物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書

1、江蘇安居物業(yè)管理公司作業(yè)指導(dǎo)書RG/NJUTAJW& 2007依據(jù)GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000質(zhì)量管理體系 要求編制受控狀態(tài)：分發(fā)號碼：RG/NJU廣2007-02-28 發(fā)布2007-02-28實施作業(yè)指導(dǎo)書編寫工作人員參加編寫人員：王萍 潘曉霞作業(yè)指導(dǎo)書審核：茅建國 張文進 畢寧 王萍作業(yè)指導(dǎo)書批準：茅建國 張文進目作業(yè)指導(dǎo)書批準：茅建國 張文進目序號文件名稱公司簡介公司質(zhì)量方針與目標崗位職責(zé)及任職要求物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范公共設(shè)施維護檢修控制規(guī)范錄文件編號頁碼3 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document RG/NJUF

2、AJWG00120075 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document RG/NJUF AJWG002 20076 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document RG/NJUF AJWG003 200715 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document RG/NJUF AJWG0O4 200725保潔、綠化服務(wù)控制規(guī)范保安服務(wù)控制規(guī)范交通車輛管理規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作的驗證消防管理規(guī)范市場開發(fā)規(guī)定物業(yè)接管及驗收規(guī)范采購驗收控制規(guī)范服務(wù)標識管理控制規(guī)范業(yè)主滿意度調(diào)查及測評規(guī)范物業(yè)管理檢查

3、及考評規(guī)范員工獎懲條例記錄清單作業(yè)指導(dǎo)書修改記錄表保潔、綠化服務(wù)控制規(guī)范保安服務(wù)控制規(guī)范交通車輛管理規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作的驗證消防管理規(guī)范市場開發(fā)規(guī)定物業(yè)接管及驗收規(guī)范采購驗收控制規(guī)范服務(wù)標識管理控制規(guī)范業(yè)主滿意度調(diào)查及測評規(guī)范物業(yè)管理檢查及考評規(guī)范員工獎懲條例記錄清單作業(yè)指導(dǎo)書修改記錄表 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document RG/NJUT AJWG00 6 200770 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document RG/NJUT AJWG00 7 200782 HYPERLINK l bookmark28

4、 o Current Document RG/NJUT AJWG00 8 200785 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document RG/NJUT AJWG00 9 200786 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document RG/NJUT AJWG01 0 200790 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document RG/NJUT AJWG01 1 200791 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document RG/NJUT AJWG01 2

5、 200798 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document RG/NJUT AJWG01 3 2007101 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document RG/NJUT AJWG01 4 2007104 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document RG/NJUT AJWG0152007107 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document RG/NJUT AJWG01 6 2007114116118江蘇安居物業(yè)管理公司簡介企業(yè)名稱：江蘇安居

6、物業(yè)管理公司企業(yè)地址：江蘇省南京市中山北路 200號法人代表：茅建國經(jīng)濟性質(zhì)：國有企業(yè)主管單位：南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團資質(zhì)審查部門：江蘇省建設(shè)委員會一、公司發(fā)展歷程江蘇安居物業(yè)管理公司系由南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團組建的全資公司，1996 年 2 月 14 日公司在江蘇省工商行政管理局正式登記注冊，并通過了江蘇省建設(shè)委員會資質(zhì)審查，是完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立并取得物業(yè)管理資質(zhì)的獨立法人企業(yè)。同時也是南京市物業(yè)管理協(xié)會，南京市電梯協(xié)會早期會員單位。公司遵循“科學(xué)化管理、社會化服務(wù)、企業(yè)化經(jīng)營”的發(fā)展思路，自 1996 年初在學(xué)校內(nèi)部實行物業(yè)管理起步，在發(fā)展中走向社會，在發(fā)展中強化管理，在發(fā)展中緞

7、練隊伍。公司奉行“以人為本，服務(wù)第一“的宗旨，精心打造了一整套“以客戶為中心，以服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的全新經(jīng)營管理模式。誠信、開放、人性化的服務(wù)已成為公司特有的經(jīng)營風(fēng)格。 2004 年 8 月公司與集團均順利通過了ISO9001； 2000 國際質(zhì)量管理體系認證?，F(xiàn)在公司全部項目的運作，從前期策劃，到項目實施過程中的體系導(dǎo)入、運行等，均嚴格安照IS09002 質(zhì)量管理體系規(guī)范執(zhí)行。通過對服務(wù)質(zhì)量的不斷改進和完善，力求為業(yè)主營造一種寧靜、高雅、無憂的工作、生活空間，以滿足社會的多元化需求。二、公司構(gòu)架南京工業(yè)大學(xué)-南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團-江蘇安居物業(yè)管理公司三、公司優(yōu)勢1 、專業(yè)優(yōu)勢南京工業(yè)大學(xué)作

8、為國內(nèi)的知名高校，目前不僅開設(shè)物業(yè)管理所屬的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，而且還有與物業(yè)管理密切相關(guān)的建筑學(xué)、土木工程、園林工程、機電一體化、工程測量、工商管理、智能化大廈給排水、暖通等眾多專業(yè)，上述專業(yè)的師資力量雄厚，教學(xué)設(shè)施完備，為公司開展業(yè)務(wù)提供了可靠的智力支持和物質(zhì)保證。目前公司可為各類商務(wù)寫字樓、大型商場、超市、智能化住宅小區(qū)提供營銷策劃、技術(shù)支持、安管、保潔等全方位的物業(yè)服務(wù)。2、經(jīng)驗優(yōu)勢公司主要骨干具有長期從事高校后勤管理與服務(wù)的綜合經(jīng)驗，在新校區(qū)的開發(fā)建設(shè)及高校房產(chǎn)如：辦公樓、公寓、宿舍及配套設(shè)備、設(shè)施的管理、使用，維護過程中，培養(yǎng)了一支經(jīng)驗豐富、技術(shù)全面、管理規(guī)范的精悍隊伍。形成了一整

9、套科學(xué)、規(guī)范、全面的管理規(guī)章、制度、措施和辦法。經(jīng)過多年的市場化運作，積累了豐富的成功經(jīng)驗，可根據(jù)不同物業(yè)的特點及業(yè)主需求，迅速建立與之相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)體系。3、技術(shù)優(yōu)勢公司有著獨特的技術(shù)優(yōu)勢，南京工業(yè)大學(xué)擁有建筑設(shè)計研究院、建設(shè)工程監(jiān)理公司、建筑智能化研究所、房地產(chǎn)研究所、江蘇省電梯檢測站、中央空調(diào)水處理中心等一批實體和研究機構(gòu)，為公司開展業(yè)務(wù)提供了強有力的技術(shù)后援和支撐。4、人才優(yōu)勢高校本身就是人才云集的地方，公司員工中有38 人具有專業(yè)技術(shù)職稱，其中高級職稱4 人，中級以上職稱26 人，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員48 人。深圳鵬基物業(yè)作為本公司員工培訓(xùn)顧問，與本公司長期合作。

10、所有員工均經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，并有多年的工作實踐經(jīng)驗。電梯工、水電維修工、供配電工、中央空調(diào)、鍋爐操作工均持證上崗。安全護衛(wèi)人員公司與金湖保安學(xué)校，省委扶貧工作基地（如宿遷、灌云）建立有長期穩(wěn)定的工作聯(lián)系。公司實行科學(xué)的人力資源管理，用人機制科學(xué)、靈活，管理、技術(shù)人員實行聘用制，全員實行以崗定人、以崗定薪、績效考核。江蘇安居物業(yè)管理公司質(zhì)量方針及目標RG/NJUT AJWG00 1 2007一、質(zhì)量方針（集團）質(zhì)量第一，服務(wù)至上，科學(xué)發(fā)展，追求卓越，二、質(zhì)量目標本公司確定如下質(zhì)量目標：1 、顧客滿意率達85以上；2、顧客投訴24小時內(nèi)答復(fù)處理；3、服務(wù)設(shè)施使用完好率達95%以上；4、報修半小時內(nèi)

11、到達現(xiàn)場（預(yù)約除外），小修一日內(nèi)修復(fù)，服務(wù)及時率達85%以上；5、無重大安全責(zé)任事故發(fā)生。江蘇安居物業(yè)管理公司崗位職責(zé)及任職要求RG/NJUT AJWG00 2 2007經(jīng)理崗位職責(zé)及任職要求直接上級：集團總經(jīng)理。負責(zé)公司的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。貫徹國家有關(guān)質(zhì)量工作的方針、政策、法令、法規(guī)，制定本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標并以文件形式批準正式頒布，采取有效方式保證公司各級人員都能理解質(zhì)量方針目標并堅決貫徹執(zhí)行。批準建立與質(zhì)量體系相適應(yīng)的組織機構(gòu)并規(guī)定其職責(zé)以及相互關(guān)系，任命管理者代表，并按規(guī)定賦予職權(quán)，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門經(jīng)理工作，負責(zé)副經(jīng)理以上職務(wù)的人員的提升、獎懲、錄用、休假、公出、辭退等工作。負責(zé)

12、召集和主持質(zhì)量體系管理評審，以保證質(zhì)量保證模式、標準和質(zhì)量方針及目標持續(xù)有效地運行。為質(zhì)量體系的有效運行提供必備的資源，組織編制公司年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān)督。對公司質(zhì)量工作全面負責(zé)，對公司的物業(yè)管理服務(wù)負最終責(zé)任。任職要求：5 年以上相關(guān)管理經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。副經(jīng)理崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理。負責(zé)統(tǒng)籌物業(yè)公司的內(nèi)部管理工作，配合經(jīng)理協(xié)調(diào)各部門、各管理處之間的工作關(guān)系。確保按照ISO 9001:2000 標準建立和保持質(zhì)量管理體系，協(xié)助經(jīng)理做好質(zhì)量方針和目標的宣貫工作。主持內(nèi)審工作，提供管理評審和質(zhì)量體系改進依據(jù)。主持質(zhì)量分析會和重大不合格品（服務(wù)）的處置評

13、審及其采取糾正和預(yù)防措施。根據(jù)質(zhì)量體系建設(shè)和運行中各分管部門和管理處工作需要，提出人員調(diào)整意見和獎懲建議。代表公司就質(zhì)量體系有關(guān)事項與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調(diào)。根據(jù)新物業(yè)項目的驗收接管及新管理處的建立實際需要，提出相應(yīng)調(diào)整定員定編的建議及指導(dǎo)。受總經(jīng)理委托，在總經(jīng)理外出時，代行總經(jīng)理職權(quán)，并對其工作結(jié)果負責(zé)。任職要求：3 年以上相關(guān)項目管理經(jīng)驗，或大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。管理處主任崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理。在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持管理處工作，領(lǐng)導(dǎo)全管理處員工完成公司下達的責(zé)任目標和各項任務(wù)。參與公司例會，及時溝通信息，建立良好的部門間團結(jié)協(xié)作關(guān)系；主持管理處內(nèi)部會議，協(xié)調(diào)各班組

14、關(guān)系，增強管理處內(nèi)部團隊精神，群策群力做好各項工作。制定年度、月份工作計劃，審核本管理處日/周 /月的各類報表、進行業(yè)務(wù)分析，檢查督促各崗位員工認真履行職責(zé)負責(zé)對在管理處范圍內(nèi)正確有效地實施監(jiān)視和測量。負責(zé)準備提供相關(guān)的評審資料，并落實評審中提出的與本單位有關(guān)的糾正和預(yù)防措施的實施工作。負責(zé)監(jiān)督管理處專業(yè)文件和資料的保管。負責(zé)對采購物資（進貨物資）進行驗證，并組織參與對供方評審文件的審批。負責(zé)物業(yè)管理過程中保持產(chǎn)品（服務(wù)）標識的使用管理和正確位置。負責(zé)管理處日常維修費用的審查報批，對設(shè)施設(shè)備及工程改進、維修保養(yǎng)的質(zhì)量和進度進行監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。對

15、管理處的整體服務(wù)質(zhì)量和安全生產(chǎn)消防工作負責(zé)。堅持業(yè)主至上、服務(wù)第一的宗旨，與業(yè)主委員會保持良好的合作關(guān)系，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準確，做好本部門文明服務(wù)工作。負責(zé)管理處的培訓(xùn)工作，對所轄員工進行督導(dǎo)培訓(xùn)，不斷提高其管理水平、服務(wù)意識、專業(yè)技能。負責(zé)對本管理處員工進行考核、評估，并根據(jù)其工作業(yè)績，提出表揚或批評，向公司提出任免、調(diào)配管理處班長以上人員的建議。任職要求：3 年以上相關(guān)項目管理經(jīng)驗，或大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。辦公室主任崗位職責(zé)及任職要求直接上級：管理處主任認真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和程序文件，協(xié)助管理處領(lǐng)導(dǎo)做好質(zhì)量體系的宣貫工作。按照質(zhì)量體系文件中

16、的要求，做好工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類質(zhì)量文件的管理工作。負責(zé)業(yè)主入住、業(yè)主接待、投訴處理等。協(xié)助管理處經(jīng)理做好對外聯(lián)絡(luò)、接待等公關(guān)事務(wù)工作。負責(zé)管理處文書檔案的管理。負責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)公共鑰匙和空置房鑰匙的管理工作，按公司要求參與對小區(qū)的綠化、保潔、保安、消防、設(shè)備管理的監(jiān)督檢查工作。協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作，并妥當解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題。負責(zé)對業(yè)主投訴情況的處理結(jié)果進行回訪，并做好回訪記錄、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。負責(zé)編制社區(qū)服務(wù)活動計劃，經(jīng)管理處經(jīng)理審核、公司經(jīng)理批準后負責(zé)組織實施。負責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)的宣傳工作。負責(zé)定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析，并提出整改方案。負責(zé)管理處每月工作情況匯總及相關(guān)曲線

17、圖的繪制。任職條件：2 年以上與客戶打交道的經(jīng)驗，具備一般計算機使用水平。辦公室前臺崗位職責(zé)及任職要求直接上級：辦公室主任協(xié)助辦公室主任認真貫徹執(zhí)行公司質(zhì)量方針及有關(guān)程序文件。負責(zé)公司各種質(zhì)量往來文電的收發(fā)、登記、送閱、催辦、立卷、保管等具體工作。負責(zé)公司質(zhì)量文稿的打印、裝訂、發(fā)送、登記、復(fù)制工作。負責(zé)公司質(zhì)量文件修改單的執(zhí)行、歸檔、借閱和作廢質(zhì)量文件銷毀等工作。負責(zé)報修、及維修后的登記、和相關(guān)單據(jù)的匯總工作。將所有需要維修內(nèi)容的信息及時通知到綜合班，并跟蹤信息反饋。負責(zé)業(yè)主來電、來信、來訪的接待、登記工作，統(tǒng)計各類質(zhì)量記錄負責(zé)員工考勤表匯總及管理處的內(nèi)勤事務(wù)。完成上級交辦的一切臨時性的工作。

18、任職條件：熟練使用Microsoft Office 系列各種辦公軟件。綠化、保潔部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理，直接下級：保潔班長貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊、 程序文件、 作業(yè)指導(dǎo)書和各項規(guī)章制度，對本部門貫徹公司的質(zhì)量方針目標負責(zé)。負責(zé)對相應(yīng)環(huán)保類采購物資進行驗證。負責(zé)編制相關(guān)技術(shù)文件、工藝文件，確定并設(shè)置質(zhì)量控制點。參加管理處例會，做好日常工作的調(diào)派，參與現(xiàn)場指導(dǎo)、協(xié)調(diào)班組內(nèi)外關(guān)系，負責(zé)對相關(guān)不合格品（服務(wù)）的處理。負責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。協(xié)助經(jīng)理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，負責(zé)滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。協(xié)助辦公室做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和

19、管理工作。巡回檢查保潔、綠化及各保潔員執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔、綠化工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。隨時調(diào)整各種機具和人力的配置。經(jīng)常性對清潔工進行技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范教育。根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對領(lǐng)班和清潔工的獎懲意見。加強對清潔設(shè)備、用具材料的管理，及時提醒缺貨補充，節(jié)約開支。任職條件：3 年以上相關(guān)崗位工作經(jīng)歷，專業(yè)經(jīng)驗豐富。綠化、保潔班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綠化保潔部主管，直接下級：管理處綠化、保潔工。協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)，使質(zhì)量體系文件在部門認真貫徹執(zhí)行。定期或不定期對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工

20、作實行糾正和采取預(yù)防措施。協(xié)助主管做好綠化、保潔管理工作，確保環(huán)境整潔。巡回檢查綠化、保潔工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，查找綠化、保潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見。負責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。帶領(lǐng)和指導(dǎo)綠化、保潔工工作，合理安排班次，妥善解決清潔工作中存在的問題。根據(jù)綠化、保潔工的工作情況，每月提出對本班綠化、保潔工的獎懲意見。協(xié)調(diào)垃圾的清運，廢舊物品的回收工作。督促本班綠化、保潔工保管好清潔設(shè)備、用具，按需發(fā)放材料，節(jié)省費用。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，帶頭遵守各項規(guī)章制度。任職條件：初中以上學(xué)歷，3 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，熟悉（高檔）相關(guān)物業(yè)項目環(huán)保、清潔、綠化流程者優(yōu)先。室內(nèi)保潔

21、員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綠化、保潔班長對日常工作進行自檢和互檢。負責(zé)各自工作范圍內(nèi)的公共樓道、室內(nèi)公共部分及電梯的保潔工作。負責(zé)清潔各自范圍內(nèi)的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務(wù)第一”的原則。嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。認真做好各種質(zhì)量記錄。任職條件：小學(xué)以上學(xué)歷，身體健康，有2 年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關(guān)崗位者優(yōu)先。室外保潔員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綠化、保潔班長對日常工作進行自檢和互檢。負責(zé)各自工作范圍內(nèi)的道路、停車場、公共車棚、標識、宣傳牌、雕塑、信箱、綠化帶、休 閑設(shè)施、垃圾桶、人工湖等公共部分的清潔保養(yǎng)工作

22、。負責(zé)清潔各自范圍內(nèi)的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務(wù)第一”的原則。嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。認真做好各種質(zhì)量記錄。任職條件：小學(xué)以上學(xué)歷，身體健康，有2 年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關(guān)崗位者優(yōu)先。安全保衛(wèi)部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理負責(zé)質(zhì)量管理管理體系在安全工作中的宣貫，嚴格執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊程序文件和各項規(guī)章制度。負責(zé)本專業(yè)的技術(shù)質(zhì)量評審.負責(zé)安全類外購、外供物資、各類產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的監(jiān)視、檢驗，并給予適當?shù)臉俗R，以確保不合格產(chǎn)品（服務(wù)）不投用、不交付。負責(zé)對顧客提供的物品在驗證、貯存和交付等環(huán)節(jié)進行有效控制。

23、負責(zé)編制安保訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)各部門的訓(xùn)練工作并嚴格考核，按時總結(jié)。負責(zé)對管理處安保人員的作風(fēng)紀律檢查，督促管理，及時掌握員工思想動態(tài)，進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。落實安全消防防護措施，定期檢查消防細則落實情況，加強重點防火部位的檢查、督促，查出隱患責(zé)令限期整改，依據(jù)消防管理條例，行使處罰權(quán)。對重大不安全因素應(yīng)及時書面報告經(jīng)理。負責(zé)查處整個安全部管轄范圍內(nèi)的治安事件。負責(zé)撰寫有關(guān)質(zhì)量管理體系運轉(zhuǎn)的工作總結(jié)、報告、通知，建立臺帳。組織轄區(qū)安全消防工作例會，不折不扣執(zhí)行上級指示；收集、分析有關(guān)安全消防動態(tài)和狀況，及時提出指導(dǎo)性意見并監(jiān)督實施。切實貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，開

24、展多種形式 的安全防火教育，提高業(yè)主和 內(nèi)部員工的防火意識和自防自救能力。發(fā)生意外事故、自然災(zāi)害、重大案件等必須到現(xiàn)場指揮搶救并做好經(jīng)理緊急狀態(tài)下的參謀。任職要求：身體健康，3 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。安全班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全保衛(wèi)部主管，直接下級：安護隊員。定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作（服務(wù)）做出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。主持召開班務(wù)會議，準確傳達上級工作安排和決策指令，帶領(lǐng)本班人員做好安全護衛(wèi)工作。負責(zé)對日常班務(wù)的處理，負責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。負責(zé)本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領(lǐng)導(dǎo)處

25、理。負責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。熟悉安全護衛(wèi)各崗位職責(zé)和任務(wù)，掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。負責(zé)協(xié)調(diào)班與其他班人員的關(guān)系，搞好團結(jié)。督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。做好安全標識的管理和質(zhì)量記錄工作。對本班安全、消防工作負責(zé)。任職要求：高中以上學(xué)歷，2 年以上安全保衛(wèi)工作經(jīng)歷，無前科，熟悉高層物業(yè)安保管理尤佳，退伍軍人優(yōu)先。中控室監(jiān)控員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長正確操作和愛護監(jiān)控設(shè)備、消防報警、防盜報警設(shè)備及電梯監(jiān)控報警設(shè)備。做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對自己的工作進行自檢，做好工作中的各種標識

26、。做好值班質(zhì)量記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔設(shè)備無故障。對錄相帶及其有關(guān)資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。加強重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域安全護衛(wèi)人員聯(lián)系，妥善處理。遇報警，要迅速、準確地按預(yù)定程序進行處理。工作認真仔細，精益求精，監(jiān)控值班中應(yīng)善于發(fā)現(xiàn)并及時判明情況，重要情況要及時報告辦公室領(lǐng)導(dǎo)。未經(jīng)批準，任何人不得將錄像資料外借，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。任職條件：高中以上學(xué)歷，身體健康，視力良好，反應(yīng)靈敏，語言表達清楚，對高層物業(yè)保安工作有一定的了解。門衛(wèi)安全員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長按時交接班，上崗前按公

27、司和部門的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。愛護公物及崗位上的各種設(shè)備。做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好 各項安全工作。負責(zé)門前周邊地段道路通暢，門前禁停車輛，禁止設(shè)攤。對日常工作進行自檢和互檢。嚴格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。妥善保管車場收費票據(jù)，嚴格按照財務(wù)規(guī)定計時收費、交款。送貨車輛進出場必須按公司規(guī)定查驗放行單，不得利用工作之便謀取私利。嚴禁任何人（或車輛）攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進入地面及地下停車場。加強機動車進出場管理，嚴格控制非機動車輛進入。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。任職條件：初中以上學(xué)歷，體魄強

28、健，反應(yīng)靈敏，責(zé)任心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。安全巡邏員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長熟悉小區(qū)的基本情況，包括樓宇的結(jié)構(gòu)、防盜、消防設(shè)施、設(shè)備的具體位置、功能。熟悉小區(qū)內(nèi)各業(yè)主的基本情況和主要人員。維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序，車輛停放秩序。熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。巡查外圍公共部位設(shè)施的完好情況，做好質(zhì)量記錄，并報辦公室。協(xié)助門崗處理緊急情況。任職條件：初中以上學(xué)歷，體魄強健，反應(yīng)靈敏，責(zé)任心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。工程部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理以“預(yù)防為主”為原則，編制機電設(shè)備及房屋建筑之質(zhì)量管理體系過程控制

29、文件和相應(yīng)操作規(guī)程、檢驗規(guī)程。負責(zé)物業(yè)管理中機電設(shè)備、房屋建筑部分的外購產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的檢查或監(jiān)督管理，并給予適當標識，以驗證產(chǎn)品要求得到滿足，防止不合格品的非預(yù)期使用或交付。負責(zé)歸口專業(yè)的技術(shù)質(zhì)量要求評審和工程技術(shù)文件資料的編制、發(fā)放、更改、控制和管理。負責(zé)土建、裝璜、機電設(shè)備類委外發(fā)包（含新建、技改）項目技術(shù)要求的制定、供方合同的初步審核、批準后的實施及對供方進行驗收、評價、控制和費用申報手續(xù)的辦理。負責(zé)對管理處機電材料（含日常和重要機電材料）采購文件的技術(shù)要求審核，對采購的重要物資進行驗證。負責(zé)顧客（業(yè)主或開發(fā)商）委托物業(yè)的檢驗、驗收和交接手續(xù)，對圖紙資料的完整齊全負責(zé)，并將所有技術(shù)資

30、料、圖紙及時到資料員處歸。負責(zé)對標識形式的選用和設(shè)計，負責(zé)管理處標識使用的督導(dǎo)管理。負責(zé)編制本專業(yè)相關(guān)的技術(shù)文件（作業(yè)指導(dǎo)書），確定并設(shè)置正常運行的質(zhì)量控制點。負責(zé)物業(yè)管理日常過程的監(jiān)視和測量，現(xiàn)場檢查重要維修工程和增補（整改）工程進度和工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。負責(zé)制訂計量管理制度、檢測設(shè)備的申購和對計量、檢測設(shè)備的控制。制定水、電、氣、油四大能源切實可行的節(jié)能措施并組織貫徹實施。提出對新承接物業(yè)的管理設(shè)施增補及質(zhì)量改造的初步方案。掌握物業(yè)建筑設(shè)施和機電設(shè)備性能及完好情況，組織工程部各綜合班班長以最有效、最經(jīng)濟的方式按時制訂并實現(xiàn)全年維修保養(yǎng)計劃、措施，并檢查完成情況。負責(zé)樓檢工作的安

31、排及樓檢整改計劃的編制、下發(fā)。及時安排處理顧客（業(yè)主）對工程方面的投訴。匯總質(zhì)量報表和組織好技工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。對機電設(shè)備的正常運行進行監(jiān)督管理。廉潔奉公，盡職盡責(zé)服從經(jīng)理安排安排的各項工作。任職資格：身體健康，5 年以上相關(guān)崗位工作經(jīng)驗，中級職稱。綜合班班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：工程部主管，直接下級：綜合班職工。協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)，使質(zhì)量體系文件在本部門認真貫徹執(zhí)行。定期或不定時對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正和采取預(yù)防措施。按照工作任務(wù)指令，將每項工作落實到具體員工。保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維

32、護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設(shè)備的安全檢查工作。負責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。負責(zé)安排轄區(qū)內(nèi)各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。負責(zé)所有給排水、空調(diào)、制冷、冷凝水的一次主管道和閥門及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。確保污水處理站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑窨井及時疏通清理。負責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標牌、室內(nèi)外燈箱、霓虹燈、樓層強電井開關(guān)柜和各類設(shè)備電控柜的檢查、修理。檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設(shè)備及人身安全事故的發(fā)生，確保弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運行。負責(zé)組織轄區(qū)室內(nèi)外公共照明燈

33、具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢修。督促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程的情況，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。對本班衛(wèi)生、安全、消防工作負責(zé)。提出本班組所需零配件清單，做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計。妥善保管好班組的共用工具。搞好班組建設(shè)，做好考勤和對員工的考核創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修。按計劃檢查維保工作質(zhì)量，組織好全班組的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，5 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。電工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長做好本班各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常

34、工作進行自檢和互檢，做好標識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主服務(wù)。管理好各種用電設(shè)備，確保正常運行，保證小區(qū)內(nèi)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的工作生活環(huán)境。負責(zé)小區(qū)的各項設(shè)備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異?，F(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修復(fù)，減低對業(yè)主工作生活的影響。堅持修舊利廢，控制能源降低消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投

35、訴立即解決，重大問題立即向上級報告。服從領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，熟悉高層建筑電器設(shè)備者優(yōu)先。水工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。水工必須準點上下班，上班時須身著整潔服裝，佩戴員工工作牌，保持良好的精神狀態(tài)，并做到文明禮貌待人。水工必須了解和掌握小區(qū)管道走向、結(jié)構(gòu)，各種閥門的位置和布局，熟練掌握各種設(shè)備、設(shè)施的操作和使用管理。值班時必須嚴格交接班制度，值班時發(fā)現(xiàn)情況異常，要及時處理并立即報告領(lǐng)導(dǎo)，嚴禁在值班時脫離工作。水工在為業(yè)主進行室內(nèi)維修項目服務(wù)時，要嚴格遵守公司的有關(guān)

36、規(guī)定，按照業(yè)主委托單上維修內(nèi)容和班組簽發(fā)的工作單執(zhí)行任務(wù)，禁止承攬私活和干與工作無關(guān)的事情。對轄區(qū)突發(fā)性的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主的影響。每天應(yīng)對轄區(qū)給排水設(shè)備和設(shè)施進行預(yù)防性日常保養(yǎng)及檢查工作，做好各階段性的設(shè)備保養(yǎng)和水箱的清潔工作。加強巡檢力度，虛心聽取業(yè)主反映的情況和意見，熱心為業(yè)主服務(wù)，盡力為業(yè)主排憂解難。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，熟悉高層建筑給排水設(shè)備者優(yōu)先。木工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并配戴工作牌，儀表端莊，精神飽滿，隨時為

37、業(yè)主服務(wù)。負責(zé)修理保養(yǎng)轄區(qū)所有公共區(qū)域內(nèi)的木制固定設(shè)施木門等。負責(zé)一些小型改造、裝飾和裝璜工作。堅持修舊利廢，控制木材消耗，提高效益，為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。負責(zé)保養(yǎng)木工機械設(shè)備。負責(zé)轄區(qū)所有鎖的安裝、修理、保養(yǎng)。講文明、以禮待人，虛心接受業(yè)主的監(jiān)督，及時為業(yè)主排憂解難。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位5 年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。瓦工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長。貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。正點上下班，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，隨時為業(yè)主服務(wù)。負責(zé)轄區(qū)周圍路面、溝通、水池、水坑的修筑。負責(zé)公共洗手間等

38、各工作區(qū)域地面、墻面的瓷磚、地磚的修理。負責(zé)室內(nèi)、走道、樓梯等貼面的修補。各種墻面、吊頂?shù)难a裂、清洗、修補、粉刷。負責(zé)各種層面、墻面的修漏。負責(zé)一些小型的建筑工程的施工、改造。加強巡視，做好巡檢記錄。服從領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。講文明，以禮待人，接受業(yè)主的監(jiān)督，熱心為業(yè)主服務(wù)。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位5 年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。江蘇安居物業(yè)管理公司物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范RG/NJUT AJWG00 3 2007目的為了滿足顧客要求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，特制定本規(guī)范。范圍適用于本公司物業(yè)管轄區(qū)域?？倓t通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準，體現(xiàn)質(zhì)價相符和 明

39、明白白 消費，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護雙方當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標準可作為雙方當事人選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時作為規(guī)范服務(wù)行為的標準，物業(yè)管理雙方當事人應(yīng)根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。公共服務(wù)? 接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。文明用語見附錄A,服務(wù)忌語附錄B.對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標準、服務(wù)方式、收費

40、標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務(wù)時限急修服務(wù)45 分鐘內(nèi)到位，24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受3 日限制） 。房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維

41、修工作；在冬、 雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1 次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。房屋裝修管理將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，

42、應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；裝修結(jié)束組織驗收；驗收合格2個月后組織復(fù)驗；復(fù)驗合格后 3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；8 年油飾 1 次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)5 年油飾 1

43、次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每8 年應(yīng)粉刷1 次。建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5 年粉飾 1 次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施給水設(shè)施飲用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質(zhì)每半年化驗1 次，保持池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫

44、落處及時修補。每2 個月檢查保養(yǎng)1 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3 個月（結(jié)合清洗水池）清洗次泵房；水泵運行正常，每2 小時巡查泵房1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1 次；泵房內(nèi)設(shè)備2 年

45、后，每年更新各種標志1 次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進行1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。排水設(shè)施化糞池每年清理2 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每旬清掃1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；每半年對地下管井

46、清理1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每

47、年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行1 次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2 次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人） ；每年檢測1 次保安接地電阻；每年檢測1 次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2 次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1 次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1 次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認真負責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)

48、現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。電梯運行與管理安裝、 維修、 保養(yǎng)人員和電梯司機均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：崗位安全操作規(guī)程、 維修保養(yǎng)制度、 崗

49、位責(zé)任制度、 交接班制度、 設(shè)備檔案管理制度、 安全使用管理制度和詳細的 維修保養(yǎng)計劃。安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。電梯及其安全設(shè)施

50、每周不少于1 次，進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔23 年必須進行1 次負荷校調(diào)試驗，負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。保持電梯機房清潔，每周 1 次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查2 次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止

51、地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%.制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類） ，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）和起重機械登記卡片（電梯類） ；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告） ；更改部分須有變更設(shè)計

52、的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。共用空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常；保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1 次，要求主機和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進行清潔、保養(yǎng)和維護；每年清潔2 次出風(fēng)口機，每年全面檢查2 次主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線

53、路每年吸塵2 次；空調(diào)維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施; 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。清潔管理共用樓道保潔每周打掃1 次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1 次樓梯扶手；每周擦抹1 次各層和通道的防火門、消

54、防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每季度樓梯間墻面除塵1 次；每季度擦1 次樓梯道共用門窗玻璃；?無垃圾、雜物，?無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈?；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。電梯及電梯廳保潔每日清掃2 次電梯轎箱內(nèi)垃圾，抹布擦拭1 次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1 次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1 次。? 共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2 次， （清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)

55、放置香球等）；每月 1 次用毛巾擦燈具；每月2 次對共用衛(wèi)生間進行消殺。室內(nèi)無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每10m2煙頭、紙屑不超過5個；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。停車場、共用車庫或車棚保潔每 3 日清掃 1 次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2 個月打開1 次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1 次；每 2 個月進行 1 次地下室消殺工作；每半年擦洗1 次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；空氣基本流通；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵。道路保

56、潔每日清掃2 次， 清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物， 無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、 雜物、 浮砂， ?無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1 次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標識、宣傳牌每周擦拭1 次，雕塑每2 個月擦拭1 次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1 次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。綠化帶保潔每日清掃2 次綠化帶、草地上垃圾，撿1 次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2 小時。休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔每周清潔3 次（

57、擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅） ；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時 發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧? 次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔1 次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2 周擦拭 1 次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2 次；每周抹布抹1 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無

58、散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。垃圾收集與處理生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2 次； 垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行2 次；標準：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家

59、無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5。園林綠化養(yǎng)護與管理草坪草坪斑禿不明顯，成活率在80以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在80mmz下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。園林樹木生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；90以上樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的機械損傷，葉色

60、基本正常，嚴重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在10%以下；喬木根部無 20cm高以上蔭麋枝，無過長雜草、雜物；缺株在4以下；管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在12%以下；蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在6以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在25以下?；▔ɑ荛L勢良好；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象; 葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10