上海樓宇經(jīng)濟(jì)專題課件

1、樓宇經(jīng)濟(jì)專題分享長三角城市比較 - 宏觀數(shù)據(jù)比較分析 - 甲級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關(guān)案例樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識分享對南京樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的展望宏觀數(shù)據(jù)比較分析3長三角城市比較宏觀數(shù)據(jù)比較分析南京與長三角主要城市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較長三角四個(gè)主要城市中，南京第三產(chǎn)業(yè)占比為53.4%，僅低于上海，領(lǐng)先于杭州與蘇州。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2013.11）4長三角城市比較宏觀數(shù)據(jù)比較分析南京與長三角主要城市人口比較長三角四個(gè)主要城市中，南京常住人口數(shù)量最少，目前常住人口數(shù)量816.1萬人。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2013.11）5長三角城市比較宏觀數(shù)據(jù)比較分析南京與長三角主要城市消費(fèi)能力比較（2）三角四個(gè)主要城

2、市中，南京雖然人均可支配收入排名最末，但人均消費(fèi)性支出排名第一。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2013.11）7長三角城市比較宏觀數(shù)據(jù)比較分析南京與長三角主要城市利用外資比較數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2013.11）長三角四個(gè)主要城市中，南京實(shí)際利用外資水平排名最末，遠(yuǎn)低于上海與蘇州。8甲級寫字樓市場比較分析南京與長三角主要城市甲級寫字樓租金及空置率長三角四個(gè)主要城市中，南京甲級寫字樓租金水平僅領(lǐng)先于蘇州，但空置率最低，領(lǐng)先于其他三個(gè)城市。數(shù)據(jù)來源：高力國際（2013.11）10甲級寫字樓市場比較分析南京與長三角主要城市甲級寫字樓租金及空置率數(shù)據(jù)來源：高力國際（2013.11）長三角四個(gè)主要城市中，2012年

3、南京甲級寫字樓新增供給為0，新增吸納約5萬方，市場存在一定發(fā)展空間。11長三角城市比較 - 宏觀數(shù)據(jù)比較分析 - 甲級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關(guān)案例樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識分享對南京樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的展望項(xiàng)目核心問題Problems?問題長寧區(qū)及周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀、主要客戶及 產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？如何承接產(chǎn)業(yè)外溢、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，并滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展派生的辦公需求？長寧區(qū)商務(wù)樓宇聚集區(qū)的總體定位是什么？長寧區(qū)商務(wù)樓宇聚集區(qū)該如何進(jìn)行合理的功能布局？長寧區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該采取哪些招商推廣策略？14主要研究方法及成果主要研究方法經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究長寧區(qū)區(qū)位條件分析區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)比較研究上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場研究長寧

4、區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場研究競爭區(qū)域比較研究目標(biāo)客戶群需求分析國際成功案例分析長寧區(qū)SWOT分析15區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓市場影響分析示例需提升現(xiàn)有寫字樓品質(zhì)在商務(wù)區(qū)內(nèi)擴(kuò)建會展設(shè)施需在特定地點(diǎn)開發(fā)部分特殊類型寫字樓項(xiàng)目需強(qiáng)化工業(yè)園區(qū)寫字樓產(chǎn)品對寫字樓區(qū)域有便捷性及檔次要求對商務(wù)區(qū)內(nèi)的會展設(shè)施要求高向中山公園商業(yè)中心聚集，部分對LOFT等新型寫字樓有一定要求偏向于工業(yè)園區(qū)寫字樓可能的影響電子、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流會展旅游業(yè)各類生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)長寧主要產(chǎn)業(yè)分類優(yōu)質(zhì)辦公樓主要客戶17應(yīng)對措施建議示例1） 增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施競爭力近期以完善基礎(chǔ)設(shè)施為主，增強(qiáng)區(qū)域商務(wù)環(huán)境的綜合競爭能力；2） 把握土

5、地推出時(shí)間和上市體量近期適當(dāng)控制商用土地推出節(jié)奏，以免土地流標(biāo)，有損于區(qū)域的商務(wù)形象和土地基準(zhǔn)地價(jià)；3） 加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場的實(shí)時(shí)監(jiān)控委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)定期提供宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向和房地產(chǎn)市場季度報(bào)告， 以及時(shí)準(zhǔn)確了解經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)市場的變化；4）認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勢營銷根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)客群的研究分析結(jié)果，提供優(yōu)惠的稅收政策和便捷的營商環(huán)境（如提供工商注冊 一站式服務(wù)；加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)的服務(wù)意識以改變傳統(tǒng)的營商環(huán)境：如成立現(xiàn)代服務(wù)業(yè)辦公室與辦公樓產(chǎn)稅大戶直接對接， 提供政府政策和行政方面的一系列咨詢和后續(xù)服務(wù)）；5）梳理區(qū)域內(nèi)老舊商務(wù)樓，推動(dòng)改造翻新工作經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的情況下不盲目推地，梳理老舊大

6、樓的數(shù)據(jù)收集整理工作， 推動(dòng)改造翻新的升級工作以此改變區(qū)域商務(wù)形象。（經(jīng)典案例：Colliers獨(dú)家租賃代理的高騰大廈通過翻新租金提升30%） 20092011年市場上海經(jīng)濟(jì)增長放緩，商務(wù)需求減弱，部分行業(yè)存在發(fā)展機(jī)會 2012年左右上海及長寧整體商務(wù)市場有望好轉(zhuǎn)2008年北美金融危機(jī)蔓延政府大力投入并推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速長寧區(qū)第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)各區(qū)域爭相出臺產(chǎn)業(yè)扶持激勵(lì)政策各區(qū)域爭相出臺產(chǎn)業(yè)扶持激勵(lì)政策18商務(wù)樓宇區(qū)域功能定位示例 虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū) 交通樞紐為核心的企業(yè)總部、研發(fā)中心 多渠道綜合物流服務(wù)中心 郊區(qū)花園式寫字樓區(qū)域 虹橋涉外貿(mào)易中心 上海西部核心寫字樓聚集區(qū) 標(biāo)志性涉

7、外商務(wù)區(qū) 特色展會、貿(mào)易中心 中山公園商業(yè)中心 橫跨二、三產(chǎn)業(yè)的信息服務(wù)中心 高度專業(yè)化商務(wù)區(qū) 數(shù)字化產(chǎn)業(yè)特色商務(wù)集聚區(qū) 江蘇路、延安路區(qū)域（中山公園周邊區(qū)域） 次級商務(wù)區(qū)，主要吸引核心商務(wù)區(qū)分流客戶 以高品質(zhì)寫字樓為特色的商務(wù)區(qū)19普陀區(qū)商務(wù)樓宇市場發(fā)展定位研究項(xiàng)目項(xiàng)目核心問題Problems?問題普陀區(qū)及周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀、主要客戶及產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀如何？如何承接市區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢，尤其是高端服務(wù)業(yè)的非中心化趨勢？如何承接長三角城市群的商務(wù)辦公需求，服務(wù)長三角區(qū)域市場？如何提升本地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，滿足地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而派生的 辦公需求？普陀區(qū)商務(wù)樓宇聚集區(qū)的總體定位是什么？普陀區(qū)商務(wù)樓宇聚集區(qū)該

8、如何進(jìn)行合理的功能布局？普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該采取哪些招商推廣策略？21主要研究方法及成果主要研究方法普陀區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究普陀區(qū)區(qū)位條件分析區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)比較研究上海市商務(wù)樓宇市場研究普陀區(qū)商務(wù)樓宇市場研究競爭區(qū)域比較研究成功案例借鑒22普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的解決途徑示例加強(qiáng)交通連接吸引人氣培育商務(wù)環(huán)境突出貿(mào)易類方向其他產(chǎn)業(yè)可向長風(fēng)集聚長三角城市群生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公需求加強(qiáng)配套商業(yè)建設(shè)提升地區(qū)形象檔次開發(fā)建設(shè)初期長三角生產(chǎn)服務(wù)中心上海西北公共活動(dòng)中心大虹橋商務(wù)發(fā)展輻射大虹橋商務(wù)發(fā)展輻射長壽、中北提升樓盤品質(zhì)，加強(qiáng)運(yùn)營管理，吸引市區(qū)高端專業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐真如城市副中心應(yīng)發(fā)揮核心作用，成長為上海聯(lián)

9、絡(luò)長三角的商務(wù)樞紐中環(huán)、長風(fēng)的市場重點(diǎn)應(yīng)放在總部型辦公樓的開發(fā)，桃浦的重點(diǎn)在于服務(wù)物流、機(jī)械類企業(yè)的辦公需求 解決途徑 上海與長三角城市群的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求充分利用交通便捷的優(yōu)勢有條件的樓宇可進(jìn)行翻修產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)核心城區(qū)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)外溢加強(qiáng)樓盤品質(zhì)的提升尤其是甲級寫字樓的開發(fā)24普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位示例商貿(mào)物流及其直接延伸產(chǎn)業(yè)包括貿(mào)易類企業(yè)、長三角制造型企業(yè)營銷總部/銷售總部、第三方物流、會展業(yè)、電子商務(wù)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的培育包括電子信息服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)研發(fā)中心、工業(yè)設(shè)計(jì)、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、廣告策劃等細(xì)分行業(yè)完善專業(yè)服務(wù)業(yè)的配套支持功能包括金融服務(wù)業(yè)、物

10、流信息服務(wù)后臺、金融數(shù)據(jù)處理后臺、法律顧問、財(cái)務(wù)顧問、評估咨詢等細(xì)分產(chǎn)業(yè)普陀區(qū)地處上海市西北門戶，發(fā)展面向江浙地區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，應(yīng)該利用這一優(yōu)勢，打造一個(gè)中小企業(yè)走向國際市場的平臺配套的跟進(jìn)：行業(yè)協(xié)會、產(chǎn)業(yè)投資基金的設(shè)立、私募股權(quán)基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金的配套（面向江浙企業(yè)，這一點(diǎn)是比較具有吸引力的）25發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)主要招商措施建議示例主要措施稅費(fèi)減免補(bǔ)貼措施產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的完善招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)樓宇管理信息系統(tǒng)的建立針對特定產(chǎn)業(yè)（如軟件開發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等）給予稅費(fèi)減免的優(yōu)惠；或者針對特定企業(yè)類型（如區(qū)域總部、研發(fā)中心）給予財(cái)政的獎(jiǎng)勵(lì)和扶持給予管理人員獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)行租稅聯(lián)動(dòng)措施，根據(jù)企業(yè)的納稅

11、額給予租金的返還或補(bǔ)貼具體內(nèi)容引進(jìn)銀行、信托、風(fēng)險(xiǎn)投資基金和私募股權(quán)投資基金等金融機(jī)構(gòu)利用區(qū)級財(cái)政，設(shè)立產(chǎn)業(yè)扶持基金或創(chuàng)業(yè)投資基金引進(jìn)行業(yè)協(xié)會和認(rèn)證協(xié)會，定期舉辦各種專業(yè)研討會、行業(yè)協(xié)會論壇，促進(jìn)企業(yè)間 交流，和上下游企業(yè)間的溝通引進(jìn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)注冊、申請資質(zhì)認(rèn)證、產(chǎn)品認(rèn)證提供便利建立區(qū)、街道協(xié)同合作的招商團(tuán)隊(duì)根據(jù)引進(jìn)項(xiàng)目特點(diǎn)，給予招商人員和社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)解決區(qū)域招商和業(yè)主招商之間可能存在的利益沖突定期培訓(xùn)招商人員，提升招商團(tuán)隊(duì)的整體水平建立區(qū)域樓宇信息管理系統(tǒng)，精確把握區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r定期回訪企業(yè)、業(yè)主，對信息系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)更新27長三角城市比較 - 宏觀數(shù)據(jù)比較分析 - 甲

12、級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關(guān)案例樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識分享對南京樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的展望樓宇經(jīng)濟(jì)基本概念和特點(diǎn)樓宇經(jīng)濟(jì)概念樓宇經(jīng)濟(jì)是指以商務(wù)樓宇為載體，通過開發(fā)、出售或者出租商務(wù)樓宇，招商引資，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的稅源，并帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升商業(yè)檔次和聚集度、增加就業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)占地面積少，集約度高，產(chǎn)值效益大以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)附加值高，知識含量高產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)，具有產(chǎn)業(yè)集聚、人才集聚、信息集聚和資金集聚等功能，從而形成顯著的財(cái)富效應(yīng) 輻射和帶動(dòng)作用強(qiáng)，能帶動(dòng)樓宇自身及周邊地區(qū)的商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲業(yè)等發(fā)展，加快核心商圈形成，提升區(qū)域價(jià)值 29樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件便利的交通

13、條件2良好的區(qū)位形象3高素質(zhì)人才儲備4所在城市具有較好的區(qū)域輻射能力和影響力6具備一定商務(wù)氛圍和商務(wù)配套5較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)1 30商務(wù)樓宇與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要承載產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分會計(jì)師事務(wù)所律師事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)師專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)各類中介機(jī)構(gòu)軟件開發(fā)IC設(shè)計(jì)互聯(lián)網(wǎng)生物醫(yī)藥新材料新能源企業(yè)研發(fā)部門IT服務(wù)外包呼叫中心金融業(yè)信息后臺物流業(yè)信息后臺數(shù)據(jù)處理中心建筑設(shè)計(jì)工業(yè)設(shè)計(jì)動(dòng)漫游戲開發(fā)時(shí)尚設(shè)計(jì)廣告?zhèn)髅匠霭嬗∷①Q(mào)易公司生產(chǎn)企業(yè)銷售分支企業(yè)品牌運(yùn)營分支會展業(yè)物流業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力現(xiàn)代服務(wù)業(yè)具有專業(yè)化程度高、知識和技

14、術(shù)含量高、產(chǎn)業(yè)附加值高這“三高”的特點(diǎn)根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，樓宇經(jīng)濟(jì)所面向的產(chǎn)業(yè)類型包括： 1）專業(yè)服務(wù)業(yè)、2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、3）服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、4）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、5）生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)這幾大類型31樓宇經(jīng)濟(jì)的效益改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次拓展城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整32樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（1）產(chǎn)業(yè)龍頭驅(qū)動(dòng)型上海浦東陸家嘴陸家嘴在開發(fā)初期，即明確提出了金融主題的定位；而當(dāng)?shù)卣陂_發(fā)初期也不遺余力的推進(jìn)針對金融機(jī)構(gòu)的招商工作，并且成功的引進(jìn)了中國銀行、太平洋保險(xiǎn)、國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家大型金融機(jī)構(gòu)在陸家嘴興建總部大樓這些機(jī)構(gòu)的入駐提升了區(qū)

15、域形象，并產(chǎn)生了巨大的聚集效應(yīng)，從而也帶動(dòng)許多跨國企業(yè)和外資金融機(jī)構(gòu)的入駐從某種意義上說，陸家嘴自身的特殊地位使其樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式具有不可復(fù)制性；但其這種通過先引進(jìn)品牌龍頭企業(yè)的總部，形成聚集效應(yīng)之后，再進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值和形象的作法，卻是各地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)爭相效仿的一種策略建設(shè)銀行大廈國家開發(fā)大廈匯豐銀行大廈招商銀行大廈中國銀行大廈上海銀行大廈太平洋保險(xiǎn)大廈交通銀行大廈33樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（2）高校/人才驅(qū)動(dòng)模式北京清華科技園樓宇經(jīng)濟(jì)具有知識含量高，人才要求高的特點(diǎn)；因此，依托高校的人才優(yōu)勢，以及知名重點(diǎn)大學(xué)的品牌優(yōu)勢，打造區(qū)域商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，成為許多地區(qū)選擇的一種重要模式；這種在大學(xué)城中

16、打造的商務(wù)樓宇項(xiàng)目，往往對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生比較強(qiáng)的吸引力位于北京海淀區(qū)的清華科技園，便是這種商務(wù)樓宇形態(tài)的典型代表清華大學(xué)北京航空航天大學(xué)北京大學(xué)清華科技園微軟中國總部谷歌中國總部清華紫光總部搜狐總部34樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（3）商貿(mào)聚集模式虹橋開發(fā)區(qū)貿(mào)易會展、專業(yè)商貿(mào)城是我國過去幾十年發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一種重要手段，如廣州的廣交會、義烏的小商品城便是這種經(jīng)濟(jì)模式典型代表貿(mào)易會展中心或者商貿(mào)城都能夠有效的聚集大量的國內(nèi)外商家，有效的帶動(dòng)貿(mào)易企業(yè)、物流企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)以及一些生產(chǎn)企業(yè)營銷和銷售中心對于商務(wù)樓宇的需求；位于上海虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的上海世貿(mào)商城、上海國際展覽中心對于該區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

17、驅(qū)動(dòng)作用便是一個(gè)典型的代表東銀中心上海世貿(mào)商城上海國際展覽中心萬都中心虹橋上海城上海國際貿(mào)易中心遠(yuǎn)東國際中心35樓宇經(jīng)濟(jì)載體的打造（1）盧灣區(qū)樓宇開發(fā)特點(diǎn)借鑒盧灣區(qū)在開發(fā)區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的過程中，非常重視開發(fā)商品質(zhì)，引進(jìn)了多家“長期戰(zhàn)略投資”開發(fā)商淮海中路商圈從1998年左右開始開發(fā)，目前已經(jīng)成為上海三大核心商圈之一在開發(fā)的初期，盧灣區(qū)政府非常注重引進(jìn)品牌形象較好、且注重長期效益的港資/外資開發(fā)商；這些開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目注重品牌形象、實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理，并且都是整體持有出租的項(xiàng)目中環(huán)廣場新茂大廈香港新世界廣場香港廣場企業(yè)天地項(xiàng)目照片開發(fā)商香港新鴻基集團(tuán)新加坡凱德置地香港新世界香港麗新集團(tuán)香港瑞安集團(tuán)

18、建成時(shí)間1999年2005年2002年1998年2004年租售類型整體持有出租整體持有出租整體持有出租整體持有出租整體持有出租檔次甲級甲級甲級甲級甲級物業(yè)管理公司上海啟勝物業(yè)高力國際物業(yè)香港新世界物業(yè)香港廣場物業(yè)瑞安廣場物業(yè)36樓宇經(jīng)濟(jì)載體的打造（2）優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇必須具備的基本條件具備一定的品牌號召力硬件設(shè)計(jì)具備一定前瞻性產(chǎn)權(quán)集中能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理具備良好的國際招商能力這些成功的因素對開發(fā)商的資金運(yùn)作能力和項(xiàng)目運(yùn)營能力都提出了很高的要求除了良好的區(qū)位、交通條件，以及完善的商務(wù)配套之外，我們認(rèn)為盧灣區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之所以能夠取得成功，還得益于以下幾點(diǎn)因素：37樓宇經(jīng)濟(jì)載體的打造（3）長期戰(zhàn)略開發(fā)的重要

19、性提升區(qū)域形象，實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，需要當(dāng)?shù)卣c具有長期投資戰(zhàn)略的成熟開發(fā)商的合作開發(fā)優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇要求開發(fā)商具有長期投資的戰(zhàn)略，并且具備較強(qiáng)資金運(yùn)作能力和項(xiàng)目運(yùn)營能力；盧灣區(qū)政府正式通過引進(jìn)能夠長期持有運(yùn)營商務(wù)樓宇項(xiàng)目，并且具有豐富的優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的港資/外資房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域形象和檔次的快速提升大多數(shù)本土開發(fā)企業(yè)受資金和經(jīng)驗(yàn)的限制，往往做不到這一點(diǎn)，這也是地方政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)需要注意的問題短期投資開發(fā)商長期戰(zhàn)略投資開發(fā)商資金充裕，能夠承受較長投資回收期的壓力具備一定的甲級寫字樓運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)愿意長期持有項(xiàng)目，以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并獲得資本增值收益持有型物業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)商帶來，長

20、期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但項(xiàng)目投資回收期較長資金周轉(zhuǎn)壓力較大高端項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)期望通過項(xiàng)目散賣出售，快速退出投資，獲得短期收益，并投入新項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)前市場環(huán)境下，短期收益都比較高；但在市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，也面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)38樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略參考財(cái)政稅收鼓勵(lì)財(cái)政稅收的鼓勵(lì)是地方政府鼓勵(lì)某些特定產(chǎn)業(yè)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的一種最常見的手段，財(cái)政稅收常見鼓勵(lì)措施經(jīng)常包含以下集中形式：寫字樓租金返還或補(bǔ)貼針對特定行業(yè)（如金融、文化等）或者特定企業(yè)形態(tài)（如企業(yè)總部），給予政府財(cái)政直接補(bǔ)助降低營業(yè)稅或者企業(yè)所得稅給予融資便利，或者直接給與融資支持（如針對某些特定行業(yè)，以財(cái)政或者其他形式，設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基

21、金）給予企業(yè)管理人員獎(jiǎng)勵(lì)地區(qū)相關(guān)政策要點(diǎn)上海市徐匯區(qū)對需特殊扶持的、規(guī)模較大的國內(nèi)外知名企業(yè)、地區(qū)公司總部等，采取“一事一議”的方式，給予特定的政策扶持，激發(fā)企業(yè)入駐的積極性。將產(chǎn)業(yè)扶持資金、特定事項(xiàng)扶持資金和貼息資金等財(cái)政性資金的重點(diǎn)投向，進(jìn)一步向樓宇經(jīng)濟(jì)聚集 加大對符合本區(qū)功能定位和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策扶持力度。主要是對入駐導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)企業(yè)相對集中、行業(yè)特色明顯的樓宇業(yè)主給予財(cái)政扶持。對通過降低租金吸引大企業(yè)（集團(tuán)）入駐的樓宇業(yè)主，由區(qū)財(cái)力進(jìn)行租金補(bǔ)貼杭州市對新引進(jìn)的總部企業(yè)，根據(jù)注冊資本的大小，給予一次性資金補(bǔ)助重點(diǎn)鼓勵(lì)信息產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、和金融產(chǎn)業(yè)，對入駐相

22、關(guān)企業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)貼對總部企業(yè)的管理人員給予購房補(bǔ)貼對動(dòng)漫企業(yè)降低營業(yè)稅稅率對創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)給予部分未退出的投資金額給予企業(yè)所得稅抵扣的特殊政策39樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略參考加強(qiáng)招商工作為發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)，地方政府在招商工作上實(shí)行一些積極的措施，這些措施包括：針對招商人員和中介機(jī)構(gòu)設(shè)立招商工作的獎(jiǎng)勵(lì)基金積極爭取實(shí)現(xiàn)入?yún)^(qū)企業(yè)稅收落地工作優(yōu)先保證總部企業(yè)用地以區(qū)政府為單位，實(shí)行區(qū)域整體推廣招商地區(qū)相關(guān)政策要點(diǎn)上海市徐匯區(qū)對因加大招商力度，收入超額完成而引起的街道、鎮(zhèn)預(yù)算調(diào)整，列入政策性調(diào)整因素；實(shí)行區(qū)和街道、鎮(zhèn)兩級財(cái)力分享機(jī)制在各街道、鎮(zhèn)招商分中心設(shè)立區(qū)招商代表。樓宇招商由街道、鎮(zhèn)一名負(fù)責(zé)人牽頭，形成“一樓一團(tuán)隊(duì)”的樓宇招商格局培養(yǎng)職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，提高招商水平，并引入樓宇招商競爭機(jī)制建立區(qū)與街道、鎮(zhèn)兩級獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，積極鼓勵(lì)社會中介招商；設(shè)立樓宇招商獎(jiǎng)勵(lì)資金；積極鼓勵(lì)樓宇業(yè)主與該區(qū)聯(lián)合開展招商杭州市有限保證總部企業(yè)用地40樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略參考其他措施地區(qū)相關(guān)政策要點(diǎn)上海市徐匯區(qū)出臺了徐匯區(qū)關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見在區(qū)招商中心內(nèi)建