銀行涉房貸款資金封閉管理辦法模版

1、PAGE PAGE 27 中國xx銀行涉房貸款資金封閉管理辦法目 錄總則定義與釋義業(yè)務(wù)流程封閉協(xié)議與專項賬戶管理支用資金封閉管理還款資金封閉管理執(zhí)行與檢查附 則第一章 總 則第一條 目的和依據(jù)。為防范涉房貸款 包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、保障性住房項目開發(fā)貸款、城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款和新農(nóng)村建設(shè)貸款，本辦法同。業(yè)務(wù)風險，提高貸后管理水平，保障我行信貸資產(chǎn)安全，根據(jù)中國xx銀行固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法（xxxx234號）、中國xx銀行商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（xxxx294號）、中國xx銀行城鎮(zhèn)化xx貸款管理辦法（試行）（xxxx24號）、中國xx銀行新農(nóng)村xx貸款管理辦法（xxxx165號），以及中國xx銀

2、行大中型客戶信貸業(yè)務(wù)貸后管理辦法和中國xx銀行大中型客戶信貸業(yè)務(wù)貸后檢查操作規(guī)程（試行）（xxxx43號）等資料文件關(guān)于規(guī)定，結(jié)合當前業(yè)務(wù)實際，制訂本辦法。第二條 適用范圍。本辦法適用于我行境內(nèi)各級機構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、保障性住房項目開發(fā)貸款、城鎮(zhèn)化xx貸款、新農(nóng)村xx貸款以及總分行創(chuàng)新的其他應采取資金封閉管理的涉房貸款產(chǎn)品。第三條 基本原則。封閉管理堅持全部覆蓋、全程監(jiān)控、差別管控、有效執(zhí)行的原則。（一）全部覆蓋是指所有涉房貸款客戶和項目均應納入封閉管理，不得有游離于封閉管理之外的客戶和項目。（二）全程監(jiān)控是指對封閉管理的各個環(huán)節(jié)，通過系統(tǒng)監(jiān)測和人工管理進行有效監(jiān)控，不留死角。（三）差別

3、管控是指根據(jù)客戶資信狀況、銀企合作關(guān)系、經(jīng)辦行管理水平、區(qū)域政策法規(guī)等因素，在管理要求上實行差別化。（四）有效執(zhí)行是指封閉管理的重心要落在操作與執(zhí)行、監(jiān)督與檢查上，在兼顧區(qū)域政策法規(guī)和客戶體驗的同時，注重實施效果。第二章 定義與釋義第四條 資金封閉管理。本辦法所指的資金封閉管理（以下簡稱“封閉管理”），是指凡與我行簽訂資金封閉管理協(xié)議的客戶和項目，其項目xx資金和還款資金分別采取指派賬戶監(jiān)管并實施流程監(jiān)控的管理方式。第五條 封閉期。封閉期是指封閉管理開始至封閉終止的全部區(qū)間。封閉期自我行與借款人簽訂的封閉管理協(xié)議生效時開始，至我行貸款本息全部清償時終止。第六條 封閉階段。整個封閉期可以分為兩個

4、階段，即xx資金支用階段和還款資金回籠階段，兩個階段在時間上可存在重合期，但封閉管理實行物理隔離。在xx資金支用階段，封閉管理的重點是確保貸款資金用途和支用方式符合規(guī)定，項目資本金和其他xx資金全部用于項目xx或協(xié)議商定的用途，xx資金不存在被挪用的情況，項目不存在完工風險。在還款資金回籠階段，封閉管理的重點是確保所有還款資金全部歸集到我行封閉管理賬戶，按商定的還款進度歸還我行貸款本息，還款資金不存在被挪用的情況。第七條 封閉資金專項管理賬戶。封閉資金專項管理賬戶（以下簡稱“專項賬戶”）是為滿足資金封閉管理需要，借款人在我行開立的具有特定用途的結(jié)算賬戶。依照收支兩條線的原則和兩個階段物理隔離的

5、要求，分別開立支用資金專項管理賬戶和還款資金專項管理賬戶（以下簡稱“支用專項賬戶”和“還款專項賬戶”）。因客戶開立賬戶有嚴格限制或有其他正當理由無法開立多個賬戶的，經(jīng)客戶申請，可在客戶“一戶通”賬戶下，分別開立支用專項賬戶和還款專項賬戶兩個子賬戶。第八條 封閉資金。進入封閉資金專項管理賬戶的全部資金為封閉資金，接受我行封閉管理，按封閉管理協(xié)議商定的用途使用。（一）在xx資金支用階段，以下資金應全部納入封閉管理，包括但不限于：1.我行貸款資金；2.項目資本金；3.經(jīng)我行允許用于項目xx的銷售轉(zhuǎn)投入資金。原則上，其他用于項目xx的企業(yè)自有資金、股東借款以及其他資金也應納入封閉管理。（二）在還款資金

6、回籠階段，以下資金應納入封閉管理：1.商品房銷（預）售收入，含定金、首付款、一次性付款、分期付款、個人住房貸款包括個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款。鑒于公積金個人住房貸款屬于委托貸款，要求涉房貸款客戶將收到的公積金個人住房貸款資金限期轉(zhuǎn)入還款專項賬戶進行封閉管理。等；2.保障房、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村xx等項目的營業(yè)收入、回購資金、補貼資金等；3.經(jīng)營性物業(yè)的租賃和經(jīng)營收入，包括物業(yè)租金、廣告位租金、臨展費、斷租保證金、進場費、管理費等；4.借款人或承擔代償責任的第三方統(tǒng)籌安排的還款資金；5.經(jīng)協(xié)議商定，借款人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)同意納入封閉管理的其他項目（物業(yè)）租售收入和經(jīng)營收入；6.借款人可用于還款的其他合

7、法收入。第九條 封閉方式。封閉管理可分為項目封閉和客戶封閉兩種方式。（一）項目封閉。封閉管理原則上以項目以貸款合同為準。為單位獨立實施，同一借款人有多個貸費用目的，應分別進行封閉管理。（二）客戶封閉。對借款人的多個貸費用目（須為同一授信品種）統(tǒng)一實行封閉管理。借款人實行客戶封閉的多個貸費用目跨一級分行的，借款人須為經(jīng)有權(quán)審批機構(gòu)審批同意采取“統(tǒng)貸統(tǒng)還”方式的客戶；借款人實行客戶封閉的貸費用目均在一級分行轄內(nèi)的（不含跨一級分行組建內(nèi)部銀團的項目），應同時滿足以下條件：1.符合下列條件之一：借款人或其控股股東為總行級主辦銀行客戶、總行級戰(zhàn)略性客戶、我行信用評級16級的總行級重點客戶、我行信用評級1

8、5級的客戶；借款人為地級及以上城市所屬國有控股企業(yè)；借款人為經(jīng)有權(quán)審批機構(gòu)審批同意采取“統(tǒng)貸統(tǒng)還”方式的客戶。2.借款人主動申請，并經(jīng)一級分行分管行領(lǐng)導同意。3.客戶信用額度申報時，在授信方案關(guān)鍵要素中明確列示采用客戶封閉管理的方式，并經(jīng)有權(quán)審批機構(gòu)審批同意。4.經(jīng)辦二級分支行近三年未發(fā)生重大涉房類信用風險事件指3000萬元以上的信用風險事項，一級分行上一年度等級行評定為二類的可放寬至5000萬元，一類行可放寬至1億元，本辦法同。第三章 業(yè)務(wù)流程第十條 簽訂封閉管理協(xié)議。我行貸款發(fā)放前，經(jīng)辦行應與借款人簽訂封閉管理協(xié)議，在協(xié)議中商定封閉管理關(guān)于要求以及各方權(quán)利與義務(wù)。第十一條 開立封閉管理賬戶

9、。借款人依照封閉管理協(xié)議商定，依照現(xiàn)行賬戶管理要求，在我行分別開立支用專項賬戶和還款專項賬戶。專項賬戶可以新開立，也可以使用借款人在我行已開立的結(jié)算賬戶（含已具備資金監(jiān)管功能的賬戶），但須按封閉管理要求，在賬戶功能上進行限制和調(diào)整。第十二條 借款人資金封閉和使用。借款人開立支用專項賬戶后，在貸款發(fā)放前將第八條第（一）款規(guī)定的所有借款人資金存入該賬戶（不包括封閉管理協(xié)議簽訂前已實際用于貸費用目的資金以及尚未實現(xiàn)的銷售轉(zhuǎn)投入資金），按協(xié)議商定實行封閉管理?？蛻艚?jīng)理及經(jīng)營主責任人負責督促借款人將資本金等各類自有資金落實到位，并出具書面確認建議或意見。如借款人資金未及時足額到位，或未按商定投入使用，不

10、得發(fā)放貸款。封閉管理協(xié)議簽訂前，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等，由客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人審查相關(guān)支付憑證，并實地確認。第十三條 貸款資金封閉及支用。在借款人資金已確認按本辦法第十二條規(guī)定進行歸集，且貸款條件已落實的前提下，分行放款中心將貸款資金發(fā)放到支用專項賬戶，實行封閉管理。支用專項賬戶內(nèi)所有資金均需經(jīng)我行審核同意，按規(guī)定的用途和方式支用。第十四條 還款資金歸集與封閉。經(jīng)辦行按規(guī)定對借款人現(xiàn)金流情況和項目出售、出租、經(jīng)營情況進行監(jiān)測，落實還款來源和還款路徑，確保第八條第（二）款規(guī)定的所有資金全部歸集到我行還款專項賬戶。第十五條 還款專項賬戶的支用。還款專項賬戶在解除封閉前，賬戶資金原

11、則上只能用于歸還我行貸款，不得用于其他用途。確需支用的，須在確保我行貸款歸還不受影響前提下，由一級分行業(yè)務(wù)主管部門審定支用額度，資金轉(zhuǎn)入支用專項賬戶，經(jīng)審核后對外支付。第十六條 貸款歸還。借款人應按商定的進度、金額歸還我行貸款本息，若借款人未按商定進行還款的，可由經(jīng)辦行依照封閉管理協(xié)議直接從還款專項賬戶中扣收。還款專項賬戶資金充足的，借款人可提前歸還部分或全部貸款本息，是否收取違約金按貸款協(xié)議商定執(zhí)行。第十七條 解除封閉。我行貸款本息全部結(jié)清后，解除封閉管理，取消專項賬戶功能限制。第四章 封閉協(xié)議與專項賬戶管理第十八條 封閉管理協(xié)議的審查。根據(jù)業(yè)務(wù)需要，總行制定了中國xx銀行貸款資金封閉管理協(xié)

12、議（參考格式）（附件1），各一級分行可依照本地區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，對協(xié)議文本的個別條款進行修訂和補充，但不得違反本辦法規(guī)定，修訂后的協(xié)議文本須經(jīng)一級分行法律部門審查同意。第十九條 封閉管理協(xié)議的簽訂。經(jīng)辦行應在貸款協(xié)議和抵押擔保協(xié)議簽訂之后，貸款發(fā)放前與借款人簽訂封閉管理協(xié)議，并作為貸款協(xié)議的附件。借款人不配合我行封閉管理的，視同協(xié)議違約，并在協(xié)議中予以明確。第二十條 專項賬戶的開立。簽訂封閉協(xié)議后，借款人在我行開立支用專項賬戶和還款專項賬戶，或指派現(xiàn)有賬戶作為專項賬戶。為便于我行內(nèi)部管理和專項賬戶識別、統(tǒng)計，經(jīng)辦行在柜面業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，在符合現(xiàn)行賬戶管理要求的情況下，可以以適當方式對

13、專項賬戶名稱進行標注 我行結(jié)算賬戶暫無標注功能，經(jīng)辦行可使用對公一戶通，在主賬戶下分別開立支用和還款分賬戶，在分賬戶別名欄對專項賬戶名稱進行標注。（一）采用項目封閉方式的，可標注為“XX客戶XX項目支用資金專戶和“XX客戶XX項目還款資金專戶”。（二）采用客戶封閉方式的，可標注為“XX客戶支用資金專戶”和“XX客戶還款資金專戶”，并在上述賬戶下按項目逐一設(shè)立子賬戶，標注為“XX項目支用資金子賬戶”和“XX項目還款資金子賬戶”。第二十一條 專項賬戶功能限制。為落實封閉管理要求，專項賬戶在功能上須有所限制，以區(qū)別于普通結(jié)算賬戶。（一）支用專項賬戶原則上只能通過柜面轉(zhuǎn)賬對外支付資金，不得開通網(wǎng)上銀行

14、轉(zhuǎn)賬、支付功能，確需開通網(wǎng)上銀行支付功能的，須經(jīng)經(jīng)營主責任人同意，且必須使用落地功能。不得開通通兌功能。合理使用結(jié)算工具，防止因結(jié)算工具選擇不當致使支用審核未履行時需被動對外支付的情況，優(yōu)先選擇匯兌或支票（主動付款）方式，審慎使用支票提入方式辦理資金支付，以避免造成支票空頭，如客戶有特殊要求確需使用的，必須通過支用資金審核并及時對外支付至收款人，不得由借款人直接對外支付。（二）還款專項賬戶應設(shè)定為只收不付賬戶，賬戶資金原則上只能用于歸還我行貸款本息，除以下情況外，不得轉(zhuǎn)出：1.經(jīng)我行同意，用于項目自身xx的銷售轉(zhuǎn)投入資金。2.賬戶內(nèi)資金已覆蓋我行全部貸款本息，超出部分需要使用的。3.不屬于上述

15、兩種用途，但確需用于項目相關(guān)支出的。還款專項賬戶資金對外轉(zhuǎn)出的，只能轉(zhuǎn)到支用專項賬戶后按規(guī)定支用。第二十二條 封閉資金的承接。為提高上下游資金承接率，封閉管理資金應最大限度在我行體內(nèi)循環(huán)。（一）支付專項賬戶資金承接。經(jīng)辦行原則上應要求支用專項賬戶的支付對象在我行開立結(jié)算賬戶，資金支付到我行賬戶上。（二）還款專項賬戶資金承接。對于還款資金來源于企業(yè)母公司、股東和關(guān)聯(lián)方，財政、物業(yè)承租人等借款人以外的其他第三方的，經(jīng)辦行應根據(jù)情況營銷推廣資金來源方在我行開立賬戶，并通過我行賬戶將資金直接轉(zhuǎn)入還款專項賬戶。對于自營型商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款，物業(yè)出租方式為整體出租的，主力承租人須在我行開立結(jié)算賬戶，并通過

16、我行代收租金。第五章 支用資金封閉管理第二十三條 支用審核權(quán)限。支用專項賬戶所有資金支出（含賬戶內(nèi)存量資金），均須經(jīng)我行審核后按規(guī)定支付，審核權(quán)限按以下規(guī)定執(zhí)行。（一）經(jīng)辦二級分支行近三年未發(fā)生重大涉房類信用風險事件的，由經(jīng)營主責任人審核。如需授權(quán)的，授權(quán)對象和金額由二級分支行研究制定并報一級分行業(yè)務(wù)主管部門審核后執(zhí)行。（二）經(jīng)辦二級分支行近三年發(fā)生過重大涉房類信用風險事件的，支用專項賬戶所有支出經(jīng)二級分支行主要負責人同意，并報一級分行業(yè)務(wù)主管部門審核。（三）近三年發(fā)生過重大涉房類信用風險事件，但已處置完畢且我行無重大損失的（須一級分行風險管理部門確認），執(zhí)行本條第（一）款規(guī)定。第二十四條 資

17、金支用要件。經(jīng)辦行客戶經(jīng)理負責收集支付審核所需的基礎(chǔ)要件（對于無法提供的要件，一級分行業(yè)務(wù)主管部門應根據(jù)實際情況，明確補充時限或進行調(diào)減），包括但不限于以下資料文件和資料文件資料。（一）借款人提款計劃、用款申請。（二）支付事項對應的交易資料文件資料，如施工協(xié)議、設(shè)備及材料采購協(xié)議、付款通知書等。（三）用于本項目的稅費支付憑證，如增值稅發(fā)票等。（四）證明項目資本金投入的相關(guān)交易協(xié)議、發(fā)票、賬戶流水等憑據(jù)。（五）項目施工總平面圖、項目施工進度情況描述（計劃和實際）、項目工程預結(jié)算單、施工監(jiān)理報告。（六）資金支付對象在我行開戶證明及賬號（如有）。（七）借款人與我行簽訂的按揭合作協(xié)議或承諾（如有）。（

18、八）借款人與我行簽訂的造價咨詢合作協(xié)議（如有）。（九）其他我行認為必需的資料文件資料。第二十五條 資金支用審核。客戶經(jīng)理根據(jù)初審情況填寫支用專項賬戶資金支用審核表（參考格式見附件2），連同上述資料文件資料提交有權(quán)審核人出具審核建議或意見，客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人對資料文件資料的真實性負責。有權(quán)審核人應重點審查以下事項。（一）資金用途的合規(guī)性。確保支用資金用于貸費用目開發(fā)xx（不包括經(jīng)我行審核同意由還款專項賬戶中轉(zhuǎn)入的，超出已覆蓋我行全部貸款本息部分的資金）。（二）支用金額的準確性。支付金額與借款人對應的交易協(xié)議載明的金額、發(fā)票（如有）金額一致，累計支付金額未超出交易協(xié)議總款項。（三）貸款投放進度

19、的合理性。根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，結(jié)合項目工程預結(jié)算情況、施工監(jiān)理報告以及我行項目評估報告，核實項目完工量，合理確定貸款發(fā)放金額。（四）資料文件資料的完整性。審查要件是否齊備，有無遺漏。（五）賬戶資金是否支付到我行賬戶，未支付到我行賬戶的是否有正當理由。（六）借款人是否與我行簽訂按揭合作協(xié)議，是否與我行造價咨詢合作協(xié)議，未簽訂協(xié)議的是否有正當理由。（七）其他需要審核的內(nèi)容和管理要求。第二十六條 支用進度管理。支用資金應按項目工程進度支付，實行全過程管理，按以下規(guī)定做好進度管理。（一）日常支用進度管理。經(jīng)營主責任人、客戶經(jīng)理應該通過現(xiàn)場查看、測算，以及對監(jiān)理報告等書面資料文件資料的審查，確定項目xx進

20、度，并確保資金支用進度與項目進度相匹配。超項目進度支用資金的，應立即停止發(fā)放剩余貸款，直至項目進度與用款進度相匹配。采用客戶封閉管理方式的，可按所有目xx進度分別計算貸款支用進度，分別支用；也可按所有目xx進度分別計算貸款支用進度后一并支用。（二）重要節(jié)點管理。我行貸款累計支用達到項目貸款金額的50%和80%時，須由我行認可的造價咨詢機構(gòu)出具項目進度報告，項目進度未達到50%或80%的，不得再支用我行貸款資金。采用客戶封閉管理方式的，原則上應按項目分別出具進度報告。貸款發(fā)放前，借款人應與我行認可的造價咨詢機構(gòu)簽訂合作協(xié)議，優(yōu)先選擇我行所屬造價咨詢機構(gòu)提供該項服務(wù)。我行造價咨詢業(yè)務(wù)未覆蓋地區(qū)，或

21、有其他正當理由的，經(jīng)一級分行業(yè)務(wù)主管部門會同造價咨詢業(yè)務(wù)主管部門審核同意，可免于出具造價咨詢機構(gòu)項目進度報告，但須同時明確可采信的項目進度審核資料文件資料名稱及內(nèi)容。第二十七條 止付條件。貸款發(fā)放與支付過程中，發(fā)現(xiàn)存在下列問題之一的，應立即停止貸款發(fā)放，并對支用專項賬戶實施止付。（一）項目資本金未按要求到位，或未實際用于對應項目的開發(fā)xx的。（二）項目貸款資金未實際用于對應項目的開發(fā)xx的。（三）項目工程進度明顯落后于貸款發(fā)放與支用進度或超過協(xié)議商定的進度用款的。（四）項目已竣工。（五）投入項目開發(fā)xx的資金已達項目總投資額，項目尚未竣工且股東未及時追加全部超總投資部分資金的。（六）未取得貸款

22、發(fā)放與支用的必要依據(jù)的。（七）貸款實際支付事項與審核同意的支付用途不一致的。（八）不配合我行封閉管理的。（九）其他我行認為有必要實施停貸止付的情形。第二十八條 解除止付。出現(xiàn)第二十七條第（一）（二）（三）（五）（六）（七）款等情況的，經(jīng)辦二級分支行應將發(fā)現(xiàn)問題及止付情況上報一級分行，并分析原因、督促借款人及時整改，在取得實質(zhì)性整改效果后，經(jīng)一級分行業(yè)務(wù)主管部門會商風險管理部、授信審批部審核同意后可以解除停貸、止付措施。第二十九條 不解除止付。出現(xiàn)第二十七條第（四）（八）（九）款情況的，經(jīng)辦二級分支行不得申請解除停貸、止付措施，支用專項賬戶內(nèi)還有剩余資金的，應立即轉(zhuǎn)入還款專項賬戶。第三十條 支付

23、信息登記。資金支用后，經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人應及時登記資金支用臺賬，按月報二級分支行主要負責人審定后存檔，按季報一級分行業(yè)務(wù)主管部門，并在季度貸后檢查報告中列示或附支用臺賬作為貸后檢查要件，臺賬格式由各一級分行自行制定。第六章 還款資金封閉管理第三十一條 進入還款封閉階段。我行貸款發(fā)放后，項目實現(xiàn)銷（預）售收入、租賃收入、經(jīng)營收入，或有其他合法收入的，即進入還款資金回籠階段，本辦法第八條第（二）款規(guī)定的各類資金均納入封閉管理。第三十二條 租售和經(jīng)營性現(xiàn)金收入封閉。我行貸款支持的項目自身實現(xiàn)的租售收入、經(jīng)營性收入和其他合法收入均應轉(zhuǎn)入還款專項賬戶，實行封閉管理。（一）個人支付的定金、首付款

24、、一次性付款、分期付款等，應轉(zhuǎn)入借款人在我行開立的還款專項賬戶。（二）企事業(yè)法人、政府機構(gòu)的購房資金、回購資金、補貼資金等，條件允許的，應先在我行開立賬戶，再轉(zhuǎn)入借款人在我行開立的還款專項賬戶。（三）自營型商用房地產(chǎn)開發(fā)貸費用目的租金收入，按第二十二條第（二）款規(guī)定，由我行代收并轉(zhuǎn)入還款專項賬戶；物業(yè)的其他經(jīng)營性收入比照辦理。第三十三條 個人住房貸款及相關(guān)資金封閉。我行和他行發(fā)放的個人住房貸款、其他相關(guān)貸款，均應納入封閉管理。（一）借款人與我行簽訂按揭協(xié)議的，貸款發(fā)放后，除個貸保證金外，其他資金應全部轉(zhuǎn)入我行還款專項賬戶。1.我行貸款獨家支持的項目，下游個人住房貸款業(yè)務(wù)應爭取全部在我行辦理。2

25、.銀團貸款支持的項目，借款人與我行簽訂的按揭協(xié)議金額在全部協(xié)議金額中的占比，應爭取不低于我行貸款在銀團貸款中所占的份額。（二）個人住房貸款達不到我行審批條件而未獲批準，或在他行辦理的：1.我行貸款獨家支持的項目，借款人須配合我行封閉管理需要，將他行發(fā)放的個人住房貸款資金納入我行封閉管理，否則按違約處理，并在封閉管理協(xié)議中明確。2.通過銀團貸款支持的項目，借款人須配合我行封閉管理，將他行發(fā)放的個人住房貸款資金，按不低于我行貸款份額的比例納入我行封閉管理，否則按違約處理，并在銀團貸款協(xié)議中予以明確。（三）我行為貸費用目發(fā)放的單位購房貸款，比照個人住房貸款進行封閉管理。第三十四條 其他資金封閉。受市

26、場變化等客觀原因影響，貸費用目自身現(xiàn)金流未能覆蓋我行貸款本息，或我行認為有必要的，須將借款人其他各類合法收入納入封閉管理。（一）收入資金來源于借款人母公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他第三方的，上述第三方應同時與我行簽訂封閉管理協(xié)議或簽訂補充協(xié)議，配合我行封閉管理。（二）收入資金來源于借款人其他項目租售收入，或其他合法收入的，須在封閉管理協(xié)議或補充協(xié)議中予以明確。第三十五條 還款資金支用。還款專項賬戶資金原則上只能用于歸還我行貸款本息，不得對外支付。確需支用的，須符合第二十一條第（二）款的規(guī)定，并填報還款專項賬戶轉(zhuǎn)出額度申請表（參考格式見附件3），按以下權(quán)限進行審核。（一）用于項目自身xx的銷售轉(zhuǎn)投入資金，

27、轉(zhuǎn)出額度（非單筆）須經(jīng)一級分行業(yè)務(wù)主管部門審定，最高不得超過授信審批同意的項目銷售轉(zhuǎn)投入比例。資金只能轉(zhuǎn)入支用專項賬戶，不得轉(zhuǎn)入任何其他賬戶，按本辦法第五章關(guān)于規(guī)定審核支用。（二）賬戶內(nèi)資金已覆蓋我行全部貸款本息，超出部分需要使用的，轉(zhuǎn)出額度（非單筆）須經(jīng)一級分行業(yè)務(wù)主管部門審定，資金轉(zhuǎn)入支用專項賬戶后審核支用。各一級分行可參照本辦法第五章關(guān)于規(guī)定調(diào)整細化審核權(quán)限、支用條件和支用流程。經(jīng)我行審批通過，但尚未發(fā)放的個人住房貸款額度，可視同已納入還款專項賬戶內(nèi)的資金，但須同時符合以下條件：1.借款人為下列之一：總行級主辦銀行客戶，總行級戰(zhàn)略性客戶及其信用評級18級成員單位，我行信用評級16級的總行

28、級重點客戶，我行信用評級15級的客戶，地級及以上城市所屬國有控股企業(yè)，或借款人采取客戶封閉管理方式的；2.已辦妥在建工程抵押登記，我行為唯一抵押權(quán)利人；3.上游涉房貸款和下游個人住房貸款在我行同一家二級分支行辦理；4.項目坐落于三線及以上城市主城區(qū)；5.計入還款專項賬戶內(nèi)的資金額度不超過審批通過額度的80%，貸款發(fā)放后須按規(guī)定納入封閉管理。（三）不屬于上述兩類用途，但確需用于貸費用目的關(guān)于資金，需經(jīng)一級分行分管行領(lǐng)導審核同意，轉(zhuǎn)入支用專項賬戶，按本辦法第五章關(guān)于規(guī)定審核支用。（四）資金轉(zhuǎn)出后，經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人應及時登記轉(zhuǎn)出臺賬，按月報二級分支行主要負責人審定存檔、按季報一級分行業(yè)務(wù)

29、主管部門審閱，臺賬格式由各一級分行自行制定。轉(zhuǎn)出資金的支用按本辦法第三十條規(guī)定填報資金支用臺賬。第三十六條 貸款歸還進度管理。涉房貸款按以下進度要求還款，可由經(jīng)辦行直接從還款專項賬戶中扣收，并在封閉協(xié)議中商定。（一）自營型商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款，以及不以項目自身營業(yè)收入為主要還款來源的保障性住房項目開發(fā)貸款、城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村xx貸款，按協(xié)議商定的還款進度還款。但以租賃和經(jīng)營收入為主要還款來源的，貸款期限過半時，還款金額不得少于貸款本息的50%。（二）其他涉房貸款按項目銷售率銷售率（銷售金額）=銷售收入/項目預計銷售總收入*100%，銷售金額為實際實現(xiàn)的收入；銷售率（銷售面積）=簽訂銷售合同面積/項目

30、可銷售面積*100%，銷售面積為網(wǎng)簽備案面積；采取客戶封閉管理方式的，計算銷售率時，分子分母分別按項目加總。匹配還款進度。銷售率按銷售金額、銷售面積比例孰高原則確定（經(jīng)一級分行分管行領(lǐng)導審核同意的項目，可以自行選擇按銷售金額或按銷售面積計算銷售率）。1.在項目實現(xiàn)營業(yè)收入、借款人具備還款能力時應開始歸還我行貸款，項目銷售率達到30%時，還款金額不少于貸款本息的10%；項目銷售率達到50%時，還款金額不少于貸款本息的50%；銷售率達到70%時，結(jié)清我行貸款本息。2.同時符合以下條件的，項目銷售率達到40%時，還款金額不少于貸款本息的10%；項目銷售率達到60%時，還款金額不少于貸款本息的50%；

31、銷售率達到80%時，結(jié)清我行貸款本息。（1）借款人為下列之一：總行級主辦銀行客戶，總行級戰(zhàn)略性客戶及其18級成員單位，我行信用評級16級的總行級重點客戶，我行信用評級15級的客戶，地級及以上城市所屬國有控股企業(yè)，或借款人采取客戶封閉管理方式的。（2）項目坐落于三線及以上城市主城區(qū)（采取客戶封閉管理方式的除外）；（3）經(jīng)辦二級分支行近三年未發(fā)生重大涉房類信用風險事件。（三）采用客戶封閉管理方式的，應按項目逐一還款；經(jīng)客戶申請、經(jīng)營主責任人同意，也可采取合并還款方式（僅限于以營業(yè)收入為主要還款來源的）。（四）借款人還款專項賬戶資金充足的，經(jīng)借款人申請，經(jīng)辦行可同意借款人提前歸還部分或全部貸款本息，

32、是否收取違約金按貸款協(xié)議商定執(zhí)行。第三十七條 解除封閉管理。借款人結(jié)清全部貸款本息后，可申請解除封閉管理。經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人確認貸款本息已結(jié)清，未拖欠造價咨詢業(yè)務(wù)收入或其他費用，未拖欠我行其他貸款本息，且不存在其他違約事項的，應解除封閉管理，取消專項賬戶功能限制。第七章 執(zhí)行與檢查第三十八條 封閉管理責任落實?？蛻艚?jīng)理、經(jīng)營主責任人及相關(guān)部門負責封閉管理責任的落實。（一）經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人承擔封閉管理的主要責任，負責督促借款人及時、足額將資金歸集至我行專項賬戶內(nèi)，按進度支用和還款。重點做好以下工作：1.歸集專項賬戶資金。經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及經(jīng)營主責任人應按本辦法規(guī)定，督促借款人

33、將需要納入封閉管理的資金全部轉(zhuǎn)入專項賬戶，確保無遺漏。2.審核封閉資金支用。經(jīng)營主責任人及其授權(quán)人員要按本辦法規(guī)定，嚴格審核專項賬戶資金支用情況，確保資金用途符合規(guī)定，確保不影響借款人還款能力。3.核實項目銷售進度。除貸后管理制度和產(chǎn)品制度規(guī)定的事項以外，客戶經(jīng)理還應至少每月實地查看項目銷售情況（含成交面積、套數(shù)及價格等）、查閱項目銷控表，并作現(xiàn)場記錄。現(xiàn)場查看、記錄后，應通過查詢網(wǎng)上簽約備案信息、實地走訪當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門查閱備案信息、后臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)對接等一種或多種方式進行核實。4.核實物業(yè)經(jīng)營情況。對于以租金等經(jīng)營收入為還款來源的，除貸后管理制度和產(chǎn)品制度規(guī)定的以外，客戶經(jīng)理還應每月實地

34、查看項目租賃情況，查閱租賃協(xié)議原件并走訪租戶進行核實，租賃協(xié)議已備案的還應到房地產(chǎn)行政主管部門進行核實。5.掌握個人住房貸款發(fā)放進度。對于在我行辦理的個人住房貸款，客戶經(jīng)理應會同住房金融部門核實貸款審批、發(fā)放情況，確保我行個人住房貸款按規(guī)定納入封閉；對于在他行辦理的個人住房貸款，應督促借款人按協(xié)議配合我行封閉管理。6.督促借款人按進度還款?？蛻艚?jīng)理履行對項目租售情況、按揭貸款情況的調(diào)查后，應與專項賬戶資金余額、還款情況進行匹配，未能匹配的應立即核實原因，追回未能封閉的資金，要求借款人必須按規(guī)定進度還款。7.經(jīng)營主責任人應對客戶經(jīng)理進行封閉管理檢查的情況進行指導和檢查，對按揭貸款發(fā)放情況進行溝通

35、協(xié)調(diào)，對借款人配合封閉管理情況進行督促。（二）一級分行業(yè)務(wù)主管部門負責按本辦法規(guī)定，做好以下工作：1.審核封閉資金支用。按本辦法規(guī)定，嚴格審核權(quán)限內(nèi)專項賬戶資金支用情況，確保資金用途符合規(guī)定，確保不影響借款人還款能力。2.牽頭與當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門溝通，研究與當?shù)仡A售資金監(jiān)管系統(tǒng)、商品房銷售網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)對接，提出系統(tǒng)開發(fā)需求，推動系統(tǒng)上線。3.指導經(jīng)辦二級分支行按本辦法和貸后管理制度、產(chǎn)品制度做好封閉管理，開展轄內(nèi)業(yè)務(wù)培訓。4.指導、督促經(jīng)辦二級分支行做好封閉管理審計整改。5.完善封閉管理的基礎(chǔ)xx，規(guī)范信息登記和審核、報送，做好日常監(jiān)測和管理。（三）總行業(yè)務(wù)主管部門負責做好以下

36、工作：1.制定資金封閉管理辦法，根據(jù)業(yè)務(wù)實際進行優(yōu)化和完善，組織推動辦法落實；2.加強系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓與指導，提高本條線封閉管理的執(zhí)行力；3.對各一級分行封閉管理執(zhí)行情況進行監(jiān)測和檢查；4.根據(jù)各一級分行系統(tǒng)開發(fā)需求，推動全行封閉管理系統(tǒng)xx。（四）住房金融部門負責配協(xié)議級涉房貸款業(yè)務(wù)主管部門需要，落實涉房貸款支持項目的個人住房貸款資金轉(zhuǎn)入我行封閉管理帳戶的要求，提供涉房貸費用目個人住房貸款支持情況和數(shù)據(jù)，協(xié)助做好個人住房貸款資金封閉管理工作。（五）結(jié)算與現(xiàn)金管理部門負責專項賬戶管理相關(guān)工作，指導柜面做好專項賬戶資金支付。經(jīng)辦行柜面人員負責協(xié)助做好封閉管理賬戶資金支付憑證審核，確保符合規(guī)定。（六）放款中心在放款審核時，應審核支用專項賬戶信貸資金的支出是否經(jīng)關(guān)于審核人員簽字，協(xié)助經(jīng)辦行做好封閉管理工作。（七）信息技術(shù)管理部門負責根據(jù)業(yè)務(wù)主管部門需求，開發(fā)我行資金封閉