房地產(chǎn)評(píng)估（第二版）第03章房地產(chǎn)評(píng)估程序

1、房地產(chǎn)評(píng)估 Real Estate Valuation 第二版2第3章房地產(chǎn)評(píng)估程序通過對(duì)本章的學(xué)習(xí),了解房地產(chǎn)評(píng)估程序的意義，掌握房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容,熟悉房地產(chǎn)評(píng)估各工作環(huán)節(jié)的操作要求。學(xué)習(xí)目標(biāo)3第3章房地產(chǎn)評(píng)估程序房地產(chǎn)評(píng)估程序是執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟,包括從承接房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)至房地產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理等一系列過程,由許多具體的工作環(huán)節(jié)組成。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員,需要明確房地產(chǎn)評(píng)估的范圍,合理獲取房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),遵循房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序。4第3章房地產(chǎn)評(píng)估程序3.1房地產(chǎn)評(píng)估程序概述3.2評(píng)估委托與受理3.3評(píng)估基本事項(xiàng)與業(yè)務(wù)約定書3.4評(píng)估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集3.5房地產(chǎn)價(jià)

2、值評(píng)定估算3.6評(píng)估報(bào)告與評(píng)估資料歸檔53.1房地產(chǎn)評(píng)估程序概述3.1.1 房地產(chǎn)評(píng)估程序及意義3.1.2 房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容3.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求63.1.1 房地產(chǎn)評(píng)估程序及意義房地產(chǎn)評(píng)估程序是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。正確履行房地產(chǎn)評(píng)估程序，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員行為、提高房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量、防范房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。73.1.1 房地產(chǎn)評(píng)估程序及意義遵循房地產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求，對(duì)于規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的評(píng)估行為，提升評(píng)估業(yè)務(wù)的規(guī)范化水平有著重要的意義。（1）正確履行房地產(chǎn)評(píng)估程序有利于規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的評(píng)估

3、行為83.1.1 房地產(chǎn)評(píng)估程序及意義評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)履行房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序，按照工作步驟有計(jì)劃地開展評(píng)估工作，避免程序上出現(xiàn)疏漏，切實(shí)保證房地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)質(zhì)量。（2）正確履行房地產(chǎn)評(píng)估程序有利于提高評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量。93.1.1 房地產(chǎn)評(píng)估程序及意義房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在從事房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估業(yè)務(wù)中存在一定的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，正確履行房地產(chǎn)評(píng)估程序是防范評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。（3）正確履行房地產(chǎn)評(píng)估程序有利于防范評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。103.1.2 房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容房地產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)范是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作規(guī)律的歸納與總結(jié)，是房地產(chǎn)評(píng)估工作的操作指引，為房地產(chǎn)評(píng)估工作指明了具體的操作步驟。113.1.2 房地產(chǎn)評(píng)估程

4、序的內(nèi)容根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序的規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估的具體情況,房地產(chǎn)評(píng)估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)：123.1.2 房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容接受評(píng)估委托簽訂業(yè)務(wù)約定書編制作業(yè)計(jì)劃資產(chǎn)勘察搜集評(píng)估資料評(píng)定估算編制報(bào)告書工作檔案歸檔133.1.2 房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容143.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求房地產(chǎn)評(píng)估程序是房地產(chǎn)評(píng)估工作步驟的系統(tǒng)性概括，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行基本的評(píng)估程序。153.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)執(zhí)行評(píng)估程序的相關(guān)要求履行完整的評(píng)估程序，不得隨意刪減基本評(píng)估程序。在不影響評(píng)估質(zhì)量的前提下，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員可以在執(zhí)

5、行各項(xiàng)評(píng)估程序時(shí)針對(duì)具體情況對(duì)每項(xiàng)評(píng)估程序的繁簡(jiǎn)程度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。（1）不得隨意刪減評(píng)估程序，但可以適當(dāng)調(diào)整或具體化163.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、業(yè)務(wù)規(guī)模的不同，在制定評(píng)估計(jì)劃時(shí)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、確定估算方法的具體實(shí)施步驟。（2）結(jié)合評(píng)估程序的要求，制定具體的實(shí)施步驟173.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求評(píng)估人員在執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評(píng)估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補(bǔ)程序缺失和是否對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響，決定繼續(xù)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)或者終止評(píng)估業(yè)務(wù)。（3）如果無法完全履行評(píng)估程序，可以決定終止評(píng)

6、估業(yè)務(wù)183.1.3 執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估程序的要求為規(guī)避房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在履行房地產(chǎn)評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)完整、詳細(xì)地記錄所經(jīng)過工作步驟，留存所收集到的評(píng)估資料。（4）應(yīng)當(dāng)記錄評(píng)估程序的履行情況，形成工作底稿193.2評(píng)估委托與受理接受與受理評(píng)估委托是房地產(chǎn)評(píng)估的重要前提條件,只有受理了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),才能進(jìn)行后續(xù)的一系列評(píng)估程序。203.2評(píng)估委托與受理3.2.1房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托3.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理213.2.1房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托接受委托是房地產(chǎn)評(píng)估程序的首要環(huán)節(jié),只有獲取了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托,才能進(jìn)行后續(xù)的一系列評(píng)估程序。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過承接評(píng)估業(yè)務(wù),收取一定的服

7、務(wù)費(fèi)用,可以保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展,為社會(huì)提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。223.2.1房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般都有固定的辦公場(chǎng)所,設(shè)立專門的人員接待客戶,接受房地產(chǎn)委托方的業(yè)務(wù)咨詢,通過雙方的協(xié)商達(dá)成業(yè)務(wù)委托意向,獲取房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托。233.2.1房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托房地產(chǎn)評(píng)估屬于中介服務(wù)行業(yè),社會(huì)上房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)眾多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,通過主動(dòng)爭(zhēng)取獲取評(píng)估業(yè)務(wù)是一項(xiàng)重要的方式。243.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在受理房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托時(shí),應(yīng)嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德和行為規(guī)范的要求,根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況,對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合

8、分析與評(píng)價(jià),并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接評(píng)估業(yè)務(wù)。253.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)保持形式和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立,評(píng)估機(jī)構(gòu)不得受理與其有利害關(guān)系的委托人委托的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),評(píng)估人員如果與委托人或者房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避。263.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理（2）評(píng)估人員不應(yīng)以個(gè)人的名義接受房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托,應(yīng)該以評(píng)估機(jī)構(gòu)的名義接受委托,受理的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費(fèi)。273.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)受理房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮自身的業(yè)務(wù)能力,對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,明確評(píng)估對(duì)象的范圍、狀態(tài)、數(shù)量,了解評(píng)估工作量及時(shí)間要求,

9、不應(yīng)受理明顯不可能完成的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。283.2.2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的受理（4）一般情況下,評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不能同時(shí)受理為多個(gè)評(píng)估目的及要求而對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的業(yè)務(wù)委托,但可以受理同一委托人的多項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托。293.3評(píng)估基本事項(xiàng)與業(yè)務(wù)約定書接受業(yè)務(wù)委托后,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員需要了解評(píng)估業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后,應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。303.3評(píng)估基本事項(xiàng)與業(yè)務(wù)約定書3.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)3.3.2業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容313.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)，是指構(gòu)成評(píng)估委托業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容。接受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)委托后，評(píng)估機(jī)

10、構(gòu)及人員需要明確評(píng)估的基本事項(xiàng)，并對(duì)評(píng)估基本事項(xiàng)進(jìn)行具體分析和評(píng)價(jià)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接此項(xiàng)評(píng)估委托。323.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托方的基本情況有清晰的了解，主要包括委托方的名稱、法定代表人、經(jīng)濟(jì)類型、所屬行業(yè)、注冊(cè)地址等。1.委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告的使用者333.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)接受房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托后,首先需要明確委托方房地產(chǎn)的評(píng)估目的。房地產(chǎn)評(píng)估目的包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、投資、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng),以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。2.評(píng)估目的343.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)要求委托方明確

11、房地產(chǎn)包含的內(nèi)容,確定房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象。評(píng)估人員執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況,掌握評(píng)估對(duì)象的主要特征。3.評(píng)估對(duì)象及范圍353.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（1）房地產(chǎn)的實(shí)物狀況。（2）房地產(chǎn)的權(quán)益狀況。（3）房地產(chǎn)的區(qū)位狀況。3.評(píng)估對(duì)象及范圍363.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。評(píng)估人員執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法,形成合理的評(píng)估結(jié)論。4.評(píng)估價(jià)值類型373.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。評(píng)

12、估人員執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法,形成合理的評(píng)估結(jié)論。房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值一般分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩種類型。4.評(píng)估價(jià)值類型383.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)評(píng)估基準(zhǔn)日也稱為評(píng)估時(shí)點(diǎn)日,是房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是由房地產(chǎn)的評(píng)估目的決定的,通常由委托方提出,評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定,一般選擇與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日較近的某個(gè)日期。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示。5.評(píng)估基準(zhǔn)日393.3.1房地產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（1）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制。（2）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式。（3）房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)費(fèi)、支付時(shí)間和方式。（4

13、）委托方配合和協(xié)助的事項(xiàng)。6.其他需要明確的基本事項(xiàng)403.3.2業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容評(píng)估業(yè)務(wù)約定書也稱為評(píng)估協(xié)議書,是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的,明確房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),約定評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容的書面合同。413.3.2業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容423.4評(píng)估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集明確了評(píng)估的基本事項(xiàng),與委托方簽訂了業(yè)務(wù)約定書后,即進(jìn)入房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)備階段,這一階段的工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃的編制、房地產(chǎn)實(shí)體的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)評(píng)估資料的收集。433.4評(píng)估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集3.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃3.4.2評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查3.4.3評(píng)估資料收集4

14、43.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為完成評(píng)估業(yè)務(wù)委托而擬訂的作業(yè)方案,是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作步驟、工作時(shí)間和評(píng)估人員所作的規(guī)劃和安排。453.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為完成評(píng)估業(yè)務(wù)委托而擬訂的作業(yè)方案,是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作步驟、工作時(shí)間和評(píng)估人員所作的規(guī)劃和安排。463.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在編制評(píng)估計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合評(píng)估目的等相關(guān)因素確定評(píng)估的具體實(shí)施步驟。應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的特定目的、資產(chǎn)的具體狀況及評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，確定評(píng)估的價(jià)值類型，初步擬定評(píng)估途徑和評(píng)估方法，為后面的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和資料搜集工作指引方向。（1）設(shè)計(jì)評(píng)估業(yè)務(wù)

15、的總體工作思路。473.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及評(píng)估工作的難易程度,合理確定此項(xiàng)評(píng)估的人員數(shù)量及構(gòu)成,并根據(jù)評(píng)估人員的特點(diǎn)和專項(xiàng)特長(zhǎng),具體分配評(píng)估人員。（2）安排評(píng)估人員。483.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃應(yīng)在與委托方共同商定的評(píng)估作業(yè)日期內(nèi)，合理確定評(píng)估工作時(shí)間，并對(duì)各具體評(píng)估步驟的時(shí)間進(jìn)度進(jìn)行安排。（3）規(guī)劃評(píng)估作業(yè)時(shí)間。493.4.1評(píng)估作業(yè)計(jì)劃應(yīng)根據(jù)評(píng)估工作的地點(diǎn)、評(píng)估人員的多少、評(píng)估工作時(shí)間的長(zhǎng)短等合理安排評(píng)估所需經(jīng)費(fèi)，做到既滿足需要，又節(jié)省資金。 （4） 測(cè)算評(píng)估經(jīng)費(fèi)。503.4.2評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是評(píng)估人員親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查明房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)

16、象房地產(chǎn)的所在地進(jìn)行，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)深入現(xiàn)場(chǎng)，核實(shí)房地產(chǎn)的存在性和完整性，確認(rèn)委托方和房地產(chǎn)占有方提供資料的真實(shí)性，勘查房地產(chǎn)的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和使用狀況，查驗(yàn)房地產(chǎn)的法律權(quán)屬資料，取得相應(yīng)的調(diào)查資料。513.4.2評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明房地產(chǎn)具體坐落的位置、四至、與相鄰建筑物及道路的關(guān)系,還要觀察附近的建筑布局、道路及交通狀況、綠化及衛(wèi)生狀況、地形及地勢(shì)狀況、日照及通風(fēng)狀況,如果評(píng)估對(duì)象是商業(yè)房地產(chǎn)還應(yīng)對(duì)周邊商業(yè)繁華狀況進(jìn)行調(diào)查。（1）調(diào)查房地產(chǎn)的區(qū)域情況。523.4.2評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備。查明房屋的建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、布局、設(shè)備、裝修狀況、設(shè)備狀況,了解房屋的建筑面積、使用

17、面積、歷史使用狀況和目前的用途等。確定房屋建造年份。通過現(xiàn)場(chǎng)走訪、調(diào)查,確定房屋的真實(shí)建造時(shí)間。（2）調(diào)查房地產(chǎn)的實(shí)體情況。533.4.2評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查明房地產(chǎn)的具體用途，查看房屋的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面、地面、門窗、內(nèi)外裝飾、器具、電氣照明、線路、裝置、暖氣、管道、設(shè)備狀況,分別結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等評(píng)定建筑物的成新率。（3）調(diào)查房地產(chǎn)的使用情況。543.4.3評(píng)估資料收集評(píng)估資料是評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)定估算所依據(jù)的數(shù)據(jù)、參數(shù)和證明材料。評(píng)估資料收集是取得與房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)資料的過程，為應(yīng)用評(píng)估方法、得出評(píng)估結(jié)論及撰寫評(píng)估報(bào)告書提供依據(jù)。553.4.3評(píng)估資料收集房地產(chǎn)評(píng)估有其特定目的，為特定經(jīng)濟(jì)

18、行為（或資產(chǎn)業(yè)務(wù)）服務(wù)。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)取得引發(fā)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的相關(guān)文件，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)拆通知等，作為房地產(chǎn)評(píng)估的行為依據(jù)，保證房地產(chǎn)評(píng)估的合法性、有效性。（1）引發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為文件。563.4.3評(píng)估資料收集主要包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、開工證明、出讓及轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)買合同、原始發(fā)票等。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬及許可文件573.4.3評(píng)估資料收集主要包括建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、隱蔽工程等基本資料,以及建筑竣工圖、電氣竣工圖、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等工程資料，以及土地面積、所在區(qū)位、臨街狀況、形狀、地勢(shì)、容積率、建筑

19、密度、使用權(quán)年限、平整程度、地質(zhì)水文狀況等。（3）房屋建筑工程資料583.4.3評(píng)估資料收集評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算時(shí)，需要取得相應(yīng)的評(píng)估參數(shù)。不同的評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估方法，需要評(píng)估參數(shù)不同。（4） 房地產(chǎn)評(píng)估參數(shù)資料593.5房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算這一工作環(huán)節(jié)要求在充分分析房地產(chǎn)評(píng)估資料的基礎(chǔ)上,恰當(dāng)選擇并運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法,形成初步的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,經(jīng)綜合分析及審核后確定房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論。603.5房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定估算3.5.1評(píng)估資料的綜合分析3.5.2評(píng)估方法的選擇3.5.3評(píng)估結(jié)論的形成613.5.1評(píng)估資料的綜合分析房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)本項(xiàng)評(píng)估的目的和其他具體要求,

20、對(duì)所收集的評(píng)估資料進(jìn)行整理、分析和歸納,選擇相關(guān)信息并確定其可靠性和可比性,對(duì)不可比信息要進(jìn)行必要的調(diào)整,保證評(píng)估所用信息的質(zhì)量。623.5.1評(píng)估資料的綜合分析經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集等工作環(huán)節(jié),已經(jīng)取得了大量的評(píng)估基礎(chǔ)資料,需要對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行必要的整理,對(duì)于虛假或錯(cuò)誤的房地產(chǎn)評(píng)估資料要及時(shí)予以剔除,保證評(píng)估資料的清晰、準(zhǔn)確、完整。（1）房地產(chǎn)評(píng)估資料的整理633.5.1評(píng)估資料的綜合分析應(yīng)當(dāng)對(duì)所整理的評(píng)估資料進(jìn)行分析,分析查驗(yàn)評(píng)估資料的可靠性與可比性,檢查評(píng)估資料是否與本項(xiàng)評(píng)估的目的與條件相符,甄別評(píng)估所需要的資料。對(duì)于不完善的評(píng)估資料要及時(shí)進(jìn)行修正與調(diào)整,對(duì)于不足的評(píng)估資料要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。

21、（2）房地產(chǎn)評(píng)估資料的分析643.5.1評(píng)估資料的綜合分析確定本項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估的基本數(shù)據(jù),把經(jīng)過整理、分析后的評(píng)估資料按性質(zhì)、作用分類歸檔,待評(píng)定估算時(shí)使用,為合理選擇評(píng)估方法,進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值估算奠定基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)評(píng)估資料的歸納653.5.2評(píng)估方法的選擇房地產(chǎn)評(píng)估方法是評(píng)定估算房地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。房地產(chǎn)評(píng)估的具體方法有許多,主要包括市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法等。663.5.2評(píng)估方法的選擇房地產(chǎn)的評(píng)估方法有很多種,在具體的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中,評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)各種評(píng)估方法的適用性,以及評(píng)估對(duì)象的具體情況,合理選擇評(píng)估方法。房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇應(yīng)當(dāng)考慮房地

22、產(chǎn)的評(píng)估目的、房地產(chǎn)的類型和房地產(chǎn)的評(píng)估資料的限制等情況。673.5.2評(píng)估方法的選擇不同的評(píng)估目的,要求的評(píng)估價(jià)值的類型也有所不同,決定了評(píng)估方法的選擇順序。例如以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估,通常要求市場(chǎng)價(jià)值類型,如果其他評(píng)估條件具備,應(yīng)當(dāng)首先選擇市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（1）房地產(chǎn)的評(píng)估目的683.5.2評(píng)估方法的選擇不同種類的房地產(chǎn)具有不同的特點(diǎn),適用不同的評(píng)估方法。住宅用途的房地產(chǎn)較為適用市場(chǎng)法評(píng)估,商業(yè)用途的房地產(chǎn)較為適用收益法評(píng)估,公益用途的房地產(chǎn)較為適用成本法評(píng)估,具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)較為適用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估,批量土地的評(píng)估較為適用路線價(jià)法評(píng)估。（2）房地產(chǎn)的類型693.5.2評(píng)估

23、方法的選擇每種評(píng)估方法均以取得充分的評(píng)估資料為依據(jù),評(píng)估方法的選擇受評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料及能否收集到主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約,評(píng)估人員需要根據(jù)已經(jīng)取得的資料情況選擇評(píng)估方法。（3）房地產(chǎn)評(píng)估資料的限制703.5.2評(píng)估方法的選擇在選擇房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí),可以選擇兩種以上的評(píng)估方法對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行估算。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序規(guī)定,“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一評(píng)估對(duì)象需要同時(shí)采用多種評(píng)估方法的,應(yīng)當(dāng)對(duì)采用各種方法評(píng)估形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析比較,確定最終的評(píng)估結(jié)論”。713.5.3評(píng)估結(jié)論的形成在確定了評(píng)估方法后,即可根據(jù)所取得的評(píng)估資料,對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算,形成房地產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)論,再在進(jìn)

24、行綜合分析的基礎(chǔ)上,得出房地產(chǎn)的最終的評(píng)估結(jié)果。723.5.3評(píng)估結(jié)論的形成評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所采用的評(píng)估方法,選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷,形成初步評(píng)估結(jié)論。評(píng)估的初步結(jié)論并不是評(píng)估的最終結(jié)果,只是在評(píng)估資料的基礎(chǔ)上按一定評(píng)估方法計(jì)算出來的數(shù)值,需要后續(xù)的綜合分析。（1）初步結(jié)論的形成733.5.3評(píng)估結(jié)論的形成在初步評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上,評(píng)估人員應(yīng)對(duì)本次評(píng)估所使用的資料、經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)等的數(shù)量、質(zhì)量和選取依據(jù)的合理性進(jìn)行綜合分析,得出最終的評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論通常應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值,如果委托方同意評(píng)估結(jié)論也可以使用區(qū)間值表達(dá)。（2）評(píng)估結(jié)果的確定743.5.3評(píng)估結(jié)論的形成采用兩種以上評(píng)估

25、方法評(píng)估時(shí),評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)采用各種方法評(píng)估形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析比較,確定最終評(píng)估結(jié)論。753.6評(píng)估報(bào)告與評(píng)估資料歸檔房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在執(zhí)行必要的評(píng)估程序并形成評(píng)估結(jié)論后,應(yīng)按有關(guān)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范及委托方的要求編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,及時(shí)向委托方出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估業(yè)務(wù)完成后,將評(píng)估報(bào)告、評(píng)估工作底稿及其他有關(guān)評(píng)估資料歸檔管理。763.6評(píng)估報(bào)告與評(píng)估資料歸檔3.6.1評(píng)估報(bào)告3.6.2評(píng)估工作底稿3.6.3評(píng)估資料歸檔773.6.1評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成房地產(chǎn)評(píng)估工作后向委托方提交的說明評(píng)估過程及結(jié)果的書面報(bào)告。783.6.1評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)評(píng)估人員在履行了必要的評(píng)估程序后,需要根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)范的要求,撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制要求、基本內(nèi)容、編制方法、格式標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容將在后續(xù)的章節(jié)中介紹。（1）評(píng)估報(bào)告編制793.6.1評(píng)估報(bào)告為保證評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)估報(bào)告內(nèi)部復(fù)核制度,由評(píng)估復(fù)核人員按照評(píng)估報(bào)告的要求,對(duì)撰寫出