銀行個人房產(chǎn)跨行同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款管理辦法

1、銀行個人房產(chǎn)跨行同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應(yīng)市場需求，增強我社個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)市場競爭力，吸引優(yōu)質(zhì)客戶群體，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我社按揭貸款、抵押貸款相關(guān)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。第二條 個人房產(chǎn)跨行同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款（以下簡稱“跨行轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)”）是指在貸款成數(shù)、期限不超過我社相關(guān)管理辦法規(guī)定中最高限額、期限的前提下，在非交易背景的情況下我社向正在他行按揭的借款申請人提供的按揭貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)借款申請人結(jié)清原按揭貸款的操作不同，跨行轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)主要分為以下兩種：不涉及贖樓貸款的轉(zhuǎn)加按：即由擔(dān)保公司等第三方為借款人墊款或借款人以自有資金結(jié)清原按揭銀行貸款，撤銷原抵押，

2、重新辦妥以我社為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，我社向借款申請人發(fā)放新的貸款。涉及贖樓貸款的轉(zhuǎn)加按：即由我社先行向借款申請人發(fā)放一筆贖樓貸款，由擔(dān)保人或我社專人負(fù)責(zé)辦理結(jié)清原按揭銀行貸款，撤銷原抵押，重新辦妥以我社為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，我社向借款申請人發(fā)放新的按揭貸款，按揭貸款資金同步歸還原贖樓貸款。高出贖樓貸款部分再由借款人按既定貸款用途支配使用。第二章 貸款對象和條件第四條 借款人的基本條件（一）他行優(yōu)質(zhì)個人客戶；（二）符合我社個人按揭貸款基本條件；（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；（四）不接受房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人含未成年人的轉(zhuǎn)加按貸款申請；借款人與抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人一致；

3、若產(chǎn)權(quán)證上已明確財產(chǎn)共有人的，則可選擇單個產(chǎn)權(quán)人借款或共有人聯(lián)名借款，但須以100%產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押，同時要求財產(chǎn)共有人簽署同意抵押聲明書，并對該筆貸款承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任；（五）如信用社需要，可提供具有還款能力的第三人（包括家庭成員）為連帶責(zé)任保證擔(dān)保人；（六）信用良好，當(dāng)前在個人征信系統(tǒng)、信貸管理系統(tǒng)中無拖欠，近2年來未出現(xiàn)連續(xù)3個月（含）以上的拖欠記錄；（七）我社規(guī)定的其他條件。第五條 抵押房產(chǎn)的條件（一）必須為正在按揭的抵押房產(chǎn)。（二）抵押房產(chǎn)僅限于已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的、產(chǎn)權(quán)完整和清晰的商品住宅、別墅、商鋪、寫字樓，而車位、廠房、酒店式公寓等其他類型物業(yè)目前不在本辦法范圍之內(nèi)。第三章 貸款額

4、度、用途、期限、利率、科目及還款方式第六條 貸款額度：抵押房產(chǎn)為普通住宅（含低密度住宅），根據(jù)其原按揭貸款類型及樓齡確定房產(chǎn)的抵押率：原按揭貸款類型為一手樓宇按揭貸款的，樓齡在5年以內(nèi)（含5年）的，貸款額度最高不超過抵押房產(chǎn)評估價或認(rèn)定價值的80%；樓齡超過5年的，貸款最高限額按照樓齡每超1年遞減2%計算；原按揭貸款類型為二手樓宇按揭貸款的，樓齡在10年以內(nèi)（含10年）的，貸款額度最高不超過抵押房產(chǎn)評估價或認(rèn)定價值的70%；樓齡超過10年的，貸款最高限額按照樓齡每超1年遞減2%計算。注：樓齡指房產(chǎn)已竣工年限，可參照專業(yè)評估公司評估報告中關(guān)于樓齡的意見進行認(rèn)定。（二）抵押房產(chǎn)為別墅或商鋪、寫字樓

5、等商業(yè)用房，貸款額度不得超過抵押房產(chǎn)評估價或認(rèn)定價值的60%。原則上，空置狀態(tài)下的別墅或商鋪、寫字樓等商業(yè)用房不得作為本項下業(yè)務(wù)的抵押物，確實由于借款人資質(zhì)情況良好（需提供相應(yīng)的資質(zhì)材料證明）的，可以在降低抵押房產(chǎn)抵押率的前提下予以受理，在此情況下，抵押房產(chǎn)的抵押率一律不得高于房產(chǎn)評估價或認(rèn)定價值的50%。（三）對于僅從他行轉(zhuǎn)至我社而不改變貸款金額的轉(zhuǎn)按貸款業(yè)務(wù)，貸款金額可根據(jù)原按揭銀行提供的當(dāng)月還款清單的剩余本金進行核定，貸款金額不得高于原按揭貸款剩余本金（最高取其千元位）。 貸款用途：歸還原按揭貸款；超出原按揭貸款部分可用于購房、購車、裝修、留學(xué)、購買大額消費品、經(jīng)營等合法用途，但不得用于

6、投資股市等違反國家信貸政策的領(lǐng)域。第八條 貸款期限：貸款期限必須同時滿足以下條件：原按揭貸款類型為一手樓宇按揭貸款的，貸款期限最長不超過30年；原按揭貸款類型為二手樓宇按揭貸款的，貸款期限最長不超過20年。貸款期限與抵押房產(chǎn)樓齡合計最長不得超過30年，且貸款到期日不得超過土地使用到期年限。貸款期限與借款人年齡相加不超過65歲。第九條 貸款利率：貸款利率按中國人民銀行、我社有關(guān)樓宇按揭貸款利率政策和管理規(guī)定執(zhí)行。第十條 貸款科目：適用12542樓宇按揭貸款。第十一條 還款方式：采用按月供款方式償還。第四章 抵押物價值的核定第十二條 抵押房產(chǎn)價值評估或認(rèn)定跨行轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)的抵押房產(chǎn)原則上應(yīng)由我社指定

7、的評估公司進行評估，出具正式的評估報告，經(jīng)辦社以此作為厘定抵押率的參照標(biāo)準(zhǔn)。但對于以下情況，可采用下述方式進行抵押物價值認(rèn)定：。（一）普通住宅樓齡在3年以內(nèi)且抵押率7成以下（以二手房交易價和房產(chǎn)證（或一手樓買賣合同）登記的原購買價孰低原則）的，可采用內(nèi)部評估方式進行抵押物價值認(rèn)定。（二）普通住宅樓齡在5年以內(nèi)且抵押率7成以下的，可采用外部簡評和內(nèi)部評估相結(jié)合的方式進行抵押物價值認(rèn)定（孰低原則）。外部簡評的含義為只要求評估公司進行實地考察后出具非正式的評估報告（俗稱初評，必須連帶抵押物的實地照片）。（三）對貸款金額未超過原按揭合同金額，且同類房產(chǎn)評估價值或當(dāng)?shù)卣块T當(dāng)前公布的房產(chǎn)交易價格不低于

8、原貸款時的價格的，可采用內(nèi)部評估方式進行抵押物價值認(rèn)定。同類房產(chǎn)是指與抵押房產(chǎn)同小區(qū)、同戶型、同朝向、面積、樓層基本相當(dāng)，其評估凈值足以作為我社判斷抵押房產(chǎn)價值參照的物業(yè)。（四）抵押物的評估報告尚在有效期內(nèi)，且出具評估報告的評估公司屬于我社指定范圍之內(nèi)，借貸雙方均認(rèn)可該評估價作為厘定本次貸款抵押率的參照標(biāo)準(zhǔn)的，可以直接采納該評估報告，免再次外評。第五章 贖樓貸款的規(guī)定第十三條 贖樓貸款的基本規(guī)定（一）贖樓貸款額度：根據(jù)原按揭銀行提供的當(dāng)月還款清單的剩余本金進行核定，以整萬元為單位，且確保覆蓋原貸款本金余額與應(yīng)付利息合計額。（二）贖樓貸款用途：歸還原按揭貸款。（三）贖樓貸款期限：最長4個月。（四

9、）贖樓貸款利率：按中國人民銀行、我社有關(guān)樓宇按揭貸款利率政策和管理規(guī)定執(zhí)行。（五）贖樓貸款科目：12542樓宇按揭貸款。（六）贖樓貸款還款方式：到期一次性還本付息。第十四條 擔(dān)保人的資格贖樓貸款擔(dān)保人須為我社指定的專業(yè)擔(dān)保公司或已與經(jīng)辦社建立良好合作關(guān)系的按揭中介公司。其中，按揭中介公司應(yīng)選擇經(jīng)營時間長、股東背景強、自營規(guī)模大、在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄆ放苾?yōu)勢（或知名度）的公司；慎重選擇經(jīng)營時間較短、從業(yè)經(jīng)歷少、規(guī)模小或業(yè)務(wù)萎縮（相對于同行）、行業(yè)聲譽或品牌弱的公司，并盡量追加按揭中介公司的實際控制人為擔(dān)保額度提供連帶責(zé)任擔(dān)保。第十五條 擔(dān)保人的擔(dān)保范圍贖樓貸款擔(dān)保人的擔(dān)保范圍為該筆貸款項下借款本金、利息

10、、罰息、復(fù)息、違約金及我社實現(xiàn)債權(quán)的其他費用。擔(dān)保期限是自贖樓貸款發(fā)放之日起至重新辦妥以我社為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)并還清我社贖樓貸款為止。擔(dān)保人應(yīng)在我社開立保證金賬戶，按照不低于贖樓貸款金額的10%（含）比例存入保證金，并確保保證金余額不得低于50萬。第十六條 擔(dān)保責(zé)任贖樓貸款到期仍無法辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)的，擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。如擔(dān)保人在贖樓貸款到期后十五天內(nèi)仍未履行連帶擔(dān)保責(zé)任的，經(jīng)辦社須立即暫停與該擔(dān)保人的合作，并將情況及時上報市聯(lián)社個人銀行部。第六章 貸款的基本流程第十七條 不涉及贖樓貸款的轉(zhuǎn)加按的基本操作流程：（一）貸款申請。借款申請人向我社提出跨行轉(zhuǎn)加按申請，填寫個人房產(chǎn)同

11、名轉(zhuǎn)（加）按揭借款申請書并提供相應(yīng)材料。（二）抵押物價值評估。按照第四章對抵押物價值核定的規(guī)定對抵押房產(chǎn)價值進行重新評估或認(rèn)定。（三）貸款的調(diào)查、審查和審批。經(jīng)辦人對貸款申請進行調(diào)查，并出具調(diào)查意見；報有權(quán)審查、審批人進行審查和審批；審批通過后可向申請人出具貸款意向書（附件1）。（四）申請人自行辦理原按揭貸款的結(jié)清和原抵押登記的涂銷手續(xù)。（五）經(jīng)辦社與借款申請人簽署個人借款及擔(dān)保合同、借據(jù)、劃款委托書（不涉及贖樓貸款的跨行轉(zhuǎn)加按適用）（格式參照附件2）等相關(guān)資料。（六）辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。申請人將抵押房產(chǎn)權(quán)利證書交由我社或我社指定機構(gòu)辦理以我社為抵押權(quán)人的新抵押手續(xù)。（七）貸款發(fā)放。經(jīng)辦社對

12、已辦妥抵押登記的房地產(chǎn)權(quán)證進行審查無誤后發(fā)放貸款。（八）貸后管理。第十八條 涉及贖樓貸款的轉(zhuǎn)加按的基本操作流程：（一）貸款申請。借款申請人向我社提出跨行轉(zhuǎn)加按申請，同時申請贖樓貸款，并提供相應(yīng)材料。（二）抵押物價值評估。按照第四章對抵押物價值核定的規(guī)定對抵押房產(chǎn)價值進行重新評估或認(rèn)定。（三）貸款的調(diào)查、審查和審批。經(jīng)辦人對贖樓貸款和轉(zhuǎn)加按貸款申請進行調(diào)查，并出具調(diào)查意見；報有權(quán)審查、審批人進行審查和審批；轉(zhuǎn)加按貸款申請經(jīng)審批同意后，可向申請人出具貸款意向書。（四）經(jīng)辦社與借款申請人簽署兩套個人借款及擔(dān)保合同、借據(jù)及劃款委托書（格式參照附件3、4）等相關(guān)法律文件，一套用于贖樓貸款，一套用于轉(zhuǎn)加按

13、貸款。（五）贖樓貸款擔(dān)保申請。借款申請人向我社認(rèn)可的擔(dān)保人提出贖樓貸款擔(dān)保申請，并按擔(dān)保人要求提交相關(guān)材料。（六）擔(dān)保人對贖樓貸款進行調(diào)查和審批；擔(dān)保人審批同意擔(dān)保的，簽署個人借款及擔(dān)保合同，與申請人辦理相關(guān)的委托公證（委托書內(nèi)容參照附件5）等手續(xù)，并在借款人劃款委托書（贖樓貸款適用）下方對贖樓貸款監(jiān)管賬戶進行確認(rèn)。（七）贖樓貸款發(fā)放。經(jīng)辦社根據(jù)已生效的個人借款及擔(dān)保合同的約定，向借款申請人發(fā)放贖樓貸款，并根據(jù)借款申請人簽署的劃款委托書（贖樓貸款適用）將贖樓貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。（九）辦理原按揭銀行貸款的結(jié)清、原抵押登記的涂銷和以我社為抵押權(quán)人的新抵押登記。擔(dān)保人協(xié)助經(jīng)辦社辦理上述手續(xù)。（十）轉(zhuǎn)

14、加按貸款發(fā)放。經(jīng)辦社對已辦妥抵押登記的房地產(chǎn)權(quán)證進行審查無誤后，發(fā)放轉(zhuǎn)加按貸款，并扣還原贖樓貸款。高出贖樓貸款的部分根據(jù)借款人劃款委托書（涉及贖樓貸款的跨行轉(zhuǎn)加按適用）指示劃轉(zhuǎn)。（十一）向擔(dān)保人出具贖樓貸款解除擔(dān)保責(zé)任通知書（附件6）。（十一）貸后管理。第六章 貸款的具體操作要求第十九條 貸款申請借款人向我社提出跨行轉(zhuǎn)加按貸款申請并根據(jù)我社要求提供相關(guān)資料：（一）申請人資料填寫個人房產(chǎn)同名轉(zhuǎn)（加）按揭借款申請書；提供個人有效身份證明資料，包括身份證、戶口簿、結(jié)婚證等能證實申請人身份和婚姻狀況的證件；提供個人（家庭）收入或資產(chǎn)證明資料。個人（家庭）收入證明包括工資性收入、經(jīng)營性收入、租賃性收入及

15、其他收入證明。（1）工資性收入證明：申請人所在工作單位屬于國家行政機關(guān)、事業(yè)單位、大型國企、知名外企的，其單位出具的加蓋單位公章確認(rèn)的收入證明（格式見附件7）可獨立作為其收入能力證明；除上述單位之外的申請人，應(yīng)提供單位蓋章確認(rèn)的收入證明及三個月以上的銀行代發(fā)工資流水帳；或本人近6個月以來的主要工資性收入銀行賬戶存折；（2）經(jīng)營性收入證明：申請人應(yīng)提供自有經(jīng)營實體營業(yè)執(zhí)照、納稅證明、近期的資金入賬證明或銀行對賬單。（3）租賃性收入證明：申請人應(yīng)提供租賃合同、租賃物業(yè)所有權(quán)證明（產(chǎn)權(quán)證）、以及租金的入賬證明。（4）由稅務(wù)機關(guān)出具的個人所得稅完稅證明；（5）其他資產(chǎn)證明。金融資產(chǎn)證明包括個人銀行存款

16、、股票、基金、債券等金融資產(chǎn)的權(quán)利憑證、交易記錄等；其他非金融資產(chǎn)證明包括個人（或家庭成員）名下的房地產(chǎn)、汽車及其他非金融類資產(chǎn)的權(quán)利憑證。以上單獨一項不充足的，可同時提供幾項以證明其還款能力。出具貸款用途聲明（只需要提供超出原按揭剩余本金部分金額的用途聲明，格式見附件8），并提交能證明貸款用途的相關(guān)交易合同或其他書面材料：（1）購房：須提交購房合同、首期購房款存折、已繳納首期購房款發(fā)票或收據(jù)；如購買現(xiàn)房，還須提交所購房屋產(chǎn)權(quán)證明。經(jīng)辦社應(yīng)驗看售房人開出的收款發(fā)票（收據(jù)）原件，對購買現(xiàn)房的，還應(yīng)驗看房屋過戶后的房屋產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)完稅發(fā)票，并留存復(fù)印件。借款申請人須委托經(jīng)辦社在貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)入指定

17、的售房人（或開發(fā)商）賬戶。（2）購車：須提交購車合同、首付款證明，并委托經(jīng)辦社在貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)入指定的售車人賬戶。（3）自住住房裝修：須提交房產(chǎn)所有權(quán)證明、裝修合同及其他證明裝修真實性的書面材料（包括裝修材料清單，如有必要還需提供擬裝修房屋照片等），并委托經(jīng)辦社在貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)入指定的裝飾公司或收款人賬戶。（4）其他消費：須提交相應(yīng)用途的書面證明材料。（5）生產(chǎn)經(jīng)營：須提交證明生產(chǎn)經(jīng)營的書面證明材料，如經(jīng)濟實體的營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證、財務(wù)報表、完稅憑證、購銷合同等。抵押人及抵押財產(chǎn)共有人同意抵押的聲明（包含在貸款申請表上）；抵押人及抵押財產(chǎn)共有人的有效身份證明；經(jīng)辦社認(rèn)為必要的其他資料（譬如視具體

18、業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況決定追加的保證人的相關(guān)資料等）。（二）原按揭貸款資料原按揭銀行貸款合同復(fù)印件；準(zhǔn)備贖出后在我社辦理轉(zhuǎn)加按的房產(chǎn)證復(fù)印件；至申請日最近扣款日的原按揭銀行還款清單或?qū)~單；最近12個月的還款記錄清單（貸款不夠12個月的以實際貸款期為準(zhǔn)）。第二十條 貸款的調(diào)查和審查貸款的調(diào)查和審查除按照我社二手樓宇按揭貸款管理規(guī)定中有關(guān)對貸款的調(diào)查和審查要求執(zhí)行外，還應(yīng)注意對以下幾個方面的審查：（一）審核申請資料，確認(rèn)原貸款性質(zhì)屬于購房按揭貸款，其超出原按揭貸款部分的貸款用途真實、合法；（二）確認(rèn)申請人的收入水平真實且符合要求；（三）審查貸款成數(shù)、期限是否符合我社規(guī)定；（四）貸款調(diào)查人應(yīng)與申請人進行面談

19、，考察借款人從業(yè)經(jīng)歷、經(jīng)營狀況、還款能力等，了解其資信情況；分別通過中國人民銀行個人征信系統(tǒng)和我社信貸管理系統(tǒng)等打印信用記錄，對借款人資信情況進行核實；審查申請人的原按銀行還款記錄，對于不符合我社規(guī)定的應(yīng)當(dāng)拒絕其貸款申請；（五）涉及贖樓貸款的，審查贖樓貸款監(jiān)管賬戶開立的合法性和可操作性，確保贖樓貸款資金的?？顚Ｓ煤头忾]性；（六）所報貸款申請資料齊備有效。第二十一條 貸款審批跨行轉(zhuǎn)加按貸款（含贖樓貸款）的審批權(quán)限按照我社個人樓宇按揭貸款審批權(quán)限規(guī)定執(zhí)行。第二十二條 贖樓貸款擔(dān)保手續(xù)經(jīng)辦社應(yīng)確保擔(dān)保人面簽每一筆贖樓貸款的個人借款及擔(dān)保合同，并在借款人劃款委托書（贖樓貸款適用）下方對贖樓貸款監(jiān)管賬戶

20、進行確認(rèn)。第二十三條 抵押登記經(jīng)辦社須指派我社專人到房管部門領(lǐng)取或見證領(lǐng)取已辦妥抵押登記的房地產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)利證，并親自移交給放款經(jīng)辦信貸員。涉及贖樓貸款的，經(jīng)辦社應(yīng)實時掌控?fù)?dān)保機構(gòu)贖樓、再抵押手續(xù)辦理進程；在辦妥原抵押涂銷手續(xù)后，經(jīng)辦社應(yīng)先收回產(chǎn)權(quán)證和客戶相關(guān)委托文書代為保管，直至涂銷歸檔完畢、可辦理抵押登記遞件手續(xù)為止。第二十四條 貸款發(fā)放轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)不允許任何形式的提前放款。（一）借款申請人以自有資金結(jié)清原貸款的，對已辦妥抵押登記的房地產(chǎn)權(quán)證及他項權(quán)利證進行審查無誤后，貸款直接發(fā)放至借款人賬戶或根據(jù)劃款委托書指示劃轉(zhuǎn)。借款申請人以擔(dān)保公司等第三方墊款結(jié)清原貸款的，還需提供原貸款銀行出具的貸款結(jié)清證明、墊款人與借款人簽訂的借款憑證（結(jié)清日期應(yīng)晚于向我社申請貸款日期），貸款在發(fā)放后可根據(jù)借款人劃款委托書劃轉(zhuǎn)至墊款人賬戶。（二）使用贖樓貸款結(jié)清原貸款的，經(jīng)辦社先發(fā)放贖樓貸款，然后劃轉(zhuǎn)到借款