房地產(chǎn)企業(yè)會計（第四版）第七章房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計-理論與實務(wù)（第四版）第七章 房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤1.價值塑造了解企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入。了解企業(yè)會計準(zhǔn)則第34號每股收益。2.知識體系掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)條件、開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓收入、周轉(zhuǎn)房投入使用與銷售賬務(wù)處理和利潤結(jié)轉(zhuǎn)及利潤分配的核算。熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅金及附加的核算及所得稅賬務(wù)處理。了解房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)和建造合同收入的核算內(nèi)容。3.能力培養(yǎng)培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員收入與利潤管理意識。培養(yǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤核算的認(rèn)知能力。培養(yǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)收入與利潤的分析能力。教學(xué)目標(biāo)思政專欄思政元素7-1：企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入思政元素7-2：企業(yè)會計準(zhǔn)

2、則第34號每股收益案例引入保利發(fā)展2021年業(yè)績快報披露，在2021年公司收入取得一定增長，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時由于結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降，所以營業(yè)利潤出現(xiàn)一定下降。公司報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。問題提出作為保利發(fā)展財務(wù)人員，必須了解、熟悉和掌握房地產(chǎn)企業(yè)收入與利潤的確認(rèn)、計量和核算等理論知識和操作技能。第七章房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤 第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的收入第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售收入第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)與營業(yè)外收支第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的本年利潤與所得稅費用第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的收入一、收入確認(rèn)（1

3、）收入是房地產(chǎn)企業(yè)在日常活動中形成的經(jīng)濟利益的總流入（2）收入會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益的增加（3）收入與所有者投入資本無關(guān)二、收入分類（一）按房地產(chǎn)企業(yè)從事日常活動的性質(zhì)分類1.銷售商品收入2.提供勞務(wù)收入3.讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入4.建造合同收入（二）按房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的主次分類1.主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的房地產(chǎn)經(jīng)常性活動實現(xiàn)的收入。2.其他業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)企業(yè)從事其他多種經(jīng)營取得的收入，如商品房售后服務(wù)收入、飲食服務(wù)收入、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)等形成的收入，均屬于其他業(yè)務(wù)收入。三、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)（一）收入確認(rèn)的原則1.能力2.使用權(quán)3.經(jīng)

4、濟利益（二）收入確認(rèn)的前提條件1.合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)。2.該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓的商品或提供的服務(wù)（以下簡稱轉(zhuǎn)讓的商品）相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。3.該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓的商品相關(guān)的支付條款。4.該合同具有商業(yè)實質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間分布或金額。5.房地產(chǎn)企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。（三）收入確認(rèn)與計量的程序1.識別與客戶訂立的合同2.識別合同中的單項履約義務(wù)3.確定交易價格4.將交易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)5.履行各單項履約義務(wù)時確認(rèn)收入四、不同形式的收入確認(rèn)（一）轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品收入的確認(rèn)（二）分期收款銷售收入的確認(rèn)（

5、三）出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)（四）代建房及代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)（五）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)（六）視同銷售行為收入的確認(rèn)五、收入計量【例7-2】各套房屋自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的分?jǐn)偮?2 0008 000100%=25%【例7-3】沿用【例7-2】的數(shù)據(jù)，假如某套出售房屋的自用建筑面積為60平方米，則：該套出售房屋建筑面積=60（1+25%）=75（平方米）第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售收入一、科目設(shè)置（一）主營業(yè)務(wù)收入（二）主營業(yè)務(wù)成本（三）稅金及附加（四）長期應(yīng)收款（五）未實現(xiàn)融資收益二、房地產(chǎn)企業(yè)的銷售核算（一）房屋銷售核算（1）對外銷售的房屋，應(yīng)在移交商品房并將發(fā)票賬單提交買主

6、時，將其銷售收入記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入”“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款等貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（2）月份終了，應(yīng)將銷售房屋的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品商品房”科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房【例7-4】（1）計算每套房出售面積：公用面積分?jǐn)偮剩? 000-100）5 000100%18%每套出售面積50（118%）59（平方米）（2）分錄：出售收入為：10593 0001 770

7、 000（元）借：銀行存款 1 929 300貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 1 770 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 159 300【例7-5】（1）房屋已移交，并將發(fā)票賬單提交買主，價款收訖存入銀行，做如下賬務(wù)處理：借：銀行存款 3 924 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 3 600 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 324 000（2）房屋已移交，發(fā)票已提交買主，同時收到買主開具并承兌的商業(yè)匯票，做如下賬務(wù)處理：借：應(yīng)收票據(jù) 1 635 000貸：主營業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷售收入 1 500 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 135 000（3）交接手續(xù)已辦妥，款項尚

8、未收到，做如下賬務(wù)處理：借：應(yīng)收賬款 6 540 000貸：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入 6 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 540 000（4）20X2年3月取得含稅預(yù)售銷售額1 090 000元。借：銀行存款 1 090 000 貸：預(yù)收賬款 1 090 000 借：應(yīng)交稅費預(yù)繳增值稅（1090 0001.090.03） 30 000 貸：銀行存款 30 000 （5）取得增值稅專用發(fā)票，款項已通過銀行存款付清，且該批鋼材已驗收入庫。借：原材料鋼材1 000 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）130 000 貸：銀行存款1 130 000（6）做如下賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本

9、商品房銷售成本 5 480 000 配套設(shè)施銷售成本 900 000 土地轉(zhuǎn)讓成本 3 270 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品甲商品房 2 180 000商品房（高級公寓） 3 300 000配套設(shè)施（商店） 900 000土地 3 270 000假設(shè)土地出讓金可以抵扣稅額為270 000元借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 270 000貸：主營業(yè)務(wù)成本 270 000（7）月末，計算應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加。本月應(yīng)申報的增值稅稅額=324 000+135 000+540 000-30 000-130 000-270 000=569 000（元）應(yīng)交城市維護建設(shè)稅= 569 0007%

10、=39 830（元）應(yīng)交教育費附加=569 0003%=17 070（元）做會計分錄如下：借：稅金及附加 56 900貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 39 830應(yīng)交教育費附加 17 070（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓核算（1）對其他單位轉(zhuǎn)讓的土地，應(yīng)在移交轉(zhuǎn)讓土地，并將發(fā)票賬單提交買主時，將其轉(zhuǎn)讓價格記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入”“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（2）月份終了，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓土地的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品商品性土地”科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)

11、讓成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開發(fā)產(chǎn)品商品性土地（三）配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓核算1.對有關(guān)單位有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，應(yīng)在辦理財產(chǎn)交接手續(xù)，并在將配套設(shè)施工程價款賬單提交有關(guān)單位時，按其轉(zhuǎn)讓價格記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷售收入”“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷售收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2.月份終了，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本配套設(shè)施銷售成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營業(yè)務(wù)成本配套設(shè)施銷售成本

12、貸：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施3.房地產(chǎn)企業(yè)如將開發(fā)的大配套設(shè)施，如商店，用于本房地產(chǎn)企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同自用“固定資產(chǎn)”進行處理，并將用于經(jīng)營的配套設(shè)施的實際開發(fā)成本，自“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”科目的貸方轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目的借方，做如下分錄入賬：借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施（四）代建工程移交核算1.房地產(chǎn)企業(yè)代委托單位開發(fā)的代建工程，應(yīng)在工程竣工驗收、辦理財產(chǎn)交接手續(xù)，并將代建工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，將其工程價款記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目的借方和“主營業(yè)務(wù)收入代建工程結(jié)算收入”“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入代建工程

13、結(jié)算收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2.月份終了，應(yīng)將移交代建工程的實際開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品代建工程”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)產(chǎn)品代建工程3.對于已經(jīng)辦理銷售、轉(zhuǎn)讓和交付手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房、配套設(shè)施等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”，進行實物管理，但不得將這部分財產(chǎn)入賬。房地產(chǎn)企業(yè)在代管房產(chǎn)過程中取得的收入和發(fā)生的各項支出，應(yīng)作“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”處理。（五）開發(fā)產(chǎn)品分期收款銷售收入核算1.核算原則（1）采用分期收款辦法銷售的開發(fā)產(chǎn)品，它的銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)與分

14、期收款銷售收入實現(xiàn)的時間相一致；分期收款開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)收價款，應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)作收入，它的銷售成本也應(yīng)于銷售實現(xiàn)時分次進行結(jié)轉(zhuǎn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的數(shù)額，一般可根據(jù)當(dāng)期收回的價款（即合同規(guī)定當(dāng)期應(yīng)收價款數(shù)額）占分期收款產(chǎn)品應(yīng)收價款總額（即全部售價）的比例計算。2.賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)，在滿足收入確認(rèn)條件時，按應(yīng)收合同或協(xié)議價稅合計金額，借記“長期應(yīng)收款”科目，按應(yīng)收合同或協(xié)議價款的公允價值，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，按增值稅專用發(fā)票稅金貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目，按其差額，貸記“未實現(xiàn)融資收益”科目。每期收到

15、價款時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)收款”科目。月末一并計算并結(jié)轉(zhuǎn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本。按期采用實際利率法計算確定利息收入，借記“未實現(xiàn)融資收益”科目，貸記“財務(wù)費用”科目?！纠?-6】（1）20X2年3月1日采用分期收款方式銷售時。借：長期應(yīng)收款 30 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 24 000 000未實現(xiàn)融資收益 6 000 000借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 20 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房 20 000 000根據(jù)表7-1的計算結(jié)果，做會計分錄如下：20X2年12月31日，收到貨款及攤銷未實現(xiàn)融資收益。借：銀行存款 6 540 000 貸：長期應(yīng)收款 6

16、 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）540 000借：未實現(xiàn)融資收益 1 903 200 貸：財務(wù)費用 1 903 20020X3年12月31日，收到貨款及攤銷未實現(xiàn)融資收益。借：銀行存款 6 540 000 貸：長期應(yīng)收款 6 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）540 000借：未實現(xiàn)融資收益 1 578 323.76 貸：財務(wù)費用 1 578 323.76以后年度會計分錄略。（六）房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售核算房地產(chǎn)企業(yè)為籌集開發(fā)資金而預(yù)先向客戶收取一定數(shù)額的訂金，待開發(fā)完畢交付房屋時結(jié)清銷售房屋的價款，這種銷售方式稱為預(yù)售。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收訂金時，通過“合同負債”核算；簽訂正

17、式合同后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)移交時確認(rèn)收入。從2016年5月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)交增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)交的增值稅稅款。【例7-7】（1）6月預(yù)售時，簽訂認(rèn)購書收取訂金10%，并按期預(yù)繳增值稅。借：銀行存款 1 000 000 貸：預(yù)收賬款 1 000 000借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 27 522.94貸：銀行存款 27 522.94（2）7月收取20%訂金：借：銀行存款 2 000 000 貸：預(yù)收賬款 2 000 000借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 55 045.87貸：銀行存款

18、 55 045.87（3）8月收取30%訂金：借：銀行存款 3 000 000 貸：預(yù)收賬款 3 000 000借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 82 568.81貸：銀行存款 82 568.81（4）簽訂正式銷售合同、辦理產(chǎn)權(quán)移交時確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款 10 900 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 10 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1 090 000同時沖抵預(yù)收賬款、結(jié)清價款：借：銀行存款 4 900 000 貸：預(yù)收賬款 4 900 000結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 6 000 000 貸：應(yīng)付賬款 6 000 000第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)與

19、營業(yè)外收支一、房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收支確認(rèn)與核算（一）其他業(yè)務(wù)收入確認(rèn)與核算1.其他業(yè)務(wù)收入確認(rèn)（1）物業(yè)管理收入（2）材料銷售收入（3）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（4）固定資產(chǎn)出租收入2.其他業(yè)務(wù)收入的核算房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)按實際收到價款或取得相關(guān)憑證時借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。對于實現(xiàn)的各種其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”的“物業(yè)管理收入”“材料銷售收入”“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”“固定資產(chǎn)出租收入”等明細科目。（二）其他業(yè)務(wù)成本確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)除營業(yè)成本

20、以外其他業(yè)務(wù)發(fā)生的成本費用，應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)成本”科目下設(shè)置“物業(yè)管理支出”“材料銷售支出”“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓支出”“固定資產(chǎn)出租支出”等二級科目進行核算。1.對于物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（包括服務(wù)人員工資、福利費、耗用物料等），借記“其他業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理支出”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”“原材料”“銀行存款”等科目。2.對于銷售的材料，應(yīng)將其成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本材料銷售支出”科目，貸記“原材料”“材料成本差異”等科目。3.對于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的費用（如派出技術(shù)服務(wù)人員的費用等），借記“其他業(yè)務(wù)成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓支出”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”“銀行存款”等科目。4.對向其他單位出租固定資產(chǎn)（

21、非房地產(chǎn)）而發(fā)生的成本（如折舊費等），借記“其他業(yè)務(wù)成本固定資產(chǎn)出租支出”科目，貸記“累計折舊”等科目?！纠?-8】根據(jù)上述資料，做會計分錄如下：借：銀行存款 881 400貸：其他業(yè)務(wù)收入 780 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）101 400借：其他業(yè)務(wù)成本銷售材料 666 700 稅金及附加 10 140貸：原材料 666 700應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 7 098應(yīng)交教育費附加 3 042二、房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)外收支確認(rèn)與核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)外收入確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)外收入是相對房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入而言的，雖與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動沒有直接因果關(guān)系，但與房地

22、產(chǎn)企業(yè)又有一定聯(lián)系。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，列入營業(yè)外收入的項目主要有：處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收益、罰款收入、因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項、教育費附加返還款等。發(fā)生處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收益、罰款收入，以及教育費附加返還的經(jīng)濟業(yè)務(wù)時，做會計分錄如下：借：待處理財產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢（或：固定資產(chǎn)清理、應(yīng)付賬款、銀行存款等科目）貸：營業(yè)外收入（二）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)外支出確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)外支出是相對房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本而言的，雖與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動沒有直接因果關(guān)系，但與房地產(chǎn)企業(yè)又有一定聯(lián)系。按照企業(yè)

23、會計準(zhǔn)則的規(guī)定，列入營業(yè)外支出的項目主要有：固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、非常損失、罰款支出、捐贈支出等。發(fā)生固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、捐贈支出、發(fā)生非常損失和罰款支出時，做會計分錄如下：借：營業(yè)外支出固定資產(chǎn)盤虧處理固定資產(chǎn)凈損失轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失債務(wù)重組損失非常損失捐贈支出罰款支出貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢（或：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢、固定資產(chǎn)清理、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等科目）【例7-9】不考慮其他因素，出售時應(yīng)做如下賬務(wù)處理：借：銀行存款 954 000 累計攤銷 80 000 營業(yè)外支出 2

24、0 000 貸：無形資產(chǎn) 1 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）54 000第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的本年利潤與所得稅費用一、本年利潤的核算方法（一）賬結(jié)法（二）表結(jié)法二、本年利潤核算示例【例7-10】會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)收入 123 000 其他業(yè)務(wù)收入 101 000 投資收益 20 000 營業(yè)外收入 120 000 貸：本年利潤 364 000借：本年利潤 235 730 貸：主營業(yè)務(wù)成本 85 180稅金及附加 1 000銷售費用 1 700管理費用 7 700財務(wù)費用 1 400貸：其他業(yè)務(wù)成本 85 750營業(yè)外支出 10 000所得稅費用 43 000三、所得稅費用核

25、算內(nèi)容（一）遞延所得稅資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理（1）資產(chǎn)負債表日，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用遞延所得稅費用”科目。資產(chǎn)負債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認(rèn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用遞延所得稅費用”等科目；資產(chǎn)負債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額小于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。（2）資產(chǎn)負債表日，預(yù)計未來期間很可能無法獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣可抵扣暫時性差異的，按原已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)中應(yīng)減記的金額，借記“所得稅費用遞延所得稅費用”“資本公積其他資本公積”等科目，貸記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目。（二）

26、遞延所得稅負債的主要賬務(wù)處理（1）資產(chǎn)負債表日，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)遞延所得稅負債，借記“所得稅費用遞延所得稅費用”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目。資產(chǎn)負債表日遞延所得稅負債的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認(rèn)，借記“所得稅費用遞延所得稅費用”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目；資產(chǎn)負債表日遞延所得稅負債的應(yīng)有余額小于其賬面余額的，做相反的會計分錄。（2）與直接計入所有者權(quán)益的交易或事項相關(guān)的遞延所得稅負債，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目。（3）房地產(chǎn)企業(yè)合并中取得資產(chǎn)、負債的入賬價值與其計稅基礎(chǔ)不同形成應(yīng)納稅暫時性差異的，應(yīng)于購買日確認(rèn)為遞延所得稅負債，同時調(diào)整

27、商譽，借記“商譽”等科目，貸記“遞延所得稅負債”科目?！纠?-11】錦繡房地產(chǎn)開發(fā)公司某年度按會計利潤計算的所得稅費用為709 236元，按應(yīng)稅所得計算的應(yīng)交所得稅為724 250元，差異15 014元為房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊額與稅法規(guī)定的折舊額之差，可在次年轉(zhuǎn)回，做會計分錄如下：借：所得稅費用 709 236 遞延所得稅資產(chǎn) 15 014 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 724 250本期發(fā)生的遞延所得稅資產(chǎn)到次年確認(rèn)轉(zhuǎn)銷時，如為借方余額，記入“所得稅費用”科目的借方和“遞延所得稅資產(chǎn)”科目的貸方，做會計分錄如下：借：所得稅費用 15 014 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 15 014第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的稅后

28、利潤一、稅后利潤確認(rèn)（1）彌補被沒收的財物損失，支付各項稅收的滯納金和罰款（2）彌補房地產(chǎn)企業(yè)以前年度虧損（3）提取法定盈余公積（4）提取任意盈余公積（5）向投資者分配利潤房地產(chǎn)企業(yè)盈余公積包括法定盈余公積和任意盈余公積，可用于彌補虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，但轉(zhuǎn)增資本金后，房地產(chǎn)企業(yè)的法定盈余公積一般不得低于注冊資本的25%。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤核算（一）科目設(shè)置為了反映房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置利潤分配賬戶，并分設(shè)如下明細項目進行明細核算：（1）應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤。核算股份制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給股東的現(xiàn)金股利或非股份制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給投資者的利潤。（2）轉(zhuǎn)作股本的股利。核算股份制房地

29、產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給股東的股票股利等。（3）提取法定盈余公積。核算房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定提取的法定盈余公積。（4）盈余公積補虧。核算房地產(chǎn)企業(yè)用盈余公積彌補虧損的金額。（5）提取任意盈余公積。核算房地產(chǎn)企業(yè)提取的任意盈余公積。（6）未分配利潤。核算房地產(chǎn)企業(yè)全年實現(xiàn)的凈利潤及歷年積存的未分配利潤或未彌補虧損。1.本年利潤2.利潤分配未分配利潤1.用盈余公積金彌補虧損時，應(yīng)借記“盈余公積法定盈余公積”“盈余公積任意盈余公積”科目，貸記“利潤分配盈余公積補虧”科目。2.按規(guī)定從凈利潤中提取法定盈余公積、任意盈余公積時，借記“利潤分配提取法定盈余公積”“利潤分配提取任意盈余公積”科目，貸記“盈余公積法定盈余公積”“盈余公積任意盈余公積”科目。3.核算應(yīng)分配給優(yōu)先股和普通股股東的現(xiàn)金股利時，借記“利潤分配應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤”科目，貸記“應(yīng)付股利”等科目。4.核算分配給普通股股東的股票股利時，借記“利潤分配轉(zhuǎn)作股本的股利”科目，貸記“股本”科目。5.年度終了，應(yīng)將“利潤分配”科目所屬“提取法定盈余公積”“提取任意盈余公積”“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤”“轉(zhuǎn)作股本的股利”等的余額轉(zhuǎn)入“未分配利潤”二級科目的借方；將“利潤分配