濱?；▓@酒店開發(fā)項目建設可行性研究報告(完整版)

1、第第 頁 共 57 頁盟獲得營銷和預訂方面的支持。 這種情況在國內比較少見。 目前國內雖然也有一些聯盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織 (Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織 (Small Luxury Hotels of the World Ltd.) 方式獲得營銷方面的支持。等飯店聯盟的這種模式的優(yōu)點 在于選擇加入飯店聯盟所支付的費用要遠遠小于加 入某個特許經營聯號系統， 而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變， 可以 保持相當的獨立性。 但是由于飯店聯盟不像飯店聯號那

2、樣給飯店全面 的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選 擇這種模式的飯店成功與否的關鍵因素。 此外，如果自身沒有一個良 好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯號管理公司管理飯店， 再加入 飯店聯盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經驗的情況下， 選擇專業(yè)的管 理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點 在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經驗 以及其他資源儲備， 那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現這些并帶來良 好效益。這種模式的缺點 在于投資者必須將飯店的管理權讓渡給飯店管理公 司

3、，對飯店經營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公 司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支， 使飯店的經營利潤受到 侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇 了飯店管理公司以后， 投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的 影響，增強營銷能力。 這種情況下可以選擇加入飯店聯盟的方式參與 到更大范圍內的促銷、 常客優(yōu)惠計劃、 信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引 到更多的客源。模式四：投資者自己經營管理飯店， 但是通過特許經營等方式， 加入一個更大的酒店品牌集團。飯店投資者可以成為某一個飯店聯號的特許經營受許方，使用其品 牌，但由自己經營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐

4、富 的管理經驗， 對客服務已經達到了很高的水平， 但是由于品牌的知名 度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。這種模式的優(yōu)點 在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣 泛影響力提高自己的銷售能力。 一般來說， 這種飯店由于沒有將管理 權讓渡給外部的管理公司， 投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制， 讓 渡出去的僅僅是飯店的營銷權， 所給付的也僅僅是與飯店客房數量比 例關系固定的特許經營費用， 不會隨飯店經營狀況的變化而變化。 對 于管理水平很高的飯店來說， 這種模式是迅速擴大自身影響的一種有 效方式。這種模式的缺點 在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理特許經營的雙重運作 飯店的投

5、資者可以通過某種一攬子協議， 或者在和某個飯店聯號簽訂 管理合同的同時又和這家飯店聯號簽訂一份特許經營協議， 即：一家 飯店可以同時接受一家飯店聯號提供的兩類不同的服務管理服 務和品牌及相關營銷服務目前， 諸如希爾頓、 喜來登等大型的飯店公 司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務， 同時又可以向飯店投資者 提供飯店品牌特許經營服務。各個不同的飯店公司所提供服務的功 能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往 選擇最有利于自身的組合方式， 由不同的飯店管理公司分別提供不同 的管理服務和品牌許可服務。 但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時 候，最好能選擇同一

6、家飯店公司。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和 飯店公司簽訂兩份合同， 也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合 同，特許經營的相關內容同時包含在管理合同中， 也就是通過一個一 攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理 選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯合投資者。 一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部 分股權。 這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和飯店捆綁到一起， 防止飯 店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。 同時， 飯店管理公司可以在飯店 的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關鍵作用， 減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管 理方帶來損失的可

7、能性。 雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都 只是單純提供管理服務， 不介入飯店的產權投資， 但是也有一些飯店 公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被 托管飯店的控制能力。根據錦綸煤電公司無專業(yè)酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存 在優(yōu)勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經驗管理決策應是良好 的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業(yè)談判來達到預期經營目標和 責權利劃分。技術可行性風險： 項目前期主體已通過省相關部門驗收規(guī)避了前 期建設及地質、安全等風險，通過確定的方案標準，技術上是完全可 行的。8.3 經濟可行性風險：（參見經濟效益評價）及財務風險評估，該項目經濟上具有可行性。8

8、.4 社會風險： 面臨的社會風險主要有省管縣后，對某市城市中心地 位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但 畢、水、興高速公路網的形成又將填補鐵路交通帶來的缺失，公路網 形成使市、 縣空間及時間的最小化； 又給城市之間的資源共享帶來了 發(fā)展空間，人員的流動性增加，應該能彌補帶來的影響。8.5 環(huán)境風險：本項目的環(huán)境風險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。 對策主要是依靠當地政府部門的監(jiān)管及責令搬遷等政府行為來化解 環(huán)境風險9. 可行性結論通過上述綜合分析，“濱海花園酒店開發(fā)項目” 的經營前景可觀， 其原因如下：其一：某市是國家確定的 “攀西 某市資源綜合開發(fā)區(qū) ”，是吉林 省委、

9、省政府確定的 “一圈二區(qū)一帶 ”區(qū)域經濟發(fā)展布局中 “畢（節(jié)） 水（城）興（義）經濟帶 ”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府 領導下，在以三個代表理論思想的指導下，解放思想，近年來用超乎 尋常的力度、 速度對城市綜合環(huán)境進行強有力地改造與調整， 著力打 造城市品牌， 使城市形象得到了極大與全面的提升， 招商引資項目逐 年增長。前來某市投資、經商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不 管是在層次上，水準上，還是數量上都達到了空前規(guī)模。特別是國內 及國際上的大財團、 企業(yè)集團都紛紛入駐某市， 這無形對酒店業(yè)的接 待檔次提出了更新、更高的要求，而目前某市現有的幾家“三星級” 或相當于“四星級”的酒店卻

10、難已滿足某市發(fā)展的需求，建設高星級 酒店“五星級酒店”已是某市經濟發(fā)展的必然結果。 “濱海花園酒店 開發(fā)項目”在這個時間投資興建，應算是占有“天時” 。其二：某市目前現有幾家三星級酒店都是一九九六年至二 00 七 年建成并開業(yè)的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“濱?；▓@ 酒店”從立項時就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設計、 裝飾、經營方面，于前期就嚴格按“國家五星級旅游酒店”的考評要 求進行實施，從而在設備上、經營理念上、管理軟件上、市場 切入點上，可完全達到“五星級旅游酒店”的要求，再加上其良好的 區(qū)域優(yōu)勢、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃 第第57頁共57頁中

11、的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交 匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。交 通可直達火車站、客運站和市內各主要地點。休閑娛樂：緊臨風池湖。 也可以說占上了“地利”。其三：我錦綸煤電集團公司在某市數十幾年的經營中，已形成了自己獨特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌， 又有廣泛的客源群體，豐富的市場 運作及經營管理經驗，再加上上級領導的關心，社會各界的支持、自 身良好的社會信譽度，應該說是“人和”。其四：經濟效益預測預計酒店客房數量在418間左右，預計新酒店按目前同類酒店的 綜合開房率65.12%計算。酒店開業(yè)當年加上餐飲、購物、其他服務 全年總營業(yè)收入預計應在13024萬元。目前某市尚未有五星級酒店， 憑借高星級酒店的市場定位、合理的價格、與其獨特的庭院環(huán)境、良 好的服務，加之投資方錦綸煤電集