6高科評(píng)級(jí)報(bào)告中誠信終版

1、在內(nèi)的多元化經(jīng)營模式，目前各業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營較為穩(wěn)定。關(guān)注有息規(guī)模增長(zhǎng)較快。公司規(guī)模擴(kuò)張的需求推動(dòng)其整體規(guī)模的增長(zhǎng)，2014 年公司有息為 101.19 億元，較上年上升 39.98%，整體償債壓力較大。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)較弱。受項(xiàng)目投入大、周期長(zhǎng)加之其變現(xiàn)及求及宏觀調(diào)控影響等易受下游房地產(chǎn)需的影響，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)處于凈流出的狀態(tài)，20122014 年及 2015 年上半年，公司經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-9.48 億元、-6.57 億元、-9.84 億元和-13.78 億元。2信用中誠信評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱“中誠信證評(píng)”）因承做本項(xiàng)目并出具本，特此：1、除因本期成員以及信用評(píng)審事項(xiàng)中誠信證評(píng)與對(duì)象委托

2、關(guān)系外，中誠信證評(píng)、項(xiàng)目組成員與對(duì)象不存在任何影響行為客觀、獨(dú)立、公正的關(guān)聯(lián)關(guān)系。2、中誠信證評(píng)證所出具的項(xiàng)目組成員認(rèn)真履行了盡職和勤勉盡責(zé)的義務(wù)，并有充分理由保遵循了客觀、真實(shí)、公正的原則。3、本依據(jù)合理的的結(jié)論是中誠信證評(píng)遵照相關(guān)以及部門的有關(guān)規(guī)定，信用流程和標(biāo)準(zhǔn)做出的獨(dú)立判斷，不存在因?qū)ο蠛推渌魏谓M織或個(gè)人的不當(dāng)影響而改變意見的情況。4、本認(rèn)為可靠、準(zhǔn)確的中的企業(yè)相關(guān)資料主要由對(duì)象提供，其它信息由中誠信證評(píng)從其獲得。因?yàn)榭赡艽嬖谌藶榛驒C(jī)械錯(cuò)誤及其他影響，上述信息以提供時(shí)現(xiàn)狀為準(zhǔn)。中誠信證評(píng)對(duì)本所依據(jù)的相關(guān)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確度、完整性、及時(shí)性進(jìn)行了必要的核查和驗(yàn)證，但對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確度、

3、完整性、及時(shí)性以及針對(duì)任何商業(yè)目的的可行性及合適性不作任何明示或暗示的陳述或擔(dān)保。5、本所包含信息組成部分中信用級(jí)別、財(cái)務(wù)分析觀察，的話，應(yīng)該而且只能解釋為一種意見，而不能解釋為事實(shí)陳述或、出售、持有任何的建議。6、本所示信用等級(jí)自本出具之日起至本期債券到期兌付日有效；同時(shí)，在本期債券存續(xù)期內(nèi)，中誠信證評(píng)將根據(jù)安排，定期或不定期對(duì)對(duì)象進(jìn)行，根據(jù)情況決定是否調(diào)整信用等級(jí)，并及時(shí)對(duì)外。3動(dòng)凈現(xiàn)金流-9.84 億元。截至 2015 年 6 月 30 日，公司總資產(chǎn) 305.77億元，所有者權(quán)益（含少數(shù)股東權(quán)益）合計(jì)為 123.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 59.62%；2015 年 16 月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)

4、總收入 10.05 億元，凈利潤(rùn) 0.57 億元，經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流-13.78 億元。概況發(fā)體概況（以下簡(jiǎn)稱“高科或公司”）成立于 1999 年 3 月 17 日，系由株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱“株洲高新區(qū)管委會(huì)”）出資設(shè)立的國有獨(dú)資公司，初始注本期債券概況表 1：本期債券基本條款冊(cè)資本為1000 萬元。2009 年 56 月，公司引進(jìn)兩位新股東中融國際和中信信資本增加至 4.85 億元?；緱l款托公司，公司2015 年非公開債券名稱2011 年 7 月，株洲高新區(qū)管委會(huì)按照原投資協(xié)議回公司債券（第二期）申請(qǐng)規(guī)模不超過 18 億元（含 18 億元）購了中融國際所持有的，回購后有限債券

5、期限不超過 5 年公司股東變?yōu)橹曛薷咝聟^(qū)管委會(huì)和中信票面金額和每張面值 100 元，按面值平價(jià)。價(jià)格責(zé)任公司兩家。2011 年 10 月，公司資本公積轉(zhuǎn)增固定利率，票面利率根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定。資本，增資后公司資本為 10 億元，其中債券利率株洲高新區(qū)管委會(huì)持股比例 82.47%、中信有限責(zé)任公司持股比例 17.53%。2012 年 9 月底，株洲高新區(qū)管委會(huì)完成對(duì)中信的股權(quán)回購，株洲高本期債券募金扣除費(fèi)用后，擬用于募途金用補(bǔ)充構(gòu)。，償還公司，調(diào)整負(fù)債結(jié)新區(qū)管委會(huì)對(duì)公司持股 100%。2014 年 6 月，株洲高新區(qū)管委會(huì)以現(xiàn)金形式向公司增資 2 億元，同時(shí)公司資本公積轉(zhuǎn)增實(shí)收資本 8 億元，

6、截至 2014 年資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析株洲市經(jīng)濟(jì)概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長(zhǎng)沙市毗鄰。株洲市是湖南省第二大城市，現(xiàn)轄天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū) 4 區(qū)，株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣 4 縣，代管縣級(jí)醴陵市，此外設(shè)有 1 個(gè)“兩型社會(huì)”建設(shè)示范區(qū)（云龍示范區(qū)）。長(zhǎng)沙、株洲、湘末，公司資本為 20 億元，株洲高新區(qū)管委會(huì)為公司唯一股東及實(shí)際控制人。公司是株洲高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)主體之一，是株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體。公司經(jīng)營范圍包新技術(shù)項(xiàng)目投資開發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)品的生

7、產(chǎn)經(jīng)營；高新區(qū)工業(yè)園區(qū)及周邊配套園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)及配套建設(shè)；管理經(jīng)營管委會(huì)現(xiàn)有國有資產(chǎn)；科技園區(qū)開發(fā)，技術(shù)、轉(zhuǎn)讓、培訓(xùn)、服務(wù)。目前公司的業(yè)務(wù)主要為河西示范園區(qū)的土地開發(fā)，工業(yè)廠房、公租房建設(shè)、寫字樓和商品住房的銷售及以市政工程和房建工程為主的建設(shè)工程等。截至 2014 年末，公司納入合并報(bào)表范圍的一級(jí)子公司共計(jì) 6 家，其中全資一級(jí)子公司 3 家、控股一級(jí)子公司 3 家，另有 9 家參股公司。截至 2014 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)為 269.33億元，所有者權(quán)益（含少數(shù)股東權(quán)益）合計(jì)為 122.90億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 54.37%；2014 年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入 16.96 億元

8、，凈利潤(rùn) 2.94 億元，經(jīng)營活潭三市除了地緣上，在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面亦有緊密聯(lián)系。2007 年 12 月，正式長(zhǎng)株潭資試城市群（即長(zhǎng)沙市、株洲市和湘潭市）為“源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套驗(yàn)區(qū)”，“長(zhǎng)株潭在?！币喑蔀楹鲜〗?jīng)濟(jì)的重心所近年來，株洲市受益于長(zhǎng)株潭城市和“兩型社會(huì)”綜合配套政策支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2014 年，株洲市全市生產(chǎn)總值 2,160.5 億元，增長(zhǎng)4單利按年計(jì)息，不計(jì)復(fù)利。每年付息一次，付息方式到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。10.5%，高于3.1 個(gè)百分點(diǎn)，高于全湖南省 1表 2：20122014 年株洲市財(cái)政收支指標(biāo)（億元）個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)

9、增加值 169.8 億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1,281.6 億元，增長(zhǎng)10.9%，其中工業(yè)增加值 1,138 億元，增長(zhǎng) 11%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 709.1 億元，增長(zhǎng) 11.2%。圖 1：20122014 年株洲市 GDP 和固定資產(chǎn)增速概況資料來源：株洲市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中誠信證評(píng)整理2014 年，全市地方公共收入為 167.38 億資料來源：株洲市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中誠信證評(píng)整理從固定資產(chǎn)投資方面來看，2014 年全市完成固元，較上年增長(zhǎng) 12.61%，增速較為穩(wěn)定。其中收入占比一直保持在 53%左右，占比較高?；痤A(yù)算收入主要來自與土地有關(guān)的出讓金等收入，2014定資產(chǎn)投資 1,837.1

10、 億元，增長(zhǎng) 22%，高于6.3個(gè)百分點(diǎn)，高于全省 2.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中公有制經(jīng)濟(jì)投資 572.5 億元，增長(zhǎng) 24.3%；非公有制經(jīng)濟(jì)投資 1,264.6 億元，增長(zhǎng) 21.1%。從投資產(chǎn)業(yè)類型看，全市第一產(chǎn)業(yè)完成投資 41.6 億元，增長(zhǎng) 43.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 951.4 億元，增長(zhǎng) 21.6%，其中工業(yè)投資 947.4 億元，增長(zhǎng) 21.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 844.1 億元，增長(zhǎng) 21.7%。從投資領(lǐng)域看，民生類投資增長(zhǎng)較快，全市公共設(shè)施管理業(yè)完成投資278.9 億元，增長(zhǎng) 36%。全年施工項(xiàng)目 3148 個(gè)，增加 21.8%，本年度新開工項(xiàng)目 2,702 個(gè)，增加 25.

11、7%；投資億元以上項(xiàng)目 158 個(gè)，減少 8.1%，億元以上新開工項(xiàng)目 48 個(gè)，減少 31.4%?？傮w來看，株洲作為傳統(tǒng)老工業(yè)城市，有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力，其快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為財(cái)政收入創(chuàng)造了良好的條件。預(yù)計(jì)隨著“長(zhǎng)株潭”城市年株洲市基金少。收入持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅較上年減從收支平衡來看，2014 年株洲財(cái)政平衡率（地方公共收入/地方公共支出）為 56.89%, 差補(bǔ)充。額大多由基金、財(cái)政總體來看，株洲市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的提高作用明顯，中誠信證評(píng)也關(guān)注到財(cái)政收入高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展有著較為緊密的聯(lián)系，在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)進(jìn)入低谷時(shí)，財(cái)政能否保持目前的增速存在一定不確定性。同時(shí)，

12、地方政府財(cái)力對(duì)轉(zhuǎn)移支付依賴較大，的穩(wěn)定性需要進(jìn)一步觀察。和轉(zhuǎn)移支付高新區(qū)經(jīng)濟(jì)概況株洲高新區(qū)是 1992 年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃面積為 150 平。2000 年底高新區(qū)與天元區(qū)進(jìn)行職能歸并、和“兩型社會(huì)”綜合配套政策逐步得到株洲市經(jīng)濟(jì)仍將保持較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。，效能整合，實(shí)行的體制、財(cái)政體制、人事株洲市財(cái)政實(shí)力管理和機(jī)構(gòu)設(shè)置，構(gòu)筑了“株洲新區(qū)”。經(jīng)科技部批準(zhǔn)同意，高新區(qū)實(shí)行“一區(qū)四園”的發(fā)展格局?！耙粎^(qū)”即株洲國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，“四園”即河西示范園、田心高科園、董家塅高科園和金山科技工業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)了財(cái)政收入的快速增長(zhǎng)。20122014 年，株洲市地方財(cái)政收入從 181.

13、34 億元增加到 227.19 億元。園。2011 年 2省批準(zhǔn)行政區(qū)劃調(diào)整，高。新區(qū)總面積 327.60 平5201220132014地方財(cái)政收入181.34206.74227.19一般135.43148.64167.38其中：收入71.5178.2789.19非入63.9270.3778.19基金45.9158.1059.81、上年結(jié)轉(zhuǎn)及其他128.92111.67138.59財(cái)政總收入310.26318.41365.78地方財(cái)政支出-地方公共支出230.28257.00294.21基金支出50.1657.5080.052014 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）248.0億元，按可比價(jià)格

14、計(jì)算，同比增長(zhǎng) 11.0%，快于全表 3：2012 年2014 年株洲高新區(qū)財(cái)政收入指標(biāo)：億元市、全省、平均水平 0.5、1.5、3.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 9.1 億元，增長(zhǎng) 4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 128.8 億元，增長(zhǎng) 11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 110.0 億元，增長(zhǎng) 11.4%。按常住計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 85，813 元，較上年人均增加 8,113 元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 3.7：53.3：43.0 調(diào)整為 3.6：52.0：44.4，第三產(chǎn)業(yè)占比提高 1.4 個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 0.2、6.0、4.8 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率分別為 1.5%

15、、54.5%、31.7837.3544.98地方綜合財(cái)力44.0%，實(shí)現(xiàn)由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變。二三產(chǎn)業(yè)資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理河西示范區(qū)基本情況在高新區(qū)“一區(qū)四園”的發(fā)展格局中，河西示范2014 年，株洲高新區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 1,635 億元，較上年增長(zhǎng) 15%；河西示范區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 331 億元，較上年增長(zhǎng) 21.8%，總量居全市第 1；河西本土已成為帶動(dòng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。區(qū)系高新區(qū)的主要部分，2014 年河西示范區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 331 億元，較上年增長(zhǎng) 21.8%，總量居全市第 1；河西已成為帶動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。招商引資政策方面，園區(qū)在產(chǎn)業(yè)配

16、套、免、金融支持等政策上對(duì)企業(yè)具有較強(qiáng)的減。按照株洲市的布局，河西示范區(qū)系由高科截至 2014 年底，園區(qū)擁有企業(yè) 514 家，其中高新技術(shù)企業(yè) 135 家、上市公司 8 家。全區(qū)形成了以硬負(fù)責(zé)開發(fā)。該示范園目前主要包括天臺(tái)工業(yè)園、金德工業(yè)園、栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園及汽車博覽園五個(gè)主力園區(qū)，不含拓展區(qū)，主力園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積 61,347.52 畝。天臺(tái)工業(yè)園于 1998 年設(shè)立，2003 年建成，規(guī)劃面積 3,540.00 畝，主要承接河?xùn)|傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，園內(nèi)時(shí)代新材、時(shí)代電子、鉆石切削、南方閥門等企業(yè)已成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。金德工業(yè)園，規(guī)劃面積 1,000 畝，布局金德管業(yè)等產(chǎn)業(yè)

17、項(xiàng)目 8 個(gè)，于 2004 年建成 。栗雨工業(yè)園，面積 20,250.00 畝，2002 年啟動(dòng)開發(fā)，2010 年完成工業(yè)用地開發(fā)和產(chǎn)業(yè)布局，引入北汽、南車時(shí)代電動(dòng)、千金藥業(yè)、時(shí)代風(fēng)電等企業(yè)；質(zhì)合金為主體的有色金屬深加工、以交通裝備制造為主體的先進(jìn)制造、以自動(dòng)化控制裝備為主體的電子信息、生物業(yè)，其中龍頭企業(yè)在與健康食品四大特色主導(dǎo)產(chǎn)市場(chǎng)處于地項(xiàng)位。隨著北汽控股、南車電動(dòng)、湘雅醫(yī)院等目的引進(jìn)，醫(yī)療、汽車、節(jié)能環(huán)保將成為園區(qū)未來重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。高新區(qū)財(cái)政實(shí)力財(cái)政實(shí)力方面，2000 年高新區(qū)與天元區(qū)合并，實(shí)行的財(cái)政體制。經(jīng)過近年的發(fā)展，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，一大批優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)陸續(xù)入駐，為園區(qū)經(jīng)

18、濟(jì)的增長(zhǎng)注入了強(qiáng)有力的動(dòng)力，同時(shí)，栗雨工業(yè)園商務(wù)區(qū)憑借其交通區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)也為當(dāng)?shù)氐呢?cái)力水平奠定了基礎(chǔ)。財(cái)政收支方施、產(chǎn)業(yè)集聚等優(yōu)勢(shì)正在成為株洲河西新區(qū)中心。栗雨工業(yè)園總凈地為 10,875 畝，其中工業(yè)用地7,375 畝，商住用地 3,500 畝，截至 2014 年底已累計(jì)完成開發(fā) 10,007 畝，累計(jì)投入48.43 億元，面，2014 年天元區(qū)實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政 元，較上年增長(zhǎng) 18%，其中，完成億元，較上年增長(zhǎng) 30.00%，公共財(cái)政億元，增長(zhǎng) 24.00%。收入 32.22 億收入 21.96支出 26.76目前該園區(qū)基本開發(fā)完畢，尚余栗雨商務(wù)區(qū)的6201220132014一般24.5427

19、.4832.22其中：收入14.5716.9221.96非入9.9710.5610.26轉(zhuǎn)移支付和返還收入5.496.7310.13返還性收入0.320.320.46一般性轉(zhuǎn)移支付3.634.485.63專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付1.541.934.04國有土地使用權(quán)出讓收入1.743.142.63458 畝商業(yè)用地仍在開發(fā)建設(shè)中。新馬工業(yè)園，規(guī)劃面積 30,255.93 畝，2005 年設(shè)立，擬重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)療和新能源產(chǎn)業(yè)；園區(qū) 2008年啟動(dòng)株洲大道延伸段改造施工，2009 年啟動(dòng)“征轉(zhuǎn)分離”試點(diǎn)，先安置后拆遷。目前，園區(qū)引進(jìn)了中建五局光電幕墻、湘煤立達(dá)、寶鋼輪轂等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)供了便利。此外，作為株洲市高新區(qū)國有

20、資產(chǎn)和城建投資，公司在政策、資產(chǎn)及等方面得到了株洲高新區(qū)等多方面的支持。注入方面，2014年 6 月，株洲高新區(qū)管委會(huì)以貨幣形式向公司增資2 億元。資產(chǎn)注入方面， 2012 年至 2013目，并與湖南三湘、湘雅醫(yī)院達(dá)成合作意向，年，高新區(qū)管委會(huì)注入公司的土地資產(chǎn)共 21 宗，打造占地 5,300 畝的“三湘湘雅國際醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園”,發(fā)經(jīng)長(zhǎng)沙永信評(píng)估公司（具備土地評(píng)估展醫(yī)療、養(yǎng)老托幼等產(chǎn)業(yè)。新馬工業(yè)園目前中介機(jī)構(gòu) A 級(jí)資信等級(jí)）采用市場(chǎng)比較法和剩余法（假設(shè)開發(fā)法）評(píng)估，合計(jì)價(jià)值 463,918.98 萬元，同時(shí)在“存貨”與“資本公積”科目中體現(xiàn)。土地開發(fā)成本及收益返還政策方面，公司分別總凈地為 1

21、7,124 畝，其中工業(yè)用地 10,734 畝，商住用地 6,390 畝。截至 2014 年底累計(jì)開發(fā)工業(yè)用地9,100 畝，累計(jì)投入32.52 億元；累計(jì)開發(fā)商業(yè)用地 689.70 畝，累計(jì)投入2.09 億元；未來仍在工業(yè)地及商業(yè)地等方面得到了的政策。有 1,634 畝工業(yè)用地、5,700.3 畝商業(yè)用地尚待開發(fā)。汽車博覽園，于 2013 年啟動(dòng)開發(fā)，項(xiàng)目總體具體來看，2006 年及以前開發(fā)的工業(yè)土地，株洲高新區(qū)管委會(huì)與公司以固定價(jià)格結(jié)算，并對(duì)工業(yè)土地開發(fā)的成本虧損進(jìn)行彌補(bǔ)。2007 年及以后開發(fā)的工業(yè)土地：管委會(huì)按基準(zhǔn)價(jià)格與公司結(jié)算工業(yè)用地，結(jié)算價(jià)與招商入園企業(yè)價(jià)格之間的差額，由財(cái)政掛賬，

22、逐年彌補(bǔ)。返還金額及比例方面，根據(jù)中定位為“成為中南地區(qū)最具的集多種業(yè)態(tài)為聞名的汽車文化及旅一體的汽車商貿(mào)和游目的地”。園區(qū)規(guī)劃面積約 6,301.59 畝，涵蓋汽車商貿(mào)與物流板塊、汽車文化博覽與運(yùn)動(dòng)板塊及汽共株洲發(fā)展的市人民株洲市人民關(guān)于進(jìn)一步支持園區(qū)車研發(fā)與商住配套板塊三塊，其中主要以商?。ㄖ臧l(fā)201013 號(hào)文）及株洲關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市本級(jí)國有土用地及公共用地為主。截至 2015 年 6 月末，汽車博覽園項(xiàng)目累計(jì)完成開發(fā)約 700 畝，累計(jì)投入6.6 億元，已與沃爾沃、福特、雪佛蘭等 29 家 4s店簽訂入園協(xié)議，未來開發(fā)空間較大。整體看，截至 2015 年 6 月末，河西示范園區(qū)地使用權(quán)

23、出讓成本支出管理（株政辦發(fā)201144 號(hào)文），園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出讓價(jià)格原則上不得低于基準(zhǔn)地價(jià)，按基準(zhǔn)地價(jià)的 25%計(jì)算土地凈收益。工業(yè)用地出讓凈收益扣除 24%計(jì)提后返還給公司，即公司工業(yè)用地出讓金返還比例為 94.00%（計(jì)算公式為 1-25%*24%）。園區(qū)內(nèi)商住用地按土地出讓價(jià)格的 60%計(jì)算綜合開發(fā)成本，即交即返。商住用地的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按土地出讓凈收益的 34%計(jì)提，計(jì)提后的余額在土地出讓金交齊后 1 個(gè)月內(nèi)結(jié)算返還給公司，即公司商住用地出讓金返還比例為 86.44%（計(jì)算公式為 1-40%*34%）。返還方面，根據(jù)株高天政發(fā)20073 號(hào)文，從 2007 年開始，園區(qū)內(nèi)新辦工業(yè)企業(yè)新增

24、的工商可開發(fā)面積 31,441.35 畝，目前已完成拆遷、平整面積為 28,579.59 畝，總開發(fā)投入 185 億元，其中已出讓面積 16,263.80 畝，共取得出讓收入 112億元。作為高新區(qū)的主要部分，河西示范區(qū)已成為帶動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)公司是株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體，園區(qū)土地實(shí)行封閉管理，區(qū)域范圍內(nèi)無其他平臺(tái)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)滲透，且高新區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積大，公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯。形成的市、區(qū)兩級(jí)留成，10 年內(nèi)用于園區(qū)建設(shè)，其中前五年100%返還高科，后五年 60%管理體制方面，公司是株洲市的所有中唯返還高科。一享有高新區(qū)管委會(huì)和天元區(qū)“園政合一”的管理體制的企業(yè)

25、，為公司開展土地開發(fā)業(yè)務(wù)方便提7字樓和商品住房等）開發(fā)，以及以市政工程和房建工程為主的建設(shè)工程等業(yè)務(wù)。2014 年，上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比分別為 63.68%、26.36%及 6.90%。土地開發(fā)收入是公司營業(yè)收入的主要來源。業(yè)務(wù)運(yùn)營作為株洲高新區(qū)河西示范區(qū)唯一的開發(fā)主體，公司目前主要從事示范園區(qū)的土地開發(fā)，示范園區(qū)內(nèi)各種類型（包括工業(yè)廠房、公租房建設(shè)、寫表 4：20122014 年公司營業(yè)總收入及毛利率情況：億元、%土地開發(fā)6.4955.90%24.9411.6071.74%23.0310.8063.98%19.791.119.56%5.471.448.88%34.171.176.92%31.

26、44建設(shè)工程其他0.080.69%34.440.120.76%57.810.271.57%65.59注：開發(fā)業(yè)務(wù)中還包括部分工業(yè)廠房出租業(yè)務(wù)資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理返還比例分別為 94%與 86.44%。方面，土地開發(fā)過程中除很少部分系由政府預(yù)先劃撥外，其余大部分支出均由公司先行墊土地開發(fā)公司土地開發(fā)主要指工業(yè)土地和商業(yè)土地的開發(fā)出讓，即包括土地的報(bào)批、拆遷、平整、配套道路建設(shè)、土地開發(fā)等，目前開發(fā)范圍為河西示范付。賬務(wù)處理方面，公司期開發(fā)時(shí)將土地開發(fā)過程中的所有支出計(jì)入“存貨”，土地掛牌出讓后，園，主要由本部負(fù)責(zé)。園區(qū)內(nèi)土地按性質(zhì)包括公司將收到的返還出讓金計(jì)入“主營業(yè)務(wù)收工業(yè)用地和

27、商業(yè)用地，兩種類型土地比例約為 70%與 30% 。公司進(jìn)行土地開發(fā)的具體業(yè)務(wù)模式如下：首先，公司依據(jù)園區(qū)規(guī)劃組織土地報(bào)批資料和辦理征入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。如前所述，河西示范園包括天臺(tái)工業(yè)園、金德工業(yè)園、栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園及汽車博覽園五個(gè)主力園區(qū) 5 大工業(yè)園區(qū)。截至 2015 年 6 月末，河西示范園區(qū)可開發(fā)面積 31,441.35 畝，目前已完成拆遷、平整面積為 28,579.59 畝，總開發(fā)投入 185 億元，其中已出讓面積 16,263.80 畝，共取得出讓收入 112 億元。地拆遷手續(xù)，與區(qū)會(huì)商組織力量進(jìn)行拆遷；待拆遷及相關(guān)開發(fā)平整工作完成后，公司將土地交由土地儲(chǔ)備中心掛牌上市。拍

28、賣取得的土地出讓金全部上繳當(dāng)?shù)兀诳鄢欢ū壤耐恋爻鲎尳鹗杖牒笥墒胸?cái)及區(qū)財(cái)分別向公司返還開發(fā)成本及收益。其中工業(yè)用地與商業(yè)用地的表 5：截至 2015 年 6 月末公司土地資源明細(xì)表：畝天臺(tái)工業(yè)園3,540.003,043.00497.003,043.002,948.002,948.0095.00栗雨工業(yè)園20,250.0012,699.837,550.1712,799.0012,699.009,527.361,508.00汽車博覽園6,301.592,980.593,321.003,130.593,160.59108.912,871.68資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理8合計(jì)61,347

29、.5231,441.3530,873.1728,524.5928,579.5916,263.8010,567.15新馬工業(yè)園30,255.9311,717.9319,505.008,552.008,772.002,679.536,092.47金德工業(yè)園1,000.001,000.000.001,000.001,000.001,000.000.00規(guī)劃已報(bào)批未報(bào)批已拆遷已平整已出讓可供出讓園區(qū)面積面積面積面積面積面積面積合計(jì)11.61100%26.7316.17100%25.1316.89100%23.46物業(yè)管理0.131.12%13.990.191.16%18.820.181.05%31.4

30、4開發(fā)3.8032.73%34.062.8317.47%34.524.4726.48%15.65（注）2012 年2013 年2014 年項(xiàng)目收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率從土地出讓情況來看，隨著入駐企業(yè)的不斷增多，園區(qū)土地出讓以工業(yè)用地為主，近三年分別為868.17 畝、646.97 畝和 869.23 畝，分別占出讓總面積的 64.36%、66.93%和 96.37%。商業(yè)用地方面，受房地產(chǎn)增速放緩的影響，近三年區(qū)內(nèi)商業(yè)用地需表 6：20122014 年公司土地出讓情況出讓面積（畝）1348.96966.67901.98480.79319.732.75商業(yè)用地求大幅下降。201

31、4 年，受上述及片區(qū)開發(fā)的土1.951.452.00其中：工業(yè)用地地尚完工的影響，公司商業(yè)用地較同期下降 286.95畝至 32.75 畝，以致近三年公司出讓面積亦有較大幅度下降。出讓價(jià)格方面，受房地產(chǎn)放緩的影響，公司工業(yè)用地及商業(yè)用地的出讓均價(jià)均有較大幅度下降。20122014 年，公司土地出讓均價(jià)分別為73.98 萬元/畝、70.97 萬元/畝及 26.50 萬元/畝，其中工業(yè)用地分別為 22.41 萬元/畝、27.20 萬元/畝及23.10 萬元/畝，商業(yè)用地分別為 171.09 萬元/畝、179.82 萬元/畝及 119.08 萬元/畝。土地開發(fā)成本方面，公司土地開發(fā)成本受所拆遷地塊的

32、房屋密度、出讓均價(jià)（萬元/畝）73.9870.9726.50171.09179.82119.08商業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理從土地儲(chǔ)備情況看，截至 2015 年 6 月底，公司擁有土地權(quán)證土地合計(jì) 8,182.38 畝（全部為管委會(huì)注入的商業(yè)用地），入賬價(jià)值合計(jì) 112.26 億元（計(jì)入“存貨科目”），另有賬面價(jià)值 66.29 億元為尚未出讓的工業(yè)用地（約 9,000 畝公司開發(fā)并按實(shí)際報(bào)批費(fèi)等的影響較大，近年來土地平均開發(fā)成投入的款項(xiàng)入賬，其中含拓展區(qū)工業(yè)用地 2,800 畝）和商業(yè)用地（約 1,000 畝）。目前公司主要集中在本為 5560 萬元/畝。另外，由于公司以實(shí)際收到

33、的土地出讓款確認(rèn)收入，而財(cái)政撥付土地出讓款會(huì)有時(shí)滯性，因此公司每年出讓土地總價(jià)跟確認(rèn)的收入會(huì)有一定差異。20122014 年，公司收到財(cái)政回款分別為 6.49 億元、11.60 億元及 10.80 億元?？傮w新馬工業(yè)園、栗雨商務(wù)區(qū)及汽車博覽園內(nèi)進(jìn)行開發(fā)， 預(yù)計(jì)公司未來整理后可供出讓面積達(dá) 10,567.15 畝，該部分土地將為公司土地開發(fā)業(yè)務(wù)的開展提供發(fā)展的動(dòng)力?？傮w來看，公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模尚可，而且來看，公司工業(yè)用地狀況較差，主要靠商業(yè)用地與政策補(bǔ)貼彌補(bǔ)虧損。目前市正擬公司 119.1 平（其中可發(fā)建設(shè)用地約為 39.6 平）株洲天易科技城的開發(fā)，較為豐富的土地儲(chǔ)備將為公司未來土地開發(fā)業(yè)務(wù)

34、的開展提供發(fā)展的動(dòng)力。表 7：公司未來三年土地開發(fā)計(jì)劃：畝、萬元2015 年栗雨工業(yè)園、新馬工業(yè)園、栗雨工業(yè)園商務(wù)區(qū)、新馬金谷項(xiàng)目1,732.00128,147.142017 年1,499.96195,725.40汽車博覽園、新馬工業(yè)園汽車博覽園、中國動(dòng)力谷項(xiàng)目資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理的全資子公司株洲高科房地產(chǎn)開發(fā)（以下開發(fā)公司發(fā)展簡(jiǎn)稱“高科”）經(jīng)營。其中，高科發(fā)展主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)主要由其子公司株洲高科（以下簡(jiǎn)稱“高科發(fā)展”）及高科發(fā)展工業(yè)廠房、公租房及寫字樓的開發(fā)與建設(shè)，高科房92016 年汽車博覽園、新馬工業(yè)園汽車博覽園、中國動(dòng)力谷項(xiàng)目1,906.00158,193.14年份地塊

35、范圍規(guī)劃用途面積預(yù)計(jì)收入當(dāng)年確認(rèn)收入6.4911.6010.80其中：工業(yè)用地22.4127.2023.01商業(yè)用地8.035.410.39出讓總價(jià)（億元）9.986.862.39其中：工業(yè)用地868.17646.97869.23項(xiàng)目2012 年2013 年2014 年產(chǎn)則主要從事商業(yè)住宅的建設(shè)與銷售。開發(fā)的發(fā)成本全部收回，該項(xiàng)目情況較好。周期性造成公司該部分業(yè)務(wù)近三年收入呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢(shì)。具體來看，20122014 年，公司房屋銷售業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 3.80 億元、2.83 億元及 4.47億元。表 9：汽配園項(xiàng)目銷售情況5.775.145424.8724.756.99 99.52%一、工業(yè)

36、廠房、公租房建設(shè)及寫字樓公司工業(yè)廠房、公租房建設(shè)及寫字樓業(yè)務(wù)主要資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理出租方面，目前公司已投入運(yùn)營的四個(gè)園區(qū)工業(yè)廠房的可租面積共計(jì) 9.11 萬平方米，年出租率均由子公司株洲高科發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“高科發(fā)展”）負(fù)責(zé)，高科發(fā)展成立于 2009 年 5 月，定位為“中小企業(yè)發(fā)展商”，目前主要從事工業(yè)廠房、寫字樓及公租房的開發(fā)與建設(shè)。達(dá)到 85%以上，平均月為 1117 元/平方米不等，定價(jià)以周圍地區(qū)平均價(jià)格做參考。20122014 年，公司工業(yè)廠房每年收入（不包含水電費(fèi)）分別為 605 萬元、609 萬元和 560 萬元工業(yè)廠房公司工業(yè)廠房開發(fā)業(yè)務(wù)主要系為配合株洲市以目前和

37、年出租率情況來看，回款周期約為 20年。結(jié)算方面，公司每月司直接和客戶結(jié)清。由次月初收取，由公招商引資的，為入駐株洲市高新區(qū)企業(yè)提供專業(yè)化廠房和各類配套服務(wù)。近年來，公司先后開發(fā)了留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、中小企業(yè)促進(jìn)園、天臺(tái)金谷、硬質(zhì)合金園和汽配園 5 個(gè)園區(qū)工業(yè)廠房項(xiàng)目，可租售面積約 33.98 萬平方米。其中可銷售面積 24.87 萬平方米，可出租面積 9.11 萬平方米。表 8：截至 2015 年 6 月末公司已完成工業(yè)廠房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：畝、平方米、億元截至 2015 年 6 月末，各園區(qū)入駐企業(yè)共達(dá)到368 家，入駐企業(yè)行業(yè)涵蓋機(jī)械制造、數(shù)控設(shè)備、硬質(zhì)合金、新材料等多個(gè)行業(yè)，入駐企業(yè)包括株洲永正汽車

38、零、株洲中南交通科技等當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)。總體來看，園區(qū)招商情況較好。表 10：工業(yè)廠房出租情況：平方米、元/平方米、%汽配園454.0024.875.705.10銷售留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園40,0001190中小企業(yè)促進(jìn)園 67.354.600.860.86出租天臺(tái)金谷3,3001190硬質(zhì)合金園66.870.180.610.61出租91,100合計(jì)資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理銷售方面，公司開發(fā)的工業(yè)廠資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理目前公司正在開發(fā)的項(xiàng)目包括動(dòng)力谷北片、新馬金谷一三期和動(dòng)力谷南片項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積 130.14 萬平方米，總投資 42.09 億元，截至 2015年 6 月末，公司

39、已完成投資 21.21 億元。（1）動(dòng)力谷北片項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積 44.17 萬平方米，2014年 1 月開工建設(shè)，計(jì)劃工期 2 年；項(xiàng)目總投資 14.60億元，截至 2015 年 6 月末，累計(jì)投資 7.36 億元；項(xiàng)目自 2015 年開始銷售，截至 2015 年 6 月末已累計(jì)銷售面積 7.69 萬平方米，獲得銷售收入 0.48 億元；（2）新馬金谷一、二期項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面僅汽配園項(xiàng)目系對(duì)外銷售。汽配園項(xiàng)目占地 454 畝，總建筑面積約 32 萬平米，該項(xiàng)目已基本開發(fā)完成，累計(jì)可銷售面積為 24.87 萬平方米。項(xiàng)目計(jì)劃總投資 5.77億元，截至 2015 年 6 月末，已累計(jì)投資 5

40、.10 億元。該項(xiàng)目于 2010 年開始銷售，20122014 年，銷售單價(jià)分別為 2,589.38 元/平方米、3,188 元/平方米和 3,020.98 元/平方米。截至 2015 年 6 月末，汽配園已累計(jì)銷售 24.75 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 6.99 億元?？傮w來看，汽配園項(xiàng)目基本銷售完畢，前期開10合計(jì)724.7933.989.428.82硬質(zhì)合金園1,80017100天臺(tái)金谷78.000.331.501.50 出租中小企業(yè)促進(jìn)園46,0001285留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園58.574.000.750.75 出租項(xiàng)目名稱可租面積平均月出租率項(xiàng)目名稱土地面 可租售 總投資 累計(jì) 項(xiàng)目積面積投資

41、 用途總投已投占地可售已售資入（畝（萬（萬回籠銷售（億（億）平方平方（億進(jìn)度元）元）米）米）元）積 24.94 萬平方米，2012 年 6 月開工建設(shè)，計(jì)劃工期 4 年；項(xiàng)目總投資 6.68 億元，截至 2015 年 6 月末，項(xiàng)目累計(jì)投資 4.74 億元；項(xiàng)目自 2012 年期開始銷售，截至 2015 年 6 月末已銷售面積 12.34 萬平方米，獲得銷售收入 3.38 億元；（3）動(dòng)力谷南片項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積 46.89 萬平方米，2015 年 1月開工建設(shè)，計(jì)劃工期 2 年；項(xiàng)目總投資 16.01 億元，截至 2015 年 6 月末，項(xiàng)目累計(jì)投資 6.01 億元；該項(xiàng)目目前尚無開始銷售

42、；（4）新馬金谷三期項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積 14.14 萬平方米，目前仍期籌備中；項(xiàng)目總投資 4.80 億元，截至 2015 年 6月末，項(xiàng)目累計(jì)投資 0.37 億元；該項(xiàng)目目前尚未開始銷售或運(yùn)營。經(jīng)營方面，目前公司尚未明確在建廠房經(jīng)營方向，未來收益獲得方式具有一定的不確定性。整體來看，公司目前在建項(xiàng)目總建筑面積130.14 萬平方米，已完工面積 57.40 萬平方米，預(yù)計(jì)2017 年可全部完工；項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資42.09 億元，截至 2015 年 6 月末，已完成投資 21.21 億元，未來公租房建設(shè)除廠房建設(shè)外，公司還負(fù)責(zé)園區(qū)配套公租房的建設(shè)開發(fā)，主要系為入駐園區(qū)企業(yè)員工提供服務(wù)。從開發(fā)模式上

43、看，公租房項(xiàng)目系公司根據(jù)園區(qū)建設(shè)和招商引資的要求進(jìn)行開發(fā)，選址一般在工業(yè)廠房周邊。公司開發(fā)完畢后，對(duì)象為入駐園區(qū)企業(yè)的員工。運(yùn)營，主要出租截至 2015 年 6 月末，公司已完成開發(fā)汽配園公租房和新馬金谷公租房?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目，其中，（1）汽配園項(xiàng)目自 2010 年期建設(shè)，項(xiàng)目總投資 0.38 億元，可租面積 2.13 萬平方米，該項(xiàng)目自 2012 年起開始對(duì)外出租，截至 2015 年 6 月末，已出租面積達(dá)到1.72 萬平方米，年平均出租率達(dá)到 81%，20122014年，該項(xiàng)目年收入分別為 176 萬元、230 萬元和 407 萬元；（2）新馬金谷項(xiàng)目自 2012 年起建設(shè)，項(xiàng)目總投資 1.22

44、億元，可租面積 5.11 萬平方米，2014 年起對(duì)外出租，當(dāng)年收入為 18 萬元。截至 2015 年 6 月末，已出租面積 0.62 萬平方米，年仍有 20.88 億元的投資需求。平均出租率為 12.20%。定價(jià)方面，目前公司園表 11：截至 2015 年 6 月末公司在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：億元、萬平方米區(qū)公租房為 10 元/平方米，定價(jià)模式以周邊地區(qū)房租均價(jià)做參考。按照目前的水平以及汽配項(xiàng)目的出租率水平，以上兩個(gè)項(xiàng)目回款周期為2030 年。表 12：截至 2015 年 6 月末公司已投入運(yùn)營公租房概況：平方米、元/平方米/月2014.012016.01動(dòng)力谷北片14.610.0944.1728.4

45、60.48汽配園公租房21,266.4917206.51081%2015.012017.03動(dòng)力谷南片16.016.0146.8915.710合計(jì)72,401.4823,446.50 資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理目前公司僅有一個(gè)在建公租房項(xiàng)目，系動(dòng)力谷園區(qū)配套房。該項(xiàng)目自 2014 年 1 月開始建設(shè)，預(yù)計(jì) 2016 年完工，總建筑面積 1.48 萬平方米?？偼顿Y預(yù)計(jì) 0.24 億元，截至 2015 年 6 月末，公司已完成投資 0.2 億元。該項(xiàng)目目前尚未運(yùn)營，建成后由總計(jì)42.0921.21130.1457.403.86資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理總體來看，公司已完工的工業(yè)廠房

46、項(xiàng)目租售情況較好，但由于項(xiàng)目建設(shè)前期金額投入較大，出租模式的回款周期較長(zhǎng)，而且公司在建項(xiàng)目較多，隨公司運(yùn)營，對(duì)入駐企業(yè)員工提供出租服務(wù)。著其持續(xù)推進(jìn)，公司一定的支出壓力。11新馬金谷4.800.3714.14-未定三期新馬金谷公租房51,134.9962401012.20%新馬2012.0金谷6一、二6.684.7424.9413.232.372016.0期6項(xiàng)目名稱可供已租售面積平均年出租租賃面積率項(xiàng)目預(yù)計(jì)已完總建已完已銷 建設(shè)名稱總投成投筑面成面售工期資資積積外出售轉(zhuǎn)變?yōu)楣咀粤?，今后?jīng)營方向未知，未來寫字樓板塊收益情況具有較大不確定性。表 14：截至 2015 年 6 月末公司在建、擬建

47、寫字樓概況：億元、萬平方米表 13：截至 2015 年 6 月末公司在建公租房概況：億元、萬平方米動(dòng)力谷北區(qū)公租房1.480.240.22014.012016.01資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理總體看來，公租房項(xiàng)目系工業(yè)廠房開發(fā)的配套項(xiàng)目，對(duì)園區(qū)招商引資起到了一定的促進(jìn)作用。公司工業(yè)廠房開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，保障了其公租房的建設(shè)，但由于公租房項(xiàng)目前期投入較大，回收周期較總部壹號(hào)一期6.7510.675.601.33 年資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理總體來看，憑借其較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，公司寫字樓板塊發(fā)展前景較好，但由于該業(yè)務(wù)板塊往后經(jīng)營模式的不確定性，該業(yè)務(wù)板塊收益具有較大不確定性。二、商品住房長(zhǎng)

48、，公司亦一定的壓力。寫字樓寫字樓方面，截至 2015 年 6 月末，公司尚無已完工項(xiàng)目，目前在建項(xiàng)目為總部壹號(hào)一期。總部壹號(hào)一期建筑面積共 10.30 萬平方米，預(yù)計(jì)總投資6.75 億元，截至 2015 年 6 月末，公司已完成投資6.30 億元。總部壹號(hào)二期建筑面積共 10.00 萬平方米，預(yù)計(jì)總投資 4.2 億元，截至 2015 年 6 月末，已完成 0.6 億元，系寫字樓業(yè)務(wù)未來三年的發(fā)展重心。總部壹號(hào)大樓位于株洲市天元區(qū)粟雨工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，為其銷售提供了良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。截至 2015 年 6 月末，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售面積 1.18 萬平方米，銷售均價(jià)為 9145 元/平方米

49、，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額 1.07 億元。成本方面，總部壹號(hào)大樓每平方米建造成本約為 6,326 元，其中包括土地使用、拆遷成本和房屋建造成本。按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，總部壹號(hào)大樓全部實(shí)現(xiàn)銷售后公司將獲得9.75 億元收入，扣除投資成本，凈收益約為 3.00公司商品住房業(yè)務(wù)主要由高科經(jīng)營。高科成立于 2002 年，目前主要從事商品住房的開發(fā)與建設(shè)。從開發(fā)模式上看，高科早期開發(fā)項(xiàng)目（包括香山美境、頤景園和藍(lán)籌公寓）系園區(qū)配套項(xiàng)目，受當(dāng)?shù)卣猩桃Y政策的影響，樓盤售價(jià)較低，能力較弱，后期開發(fā)項(xiàng)目完全按照市場(chǎng)化的方式來高科。先后在株洲市栗雨工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)了 8 個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋了普通住宅、高端住宅、酒店

50、式公寓、疊加別墅、小花園洋房等多種業(yè)態(tài)。其中，香山美境、頤景園、藍(lán)籌公寓和慧谷陽光一期四個(gè)項(xiàng)目已竣工結(jié)轉(zhuǎn)，建筑面積共 46.01萬平方米，總投資 9.51 億元。以上 4 個(gè)項(xiàng)目共完成銷售面積 42.56 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 9.85 億元。億元。但由于近期轉(zhuǎn)變寫字樓經(jīng)營策略，由對(duì)表 15：截至 2015 年 6 月末高科已完成商品住房項(xiàng)目表：億元、萬平方米、元/平方米香山美境2006.62.0512.0011.0711.072,052.562.282.28藍(lán)籌公寓2011.30.642.201.981.984,161.960.830.85總計(jì)9.5146.0142.8742.569.85

51、9.87資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理12慧谷陽光一期2012.42.616.525.435.124,088.152.202.20頤景園2008.124.2025.2924.3924.391,854.434.544.54項(xiàng)目名稱開工總投資建筑面積可售面積已售面積均價(jià)已實(shí)現(xiàn)已回籠時(shí)間收入總部壹號(hào)二期4.210.000.63 年項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)總投資總建筑已完成建設(shè)面積投資工期項(xiàng)目名總建筑總投已完成建設(shè)工期稱面積資投資銷售方面， 2014 年來由于株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下行，公司的銷售面積和簽約金額均有所下降。20122014 年公司分別實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 3.92萬平方米、5.19 萬平方米和

52、4.38 萬平方米銷售均價(jià)方面，20122014 年公司項(xiàng)目銷售均價(jià) 4,066 元/平方米、4,198 元/平方米和 4,610 元/平方米。表 16：20122014 年公司已達(dá)到預(yù)售條件房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營情況：萬平方米、億元慧谷陽光一 期、二期3.211.244.231.784.021.870.110.070.130.080.170.06頤景園合計(jì)3.921.595.192.184.382.02資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理在建項(xiàng)目方面，目前公司商品住宅樓在建項(xiàng)目分別為萬豐上院左岸、慧谷陽光二期、慧谷陽光三期和萬豐上院湖韻。在建項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì) 14.33 億元，截至 2015 年 6 月

53、末，公司已完成投資 5.60 億元，其中慧谷陽光二期已達(dá)到預(yù)售條件，實(shí)現(xiàn)銷售收入 3.14 億元表 17：截至 2015 年 6 月末公司商品住宅項(xiàng)目在建、擬建概況：億元、萬平方米發(fā)節(jié)奏相吻合，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)需求能夠提供有效保障。表 18：20122014 年公司土地儲(chǔ)備和新增項(xiàng)目情況：個(gè)、萬平方米、元/平方米土地儲(chǔ)備總面積-10.27-5.72資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理注：新增土地儲(chǔ)備面積為地上規(guī)劃面積，土地儲(chǔ)備面積為未開工的地上規(guī)劃面積，地價(jià)總額是指未開工的地價(jià)總額總的來看，公司商品房項(xiàng)目銷售情況較好， 2014 年雖受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響，當(dāng)年銷售面積有所下滑，但整體銷售情況較為穩(wěn)

54、定，公司商品房板塊運(yùn)營狀況較好。萬豐上院左岸2.850.88.650.00%否慧谷陽光三期3.851.2410.227.00%是建設(shè)工程公司建設(shè)工程業(yè)務(wù)主要由高科發(fā)展的子公司株洲高科建設(shè)工程（以下簡(jiǎn)稱“高科建設(shè)工程”）承擔(dān)。株洲高科建設(shè)工程成立于總計(jì)14.335.602837.731999 年，業(yè)務(wù)板塊主要包括市政工程、房建工程和資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理土地儲(chǔ)備方面，公司根據(jù)項(xiàng)目開況增加土石方工程等，其中大多數(shù)項(xiàng)目系為園區(qū)開發(fā)土地儲(chǔ)備，2013 年公司新增 10.27 萬平方米土地儲(chǔ)提供建筑施工服務(wù)，少部分系對(duì)外承接的工程項(xiàng)目。高科建設(shè)建筑施工資質(zhì)齊全，目前具有房屋建筑工程總承包二級(jí)

55、資質(zhì)、市政公用施工總承包二級(jí)資質(zhì)、鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)和園林綠化三期項(xiàng)目開發(fā)，2015 年，公司新備用于慧谷二增的 5.27 萬平方米土地系用于萬豐上院左岸項(xiàng)目開發(fā)?？傮w而言，公司土地儲(chǔ)備增加節(jié)奏和項(xiàng)目開13萬豐上院3.430.00288.38否0.00%湖韻慧谷陽光4.23.5610.5是78.00%二期項(xiàng)目總投已投建筑 是否達(dá)到銷售百名稱資入金面積預(yù)售條件分比額新增土地單價(jià)-2,249.27-1,800.702012201320142015.6新增項(xiàng)目-2.00-1.00新增土地儲(chǔ)備-10.27-5.72香山美境0.080.040.130.060.010.02藍(lán)籌公寓0.520.24

56、0.70.260.180.072012 年2013 年2014 年區(qū)域銷售面積簽約金額銷售面積簽約金額銷售面積簽約金額級(jí)資質(zhì)。表 19：20122014 年公司建設(shè)工程業(yè)務(wù)情況：萬元市政工程7,794.3019.83%2,092.8818.64%9,527.0011.38%土石方1,067.862.72%0000資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理公司建設(shè)工程施工模式如下：經(jīng)營部門在表 20：截至 2015 年 6 月末高科建設(shè)已完工項(xiàng)目情況項(xiàng)目前期進(jìn)行項(xiàng)目決策，對(duì)工程、勞務(wù)、材料、：萬元機(jī)械設(shè)備租賃等進(jìn)行招投訂施工合同等工作；市場(chǎng)部根據(jù)備案合同，安全生產(chǎn)監(jiān)督備案、質(zhì)量監(jiān)督備案，領(lǐng)取施工合同證；

57、施工過程中，神龍城分布式能源站工程土建2012.2/2012.108008008質(zhì)安部門對(duì)工程項(xiàng)目制定安全施工方案，對(duì)工程安全質(zhì)量進(jìn)行檢查；財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程施工合同、工程進(jìn)度報(bào)表、月度計(jì)劃表、工程結(jié)算表支付工京精汽車零程廠房工2012.8/2013.82103210312程款；工程完工后，工程部門會(huì)同施工建設(shè)方、施工監(jiān)理、質(zhì)安技術(shù)部等對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量、安全等進(jìn)行達(dá)標(biāo)驗(yàn)收，并竣工備案，移交建設(shè)方；經(jīng)營部門根據(jù)工程部門提供的施工資料，與建設(shè)方對(duì)接，確認(rèn)工程結(jié)算收入。結(jié)算方面，建設(shè)方按照建設(shè)進(jìn)度百分比與建設(shè)公司進(jìn)行結(jié)算，一般按工程進(jìn)度付款高科新馬金谷項(xiàng)目 1.2期建設(shè)工程（A1-A11廠房）2012.

58、10/2013.4690055206高科新馬金谷 2.1 期建設(shè)工程（B1-B12 廠房）至 80%，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收至 90%，工程結(jié)算時(shí)2013.12/2014.6573540157付到 95%，剩余 5%質(zhì)保金，自竣工之日始滿 5 年付清。新馬動(dòng)力創(chuàng)新園 3.1 期（A、F 組團(tuán)）建設(shè)工程由于公司的建筑施工項(xiàng)目主要圍繞園區(qū)，因此公司的該業(yè)務(wù)發(fā)展與園區(qū)的開發(fā)節(jié)奏基本一致。截至 2015 年 6 月，公司共承建了 18 個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括新馬金谷、新馬創(chuàng)新園和中小促進(jìn)園等為承建的園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，也包括田園學(xué)校建設(shè)工程、神龍呈分布式能源站工程等對(duì)外施工項(xiàng)目。其中 14個(gè)項(xiàng)目已完工，總投 額 11.

59、26 億元，共實(shí)現(xiàn)收入 12.54 億元。公司承建項(xiàng)目基本為園區(qū)和市政建設(shè)項(xiàng)目，招投標(biāo)金額較低，部分項(xiàng)目出現(xiàn)成本倒掛800080002014.129新馬創(chuàng)新園附屬工程950090002015.536北汽二工廠停車場(chǎng)地塊場(chǎng)平工程220020002014.82北汽二工廠零配件區(qū)地塊場(chǎng)平工程160016002014.82的情況，因此，公司該業(yè)務(wù)的整體限?？臻g較為有合計(jì)125,366112,566-資料來源：公司提供，中誠信證評(píng)整理14北汽二工廠零配件區(qū)地 150015002014.82塊場(chǎng)平工程北汽二工廠整車待發(fā)區(qū) 9009002014.82地塊場(chǎng)平工程新馬動(dòng)力谷一期建設(shè)工 24000 168002

60、014.3程（含展示中心）新馬動(dòng)力創(chuàng)新園 3.1 期（B、C、D、E、F 組團(tuán)） 17000 170002014.129建設(shè)工程新馬動(dòng)力創(chuàng)新園 2.1 期 25000 220002014.129建設(shè)工程（含公租房）新馬工業(yè)園 M-24 地塊周邊道路工程施工補(bǔ)充 120012002012.9協(xié)議株洲中小企業(yè)促進(jìn)園公 112811282012.9/2013.10共租賃住房二期工程7天元學(xué)校建設(shè)工程17800 190002012.8/2013.1612已完工項(xiàng)目名稱合同成投完工日期期金額資（月）合計(jì)39,313.39100%11,228.11100%83,715.00100%房建工程30,451.2