2022年住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程問題總結(jié)與研究

1、第10頁共10頁2022年住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程問題總結(jié)與研究住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程(下稱小區(qū)管網(wǎng)工程)是住宅小區(qū)的配套工程。小區(qū)管網(wǎng)工程的特點可歸納為“三多兩緊”：一是管線種類多?，F(xiàn)代住宅小區(qū)普遍都有排水管道(雨水排水管、污水排水管)、供水管道(自來水管、中水管、純凈水管)、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)(電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等)、電力管線等；二是施工單位多。各專業(yè)管線分屬各專業(yè)部門施工，尤其是自來水、煤氣、電力等專業(yè)管線的施工，目前仍有一定的壟斷性；三是交叉多。小區(qū)管線縱橫交叉，造成專業(yè)施工交叉。“兩緊”就是工期緊和場地緊。業(yè)主為盡早回收資金，作為配套的小區(qū)管網(wǎng)工程，預留的施工工期很緊，

2、加之往往主體工程拖期擠占配套工程工期，致使大多小區(qū)管網(wǎng)工程工期緊上加緊。而場地緊則表現(xiàn)為現(xiàn)在小區(qū)管網(wǎng)幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內(nèi)完成諸多管線施工，場地必然緊張。上述特點，給小區(qū)管網(wǎng)工程施工和管理帶來了困難。1配合業(yè)主統(tǒng)籌安排小區(qū)各專業(yè)管線的施工順序，并進行有效控制，針對小區(qū)管網(wǎng)的特點，結(jié)合施工現(xiàn)場的具體情況及業(yè)主對工期的要求，項目監(jiān)理部應積極配合業(yè)主，科學、合理、統(tǒng)籌安排小區(qū)各專業(yè)管線的施工順序，并進行有效控制，這是確保小區(qū)管網(wǎng)工程正常有序施工的前提。1.1安排施工順序，堅持“四讓”原則。即有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，單管讓雙管，柔性材料管

3、道讓剛性材料管道。按照這個原則，小區(qū)管網(wǎng)施工順序基本是：排水管道(污水管、雨水管)熱力管道煤氣管道供水管道(自來水管、中水管、純凈水管)通訊及智能管線(電話、有線電視、寬帶網(wǎng))電力管線。1.2相鄰管線，在埋設的高程相同或相近時，最好考慮大開槽的施工方案，這是縮短工期、加快工程進度的有效措施。1.3在小區(qū)道路結(jié)構(gòu)層內(nèi)偏上的管線，最好待道路結(jié)構(gòu)層碾壓成形后，返挖槽施工。這既能確保道路結(jié)構(gòu)層的碾壓施工及質(zhì)量，又避免了道路碾壓施工對管道施工成果的損壞。1.4按照總工期的要求，結(jié)合各專業(yè)管線編制的施工進度計劃，遵循上述施工程序安排原則，統(tǒng)籌各專業(yè)管線的開工期和工期。如條件成熟，最好作出小區(qū)管網(wǎng)工程施工進

4、度網(wǎng)絡圖，并據(jù)此進行有效控制，使小區(qū)管網(wǎng)施工形成一個銜接緊湊、合理交叉和有條不紊的施工局面。2既要控制管線的平面位置，又要控制管線的立面高程為了環(huán)境美觀，當今小區(qū)管線幾乎全部埋設地下。小區(qū)道路或綠地下的管網(wǎng)縱橫密布，上下交錯，因而，加強對管線平面位置和立面高程的雙重控制，是確保小區(qū)管網(wǎng)正常有序施工的關(guān)鍵。從這幾年我們監(jiān)理過的工程看，有相當多的小區(qū)管網(wǎng)設計單位，僅做小區(qū)綜合管網(wǎng)平面圖，而未做小區(qū)管網(wǎng)立面綜合圖，這無疑給小區(qū)管網(wǎng)施工造成了許多困難，而許多業(yè)主對管網(wǎng)立面綜合圖的重要性認識不足。對此，總監(jiān)理工程師應當積極向業(yè)主提出建議，要求設計單位進行管網(wǎng)的立面設計，做出管網(wǎng)的立面綜合圖，為控制管線的

5、立面高程創(chuàng)造必須的條件。2.1專業(yè)監(jiān)理工程師必須認真熟悉施工圖，并協(xié)助業(yè)主做好設計技術(shù)交底，加強對小區(qū)管線平面位置和立面高程的預控。2.2各專業(yè)管線放線后，應由專業(yè)監(jiān)理工程師統(tǒng)一驗線，確認簽字后方可開槽。必須強調(diào)的是，各專業(yè)管線的路徑不能隨意變動，如必須調(diào)整，務必報告業(yè)主，并由原設計單位出具書面變更通知，經(jīng)總監(jiān)理工程師審核無誤后方可實施。2.3管線交叉較多的丁字和十字路口，是管線立面高程控制的重點和難點部位，在此部位管線互相打架屢見不鮮。為搞好控制工作，項目監(jiān)理部最好指定一名專業(yè)管線知識面廣、又熟悉工程測量的監(jiān)理工程師專門負責管線立面高程控制工作。同時，總監(jiān)也應重點做好協(xié)調(diào)工作。2.4在管線立

6、面交叉中，監(jiān)理人員必須按設計或相關(guān)規(guī)范要求注意控制各專業(yè)管線之間保持一定的間距。為避免或減少立面交叉管線之間相互損壞和確保安全，在施工過程中，應督促施工單位采取一些必要的支、掛、吊管等臨時性措施。3加強對管道施工用料的控制施工用的管材、管件及閥門等配件的質(zhì)量，是影響管道工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一，因而，加強對管道施工用料的控制是質(zhì)量控制的重點。各種專業(yè)管線使用的材料各異，品種、規(guī)格繁多，當前以塑代鋼已成發(fā)展趨勢，塑料管材及管件五花八門，加之建材市場管理混亂，魚目混珠，增加了控制難度。通過幾年來監(jiān)理實踐的摸索，感到重點應從以下幾方面控制：3.1建立進場材料及配件申報制度。主要管材、閥門進場前，要求施

7、工單位提前報驗，監(jiān)理人員應審核其出廠合格證書、技術(shù)性能檢測報告、準用證等是否齊全有效，是否符合設計和相關(guān)規(guī)范要求。不合格的材料及配件不準進場。3.2對進場的管材和管件，按批量進行抽查，檢查品種規(guī)格和外觀質(zhì)量，以防止以次充好，材料實物與報驗不符。當前，由于利益驅(qū)使，有為數(shù)不少的生產(chǎn)廠商，其生產(chǎn)的管材質(zhì)量不符規(guī)范標準，尤其在壁厚方面，無論是鋼筋混凝管、鋼管、塑料管，以薄充厚的現(xiàn)象比比皆是。所以監(jiān)理人員進行抽查時，應以壁厚為重點。以塑料管材為例，有普通管和加厚管之分，如dn100的pvc普通管，壁厚應為_mm，加厚管應為_mm，而現(xiàn)在市場上有相當部分的pvc管的壁厚僅有_mm-_mm。用于電力管線埋

8、設的鋼管，施工單位以次充好，以薄充厚的較為普遍。煤氣和熱力管道使用的直徑大于dn150的螺旋焊管，應特別注意管截面橢園度的檢查，如超標會造成焊結(jié)對口困難，影響焊接質(zhì)量。管件多為沖壓件，其砂眼、夾碴和壁厚沖壓不均是常見的毛病。3.3管道使用的閥門，如截止閥、閘閥、球閥、蝶閥等也是控制的重點。首先，應檢查出廠質(zhì)量合格證書與閥門上的銘牌是否相符，型號、規(guī)格、壓力使用范圍、密封等是否滿足設計要求。不僅如此，_前還應檢查閥門開閉是否靈活，必要時，還應按施工驗收規(guī)范的要求進行強度和嚴密性試驗，合格者方可使用。4嚴格按規(guī)范要求，控制管道的強度和功能性試驗的質(zhì)量強度和功能性試驗主要指：排水管道的閉水試驗；供水

9、管道的系統(tǒng)試壓；供熱管道的分段和系統(tǒng)試壓；煤氣管道的試壓和嚴密性檢測等。管道的強度和功能性試驗，是對管道施工質(zhì)量的全面檢測，也是工程質(zhì)量驗收的主要依據(jù)。因而，監(jiān)理人員必須嚴格按規(guī)范要求，控制試驗的質(zhì)量，把好工程驗收前最關(guān)鍵的一關(guān)。4.1試驗之前，要求施工單位務必制定試驗方案，報專業(yè)監(jiān)理工程師_同意后方可實施。專業(yè)監(jiān)理工程師應按規(guī)范要求并結(jié)合施工現(xiàn)場情況，_其試驗方案是否安全、合理、可行。4.2排水管道的閉水試驗為檢查管道接口的嚴密性。如接口不嚴，管道接口長期滲漏，導至排水管道基礎下沉、管道懸空，甚至路面塌陷。出現(xiàn)這類現(xiàn)象的教訓不少。閉水試驗是對排水管道施工質(zhì)量的全面檢查，所占時間較長，又較煩瑣

10、，很多施工單位總以種種借口不做。監(jiān)理人員有責任督促施工單位認真做好這項試驗。4.3供水管道和熱力管道試壓。監(jiān)理人員應重點控制。(1)試驗用水的水質(zhì)應使用自來水，但有的施工單位為省錢而使用溝塘水，溝塘水泥砂多，還可能含有害物質(zhì)腐蝕管道，故應當制止；(2)試壓用的壓力表及_位置應符合要求。壓力表必須在校驗的有效期內(nèi)，其表的刻度值應達到試驗壓力的_倍，并應在管道的遠、近端各安置一塊壓力表；(3)試驗壓力值和穩(wěn)定時間應嚴格按設計要求或相關(guān)的驗收規(guī)范執(zhí)行；(4)熱力管道試壓必須在管線上構(gòu)筑物(如固定墩)的混凝強度達到_%以上方可進行。尤其應注意試壓前，管道的端頭應做“靠背”加固措施，監(jiān)理人員必須認真檢查

11、是否安全可行。4.4煤氣管道試壓和嚴密性檢測應使用壓縮空氣進行。必須十分注意安全。4.5在管道強度和功能性試驗中，現(xiàn)場監(jiān)理人員必須對試驗的全過程進行旁站監(jiān)督，嚴格檢查試驗結(jié)果，并督促施工單位認真做好記錄，如實填報試驗資料，履行簽字手續(xù)。4.6各類專業(yè)管線在隱蔽前，專業(yè)監(jiān)理工程師務必認真檢查現(xiàn)場，并核實隱蔽驗收資料是否真實、齊全、有效。應進行而未進行強度和功能性試驗的管道，或經(jīng)試驗不合格的管道，一律不得回填隱蔽。5做好_協(xié)調(diào)工作，有效控制工程進度小區(qū)管網(wǎng)工程施工過程中現(xiàn)場極易產(chǎn)生各行其事、相互干擾的混亂局面，項目監(jiān)理工程師，尤其是總監(jiān)，應當盡力做好_協(xié)調(diào)工作，以便在一定的時間與空間條件下，使各專

12、業(yè)管線科學合理、有條不紊地進行施工，爭取實現(xiàn)工期目標。5.1協(xié)調(diào)好項目監(jiān)理部內(nèi)部的關(guān)系。專業(yè)管道分工負責，各專業(yè)監(jiān)理工程師既分工又協(xié)作，要密切配合，顧全大局，發(fā)揮項目監(jiān)理部的整體控制優(yōu)勢。5.2協(xié)調(diào)好施工與業(yè)主、設計的關(guān)系。要督促業(yè)主按施工合同條款提供施工條件，促使業(yè)主及時排除施工現(xiàn)場的障礙和干擾。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場情況與設計不符時，通過業(yè)主敦促設計人員及時到場，盡快提出設計變更或修改。5.3協(xié)調(diào)好施工單位之間的關(guān)系。監(jiān)理人員在_協(xié)調(diào)上應盡力減少施工單位之間的相互干擾，緩和他們之間的矛盾?，F(xiàn)場因前期施工成果被損而引起施工單位之間的糾紛屢見不鮮，監(jiān)理人員應督促后續(xù)的施工單位重視和加強對已完施工成果的保護，

13、必要時應采取一些臨時性保護措施。與此同時，監(jiān)理人員還應配合業(yè)主，建立一項“誰損壞誰賠償”的制度，這是保護施工成果較為有效的辦法。5.4協(xié)調(diào)好工期與質(zhì)量的關(guān)系。由于工期緊，施工單位忽視施工質(zhì)量盲目搶工期的現(xiàn)象時有發(fā)生，監(jiān)理人員應提請施工單位合理安排工期，控制施工節(jié)奏。在施工過程中，堅持質(zhì)量第一的觀念，在確保施工質(zhì)量的前提下加快工程進度。5.5召開工地例會是監(jiān)理_協(xié)調(diào)的最好辦法?？偙O(jiān)要定期_召開工地例會，解決工程施工中的相互配合問題，及時化解矛盾，消除影響施工進展的各種因素。在平行、交叉施工多，工期和場地十分緊張的情況下，有必要每天召開一次工地例會。2022年住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程問題總結(jié)與研究（二

14、）今年以來，我股在局領導班子和分管局長的領導下，在局相關(guān)部門的配合和支持下，全股同志緊緊圍繞全局工作重心和我股的職責范圍，努力為全縣房地產(chǎn)和住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展服務，主要做了以下幾個方面的工作：一、不斷自覺加強學習，努力提高業(yè)務素質(zhì)今年以來，全股同志都能自覺加強業(yè)務學習，并依托工作崗位職責不斷學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，反復學習有關(guān)法規(guī)，不斷豐富業(yè)務知識，掌握工作技巧，認真履行各項職責，為促進我縣房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展做出了應有貢獻。二、認真履行各項職責1、根據(jù)市房管局文件精神，對全縣資質(zhì)以內(nèi)的開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)進行了_年度優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及先進會員單位

15、和先進工作者優(yōu)秀評選推薦工作，并按要求向市局上報了相關(guān)材料。2、根據(jù)縣政府【_】_件要求，結(jié)合我縣居民住房狀況、發(fā)展目標，在主管局長的帶領下編制了(_年)住房建設用地計劃及住房建設規(guī)劃圖。3、準確及時做好全縣房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計報表的上報工作根據(jù)市局對房地產(chǎn)開發(fā)情況的有關(guān)要求，我們每月深入到英泰、大民地產(chǎn)、財富天下及我局開發(fā)公司等開發(fā)公司就計劃投資、建筑戶數(shù)、建筑面積、房屋價格等方面進行了認真細致的調(diào)查了解，并對相關(guān)數(shù)據(jù)進行認真核對，每月都能按要求及時準確上報市局。4、加強商品房預售許可證和住宅建設審批書的發(fā)放管理工作，按照有關(guān)規(guī)定嚴格把關(guān)。截止目前，全年共發(fā)放預售許可證份，總計套，總建筑面積m

16、2;另補辦香花5、針對局物業(yè)管理公司入住龍城花園后的配套遺留問題，及時和開發(fā)公司、物業(yè)公司進行了溝通和協(xié)調(diào)，要求開發(fā)公司按照物業(yè)管理條例等法律法規(guī)進行配套，解決了公測、垃圾桶等配套設施，安裝了電子監(jiān)控設備，達到了居住標準。6、根據(jù)市房管局宛房(_)_件要求，在局辦公室等部門的配合下，我們對全縣_年以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進行了大調(diào)查。在統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基礎上，同時尋求在各相關(guān)部門工作的親朋好友幫忙，先后深入到統(tǒng)計局、稅務局、土地局、財政局、城建局、規(guī)劃局等部門，就開發(fā)及物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展情況、中介及房屋測繪機構(gòu)情況、總開發(fā)規(guī)模及面積、經(jīng)濟適用住房建設情況、建設用地及房地產(chǎn)業(yè)稅費繳納情況等方面的數(shù)據(jù)進行了認

17、真細致的調(diào)查收集，并對相關(guān)數(shù)據(jù)進行了認真匯總和核對，按要求及時準確完成了共15份報表的上報工作。7、認真處理各類物業(yè)管理投訴事件按照構(gòu)建“平安、和諧社區(qū)”的要求，我們堅持以維護轄區(qū)穩(wěn)定與和諧作為物業(yè)管理工作的出發(fā)點和落腳點，堅持服務群眾的根本宗旨，采取實地調(diào)查走訪取證等多種實事求是的工作方式，密切關(guān)注物管企業(yè)的動向，主動關(guān)心物管項目的運作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時指導、協(xié)調(diào)，力爭緩解和化解矛盾。例如今年_月_號，我縣遭遇暴雨襲擊，造成大民地產(chǎn)“美景楚都”住宅小區(qū)部分地下室進水，一些業(yè)主存放的地毯、電器等貴重物品、8、認真做好住宅小區(qū)綜合驗收工作_月份以來，根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的要求，和局執(zhí)法

18、大隊等單位一起對全縣住宅小區(qū)進行了綜合驗收。經(jīng)排查對不合格小區(qū)下發(fā)了整改處罰通知書，為營造良好居住環(huán)境、構(gòu)建和諧淅川、樹立房管局形象做出了應有貢獻。三、主要存在問題1、物業(yè)管理服務不規(guī)范。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范，存在無資質(zhì)服務現(xiàn)象。2、業(yè)主委員會和業(yè)主大會運作不規(guī)范以及業(yè)主的意識有待提高。全縣物業(yè)管理小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮。存在上述問題的主要原因，是市場機制和物業(yè)管理企業(yè)制度尚未建立健全。經(jīng)我們調(diào)查，住宅小區(qū)自建、自管以及根本無人管理的現(xiàn)象較普遍。部分物業(yè)管理企業(yè)在進行經(jīng)營活動中未經(jīng)招投標，或經(jīng)營過程中隨意制定物業(yè)管理費，造成市場的混亂和不穩(wěn)定。同時因市場的不成熟，物管企業(yè)資質(zhì)、服務人員、設備設施管理參差不齊，造成服務意識不高、專業(yè)技能不精、管理制度不規(guī)范，對物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)領會掌握不透徹，這些都容易導致小區(qū)管理矛盾激化而引發(fā)糾紛，影響著全縣住宅小區(qū)的和諧與穩(wěn)定，是制約物業(yè)管理工作發(fā)展的重要因素。四、明年工作打算針對我股情況和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下幾個方面的工作：(一)繼續(xù)加強商品房預售許可證和住宅建設審批書的發(fā)放管理工作，按照有關(guān)規(guī)定嚴格把關(guān)，不符合條件的決不發(fā)證。(二)加強對物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳加大物權(quán)法及新修改的物業(yè)管理條例在轄區(qū)內(nèi)的宣傳力度，加強對業(yè)主的正面引導，幫助群眾樹立正確、理性的物