企業(yè)管理天安國(guó)際大廈整合推廣方案

1、天 - PAGE 77 - 目 錄錄1項(xiàng)目目分析 211 項(xiàng)目概概況312 項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析413 項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析814 市場(chǎng)定定位112推廣廣方案1621 核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)梳理理1722 案名與與LOGGO19923 推廣總總精神1924 媒體通通路策略略2025 行銷(xiāo)推推廣策略略2426 SP活活動(dòng)及攻攻關(guān)活動(dòng)動(dòng)策略39927 貴賓租租售道具具及接待待現(xiàn)場(chǎng)包包裝方案案4128 廣告與與應(yīng)用識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)表現(xiàn)4929 附件558項(xiàng)目分析析項(xiàng)目概況況本案地處處大連最最繁華的的青泥洼洼中心商商業(yè)區(qū)，與人民民路商務(wù)務(wù)中心、中山廣廣場(chǎng)金融融中心、天津街街商業(yè)區(qū)區(qū)毗鄰。城市主主動(dòng)脈中中山路使使青泥洼洼成為

2、大大連交通通樞紐。由此，至本市市各主要要城區(qū)暢暢通便捷捷。擁有有絕佳的的商業(yè)氛氛圍，商商業(yè)與商商務(wù)間自自由取舍舍，左右右逢源。本案相關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)：樓層：555層（包括地地下3層層，地上上52層層）；物業(yè)總面面積：7773444平方方米可租售總總面積：400000平平方米目前樓層層分配：1133層： 大大連商業(yè)業(yè)銀行；15層(原144層)，31層層： 小戶戶型辦公公房；M層，330層，46(原455層)： 避難難層；16229層，3246層層(444層沒(méi)有有)，447552層：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層。項(xiàng)目環(huán)境境分析1.2. 1區(qū)區(qū)域環(huán)境境分析1.2. 1. 1大大環(huán)境分分析政策導(dǎo)向向1）東北北大開(kāi)發(fā)發(fā)的國(guó)家

3、家戰(zhàn)略背背景及東東北老工工業(yè)基地地振興的的契機(jī)給給商業(yè)物物業(yè)的穩(wěn)穩(wěn)步需求求帶來(lái)利利好的軟軟環(huán)境。2）城市市亮點(diǎn)工工程，本本項(xiàng)目備備受關(guān)注注。3）大規(guī)規(guī)模招商商引資促促進(jìn)大連連市整體體產(chǎn)業(yè)升升級(jí)。市政府加加大了整整個(gè)大連連市的開(kāi)開(kāi)發(fā)力度度。市政政配套日日漸成熟熟。逐漸漸形成具具有國(guó)際際化影響響的商務(wù)務(wù)商業(yè)氛氛圍。招招商引資資取得新新突破。催生大大量外資資企業(yè)入入駐大連連。4）大量量的國(guó)際際級(jí)賽事事及展覽覽，迅速速提升大大連的整整體城市市地位，逐步形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)亮點(diǎn)。歷屆成成功舉辦辦“軟交會(huì)會(huì)”給大連連市軟件件產(chǎn)業(yè)的的飛速發(fā)發(fā)展奠定定良好的的基礎(chǔ)。5）低廉廉的產(chǎn)業(yè)業(yè)成本結(jié)結(jié)構(gòu)，促促進(jìn)資本本的洼地地效

4、應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)生。6）大量量的商務(wù)務(wù)投資熱熱情促進(jìn)進(jìn)物業(yè)的的有效需需求。7）目前前，國(guó)家家加大對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)及金融融政策的的宏觀調(diào)調(diào)控，使使消費(fèi)信信心深受受影響，加重了了民眾持持幣觀望望的心態(tài)態(tài)。8）高端端物業(yè)的的使用需需求放緩緩，投資資者信心心將受到到影響。9）目前前央行已已停止對(duì)對(duì)商業(yè)物物業(yè)的按按揭貸款款，遏制制了大量量投資客客戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本案物物業(yè)。城市地位位1）大連連的城市市基礎(chǔ)定定位和大大開(kāi)發(fā)橋橋頭堡地地位使甲甲級(jí)物業(yè)業(yè)面臨良良好的機(jī)機(jī)遇。2）濱海海花園城城市。3）港口口城市（國(guó)際航航運(yùn)中心心），打打造一體體化國(guó)際際物流港港。4）大規(guī)規(guī)模的城城市建設(shè)設(shè)和舊城城改造。5）新的的投資熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)，以I

5、IT軟件件產(chǎn)業(yè)為為特征的的投資群群聚效應(yīng)應(yīng)產(chǎn)生。6）典型型的展覽覽型城市市，對(duì)帶帶動(dòng)相關(guān)關(guān)資訊服服務(wù)行業(yè)業(yè)創(chuàng)造良良好機(jī)遇遇。產(chǎn)業(yè)格局局CBD：中央商商務(wù)區(qū)。聚集城城市商務(wù)務(wù)、金融融、貿(mào)易易、資訊訊和人才才資源。CED：中央休休閑娛樂(lè)樂(lè)區(qū)。要要求緊鄰鄰CBDD，處于于CBDD核心區(qū)區(qū)域的輻輻射范圍圍內(nèi)。體體現(xiàn)最大大商務(wù)成成本。CLD：中央居居住區(qū)。CBDD鄰近區(qū)區(qū)域范圍圍，交通通經(jīng)營(yíng)成成本低廉廉；星海海新區(qū)中中心，規(guī)規(guī)模配套套；同質(zhì)質(zhì)高素質(zhì)質(zhì)社區(qū)，CBDD群類(lèi)聚聚集領(lǐng)地地，CBBD生活活形態(tài)領(lǐng)領(lǐng)域；居居住為主主兼顧商商務(wù)功能能。另外四大大專(zhuān)業(yè)園園區(qū)的建建設(shè)，為為本案的的入市提提供良好好的契機(jī)機(jī)，

6、即雙雙島灣石石化園、旅順南南路軟件件園、大大窯灣國(guó)國(guó)際物流流園、星星海灣期期貨中心心等項(xiàng)目目，其中中起主導(dǎo)導(dǎo)作用的的是國(guó)際際物流園園；把大大孤山半半島進(jìn)行行全面規(guī)規(guī)劃，作作為保稅稅國(guó)際物物流園的的基地，國(guó)際物物流成為為為主要要功能，建立起起大連港港基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)平臺(tái)和和運(yùn)作體體系，最最大限度度地發(fā)揮揮港口資資源。1.2. 1. 2小小環(huán)境分分析1）態(tài)（外在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境分析）中山廣場(chǎng)場(chǎng)與友好好廣場(chǎng)：大連市中中山廣場(chǎng)場(chǎng)以東約約一公里里半徑范范圍為真真正意義義上的商商務(wù)區(qū)，友好廣廣場(chǎng)以西西至希望望廣場(chǎng)為為商業(yè)中中心，現(xiàn)現(xiàn)大連市市商務(wù)區(qū)區(qū)西擴(kuò)，中山廣廣場(chǎng)至友友好廣場(chǎng)場(chǎng)商務(wù)氛氛圍已初初步形成成，本項(xiàng)項(xiàng)

7、目位于于友好廣廣場(chǎng)以西西約20003300米米，西側(cè)側(cè)及南側(cè)側(cè)均為繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)，東東側(cè)則迎迎向商務(wù)務(wù)區(qū)西擴(kuò)擴(kuò)的邊緣緣，在地地理位置置上，更更接近傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)。青泥洼：大連現(xiàn)有有商業(yè)繁繁華區(qū)域域，典型型的商業(yè)業(yè)中心CCED（市場(chǎng)先先機(jī)，人人氣導(dǎo)入入，效應(yīng)應(yīng)顯著，政策保保障，發(fā)發(fā)展大勢(shì)勢(shì)，投資資信心，大連市市人民公公認(rèn)CEED）旅順南路路軟件園園：大連旅順順南路軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的規(guī)規(guī)劃適逢逢其時(shí)，東北老老工業(yè)基基地振興興的契機(jī)機(jī)，國(guó)家家的信息息化戰(zhàn)略略都將對(duì)對(duì)大連發(fā)發(fā)展軟件件和信息息服務(wù)業(yè)業(yè)起到巨巨大的推推動(dòng)作用用，大連連將有望望成為東東三省的的軟件和和信息服服務(wù)業(yè)中中心，并并且成為為東北三三省

8、服務(wù)務(wù)于全球球軟件和和信息服服務(wù)業(yè)的的窗口，因此大大連的軟軟件企業(yè)業(yè)將進(jìn)駐駐大連，為本案案的成功功招商提提供絕佳佳的機(jī)會(huì)會(huì)。2）勢(shì)（內(nèi)在資資源環(huán)境境分析）構(gòu)筑大連連第一地地標(biāo)形象象：占據(jù)成熟熟的商業(yè)業(yè)與商務(wù)務(wù)兩大利利好，給給本案成成功招商商奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。亮亮麗高貴貴的物業(yè)業(yè)形象，讓本案案成為東東北閃耀耀的明珠珠。同時(shí)擁有有CBDD&CEED雙重重優(yōu)勢(shì)：靠近青泥泥洼商業(yè)業(yè)核心區(qū)區(qū)與中山山路商務(wù)務(wù)區(qū)，擁?yè)碛谐墒焓斓纳叹W(wǎng)網(wǎng)，商業(yè)業(yè)價(jià)值明明顯，無(wú)無(wú)間斷的的順延城城市歷史史、人文文積淀。經(jīng)濟(jì)商商務(wù)成本本低廉，CBDD近郊，強(qiáng)大的的CBDD輻射影影響擁?yè)碛袃?yōu)越越的景觀觀（多維維海景與與勞動(dòng)公公園景觀

9、觀）品質(zhì)質(zhì)。1.2.2消費(fèi)費(fèi)環(huán)境分分析12211供給環(huán)環(huán)境分析析1）大量量中高端端商務(wù)物物業(yè)的面面世分流流了大量量客戶。2）高端端的類(lèi)似似本案的的物業(yè)，與本案案競(jìng)爭(zhēng)激激烈。12222需求環(huán)環(huán)境分析析1）大連連市整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速，持續(xù)續(xù)涌入的的產(chǎn)業(yè)客客戶為本本案提供供有效的的高端客客戶。2）企業(yè)業(yè)的進(jìn)一一步良性性發(fā)展更更為注重重品牌形形象和實(shí)實(shí)力的機(jī)機(jī)構(gòu)客戶戶轉(zhuǎn)租為為買(mǎi)提供供動(dòng)力。3）商務(wù)務(wù)客戶的的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公需需求為本本案提供供了良好好的投資資環(huán)境。4）以軟軟件為特特征的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)應(yīng)產(chǎn)生，以智力力為主營(yíng)營(yíng)的行業(yè)業(yè)逐漸顯顯現(xiàn)，如如廣告，律師事事務(wù)所，投資咨咨詢等為為企業(yè)提提供策劃劃、咨詢?cè)?/p>

10、、調(diào)研研、論證證等智力力支持，市場(chǎng)對(duì)對(duì)智力型型企業(yè)的的發(fā)展提提出了空空前迫切切的要求求，他們們的有效效發(fā)展為為本案提提供了歷歷史空前前的契機(jī)機(jī)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析析1.3.1項(xiàng)目目核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)1）東北北第一高高樓：本本案為東東北目前前最高的的寫(xiě)字樓樓。2）天安安集團(tuán)品品牌：在在中國(guó)大大陸擁有有各類(lèi)物物業(yè)成功功開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品多為頂頂級(jí)豪宅宅及寫(xiě)字字樓，在在業(yè)界被被稱(chēng)頌品品質(zhì)的象象征。3）鉆石石地段，無(wú)可替替代：作作為國(guó)際際航運(yùn)中中心的大大連，而而本案又又地處繁繁華區(qū)域域，擁有有完善的的配套，地域域處于高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段。在商務(wù)務(wù)與商業(yè)業(yè)間自由由取舍，左右逢逢源。4）交通通便捷：海陸空空立體交

11、交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，國(guó)際航航運(yùn)中心心。5）極品品的建筑筑品質(zhì)：夜景燈燈光工程程:大連連首家，塑造東東北高級(jí)級(jí)商務(wù)物物業(yè)明珠珠形象；雙新風(fēng)風(fēng)空調(diào)系系統(tǒng)；室室內(nèi)“恒溫恒恒濕”辦公環(huán)環(huán)境；高速電電梯：底底層直達(dá)達(dá)頂層只只需322秒，速速度達(dá)到到6M/秒；景觀開(kāi)開(kāi)闊：88M大開(kāi)開(kāi)間無(wú)柱柱陽(yáng)光視視野，高高層V形形開(kāi)窗，室內(nèi)外外立體綠綠化，可可以從容容品鑒自自然、云云天、大大海、綠綠地與都都市的繁繁華。5A高高智能化化現(xiàn)代寫(xiě)寫(xiě)字樓：擁有“六類(lèi)綜綜合布線線系統(tǒng)、超5AA智能系系統(tǒng)”，“最高速速的電梯梯組群、最完善善的配套套功能、最優(yōu)秀秀的物業(yè)業(yè)管理”等優(yōu)勢(shì)勢(shì)，打造造出真正正意義上上的“全球化化商務(wù)平平臺(tái)”。1.3.

12、2項(xiàng)目目劣勢(shì)分分析1）劣勢(shì)勢(shì)之一價(jià)格高相對(duì)于于當(dāng)?shù)禺?dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格而而言2）劣勢(shì)勢(shì)之二已經(jīng)立項(xiàng)項(xiàng)待建的的大連國(guó)國(guó)貿(mào)中心心大廈高高78層層，不久久的將來(lái)來(lái)將取代代本案“第一高高樓”的稱(chēng)號(hào)號(hào)3）劣勢(shì)勢(shì)之三已上市的的世貿(mào)，中銀，森茂，虹源等等大樓對(duì)對(duì)本案形形成較大大的威脅脅，因?yàn)闉樗麄兣c與本案的的品質(zhì)及及軟硬件件配備比比較接近近。分流流本案客客源。4）劣勢(shì)勢(shì)之四車(chē)位有限限。車(chē)位有限限將會(huì)直直接影響響到本案案的品質(zhì)質(zhì)及客戶戶實(shí)際使使用，從從而影響響本案的的形象。6）劣勢(shì)勢(shì)之五十年的工工程施工工期，土土地使用用年限只只剩311年，直直接縮短短了本案案使用年年限。7）劣勢(shì)勢(shì)之六本案入口口旁為公公交車(chē)終終點(diǎn)

13、站。給本案案使用制制造不便便。1.2.3 項(xiàng)項(xiàng)目威脅脅點(diǎn)1）目前前大連市市寫(xiě)字樓樓整體的的租售率率處在55570之間，高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓的的租售率率則更低低，且租租金水平平呈下降降趨勢(shì)。2）目前前央行已已停止對(duì)對(duì)商業(yè)物物業(yè)的按按揭貸款款，遏制制了大量量投資客客戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本案物物業(yè)。結(jié)論：綜綜合上述述種種優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析，權(quán)權(quán)衡本案案重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案，諸多多硬件設(shè)設(shè)施，顯顯然本案案基于其其他重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案，沒(méi)沒(méi)有明顯顯優(yōu)勢(shì)，如何解解決上述述不利，成為本本案近期期攻堅(jiān)的的重點(diǎn)。形象塑造造：通過(guò)過(guò)整體燈燈光工程程形象渲渲染，重重新塑造造本案的的高貴品品牌形象象，重點(diǎn)點(diǎn)擴(kuò)大大大連以外外的樓盤(pán)盤(pán)形象，塑立起起東

14、北高高端寫(xiě)字字樓形象象，從而而輻射全全國(guó)，利利于東北北亞鄰國(guó)國(guó)大型在在連投資資企業(yè)的的注意。用最短短的時(shí)間間內(nèi)塑造造起本案案尊貴，現(xiàn)代，大氣，國(guó)際化化的整體體形象。租售策略略：由于于本案必必須經(jīng)歷歷人氣聚聚集，財(cái)財(cái)富聚集集兩個(gè)階階段，之之后才有有可能名名利雙收收。由此此，本項(xiàng)項(xiàng)目適宜宜租賃先先行，租租售并舉舉的行銷(xiāo)銷(xiāo)策略。1.4 市場(chǎng)定定位1.4.1 產(chǎn)產(chǎn)品形象象定位領(lǐng)袖商務(wù)務(wù)天安國(guó)國(guó)際。首席CCEO，領(lǐng)袖袖商務(wù)天天地。注：本案案為層峰峰級(jí)企業(yè)業(yè)之首選選，是財(cái)財(cái)富，實(shí)實(shí)力，品品牌，智智慧，地地位的象象征。1.4.2 目目標(biāo)客戶戶定位1.4.2.11 目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定區(qū)域客客戶1）大連連各大型型

15、知名企企業(yè)2）大連連事業(yè)壯壯大型客客戶3）大連連投資型型客戶跨區(qū)域域客戶1）國(guó)內(nèi)內(nèi)5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)2）世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)1.4.2.22客戶細(xì)細(xì)分1) 按按區(qū)域分分本地客客戶：主主要為本本地較知知名且處處于高增增長(zhǎng)企業(yè)業(yè)與本地地投資者者。分析：針針對(duì)大連連本市較較知名的的，正處處在高速速發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)下的的當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)，由由于事業(yè)業(yè)的壯大大，企業(yè)業(yè)規(guī)模不不斷發(fā)展展的需要要，讓一一部分企企業(yè)必須須依托一一個(gè)優(yōu)等等的發(fā)展展平臺(tái)，成為其其發(fā)展壯壯大的跳跳板。國(guó)內(nèi)客客戶：主主要指國(guó)國(guó)內(nèi)較知知名的企企業(yè)在戰(zhàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張張時(shí)選擇擇大連作作為分支支機(jī)構(gòu)的的“事業(yè)拓拓展型”企業(yè)及及“港、澳澳、臺(tái)、滬、京京、津、江、

16、浙浙、粵”等地的的 “投資型型”客戶。分析：由由于大連連的利好好條件吸吸引了一一大批國(guó)國(guó)內(nèi)外知知名企業(yè)業(yè)至大連連投資置置業(yè)，上上述各地地的知名名企業(yè)由由于在大大連或是是整個(gè)華華北地區(qū)區(qū)已有較較長(zhǎng)遠(yuǎn)的的投資計(jì)計(jì)劃，欲欲在大連連設(shè)立的的分支機(jī)機(jī)構(gòu)的辦辦公場(chǎng)所所，他們們有相當(dāng)當(dāng)一部分分企業(yè)選選擇租賃賃方式，有的選選擇購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的方式式，在發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)上看，他們有有一定的的經(jīng)濟(jì)能能力且發(fā)發(fā)展迅速速，并急急需優(yōu)越越的發(fā)展展平臺(tái)，我們能能否為其其提供這這么一個(gè)個(gè)商務(wù)或或置業(yè)的的饕餮盛盛宴成為為關(guān)鍵。國(guó)際品品牌客戶戶：各類(lèi)類(lèi)跨國(guó)公公司在大大連的分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)。2) 按按產(chǎn)業(yè)分分傳統(tǒng)支支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：如如傳統(tǒng)的的“品

17、牌制制造業(yè)、石油化化工業(yè)、電子通通訊業(yè)。“臨港港、臨海?！?優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：如航運(yùn)運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、進(jìn)出口口貿(mào)易、海洋化化工、勞勞務(wù)合作作和口岸岸服務(wù)的的臨港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系系和海產(chǎn)產(chǎn)養(yǎng)殖捕捕撈、海海產(chǎn)品加加工、海海濱休閑閑及相關(guān)關(guān)服務(wù)的的臨海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系系。金融業(yè)業(yè)：國(guó)際際、國(guó)內(nèi)內(nèi)等金融融機(jī)構(gòu)，如銀行行、證卷卷、保險(xiǎn)險(xiǎn)、信托托、 期期貨等企企業(yè)。 新興高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：如如軟件業(yè)業(yè)、信息息產(chǎn)業(yè)、生物工工程、新新材料應(yīng)應(yīng)用、節(jié)節(jié)能環(huán)保保等。綜合性配配套服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)：指服務(wù)務(wù)于現(xiàn)代代化經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制下下的“人流、物流、資金流流、信息息流”的中介介代理機(jī)機(jī)構(gòu)如“律師、會(huì)計(jì)師師事務(wù)所所、保險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)有有限公司司、國(guó)際際品牌咨咨詢

18、管理理機(jī)構(gòu)”等等；1.4.2.33目標(biāo)客客戶需求求分析從需要辦辦公場(chǎng)所所的單個(gè)個(gè)企業(yè)的的角度出出發(fā)，價(jià)價(jià)格承受受能力、辦公物物業(yè)所處處的地段段氛圍、對(duì)面積積的需求求、對(duì)配配套設(shè)施施服務(wù)功功能的要要求、企企業(yè)形象象的要求求等是選選擇的辦辦公場(chǎng)所所的基本本因素。不同行行業(yè)、不不同規(guī)模模、不同同實(shí)力的的企業(yè)在在選擇辦辦公場(chǎng)所所時(shí)，各各種因素素所占的的權(quán)重是是不同的的，簡(jiǎn)單單舉例如如：小型型企業(yè)，尤其是是處于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期的的企業(yè)，最看重重的因素素是租金金水平，因?yàn)橘Y資金的運(yùn)運(yùn)用效率率是該類(lèi)類(lèi)企業(yè)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵所在在，因此此絕大部部分該類(lèi)類(lèi)企業(yè)會(huì)會(huì)選擇商商住兩用用、比較較實(shí)惠的的中低檔檔商務(wù)公公寓；一一些規(guī)

19、模模較小的的公關(guān)公公司的客客戶主要要是大型型的知名名企業(yè)，更看重重顯示公公司實(shí)力力、方便便接待客客戶等因因素，因因此為了了企業(yè)形形象就會(huì)會(huì)考慮將將辦公場(chǎng)場(chǎng)所設(shè)在在甲級(jí)高高級(jí)寫(xiě)字字樓。1.目標(biāo)標(biāo)客戶行行業(yè)景氣氣分析：寫(xiě)字樓物物業(yè)價(jià)格格和租金金不菲，月供及及利息/租金在在企業(yè)的的費(fèi)用中中占有較較大的比比重，企企業(yè)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的購(gòu)買(mǎi)能能力以及及租賃能能力很大大程度上上取決于于行業(yè)的的景氣程程度，行行業(yè)景氣氣程度分分為兩個(gè)個(gè)層次：第一，是不同同行業(yè)之之間的景景氣程度度；第二二，是同同一行業(yè)業(yè)之內(nèi)不不同企業(yè)業(yè)景氣程程度。行行業(yè)及企企業(yè)的景景氣程度度決定了了企業(yè)對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)的的需求強(qiáng)強(qiáng)度和需需求能力力

20、，尤其其是表現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)價(jià)價(jià)格承受受能力，以及對(duì)對(duì)高檔次次物業(yè)的的需求。從大連經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況來(lái)來(lái)看，總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣指指數(shù)持續(xù)續(xù)上揚(yáng)，從行業(yè)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)、汽車(chē)車(chē)貿(mào)易、制造、外貿(mào)、服務(wù)、信息等等行業(yè)景景氣指數(shù)數(shù)較好，這些行行業(yè)的企企業(yè)對(duì)高高檔次物物業(yè)的需需求相對(duì)對(duì)較大。2.公司司人數(shù)規(guī)規(guī)模及組組織架構(gòu)構(gòu)：人員規(guī)模模與辦公公面積息息息相關(guān)關(guān)。當(dāng)然然，不同同行業(yè)性性質(zhì)的人人均辦公公面積需需求存在在較大的的差別，同一行行業(yè)當(dāng)中中不同規(guī)規(guī)模和等等級(jí)的公公司其人人均辦公公面積也也會(huì)存在在較大的的差異；在這里里需要指指出的是是，不同同組織結(jié)結(jié)構(gòu)及管管理層次次的公司司對(duì)于辦辦公面積積的需求求也存在在較大的的

21、差異，一般而而言，管管理者的的人均辦辦公面積積會(huì)大于于普通員員工的辦辦公面積積，比如如經(jīng)理通通常有獨(dú)獨(dú)立的辦辦公間，在一定定范圍內(nèi)內(nèi)，雇員員等級(jí)高高低與辦辦公面積積呈正比比例關(guān)系系。當(dāng)行業(yè)業(yè)或者企企業(yè)的景景氣指數(shù)數(shù)上升時(shí)時(shí)，企業(yè)業(yè)通常會(huì)會(huì)做出如如下舉動(dòng)動(dòng)：擴(kuò)充目目前的辦辦公場(chǎng)所所；選擇更更高級(jí)的的辦公場(chǎng)場(chǎng)所；招募更更多的員員工；或者聯(lián)聯(lián)合采取取以上的的行動(dòng)。當(dāng)行業(yè)業(yè)或者企企業(yè)的景景氣指數(shù)數(shù)下降時(shí)時(shí)，企業(yè)業(yè)通常相相應(yīng)會(huì)有有如下反反應(yīng)：縮減目目前的辦辦公場(chǎng)所所；選擇低低檔次的的辦公場(chǎng)場(chǎng)所；裁員；或者聯(lián)聯(lián)合采取取以上的的行動(dòng)。 由由于大連連目前處處于的經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展階階段，以以中小型型規(guī)模、組織結(jié)

22、結(jié)構(gòu)比較較簡(jiǎn)單的的企業(yè)數(shù)數(shù)量居多多，因此此較小面面積的辦辦公場(chǎng)所所具有更更多的潛潛在客戶戶。而且且較小面面積的房房間去化化較快，可以多多間小面面積房間間合成一一個(gè)大面面積房間間，小面面積的房房型組合合進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，對(duì)對(duì)本案比比較有利利。3.對(duì)客客戶及下下游資源源供應(yīng)商商的依賴(lài)賴(lài)程度：寫(xiě)字樓的的目標(biāo)用用戶絕大大部分屬屬于智力力服務(wù)行行業(yè)，服服務(wù)行業(yè)業(yè)比較看看重的一一點(diǎn)就是是和客戶戶溝通的的方便程程度以及及溝通的的成本，比如某某個(gè)咨詢?cè)児镜牡闹饕涂蛻舳荚谠贑BDD辦公，那么該該企業(yè)遲遲早會(huì)搬搬進(jìn)CBBD或者者選擇周周邊的物物業(yè)。 由于于本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域占據(jù)據(jù)了青泥泥洼商務(wù)務(wù)區(qū)CEED與中中山路

23、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)CBBD之間間，取其其二者利利好同時(shí)時(shí)擁有CCED與與CBDD的雙重重優(yōu)勢(shì)，因此本本項(xiàng)目是是比較適適合服務(wù)務(wù)行業(yè)，比如說(shuō)說(shuō)咨詢、設(shè)計(jì)，以及貿(mào)貿(mào)易等行行業(yè)的企企業(yè)。4.形象象要求：區(qū)域形象象：這里的區(qū)區(qū)域形象象是指在在某個(gè)城城市內(nèi)存存在若干干個(gè)寫(xiě)字字樓熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，比如北北京的CCBD、金融街街、中關(guān)關(guān)村；一一般來(lái)講講，存在在若干個(gè)個(gè)區(qū)域的的城市，不同區(qū)區(qū)域之間間特點(diǎn)和和形象存存在巨大大差異，企業(yè)在在選擇辦辦公地點(diǎn)點(diǎn)時(shí)，首首先會(huì)考考慮區(qū)域域形象，國(guó)際性性跨國(guó)公公司對(duì)區(qū)區(qū)域形象象尤為重重視；物業(yè)自自身形象象：不同物業(yè)業(yè)自身的的形象對(duì)對(duì)于寫(xiě)字字樓用戶戶選擇項(xiàng)項(xiàng)目的影影響程度度也非常常大，

24、同同時(shí)區(qū)域域形象最最終由具具體的物物業(yè)項(xiàng)目目來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)；物業(yè)內(nèi)內(nèi)部其他他公司形形象：“群聚效效應(yīng)”就象許許多人在在買(mǎi)房時(shí)時(shí)，經(jīng)常常會(huì)關(guān)注注同住一一個(gè)社區(qū)區(qū)的都是是什么人人一樣，同一物物業(yè)的用用戶其實(shí)實(shí)存在一一定的相相似性，許多公公司同樣樣希望和和自己層層次、規(guī)規(guī)模、知知名度相相當(dāng)?shù)墓疽黄鹌疝k公。 由由于中山山路商務(wù)務(wù)區(qū)為成成熟商務(wù)務(wù)區(qū)，大大量國(guó)內(nèi)內(nèi)外知名名企業(yè)入入駐，本本項(xiàng)目緊緊鄰中山山路中央央商務(wù)區(qū)區(qū)，具有有較高的的檔次，同時(shí)本本項(xiàng)目所所針對(duì)的的最終客客戶也必必須具備備一定的的實(shí)力如如IBMM，一來(lái)來(lái)本項(xiàng)目目可以在在維護(hù)、提升企企業(yè)形象象方面達(dá)達(dá)到預(yù)定定的要求求，另一一方面也也要求企企業(yè)自

25、身身具備一一定的承承受能力力。1.4.2.44目標(biāo)客客戶消費(fèi)費(fèi)特征分分析1）投資資選擇，地段要要求強(qiáng)烈烈2）CBBD中央央核心領(lǐng)領(lǐng)域，商商務(wù)中心心3）城市市最繁華華，都市市資源中中心4）最優(yōu)優(yōu)質(zhì)工作作、辦公公品質(zhì)優(yōu)優(yōu)越5）最大大化的辦辦公效率率、成本本6）最高高效發(fā)展展效益（CBDDCEED體現(xiàn)現(xiàn)）7）最人人性化服服務(wù)（港港力物業(yè)業(yè)品牌管管理）推廣方案案21 基本賣(mài)賣(mài)點(diǎn)梳理理核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)/ 33NO.1 第一高高度 第一品品牌力 第一品品質(zhì)第一高度度：建筑高高度鑄就就城市地地標(biāo)：建筑本身身的高度度就是一一個(gè)地標(biāo)標(biāo)，目前前是東北北當(dāng)之無(wú)無(wú)愧的第第一高樓樓，從高高度就可可以折射射出本案案的綜合合實(shí)力

26、，從而引引申出不不僅是單單一建筑筑的高度度，更是是品質(zhì)的的高度，品牌的的高度，實(shí)力的的高度，服務(wù)的的高度，影響力力的高度度，升值值與發(fā)展展?jié)摿Φ牡母叨鹊鹊鹊?。建筑特特質(zhì)鑄就就城市地地標(biāo)：天安國(guó)際際大廈夜夜景燈光光工程，成為大大連亮點(diǎn)點(diǎn)工程，展現(xiàn)大大連城市市地標(biāo)第第一形象象風(fēng)采。第一地地段成就就第一地地標(biāo)：就地段而而言，本本案處于于商業(yè)集集中區(qū)，與商務(wù)務(wù)集中區(qū)區(qū)尚有距距離，眾眾所周知知，商業(yè)業(yè)網(wǎng)之所所以被稱(chēng)稱(chēng)為商業(yè)業(yè)網(wǎng)，因因?yàn)橄M(fèi)費(fèi)的繁忙忙一度將將交通等等一系列列重要因因素彌蓋蓋于繁忙忙的商業(yè)業(yè)活動(dòng)之之下，一一定程度度上影響響了交通通的便捷捷程度。而商務(wù)務(wù)恰恰相相反，對(duì)對(duì)交通的的要求將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超

27、過(guò)商業(yè)業(yè)對(duì)交通通的要求求。另外外，本案案處于火火車(chē)站附附近，在在燈光夜夜景工程程完成之之后，本本案將成成為大連連市最耀耀眼的繁繁華區(qū)域域。在推廣過(guò)過(guò)程中，將采取取從側(cè)面面對(duì)本案案進(jìn)行闡闡述：廣義地段段：對(duì)于于一家正正考慮在在某地進(jìn)進(jìn)行投資資，設(shè)立立一個(gè)分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)的境外外跨國(guó)集集團(tuán)來(lái)講講，他們們更關(guān)心心的也許許不是當(dāng)當(dāng)前的交交通情況況，而是是本地段段將來(lái)的的發(fā)展?jié)摑摿桶l(fā)發(fā)展前景景，因此此他們最最關(guān)心的的就是“城市的的核心”。狹義地段段：依照大大連轄區(qū)區(qū)版圖可可知，本本案處于于市中心心幾個(gè)最最繁華的的商業(yè)商商務(wù)版圖圖的核心心，在集集中商業(yè)業(yè)商務(wù)于于一體，左右逢逢源。第一品牌牌力天安集團(tuán)團(tuán)的前身

28、身為香港港新鴻基基公司中中國(guó)部，專(zhuān)為11的成成功人士士量身打造造的頂級(jí)級(jí)物業(yè)，擁有各各類(lèi)物業(yè)業(yè)成功開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)內(nèi)擁有很很好的口口碑。投投資開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目遍遍布上海海、北京京、大連連、廣州州、深圳圳及國(guó)內(nèi)內(nèi)其它重重點(diǎn)城市市。目前前，投資資總額達(dá)達(dá)六十億億港元，加上4470萬(wàn)萬(wàn)平方米米的土地地儲(chǔ)備，為興建建優(yōu)質(zhì)樓樓宇奠定定了穩(wěn)健健的基礎(chǔ)礎(chǔ)，為集集團(tuán)未來(lái)來(lái)的盈利利發(fā)展，創(chuàng)造更更大的效效益。作作為一家家主要投投資國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的香港港上市公公司，在在開(kāi)發(fā)住住宅、辦辦公樓等等房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目方方面具有有豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，如如上海的的河濱豪豪園、天天安花園園、明苑苑別墅等等均是上上海的頂頂尖樓盤(pán)盤(pán)，在辦辦公

29、樓方方面，大大連天安安國(guó)際大大廈、深深圳天安安國(guó)際大大廈、數(shù)數(shù)碼時(shí)代代大廈、天津國(guó)國(guó)際大廈廈、南京京天安國(guó)國(guó)際中心心等等，均是當(dāng)當(dāng)?shù)氐臉?biāo)標(biāo)志性建建筑物之之一。第一品質(zhì)質(zhì)：電梯運(yùn)營(yíng)營(yíng)：6米/秒的三三菱電梯梯，底層層直達(dá)頂頂層只需需32秒秒。健康辦公公環(huán)境：雙新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)空空調(diào)，全全智能化化自然風(fēng)風(fēng)互流，無(wú)殘留留廢氣，采用國(guó)國(guó)際先進(jìn)進(jìn)技術(shù)，并以每分分鐘277立方米米的新風(fēng)風(fēng)置換系系統(tǒng)，1100平平方米的的辦公空空間不到到三分鐘鐘就可以以呼吸到到自然的的氣息；對(duì)外開(kāi)開(kāi)放的全全景玻璃璃V窗, 開(kāi)窗率率高于國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，更好地地解決了了集中辦辦公通風(fēng)風(fēng)、采光光的問(wèn)題題。5A智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：六類(lèi)類(lèi)綜合布布線

30、系統(tǒng)統(tǒng)、5AA智能系系統(tǒng)，即即樓宇自自動(dòng)化系系統(tǒng)，辦辦公自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)，通訊訊自動(dòng)化化系統(tǒng)，防火監(jiān)監(jiān)控自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)，保安安自動(dòng)化化系統(tǒng)。全息景觀觀資源：全方位位海景、綠地（勞動(dòng)公公園）、城市的的繁華在在本大廈廈一覽無(wú)無(wú)遺。雙重供電電系統(tǒng)：全力保保證公司司24小小時(shí)運(yùn)營(yíng)營(yíng)所需，為現(xiàn)代代商務(wù)活活動(dòng)提供供堅(jiān)實(shí)的的雙重保保障?！傲羌?jí)級(jí)”榮耀大大堂：開(kāi)開(kāi)闊的大大堂，充充分展示示入駐企企業(yè)的實(shí)實(shí)力與品品牌形象象象征。最優(yōu)秀的的物業(yè)管管理公司司擔(dān)綱：大廈聘聘請(qǐng)香港港著名的的物業(yè)管管理公司司香港港港力物物業(yè)公司司擔(dān)綱，保障大大廈的服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)。22 案名與與LOGGOLOGO創(chuàng)意詮釋?zhuān)含F(xiàn)代，沉穩(wěn)，高雅，國(guó)

31、際化。1）顏色：深紅色，尊貴穩(wěn)健高雅。2）組合：以“天安”的天字為依托，通過(guò)簡(jiǎn)練的圖案體現(xiàn)大廈現(xiàn)代與國(guó)際化，與世界同步。23 推廣總總精神核心述求求/領(lǐng)袖商務(wù)務(wù)天安國(guó)國(guó)際。首席CCEO，領(lǐng)袖袖商務(wù)天天地。領(lǐng)袖商務(wù)務(wù)簡(jiǎn)析：領(lǐng)袖，無(wú)雙。天安豪豪氣，媲媲美世界界，平視視天下。駐足天天安，如如巨人肩肩上創(chuàng)富富。地位體現(xiàn)現(xiàn)，獨(dú)一一無(wú)二，絕無(wú)僅僅有位居居權(quán)上。即體現(xiàn)現(xiàn)了本案案尊貴的的領(lǐng)導(dǎo)地地位。品質(zhì)體現(xiàn)現(xiàn)，即本本案軟硬硬件配備備獨(dú)到及及優(yōu)質(zhì)的的人性服服務(wù)的體體現(xiàn)，讓讓業(yè)主體體會(huì)至高高無(wú)上的的榮耀，惟我獨(dú)獨(dú)尊。受眾體現(xiàn)現(xiàn)，豪氣氣萬(wàn)丈，磅礴沉沉穩(wěn)，令令人神往往。地域體現(xiàn)現(xiàn)，相對(duì)對(duì)東北商商務(wù)而談?wù)勵(lì)I(lǐng)袖，立于東東

32、北，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)東北北，輻射射東北。不過(guò)分分張揚(yáng)，亦不缺缺霸氣。24 媒體通通路策略略1) 戶戶外廣告告（選擇擇機(jī)場(chǎng)，高速公公路針對(duì)對(duì)性強(qiáng)的的戶外媒媒體投放放）廣告選址址：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、高速速公路出出入口。戶外廣告告特性：戶外媒媒體的時(shí)時(shí)效性較較長(zhǎng)，且且容易識(shí)識(shí)別，受受眾面廣廣，讓觀觀眾記憶憶深刻。對(duì)廣告告述求要要求簡(jiǎn)練練，明了了，響亮亮。對(duì)企企業(yè)或是是產(chǎn)品的的品牌樹(shù)樹(shù)立起到到推波助助瀾的作作用，效效果標(biāo)新新立異。2) 報(bào)報(bào)紙媒體體傳統(tǒng)的媒媒體方式式，已經(jīng)經(jīng)被廣大大市民及及專(zhuān)業(yè)人人士所接接受。首首選為投投資型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)資訊訊類(lèi)報(bào)刊刊，其次次有針對(duì)對(duì)、有選選擇的投投放大眾眾報(bào)刊媒媒體。報(bào)紙類(lèi)媒媒體選擇擇：大連及

33、及遼寧省省公眾報(bào)報(bào)媒半半島晨報(bào)報(bào)、大連日日?qǐng)?bào)、遼寧寧日?qǐng)?bào)?；谟谏鲜雒矫襟w均屬屬于當(dāng)?shù)氐刂耸挚煽蔁岬拿矫襟w，很很受大眾眾喜愛(ài)。包含當(dāng)當(dāng)?shù)卣钚聞?dòng)動(dòng)態(tài)，市市場(chǎng)動(dòng)向向，因此此大眾媒媒體必然然會(huì)吸引引目標(biāo)客客戶的關(guān)關(guān)注。因因此本案案可根據(jù)據(jù)市場(chǎng)需需求有選選擇的重重點(diǎn)投放放。廣告投放放方式：大連連日?qǐng)?bào)廣告共共計(jì)2篇篇，分別別為：日日景與夜夜景廣告告。廣廣告投放放實(shí)施詳詳見(jiàn)附表表3) 平平面資訊訊手冊(cè)（制作精精致的樓樓書(shū)往高高級(jí)酒店店，甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓專(zhuān)項(xiàng)投投遞）形式：精精裝書(shū)籍籍或雜志志式宣傳傳冊(cè)（見(jiàn)見(jiàn)附圖）。性質(zhì)：可可讀性強(qiáng)強(qiáng)，高雅雅，實(shí)用用性趣味味性并存存，讓讀讀者愛(ài)不不釋手，同時(shí)起起到推廣廣本

34、案的的效果。內(nèi)容：集集天安國(guó)國(guó)際大廈廈詳細(xì)資資料，行行業(yè)相關(guān)關(guān)專(zhuān)業(yè)資資訊，生生活知識(shí)識(shí)，旅游游知識(shí)，投資理理財(cái)?shù)葍?nèi)內(nèi)容。資訊手冊(cè)示意圖投放推廣廣方式：與星級(jí)級(jí)酒店捆捆綁贈(zèng)閱閱（與客客房服務(wù)務(wù)手冊(cè)放放置在一一起）。針對(duì)有有需求的的客戶制作精美美的宣傳傳資料手手冊(cè)（如如樓書(shū)、卡片、導(dǎo)購(gòu)手手冊(cè)等）往高級(jí)級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓或或高級(jí)消消費(fèi)場(chǎng)所所投遞。讓正在在尋覓的的駐連機(jī)機(jī)構(gòu)人員員獲得信信息，制制造視覺(jué)覺(jué)沖擊，且且手冊(cè)可可讀性強(qiáng)強(qiáng)，能讓讓讀者愛(ài)愛(ài)不釋手手。4) 航航空雜志志（針對(duì)對(duì)華東，華北以以及東北北亞等航航線的專(zhuān)專(zhuān)線投放放）航空雜志志是近年年的新興興產(chǎn)物，集多種種消費(fèi)品品資訊于于一體，可看性性強(qiáng)，印

35、印刷精美美，信息息量大，時(shí)尚，針對(duì)性性強(qiáng)，受受眾均為為高級(jí)商商務(wù)人士士與企業(yè)業(yè)主。廣告投放放方式：整版投投放，前前階段連連續(xù)刊登登。以塑塑造本案案穩(wěn)健，高雅，尊貴的的頂級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓物物業(yè)形象象。版式：整整版或半半版。主要目標(biāo)標(biāo)渠道：大連往往返華東東，華南南的以及及內(nèi)陸各各主要城城市的航航線航班班航線如：大連 上海，大連 北京，大連 南南京，大大連 溫州州，大連 廈門(mén)門(mén)，大連連 深圳，大連 廣廣州，大大連 ?？诳诘取：骄€航空空雜志如如：東方航航空： 發(fā)行行量：115萬(wàn)份份以上發(fā)行日期期：每月月月初出出版。 發(fā)行行途徑：在中國(guó)國(guó)東方航航空國(guó)際際、地區(qū)區(qū)與國(guó)內(nèi)內(nèi)航班上上公開(kāi)發(fā)發(fā)行的航航機(jī)雜志志。 出版

36、版單位：上海東東方航空空公司。乘客比例例分析：政府官官員、企企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人占226；商界精精英占118；旅游人人士占330港港、澳、臺(tái)和國(guó)國(guó)外的企企業(yè)家221；其他占占5。上海航航空： 發(fā)行行量：115萬(wàn)份份。 發(fā)行行日期：每月月月初第一一周出版版。 發(fā)行行途徑：在上海海航空國(guó)國(guó)際、地地區(qū)與國(guó)國(guó)內(nèi)航班班上公開(kāi)開(kāi)發(fā)行的的航機(jī)雜雜志。 出版版單位：上海航航空公司司。南方航航空： 發(fā)行行量：114萬(wàn)份份。 出版版： 每每月一期期。 發(fā)行行日期：每月第第一周出出版。發(fā)行途徑徑：該公公司各主主要航線線航班及及主要成成員單位位，如旅旅行社，金融單單位，高高級(jí)商業(yè)業(yè)區(qū)與高高級(jí)住宅宅區(qū)等。出版單位位：中國(guó)國(guó)南方

37、航航空集團(tuán)團(tuán)公司。旅客來(lái)源源：大陸陸93%; 國(guó)國(guó)外4%;港澳澳2%;臺(tái)灣11%;行 業(yè)：企業(yè)666.66%；科科研機(jī)構(gòu)構(gòu)2%； 教育育界3.8%；軍隊(duì)22%；政政府機(jī)構(gòu)構(gòu) 100.6%； 其其他155%。職 位：經(jīng)理223%； 董事事12%；行政政及技術(shù)術(shù)人員 40%；公務(wù)務(wù)員 111%；其他 14%。乘機(jī)目的的：商務(wù)務(wù)公干 70% ；旅旅游155%；探探親8%；其他他 7%。乘客數(shù)量量：平均均每月11，2550，0000人人次。中國(guó)之之翼：中國(guó)國(guó)際際航空公公司概要要：擁有有波音7747、7777、7667、空空客A3340等等重型機(jī)機(jī)42架架。經(jīng)營(yíng)營(yíng)航線3322條條，其中中國(guó)內(nèi)航航線266

38、6條，國(guó)際航航線566條。220022年總載載客量達(dá)達(dá)18117.44萬(wàn)人次次。發(fā)行量：22萬(wàn)萬(wàn)份。 發(fā)發(fā)行日期期：每月月月初。發(fā)行途徑徑：該公公司各航航線航班班。 出版版單位：中國(guó)國(guó)國(guó)際航空空公司。25 行銷(xiāo)推推廣策略略2.5.1策略略闡述以整體大大連寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)看，總總體供應(yīng)應(yīng)量不斷斷放大，而需求求的增長(zhǎng)長(zhǎng)相對(duì)狹狹小?？湛罩寐室酪琅f在較較高的位位置。銷(xiāo)銷(xiāo)售雖然然在增加加，但總總體供需需對(duì)比，依然呈呈現(xiàn)負(fù)增增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)。同同時(shí)，由由于寫(xiě)字字樓產(chǎn)品品 積積壓嚴(yán)重重，導(dǎo)致致市場(chǎng)租租金水平平回落，投資的的預(yù)期回回報(bào)不確確定因素素，導(dǎo)致致投資更更趨理性性。特別別是單價(jià)價(jià)萬(wàn)元以以上的高高檔寫(xiě)字字樓的

39、市市場(chǎng)需求求相當(dāng)有有限，去去化速度度較慢。由于考慮慮到本案案的特殊殊性與客客源定位位，以塑塑造穩(wěn)健健，高雅雅，尊貴貴的形象象。公關(guān)關(guān)活動(dòng)低低調(diào)高雅雅的姿態(tài)態(tài)面市，借助本本案特有有的亮點(diǎn)點(diǎn)樓體體燈光工工程，在在選擇媒媒體推廣廣與租售售現(xiàn)場(chǎng)的的手法獨(dú)獨(dú)樹(shù)一幟幟，吸引引境內(nèi)外外一些有有影響力力的企業(yè)業(yè)入駐，客戶組組織一定定程度（滿200組以上上）組織織一次集集中簽約約活動(dòng)，以擴(kuò)大大本案影影響力與與高貴的的項(xiàng)目形形象。由由此，將將本案塑塑造成一一個(gè)尊貴貴的，大大氣磅礴礴的品牌牌形象。綜合產(chǎn)品品的客觀觀實(shí)際情情況，在在本案的的實(shí)際去去化中將將大致會(huì)會(huì)出現(xiàn)以以下幾方方面的情情況。應(yīng)應(yīng)通過(guò)不不同的策策略予以

40、以規(guī)避與與轉(zhuǎn)化：缺乏成市市效應(yīng)，客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目“建設(shè)周周期”和“物業(yè)剩剩余年限限”影響所所帶來(lái)的的銷(xiāo)售抗抗性，難難以形成成踴躍的的銷(xiāo)售氣氣氛。策略：11、通過(guò)過(guò)對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域遠(yuǎn)景訴訴求，引引導(dǎo)他們們對(duì)區(qū)域域板塊有有新的認(rèn)認(rèn)識(shí)，誘誘導(dǎo)他們們對(duì)板塊塊前景價(jià)價(jià)值有充充分的認(rèn)認(rèn)可。 22、對(duì)本本項(xiàng)目軟軟硬件設(shè)設(shè)施充分分展示，強(qiáng)化“全球化化商務(wù)平平臺(tái)”概念。缺乏有力力價(jià)格支支撐，每每平方萬(wàn)萬(wàn)元以上上的價(jià)格格難以獲獲得市場(chǎng)場(chǎng)真正認(rèn)認(rèn)可，將將造成 “有價(jià)無(wú)無(wú)市”的尷尬尬局面。策略：通通過(guò)二種種方法予予以轉(zhuǎn)化化。其一一，進(jìn)一一步強(qiáng)化化產(chǎn)品品品質(zhì)，營(yíng)營(yíng)造高檔檔次寫(xiě)字字樓應(yīng)有有的品質(zhì)質(zhì)氛圍，對(duì)產(chǎn)品品的諸項(xiàng)項(xiàng)賣(mài)

41、點(diǎn)深深入挖掘掘，真正正以國(guó)際際化的商商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確立產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)。其二二，是通通過(guò)對(duì)區(qū)區(qū)域商貿(mào)貿(mào)圈的前前景描述述，引發(fā)發(fā)客戶對(duì)對(duì)本案在在未來(lái)區(qū)區(qū)域商貿(mào)貿(mào)圈“龍頭”位置的的認(rèn)可，從而對(duì)對(duì)投資本本案“保值”“增值”趨勢(shì)明明朗化。過(guò)高的單單價(jià)總總價(jià)使目目標(biāo)客群群（特別別是投資資客）非非常有限限，銷(xiāo)售售難度增增大，銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期增長(zhǎng)，不利于于項(xiàng)目資資金的快快速回籠籠。策略略：通過(guò)過(guò)對(duì)本案案單元產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積的分割割控制，降低單單元總價(jià)價(jià)，吸引引更多的的客群關(guān)關(guān)注本案案。同時(shí)時(shí)注意現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控控的執(zhí)行行，使銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積彈性空空間較大大，可大大可小，適合不不同投資資客群的的不同需需求，增增大客戶戶層，從從而縮短短

42、銷(xiāo)售周周期，加加快資金金回籠。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)：強(qiáng)化化售樓處處形象包包裝。詳見(jiàn)售售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝方方案部分分活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：高級(jí)級(jí)社交酒酒會(huì)或首首批客戶戶簽約儀儀式（如如客戶積積累滿220組以以上即可可舉辦一一次集中中簽約儀儀式，營(yíng)營(yíng)造銷(xiāo)售售的氣氛氛）的形形式開(kāi)展展，邀請(qǐng)請(qǐng)行業(yè)有有針對(duì)有有影響的的人物（目標(biāo)客客戶為主主）參加加。POP點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直直銷(xiāo)：通通過(guò)本公公司詳細(xì)細(xì)調(diào)研獲獲知，國(guó)國(guó)內(nèi)有影影響力的的企業(yè)（國(guó)內(nèi)5500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)）對(duì)華北北的擴(kuò)張張所需，正在尋尋覓合適適的辦公公場(chǎng)所。本案采采用POOP點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)發(fā)函函（函包包括樓書(shū)書(shū)，大廈廈基本平平面及指指標(biāo)等資資料）的的方式告告之，跟跟蹤，培培育。2.5.2推

43、廣廣階段劃劃分分二個(gè)階階段進(jìn)行行推廣，即：第一階階段：人人氣聚集集，租賃賃為先，租售并并舉；第二階段段：財(cái)富富聚集，銷(xiāo)售為為主，帶帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售；1）第一一階段：人氣聚聚集，租租賃為先先，租售售并舉SP活動(dòng)動(dòng)為主，以報(bào)紙紙媒體配配合，精精制樓書(shū)書(shū)宣傳手手冊(cè)與多多媒體展展示為輔輔助。第第一階段段主要是是完成人人氣聚集集的目的的。通過(guò)過(guò)本案絕絕對(duì)的亮亮點(diǎn)樓體燈燈光工程程，強(qiáng)有有力的宣宣傳，才才能使得得本案的的優(yōu)勢(shì)展展現(xiàn)給預(yù)預(yù)定的目目標(biāo)客戶戶。2）第二二階段：財(cái)富聚聚集，銷(xiāo)銷(xiāo)售為主主，帶租租約銷(xiāo)售售。通過(guò)第一一階段的的宣傳攻攻勢(shì)，達(dá)達(dá)到預(yù)定定的品牌牌傳播率率，使得得本案在在后續(xù)階階段的租租售率迅迅速攀

44、升升，引進(jìn)進(jìn)國(guó)際級(jí)級(jí)跨國(guó)財(cái)財(cái)團(tuán)（包包括境內(nèi)內(nèi)外著名名企業(yè)）入駐，為本案案下一步步的運(yùn)作作積累財(cái)財(cái)富。5.3媒媒體及推推廣活動(dòng)動(dòng)預(yù)算一一覽表發(fā)布頻率率媒體方式式版式表現(xiàn)內(nèi)容容預(yù)算(約約)備注媒體部分2次(信信息告知知)大連日日?qǐng)?bào)整版領(lǐng)袖商務(wù)務(wù)天安國(guó)國(guó)際首席席CEEO，領(lǐng)袖商商務(wù)天地地11.77萬(wàn)2大連日?qǐng)?bào)報(bào)2篇；航空雜雜志：55大航空空雜志前前二個(gè)月月每月一一次，后后續(xù)依據(jù)據(jù)租售情情況而定定，適時(shí)時(shí)適量投投放；機(jī)機(jī)場(chǎng)及高高速公路路戶外廣廣告發(fā)布布半年；注：戶外外廣告單單價(jià)，11800020000元元/M22，按照照選擇媒媒體發(fā)布布尺寸為為準(zhǔn)，乘乘以單價(jià)價(jià)。一般般情況下下高炮尺尺寸大約約3000平

45、米左左右，則則約600萬(wàn)元人人民幣(半年)。5大航空空雜志每每月一次次航空雜雜志整版形象系列列8萬(wàn)55家1期機(jī)場(chǎng)及高高速公路路戶外廣告告形象系列列60萬(wàn)/半年(約)大廈周邊邊一個(gè)月月發(fā)布戶外燈箱箱/刀旗旗形象系列列3萬(wàn)11月銷(xiāo)售道具多媒體電電子樓書(shū)書(shū)形象系列列5萬(wàn)樓書(shū)形象系列列50元3千本本海報(bào)形象系列列15萬(wàn)萬(wàn)VI應(yīng)用用類(lèi)形象系列列5萬(wàn)售樓現(xiàn)場(chǎng)12臺(tái)臺(tái)背投或液液晶電視視2萬(wàn)/臺(tái)臺(tái)15臺(tái)(根根據(jù)接待待臺(tái)數(shù)量量而定)售樓用手手提電腦腦1萬(wàn)55臺(tái)企業(yè)銘牌牌制作0.3萬(wàn)萬(wàn)1售樓處展展示板形象系列列0.5萬(wàn)萬(wàn)1資料架子子0.055萬(wàn)1接待道具具2萬(wàn)活動(dòng)部分分首批客戶戶簽約儀儀式及首首屆業(yè)主主聯(lián)誼會(huì)會(huì)舉

46、辦(高爾夫夫友誼賽賽)10萬(wàn)其他總計(jì)172.75萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣注：上述述預(yù)算價(jià)價(jià)格均以以案場(chǎng)后后期推廣廣執(zhí)行為為準(zhǔn)。2.5.4售前前準(zhǔn)備工工作及行行銷(xiāo)接待待程序設(shè)設(shè)定售前準(zhǔn)備備工作一一覽表序號(hào)工 作作 內(nèi)內(nèi) 容容負(fù) 責(zé)責(zé) 人人完 成 時(shí) 間間備 注1預(yù)售證取取得甲方已完成2租售價(jià)格格表制作作確定甲、乙方方已完成一房一價(jià)價(jià)表3按揭銀行行確定甲方9月122日4銷(xiāo)售面積積測(cè)繪確確定甲方已完成5物業(yè)管理理及收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甲、乙方方已完成6銷(xiāo)講、答答客問(wèn)確確定乙方已完成7樣板層裝裝修布置置完畢甲方基本完成成8銷(xiāo)售方案案確定甲、乙方方8月311日9銷(xiāo)售道具具準(zhǔn)備完完畢甲、乙方方9月5日日包括談判判接待程程序設(shè)

47、定定10售樓處包包裝完畢畢甲方9月5日日樓書(shū)、海海報(bào)、應(yīng)應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)及接待待道具等等11銷(xiāo)售培訓(xùn)訓(xùn)乙方9月5日日12銷(xiāo)售演練練一次乙方9月5日日13銷(xiāo)售演練練二次乙方9月8日日14銷(xiāo)售演練練三次乙方9月111日15租售合同同范本制制作確定定甲方9月5日日16銷(xiāo)售專(zhuān)用用章準(zhǔn)備備完畢甲方9月100日接待流程程針對(duì)對(duì)首訪無(wú)無(wú)預(yù)約客客戶：客戶到到訪引導(dǎo)客客戶就坐坐了解客客戶情況況項(xiàng)目初初步介紹紹預(yù)約參參觀時(shí)間間送客第一步：客戶到到訪。肢體語(yǔ)語(yǔ)言：迎迎接、氣氣定神閑閑，面帶帶微笑。開(kāi)場(chǎng)白白：“您好，歡迎參參觀天安安國(guó)際”，請(qǐng)問(wèn)問(wèn)先生（小姐）您有預(yù)預(yù)約嗎？第二步：引導(dǎo)客客戶就坐坐。確定客客戶有沒(méi)沒(méi)有預(yù)約約后

48、，引引導(dǎo)客戶戶至洽談?wù)剠^(qū)就坐坐?？谡Z(yǔ)表表訴：“您請(qǐng)這這邊坐”配合的的銷(xiāo)售專(zhuān)專(zhuān)員遞上上一杯咖咖啡。注意：如客客戶是由由我方人人員邀請(qǐng)請(qǐng)前來(lái)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)參觀觀，則按按照（邀邀請(qǐng)流程程）執(zhí)行行；如第第一次到到售樓部部就按以以下方式式執(zhí)行；第三步：了解客客戶情況況。就坐后后自我介介紹：“我是天天安國(guó)際際銷(xiāo)售顧顧問(wèn)，這這是本人人的名片片” 雙手手遞上“請(qǐng)問(wèn)閣閣下，可可否請(qǐng)賜賜名片”。目的：了解對(duì)對(duì)方姓名名、公司司、職位位、是否否為決策策者；如客戶戶不賜名名片，則則要咨詢?cè)兤湫彰?、公司司情況等等；問(wèn)：先先生，不不知您是是通過(guò)什什么方式式，了解解到本大大廈正在在對(duì)外出出售的呢呢？客戶回回答：是是通過(guò)。問(wèn)：不不知

49、您對(duì)對(duì)我們大大廈的整整體情況況是否有有所了解解？客戶回回答：了了解或不不了解注意：客戶戶如說(shuō)了了解，就就要咨詢?cè)兤鋵?duì)本本大廈哪哪方面感感興趣！下一步步項(xiàng)目推推介時(shí)可可以沿著著客戶感感興趣的的情況進(jìn)進(jìn)行著重重介紹?？蛻魬羧缯f(shuō)不不了解，后一步步項(xiàng)目介介紹時(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)售專(zhuān)員員應(yīng)著重重介紹天天安集團(tuán)團(tuán)企業(yè)文文化以及及項(xiàng)目地地理位置置。并了解解客戶目目前的辦辦公情況況以及客客戶改善善辦公環(huán)環(huán)境的因因素客戶戶的經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍；目前前辦公的的人員以以及辦公公面積；目前前辦公物物業(yè)是否否租賃；目前前辦公大大廈的缺缺點(diǎn)；客戶戶改善辦辦公環(huán)境境的主要要目的；第四步：初步項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹。天安品牌牌是本大大廈的唯唯一市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

50、力，目前前由于在在大連的的影響力力較弱，為此在在項(xiàng)目推推介時(shí)應(yīng)應(yīng)著重介介紹企業(yè)業(yè)形象、經(jīng)營(yíng)范范圍以樹(shù)樹(shù)立品牌牌優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目目更具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。并根據(jù)據(jù)客戶提提供的信信息以及及改變辦辦公現(xiàn)狀狀的主要要目的，進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)介紹。如有有液晶電電視播放放，則帶帶看電子子樓書(shū)并并配合介介紹注意：在與與客戶交交流過(guò)程程中，如如果客戶戶未談及及價(jià)格，應(yīng)注意意避免過(guò)過(guò)早談及及價(jià)格，而使客客戶注意意力一直直集中在在項(xiàng)目特特性介紹紹之中。因?yàn)閮r(jià)價(jià)格的高高低將直直接影響響客戶接接受大廈廈訊息的的效果；如果客客戶談及及價(jià)格，我們首首先先介介紹大廈廈情況，然后我我們將直直接告訴訴客戶，我們大大廈物業(yè)業(yè)的售價(jià)價(jià)是大連連（甚

51、至至在東北北地區(qū)）最高的的，最貴貴的。為了了體現(xiàn)大大廈銷(xiāo)售售模式的的不同并并為了提提高客戶戶的好奇奇心理，首次接接待時(shí)應(yīng)應(yīng)不帶客客房參觀觀樣板房房及其他他標(biāo)準(zhǔn)層層。如客客戶提及及參觀，我方因因大廈管管理的規(guī)規(guī)定，所所有參觀觀需提前前預(yù)約，無(wú)預(yù)約約者，以以委婉拒拒絕，并并表示需需要統(tǒng)一一安排時(shí)時(shí)間進(jìn)行行參觀；在接接待過(guò)程程中應(yīng)執(zhí)執(zhí)行距離離銷(xiāo)售，但距離離不同于于冷漠，操作時(shí)時(shí)應(yīng)在禮禮儀、肢肢體語(yǔ)言言以及講講解的細(xì)細(xì)節(jié)中處處處體現(xiàn)現(xiàn)大方、自信，至此至至終保持持氣定神神閑的體體態(tài)，使使項(xiàng)目更更具吸引引力?？刂浦平哟龝r(shí)時(shí)間在半半小時(shí)之之內(nèi)，整整體安排排盡量緊緊湊，言言語(yǔ)簡(jiǎn)潔潔明了突突出項(xiàng)目目重點(diǎn)；第五步

52、：預(yù)約參參觀時(shí)間間。項(xiàng)目介紹紹結(jié)束后后：口語(yǔ)：“今天非非常高興興能與閣閣下認(rèn)識(shí)識(shí)，但由由于時(shí)間間的關(guān)系系，項(xiàng)目目情況就就先介紹紹到這里里。為了了能讓您您更多的的了解我我們天安安國(guó)際大大廈，我我將為您您特別安安排參觀觀時(shí)間，請(qǐng)問(wèn)您您日日、日哪天天有空，上午還還是下午午?！钡诹剑核涂?。接待待程序結(jié)結(jié)束后送送客到門(mén)門(mén)外；填寫(xiě)寫(xiě)客戶檔檔案資料料卡；根據(jù)據(jù)接待了了解仔細(xì)細(xì)分析客客戶情況況，并確確定何時(shí)時(shí)進(jìn)行參參觀最為為合適；接待流程程二邀請(qǐng)接接待流程程：客戶到到訪介紹大大堂介紹電電梯參觀551樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層參觀四四十三層層分割式式樣板間間電梯內(nèi)內(nèi)參觀二二十九層層標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)寫(xiě)字間回到大大堂送客第一步：客戶到到訪

53、。肢體語(yǔ)語(yǔ)言：迎迎接、面面帶微笑笑人員配配置：由由兩名置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)所組成成的接待待小組。開(kāi)場(chǎng)白白：“您好先先生/小小姐，歡歡迎您準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)前來(lái)來(lái)參觀”，握手手并同時(shí)時(shí)介紹小小組另一一成員與與客戶認(rèn)認(rèn)識(shí)“這位是是我的同同事先生生/小姐姐。今天天非常高高興能由由我們兩兩位陪同同大家參參觀本大大廈，那那么我們們邊看邊邊聊您看看可以嗎嗎！”注意：從開(kāi)開(kāi)始接待待到參觀觀完畢回回到大堂堂，隨身身只需攜攜帶筆記記本和鋼鋼筆，其其他物品品一律不不得攜帶帶包括項(xiàng)項(xiàng)目資料料；第二步：介紹大大堂。位置：大廈入入口處大大廳、侯侯梯大廳廳兩部分分；介紹內(nèi)內(nèi)容：“首先，我為大大家介紹紹一下大大堂。目目前我們們的大堂堂由兩部部

54、份組成成，外部部為大廈廈的接待待大廳高高10米米，是目目前大連連市寫(xiě)字字樓中最最高的一一個(gè)，體體現(xiàn)了一一種大氣氣的風(fēng)格格。我們們的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)天天安集團(tuán)團(tuán)為了使使大廈更更具人性性化，特特別邀請(qǐng)請(qǐng)了香港港圖比公公司按六六星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為我我們大堂堂設(shè)計(jì)。右邊是是我們大大堂內(nèi)設(shè)設(shè)置的咖咖啡廳，是大廈廈專(zhuān)門(mén)為為業(yè)主提提供的商商務(wù)洽談?wù)?、?lái)賓賓接待以以及休閑閑小憩的的服務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所。左左邊是大大連市商商業(yè)銀行行的營(yíng)業(yè)業(yè)大廳，為我們們大廈內(nèi)內(nèi)部入住住的公司司辦理企企業(yè)帳務(wù)務(wù)提供了了方便。大家請(qǐng)請(qǐng)看用用手引導(dǎo)導(dǎo)向前，并帶領(lǐng)領(lǐng)大家走走向里面面我們們的正前前方為大大廈的電電梯廳，是大堂堂的內(nèi)部部。天安安集團(tuán)在在大廈最最

55、初設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，就就考慮到到電梯使使用過(guò)程程中會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生的擁?yè)頂D情況況，因此此特意把把侯梯大大廳，設(shè)設(shè)計(jì)成六六邊型以以擴(kuò)大容容積率?！北敬髲B地地上建筑筑總共為為52層層，分成成低層區(qū)區(qū)、中層層區(qū)和高高層區(qū)三三個(gè)區(qū)域域，低層層區(qū)由一一至十四四樓所組組成，目目前已由由大連市市商業(yè)銀銀行華昌昌支行統(tǒng)統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。中層層區(qū)由十十六至二二十九樓樓所組成成，天安安集團(tuán)華華北區(qū)總總部就設(shè)設(shè)在中層層區(qū)的二二十九樓樓。目前前世界五五百?gòu)?qiáng)的的IBMM公司也也有意向向入住我我們大廈廈的中層層區(qū)。高高層區(qū)由由三十一一至五十十二樓所所組成。其中十十五層、三十層層以及高高層區(qū)的的四十五五層為本本大廈的的避難層層，地下下三層為為大

56、廈停停車(chē)庫(kù)。目前我我們所看看到的八八部電梯梯，分別別是通往往中層區(qū)區(qū)的三部部中速電電梯，和和通往高高層區(qū)的的五部高高速電梯梯，另外外還有兩兩部通往往低層區(qū)區(qū)的電梯梯和兩部部貫穿整整幢大廈廈上下的的貨梯，共計(jì)十十二部。為您的的上下樓樓工作以以及出行行提供了了較大的的方便?！澳敲唇窠裉煳沂资紫劝才排糯蠹页顺俗覀儌兊母咚偎偬?，到到51層層參觀大大廈的清清水標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層，接接著我們們將參觀觀43層層分割式式樣板房房，然后后返回大大堂并乘乘坐中層層區(qū)電梯梯，最后后到299層天安安集團(tuán)華華北區(qū)總總部進(jìn)行行參觀?！弊⒁馐率马?xiàng)：介紹紹時(shí)，語(yǔ)語(yǔ)速應(yīng)保保持平穩(wěn)穩(wěn)，聲調(diào)調(diào)應(yīng)高亢亢有力并并突出重重點(diǎn)，以以保證引引導(dǎo)大家

57、家的思路路；言語(yǔ)語(yǔ)表達(dá)應(yīng)應(yīng)與肢體體動(dòng)作相相吻合，并用肢肢體語(yǔ)言言來(lái)引導(dǎo)導(dǎo)大家視視線；天安安品牌是是本大廈廈的唯一一市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此在在項(xiàng)目講講解時(shí)應(yīng)應(yīng)著重介介紹，并并使之貫貫穿項(xiàng)目目始終；同組組接待之之置業(yè)顧顧問(wèn)應(yīng)分分工明確確，相互互配合把把控現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)；第三步：介紹電電梯。位置：高速電電梯內(nèi)；表達(dá)內(nèi)內(nèi)容：“本電梯梯為目前前世界上上最為先先進(jìn)的原原裝日本本三菱GGPM-IIII型電梯梯，運(yùn)行行速度為為6米/秒，從從大廈11層到552層只只需322秒的時(shí)時(shí)間就可可以到達(dá)達(dá)，是目目前東三三省最為為快速的的電梯。并且內(nèi)內(nèi)部由天天然大理理石和黑黑玻璃裝裝點(diǎn)而成成，在給給您帶來(lái)來(lái)快捷與與安全的的同時(shí)，更顯

58、尊尊貴和典典雅。”注意事事項(xiàng)：引導(dǎo)導(dǎo)客戶出出入電梯梯，應(yīng)做做好電梯梯禮儀工工作；電梯梯內(nèi)不要要冷場(chǎng)，并在有有限的時(shí)時(shí)間內(nèi)表表達(dá)兩個(gè)個(gè)概念體現(xiàn)尊尊貴和時(shí)時(shí)效性；第四部：參觀551樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層。表達(dá)內(nèi)內(nèi)容：“大家這這邊請(qǐng)” 從從電梯中中出來(lái)后后，引導(dǎo)導(dǎo)大家走走向正面面的通道道“目前大大廈的551層和和52層層已被（銀監(jiān)會(huì)會(huì)）所購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，作作為以后后的銀行行家俱樂(lè)樂(lè)部?！秉c(diǎn)到到就止，并且在在電梯前前室走到到標(biāo)準(zhǔn)層層之間的的通道內(nèi)內(nèi)完成。因?yàn)殡婋娞萸笆沂夷壳拔次茨苎b修修，如介介紹裝修修標(biāo)準(zhǔn)則則概念比比較模糊糊，留待待43層層介紹“我們現(xiàn)現(xiàn)在所處處的位置置就是551層清清水標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層，到了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)內(nèi)部建建筑

59、層高高為3.3米，吊頂后后層高為為2.44米。大大家請(qǐng)看看，大廈廈的管道道是按流流線形設(shè)設(shè)計(jì)和分分布，布布局合理理線路比比較清晰晰，便于于后期的的維修和和保養(yǎng)。同時(shí)為為了增加加大廈的的有效高高度和空空間面積積，天安安集團(tuán)特特別邀請(qǐng)請(qǐng)了香港港馬梁設(shè)設(shè)計(jì)院，按英國(guó)國(guó)式驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。并聘聘請(qǐng)香港港景福公公司擔(dān)當(dāng)當(dāng)施工隊(duì)隊(duì)伍，以以保證大大廈的高高質(zhì)和高高效。”“另外外，大家家請(qǐng)看這這邊手手指向減減音器，為了了減少空空調(diào)送風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)所所產(chǎn)生的的噪音，大廈特特別配置置了減音音器，以以保證辦辦公環(huán)境境的安寧寧。”接下下去初步步介紹一一下管道道的位置置及功能能“目前大大廈的整整體施工工即將完完成，從從

60、項(xiàng)目所所用的基基建來(lái)講講，有880%以以上采用用進(jìn)口原原料，包包括我們們現(xiàn)在所所看到的的所有管管道設(shè)施施都為進(jìn)進(jìn)口物件件。為此此大廈的的總投入入預(yù)計(jì)為為7億多多人民幣幣，比正正常的項(xiàng)項(xiàng)目投入入將近翻翻了一倍倍?！?其主主要原因因是天安安集團(tuán)為為香港上上市公司司，前期期在全國(guó)國(guó)20多多個(gè)城市市開(kāi)發(fā)了了70多多個(gè)項(xiàng)目目，并且且全部得得到了較較大的成成功。而而天安國(guó)國(guó)際大廈廈是天安安集團(tuán)在在遼寧省省開(kāi)發(fā)的的第一個(gè)個(gè)商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，為為了大廈廈功能更更具完備備性，辦辦公環(huán)境境更加人人性化，同時(shí)也也為了打打造天安安品牌。為此集集團(tuán)公司司才不惜惜花巨資資，全力力建設(shè)本本大廈。”“大廈的的位置較較為優(yōu)越越，地處