某商業(yè)寫字樓物業(yè)公司物業(yè)接管驗收管理規(guī)程

1、PAGE 目的規(guī)范公司物業(yè)接管驗收程序，確保新建物業(yè)驗收、接管工作得到有效控制，保證入伙工作的順利進行。范圍適用于新建物業(yè)（住宅區(qū)/大廈）。職責(zé)經(jīng)理負責(zé)成立驗收小組。驗收小組負責(zé)全面組織、協(xié)調(diào)、落實房屋移交驗收工作，簽發(fā)與開發(fā)商的驗收往來文件；負責(zé)新建物業(yè)相關(guān)資料及實物的移交驗收，并指定專人負責(zé)建立檔案，編目管理。驗收小組成員按照各驗收標準嚴格驗收，確保驗收工作順利完成。工作程序接管驗收應(yīng)具備的條件建設(shè)工程已施工完畢并已通過竣工驗收。供水、供電、排水、衛(wèi)生、道路等附屬及公用設(shè)施設(shè)備使用功能正常。資料移交、接管驗收驗收小組根據(jù)新建物業(yè)接管時需移交的資料清單核對所接收的資料，對于完整的資料可以辦理

2、資料移交接管手續(xù)，填寫資料移交/接管驗收表，雙方簽字后交資料室編目存檔。對部分不全、缺頁或缺少的資料在知會開發(fā)商或承建商并督促其補齊的同時，在工程遺留問題登記、處理表中登記、備案、跟蹤處理。實物移交、接管驗收預(yù)驗收：驗收小組根據(jù)相關(guān)設(shè)計圖紙、施工/訂貨合同、施工驗收規(guī)范等，并參照公用設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點、戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點，首先組織對擬接管物業(yè)進行一次預(yù)驗收，全面檢查其工程質(zhì)量情況，并將所發(fā)現(xiàn)的問題進行統(tǒng)計、匯總（對于較嚴重的和可能有爭議的質(zhì)量問題需拍照記錄），填寫接管驗收問題統(tǒng)計表，送交開發(fā)商或承建商落實、督促整改。整改完畢后組織復(fù)查、復(fù)驗，符合驗收標準的進行消

3、項，仍不合格的則繼續(xù)跟蹤處理。公用設(shè)施、設(shè)備的接管：首先需逐項核對其規(guī)格型號、數(shù)量、質(zhì)量、品牌等是否符合要求，并填寫公共設(shè)施（設(shè)備）接管核對表，發(fā)現(xiàn)問題及時和開發(fā)商聯(lián)系。其次，詳細檢查其安裝質(zhì)量。對在責(zé)任移交前需要物業(yè)公司代為管理的設(shè)施、設(shè)備或截至入伙前還不具備責(zé)任移交條件的項目，可以先辦理崗位移交手續(xù)，待存在問題處理完畢、驗收合格后，再行辦理責(zé)任移交手續(xù)。對具備接管條件、已驗收合格的設(shè)施、設(shè)備填寫公共設(shè)施、設(shè)備移交接管驗收表，一并辦理崗位和責(zé)任移交手續(xù)；對在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題大部分已得到解決的項目，也可以辦理崗位、責(zé)任移交手續(xù)，對其存在的小部分問題在工程遺留問題登記、處理表中登記、備案

4、、跟蹤處理。住戶房屋的接管：首先根據(jù)設(shè)計及訂貨合同，做出每種戶型內(nèi)要裝的設(shè)備（設(shè)施）清單，其次按照住戶房屋接管驗收表中的內(nèi)容，依據(jù)接管驗收標準和要求，逐套、逐項核對安裝的設(shè)備（設(shè)施）數(shù)量、規(guī)格等，檢查其安裝質(zhì)量。對符合接管條件的住戶房屋，待接管其全部鑰匙后辦理相關(guān)移交手續(xù)，填寫住戶房屋接管驗收表和鑰匙交接清單，雙方簽字后交資料室編目存檔。對暫不符合接管要求的住戶房屋，督促相關(guān)方立即整改，整改完畢，驗收合格后，再行辦理移交手續(xù)。物業(yè)整體移交、接管驗收在新建物業(yè)資料和實物均移交、接管完成后，可以辦理整體移交、接管手續(xù)，填寫住宅區(qū)/大廈整體移交接管驗收表。相關(guān)表格物業(yè)整體移交接管驗收表（GGJL01

5、001/B01）公共設(shè)施（設(shè)備）接管核對表（GGJL01001/B02）公共設(shè)施（設(shè)備）移交/接管驗收表（GGJL01001/B03）住戶房屋移交/接管驗收表（GGJL01001/B04）接管驗收問題統(tǒng)計表（GGJL01001/B05）資料移交/接管驗收表（GGJL01001/B06）工程遺留問題登記、處理表（GGJL01001/B07）鑰匙交接清單（GGJL01001/B08）附件附件一接管驗收流程圖附件二公用設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點附件三戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點附件四新建物業(yè)接管需移交的資料清單附件一：物業(yè)接管驗收流程圖YesNoYesYesNO辦理崗位、責(zé)任移交手續(xù)復(fù)

6、驗交建設(shè)施工單位處理住戶房屋接管驗收問題統(tǒng)計公共設(shè)施（設(shè)備）接管驗收問題統(tǒng)計住戶房屋接管驗收公共設(shè)施（設(shè)備）接管驗收預(yù)驗收建設(shè)施工單位交資料復(fù)驗管理中心存檔接管驗收移交資料登記工程技術(shù)資料政府驗收合格資料產(chǎn)權(quán)資料房屋、設(shè)施設(shè)備驗收查驗資料驗收小組YesNoYes公用設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點統(tǒng)一要求設(shè)施、設(shè)備型號、規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量、應(yīng)具備的功能必須符合設(shè)計和訂貨合同要求，對不相符合的必須有相關(guān)依據(jù)（設(shè)計或甲方的變更通知）； 2、安裝符合施工驗收規(guī)范要求； 3、設(shè)施、設(shè)備及附件有產(chǎn)品合格證、試驗報告、使用、維護、操作說明書； 4、隱蔽工程有相關(guān)檢查、驗收記錄； 5、跟進各項目施工，記錄重要

7、事項；收集設(shè)施、設(shè)備技術(shù)資料，建立施工檔案和技術(shù)資料檔案， 6、檢查、配合并督促各有關(guān)單位做好對已完成品或半成品的保護，做好前期物業(yè)公司已接管設(shè)施、設(shè)備的管理及維護；7、跟蹤工程質(zhì)量問題及在使用過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷處理；8、從管理和使用角度，對設(shè)計未考慮或考慮不周的項目和內(nèi)容，提出的改進意見及建議； 9、提前熟悉各設(shè)施、設(shè)備性能及操作維護方法； 10、對每一套設(shè)備房及設(shè)施設(shè)備在施工中發(fā)生的或以后發(fā)現(xiàn)的問題必須記錄，建立檔案； 11、提前建立機電設(shè)備臺帳。 質(zhì)量要求工程項目施工跟進及接管驗收要點使用質(zhì)量要求土建工程天面、屋面天面隔熱層、防水層的使用材料；端縫、伸縮縫處理工藝、溝板安裝工藝；2、防

8、水層表面平整，壓實、抹光，無裂縫、起殼、起砂缺陷，厚度均勻一致；3、墻、地磚鋪設(shè)符合要求；4、水落斗、管安裝坡度合理、排水順暢、無積水蓄水試驗過程和結(jié)果符合要求、無滲漏現(xiàn)象明暗溝、檢查井溝底無斷裂，無積水，溝壁和溝抹灰平整；2、溝蓋板安裝平整、牢固；3、井蓋板平整，無損傷。坡度合理，排水通暢；溝、井蓋板強度符合要求 道路、地面、樓面、樓梯1、路面平整，無下沉開裂、起砂、空鼓、損傷掉角等缺陷；2、路面砌筑厚度、混凝土標號、坡向、雨水口等符合設(shè)計；3、瓷磚、石材面無裂紋、翹曲，色彩、規(guī)格一致，邊角整齊，接縫平整均勻，結(jié)合牢固；4、路面標志清楚，地面線條順直。5、臺階平整；扶手光滑、油漆完整，無脫塊

9、，無機械撞傷，固定牢固；道路、地面泄水暢通，積水深度小于5mm樓梯踏步相鄰高差小于15mm，防滑條順直路面伸縮縫位置、寬度和填縫質(zhì)量符合要求門窗工程1、材質(zhì)、規(guī)格、開啟方向、扇與框搭接量符合要求；2、防腐、防蟲、防火處理；3、安裝牢固、方正，無外傷、脫漆、污染缺陷；4、縫隙填塞飽滿密實，表面平整、光滑、無裂縫，填塞材料、方法符合設(shè)計；5閉門器力量適中，不滲油；6、附件齊全、牢固、靈活、端正美觀；7、自動彈簧門定位準確，開啟角度90。關(guān)閉嚴密、間隙均勻，開關(guān)靈活；表面潔凈，大面無劃痕、碰傷、銹蝕、砂漿污染；涂膠光滑，無氣孔；暴雨過后無滲漏水現(xiàn)象。裝飾工程墻面批蕩抹灰1、粘接牢固、不開裂，無脫層、

10、空谷、爆灰等缺陷；2、大面光滑平整、潔凈，顏色均勻，無污染、凹凸缺陷；3、線角順直清晰，陰陽角方正。4、預(yù)留孔洞尺寸正確、邊緣整齊，管道背面抹灰平整。光滑、無裂縫、色差，凌角分明，清晰美觀；滴水線（槽）順直、深寬均勻，流水坡向正確。油漆1、基層清理徹底，材料、顏色、工藝符合要求；2、攪拌均勻、刷紋通順，色澤、薄厚一致，無流墜皺皮、脫皮、漏刷、反銹現(xiàn)象；3、周圍物品潔凈，無污染。色澤鮮明、厚薄均勻、手感光滑。玻璃普通浮法玻璃和鋼化玻璃的規(guī)格、顏色、厚度、安裝場所、安裝工藝符合要求；2、 玻璃無氣眼、無裂縫、裁割尺寸正確，安裝牢固、無松動；玻璃完好，且每塊鋼化玻璃有合格標志。其他1、吊頂：材料符合

11、要求，安裝高度一致、清潔平整，無破損、無裂縫；2、孔洞預(yù)留：位置、尺寸正確3、石材、瓷磚飾面：材料、色澤等符合要求，鑲貼牢固，接縫密實，無空谷、歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷?？锥搭A(yù)留符合設(shè)計，坡向正確；飾面清潔、無污染，接縫平直、色澤、寬窄一致、美觀；地下室土建項目1、地面、排水溝、抹灰要求同上；2、上下坡道止滑裝置做法符合設(shè)計；3、無滲水現(xiàn)象；4、各類基坑、井道、溝渠清理徹底，無雜物；5、孔洞封堵符合要求。無下沉開裂、起砂、空鼓、滲水痕跡，排水暢通停車設(shè)施車場出入口、導(dǎo)向標識、凸鏡安裝、車位線、車位號碼、限位擋桿等符合設(shè)計及安裝合同要求。標識的合理性；車道轉(zhuǎn)彎半徑、車位數(shù)量、大小 質(zhì)量要求工

12、程項目施工跟進及接管驗收要點使用質(zhì)量要求給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝、調(diào)試找好基礎(chǔ)面、連結(jié)緊固，有減震處理，不缺件，水平度、垂直度符合要求；調(diào)試聽聲音、看水流量。符合設(shè)計、訂貨合同及安裝規(guī)范室內(nèi)外管道及附件安裝試驗合格（強度、通水、通球、灌水、滿水）；檢查口、預(yù)留口、吊支架位置、數(shù)量符合規(guī)范；供水管道閥門關(guān)閉正常、無滴水，管道油漆、防腐符合要求；水電管路交叉而過時電在上而水在下。無不正常滲、滴現(xiàn)象；閥門位置好操作；排水暢通、坡度合理；水表對應(yīng)關(guān)系正確；接口及封堵工藝、質(zhì)量。水池/箱、化糞池、排水溝、渠水池/箱無滲漏，內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，檢查口、溢流水管口等處有防蟲網(wǎng)；排水溝、渠排水順暢，無積水、無雜物；

13、水池/箱、化糞池容積、管道進出口高度符合設(shè)計。細致檢查水池/箱內(nèi)外有無裂縫、擋水墻高度、容積大??；排水溝/渠有一定的陂度。電氣系統(tǒng)設(shè)備安裝、調(diào)試安裝符合規(guī)范；固定可靠無安全隱患，有良好的接地保護，接地電阻符合要求（實測）；發(fā)電機性能、自啟動符合要求，無跑、冒、滲、漏現(xiàn)象，通過環(huán)保部門驗收；1、符合設(shè)計、訂貨合同及安裝規(guī)范；2、各種電器工作時發(fā)熱適當(dāng)，不工作時應(yīng)不發(fā)熱； 電器“三箱”、接地防雷設(shè)施1、位置正確，部件齊全，安裝牢固；2、箱內(nèi)接線整齊；導(dǎo)線連接牢固，芯線無絕緣破損；3、箱外標識清楚、規(guī)范。4、各種避雷裝置連接點牢固可靠、搭接長度符合規(guī)范。5、電表對應(yīng)關(guān)系正確。制作工藝精良，元器件完好

14、，無假貨；二次線符合設(shè)計，整定值合適，動作正確；接地線連接無串接。開關(guān)、插座、燈具、電視電話燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常，開關(guān)靈活有效。 2、燈柱油漆完整，無劃傷。3、插座要有接地保護線 4、電視、電話插座用標準件，數(shù)量符合設(shè)計。各開關(guān)、插座高度適中，相鄰不應(yīng)有明顯高低差；天花板燈具應(yīng)裝在中心位置。漏電保護動作正常電線、電纜電纜嚴禁有絞擰、鎧裝壓扁、護層斷裂和表面嚴重劃傷等；每根電線、電纜有標識，穿線管內(nèi)無接頭；相-地-零線顏色正確；吊頂內(nèi)無裸露導(dǎo)線。逐根核對電纜型號、數(shù)量及兩端接口位置，符合設(shè)計；線纜絕緣必須合格，接線牢固正確，標志清晰齊全。消防系統(tǒng)消防電系統(tǒng)1、有雙路電

15、源供電，信號線接頭用鉻鐵焊接；2、各煙感、溫感、手報、消火栓、水流指示器、壓力開關(guān)等報警信號傳送準確、地址無誤；消防電話通話清晰。3、聯(lián)動關(guān)系正確、功能正常。1、根據(jù)合同和施工圖紙逐項核對安裝設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量及安裝位置；2、報警安全可靠、誤報率低； 消防水系統(tǒng)各水噴淋頭按規(guī)定安裝，周圍應(yīng)無妨礙噴水效果；室內(nèi)消火栓的接水口朝外，高度適中，配件齊全；室外消火栓、噴淋結(jié)合器、消火栓結(jié)合器應(yīng)完好無損備件齊全，閥門處于常開位置。模擬試驗，各功能正常，動作符合要求；隨時開啟有水到位而且壓力符合要求。通風(fēng)、防排煙通風(fēng)管/煙道完工后內(nèi)外需全面清理，無雜物、無突出物；通風(fēng)管各接口處連接緊密不漏氣；各種限/止

16、回風(fēng)裝置動作靈活，配件齊全，外觀無明顯的凹凸、無破孔等損傷；管道油漆完好，無漏刷、破損。風(fēng)機開啟后明顯地感覺到有風(fēng)的送入/排出，且流向正確，風(fēng)閥的啟閉關(guān)系正確。消防器材機房、停車場、值班室、大堂等處配備足夠的滅火器、應(yīng)急燈，消防中心配備安全帽、消防斧、撬桿等一整套滅火搶救器材；重要設(shè)備設(shè)專門的滅火器材；逃生門、消防走道都有消防指示牌。所有的消防器材必須是完好的且隨時可投入使用。 質(zhì)量要求工程項目施工跟進及接管驗收要點使用質(zhì)量要求智能化系統(tǒng)停車場道閘、崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全。外表清潔，無污漬，型材面無損傷,道閘啟閉靈活。根據(jù)合同和施工圖紙逐項核對安裝設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量及安裝位置；根據(jù)廠家說明書

17、及合同中的技術(shù)要求，逐一檢查各系統(tǒng)功能，技術(shù)指標滿足要求；清點移交物品/資料/軟件，符合合同及出廠清單。門禁、巡更門禁動作可靠，開鎖快速；巡更器打點有記錄，讀取數(shù)據(jù)準確，表面無損傷。可視對講預(yù)留位置高度統(tǒng)一，線路有標識，圖像清楚穩(wěn)定、三方通話清晰無雜音,開鎖正常。居家報警安裝位置適宜，逐一試驗,報警分區(qū)正確,報警信息傳送準確、無誤。閉路監(jiān)視鏡頭的光圈、焦距、角度的調(diào)節(jié)，監(jiān)視器圖像的穩(wěn)定性。電梯 安裝、調(diào)試、驗收、保養(yǎng)安裝質(zhì)量、工藝符合規(guī)范要求、電梯運行平穩(wěn)、無抖動；圖紙、資料、合格證、安裝調(diào)試記錄、檢驗報告等資料齊全；標識及隨機工具、附件齊全。通過市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局的驗收并取得電梯準運證；電梯平

18、層準確，具備訂貨合同中要求各項的功能。物業(yè)事項落實管理處用房、辦公設(shè)施、垃圾房、保安/機電值班、員工宿舍、衛(wèi)生間、倉庫、單車/摩托車停放點；各類標識牌、停車線、各種宣傳欄/告示牌、信報箱；辦公室及設(shè)備房的裝修；文件柜、資料柜、貨架、鑰匙箱/柜、消防器材柜、辦公臺的購置與制做；前期工程跟蹤檢查及驗樓工具購置消防中心及停車場、設(shè)備房的消防器材、滅火器配置；每種戶型空調(diào)室外機安裝位置規(guī)劃及排氣扇安裝位置落實；車庫、廣場地面沖洗及綠化澆水設(shè)施落實；會所設(shè)施、設(shè)備的落實； 營業(yè)執(zhí)照辦理（管理處、停車場）跟蹤、供水、供電分類比例核定及變壓器報停跟蹤，水電費托收賬號的變更；其他工程圖紙、資料施工/竣工圖紙、

19、設(shè)計變更單、現(xiàn)場簽證單、工作聯(lián)系函、請示報告、工程驗收資料、證書，竣工查丈報告；設(shè)施設(shè)備訂貨、安裝合同；設(shè)施設(shè)備使用、維護、操作說明書、檢驗合格證、出廠報告；隨機備品、備件、工具清點、接收； 4、住宅使用說明書、工程質(zhì)量保證書；設(shè)施、設(shè)備及房屋產(chǎn)權(quán)清單；5、 重要工程會議紀錄及工程跟進施工檔案管理與相關(guān)單位的聯(lián)系、對接銀行、工商、稅務(wù)、物價、軟件公司； 供水、供電、電視電話、網(wǎng)絡(luò)、燃氣；電梯保養(yǎng)公司、清潔外保公司、垃圾清運公司、各施工安裝公司。戶內(nèi)設(shè)施施工跟進及接管驗收要點 統(tǒng)一要求設(shè)施、設(shè)備的規(guī)格型號、質(zhì)量必須符合設(shè)計及訂貨合同要求；2、安裝工藝和質(zhì)量施工規(guī)范；3、所有設(shè)施及附件應(yīng)均具有產(chǎn)品

20、合格證。4、每種戶型均有獨立的室內(nèi)水電暗埋管線布置圖（要以后提供給業(yè)主裝修使用）。 質(zhì)量要求設(shè)備外觀質(zhì)量使用質(zhì)量建筑設(shè)施天花1、平整，無裂紋、空鼓、脫皮、起沙；2、涮涂料的墻壁、天花光滑、無氣泡、無凸起點，清潔無污跡；3、衛(wèi)生間、廚房地面、墻面平整，無多余的孔洞及鋼筋等殘留物，應(yīng)做好防水處理；4、飾面磚應(yīng)無明顯色差，表面清潔、粘貼牢固，對縫沙漿飽滿，陰陽角與線角順直，無缺棱缺角。大面光滑平整、潔凈，顏色均勻，無污染、凹凸、空鼓、起砂等缺陷；線角順直清晰，陰陽角方正；預(yù)留孔洞尺寸正確、邊緣整齊；衛(wèi)生間、廚房、陽臺排水通暢，且閉水試驗無滲漏；地板墻面外墻孔洞1、位置、數(shù)量是否正確，尺寸是否符合要求

21、；2、空調(diào)預(yù)留孔是否內(nèi)高外低。電氣設(shè)施燈具1、安裝應(yīng)平整牢固，清潔整齊，高度一致，位置正確；2、應(yīng)無破損、變形等機械損傷；3、暗設(shè)的插座、開關(guān)應(yīng)端正緊貼墻面，周邊無縫，“開”“關(guān)”位置正確；4、插座的接線必須符合左零右火要求，三孔插座必須接保護地線；5、洗衣機插座應(yīng)該有防水蓋；6、對地緣絕電阻不小于1兆歐/千伏。使用時應(yīng)操作靈活； 2、燈具發(fā)光正常，無外露導(dǎo)線；3、開關(guān)、插座、燈具型號、數(shù)量符合要求，通電、接觸良好。開關(guān)插座配電箱1、位置正確、部件齊全、開孔合適；2、箱蓋應(yīng)緊貼墻面四周無縫隙；3、箱內(nèi)接線整齊、回路標識齊全，絕緣良好，油漆完好清潔。4、導(dǎo)線連接牢固、芯線無絕緣破損。1、箱蓋打開、關(guān)上靈活；2、箱內(nèi)各開關(guān)功能正常； 3、電表功能正常且對應(yīng)關(guān)系正確。4、箱內(nèi)排線美觀，連接可靠。門窗入戶門1、無機械損傷、變形脫漆、清潔不變色；2、鎖、鎖扣安裝牢固規(guī)范；3、窗戶玻璃應(yīng)清潔明亮，無明顯劃痕或氣泡、裂紋等；4、安裝位置正確；5、玻璃膠光滑、平整、密實。6、門（窗）與框之間間隙適度，窗與框縫開關(guān)時密閉良好。開關(guān)操作靈活，無明顯阻力；2、鎖、鎖扣安裝牢固動作靈活；3、操作中無較明顯噪聲；4、外窗淋水