130314中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報(bào)告-宋體

1、 中山三鄉(xiāng)平南村地塊可行性研究報(bào)告PAGE 9PAGE 20謹(jǐn)呈:李金平董事長(zhǎng)中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研研究報(bào)告告中城嘉信信地產(chǎn)二0一三三年三月十八日第一部分分 三三鄉(xiāng)鎮(zhèn)周周邊市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研三鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)位解讀讀三鄉(xiāng)鎮(zhèn)概概況三鄉(xiāng)鎮(zhèn)位位于中山山市南部部，毗鄰鄰珠海特特區(qū)，四四面環(huán)山山，面積積93.61平平方公里里，其中中建成區(qū)區(qū)面積112.116平方方公里。轄122個(gè)村委委會(huì)和22個(gè)居委委會(huì)，常常住人口口19.17萬(wàn)萬(wàn)人（其其中戶籍籍人口44萬(wàn)人），旅外外同胞77萬(wàn)人、遍布世世界各地地。三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)是其其他地區(qū)區(qū)通達(dá)珠珠海、澳澳門等地地的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)城鎮(zhèn)，位于珠珠中江城城市半小小時(shí)生活活圈和珠珠三角一一小時(shí)生生

2、活圈內(nèi)內(nèi)，交通通路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r改革開放放以來(lái)，三鄉(xiāng)大大力實(shí)施施“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，美國(guó)、德國(guó)、日本、意大利利、韓國(guó)國(guó)等國(guó)家家和港澳澳臺(tái)等地地區(qū)的知知名企業(yè)業(yè)紛紛落落戶，三三鄉(xiāng)迅速速發(fā)展成成為以外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)為主主導(dǎo)的工工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)全鎮(zhèn)鎮(zhèn)擁有220000多家工工業(yè)企業(yè)業(yè)，其中中外資企企業(yè)5000多家家，位居居全市前前列。三三鄉(xiāng)擁有有亞洲最最大的制制鞋基地地寶元鞋鞋廠，亞亞洲最大大的休閑閑運(yùn)動(dòng)帽帽生產(chǎn)企企業(yè)偉立立制帽廠廠，全球球著名的的藥業(yè)和和化妝業(yè)業(yè)品牌企企業(yè)曼秀秀雷敦公公司、全全國(guó)箱包包行業(yè)名名牌企業(yè)業(yè)皇冠皮皮件公司司、全國(guó)國(guó)第二家家香港上上

3、市的房房地產(chǎn)企企業(yè)雅居居樂(lè)地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)均均座落我我鎮(zhèn)。另另有一批批像金勝勝鋁業(yè)、日東光光器等名名優(yōu)企業(yè)業(yè)，企業(yè)業(yè)先進(jìn)發(fā)發(fā)展模式式是三鄉(xiāng)鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)發(fā)展的標(biāo)標(biāo)桿。 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)在大力力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的的同時(shí)，強(qiáng)力推推進(jìn)“雙輪驅(qū)驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，把優(yōu)先先發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、新新興服務(wù)務(wù)業(yè)擺在在重點(diǎn)位位置，220111年三大大產(chǎn)業(yè)比比例1.5：552.11：466.4，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅猛，歷年比比重居全全市前列列。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)交交通區(qū)位位三鄉(xiāng)交通通網(wǎng)絡(luò)完完善，方方便快捷捷。1005國(guó)道道、廣珠珠公路、沙坦路路等主干干道貫穿穿全鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有有3個(gè)汽汽車站，班車直直通香港港、廣州州、深圳圳以及省省內(nèi)其他他地區(qū)和和國(guó)內(nèi)

4、114個(gè)省省份地區(qū)區(qū)。西部部沿海高高速公路路、京珠珠高速公公路、太太澳高速速公路直直接通達(dá)達(dá)三鄉(xiāng)，珠三角角城際輕輕軌、提提前開工工的港珠珠澳大橋橋距離三三鄉(xiāng)200分鐘車車程，穗穗、深、港、澳澳、珠等等機(jī)場(chǎng)均均處在其其90公公里交通通圈內(nèi)，南沙港港、高欄欄港、中中山港、神灣港港乃至港港澳地區(qū)區(qū)的多個(gè)個(gè)水運(yùn)口口岸環(huán)列列，其中中最近的的出口港港僅需110分鐘鐘車程。市鎮(zhèn)公公交線路路完善，鎮(zhèn)內(nèi)有有公共汽汽車、小小巴、以以及規(guī)劃劃中的自自行車慢慢行系統(tǒng)統(tǒng)互補(bǔ)相相互配套套出行。 此外外，鐵路路運(yùn)輸經(jīng)經(jīng)由廣州州及未來(lái)來(lái)的中山山過(guò)境線線路通達(dá)達(dá)全國(guó)各各地，形形成方便便快捷的的海陸空空交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。二、三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房

5、地地產(chǎn)項(xiàng)目目調(diào)查三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在在售房地地產(chǎn)項(xiàng)目目調(diào)查1、三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目一覽圖圖2、三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售售項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)計(jì)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)目目前在售售項(xiàng)目約約10個(gè)個(gè)，總推推售量約約33.1萬(wàn)；三鄉(xiāng)區(qū)域域中房地地產(chǎn)項(xiàng)目目多以別別墅和洋洋房為主主要產(chǎn)品品，多個(gè)個(gè)項(xiàng)目容容積率密密度較低低，居住住舒適度度極高。由于本本區(qū)域總總價(jià)相比比周邊城城市較低低，客戶戶的剛需需選擇也也從900的兩房房躍升1100以以上的33房，因因此在戶戶型上多多以1000-1130的3房房為主；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的洋洋房均價(jià)價(jià)集中在在42000-448000之間，別墅均均價(jià)在1100000-1180000之間間；而在較多多項(xiàng)目近近期的營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)作作中不乏乏

6、看到眾眾多的一一口價(jià)以以及特價(jià)價(jià)房等推推廣字眼眼出現(xiàn)，市場(chǎng)已已進(jìn)入以以價(jià)換量量的趨勢(shì)勢(shì)；部分重點(diǎn)點(diǎn)在售項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查查：個(gè)盤分析析景觀觀一品項(xiàng)目基本本概況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目小結(jié)結(jié)：該項(xiàng)目在在20088年開盤盤，至今今銷售周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，這與與項(xiàng)目的的產(chǎn)品戶戶型、價(jià)價(jià)格有關(guān)關(guān)，在早早期曾經(jīng)經(jīng)銷售均均價(jià)為661000元/，并且且項(xiàng)目最最小的戶戶型為1145的三房房，戶型型相對(duì)偏偏大，因因此項(xiàng)目目對(duì)應(yīng)的的客戶較較為高端端，外地地人客戶戶承受能能力較大大，影響響著項(xiàng)目目的成交交客戶；個(gè)盤分析析大翼翼龍?jiān)讽?xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié) 該該項(xiàng)目位位于城桂桂公路旁旁，較多多本地人人覺(jué)得項(xiàng)項(xiàng)目較為為偏遠(yuǎn)，因此不不會(huì)選

7、擇擇本項(xiàng)目目置業(yè)，但項(xiàng)目目的亮點(diǎn)點(diǎn)大贈(zèng)送送面積戶戶型，吸吸引較多多外地客客戶。在在調(diào)查的的過(guò)程中中，停車車場(chǎng)不乏乏廣州、深圳、珠海等等地方的的車牌車車輛；個(gè)盤分析析海尚尚綠洲項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié) 項(xiàng)項(xiàng)目位于于雅居樂(lè)樂(lè)新城旁旁，其消消化速度度較慢，項(xiàng)目屬屬于三鄉(xiāng)鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)價(jià)格的的洼地，促使較較多的本本地人購(gòu)購(gòu)買，同同時(shí)也有有部分生生活工作作在三鄉(xiāng)鄉(xiāng)的坦洲洲、珠海?？蛻羟扒巴?gòu)買買；（4）個(gè)個(gè)案分析析愛(ài)MME公園園項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié)該項(xiàng)目主主要推廣廣區(qū)域在在珠海，在珠海海公交站站牌和戶戶外均有有項(xiàng)目的的畫面上上畫，促促進(jìn)了客客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的了了解；該該項(xiàng)目生生活配套套設(shè)施較較為

8、完善善，規(guī)劃劃中的公公園和公公交總站站也是該該項(xiàng)目的的一個(gè)賣賣點(diǎn)；（5）個(gè)個(gè)案分析析檀香香山別墅墅項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié)該項(xiàng)目屬屬于尾盤盤階段，所剩貨貨量不多多，看其其推出特特價(jià)單位位所知，項(xiàng)目想想盡快清清貨；而而項(xiàng)目的的水系園園林規(guī)劃劃景觀較較好，購(gòu)購(gòu)買的客客戶置業(yè)業(yè)目的主主要以度度假旅游游為主；銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的展展示和氛氛圍完全全沒(méi)有銷銷售的氣氣氛；個(gè)案分析析雍泉泉度假山山莊項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié)該項(xiàng)目屬屬于三鄉(xiāng)鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)低密度度項(xiàng)目之之一，其其度假的的用途較較為明顯顯，吸引引較多外外地以及及外省的的客戶前前往購(gòu)買買用做度度假的用用途。個(gè)案分析析半山山午后項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)

9、目總結(jié)結(jié)該項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品較為為特別，在高層層洋房以以復(fù)式為為主要的的單位，別墅以以聯(lián)排疊疊拼錯(cuò)層層的產(chǎn)品品為主，產(chǎn)品較較為新穎穎。由于于產(chǎn)品的的贈(zèng)送面面積較大大，項(xiàng)目目以裝修修面積算算價(jià)，別別墅總價(jià)價(jià)在1000-1140萬(wàn)萬(wàn)之間，戶型建建筑面積積實(shí)際為為1400-1880左左右，由由于項(xiàng)目目建筑面面積單價(jià)價(jià)不能備備案，因因此開發(fā)發(fā)商推出出數(shù)套特特價(jià)單位位以促進(jìn)進(jìn)成交并并通過(guò)備備案；個(gè)案分析析雅居居樂(lè)新城城項(xiàng)目概況況項(xiàng)目分析析項(xiàng)目總結(jié)結(jié)該項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較大大，其品品牌已成成熟落地地，因此此項(xiàng)目主主要客戶戶源為三三鄉(xiāng)本地地客戶，本地客客戶較為為年輕化化、比較較關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目配套套與教育育設(shè)施等等問(wèn)題。而開發(fā)發(fā)

10、商已在在香港上上市，因因此關(guān)注注港澳市市場(chǎng)較多多，也選選擇在港港澳舉辦辦紅酒會(huì)會(huì)和看房房團(tuán)的方方式來(lái)吸吸引港澳澳客戶，港澳客客戶主要要以400-500歲為主主，主要要買來(lái)度度假，以以及節(jié)假假日居住住，該類類客戶關(guān)關(guān)注較多多的是環(huán)環(huán)境以及及配套和和雅居樂(lè)樂(lè)品牌；（二）三三鄉(xiāng)鎮(zhèn)220133年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新入市市項(xiàng)目預(yù)預(yù)測(cè)從上表可可知，220133年三鄉(xiāng)鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)約533萬(wàn)，現(xiàn)階段段在售的的項(xiàng)目洋洋房?jī)r(jià)格格范圍集集中在337000-50000元元/，整體均均價(jià)約445000元/。戶型2房3房4房復(fù)式聯(lián)排商業(yè)貨量（）16.99萬(wàn)27.22萬(wàn)6.8萬(wàn)萬(wàn)3萬(wàn)22.44萬(wàn)6萬(wàn)20133年三

11、鄉(xiāng)鄉(xiāng)總的供供應(yīng)量中中，最多多的產(chǎn)品品為三房房，有227.22萬(wàn)，其次為為聯(lián)排別別墅，有有22.4萬(wàn)，第三三位為兩兩房，有有16.9萬(wàn)。、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房地地產(chǎn)發(fā)展展概述三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅速速三鄉(xiāng)鎮(zhèn)自自雅居樂(lè)樂(lè)地產(chǎn)在在當(dāng)?shù)亻_開發(fā)第一一個(gè)樓盤盤以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入了了飛速發(fā)發(fā)展的階階段。整整個(gè)三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平平在中山山市名列列前茅，社區(qū)規(guī)規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)及營(yíng)銷銷意識(shí)均均較高。目前在在售項(xiàng)目目供應(yīng)約約33萬(wàn)萬(wàn)，20013年年新增供供應(yīng)約446.77萬(wàn)，整整體供需需兩端均均較為旺旺盛潛在需求求旺盛，坦洲及及珠海客客戶大量量涌入一方面，隨著三三鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民收入入的不斷斷提高，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升級(jí)級(jí)步

12、伐加加快，通通訊、汽汽車和住住宅成為為消費(fèi)熱熱點(diǎn)。調(diào)調(diào)查表明明，居民民對(duì)改善善居住環(huán)環(huán)境的愿愿望非常常強(qiáng)烈，對(duì)房地地產(chǎn)的消消費(fèi)將是是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民未未來(lái)的主主要消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)域。而另一一方面，由于三三鄉(xiāng)鎮(zhèn)生生活配套套齊全，資源豐豐富且具具有較大大的價(jià)格格，因此此坦洲及及珠海的的客戶在在三鄉(xiāng)置置業(yè)的比比例逐年年增加，進(jìn)一步步為三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供供了消費(fèi)費(fèi)支撐。【結(jié)論】三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體需需求旺盛盛，房地地產(chǎn)發(fā)展展水平較較高，具有較較大的消消費(fèi)潛力力與需求求。 但三三鄉(xiāng)在售售以及即即將入市市的產(chǎn)品品接近990萬(wàn)，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。第二部分分：項(xiàng)目目地塊分析析及產(chǎn)品品定位項(xiàng)目綜述述項(xiàng)目地

13、塊塊構(gòu)成情情況總占地面面積：11786675.6 ，容積積率2.5，總總建筑面面積可達(dá)達(dá)44666899土地年限限：700年土地狀態(tài)態(tài)：尚未未完全完完成土地地購(gòu)買程程序項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式：村企合合作項(xiàng)目地塊塊分析1、項(xiàng)目目四至北：平南南村村民民房屋南：怡福福陽(yáng)光花花園西：寶龍龍花園住住宅區(qū)東：金谷谷大道、東峻華華庭2、交通通動(dòng)線組組織：地塊四面面均為交交通主干干道，交交通進(jìn)入入性及通通達(dá)性良良好總結(jié)：地地塊周邊邊有較多多的住宅宅區(qū)及商商業(yè)配套套，從項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的狀態(tài)態(tài)及區(qū)域域的發(fā)展展形勢(shì)來(lái)來(lái)看，本本項(xiàng)目具具備規(guī)模模開發(fā)的的可行性性，。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)產(chǎn)品建建1、客戶戶定位：第一類：三鄉(xiāng)本本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)向城市

14、市化進(jìn)程程的人這類客戶戶是三鄉(xiāng)鄉(xiāng)本地人人，是三三鄉(xiāng)的個(gè)個(gè)體工商商戶或者者機(jī)關(guān)單單位公務(wù)務(wù)員，他他們追求求城市化化生活對(duì)社區(qū)的的文化品品位要求求不高，但向往往都市生生活；由于其本本身安全全感較低低，項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)口碑尤尤為重要要；主要考慮慮價(jià)格、戶型，購(gòu)買目目的以自自住為主主；注重房屋屋的功能能性，以以緊湊戶戶型為主主；大多有充充足的積積蓄、付付款方式式一次性性和按揭揭約各半半相信口碑碑傳播第二類：三鄉(xiāng)本本地企業(yè)業(yè)高管、機(jī)關(guān)單單位公務(wù)務(wù)員、個(gè)個(gè)體工商商戶、外外來(lái)務(wù)工工高收入入者他們大多多為700后，在在三鄉(xiāng)工作作多年有有一定成成就；已經(jīng)有一一套或者者多套住住房，偏偏好大戶戶型為主主；有家庭轎轎車

15、代步步，三代代同堂，喜歡周周末全家家自駕出出外作短短途旅游游；有充裕資資金會(huì)考考慮選擇擇三鄉(xiāng)置置業(yè)作投投資和度度假；非常注重重房子的的升值潛潛力和周周邊環(huán)境境，如空空氣質(zhì)量量和城市市的舒適適度；付款方式式多為一一次性；第三類：子女在在珠海工工作，已已經(jīng)退休休的外地地客戶他們大多多為500年代出出生；子女已經(jīng)經(jīng)在珠海海落地生生根，而而他們是是從外省省的機(jī)關(guān)關(guān)單位、國(guó)企等等退休過(guò)過(guò)來(lái)與子子女團(tuán)聚聚；他們有一一定的財(cái)財(cái)富積累累，但對(duì)對(duì)珠海市市區(qū)的高高房?jī)r(jià)還還是望之之卻步；他們很注注重房子子周邊的的生活配配套和醫(yī)醫(yī)療；付款方式式多為一一次性，偏好兩兩房和三三房；第四類：在珠海海上班的的中層管管理者、白

16、領(lǐng)、技術(shù)人人員他們大多多為800后，在在珠海市市區(qū)或者者在珠海海金鼎上上班；大多為首首次置業(yè)業(yè)，需要要分期付付款；部分可能能擁有自自用小轎轎車；珠海三分分之一的的房?jī)r(jià)是是吸引他他們?cè)谌l(xiāng)置業(yè)業(yè)的主要要原因；他們最為為關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的生活活配套和和交通配配套；收入穩(wěn)定定，他們們更偏向向于小三三房；2、物業(yè)業(yè)屬性定定位：稀有高檔檔“城市豪豪宅”精品社社區(qū)3、價(jià)格格測(cè)算：按照目目前周邊邊項(xiàng)目毛毛坯的均均價(jià)3880048000元/估算算，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)自自然溢價(jià)價(jià)，保守守預(yù)計(jì)本本項(xiàng)目入入市時(shí)毛毛坯售價(jià)價(jià)為45500元元/，商業(yè)按按照2000000元/估算4、項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位產(chǎn)品類型型：在22.5的的容

17、積率率之下，項(xiàng)目的的產(chǎn)品類類型定位位與300層的高高層與66層高的的退臺(tái)式式洋房為為主，在在保證綠綠化率的的前提下下，進(jìn)一一步提高高項(xiàng)目的的居住舒舒適度。建筑布局局：以半半圍合式式的布局局方式進(jìn)進(jìn)行建筑筑排布，最大程程度的規(guī)規(guī)避噪音音干擾以以及利用用西北面面的山體體資源。商業(yè)布局局：一樓樓設(shè)置沿沿街商業(yè)業(yè)的方式式可以最最大化的的提高商商業(yè)的價(jià)價(jià)值。各種物業(yè)業(yè)的面積積段建議議：高層面積積段建議議110-1200平米面面積段（產(chǎn)品面面積比：30%左右）面積上限限面積下限限戶型備注115平平米105平平米3+1房房送入戶花花園，可可變3+1（功功能房）戶型80-990平米米面積段段（產(chǎn)品品面積比比：

18、355%左右右）面積上限限面積下限限戶型備注90平米米80平米米2+1房房送入戶花花園+內(nèi)內(nèi)庭院，可變標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3房房60-770平米米面積段段（產(chǎn)品品面積比比：255%左右右）面積上限限面積下限限戶型備注70米60平米米2房送入戶花花園，可可變2+1（功功能房）戶型140-1500平米面面積段（產(chǎn)品面面積比：10%左右）面積上限限面積下限限戶型備注130米米120平平米4房送入戶花花園說(shuō)明：11、四類類產(chǎn)品的的面積比比可在具具體設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中中適當(dāng)調(diào)調(diào)整，但但調(diào)整幅幅度不宜宜超過(guò)55%；2、1220-1130平米米面積段段產(chǎn)品作作為補(bǔ)充充型產(chǎn)品品設(shè)置在在景觀及及朝向較較好的地地方，面面積可以以適當(dāng)

19、再再大，但但不宜超超過(guò)1440平米米。退臺(tái)式洋洋房的面面積段建建議樓層面積上限限面積下限限戶型備注1-2層層135平平米125平平米4房及以以上考慮贈(zèng)送送30-50平平米地下下室，贈(zèng)贈(zèng)送私家家花園3層130平平米120平平米3+1房房“1”為為陽(yáng)光房房4層130平平米120平平米3房送露臺(tái)5層120平平米115平平米3房送露臺(tái)6層110平平米105平平米3房送露臺(tái)，結(jié)合坡坡屋頂送送閣樓說(shuō)明：考考慮雙首首層的概概念，最最大程度度提升11、2層層的產(chǎn)品品價(jià)值。第三部分分 經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算及及投資分分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算算依據(jù)說(shuō)說(shuō)明1、總占占地面積積：17786775.66 ，容積率率2.55，總建建筑面積積可達(dá)4

20、44666892、項(xiàng)目目地價(jià)按按照1550萬(wàn)/畝，即即樓面地地價(jià)為9900元元/，土地總總成本為為3、樓盤盤建造、裝修及及配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，參參照中山山市各項(xiàng)項(xiàng)工程造造價(jià)水平平4、各種種稅費(fèi)按按中山市市目前的的取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取取。5、銀行行貸款利利率按66%計(jì)取取。6、產(chǎn)品品形式組組合式：90%住宅、10%商業(yè)。7、開發(fā)發(fā)進(jìn)度安安排建議議本項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃分三三期開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)周期55年，20014年年初啟動(dòng)動(dòng)，20018年年底完成成全部工工程，其其中：20144年第一一期開發(fā)發(fā)建筑面面積約為為1000000；20155年第二二期開發(fā)發(fā)建筑面面積約為為900000；20166年第三三期開發(fā)發(fā)建筑面面積約為為

21、900000。20177年第四期開發(fā)發(fā)建筑面面積約為為90000。20188年第五期開發(fā)發(fā)建筑面面積約為為700000。項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)估算算項(xiàng)目開發(fā)發(fā)投資成成本估算算 表1、項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)總投資資測(cè)算表表開發(fā)建設(shè)設(shè)總投資資35633 4466689.00 1591157 1 開發(fā)成本本30133 4466689.00 1346607 1.1 土地成本本900 4466689.00 402002 1.2 前期土地地平整工工程費(fèi)50 1786675.60 893 1.3 建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)18000 4466689.00 804004 1.4 公共配套套服務(wù)費(fèi)費(fèi)25000 67000.344 16

22、755 1.5 開發(fā)期間間稅費(fèi)46 4466689.00 20522 1.6 園林設(shè)計(jì)計(jì)及施工工費(fèi)用110 4466689.00 49144 1.7 其他費(fèi)用用100 4466689.00 44677 2 運(yùn)營(yíng)成本本550 4466689.00 245550 2.1 管理費(fèi)用用86 4466689.00 38433 2.2 財(cái)務(wù)費(fèi)用用282 4466689.00 126000 2.3 銷售費(fèi)用用182 4466689.00 81077 樓面地價(jià)價(jià)：9000元/，土土地成本本共：4402002萬(wàn)元元前期工程程費(fèi)：包包括項(xiàng)目目前期需需要投入入的可行行性研究究費(fèi)用、土地平平整費(fèi)用用，按550元/計(jì)，

23、共8993萬(wàn)元元建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)：按照照高層建建安成本本標(biāo)準(zhǔn)為為18000元/，共共804404萬(wàn)萬(wàn)元公共配套套費(fèi)用：本項(xiàng)目目?jī)?nèi)配套套的公共共設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，本本項(xiàng)目配配套的公公共設(shè)施施包括教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)、社區(qū)區(qū)中心等等，項(xiàng)目目公共配配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用按225000元/計(jì)。按按照總建建面的11.5%左右進(jìn)進(jìn)行測(cè)算算，則公公共配套套面積667000，共共16775萬(wàn)元元園林設(shè)計(jì)計(jì)及施工工費(fèi)用：按照1110元元/進(jìn)進(jìn)行打造造,共44萬(wàn)元9914開發(fā)期間間稅費(fèi)：即本項(xiàng)項(xiàng)目所負(fù)負(fù)擔(dān)的與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資有有關(guān)的各各種稅金金和地方方政府或或有關(guān)部部門征收收的費(fèi)用用，以及及其他包包括監(jiān)理理及質(zhì)安安監(jiān)費(fèi)用

24、用、租售售丈查費(fèi)費(fèi)和竣工工面積丈丈查費(fèi)等等費(fèi)用。本項(xiàng)目目開發(fā)期期間稅費(fèi)費(fèi)按建安安成本與與公建配配套費(fèi)用用之和的的2.55%計(jì)算算，共220522萬(wàn)元其他費(fèi)用用：主要要包括監(jiān)監(jiān)理及質(zhì)質(zhì)安監(jiān)費(fèi)費(fèi)用、租租售丈查查費(fèi)、竣竣工面積積丈查費(fèi)費(fèi)以及各各種公共共費(fèi)用，按照1100元元/計(jì)計(jì)算，共共44667萬(wàn)元元管理費(fèi)用用：即房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的管理理部門，為組織織和管理理本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用。參照照房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的平平均水平平，項(xiàng)目目管理費(fèi)費(fèi)用按前前述各項(xiàng)項(xiàng)之和（開發(fā)成成本）的的3%取取值。共共38443萬(wàn)元元財(cái)務(wù)費(fèi)用用：即房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集集資金而而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，在在這里是是指長(zhǎng)期期借款利利息。本本項(xiàng)目的的總投資資金額約約15億億元元，結(jié)合房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作慣例例，開發(fā)發(fā)商的自自有資金金應(yīng)占總總投資的的30%以上，按照企企業(yè)自有有資金330%來(lái)來(lái)算，項(xiàng)項(xiàng)目另需需銀行貸貸款總額額