施性工作計(jì)劃（如：項(xiàng)目工程建設(shè)組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃與實(shí)施報(bào)告、項(xiàng)目融資計(jì)劃與實(shí)施方案等），編制合同和非合同的成本計(jì)劃。制定各業(yè)務(wù)部門的成本管理職責(zé)目標(biāo)。

6、（3）用途：各項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)施性成本計(jì)劃標(biāo)桿。成本細(xì)項(xiàng)執(zhí)行的考核標(biāo)桿、報(bào)警的控制標(biāo)桿。用于對(duì)各級(jí)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人、地區(qū)總經(jīng)理的成本管理績(jī)效考核。（4）開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，則本表應(yīng)分期編制。三、成本標(biāo)準(zhǔn)編制原則1、“一桿兩求”原則以市場(chǎng)為標(biāo)桿，確保顧客需求、確保競(jìng)爭(zhēng)策略要求的方針（簡(jiǎn)稱“一桿兩求”）。表、各階段的基本關(guān)系原則：投資估算表n3成本倒逼原則（1）倒逼目標(biāo)成本的定義：目標(biāo)顧客定位（銷售單價(jià)、總價(jià)），是項(xiàng)目成本倒逼的總標(biāo)桿；倒逼目標(biāo)成本的基本概念公式：成本=售價(jià)-利潤(rùn)（表）倒逼目標(biāo)成本的方法：上一設(shè)計(jì)階段的成本標(biāo)準(zhǔn)，控制指導(dǎo)下一階段設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)院的配合下，通過(guò)顧客需求分析、成本測(cè)算的價(jià)值

7、分析活動(dòng)，論證確定“產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。使產(chǎn)品與售價(jià)匹配，產(chǎn)品與成本匹配。將“目標(biāo)顧客需求”、“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求”落實(shí)到圖紙上。四、各階段成本控制的重點(diǎn)1、可行性研究階段控制重點(diǎn)：土地成本土地成本的“國(guó)有土地使用費(fèi)、出讓金、政府征收的配套費(fèi)”等主要費(fèi)用，受政府及土地出讓方的控制，投資者基本沒(méi)有控制能力，主要從自身的角度進(jìn)行評(píng)估、選擇。土地成本測(cè)算的重點(diǎn)是：除了“政府及土地出讓方”控制的成本以外，達(dá)到“熟地”條件的其它成本：道路、排水及污水處理、給水、供電、燃?xì)?、供熱、通訊、網(wǎng)絡(luò)及閉路電視等對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施成本的影響；文教、衛(wèi)生、治安的配套對(duì)項(xiàng)目公共設(shè)施的成本影響；地形、地貌、以及工程地質(zhì)與水文地質(zhì)對(duì)工程

8、成本的影響評(píng)估。2、概念性方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)：項(xiàng)目主體工程成本（可銷售產(chǎn)品）項(xiàng)目主體工程成本，根據(jù)項(xiàng)目定位（目標(biāo)顧客與產(chǎn)品定位），用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)結(jié)合項(xiàng)目條件（建筑市場(chǎng)行情）確定項(xiàng)目主體建安工程土建、安裝各單位工程的工程成本。3、方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)：不可銷售產(chǎn)品成本不可銷售產(chǎn)品成本主要指：園林景觀工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施工程等。方案設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)目標(biāo)顧客核心需求的分析，確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，經(jīng)過(guò)價(jià)值分析、取舍以后確定產(chǎn)品成本。價(jià)值分析的原則：產(chǎn)品與售價(jià)匹配，把錢花在最具有顧客價(jià)值的地方，使產(chǎn)品恰如其分的滿足顧客需求。4、初步設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)：其它工程成本初步設(shè)計(jì)階段是

9、進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前的技術(shù)方案設(shè)計(jì)，重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)選型（含基礎(chǔ)）、供電方案設(shè)計(jì)、給排水方案設(shè)計(jì)、污水處理方案設(shè)計(jì)、總平面豎向設(shè)計(jì)等。成本控制可以采用指標(biāo)分解的方式，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。該部分成本要反復(fù)測(cè)算、優(yōu)化技術(shù)方案，充分運(yùn)用技術(shù)手段控制項(xiàng)目的建造成本。第二節(jié)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的管理一、項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的編制、審核、批準(zhǔn)1、投資估算表：預(yù)算采購(gòu)部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出投資估算初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報(bào)公司總經(jīng)理。公司預(yù)算采購(gòu)部根據(jù)公司審批意見編制新的投資估算表。表0：預(yù)算采購(gòu)部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理TOC o 1-5 h z審核，然后上報(bào)公

10、司總經(jīng)理。公司預(yù)算采購(gòu)部根據(jù)公司審批意見編制新的表。3表：預(yù)算采購(gòu)部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報(bào)公司總經(jīng)理。審核符合投資回報(bào)率的，送總經(jīng)理審批；不符合的說(shuō)明原因，再送總經(jīng)理審批。公司預(yù)算采購(gòu)部根據(jù)審批意見編制新的表。表：預(yù)算采購(gòu)部以各業(yè)務(wù)部門提供的相關(guān)資料為依據(jù)編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報(bào)公司總經(jīng)理。審核符合投資回報(bào)率的，送總經(jīng)理審批；不符合的說(shuō)明原因，再送總經(jīng)理審批。公司預(yù)算采購(gòu)部根據(jù)審批意見編制新的表。表：表經(jīng)審批后,公司各業(yè)務(wù)部門編制出各專業(yè)合同成本計(jì)劃清單和非合同成本計(jì)劃，預(yù)算采購(gòu)部審核匯總編制出表初稿，分管總經(jīng)理審核，然后上報(bào)公司總

11、經(jīng)理。預(yù)算采購(gòu)部根據(jù)審批意見編制新的表。6關(guān)于審批前，部分業(yè)務(wù)成本實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的確定策劃與設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)：在簽發(fā)“項(xiàng)目開工令”后，由公司各部門上報(bào)(或者是由項(xiàng)目公司上報(bào)項(xiàng)目的“策劃費(fèi)、勘察費(fèi)、地形測(cè)量費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理顧問(wèn)費(fèi)”等各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的成本與合同計(jì)劃，公司專業(yè)部門審核)，總經(jīng)理審批，作為項(xiàng)目前期合同或費(fèi)用審批的控制標(biāo)準(zhǔn)。按管理責(zé)任分解后，并入表相應(yīng)責(zé)任部門成本責(zé)任目標(biāo)的一部分。前期工程業(yè)務(wù)：主要指現(xiàn)場(chǎng)圍墻、三通一平工程。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，由項(xiàng)目公司編制實(shí)施性成本計(jì)劃，公司預(yù)算采購(gòu)部、項(xiàng)目管理部審核，總經(jīng)理審批，作為項(xiàng)目前期工程合同或費(fèi)用審批的控制標(biāo)準(zhǔn)，并入表相應(yīng)責(zé)任部門成本責(zé)任目標(biāo)的一

12、部分。7項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的管理責(zé)任(1)戰(zhàn)略投資部經(jīng)理：對(duì)項(xiàng)目投資可行性階段的成本標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)，并對(duì)該階段調(diào)研資料的質(zhì)量負(fù)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：對(duì)階段、階段的成本考核標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)。預(yù)算采購(gòu)部經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目各階段成本標(biāo)準(zhǔn)的確定，并在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)()表的執(zhí)行進(jìn)行全面管理和控制。公司預(yù)算采購(gòu)部統(tǒng)籌成本管理工作，是成本的專職管理部門，參與成本管理的決策，負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本(包括工程與非工程成本)的審核、監(jiān)控工作，組織進(jìn)行“實(shí)際+預(yù)測(cè)”分析，在發(fā)現(xiàn)成本管理問(wèn)題時(shí)，是成本管理措施會(huì)議的召集部門。8、有關(guān)編制項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)控制表的質(zhì)量與資料要求預(yù)算采購(gòu)部在上報(bào)編制成果時(shí)，應(yīng)附齊全部資料和附件：投資報(bào)

13、告、策劃報(bào)告、方案、圖紙、產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)研手稿、計(jì)算手稿等。9、有關(guān)審查時(shí)間的要求：投資估算、0:在收到完整資料后，天內(nèi)完成；:在收到完整資料后，天內(nèi)提出審查意見，在將審查意見反饋后的七日內(nèi)與預(yù)算采購(gòu)部進(jìn)行溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果調(diào)整審查意見。二、成本考核標(biāo)準(zhǔn)(表)說(shuō)明(1)成本考核是以“本標(biāo)的項(xiàng)目成本”總額為準(zhǔn)(指:在本期發(fā)生、未計(jì)分?jǐn)傄郧?；銷售費(fèi)項(xiàng)目下，按銷售總額計(jì)算的費(fèi)用項(xiàng)目(如代理費(fèi)或銷售獎(jiǎng)金)：在表的總銷售額內(nèi)確定的“本標(biāo)的考核成本”額納入公司的考核標(biāo)準(zhǔn)。因?qū)嶋H總銷售額高于表的總銷售額，而相應(yīng)增加的本項(xiàng)成本費(fèi)用會(huì)作為項(xiàng)目成本分析的重要參考?！盃I(yíng)業(yè)稅”成本項(xiàng)目：因?qū)嶋H總銷售額高于表的總

14、銷售額增加的相應(yīng)成本也會(huì)作為項(xiàng)目成本分析的重要參考。地區(qū)公司“經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用”：不計(jì)入表項(xiàng)目成本總額。(6)對(duì)于項(xiàng)目公司的考核獎(jiǎng)懲以公司獎(jiǎng)懲條例為準(zhǔn)。三、表的不可挪項(xiàng)成本項(xiàng)目為確保產(chǎn)品的品質(zhì)符合項(xiàng)目定位要求，凡本規(guī)定指定的不可挪用成本項(xiàng)目，即使其實(shí)際成本發(fā)生節(jié)余，也不得在部門細(xì)項(xiàng)成本間挪用或放入成本機(jī)動(dòng)數(shù)使用。下列成本科目項(xiàng)下的成本總額屬不可挪用項(xiàng)目：公共部位裝修；室內(nèi)精裝；公司集中采購(gòu)材料設(shè)備費(fèi)；園林景觀工程費(fèi)；銷售環(huán)境改造費(fèi)；）售樓處裝修、裝飾費(fèi)；）樣板間費(fèi)用第 頁(yè)共11頁(yè)第三節(jié)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)表的科目定義和使用說(shuō)明一、項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)表的科目結(jié)構(gòu)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)表（投資估算表）設(shè)置四級(jí)科目，科目結(jié)構(gòu)如

15、下表：表中的一至三級(jí)科目：公司進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定和定義，使用者不得更改一至三級(jí)科目級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目開發(fā)成本土地獲得價(jià)款政府地價(jià)自行設(shè)定合作款項(xiàng)紅線外大市政配套費(fèi)增容費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地評(píng)估調(diào)整（內(nèi)部考核）前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑安裝工程社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林景觀工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)稅金的名稱、編碼和增減項(xiàng)目。（上表未完整的列出所有科目，詳細(xì)的科目明細(xì)和各級(jí)項(xiàng)目的定義見版的表作業(yè)表單）四級(jí)科目即成本明細(xì)，使用者可以自行設(shè)定，但其內(nèi)容必須符合相應(yīng)三級(jí)科目的定義。二、表各科目及各級(jí)成本項(xiàng)目的定義成本控制標(biāo)準(zhǔn)表各級(jí)成本項(xiàng)目的定義：見版的表作業(yè)表單及成本測(cè)算指引作業(yè)文件第 頁(yè)共

16、11頁(yè)三、表本標(biāo)的成本的分期分?jǐn)傇瓌t根據(jù)公司會(huì)計(jì)核算原則和項(xiàng)目績(jī)效考核的核算原則，分期開發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)各期項(xiàng)目的本標(biāo)的成本，需按服務(wù)或受益對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?，以?zhǔn)確評(píng)估各期的盈利貢獻(xiàn)。四、表本期成本分產(chǎn)品類型分?jǐn)傇瓌t在測(cè)算階段也應(yīng)對(duì)其成本進(jìn)行分?jǐn)偛⑶乙謹(jǐn)偯總€(gè)產(chǎn)品類型。在編制表階段應(yīng)測(cè)算出每個(gè)產(chǎn)品類型的單方全成本，本單方全成本一經(jīng)確定即為表每種產(chǎn)品類型的單方成本標(biāo)桿，應(yīng)具有嚴(yán)肅性，不得輕易改動(dòng)。按產(chǎn)品類型分?jǐn)偅浞謹(jǐn)傇瓌t和方法詳見版的表作業(yè)表單及測(cè)算成本分?jǐn)傊敢?。過(guò)程中（實(shí)際預(yù)測(cè)）的動(dòng)態(tài)全成本也應(yīng)按此分?jǐn)傇瓌t，進(jìn)行分?jǐn)?，這樣就與表中確定的每個(gè)產(chǎn)品類型的目標(biāo)單方成本口徑一致便于對(duì)比。五、表的科目結(jié)構(gòu)表科目設(shè)置與科目設(shè)置基本相同并且注明與科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，便于與的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。科目結(jié)構(gòu)如下表。第四節(jié)機(jī)動(dòng)數(shù)、風(fēng)險(xiǎn)金申請(qǐng)的定義一、成本機(jī)動(dòng)數(shù)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金的定義、成本機(jī)動(dòng)數(shù)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金的定義：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目合同清單備注責(zé)任部門般但也有例外對(duì)應(yīng)科目三級(jí)或四級(jí)合同編號(hào)簽約狀態(tài)、開發(fā)成本土地獲得價(jià)款土地出讓價(jià)款合作款項(xiàng)紅線外市政合同增容費(fèi)拆遷補(bǔ)償合同費(fèi)用類前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林景觀工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)稅