XXXX年成都市新都項(xiàng)目市調(diào)及項(xiàng)目前期策劃

1、PAGE 新都項(xiàng)目目市調(diào)及及項(xiàng)目前前期策劃劃一 新都都概況1. 概概況新都區(qū)位位于成都都市北郊郊，居“天府之之國(guó)”川西平平原腹地地。新都都區(qū)是成成都市科科技文文化旅旅游衛(wèi)星星城。220044年經(jīng)建建設(shè)部批批準(zhǔn)成成都市城城市總體體規(guī)劃、成成都市新新都區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃（2000420220年）中被被確定為為成都市市北部新新城，面面積1000平方方公里，人口1100萬(wàn)萬(wàn)，是成成都市城城北副中中心，承承擔(dān)成都都市機(jī)械械、電子子、食品品、生物物制藥、旅游和和物流基基地的功功能。新新都鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)鎮(zhèn)均為四四川省歷歷史文化化名城。2.行政政區(qū)劃新都區(qū)轄轄2個(gè)街街道（大大豐、三三河）、11個(gè)個(gè)鎮(zhèn)（新新都、新新繁、

2、新新民、清清流、龍龍橋、馬馬家、泰泰興、木木蘭、軍軍屯、石石板灘、斑竹園園）。區(qū)區(qū)人民政政府駐地地新都鎮(zhèn)鎮(zhèn)。3.人口口狀況20066年統(tǒng)計(jì)計(jì)全區(qū)人人口633.6萬(wàn)萬(wàn)人，人人口增長(zhǎng)長(zhǎng)60000人左左右，預(yù)預(yù)計(jì)現(xiàn)人人口為665萬(wàn)人人左右。城區(qū)人人口約117.66萬(wàn)人。4.交通通狀況公路：新都區(qū)公公路密度度居全省省之最，擁有完完善、快快捷的公公路交通通運(yùn)輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。成成綿高速速公路是是四川省省最大兩兩座城市市之間的的運(yùn)輸大大動(dòng)脈。城南高高速貫通通川西、川中，成德大大件路承承擔(dān)著主主要的貨貨運(yùn)流量量，是一一條快速速便捷的的經(jīng)濟(jì)通通道，也也是成都都市最繁繁忙的一一條公路路；川陜陜公路（國(guó)道1108線線）一

3、直直是成都都北上出出川的重重要線路路；成彭彭公路和和建設(shè)中中的成彭彭高速公公路拉動(dòng)動(dòng)了新都都區(qū)西部部片區(qū)的的發(fā)展，沿線是是全國(guó)第第三、西西部第一一的中國(guó)國(guó)西部家家具產(chǎn)業(yè)業(yè)帶；區(qū)區(qū)境內(nèi)則則以新石石公路為為干線，橫貫東東西，形形成了覆覆蓋全區(qū)區(qū)各鎮(zhèn)的的二級(jí)公公路網(wǎng)；成都市市繞城高高速公路路、三環(huán)環(huán)路將上上述主要要公路連連接起來(lái)來(lái)形成蛛蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，從新新都區(qū)出出發(fā)能很很快抵達(dá)達(dá)成都市市任何一一個(gè)重要要出口。 由蜀蜀龍路坐坐公交車車，直達(dá)達(dá)成都市市區(qū)僅330分鐘鐘；電子子路（新新都城區(qū)區(qū)新干線線）新都都城區(qū)環(huán)環(huán)線公路路；北新新干線，未來(lái)地地鐵1號(hào)號(hào)線路直直通成都都主城。鐵路：新都區(qū)的的鐵路運(yùn)運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)勢(shì)

4、在成都都市首屈屈一指。成都主主要的44條鐵路路中就有有寶成線線、成渝渝線和達(dá)達(dá)成線33條從新新都區(qū)過(guò)過(guò)境，車車站多，運(yùn)距短短，方便便快捷。成都東東站，西西南最大大的貨運(yùn)運(yùn)編組中中心站，距新都都城區(qū)116kmm天回車車站，西西南最大大的物資資儲(chǔ)運(yùn)中中心站，距新都都城區(qū)88km新新都車站站，新都都城西，設(shè)有石石油專用用線和糧糧油專用用線成都外外北站，成達(dá)鐵鐵路二級(jí)級(jí)貨運(yùn)編編組站，距新都都城區(qū)99km5.自然然地理新都區(qū)主主要為平平原地貌貌，平均均海拔4490米米，相對(duì)對(duì)高差66米，平平均坡度度2；地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造簡(jiǎn)單單，地層層穩(wěn)定，工程地地質(zhì)條件件良好；地表水水、地下下水資源源豐富。新都區(qū)區(qū)屬亞熱熱帶濕

5、潤(rùn)潤(rùn)季風(fēng)氣氣候，冬冬無(wú)嚴(yán)寒寒，夏無(wú)無(wú)酷暑，四季分分明。年年平均氣氣溫166，絕對(duì)對(duì)最高氣氣溫355.5，絕對(duì)對(duì)最低氣氣溫-55.4。年平平均相對(duì)對(duì)濕度881.55%，無(wú)無(wú)霜期2271天天，日照照1000天。主主導(dǎo)風(fēng)向向?yàn)楸睎|東，平均均風(fēng)速00.999米/秒秒，最大大風(fēng)速114米/秒。多多年平均均降水量量9111.7mmm。6.人文文自然資資源新都是全全國(guó)首批批對(duì)外開開放縣和和省級(jí)歷歷史文化化名城。有國(guó)家家級(jí)文物物保護(hù)單單位“西西蜀第一一湖”之之稱的升升庵桂湖湖，有享享譽(yù)中外外的千年年古剎寶寶光寺,特別是是近年來(lái)來(lái)新建的的桂湖公公園，面面積2000 多多畝，園園內(nèi)亭臺(tái)臺(tái)樓謝，碧桂丹丹荷,水水闊天

6、空空，泛舟舟湖上，令人心心曠神怡怡。每年年到新都都的游客客近3000萬(wàn)人人次。其其中外賓賓、華僑僑、港澳澳臺(tái)同胞胞3萬(wàn)余余人次。此外，還有許許多潛在在的旅游游資源，龍橋野野生動(dòng)物物養(yǎng)殖場(chǎng)場(chǎng)、泥巴巴沱和白白鶴島風(fēng)風(fēng)景區(qū)，植被完完好，林林木蔥蘢蘢，蟬鳴鳴鵲噪，風(fēng)光旖旖旎，極極具開發(fā)發(fā)前景。7. 遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃圍繞“經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市市”，建建設(shè)現(xiàn)代代化成都都市北部部新城。新都區(qū)區(qū)城市總總體規(guī)劃劃確定了了城市市向東發(fā)發(fā)展、形形成新城城區(qū)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。新新城區(qū)的的主要功功能為行行政辦公公、教育育、商業(yè)業(yè)、金融融和生活活居住，與老城城區(qū)形成成一城城雙中心心、東西西兩片區(qū)區(qū)的城城市格局局。新都都區(qū)的城城市建設(shè)設(shè)者

7、們將將以經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市市的理理念，有有效配置置城市土土地資源源和非土土地資源源，把新新都區(qū)建建設(shè)成現(xiàn)現(xiàn)代化、都市化化的綠色色生態(tài)城城區(qū)，使使之擔(dān)當(dāng)當(dāng)起成都都市城北北副中心心的重要要職能。堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)區(qū)”，壯大衛(wèi)衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)。 新都都區(qū)歷來(lái)來(lái)是成都都市的工工業(yè)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)。作為為其工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)的的龍頭，成都市市新都衛(wèi)衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)成成立于119922年，是是四川省省省級(jí)重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)、四四川省優(yōu)優(yōu)秀開發(fā)發(fā)區(qū)。衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)的的發(fā)展目目標(biāo)是：以大規(guī)規(guī)劃、大大手筆、大氣魄魄建成設(shè)設(shè)施完善善、服務(wù)務(wù)一流、特色鮮鮮明的現(xiàn)現(xiàn)代化開開發(fā)區(qū)。 新都都區(qū)是九九寨溝旅旅游環(huán)線線（九環(huán)環(huán)線）東東線的第第一門戶戶，歷史史文化

8、深深厚，自自然環(huán)境境優(yōu)美，名人賢賢士輩出出，名優(yōu)優(yōu)特產(chǎn)豐豐富，擁?yè)碛小耙灰缓?、一一寺、一一江、一一河、一一山”等等不可多多得的旅旅游資源源，與鄰鄰近的熊熊貓基地地、三星星堆等相相映生輝輝，聯(lián)動(dòng)動(dòng)互補(bǔ)，構(gòu)成了了高品位位的成都都北線黃黃金旅游游帶。 新都區(qū)區(qū)將加大大旅游開開發(fā)力度度，打造造新都旅旅游品牌牌，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展獨(dú)獨(dú)具特色色的宗教教文化旅旅游、生生態(tài)觀光光旅游和和都市休休閑旅游游。二 新都都經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況1.新都都20002-220066年綜合合指標(biāo)項(xiàng)目國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比例人均產(chǎn)值值（元）20

9、02290.11510.22248.99131.00211.33：544.3：34.41506602003310810.55962.5535.559.3：57.9：332.8817855820044126.711.0074.7741.008.7：59：32.320677720055128.911.7775.3341.999.1：58.4：332.5520599420066150.412.3392.3347.888.2：60：31.8225882 由上上表可以以看出：新都區(qū)區(qū)在近年年來(lái)經(jīng)濟(jì)濟(jì)飛速發(fā)發(fā)展，GGDP增增速平均均為155%左右右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全全國(guó)水平平。其中中新都區(qū)區(qū)大力開開展招商商引

10、資工工作，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值增長(zhǎng)速速度尤其其明顯，對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展功不可可沒。2.新都都區(qū)20002-20006年財(cái)財(cái)政金融融狀況項(xiàng)目人口（萬(wàn)萬(wàn)）農(nóng)業(yè)人口口（萬(wàn)）再崗職位位工資（元）農(nóng)業(yè)人口口可支配配收入（元）年存款余余額（億億元）社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（億元）2002259.88945.331130073270048.55928.7782003360.5545.331221153661158.4432.882004461.3345.111367774141167.6634.662005563.99421561144605575.44435.88200666442.111670075

11、033388.00436.22 由上表表可以看看出：新新都區(qū)220022-20006年年五年間間人民收收入穩(wěn)步步增長(zhǎng)，消費(fèi)水水平也逐逐步增加加，區(qū)域域消費(fèi)能能力較好好。3.新都都區(qū)招商商引資狀狀況近年來(lái)，可口可可樂、臺(tái)臺(tái)灣統(tǒng)一一、銀河河動(dòng)力、山西運(yùn)運(yùn)城、上上海哈威威、香港港紫荊花花制漆、福建達(dá)達(dá)利食品品等近330家著著名企業(yè)業(yè)先后落落戶新都都。在項(xiàng)項(xiàng)目引進(jìn)進(jìn)中，注注重引進(jìn)進(jìn)科技含含量、市市場(chǎng)占有有率、產(chǎn)產(chǎn)品附加加值和稅稅收都高高，管理理手段先先進(jìn)、品品牌知名名度高的的項(xiàng)目。 政府對(duì)對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目施行行社會(huì)行行政服務(wù)務(wù)、用地地政策、財(cái)政扶扶持獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、招商商獎(jiǎng)勵(lì)等等優(yōu)惠政政策，現(xiàn)現(xiàn)有四川川成都糧糧食

12、物流流園區(qū)、優(yōu)質(zhì)肉肉雞加工工基地、高性能能稀土永永磁體建建設(shè)項(xiàng)目目、大規(guī)規(guī)模集成成電路單單晶硅及及硅片項(xiàng)項(xiàng)目、信信息安全全系列產(chǎn)產(chǎn)品、祛祛斑爽等等招商項(xiàng)項(xiàng)目。三 新都都房產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境分析1.概述述根據(jù)新都都區(qū)的區(qū)區(qū)域特性性和習(xí)慣慣，目前前新都區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展可可大致分分為老城城區(qū)板塊塊、新城城區(qū)板塊塊及毗河河板塊三三個(gè)區(qū)域域。老城區(qū)板板塊：起起步早、品質(zhì)較較低作為新都都以往的的政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展展較早。由于已已開發(fā)物物業(yè)檔次次偏低、城市規(guī)規(guī)劃不科科學(xué)及土土地供給給不足，當(dāng)前多多開發(fā)補(bǔ)補(bǔ)充式中中低端物物業(yè)。區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入房房地產(chǎn)開開發(fā)的尾尾聲階段段。新城區(qū)板板塊：行行政教

13、育育中心、本地城城市化區(qū)域規(guī)劃劃為新都都區(qū)新的的政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，為其其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展帶帶來(lái)了政政策規(guī)劃劃促進(jìn)作作用，也也使得該該區(qū)域的的開發(fā)以以城市化化物業(yè)為為主。同同時(shí)，在在該板塊塊內(nèi)匯集集了新都都區(qū)政府府，西南南石油學(xué)學(xué)院和四四川音樂樂學(xué)院等等政府機(jī)機(jī)關(guān)和學(xué)學(xué)校，擁?yè)碛芯薮蟠蟮臐撛谠谫?gòu)房人人群。該該區(qū)域距距離新都都更近，物業(yè)價(jià)價(jià)格適中中，以新新都本地地客戶為為目標(biāo)群群體。毗河板塊塊：生態(tài)態(tài)、品牌牌、高品品質(zhì)該板塊位位于新都都蜀龍路路南段，依托毗毗河資源源，以生態(tài)形成區(qū)區(qū)別于新新都其余余板塊的的獨(dú)特魅魅力。同同時(shí)，萬(wàn)萬(wàn)科、交交大、新新希望等等品牌開開發(fā)商的的云集，也迅速速提升了了板塊的的整體

14、影影響力。由于距距離、物物業(yè)形態(tài)態(tài)、檔次次、價(jià)格格等因素素、該區(qū)區(qū)域客戶戶有大量量的成都都購(gòu)房者者進(jìn)入。2.供應(yīng)應(yīng)量分析析 根根據(jù)調(diào)查查了解到到新都區(qū)區(qū)20007年全全年商品品房銷售售面積為為1266.4萬(wàn)萬(wàn)方，商商品房比比重由220066年的112%上上升到220077年的220%。人均住住房面積積達(dá)到334平房房每人?，F(xiàn)在銷銷售項(xiàng)目目約300個(gè)，所所有項(xiàng)目目體量總總計(jì)約7700萬(wàn)萬(wàn)方，按按照開發(fā)發(fā)階段預(yù)預(yù)計(jì)約1150萬(wàn)萬(wàn)方左右右于088年入市市。由于于近年北北部新區(qū)區(qū)的大力力開發(fā)建建設(shè)，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展展，外地地購(gòu)房者者到本區(qū)區(qū)域購(gòu)房房比例大大幅度上上升。調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示：07年年在新都

15、都新城區(qū)區(qū)購(gòu)房者者當(dāng)中本本地消費(fèi)費(fèi)者占總總數(shù)的550%，成都其其他區(qū)域域消費(fèi)者者占300%，外外地消費(fèi)費(fèi)者占220%左左右，其其中600%消費(fèi)費(fèi)者為自自住購(gòu)買買。按照照此比例例計(jì)算總總體來(lái)看看供應(yīng)量量是大于于需求量量的，但但隨著政政府和西西南石油油學(xué)院和和川音等等政府機(jī)機(jī)關(guān)和學(xué)學(xué)校的進(jìn)進(jìn)入，市市場(chǎng)需求求也隨之之增長(zhǎng)，市場(chǎng)總總體發(fā)展展勢(shì)頭良良好。3.區(qū)域域項(xiàng)目特特征從整個(gè)大大區(qū)域的的樓盤分分布情況況來(lái)看，新城區(qū)區(qū)目前在在售樓盤盤數(shù)量最最多，從從供應(yīng)體體量來(lái)看看，新城城區(qū)板塊塊也位居居第一。新城區(qū)區(qū)項(xiàng)目多多數(shù)屬于于中檔項(xiàng)項(xiàng)目，少少數(shù)高檔檔次項(xiàng)目目如漢嘉嘉國(guó)際社社區(qū)與翰翰香府。毗河板板塊項(xiàng)目目總體體

16、體量最大大，品質(zhì)質(zhì)最高，主要以以知名開開發(fā)企業(yè)業(yè)為主開開發(fā)。從從目前的的發(fā)展趨趨勢(shì)來(lái)看看，新城城區(qū)板塊塊和毗河河板塊的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁，特別別是新城城區(qū)板塊塊，隨著著政府的的遷入和和高校的的進(jìn)入，目前已已經(jīng)成為為新都區(qū)區(qū)發(fā)展最最迅速的的區(qū)域。而毗河河板塊也也正在快快速的起起步，特特別是萬(wàn)萬(wàn)科、新新希望等等高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目的的進(jìn)入，使得該該區(qū)域未未來(lái)將向向高檔次次項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品集中中發(fā)展。四 消費(fèi)費(fèi)者調(diào)查查1.區(qū)域域家庭結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查查 經(jīng)調(diào)調(diào)查了解解：現(xiàn)新都區(qū)區(qū)人口約約為655萬(wàn)人左左右，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口約約21萬(wàn)萬(wàn)人，平平均2.9人每每戶。其其中三口口之家占占全戶數(shù)數(shù)的422.4%，兩口口之家占占全戶

17、數(shù)數(shù)的300%，四四口之家家站全戶戶數(shù)的99.9%，五口口及以上上的人家家占9.6%，而單身身家庭占占全戶數(shù)數(shù)的8.1%。長(zhǎng)期居居住戶占占總數(shù)的的94%，遷入入戶占總總數(shù)的66%。2. 區(qū)區(qū)域潛在在客戶分分析（1）潛潛在客戶戶群體范范圍本區(qū)域域居住的的消費(fèi)者者改善居居住環(huán)境境購(gòu)買隨新區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)，交交通情況況的改善善，成都都主城區(qū)區(qū)及其他他區(qū)域的的消費(fèi)者者來(lái)本區(qū)區(qū)域購(gòu)房房定居在本地地工作的的消費(fèi)者者外地消消費(fèi)者（2）客客戶購(gòu)買買目的投資客戶戶： 外外地客戶戶看重本本地區(qū)發(fā)發(fā)展前景景購(gòu)房投資資等升值值；手中有大大量閑置置資金，購(gòu)買房房產(chǎn)進(jìn)行行保值增增值； 購(gòu)買買房產(chǎn)針針對(duì)現(xiàn)流流動(dòng)人口口出租。居

18、家客戶戶： 部部分收入入較高群群體改善善居住環(huán)環(huán)境及提提高生活活品質(zhì)； 在本本區(qū)域工工作的消消費(fèi)者就就近居住??； 隨新新區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)，交通情情況的改改善，成成都主城城區(qū)及其其他區(qū)域域的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)本本區(qū)域購(gòu)購(gòu)房定居居； 外外地消費(fèi)費(fèi)者到本本地定居居。（3）客客戶背景景特征根據(jù)現(xiàn)階階段其他他項(xiàng)目成成交客戶戶調(diào)查及及潛在客客戶抽樣樣調(diào)查得得出潛在在客戶群群有以下下特征：年齡：225-445歲為為主文化程度度：文化化水平較較高，中中專大專水水平所占占比重較較大職業(yè)：企企業(yè)普通通職工、政府公務(wù)務(wù)員大學(xué)教師師個(gè)體戶戶企業(yè)高高級(jí)管理理人員、專業(yè)技技術(shù)人員員等收入：本本地工作作及居住住者：1800022600

19、0元為主主。外地其他他區(qū)域消消費(fèi)者：35000660000元之間間。家庭人口口：以兩人家庭庭和三人家庭庭為主。居住區(qū)域域和工作作區(qū)域：新都本本地工作作或居住住消費(fèi)者者占555%左右右，成都都其他區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者占225%左左右，外外地消費(fèi)費(fèi)者占220%左左右。3. 消消費(fèi)者需需求調(diào)查查根據(jù)本區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者抽樣樣調(diào)查得得出消費(fèi)費(fèi)者需求求：購(gòu)買物業(yè)業(yè)一般不不在意高高層或多多層建筑筑。希望購(gòu)買買戶型以以三室為為主，占占50%左左右，兩兩室占335%左右右，其余余戶型為為15%左右。面積需求求集中在在1000-1220平米米左右的的三室，70-80平平方的兩兩室。能承受的的總價(jià)在在25-40萬(wàn)萬(wàn)之間居居

20、多。購(gòu)房用于于自住的的消費(fèi)者者占近七七成。認(rèn)為本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目的價(jià)格格36000元左左右最為為合適。最主要的的購(gòu)買因因素為：價(jià)格、環(huán)境、配套設(shè)設(shè)施完善善程度。多數(shù)消費(fèi)費(fèi)者希望望購(gòu)買小區(qū)區(qū)自然環(huán)環(huán)境好、休閑娛娛樂設(shè)施施齊全的的項(xiàng)目。五 宏宏觀政策策分析作為我國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱性性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在10年年間高速速迅猛的的發(fā)展，但由于于市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的不不規(guī)范，近2年年全國(guó)范范圍內(nèi)的的房?jī)r(jià)飛飛漲，暴暴露出整整個(gè)行業(yè)業(yè)，包括括整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的許多問問題。人人民群眾眾對(duì)高速速上漲的的房?jī)r(jià)越越來(lái)越不不能承受受，從一一線城市市到二、三線城城市，無(wú)無(wú)一例外外。20007年年全國(guó)甚甚至頻頻頻出現(xiàn)地地王，許許多地方

21、方的樓面面地價(jià)甚甚至超過(guò)過(guò)了周邊邊樓盤目目前的銷銷售價(jià)格格。CPPI的持持續(xù)高位位增長(zhǎng)，人民的的生活品品質(zhì)受到到一定程程度上的的影響，這一系系列問題題為整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)乃乃至中國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)埋下下了嚴(yán)重重的隱患患，中央央政府也也在20007年年看到這這些問題題可能造造成的深深遠(yuǎn)影響響，通過(guò)過(guò)行政手手段和金金融政策策的組合合加大市市場(chǎng)調(diào)控控力度。1. 土土地供應(yīng)應(yīng)：1）、各各級(jí)政府府禁止大大面積供供應(yīng)單宗宗土地；2）、開開發(fā)商拍拍到土地地后必須須全部繳繳清土地地出讓金金后政府府才能下下發(fā)國(guó)有有建設(shè)用用地使用用權(quán)證；3）、單單宗土地地必須在在3年內(nèi)內(nèi)全部進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，否則則政府無(wú)無(wú)償沒收收；4）

22、、220077年2月月土地增增值稅正正式征收收，20008年年物業(yè)稅稅開始征征收；對(duì)項(xiàng)目的的影響：土地增增值稅和和物業(yè)稅稅是在房房?jī)r(jià)上升升較快的的大市場(chǎng)場(chǎng)背景下下重新落落實(shí)的稅種，實(shí)際是是宏觀調(diào)調(diào)控的延延續(xù)和細(xì)細(xì)化，開開發(fā)商的的成本或或多或少少地有所所增加。項(xiàng)項(xiàng)目資金金壓力有有所增加加，開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加加大。2. 銀銀行貸款款：1）、央央行為防防止流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩剩，20007年年內(nèi)100次提高高銀行存存款準(zhǔn)備備金；2）、央央行20007年年內(nèi)6次次上調(diào)人人民幣存存貸款利利率；3）、嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行貨幣緊緊縮政策策，貸款款結(jié)構(gòu)性性調(diào)整，除非國(guó)國(guó)家扶持持性行業(yè)業(yè)貸款，其他商商業(yè)貸款款，包括括消費(fèi)貸貸款從嚴(yán)嚴(yán)

23、審查、放貸；4）、第第二套住住房按揭揭貸款首首付提高高至4成成起，貸貸款利率率按照基基準(zhǔn)利率率的1.1執(zhí)行行，審核核是以家家庭成員員為單位位，包括括公積金金貸款；5）、商商業(yè)物業(yè)業(yè)按揭貸貸款仍然然嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行首付付5成110年，貸款利利率按照照基準(zhǔn)利利率的11.1執(zhí)執(zhí)行;6）不得得發(fā)放加加 HYPERLINK /fangdai/index.html 按揭、不不指定用用途貸款款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%BB%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F

24、7 循環(huán)環(huán)貸；嚴(yán)嚴(yán)格房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款，項(xiàng)目資資本金不不達(dá)355%，不不得發(fā)放放貸款等等；（1）.20007全年年6次加加息影響響對(duì)于有銀銀行貸款款的人來(lái)來(lái)說(shuō)，220077年是痛痛苦的一一年。這這一年，在國(guó)際際收支失失衡、流流動(dòng)性過(guò)過(guò)剩的刺刺激下， 1年年之內(nèi)66次加息息，從年年初2.79%的存款款利率上上調(diào)到44.144%，而而貸款利利率從年年初的66.399%上調(diào)調(diào)到7.47%。以220066年底的的50萬(wàn)萬(wàn)元200年貸款款為例，加息后后月供足足足多了了3000元。連連續(xù)加息息給不少少買房者者造成了了不小的的購(gòu)房壓壓力，因因此手中中有點(diǎn)余余錢的購(gòu)購(gòu)房者都都提前還還款。由由于提高高了購(gòu)房房成

25、本，造成部部分投資資需求的的減少。根據(jù)央行行發(fā)布消消息，008年加加息可能能性很大大，不排排除數(shù)次次加息的的可能性性，其表表示088年加息息的時(shí)機(jī)機(jī)、方式式與幅度度都將更更加靈活活。（2）.銀行存存款準(zhǔn)備備金100次上調(diào)調(diào)產(chǎn)生的的影響根據(jù)中央央確定的的從緊貨貨幣政策策的要求求，加強(qiáng)強(qiáng)銀行體體系流動(dòng)動(dòng)性管理理，抑制制貨幣信信貸過(guò)快快增長(zhǎng)，20007年中中國(guó)人民民銀行對(duì)對(duì)存款類類金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣存款款準(zhǔn)備金金率進(jìn)行行了十次次上調(diào)，具體情情況如下下：08年也也分別于于1月225日與與3月225日兩兩次提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，現(xiàn)已已經(jīng)提高高到155.5%。中央央銀行通通過(guò)調(diào)整整存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，可以

26、以影響金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的信貸貸擴(kuò)張能能力，從從而間接接調(diào)控貨貨幣供應(yīng)應(yīng)量，加加強(qiáng)銀行行體系流流動(dòng)性管管理，在在一定程程度上有有利于緩緩解銀行行流動(dòng)性性過(guò)剩局局面，抑抑制貨幣幣信貸過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)。人民幣貸貸款利率率上調(diào)，控制房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的發(fā)放放，提高高了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的門檻檻，增加加了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)成本；更重要要的是，貸款利利率提高高在一定定程度上上遏制了了買房需需求，這這將影響響到開發(fā)發(fā)商的銷銷售預(yù)期期，對(duì)開開發(fā)商資資金回籠籠造成困困難。第第二套房房細(xì)則，要求銀銀行從嚴(yán)嚴(yán)對(duì)第二二套房的的購(gòu)買者者執(zhí)行“高利率率、高首首付”的的新政。這系列措措施的出出臺(tái)基本本剔除了需需求市場(chǎng)場(chǎng)中的投投資

27、性需需求，使市場(chǎng)場(chǎng)需求更更為偏向向消費(fèi)者者的剛性性自住需需求，需需求市場(chǎng)場(chǎng)有所減減小。經(jīng)了解，本地區(qū)區(qū)施行消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買第二二套商品品房不能能享受契契稅半價(jià)價(jià)優(yōu)惠政政策，即即：購(gòu)買買首套商商品房須須繳契稅稅為總房房款的11.5%，第二二套以上上的商品品房為總總房款的的3%。這一政政策對(duì)二二次以上上的置業(yè)業(yè)者影響響較大，令項(xiàng)目目減少了了部分投投資性置置業(yè)需求求。3. 政政策性房房源供應(yīng)應(yīng)：1）、220088年開發(fā)發(fā)商拿地地開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必須須有相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房供應(yīng)，由政府府回購(gòu)；2）、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房滿55年后上上市交易易須補(bǔ)繳繳土地出出讓金，政府優(yōu)優(yōu)先回購(gòu)購(gòu)；3）、政政府逐年年加大限限價(jià)房、經(jīng)

28、濟(jì)適適用房、廉租房房供應(yīng)量量；六 周邊邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查查情況1.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本情況況調(diào)查表表案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國(guó)際際開發(fā)商成都新天天地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和信地產(chǎn)產(chǎn)成都市瑞瑞安浙江城建建漢嘉集集團(tuán)位置新都區(qū)大大件路新都區(qū)北北部新城城馬超東東路新都區(qū)新新城區(qū)育育英路中中段新都區(qū)電電子路川川音旁物業(yè)形態(tài)態(tài)高層、小小高層（11+1，113+11，166+1）小高層（11+1）高層（118）別墅（33-4）高層（114-226層）多層 小小高層高層 別別墅占地面積積28011415200764419912267780總建面913225228000018955794603363綠化率30%4088

29、%36.33%30%容積率3.2661.34.2992.033均價(jià)34900元/38500元/38200元/44000元/戶型區(qū)間間兩室（668-889）三室（1112-1277）躍層（1145-1600）兩室（997-1105）三室（1127-1377）四室（1142-1655）別墅（2245-3588）一室（334-668）兩室（990-1101）三室（1126-1322）躍層（1164-2100）兩室（996-1105）三室（1112-1388）躍層（1141-2300）主力戶型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名

30、天籟維也也納橄欖郡思學(xué)園親和居開發(fā)商成都中鵬鵬房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司四川萬(wàn)佳佳實(shí)業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司四川省公公達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司四川天魁魁實(shí)業(yè)有有限公司司位置新都馬超超東路新都區(qū)靜靜安路新都區(qū)蜀蜀龍大道道新都區(qū)靜靜安路（陽(yáng)光酒酒店旁）物業(yè)形態(tài)態(tài)高層（332）高層精精品小戶戶別墅（22-4）高層（11811）多層 小小高層占地面積積114004133333443622350000總建面4447762280000190000595000綠化率37.88772.99028%45容積率3.91.2663.61.7均價(jià)35800元/39800元/38200元/34800元/戶型區(qū)間間一室（553553

31、）二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）五室（11631699）別墅（2276-4600）一室（228550）二室（773880）兩室（9901011）三室（11281400）主力戶型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精裝裝（288500）三室（11281400）案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔開發(fā)商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm 成都港基基房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559

32、.htm 金光置業(yè)業(yè)成都有有限公司司新都神風(fēng)風(fēng)實(shí)業(yè)有有限公司司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn005.htm 成都康寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司位置新都區(qū)北北部新城城蜀龍路路港基段段新都區(qū)蜀蜀龍路與與南二環(huán)環(huán)路東段段路口新都區(qū)蜀蜀龍路與與電子路路交匯處處新都新園園路2224號(hào)物業(yè)形態(tài)態(tài)多層、別別墅、高高層高層（112-226）高層（118）多層、小小高層占地面積積1580000.79480008.223666667144556總建面4920057.441358858341118綠化率45%40.77%60.880%30.55%容積率3.12.1882.099均價(jià)

33、39400元/38200元/39000元/34500元/戶型區(qū)間間二室（771-1116）三室（889-1156）四室（1127-1400）別墅（1118-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）別墅（1125-1566）二室（995-1101）三室（1131-1600）別墅（2223-2466）二室（772-888）三室（1135-1600）主力戶型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）2. 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析（1）項(xiàng)項(xiàng)目體量量案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國(guó)際

34、際總建面913225228000018955794603363案名天籟維也也納橄欖郡思學(xué)園親和居總建面4447762280000190000595000案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔總建面49200571358858341118由上表可可以看出出區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售樓樓盤大型型樓盤較較多，翰翰香府、漢嘉國(guó)國(guó)際、水沐沐天城、橄欖欖郡等均為為20萬(wàn)方方以上的的大型項(xiàng)項(xiàng)目；思思學(xué)園、親和和居、天天籟維也也納為110萬(wàn)放放以下的的小型項(xiàng)項(xiàng)目。（2）項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國(guó)際際均價(jià)34900元/38500元/38200元/44000元/案名天籟維也也納橄欖郡思學(xué)園親和居均價(jià)358

35、00元/39800元/38200元/34800元/案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔均價(jià)39400元/38200元/39000元/34500元/ 由上表表可以看看出各大大中型項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)在集中中在38850-39550元每每平方之之間，小小型項(xiàng)目目?jī)r(jià)格集集中在334500 -336000元/平平方，漢漢嘉國(guó)際際普通住住宅部分分價(jià)格稍稍高，達(dá)達(dá)到44400元元/平方方。僅有有的小戶戶型項(xiàng)目目思學(xué)園園博士樓樓均價(jià)為為38220元/平方?？傮w來(lái)來(lái)看本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目品質(zhì)差差距不大大，價(jià)格格較接近近，側(cè)面面反映了了各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品有一定定同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)。（3） 建筑形形態(tài)案名香城名都都水沐天城城御城漢

36、嘉國(guó)際際物業(yè)形態(tài)態(tài)高層、小小高層（11+1，113+11，166+1）小高層（11+1）高層（118）別墅（33-4）高層（114-226層）多層、小小高層、高層、別別墅案名天籟維也也納橄欖郡思學(xué)園親和居物業(yè)形態(tài)態(tài)高層（332）高層、精精品小戶戶別墅（22-4）高層（11811）多層、小小高層案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔物業(yè)形態(tài)態(tài)多層、別別墅、高高層高層、小小高層（12-26）高層（118）多層、小小高層該片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目主要要以多層層、小高高層、高層、別墅墅等形態(tài)態(tài)產(chǎn)品組組合為主主。其中中只有御御城、天天籟維也也納、芙芙蓉名城城為全高高層項(xiàng)目目，其余余項(xiàng)目均均為擁有有兩種以以上建筑筑形

37、態(tài)的的組合性性項(xiàng)目。（4）項(xiàng)項(xiàng)目主力力戶型案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國(guó)際際主力戶型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名天籟維也也納橄欖郡思學(xué)園親和居主力戶型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精裝裝（288-500）三室（11281400）案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔主力戶型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）由上表可可以看出出：區(qū)域域周邊項(xiàng)項(xiàng)目多數(shù)數(shù)主

38、力戶戶型為兩兩室戶型型與三室室戶型，一室產(chǎn)產(chǎn)品與四四室產(chǎn)品品較少。其中三三室戶型型占所有有戶型的的50%左右。（5）各各項(xiàng)目目目標(biāo)群體體分析根據(jù)片區(qū)區(qū)項(xiàng)目檔檔次分類類：主要要分為中中檔樓盤盤與高擋擋樓盤兩兩種。中檔項(xiàng)目目主要針針對(duì)消費(fèi)費(fèi)群體為為本區(qū)域域消費(fèi)者者：本區(qū)區(qū)域工作作人員以以及本區(qū)區(qū)域工作作的外地地人員。高檔次次樓盤主主要針對(duì)對(duì)消費(fèi)者者：高校校教師、公務(wù)員員、各企企業(yè)中高高層管理理人員、及外地地到本區(qū)區(qū)域的購(gòu)購(gòu)房者。思學(xué)園園針對(duì)消消費(fèi)群體體：本區(qū)區(qū)域工作作的青年年人員、大學(xué)年年輕教師師、購(gòu)買買小戶型型住宅用用來(lái)投資資的人員員。（6） 優(yōu)惠情情況片區(qū)項(xiàng)目目大型樓樓盤項(xiàng)目目都擁有有較大折折

39、扣：其其中翰香香府折扣扣最高為為一次性性付款打打96折，按揭貸貸款購(gòu)買買97折折優(yōu)惠；水沐天天城的部部分特價(jià)價(jià)商品房房最多可可優(yōu)惠88萬(wàn)元。其余項(xiàng)項(xiàng)目一般般折扣在在98-99折折。少數(shù)數(shù)價(jià)格較較低的項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)折折扣，如如親和居居。部分分項(xiàng)目不不接受公公積金貸貸款。（7）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品特特點(diǎn)調(diào)查了解解，本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目產(chǎn)品基基本以板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)與板式式與點(diǎn)式式結(jié)合結(jié)結(jié)構(gòu)為主主，項(xiàng)目目產(chǎn)品建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)是以框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)為主。節(jié)能建建筑產(chǎn)品品不多，政府相相關(guān)部門門對(duì)建筑筑節(jié)能方方面無(wú)強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)定定。項(xiàng)目目樓棟朝朝向以項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊形狀規(guī)規(guī)劃為主主，沒有有刻意強(qiáng)強(qiáng)調(diào)南北北朝向，側(cè)面反反映了本本地消費(fèi)費(fèi)者對(duì)戶戶型

40、朝向向要求不不高。產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)合合理，注注重產(chǎn)品品戶型功功能分區(qū)區(qū)及采光光。戶型產(chǎn)品品新穎，如香城城名都的的2700度轉(zhuǎn)角角景觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)； 6米挑挑高大型型景觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)；（8）項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境及配套套分析 本區(qū)區(qū)域各項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊生活配配套均較較齊全，生活交交通方便便。各大大型項(xiàng)目目?jī)?nèi)部配配套設(shè)施施如：泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)場(chǎng)、老年年活動(dòng)廣廣場(chǎng)、兒兒童游樂樂場(chǎng)、室室外健身身活動(dòng)中中心等均均較齊全全。各項(xiàng)項(xiàng)目更為為注重大大型自然然景觀，及水系系景觀：翰香府府擁有33個(gè)人工工湖泊，親和居居、御城城等項(xiàng)目目均有項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部水系景景觀。整整體景觀觀品質(zhì)較較高，綠綠化環(huán)境境好。七 項(xiàng)目目自身分分析1.項(xiàng)目目

41、地塊位位置項(xiàng)目地塊塊位于新新都區(qū)金金都光電電儀器廠廠北側(cè)地地段。地地塊呈長(zhǎng)長(zhǎng)邊月778米，寬邊約約35米米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)矩形。項(xiàng)目地地塊基本本達(dá)到三三通一平平標(biāo)準(zhǔn)。地塊臨臨近新建建支公路路，交通通方便，周邊綠綠化環(huán)境境一般。地塊圍圍墻邊有有少量原原生灌木木植物。2.經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)占地面積積：26697.42容積率：小于33.0建筑密度度：小于于25%3.交通通狀況項(xiàng)目位于于新建支支公路旁旁，離西西南石油油大學(xué)僅僅3000米左右右，乘22路公交交車可直直達(dá)項(xiàng)目目地塊位位置。4.周邊邊配套項(xiàng)目地塊塊周邊各各種配套套齊全金融配套套：中國(guó)國(guó)銀行、工商銀銀行、商商業(yè)銀行行、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、建設(shè)銀銀行、交交通銀行

42、行醫(yī)療配套套：桂湖湖醫(yī)院、新都桂桂林醫(yī)院院、新都都人民醫(yī)醫(yī)院、第第四十七七醫(yī)院、新都中中醫(yī)院、新都婦婦幼保健健院、新新都衛(wèi)生生防疫站站教育配套套：桂林林小學(xué)、桂林中中學(xué)、桂桂湖中心心小學(xué)、西街小小學(xué)、新新都師范范附小、新都五五中、三三原外國(guó)國(guó)語(yǔ)學(xué)校校、金都都實(shí)驗(yàn)中中學(xué)、新新都四中中、新都都一中、新都第第一職業(yè)業(yè)高級(jí)中中學(xué)、 成都機(jī)機(jī)械電子子職業(yè)技技術(shù)學(xué)校校、 新新都衛(wèi)校校、 成成都鐵路路運(yùn)輸學(xué)學(xué)校 、成都醫(yī)醫(yī)學(xué)院、 西南南石油大大學(xué)、四四川音樂樂學(xué)院商業(yè)配套套：正因因校園商商業(yè)區(qū)、 正因因農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng) 、規(guī)劃農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、 金金都農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、 紅旗旗超市、 紅旗旗商場(chǎng)、 蘇寧寧電器 、摩爾爾百貨

43、、 摩爾爾超市休閑娛樂樂：石油油賓館、 金錢錢豹歌城城、 樂樂寶火鍋鍋大酒店店、 香香城之夜夜歌城、 流花花賓館、 廖廣廣東客家家酒樓、 市政政公園旅游配套套：白鶴鶴島風(fēng)景景區(qū)、 寶光寺寺 、大大熊貓基基地 、北湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)等等5.項(xiàng)目目SWOOT分析析（1）優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析析配套：項(xiàng)目地地塊生活活配套齊齊全，生生活方便便交通：項(xiàng)目地地塊臨近近新建支支路，交交通方便便地塊建建設(shè)難度度：地塊塊基本達(dá)達(dá)到三通通一平，建設(shè)難難度不大大人文環(huán)環(huán)境：項(xiàng)項(xiàng)目位置置靠近西西南石油油大學(xué)，有濃郁郁的教育育氛圍（2）劣劣勢(shì)分析析噪音：項(xiàng)目位位于新建建公路旁旁，噪音音污染較較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手優(yōu)勢(shì)勢(shì)：區(qū)域域各大型型樓盤云云集，

44、開開發(fā)實(shí)力力、規(guī)模模、配套套、環(huán)境境等各方方面，我我項(xiàng)目處處于劣勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小小：由于于項(xiàng)目本本身規(guī)模模較小，可以用用來(lái)規(guī)劃劃環(huán)境景景觀的空空間不足足。（3）機(jī)機(jī)會(huì)分析析項(xiàng)目特特點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目體量量很小，市場(chǎng)消消化容易易客源情情況：項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域?yàn)闉樾露冀探逃幼∽⌒聟^(qū)，且有較較多輕工工業(yè)企業(yè)業(yè)，投資資置業(yè)需需求不斷斷。（4）威威脅分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手：各各大項(xiàng)目目產(chǎn)品供供應(yīng)全面面，可能能產(chǎn)生同同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)家政政策：國(guó)國(guó)家政策策干預(yù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生影響響八 項(xiàng)目目定價(jià)體體系1、定價(jià)價(jià)影響因因素地理位置置、交通通狀況地理位置置是影響響物業(yè)定定價(jià)的重重要因素素之一，房地產(chǎn)產(chǎn)界一直直流傳著著這樣一一句

45、術(shù)語(yǔ)語(yǔ)“地段，地段，還是地地段”，可見見地段是是決定物物業(yè)綜合合素質(zhì)的的主導(dǎo)條條件。本本項(xiàng)目所所在城市市中心區(qū)區(qū)域，項(xiàng)項(xiàng)目位置置的優(yōu)勢(shì)勢(shì)不用多多說(shuō)。商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施住宅物業(yè)業(yè)周邊的的商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施配套是是否齊全全，對(duì)住住宅物業(yè)業(yè)的影響響尤為重重要，亦亦為決定定客戶層層的影響響因素之之一，針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅為主，故此，主要考考慮周邊邊生活設(shè)設(shè)施配套套情況，比如銀銀行、超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、酒樓樓、郵局局等。項(xiàng)目規(guī)模模根據(jù)調(diào)查查所得，過(guò)半數(shù)數(shù)的置業(yè)業(yè)人士均均注重物物業(yè)的規(guī)規(guī)模，特特別是住住宅項(xiàng)目目，規(guī)模模大、人人口多、居住氣氣氛濃厚厚，活動(dòng)動(dòng)的空間間也闊，規(guī)模大大的項(xiàng)目目，其各各種設(shè)施施配套也也相對(duì)完完

46、善。項(xiàng)目景觀觀環(huán)境隨著購(gòu)房房者對(duì)美美好生活活的追求求，對(duì)于于客戶來(lái)來(lái)說(shuō)，景景觀更一一直是影影響購(gòu)房房的重要要因素之之一，擁?yè)碛薪ê┚熬啊@景景的物業(yè)業(yè)，其價(jià)價(jià)格也相相應(yīng)高于于其他景景觀稍遜遜的物業(yè)業(yè)，這一一點(diǎn)為本本項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)所在在。戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)是購(gòu)房房者考慮慮的另一一個(gè)因素素之一，戶型結(jié)結(jié)構(gòu)是否否合理，是否合合用，對(duì)對(duì)樓盤的的銷售亦亦帶來(lái)一一定影響響，而對(duì)對(duì)戶型的的要求也也因地域域而異。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，而而片區(qū)客客戶又分分為兩種種，一種種是首次次置業(yè)者者，需要要的是中中小面積積戶型，而另外外一種是是再次置置業(yè)的換換房者，需要的的則是中中等或較較大面積積的戶型型；相當(dāng)當(dāng)客戶喜喜歡小面面積

47、戶型型，希望望戶型緊緊湊實(shí)用用，總價(jià)價(jià)相對(duì)低低廉。內(nèi)部規(guī)劃劃、設(shè)施施指的是樓樓盤的功功能劃分分，內(nèi)部部配備等等條件，一個(gè)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)合理完完善的樓樓盤，自自然受到到買家歡歡迎。而而近年來(lái)來(lái)隨著社社會(huì)發(fā)展展和科技技進(jìn)步，智能化化設(shè)施也也已成為為住宅物物業(yè)提高高檔次的的重要因因素。周邊環(huán)境境指項(xiàng)目周周圍之自自然環(huán)境境和人文文環(huán)境，直接影影響物業(yè)業(yè)之檔次次，也影影響價(jià)格格的制定定，今年年來(lái)買家家對(duì)此要要求非常常高，如如周邊之之交通便便利、環(huán)環(huán)境干凈凈整潔，校園文文化氛圍圍高定當(dāng)當(dāng)受買家家歡迎。社會(huì)公共共教育設(shè)設(shè)施現(xiàn)代的父父母普遍遍注重孩孩子的教教育，如如居住于于學(xué)校旁旁邊，方方便上學(xué)學(xué)外，還還有利于

48、于讓孩子子受學(xué)校校學(xué)習(xí)氣氣氛的熏熏陶。故故此，有有孩子讀讀書之買買家看重重居住區(qū)區(qū)與學(xué)校校之距離離。物業(yè)管理理?yè)?jù)調(diào)查所所得，物物業(yè)管理理已成為為客戶購(gòu)購(gòu)房時(shí)另另一主要要考慮因因素。物物業(yè)管理理完善，可令買買家居住住之舒適適、安全全，知名名的物業(yè)業(yè)管理公公司往往往能增強(qiáng)強(qiáng)買家對(duì)對(duì)樓盤的的信心，但管理理費(fèi)的收收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)亦為買買家考慮慮因素。2、定價(jià)價(jià)基本原原則結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)需求及及我們的的經(jīng)驗(yàn)評(píng)評(píng)定上述述定價(jià)影影響因素素之權(quán)重重，綜合合分析評(píng)評(píng)定本物物業(yè)綜合合素質(zhì)：（各因因素之權(quán)權(quán)重分析析見下圖圖）根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的本區(qū)域域項(xiàng)目均均價(jià)，然然后通過(guò)過(guò)對(duì)影響響項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格因素素的優(yōu)勢(shì)勢(shì)及不足足的對(duì)比比，以及

49、及本項(xiàng)目目成本狀狀況進(jìn)行行綜合評(píng)評(píng)定，以以市場(chǎng)需需求為導(dǎo)導(dǎo)向，以以市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)法確定定項(xiàng)目入入市價(jià)格格。3項(xiàng)目目?jī)r(jià)格定定位以周邊項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)平均指指標(biāo)為準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)定值值為1，以各因因素權(quán)重重分析本本項(xiàng)目指指標(biāo)值：權(quán)重比值值項(xiàng)目位置置周邊配套套項(xiàng)目規(guī)模模景觀設(shè)施施戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)內(nèi)部配套套周邊環(huán)境境物業(yè)管理理總計(jì)周邊項(xiàng)目目111111118本項(xiàng)目110.50.41.60.80.917.2由上表可可以分析析得出：本項(xiàng)目目各項(xiàng)指指標(biāo)權(quán)重重比值與與周邊項(xiàng)項(xiàng)目平均均標(biāo)準(zhǔn)比比值為00.9：1，由由此推斷斷，本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)階階段價(jià)格格應(yīng)定位位為周邊邊項(xiàng)目平平均標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的900%?，F(xiàn)現(xiàn)階段周周邊項(xiàng)目目均價(jià)集集中區(qū)間間在3

50、8850-39550之間間，以339000元的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)階階段均價(jià)價(jià)在35510元元/平方方米左右右。項(xiàng)目目開盤價(jià)價(jià)格，可可根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)及以上上權(quán)重因因素比例例及開盤盤期間市市場(chǎng)整體體價(jià)格水水平適當(dāng)當(dāng)調(diào)整。產(chǎn)品規(guī)劃劃建議部部分由于貴公公司在該該區(qū)域仍仍有后續(xù)續(xù)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。一一個(gè)好的的項(xiàng)目可可以成就就一個(gè)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，為了了后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目有一一個(gè)更好好的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)，要求本本項(xiàng)目做做出自己己的特色色，得到到消費(fèi)者者廣泛的的關(guān)注與與接受，借本項(xiàng)項(xiàng)目的成成功開發(fā)發(fā)銷售，使企業(yè)業(yè)知名度度與美譽(yù)譽(yù)度達(dá)到到一定的的高度。為后續(xù)續(xù)項(xiàng)目開開發(fā)與銷銷售創(chuàng)造造良好的的市場(chǎng)形形象，為為貴公司司帶來(lái)更更長(zhǎng)

51、遠(yuǎn)的的利益。一項(xiàng)目定定位建議議1.定位位思路根據(jù)項(xiàng)目目情況、區(qū)域市市場(chǎng)情況況及周邊邊環(huán)境分分析： 片區(qū)區(qū)小戶型型產(chǎn)品供供應(yīng)明顯顯不足，但需求求正在迅迅速增加加，租賃賃市場(chǎng)將將更加活活躍。 片區(qū)區(qū)內(nèi)過(guò)渡渡居住人人群增加加速度較較快，擁?yè)碛羞^(guò)渡渡居住和和投資客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)。 過(guò)渡渡型客戶戶或投資資客戶對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境要求求不高，價(jià)格才才是他們們的首要要考慮的的因素。 由于于項(xiàng)目本本身規(guī)模模較小，可以用用來(lái)規(guī)劃劃園林的的空間不不多，不不適合做做普通住住宅產(chǎn)品品。 本項(xiàng)項(xiàng)目臨近近西南石石油大學(xué)學(xué)及四川川音樂學(xué)學(xué)院，有有較好的的小戶型型市場(chǎng)環(huán)環(huán)境。綜合以上上所述，本案的的開發(fā)思思路定為為：尋找市場(chǎng)場(chǎng)的空白白

52、點(diǎn)，迎迎合市場(chǎng)場(chǎng)的需求求，吸引引目標(biāo)客客戶群體體，選擇擇適合項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)有有綜合實(shí)實(shí)力，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小的過(guò)渡渡居住兼兼投資雙雙重功能能的精品品小戶的的開發(fā)思思路。2.項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位小戶型住住宅產(chǎn)品品主要包包括以下下三種物物業(yè)形式式，即：青年公公寓：它它是純小小戶型住住宅區(qū)，針對(duì)青青年人群群過(guò)渡階階段設(shè)計(jì)計(jì)的住宅宅形式，也適合合投資。產(chǎn)權(quán)式式酒店式式服務(wù)公公寓：它它是一種種具有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)的酒店店，集商商住為一一體的物物業(yè)品種種，一般般房間內(nèi)內(nèi)無(wú)煤氣氣等居家家生活所所必備的的配套設(shè)設(shè)施。一般的的小戶型型住宅：它是指指分布于于綜合性性住宅小小區(qū)內(nèi)的的小房型型住宅，它屬于于普通的的商品住住宅項(xiàng)目目，與普

53、普通商品品住宅的的具有等等同的使使用年限限和物業(yè)業(yè)服務(wù)。經(jīng)本次市市場(chǎng)調(diào)查查了解周周邊的市市場(chǎng)環(huán)境境，結(jié)合合項(xiàng)目情情況，我我們計(jì)劃劃將項(xiàng)目目定位于于“青年公公寓”。3.青年年公寓介介紹青年公寓寓又稱單單身公寓寓，是一一種過(guò)渡渡型住宅宅產(chǎn)品，是小戶戶型住宅宅的一種種，一般般平均在在35平平方米55平平方米左左右/套套，總價(jià)價(jià)較低。其結(jié)構(gòu)構(gòu)上的最最大特點(diǎn)點(diǎn)是只有有一間房房間，一一套廚衛(wèi)衛(wèi)。近年年來(lái)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)的的需求，有些開開發(fā)商也也推出了了帶廚房房的功能能更為健健全的青青年公寓寓樓盤，有的還還建造起起了躍層層小房型型公寓，這種房房型不僅僅在建筑筑面積方方面增大大到500平方米米80平平方米，而且在在

54、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)方面面還增加加了廚房房、客廳廳、餐廳廳、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等。青年公寓寓的誕生生最早是是從租賃賃的市場(chǎng)場(chǎng)中出現(xiàn)現(xiàn)的，有有業(yè)主將將空置的的整幢商商品房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單裝修修后推向向房產(chǎn)租租賃市場(chǎng)場(chǎng)，面向向中層收收入的青青年人群群出租，頗受廣廣大青年年人群的的青睞，眾多開開發(fā)商于于是從中中重新發(fā)發(fā)現(xiàn)商機(jī)機(jī)，紛紛紛推出專專案，至至此這種種被命名名為“青年公公寓”的住宅宅才風(fēng)靡靡起來(lái)。同時(shí)家庭庭結(jié)構(gòu)的的變化，也推動(dòng)動(dòng)小戶型型的發(fā)展展，改革革開放帶帶來(lái)了各各種新的的思潮、新的生生活方式式，個(gè)性性化生活活成為時(shí)時(shí)尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越來(lái)越多多，多代代同堂已已不多見見。單個(gè)個(gè)家庭人人口變少少直接導(dǎo)導(dǎo)

55、致所需需居室數(shù)數(shù)量變少少。如今今“一步到到位，買買個(gè)大房房子”的置業(yè)業(yè)觀念已已經(jīng)發(fā)生生了變化化，二次次、三次次置業(yè)者者屢見不不鮮。分分階段多多次置業(yè)業(yè)的觀念念正為更更多人所所接受，對(duì)那些些年輕、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力不太太雄厚的的首次置置業(yè)者來(lái)來(lái)說(shuō)，小小戶型可可能是第第一選擇擇。二 項(xiàng)項(xiàng)目戶型型定位根據(jù)項(xiàng)目目開發(fā)思思路，本本項(xiàng)目定定位為青青年公寓寓，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查可知知，目前前市場(chǎng)上上小戶型型以一室室一廳和和單見配配套戶型型為主，并有小小部分的的小兩室室一廳戶戶型。單單間配套套的面積積在300-400平方之之間，一一房一廳廳的面積積在433-555平方之之間，從從真正使使用功能能及居住住舒適度度而言，小

56、戶型型面積大大幾個(gè)平平米，居居住效果果就改善善良多。另外，考慮到到一房一一廳的戶戶型功能能性更為為靈活實(shí)實(shí)用，且且在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)還可可考慮處處理為兩兩套打通通做二房房，故建建議本案案以一房房一廳戶戶型為主主；另外外本項(xiàng)目目位于新新開發(fā)區(qū)區(qū)域，商商品房?jī)r(jià)價(jià)格水平平在全市市屬于較較低水平平，單間間配套戶戶型居住住舒適度度不高，在本區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求暫暫時(shí)較少少，不考考慮做單單配戶型型；具體體戶型面面積定位位為以一一室戶型型為主，小兩室室戶型為為輔，配配比標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：戶型面積（MM2）套數(shù)比面積比兩室一廳廳65-88040%53%一房一廳廳45-55560%47%三、項(xiàng)目目針對(duì)消消費(fèi)群體體分析1消費(fèi)費(fèi)者情

57、況況分析據(jù)有關(guān)資資料表明明青年公公寓產(chǎn)品品40的買家家是200300歲年輕輕人，339在在3040歲歲之間，二者相相加占到到總購(gòu)房房者的779。本項(xiàng)目目針對(duì)的的消費(fèi)者者為以下下幾種：喜好獨(dú)獨(dú)立居住住的年青青人目前年輕輕人的結(jié)結(jié)婚年齡齡一般在在25至至30歲歲左右，他們從從大學(xué)畢畢業(yè)到成成家立業(yè)業(yè)，其中中大概有有5至77年的“過(guò)渡期期”，在此此期間，他們對(duì)對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量的期期望，比比如個(gè)人人私密空空間、舒舒適的生生活條件件等，于于是就給給這個(gè)全全新的小小戶型青青年公寓寓住宅市市場(chǎng)提供供了銷售售空間。本區(qū)域域就有許許多在各各工廠企企業(yè)工作作的青年年人群，他們是是本項(xiàng)目目的主力力消費(fèi)者者。單身家家庭單

58、身家庭庭占本區(qū)區(qū)域總戶戶數(shù)的88.1%，離異異家庭無(wú)無(wú)住房的的一方也也需要舒舒適的小小戶型公公寓作為為棲身港港灣。這這部分消消費(fèi)者也也會(huì)選擇擇本項(xiàng)目目產(chǎn)品作作為置業(yè)業(yè)目標(biāo)。投資客客戶隨著本區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，外來(lái)人人口將大大量進(jìn)入入本區(qū)域域，流動(dòng)動(dòng)人口的的增加，房屋租租賃市場(chǎng)場(chǎng)將日益益成熟，房屋的的流通性性越來(lái)越越強(qiáng)。和和大戶型型相比，小戶型型具有投投資少、回報(bào)高高、周期期短的明明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)，因此此很多投投資者都都選擇購(gòu)購(gòu)買小戶戶型產(chǎn)品品作為他他們的投投資項(xiàng)目目。某些小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)買主力力就是投投資購(gòu)房房者，他他們多數(shù)數(shù)是第二二次甚至至是第三三次購(gòu)房房，本區(qū)區(qū)域?qū)儆谟谛麻_發(fā)發(fā)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)，多數(shù)數(shù)

59、消費(fèi)者者認(rèn)為本本區(qū)域房房產(chǎn)價(jià)格格仍有較較高的上上升空間間，故在在本區(qū)域域投資房房產(chǎn)的比比重更是是超過(guò)成成都市區(qū)區(qū)，而且且這種趨趨勢(shì)仍在在進(jìn)行中中。本項(xiàng)目臨臨近兩所所大學(xué)，有較好好的租賃賃市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，購(gòu)購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)出租也也是很好好的投資資方式。2. 目目標(biāo)客戶戶定位區(qū)域設(shè)設(shè)定以本本區(qū)域客客戶為主主，部分分外來(lái)投投資及外外來(lái)青年年群體等等年齡結(jié)結(jié)構(gòu)年齡齡層為22540歲歲職業(yè)構(gòu)構(gòu)成國(guó)家家公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、自由職職業(yè)者、大學(xué)教教師、高高科技企企業(yè)員工工、醫(yī)務(wù)務(wù)工作者者等；周周邊區(qū)縣縣企業(yè)管管理層、高科技技企業(yè)員員工等；其它中中等收入入以上階階層及拆拆遷戶。收入狀狀況有穩(wěn)穩(wěn)定的工工作，

60、有有一定的的積蓄，家庭月月收入在在20000元以以上；家家庭存款款在8萬(wàn)萬(wàn)元以上上或父母母能夠支支持的青青年。四 產(chǎn)品品設(shè)計(jì)建建議總面平布布置建議議根據(jù)項(xiàng)目目技術(shù)指標(biāo)標(biāo)可知，項(xiàng)目占占地26697.42平平米，建建筑密度度小于等等于255%，容容積率小小于等于于3。由由此計(jì)算算得出：為滿足足建筑密密度要求求，單層層建筑面面積要小小于6770平方方，設(shè)十十一層住住宅的話話，總建建筑面積積為73370平平方，同同時(shí)可滿滿足小于于60米米的限高高要求。根據(jù)本案案戶型定定位，平平均每戶戶面積按按56平平米計(jì)算算，一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)計(jì)66戶時(shí)，單層建建筑面積積為3336平米米，則需需要設(shè)置置兩棟樓樓體，每每