最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理

1、房產(chǎn)測量規(guī)范講座房地產(chǎn)面積測算10/10/1廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第1頁房地產(chǎn)面積測算講課提要一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計算舉例10/10/2廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第2頁一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪目標(biāo)2.房地產(chǎn)測繪內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪作用4.房地產(chǎn)測繪三種圖件5.房地產(chǎn)測繪特殊性6.房地產(chǎn)面積測算主要性10/10/3廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第3頁二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算普通要求（1）房產(chǎn)面積測算內(nèi)容 1）房屋建筑面

2、積 2）房屋使用面積 3）房屋產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋共有建筑面積（2）面積測算要求10/10/4廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第4頁 1） 各類面積測算邊長必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在要求限差內(nèi)，取中數(shù)作最終結(jié)果。 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格卷尺或其它能到達(dá)對應(yīng)精度儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以 平方米為單位，最終結(jié)果湊整至0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間垂直距離。10/10/5廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第5頁2.房屋建筑面積測算相關(guān)要求（1）計算全部建筑面積范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)單層房

3、屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。10/10/6廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第6頁單層房屋10/10/7廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第7頁 2)房屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。夾層10/10/8廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第8頁 3)穿過房屋通道，房屋內(nèi)門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高 在2.20m以上，按其水平投影面積計算。10/10/9廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第9頁大廳11

4、0/10/10廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第10頁大廳210/10/11廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第11頁回廊10/10/12廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第12頁 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。觀光梯10/10/13廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第13頁 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上部位,按其外圍水平投影面積計算。10/10/14廣州市房地產(chǎn)測繪所

5、主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第14頁 6）挑樓、全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓全封閉陽臺10/10/15廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第15頁 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積計算。10/10/16廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第16頁 8）與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。10/10/17廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第17頁 9）房屋間永久性封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10/10/18廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華

6、最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第18頁 10）地下室、半地下室及其對應(yīng)出入口，層高在2.20m以上,按其外墻(不包含采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。地下室半地下室10/10/19廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第19頁地下室、半地下室對應(yīng)出入口10/10/20廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第20頁 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。門廊、門斗有柱門廊10/10/21廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第21頁門斗10/10/22廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量

7、規(guī)范講解物理第22頁玻璃幕墻 12）玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。10/10/23廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第23頁車棚、貨棚等 13）屬永久性建筑有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，按其高度在2.20m以上部位外圍水平面積計算。10/10/24廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第24頁 15）有伸縮縫房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。10/10/25廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第25頁 1）與房屋相連有上蓋無柱走廊、檐廊

8、，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一計算。（2）計算二分之一建筑面積范圍無圍護(hù)結(jié)構(gòu)無柱走廊10/10/26廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第26頁獨(dú)立柱、單排柱 2）獨(dú)立柱、單排柱門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積二分之一計算。10/10/27廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第27頁 3）未封閉陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積二分之一計算。未封閉陽臺1未封閉陽臺210/10/28廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第28頁未封閉挑廊10/10/29廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范

9、講解物理第29頁室外樓梯 4）無頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積二分之一計算。10/10/30廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第30頁架空通廊 5）有頂蓋不封閉永久性架空通廊，按外圍水平投影面積二分之一計算。10/10/31廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第31頁 1）層高小于2.20m以下夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m地下室和半地下室。（3）不計算建筑面積范圍10/10/32廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第32頁 2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）房屋之間

10、無上蓋架空通廊。無柱雨篷10/10/33廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第33頁天面上花園 4）房屋天面、挑臺、天面上花園、泳池。10/10/34廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第34頁 5）建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐平臺。平臺10/10/35廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第35頁騎樓 6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行部分。10/10/36廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第36頁過街樓10/10/37廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第

11、37頁路面作為頂蓋建造房屋 7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造房屋。10/10/38廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第38頁活動房屋等 8）活動房屋、暫時房屋、簡易房屋。 9）獨(dú)立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通房屋間伸縮縫。10/10/39廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第39頁 三、用地面積測算 1.相關(guān)名稱及術(shù)語含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地范圍，包含房屋占地面積、庭園等其它用途土地面積。 （2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用不能分割土地面積。10/10/40廣州市房地產(chǎn)

12、測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第40頁 2.用地面積測算范圍 用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包含房屋占地面積、其它用途土地面積，各項(xiàng)地類面積測算。 3.以下土地不計入丘用地面積10/10/41廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第41頁 1）無明確使用權(quán) 屬冷巷、巷道 或間距地。間距地不計入丘內(nèi)用地面積范圍10/10/42廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第42頁 2）市政管轄道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)用地。 5）其它按要求

13、不計入用地面積。10/10/43廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第43頁四、面積測算方法與精度要求 1.坐標(biāo)解析法（1）依據(jù)坐標(biāo)結(jié)果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 式中：S面積，； Xi界址點(diǎn)縱坐標(biāo)，m； Yi界址點(diǎn)橫坐標(biāo)，m； n界址點(diǎn)個數(shù)； i界址點(diǎn)序號，按順時針方向順編。10/10/44廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第44頁 (2)面積中誤差按下式計算。 面積中誤差，； 對應(yīng)等級界址點(diǎn)要求點(diǎn)位中差m； 多邊形中對角線長度，m。 式中：10/10/45廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第45頁界址點(diǎn)坐標(biāo)計算面積舉例1

14、0/10/46廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第46頁 2.實(shí)地量距法 （1）規(guī)則圖形：依據(jù)實(shí)地丈量邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單幾何圖形，然后分別計算面積。 （2）國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范對房產(chǎn)面積精度限差要求分為三級： 一級：(0.02 ) 二級：(0.04 ) 三級：(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，。10/10/47廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第47頁 以上面積精度等級使用范圍，由各城市房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選取求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。 兩

15、次量算面積較差不得超出下式要求： S=0.0003M 式中：S-兩次量算面積較差, ； S-所量算面積，； M-圖百分比尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c。圖上量距應(yīng)量至0.2。10/10/48廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第48頁 五、房地產(chǎn)面積計算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋用地面積，建基面積及總建筑面積。 10/10/49廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第49頁計算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3

16、.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。 10/10/50廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第50頁 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按

17、照圖中所表示尺寸，計算插層有效建筑面積，并計算該房屋用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。10/10/51廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第51頁計算：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668 X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。10/10/52廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：

18、黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第52頁 房屋共有建筑面積分?jǐn)傆嬎?同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積分?jǐn)傆嬎恪?一、共有面積分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 1.產(chǎn)權(quán)各方有正當(dāng)權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按文件或協(xié)議要求執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議，按相關(guān)面積百分比進(jìn)行計算分?jǐn)偂?某套(單元)分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偢魈?單元)建筑面積總和。10/10/53廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第53頁共有面積按相關(guān)面積百分比分?jǐn)傆嬎愎剑篠i = K.SiK = Si si式中：K

19、-為面積分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偨ㄖ娣e，m2；Si-為各單元參加分?jǐn)偹梅謹(jǐn)偯娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e總和，m2；Si-為參加分?jǐn)偢鲉卧ㄖ娣e總和，m2。 10/10/54廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第54頁 二、共有建筑面積分?jǐn)們?nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺乏輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積百分比分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 10/10/55廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第55頁 1.應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e (1)應(yīng)分?jǐn)?/p>

20、共有建筑面積包含：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)公共用房等。 10/10/56廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第56頁 (2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積二分之一應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?0/10/57廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第57頁 2.不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e 不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包含： (1)作為人防工程地下室、避難室（層）； (2)用作公共休憩、綠化等場所架空層； (3)大樓內(nèi)機(jī)動、非機(jī)動車庫； (4)為建筑造型而

21、建，但無實(shí)用功效建筑面積； (5)不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，若使用到其它功效共有建筑面積時，需按其建筑面積百分比參加分?jǐn)偂?10/10/58廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第58頁 三、共有建筑面積分?jǐn)偡椒?1.應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e普通可分為三大類 10/10/59廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第59頁 (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。 (2)功效共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功效服務(wù)共有建筑面積（如為某一功效服務(wù)專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功效服務(wù)共有建筑面積（

22、如樓梯間、公共走廊等）。 10/10/60廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第60頁 2.住宅樓共有建筑面積分?jǐn)?住宅樓以幢為單元，按前述公式，依據(jù)本幢樓房各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計算房屋各套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e。 分?jǐn)傁禂?shù) = 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。10/10/61廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第61頁 3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?商住樓共有建筑面積分?jǐn)?。先依?jù)住宅和商業(yè)各自建筑面積（包含本功效共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)惫灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫饺惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫饺惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?0/10/62廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華最新房產(chǎn)測量規(guī)范講解物理第62頁 住宅部分，將分?jǐn)偟玫酱惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身共有建筑面積，依前述公式，按各套建筑面積百分比，分?jǐn)傆嬎愀魈追课莘謹(jǐn)偯娣e。 10/10/63廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人