基礎(chǔ)班講義第四章投資性房地產(chǎn)

1、第四章投資性房地產(chǎn)第一部分：考情分析1.從近三年出題情況看，分?jǐn)?shù)雖然不高，但本章內(nèi)容比較重要，主要考點(diǎn)包括：投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換、兩種后續(xù)計(jì)量模式的核算及其變更等知識(shí)點(diǎn)。近三年題型為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和判斷題，2014 年的計(jì)算分析題與本章內(nèi)容有關(guān)。本章作為基礎(chǔ)知識(shí)可能在題中與固定資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換等內(nèi)容結(jié)合出題。最近三年本章題型、分值分布2.本章應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容有投資性房地產(chǎn)的范圍；投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的會(huì)計(jì)處理。3.2016 年主要變化修改原中表述錯(cuò)誤的內(nèi)容，將“資本公積”更正為“其他綜合收益”第二部分：重點(diǎn)、難點(diǎn)的講解【知識(shí)點(diǎn)

2、 1】投資性房地產(chǎn)的定義及范圍（一）投資性房地產(chǎn)的定義1.投資性房地產(chǎn)，是指為賺取或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！咎崾尽恐袊?guó)目前的投資性房地產(chǎn)主要為出租用。持有待增值的“炒樓”一般資性房地產(chǎn)。特征：具有投資性(不能是投機(jī))以房地產(chǎn)為載體判斷條件投目的是為賺取或資本增值，或兩者兼有；能夠單獨(dú)計(jì)量和出售（或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?。【提?1】“能夠單獨(dú)計(jì)量和出售（或轉(zhuǎn)讓?zhuān)卑ǎ撼杀究梢钥煽坑?jì)量；可隨時(shí)對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢梢苑指?。【提?2】某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用

3、于賺取或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地年 份單選多選判斷計(jì)算綜合合 計(jì)2015 年-2 分-2 分2014 年-12 分-12 分2013 年-1 分-1 分產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)租賃（不含融資租賃）方式出租的土地使用權(quán)；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)?！咎崾尽繉?duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他地產(chǎn)。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的,不能確認(rèn)為投資性房通?！俺钟胁?zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”并可以作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)是：出讓取得的土地使用權(quán)，原先作為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，現(xiàn)由于搬遷等原因暫時(shí)不用，但暫時(shí)不

4、打算售出，而是打算增值后再出售。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。上述規(guī)定中并未列入“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物”。3.已出租的建筑物（1）用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有的建筑物?！咎崾尽科髽I(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。一般自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起,經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物?！咎崾尽客ǔＧ闆r下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即

5、使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿(mǎn)，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（三）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。（1）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。（

6、3）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為2.作為存貨的房地產(chǎn)的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨(類(lèi)似工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品)?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( A.已出租的建筑物待出租的建筑物已出租的土地使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物)。【】AC】投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物，選項(xiàng) A 和 C 正確。待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)

7、，選項(xiàng) B 錯(cuò)誤；選項(xiàng) D 不屬于企業(yè)持有的資產(chǎn)。【知識(shí)點(diǎn) 2】投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出。【知識(shí)點(diǎn) 3】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出不論其后續(xù)計(jì)量是成本模式還是公允價(jià)值模式，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。【提示】投資性房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)期間繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)核算，資本化后續(xù)支出計(jì)入“投資性房地產(chǎn)在建”科目而不是“在建工程”科目，完工后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值等于原投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與資本化的后續(xù)支出之和。會(huì)計(jì)處理將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程成本模式：借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)（可能在借方）發(fā)生改良或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn)在建貸：存款、應(yīng)付賬款等（3）改擴(kuò)建或裝修完成成本模式：借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地