土地一級開發(fā)管理規(guī)定

1、土地一級開發(fā)管理規(guī)定一、土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法第一章總則第一條為規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應土地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號）和北京市國有建設用地供應辦法（試行）（京政發(fā)20056號）等有關規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)，（以下簡稱土地儲備開發(fā)）是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責本市土地儲備開發(fā)管理工

2、作，并委托土地儲備機構(gòu)組織實施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相應工作。第四條土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔或者通過招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔。第五條儲備開發(fā)后土地，按照年度土地供應計劃和供地政策，有計劃地向市場供應。第二章土地儲備開發(fā)計劃第六條土地儲備開發(fā)計劃應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃編制。第七條土地儲備開發(fā)計劃由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府

3、編制。第八條土地儲備開發(fā)計劃按照以下程序編制：（一）區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊提出年度土地儲備開發(fā)計劃，于每年的10月上旬報市國土局。經(jīng)濟適用住房土地儲備開發(fā)計劃由市經(jīng)濟適用住房領導小組辦公室綜合平衡后報市國土局。（二）市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊。（三）各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)

4、集團和駐京部隊按照要求調(diào)整計劃，于11月下旬報市國土局匯總。（四）市國土局征求市相關部門意見并完善后與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府。五）經(jīng)市政府批準土地儲備開發(fā)計劃，由市國土局下達給市和區(qū)縣土地儲備機構(gòu)。第九條土地儲備開發(fā)計劃確需調(diào)整的，由市國土局會同相關部門提出計劃調(diào)整方案，與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。第三章土地儲備開發(fā)實施方式第十條本市土地儲備開發(fā)計劃由市國土局會同市相關部門組織實施。第十一條市政府確定的重點區(qū)域、重點建設項目用地的土地儲備開發(fā)，由市土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案；其他土地的儲備開發(fā)實施方案由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)組織編制。土地儲備開發(fā)實施方案主要包括待

5、儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。第十二條土地儲備開發(fā)實施方案由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。第十三條土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。第十四條通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地

6、開發(fā)的,由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不髙于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。第四章土地儲備開發(fā)程序第十五條土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)。第十六條土地儲備開發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)。第十七條土地儲備開發(fā)涉及行政企事業(yè)等單位使用的國有土地

7、的，由土地儲備開發(fā)實施單位與原用地單位簽訂補償協(xié)議。第十八條土地儲備開發(fā)涉及房屋拆遷的，由土地儲備開發(fā)實施單位辦理有關拆遷手續(xù)，并組織實施拆遷。第十九條土地儲備開發(fā)涉及市政基礎設施建設的，由土地儲備開發(fā)實施單位辦理相關手續(xù)，并組織實施建設。第二十條土地儲備開發(fā)實施單位在組織實施拆遷和市政基礎設施建設過程中，應按照有關規(guī)定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。第二十一條土地儲備開發(fā)完成后，由市國土局組織有關部門對土地儲備開發(fā)工作進行驗收第五章土地儲備開發(fā)成本第二十二條土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實施單位與受讓人簽訂土地儲備

8、開發(fā)補償合同，收回土地儲備開發(fā)成本。第二十三條土地儲備開發(fā)完成后依法以劃撥方式供應的，土地儲備開發(fā)成本由土地使用權人承擔。第二十四條土地儲備開發(fā)成本包括：（一）征地、拆遷補償費及有關稅費；（二）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；（三）市政基礎設施建設有關費用；（四）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（五）貸款利息；（六）土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。第二十五條市國土局和市發(fā)展改革、財政、審計部門應加強對土地儲備機構(gòu)的成本監(jiān)督和管理，嚴格審核土地儲備開發(fā)成本，確保土地儲備開發(fā)資金安全。第六章附則第二十六條本辦

9、法自印發(fā)之日起施行。2002年12月12日北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)的北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法（京國土房管出200211100號）同時廢止。土地（一）土地一級開發(fā)地塊確定1、一級開發(fā)單位上報一級開發(fā)項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發(fā)項目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細規(guī)劃）2、市國土局會同市計委、市規(guī)委、市建委、市財政局等部門聯(lián)合會審，并報市政府批準3、會審合格后，由市國土局授權一級開發(fā)單位進行一級開發(fā)（二）辦理計劃手續(xù)（向發(fā)改委申請辦理計劃手續(xù)）1、編制一級開發(fā)可行性研究報告（代項目建議書）2、征用農(nóng)村集體土地的，申辦計劃手續(xù)

10、時應簽訂征地補償協(xié)議（或意向書）3、國有土地涉及單位的，應簽訂單位拆遷意向書4、具備控規(guī)的，附控規(guī)批準文件三）辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃意見書）1、計劃批準文件2、控規(guī)批準文件3、地形圖（1：2000或1：500）4、地塊說明等材料（四）辦理征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用和房屋拆遷手續(xù)1、征用農(nóng)村集體土地的，持計劃和規(guī)劃文件向所在區(qū)、縣政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的、向市局申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向區(qū)縣國土局申辦房屋拆遷許可證2、國有土地一級開發(fā)的、向所在區(qū)縣國土局申辦房屋拆遷許可證3、選擇評估公司、拆遷公司和拆除公司（五）簽訂一級開發(fā)合同：市儲備中心與一級開發(fā)單位簽訂土地一級開

11、發(fā)合同（六）大市政建設按工程有關建設程序?qū)嵤?，做到熟地。（七）一級開發(fā)驗收市國土局會同計劃、規(guī)劃、建設、財政等主管部門進行驗收，驗收合格的，納入市政府土地儲備庫，并確定一級開發(fā)底價(A)招拍掛三、土地一級開發(fā)流程癥：一匕儀刃3匕土畑一Q開洸工作從任於越田JU體H作環(huán)的農(nóng)皿應採加相黑文件B0規(guī)尢力J；工、e內(nèi)彩示規(guī)滯魏im徑過的及序四、地塊研究工作模塊專潟I-+-年眾海FfiR麗L,H：t慢你應Vf釁！J4打用#r*id-AJ=.土絕偉缶幵狀id瞿1“-5開屯r141rI4*-1FG惋bft統(tǒng)竝HimisnSrisftrto!;tit文物腮力町農(nóng)；FG生如電|MXB.J*-J*.BF.l-tiT

12、m八:匸W*1uq:j;.j;FiJ.-JWftlJ地塊環(huán)境調(diào)研第一部分項目所在地氣候調(diào)研】目的：通過對項目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項目所在地區(qū)的基本情況。調(diào)查方式：查找地區(qū)的市志及詢問當?shù)氐臍庀笈_調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-U溫度3-2o日照條件33。風向34降雨量及濕度O【第二部分項目土地性質(zhì)調(diào)查】目的：通過對項目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研、掌握地塊的基本現(xiàn)狀。調(diào)查內(nèi)容：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-lo地理位置：（附圖）3-2o地質(zhì)地貌狀況：地形地質(zhì)地貌植物分布水系山脈動物種群3-3o土地面積及紅線圖3-4o七通一平現(xiàn)狀【第三部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查

13、】目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進行調(diào)查。調(diào)研方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝圖片。主要內(nèi)容：3-lo地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。地塊東面近景、遠景。地塊南面近景、遠景。地塊西面近景、遠景。地塊北面近景、遠景。3-2o地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。3-3o環(huán)境污染情況：o空氣：灰塵及氣味噪音：噪音來源及噪音分貝水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度土地：垃圾污染3-4o治安情況【第四部分地塊交通條件調(diào)查】目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實地察看。

14、主要內(nèi)容3-lo項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃：主要交通干道遠景規(guī)劃公共交通起始線路3-2o項目對外水、陸、空交通狀況。3-3o地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀第五部分周邊市政、公建配套設施調(diào)查】目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關的市政配套設施的完備程度。方式：實地調(diào)研。主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊15公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-U購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等）3-2o文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及質(zhì)量）o3-3o醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4o金融（銀行、保險、證券）o3-5o郵政3-6o娛

15、樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）o3-7水電、排污情況o【第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。方式：實地調(diào)研。主要內(nèi)容：3-lo周邊主要樓盤及小區(qū)列示3-2o各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3o個小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等：1=11）、開發(fā)商2）、地理面積3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配6）、開發(fā)時間7）、建筑規(guī)模8）、建筑面積B戶型、面積跨度C.規(guī)劃D銷售資料:1）、售價2）、付款方式3）、銷售進度【第七部分項目地塊類似方案分析】目的：類似方案分析，可以對項目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價值。方式：資料查找。主要內(nèi)容：（圖片

16、為主）31o規(guī)劃3-2o建筑3-3o環(huán)藝34建材O3-5o特殊環(huán)境處理市場研究工作模塊【第一部分項目地塊類似方案分析】目的：調(diào)查項目所在地宏觀經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況調(diào)查方式：搜集基礎數(shù)據(jù)，在此基礎上進行分析。主要內(nèi)容：3-lo宏觀經(jīng)濟運行狀況1）、數(shù)據(jù)指標量與上年同比增長全省項目所在地全省項目所在地A.國其中：第產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會消費零售總額D.商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)2）、分析3-2.項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。政府對各

17、類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。政策關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。短中期政府在項目所在的及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。3-3項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)o上半年與去年同期相比注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預售商品房面積其中現(xiàn)房銷售期房銷售全市商品房銷售收入住控自面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4.項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊上區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)極塊四地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人

18、文特征描述政府市政規(guī)劃的引導商仕宅求狀品八口口供況多層小高層層墅商品住宅供求狀況多層小高層層墅銷區(qū)域3-5項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢o區(qū)域01年平均價格00年平均價格99年平均價格多層咼層多層髙層多層咼層市項目所在板塊【第二部分類比競爭樓盤調(diào)研】目的：調(diào)查項目周邊3公里半徑內(nèi)類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。調(diào)查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調(diào)查。主要內(nèi)容：31.基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設計商環(huán)境設計商銷售代理商3-2.戶型結(jié)構(gòu)詳析總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑部局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)夕卜立面風格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標準

19、小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設施物業(yè)管理售價（按揭折后價）最咼價：最低價：均價:付款方式一次性：分期：按揭：銷售進度銷售率已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團客戶:3-4.綜合評判評判項目評價A.地塊周邊環(huán)境及配套評價A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整本素質(zhì)B.樓盤素質(zhì)評價B1建筑風格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B4戶型設計B5小區(qū)內(nèi)配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項目包裝及營銷手法綜合評價【第三部分住宅消費者行為分析】目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。調(diào)查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。主要內(nèi)容：3-lo各類檔次商品住宅客戶分析家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征買主年齡結(jié)構(gòu)客戶家庭月收入狀況客戶地理半徑集中率3口之家：3代同堂：二人世界：單身經(jīng)商老板；三資高級白領；三資普通白領；國企高級干部;國企普通干部;文藝界;政府及事業(yè)單位；其他；夕卜銷20-