成本逼近法土地技術報告

1、( 一 ) 成本逼近法成本逼近法就是以開發(fā)土地的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、 利息以及應交納的稅費和土地所有權收益來確定土地價格的評估方法。其公式為：熟地價格=土地取得費用+ 土地開發(fā)費用+稅費+利息+利潤+ 土地所有權收益宗地價格=熟地價格X位置修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)。上述文字表達式可具體表示為：P1s=P1c(1+r 3)Rc=(Ea+Ed+T) x (1+r i+r2)式中： P 1s ：單位面積土地價格；P 1c ：單位面積土地成本價格；Ea： 單位面積土地取得費；E d： 單位面積土地開發(fā)費；T:單位面積應交納的稅費；ri：資金年利息率；r 2：投資利潤率；r 3：

2、土地所有權收益率；m： 土地開發(fā)周期；年：建筑物建造周期。根據(jù)目前地產(chǎn)市場狀況，可以作如下基本假設：(1)E a：以成都市與估價對象相同區(qū)域的平均征地費用為準；(2)Ed：以現(xiàn)行有關部門征收標準為準；(3)T ：指基本建設前期應交納的相關稅費；利息：據(jù)慣例，先征地，后進行開發(fā)建設。假設宗地為委托拆遷，費用一次性投入。土地開發(fā)資金為分段投入；利潤：按投資利潤率計算。按照上述假設，可以將成本逼近法公式變形為：Rc=（Ea+T）（1+r i）n1+n2+國1+r i）n1/2+n2+（Ea+Ed+T）x2Rs = Plc+r3 . Pc其中3. Pc以土地出讓金代替。土地取得費（Ea）根據(jù)成都市有關

3、規(guī)定測算，該類土地取得費（含稅費）單價為元/ M （見技表三）。技表三土地取得費用及稅費一覽表收費項目收費依據(jù)收費標準（兀/畝）備注土地補償費川辦函200873號、 成辦函200976號、 川國土資發(fā)200954號16340土地補償費按前3年平均年產(chǎn)值的10倍計算， 征用非耕地的土地補償費按上述標準減半計算安置補助費川辦函200873號、成辦函200976號人均耕地1畝以上的，每畝耕地按前3年平均年 產(chǎn)值的6倍計算；人均耕地1畝以下的每個安置 人口按前3年每畝平均年產(chǎn)值6倍計算。征用非耕地的安置補助費按上述標準減半計算耕地開墾費川辦函200873號、成辦函200976號30000每畝1-3萬耕

4、地占用稅川府發(fā)200827號19200耕地按90%+,取32元/平方米征地管理費成價非（91） 117號1333按2元/平方米計算:青苗、附著物補 償費、拆遷搬遷 費及其他費用川府函200888號2929取上述費用的5%小計77841據(jù)調(diào)查，該區(qū)域的土地的代征地一般為凈地的15%-20%由于估價對象區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)密度一般，故本次評估取其代征地為15%則：土地取得費（Ea）單價為+ （1-15%）=（元/nf）。土地開發(fā)費（Ed）截至評估基準日，估價對象的實際開發(fā)程度為區(qū)域“六通”（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通氣），宗地內(nèi)“五通一平”。估 價對象所在區(qū)域宗地外開發(fā)費用主要是土地初級開發(fā)費用

5、，可參照簡 陽市城市市政基礎設施配套費進行測算， 簡陽市工業(yè)用房的基礎設施 配套費為元/平方米，根據(jù)簡陽市宗地內(nèi)開發(fā)費用的一般規(guī)律，達到 宗地場平費用為15元/平方米。投資利息達到估價對象宗地開發(fā)狀況的開發(fā)周期為 1 年，利率取評估基準日中國人民銀行規(guī)定的 1 年期貸款利率6%。本次評估假設土地取得費、相關稅費及宗地外開發(fā)費用在征地時一并支付； 宗地內(nèi)開發(fā)費用在土地開發(fā)周期內(nèi)均勻投入， 則估價對象的土地投資利息為：(+) x(1+%)1-1+ 15 x(1+%)1/2-1七(元/ itf)。投資利潤土地作為一種生產(chǎn)要素是以固定資產(chǎn)投入的形式進入企業(yè)的總資產(chǎn)。 根據(jù)等量資金應獲得相應收益的愿望，

6、 土地資產(chǎn)同其他生產(chǎn)要素相結合共同對企業(yè)利潤作出貢獻。 故土地的投資利潤應與房地產(chǎn)行業(yè)正常的投資利潤相一致。據(jù)統(tǒng)計，類似工業(yè)用地的投資利潤率約為8%。則估價對象的開發(fā)利潤為：+ + 15) x 8掰(元 / itf)。土地成本價格+80+ 165+(元 / nf)。土地增值收益參考川府發(fā)200123 號文四川省人民政府關于規(guī)范土地出讓行為防止國有土地資產(chǎn)流失的通知 等四川省的相關規(guī)定， 估價對象的收益部分按評估價格的20計算，本次估價設土地價格為V， 則土地增值收益為。地價修正：在成本逼近法中， 由于土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費等是以區(qū)域平均狀況為計算依據(jù)，較少考慮估價對象的個別性、特殊性

7、， 故需進行相關個別因素的修正。（1）使用年限修正：由于工業(yè)用地使用年限設定為 50年，估價對 象的剩余使用年限為年，故需進行年期修正。據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，使用年期修正系數(shù)公式為：Y=1/1 1/（1 十 r） nKH使用年期彳正系數(shù)；r土地還原利率；n 估價對象使用 年限。還原利率的選取可采用安全利率加風險調(diào)整值、行業(yè)年平均投 資利潤率等方法綜合測定。綜合工業(yè)企業(yè)行業(yè)年平均利潤率和社會平均投資回報率，本次估價的宗地還原利率取為6%則土地使用年期修正系數(shù)為：K= 1/1 一 1/（1 十 6%） =（2）個別區(qū)位修正系數(shù)：本次估價依據(jù)各估價對象形狀、地形等 個別因素確定個別區(qū)位修正系數(shù)。技表五 個別因素修正一覽表個別因素待估宗地在區(qū)域內(nèi) 的位置面 積形 狀地形其他情況因素說明賈家鎮(zhèn)對土地布 局無影響對土地利用無影 響較平坦無優(yōu)劣度一般一般一般一般0修正系數(shù)（）%9.委估宗地評估單價為：= 土地成本價格x使用年限修正系數(shù)x個別區(qū)位修正系數(shù)十 土地增值收益= x x += 327 元 / itf。成本