某溫泉假日酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性實(shí)施計(jì)劃書征求意見稿

1、87/91某溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（征求意見稿）目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc364791728第一章 總論 PAGEREF _Toc364791728 h 1HYPERLINK l _Toc3647917291.1項(xiàng)目背景與概況 PAGEREF _Toc364791729 h 1HYPERLINK l _Toc3647917301.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) PAGEREF _Toc364791730 h 2HYPERLINK l _Toc3647917311.3可行性研究報(bào)告的圍 PAGEREF _Toc364791731 h 3HYPER

2、LINK l _Toc3647917321.4擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc364791732 h 3HYPERLINK l _Toc3647917331.5投資估算與資金來源 PAGEREF _Toc364791733 h 3HYPERLINK l _Toc3647917341.6項(xiàng)目提出的背景 PAGEREF _Toc364791734 h 3HYPERLINK l _Toc3647917351.7結(jié)論 PAGEREF _Toc364791735 h 4HYPERLINK l _Toc3647917361.8問題與建議 PAGEREF _Toc364791736 h

3、5HYPERLINK l _Toc364791737第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc364791737 h 6HYPERLINK l _Toc3647917382.1投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc364791738 h 6HYPERLINK l _Toc3647917392.2產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc364791739 h 8HYPERLINK l _Toc3647917402.3本項(xiàng)目介紹 PAGEREF _Toc364791740 h 11HYPERLINK l _Toc3647917412.4本項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc364791

4、741 h 12HYPERLINK l _Toc3647917422.5本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 PAGEREF _Toc364791742 h 15HYPERLINK l _Toc3647917432.6銷售產(chǎn)品的確定與價(jià)格定位 PAGEREF _Toc364791743 h 16HYPERLINK l _Toc3647917442.7營(yíng)銷策略分析 PAGEREF _Toc364791744 h 16HYPERLINK l _Toc3647917452.8市場(chǎng)分析結(jié)論 PAGEREF _Toc364791745 h 18HYPERLINK l _Toc364791746第三章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件

5、PAGEREF _Toc364791746 h 19HYPERLINK l _Toc3647917473.1場(chǎng)址選擇 PAGEREF _Toc364791747 h 19HYPERLINK l _Toc3647917483.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件 PAGEREF _Toc364791748 h 19HYPERLINK l _Toc3647917493.3 工程地質(zhì) PAGEREF _Toc364791749 h 19HYPERLINK l _Toc3647917503.4交通運(yùn)輸條件 PAGEREF _Toc364791750 h 19HYPERLINK l _Toc3647917513.5供水

6、供電通信 PAGEREF _Toc364791751 h 20HYPERLINK l _Toc3647917523.6社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 PAGEREF _Toc364791752 h 20HYPERLINK l _Toc364791753第四章 工程技術(shù)方案 PAGEREF _Toc364791753 h 22HYPERLINK l _Toc3647917544.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc364791754 h 22HYPERLINK l _Toc3647917554.2項(xiàng)目規(guī)劃與布局 PAGEREF _Toc364791755 h 23HYPERLINK l _Toc364791756

7、4.3建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364791756 h 25HYPERLINK l _Toc3647917574.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364791757 h 27HYPERLINK l _Toc3647917584.5給排水設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364791758 h 29HYPERLINK l _Toc3647917594.6電氣設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364791759 h 32HYPERLINK l _Toc3647917604.7消防系統(tǒng) PAGEREF _Toc364791760 h 38HYPERLINK l _Toc3647917614.8暖

8、通空調(diào)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc364791761 h 40HYPERLINK l _Toc3647917624.9配套設(shè)施 PAGEREF _Toc364791762 h 41HYPERLINK l _Toc364791763第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc364791763 h 43HYPERLINK l _Toc3647917645.1 編制依據(jù) PAGEREF _Toc364791764 h 43HYPERLINK l _Toc3647917655.2 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc364791765 h 43HYPERLINK l _Toc36479

9、17665.3環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc364791766 h 44HYPERLINK l _Toc3647917675.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc364791767 h 48HYPERLINK l _Toc364791768第六章 節(jié)能節(jié)水措施 PAGEREF _Toc364791768 h 49HYPERLINK l _Toc3647917696.1設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc364791769 h 49HYPERLINK l _Toc3647917706.2節(jié)能概況 PAGEREF _Toc364791770 h 49HYPERLINK l _Toc364

10、7917716.3項(xiàng)目能耗狀況 PAGEREF _Toc364791771 h 50HYPERLINK l _Toc3647917726.4節(jié)能措施 PAGEREF _Toc364791772 h 52HYPERLINK l _Toc3647917736.5耗能指標(biāo)分析結(jié)論 PAGEREF _Toc364791773 h 55HYPERLINK l _Toc364791774第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 PAGEREF _Toc364791774 h 56HYPERLINK l _Toc3647917757.1勞動(dòng)保護(hù) PAGEREF _Toc364791775 h 56HYPERLINK l

11、_Toc3647917767.2安全衛(wèi)生措施 PAGEREF _Toc364791776 h 56HYPERLINK l _Toc3647917777.3消防安全措施 PAGEREF _Toc364791777 h 56HYPERLINK l _Toc364791778第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc364791778 h 58HYPERLINK l _Toc3647917798.1 建設(shè)工期 PAGEREF _Toc364791779 h 58HYPERLINK l _Toc3647917808.2 進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc364791780 h 58HYPERL

12、INK l _Toc3647917818.3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 PAGEREF _Toc364791781 h 58HYPERLINK l _Toc3647917828.4項(xiàng)目實(shí)施過程的控制措施 PAGEREF _Toc364791782 h 58HYPERLINK l _Toc364791783第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) PAGEREF _Toc364791783 h 60HYPERLINK l _Toc3647917849.1招標(biāo)依據(jù) PAGEREF _Toc364791784 h 60HYPERLINK l _Toc3647917859.2招標(biāo)投標(biāo)管理的基本原則 PAGEREF _Toc3647

13、91785 h 60HYPERLINK l _Toc3647917869.3招標(biāo)圍 PAGEREF _Toc364791786 h 61HYPERLINK l _Toc3647917879.4招標(biāo)組織形式 PAGEREF _Toc364791787 h 61HYPERLINK l _Toc3647917889.5招標(biāo)方式 PAGEREF _Toc364791788 h 61HYPERLINK l _Toc3647917899.6本項(xiàng)目的招標(biāo)方案 PAGEREF _Toc364791789 h 62HYPERLINK l _Toc364791790第十章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _T

14、oc364791790 h 63HYPERLINK l _Toc36479179110.1投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc364791791 h 63HYPERLINK l _Toc36479179210.2估算圍 PAGEREF _Toc364791792 h 63HYPERLINK l _Toc36479179310.3估算金額 PAGEREF _Toc364791793 h 63HYPERLINK l _Toc36479179410.4資金籌措 PAGEREF _Toc364791794 h 63HYPERLINK l _Toc364791795第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF

15、_Toc364791795 h 64HYPERLINK l _Toc36479179611.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù) PAGEREF _Toc364791796 h 64HYPERLINK l _Toc36479179711.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc364791797 h 64HYPERLINK l _Toc36479179811.3營(yíng)業(yè)年收入估算 PAGEREF _Toc364791798 h 65HYPERLINK l _Toc36479179911.4總成本與費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc364791799 h 69HYPERLINK l _Toc36479180

16、011.5財(cái)務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc364791800 h 70HYPERLINK l _Toc36479180111.5敏感性分析 PAGEREF _Toc364791801 h 72HYPERLINK l _Toc36479180211.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc364791802 h 72HYPERLINK l _Toc364791803第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc364791803 h 74HYPERLINK l _Toc36479180412.1項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響分析 PAGEREF _Toc364791804 h 74HYPERLIN

17、K l _Toc36479180512.2風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc364791805 h 74HYPERLINK l _Toc36479180612.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc364791806 h 75HYPERLINK l _Toc364791807第十三章 研究結(jié)論 PAGEREF _Toc364791807 h 76HYPERLINK l _Toc36479180813.1可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc364791808 h 76HYPERLINK l _Toc36479180913.2建議 PAGEREF _Toc364791809 h 76附件第一

18、章 總論1.1項(xiàng)目背景與概況1.1.1項(xiàng)目名稱溫泉假日酒店項(xiàng)目1.1.2承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位：某實(shí)業(yè)某實(shí)業(yè)成立于一九九三年三月三十日，法定代表人為XX，注冊(cè)資本叁仟萬元人民幣，經(jīng)營(yíng)圍包括：房地產(chǎn)投資、市政建設(shè)、物流服務(wù)、組織國(guó)際文化交流活動(dòng)、種植、養(yǎng)殖業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)信息服務(wù)、商務(wù)會(huì)議服務(wù)，建材、裝飾材料、糖煙酒、水產(chǎn)品、副食品、紡織品等。1.1.3建設(shè)地址#某某溫泉假日酒店項(xiàng)目位于#市某旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)。1.1.4建設(shè)容與規(guī)模本項(xiàng)目位于#市某旅游區(qū)迎賓大道東側(cè)，某某某溫泉假日酒店用地。項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為54430，總建筑面積23000，其中永久性建筑1200

19、0（8棟別墅和酒店主樓、副樓等），臨時(shí)性建筑11000。本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的8棟別墅(建筑面積為9172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建2棟商鋪、61棟獨(dú)棟別墅、18棟聯(lián)體別墅（36套）與酒店主樓，新建總建筑面積52360，其中計(jì)容面積為40020，不計(jì)容面積為12340。項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目總建筑面積為62532.06，其中計(jì)容面積為49192.06（含原有8棟別墅），不計(jì)容面積為12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模一土地面積54430二總建筑面積62532.06 1已建建筑面積9172.062新建建筑面積52360 2.1計(jì)容建

20、筑面積40020 2.1.1新建別墅建筑面積325202.1.2商鋪建筑面積15002.1.3酒店主樓60002.2不計(jì)容面積（新建）12340 三容積率0.9四綠化率45%五建筑密度15%六地面停車位個(gè)3001.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1、與委托方簽訂的合同；2、#銀海溫泉假日酒店宗地圖；3、酒店股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；4、國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)：萬國(guó)用（2010）第500020號(hào)；5、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；6、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；8、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；9、#省相關(guān)定額；10、委托方提供的其他資料。1.3可行性研究報(bào)告的圍本報(bào)告

21、的研究圍為：項(xiàng)目建設(shè)背景、投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能節(jié)水措施、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。1.4擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資：65661.41萬元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）：22497.04萬元；財(cái)務(wù)部收益率（所得稅后）：28.83%；靜態(tài)投資回收期（所得稅后）：2.90；動(dòng)態(tài)投資回收期（所得稅后）：3.17。1.5投資估算與資金來源本項(xiàng)目總投資估算為65661.41萬元。其中：房地產(chǎn)開發(fā)成本60300.54萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5360.87萬元。項(xiàng)目資金來源詳見下表：序

22、號(hào)資金來源數(shù)額占總投資比例1銀行貸款27000萬元41.12%2自有資金38661.41萬元58.88%4總投資65661.41萬元100%1.6項(xiàng)目提出的背景產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是#省市，在1995年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國(guó)。、等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。2001年4月，產(chǎn)權(quán)式酒店大梅沙雅蘭酒店投入試營(yíng)業(yè)。此后,

23、 延慶金色假日酒店、#海景大酒店、#皇冠假日酒店、的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈、的丹楓白露酒店等項(xiàng)目相繼開發(fā), 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目日見興盛。#省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，形成了以半山半島、#康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店、灣紅樹林度假酒店、灣國(guó)際公館等項(xiàng)目為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。但是這些產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目戶型多為小戶型，銷售對(duì)象也主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的個(gè)人。目前，#適合企業(yè)級(jí)客戶別墅式的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目較為罕見，本項(xiàng)目的建設(shè)無疑將補(bǔ)充此區(qū)域的空白。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是#省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了

24、國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。1.7結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn)#市建設(shè)優(yōu)秀旅游的步伐，加快#國(guó)際旅游島的建設(shè)，提高旅客接待能力，更好的滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物等需求。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)是以旅游帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進(jìn)#市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善投資環(huán)境。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)部收益率為28.83%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為22497.04萬元 ；動(dòng)態(tài)投資回收期為3.17年，說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)

25、濟(jì)上是可行的。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的也是可行的。1.8問題與建議通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可知，本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)模式下，具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行，項(xiàng)目的運(yùn)行中需注意以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目建設(shè)資金的來源為企業(yè)自籌資金與銀行貸款，項(xiàng)目建設(shè)所需資金的與時(shí)到位是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的必要保障，建議建設(shè)方積極與銀行溝通，保障資金的與時(shí)到位，同時(shí)在建設(shè)過程中要建立建全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問責(zé)制度。2、制定切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)模式，保障客戶基本收益的同時(shí)確保自身利益最大化

26、。3、#省酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出自己的項(xiàng)目特色，使得酒店在經(jīng)營(yíng)過程中有異于其他同類酒店的特色，以吸引顧客前來。4、在工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析2.1投資環(huán)境分析2.1.1#省投資環(huán)境分析當(dāng)前#省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本態(tài)勢(shì)沒有改變，基礎(chǔ)配套設(shè)施在不斷建設(shè)和完善，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)剛性和改善性居住需求不斷增加，“十八大”提出增加居民收入增加了人們的購房預(yù)期，獨(dú)特優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境吸引著大量島外居民前來度假居住等等，這一系列的有利因素，都在有力支撐著我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報(bào)告經(jīng)過研究分析得出#具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重

27、要因素如下：國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好改革開放30多年使國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購買第二套房產(chǎn)的人越來越多。而近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，為了滿足度假、療養(yǎng)功能需要的購房需求不斷增長(zhǎng)，這也使得擁有優(yōu)良自然環(huán)境的城市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。#基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，2012年新增公路通車?yán)锍?484公里，其中高速公路130公里；新增高鐵308公里、空中航線120條、萬噸以上港口泊位4個(gè)；東環(huán)高鐵、繞城高速、繞城高速、海屯高速、清瀾大

28、橋等建成通車；電廠、#電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能戈枕水利樞紐等建成運(yùn)營(yíng)；西環(huán)高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)二期、鳳凰機(jī)場(chǎng)三期、馬村港二期、國(guó)投孚寶30萬噸原油碼頭、中海油300萬噸液化天然氣站線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進(jìn)；博鰲機(jī)場(chǎng)開始征地動(dòng)遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃。#自然資源不可復(fù)制#的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好之一。#的資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了#房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國(guó)外投資者。正在建設(shè)的#“國(guó)際旅游島”，使#成為我國(guó)面向世界的旅游國(guó)際品牌。#國(guó)際旅游島上

29、升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，#政府受到國(guó)家政策的大力支持，全面推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設(shè)，使#島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國(guó)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”，吸引了越來越多的島外人士來#度假和置業(yè)，有效拉動(dòng)#的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)以與產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。2.2#市投資環(huán)境分析#市氣候溫和宜人，是#最適宜居中的城市之一，其處于和兩大旅游城市的中間點(diǎn)，東線高速公路、東環(huán)鐵路縱貫全市，交通便利。而隨著博鰲機(jī)場(chǎng)、#至高速公路等項(xiàng)目的建成，將進(jìn)一步提高#的旅游地位。借助眾多利好政策，#市近年來利用區(qū)位和自然資源優(yōu)勢(shì)推動(dòng)旅游業(yè)快速發(fā)展，借旅游業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展

30、，在某、石梅灣、神州半島等旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)具有度假休閑第二或第三居所的特點(diǎn)居住產(chǎn)品，吸引島外客戶投資置業(yè)。2013年#市繼續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，#市安排實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目156個(gè)，總投資131.54億元。嚴(yán)格落實(shí)“六個(gè)一”項(xiàng)目工作機(jī)制，推進(jìn)神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬城、某等地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。奧特萊斯品牌折扣店年竣工投入運(yùn)營(yíng)。啟動(dòng)省級(jí)儲(chǔ)備地項(xiàng)目、小海新區(qū)、中非合作圓桌會(huì)議永久會(huì)址、太陽河水上樂園、沖浪基地等項(xiàng)目建設(shè)。做好烏場(chǎng)港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理等項(xiàng)目前期工作。大力開展招商引資，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫，形成“洽談一批、簽約一批、在建一批、投產(chǎn)一批”的良性循環(huán)。這些

31、項(xiàng)目的建成在提升#知名度的同時(shí)也將將對(duì)#的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，#房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)得到進(jìn)一步的發(fā)展壯大。2.2產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2.21、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。為保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間，產(chǎn)權(quán)式酒店都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)。2、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)和投資方式，目前在世界圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)

32、度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。產(chǎn)權(quán)式酒店不同于普通的酒店，其經(jīng)營(yíng)模式主要有三大特點(diǎn)：（1）業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)往往為40年。（2） 酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種， 提供各種酒店式的服務(wù)， 如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)以與各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)一般是40元 /平方米月。 （3）兼具居

33、住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假, 也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。資料顯示，在國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時(shí)度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。而在中國(guó)，作為新的投資項(xiàng)目出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂衷于產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，是將產(chǎn)權(quán)式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個(gè)人投

34、資資金。2.2近幾年對(duì)外開放和國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念。且隨著社會(huì)的進(jìn)步，旅游度假區(qū)隨著國(guó)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，分時(shí)度假概念逐步被人們接受。產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入中國(guó)才幾年，其發(fā)展條件已逐漸成熟，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭咄咄逼人，、#、等地已涌現(xiàn)出大批產(chǎn)權(quán)式酒店。我國(guó)目前產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)積極向上發(fā)展，截止到2011年，全國(guó)有1500家產(chǎn)權(quán)酒店，資金規(guī)模2000億元以上，業(yè)主30多萬，相關(guān)從業(yè)人員近百萬。通常不足50平方米的一件客房售價(jià)可能高達(dá)八十至上百萬元左右，但一經(jīng)開盤便被購房者爭(zhēng)相搶購。產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格雖高，但購買

35、者多。2.2.3#產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r#的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。隨著#旅游地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展，#省政府也越來越重視產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)與管理，并試將其納入旅游地產(chǎn)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國(guó)際旅游島的建設(shè)進(jìn)程加快，#離島免稅、離境退稅等各項(xiàng)利好政策的扶持，由此可預(yù)見#產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展之路十分可觀。近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐#，加快#旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。東部沿線的市、市、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。#島的高檔產(chǎn)權(quán)式酒店得到了迅速的發(fā)展，尤以市發(fā)展旺盛。#產(chǎn)權(quán)式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于市南海大道9號(hào)，開業(yè)時(shí)間2009年，擁有客

36、房數(shù)量331套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積58m2左右，套房116 m2、#康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店#康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店位于#市某鎮(zhèn)，開業(yè)時(shí)間2010年，酒店擁有575套客房，客房多為小戶型別墅，海航產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主享有免費(fèi)入住五星級(jí)酒店1821天，業(yè)主將酒店客房委托酒店管理公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)，獲取投資收益。業(yè)主每年有2周的免費(fèi)入住時(shí)間，可在海航酒店集團(tuán)旗下的所有連鎖酒店實(shí)現(xiàn)交換入住。海航產(chǎn)權(quán)酒店的投資業(yè)主，機(jī)票5折優(yōu)惠，康樂園國(guó)際高爾夫果嶺費(fèi)4折優(yōu)惠，連鎖酒店餐飲、娛樂消費(fèi)8折優(yōu)惠等多種體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的優(yōu)惠待遇。3、灣紅樹林度假酒店灣紅樹林度假酒店位于市灣鳳凰路沿線，2012年開業(yè)，擁有504間客

37、房。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下：每年30天免費(fèi)居住，可住灣、亞龍灣、海棠灣（七星級(jí)）、清水灣、等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套金折返權(quán)。自酒店運(yùn)營(yíng)第二年起，業(yè)主未使用完的免費(fèi)居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。 業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動(dòng)享受業(yè)主房?jī)r(jià)。 酒店利潤(rùn)分紅權(quán)。紅樹林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤(rùn)，酒店運(yùn)營(yíng)第二年起即每月分紅。 團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得5%訂房傭金。2.3本項(xiàng)目介紹#某某溫泉假日酒店原屬#市某溫泉某某假日酒店，該公司目前已將其全部股權(quán)與其他資產(chǎn)出讓給某實(shí)業(yè)。某實(shí)

38、業(yè)擬對(duì)現(xiàn)有酒店進(jìn)行改造擴(kuò)建。新建項(xiàng)目酒店名稱目前擬沿用原有酒店名稱：#某某溫泉假日酒店。原#某某溫泉假日酒店為四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目擬按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)將其打造將為高端的產(chǎn)權(quán)式別墅酒店。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是#省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)容如下：1、本項(xiàng)目擬保留項(xiàng)目用地的8棟別墅，并對(duì)其進(jìn)行裝修改造。改造后每棟將建成10套集約式套房。2、新建2棟沿街

39、商鋪、1棟酒店主樓，商鋪對(duì)外銷售，酒店主樓主要為酒店大堂、餐飲、會(huì)議等功能。3、在項(xiàng)目用地重新規(guī)劃建設(shè)61棟獨(dú)棟別墅、18棟聯(lián)體別墅，每棟別墅均帶有地下室，地下室主要作為影音、健身、酒窖等功能用房。項(xiàng)目建設(shè)完成后酒店的客房類型與數(shù)量如下表：序號(hào)別墅類型客房數(shù)量備注1豪華別墅10棟房間尺寸：360m2（不含地下室）2VIP別墅10棟房間尺寸：360m2（不含地下室）3一般別墅41棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室）4聯(lián)體別墅36套房間尺寸：300m2（不含地下室）5原有的別墅80套房間尺寸：100m2左右2.4本項(xiàng)目定位2.41、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)權(quán)式別墅酒店，以溫泉度假、商

40、務(wù)休閑的理念為主，充分利用某某酒店已經(jīng)形成的旅游度假氛圍和成型的產(chǎn)品條件，舒適優(yōu)美的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先進(jìn)的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、娛樂、拓展培訓(xùn)等于一體的特色度假居住中心，成為一個(gè)具有多種特色的旅游區(qū)域，而不僅僅是一個(gè)單一的旅游休息地，它將為游客提供一系列的自然景觀游覽活動(dòng)設(shè)施。酒店別墅鄉(xiāng)村部落般錯(cuò)落有致，返璞歸真，還原淵明式的世外桃源。而每棟別墅都有獨(dú)立的庭院，獨(dú)立的泳池，灑滿、清風(fēng)撫慰，人性化布局，細(xì)節(jié)精致，心靈spa；主臥頂級(jí)套房設(shè)計(jì)，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典雅，低調(diào)奢華，心境淡然宜人的環(huán)境，高檔豪華的配套設(shè)施，規(guī)化的管理，貼心的服務(wù)

41、，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的服務(wù)待遇，讓每位酒店產(chǎn)權(quán)投資者物超所值。本項(xiàng)目品牌特色為“清華大學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”、“國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地”，將成功打造#省酒店業(yè)首家游學(xué)基地。“清華大學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”學(xué)員多為企業(yè)總裁、總經(jīng)理或其他行業(yè)非常成功的人士，具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。而“國(guó)家關(guān)心下一代委員會(huì)”委員一般都具有較高的社會(huì)地位，特別是那些長(zhǎng)期在黨、政部門擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)和各行各業(yè)的德高望重的老同志，通常也具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。本項(xiàng)目集中優(yōu)勢(shì)，將巨資打造富貴者的天堂，奢華的典。酒店將配備一系列可根據(jù)不同需要進(jìn)行靈活配置的會(huì)議室和活動(dòng)廳，活動(dòng)廳室可供活動(dòng)空間面積廣，會(huì)議室寬闊大

42、氣，均配有無線上網(wǎng)接入和會(huì)議聯(lián)網(wǎng)設(shè)施。酒店擁有專業(yè)的MICE（會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、大會(huì)和活動(dòng)）策劃專家團(tuán)隊(duì)，將在景色宜人的環(huán)境中以豐富廣博的知識(shí)和獨(dú)具創(chuàng)意的團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案為賓客打造一場(chǎng)成功圓滿的會(huì)議或活動(dòng)。精心營(yíng)造，特色服務(wù)，酒店為學(xué)員們提供豪華的商務(wù)學(xué)術(shù)會(huì)議室、高爾夫俱樂部、三個(gè)大型戶外溫泉游泳池、戶外溫泉按摩池等一流的娛樂設(shè)施，高檔居家別墅，為每一位學(xué)術(shù)研究者營(yíng)造全面周到的學(xué)習(xí)深造環(huán)境，打造#某某某酒店金牌學(xué)術(shù)基地的品牌特色。2、產(chǎn)品目標(biāo)定位本項(xiàng)目建設(shè)完成后將提升#島休閑度假酒店的品牌形象；為建設(shè)#國(guó)際旅游島成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；完善#市旅游服務(wù)配套設(shè)施，提高在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力；完善#市

43、旅游服務(wù)硬件設(shè)施，增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率等。3、產(chǎn)品性質(zhì)定位高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）溫泉?jiǎng)e墅，由專業(yè)酒店管理集團(tuán)管理，是#市某鎮(zhèn)唯一的園林湖畔式別墅酒店。4、產(chǎn)品檔次定位每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、流水、雕塑精心獨(dú)具，提供廣闊的想象空間，每個(gè)配套高端、現(xiàn)代、人性化，每處設(shè)計(jì)高檔、溫馨、美觀，打造奢華溫泉度假別墅。5、產(chǎn)品投資分析高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資2.41、品牌特色#省終年氣候宜人，是最佳的旅游體驗(yàn)之地。在這里，四季如春，有鳥語花香，豐富的資源物質(zhì)，革命歷史和文化遺址，也是游學(xué)的勝地。目前為止，#省并沒有正規(guī)的游學(xué)基地，更多的學(xué)子通過自行組織來#游學(xué)，但由于對(duì)#省的

44、了解有限，往往得不到最好的游學(xué)效果。本項(xiàng)目創(chuàng)立了#省清華大學(xué)紫荊學(xué)院班游學(xué)基地，該基地是#省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目將打造金牌學(xué)術(shù)基地，特色奢華溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域，為企業(yè)家、金融家和成功人士建立集商務(wù)、社交、娛樂休閑、養(yǎng)生等功能為一體的服務(wù)平臺(tái)。2、溫泉特色#建設(shè)國(guó)際旅游島，提出了打造健康島的理念。某溫泉旅游資源豐富，號(hào)稱“世界少有，#無雙”，富含礦物成分，溫度高達(dá)80攝氏度，有極強(qiáng)療

45、養(yǎng)功效，是#省第一個(gè)開發(fā)的溫泉。酒店部提供天然溫泉入戶，溫泉水直接輸送到客房浴室。室外有溫泉按摩池、藥浴、足療、魚療、熱帶水果浴以與湖畔垂釣等，健康品味生活。本項(xiàng)目稀世難求的地產(chǎn)資本，向社會(huì)各界精英奉獻(xiàn)稀缺山水溫泉獨(dú)棟官邸。3、園林特色酒店總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)特，風(fēng)格浪漫，環(huán)境典雅，整個(gè)建筑群環(huán)繞一個(gè)曲線流暢，清澈蕩漾的中心湖畔，郁郁蔥蔥的林蔭小徑，綠草如茵的草坪，猶如進(jìn)入如詩如畫的人間仙境，使人忘卻世間煩惱，流連忘返。酒店規(guī)劃布局與功能分區(qū)最大限度的滿足業(yè)主“自然、生態(tài)、山水、海景”的追求。園林呈現(xiàn)出立體化三層景觀：公共綠地和園林相互結(jié)合，構(gòu)成一級(jí)景觀；高大的珍惜棕櫚科植物和自然起伏的地形構(gòu)成酒店

46、的二季景觀；清澈的山間小溪貫穿整個(gè)酒店，再配以景觀水池，構(gòu)成酒店的三級(jí)景觀。星羅棋布的水榭、幽徑，小橋流水，錯(cuò)落有致的泳池、湖泊，與整片酒店交織融合。園林中水系景觀更是達(dá)到3萬多平方米，擁有面積為47畝的某某，以其為中心，三個(gè)大面積的豪華泳池分布酒店，碧波蕩漾的超大泳池鑲嵌在園林之中，水成為絕對(duì)的主題，建筑因?yàn)樗觿?dòng)人。瞰山而歸，擁湖愈貴，項(xiàng)目山水珠聯(lián)璧合。4、配套特色#市位于#省東部沿海，市區(qū)北距139公里，南離市112公里，是#東部旅游熱線的中間站，#東線高速公路橫貫全境，交通便捷，可謂市的“后花園”。項(xiàng)目位于某華僑旅游區(qū)中心，交通便利，距市約2小時(shí)車程，距市約1小時(shí)車程。項(xiàng)目周邊散布

47、的風(fēng)景點(diǎn)有著名的某熱帶雨林植物園、石梅灣、熱帶花園、某亞洲風(fēng)情園等等。項(xiàng)目東部緊鄰某山，著名的某某位于項(xiàng)目部，依山伴水，環(huán)境宜人。2.5本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目產(chǎn)品主要為高端度假別墅，購買產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的個(gè)人客戶將擁有較強(qiáng)的購買力，他們或?yàn)橹髽I(yè)的總裁、CEO、總經(jīng)理，或?yàn)槠渌袠I(yè)非常成功的人士。這一部分人購買一般不做投資，或是用作處理商務(wù)事物的場(chǎng)所，或是作為個(gè)人第三居所，退休養(yǎng)老之用；購買產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的企業(yè)都具有非常雄厚的資金實(shí)力，購買后自用，用作接待客戶、度假或是企業(yè)培訓(xùn)基地。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的獨(dú)特的地理位置和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，與建設(shè)方的銷售意向，本項(xiàng)目的客戶群主要為清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁

48、班的學(xué)院、馬會(huì)會(huì)員、游艇俱樂部會(huì)員、高爾夫俱樂部會(huì)員等高端人士。2.6銷售產(chǎn)品的確定與價(jià)格定位本項(xiàng)目為#某某溫泉假日酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目包括2棟商鋪、61棟獨(dú)棟別墅和18棟聯(lián)體別墅。項(xiàng)目建成后總建筑面積為62532.06，其中計(jì)容面積為49192.06（含原有8棟別墅），不計(jì)容面積為12340。根據(jù)項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)銷售情況與咨詢某實(shí)業(yè)工作人員，本項(xiàng)目別墅按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格如下：序號(hào)別墅類型客房數(shù)量銷售價(jià)格備注1VIP別墅10棟2000萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）2豪華別墅10棟1500萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）3一般別墅41棟1000萬元

49、/棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室面積）4聯(lián)體別墅36套600萬元/套房間尺寸：300m2（不含地下室面積）5原有的別墅9172.06m218000元/ m280套，房間尺寸：100m2左右6商鋪150018000元/ m22.7營(yíng)銷策略分析2.7.1項(xiàng)目營(yíng)銷理念根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的營(yíng)銷將分四步走：準(zhǔn)備期：樹立產(chǎn)品形象現(xiàn)場(chǎng)和戶外廣告先行，按照形象統(tǒng)一發(fā)布，讓消費(fèi)者關(guān)注并期待本項(xiàng)目的推出。概念導(dǎo)入、升級(jí)期：建立影響力突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，導(dǎo)入項(xiàng)目建設(shè)的概念，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注。核心賣點(diǎn)傳播期：精準(zhǔn)渠道，拓展客戶，保證項(xiàng)目產(chǎn)品短期的熱銷。營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合推廣主題深度開展，運(yùn)用公關(guān)、

50、新聞、促銷、展會(huì)等方式聚焦大眾目光。同時(shí)，分析潛在的客戶群，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品涵進(jìn)行深度解析。整合多種推廣手段，不斷掀起市場(chǎng)熱潮。品牌生活體驗(yàn)期：強(qiáng)勢(shì)推廣，極致展示，保證持續(xù)熱銷一方面發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目帶入銷售忠誠期，另一方面，直接的生活體驗(yàn)會(huì)給項(xiàng)目帶來良好的口碑。同時(shí)，運(yùn)用外界形成的強(qiáng)大視覺漩渦，持續(xù)性的挖掘客戶資源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)。2.7.2項(xiàng)目營(yíng)銷手段廣告策略建議：整個(gè)廣告活動(dòng)的宣傳應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的前期，奠基與后期。前期的廣告宣傳主要為市場(chǎng)造勢(shì)，引起市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大影響力。項(xiàng)目奠基期主要以慶典活動(dòng)和電視廣告為主要宣介，在該階段，力將信息全面覆蓋到主要目標(biāo)和潛在客戶所在區(qū)域。后期廣

51、告宣傳主要為了增加受眾的記憶度，提升項(xiàng)目的品牌度。在整個(gè)廣告宣傳活動(dòng)中，應(yīng)與#市的旅游宣體進(jìn)行良好的合作。戶外媒體戶外媒體能迅速，有效的提高產(chǎn)品知名度，建立產(chǎn)品品牌度。比如大型廣告牌和路燈POP或燈箱廣告。大型廣告牌可以很好的體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，有利于項(xiàng)目品牌形象的建立。路燈POP或燈箱廣告信息覆蓋面廣，可以迅速提高項(xiàng)目的知名度。電視媒體電視媒體歷來是注目率最高，覆蓋面最廣的一種大眾媒介。電視廣告能夠使信息量的到達(dá)率達(dá)到最高，是快速提高產(chǎn)品知名度最適合的媒體?；ヂ?lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)做為一種新型的傳播媒體，已越來越多的運(yùn)用于商業(yè)活動(dòng)中，互聯(lián)網(wǎng)主要特點(diǎn)為沒有地域傳播的限制，信息可以通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)竭_(dá)任何一個(gè)地區(qū)和

52、國(guó)家，而且還可以用來進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。2.8市場(chǎng)分析結(jié)論本項(xiàng)目定位清晰，本身配套優(yōu)越，資金來源明確，目標(biāo)客戶清楚，市場(chǎng)投資環(huán)境良好。第三章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件3.1場(chǎng)址選擇#某某溫泉假日酒店項(xiàng)目為#市某旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)，總用地面積為54430m23.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件某地處低緯度熱帶北緣，屬季風(fēng)性熱帶氣候區(qū)，特點(diǎn)是：日照時(shí)間長(zhǎng)、輻射能量大、雨量充沛、干濕季變率大。年平均氣溫23.8，最高平均氣溫28，最低平均氣溫18.8。年平均日照時(shí)數(shù)2225.2小時(shí)，7月份日照時(shí)數(shù)最長(zhǎng)達(dá)258小時(shí)，最少3月為113小時(shí)，年降雨量1691.7，510月為雨季，9月為降雨量高峰期，平均雨量300.7，年平均

53、相對(duì)濕度為85%。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，平均風(fēng)速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下510米左右。3.3 工程地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)所在區(qū)域地質(zhì)情況良好，主要由雜填土；中液限粘土；含細(xì)粒土礫砂組成。含少量粉砂、細(xì)砂粒。稍光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含細(xì)粒土礫砂：灰黃、淺灰色、飽和，稍密中密狀。主要由石英粗砂和礫石組成。3.4交通運(yùn)輸條件公路：項(xiàng)目區(qū)的交通運(yùn)輸條件較好，某鎮(zhèn)通過一條二級(jí)公路與#東線高速公路相通，通過高速公路很方便地到達(dá)和。某鎮(zhèn)已建成了較為完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu),項(xiàng)目區(qū)用地圍周圍均有道路經(jīng)過。2011年東環(huán)高鐵開通,貫穿#全境?？者\(yùn)：某鎮(zhèn)距離美蘭機(jī)場(chǎng)180公里，鳳凰機(jī)場(chǎng)80公里。

54、兩機(jī)場(chǎng)已開通到、澳門、國(guó)、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼徹斯特等地的固定國(guó)際航班。3.5供水供電通信某鎮(zhèn)已建成一個(gè)5000噸的自來水廠, 某鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完備，電網(wǎng)已并入#省網(wǎng)，電網(wǎng)覆蓋率已達(dá)98%以上，供電設(shè)備先進(jìn)，鎮(zhèn)現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站1座。 某鎮(zhèn)郵電通訊設(shè)施先進(jìn)，程控可直撥國(guó)1000多個(gè)城市縣和世界上180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。項(xiàng)目所在地已有中國(guó)聯(lián)通、移動(dòng)通訊信號(hào)全覆蓋，視訊網(wǎng)絡(luò)等通訊業(yè)務(wù)都已開通，為項(xiàng)目建立與外界物流、商流、信息流提供了良好的基礎(chǔ)。3.6社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件近年來，#市委、市政府憑借#市豐富的旅游資源，從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)定地實(shí)施以開發(fā)“一帶兩區(qū)”為發(fā)展戰(zhàn)

55、略重點(diǎn)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體發(fā)展的科學(xué)決策，已經(jīng)取得了顯著的成果，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)效益，為推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2012年，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，搶抓國(guó)際旅游島建設(shè)新契機(jī)，全面加快“一帶兩區(qū)”建設(shè)步伐，凝心聚力，攻堅(jiān)克難，銳意進(jìn)取，各項(xiàng)工作均取得較大成效。經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，改革開放步伐加快，民生得到較大改善，社會(huì)保持安定和諧，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步。2012年全年，#市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元，增長(zhǎng)10.1%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入首次突破十億大關(guān)，達(dá)到10.32億元，增長(zhǎng)25.6%。固定資產(chǎn)投資112

56、.1億元，增長(zhǎng)25%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.17億元，增長(zhǎng)15.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19980元，增長(zhǎng)14.4%；農(nóng)村居民人均純收入8017元，增長(zhǎng)15.6%。先后榮獲全國(guó)“三資”管理示市、全國(guó)農(nóng)田水利基本建設(shè)先進(jìn)單位、中國(guó)十大體育營(yíng)銷城市、全省人口和計(jì)劃生育先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。旅游發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。精心打造旅游精品，東山嶺、某熱帶花園創(chuàng)建國(guó)家4A旅游景區(qū)工作加快推進(jìn)。赴、開展旅游城市推介暨旅游地產(chǎn)展銷取得喜人成績(jī)。成功舉辦沖浪節(jié)、檳榔文化節(jié)、中華龍舟賽、海釣賽、中非合作圓桌會(huì)議、世界旅游文化小姐中國(guó)總決賽等節(jié)慶賽事會(huì)展活動(dòng)，#知名度、美譽(yù)度不斷提高。全年全市接待旅游過夜人數(shù)347.

57、55萬人次，比上年增長(zhǎng)1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數(shù)321.81萬人次，下降1.2%（其中，境外過夜人數(shù)6.05萬人次，下降10.1%）；社會(huì)旅館接待旅游過夜人數(shù)25.74萬人次，增長(zhǎng)54.7%。旅游飯店客房出租率53.4%，平均房?jī)r(jià)167.10元。全市旅游總收入25.09億元，比上年增長(zhǎng)6.3%。2013年#市繼續(xù)加大旅游市場(chǎng)監(jiān)管力度，完善聯(lián)合執(zhí)法和市場(chǎng)巡查工作機(jī)制，確保旅游市場(chǎng)安全有序發(fā)展，推動(dòng)#從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉(zhuǎn)變，從過去的旅游通道、旅游驛站向旅游目的地轉(zhuǎn)變。第四章 工程技術(shù)方案4.1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于#市某旅游區(qū)迎賓大道東南側(cè)，現(xiàn)有某某某溫泉假日酒店用地

58、，項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為54430，總建筑面積23000，其中永久性建筑12000（8棟別墅和酒店主樓、副樓等），臨時(shí)性建筑11000。本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的8棟別墅(建筑面積為9172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建2棟商鋪、61棟獨(dú)棟別墅、18棟聯(lián)體別墅（36套）與酒店主樓，新建總建筑面積52360，其中計(jì)容面積為40020，不計(jì)容面積為12340。項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目總建筑面積為62532.06，其中計(jì)容面積為49192.06（含原有8棟別墅），不計(jì)容面積為12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模一土地面積5443

59、0二總建筑面積62532.06 1已建建筑面積9172.062新建建筑面積52360 2.1計(jì)容建筑面積40020 2.1.1新建別墅建筑面積325202.1.2商鋪建筑面積15002.1.3酒店主樓60002.2不計(jì)容面積（新建）12340 三容積率0.9四綠化率45%五建筑密度15%六地面停車位個(gè)3004.2項(xiàng)目規(guī)劃與布局4.2本設(shè)計(jì)方案貫徹“以人為本”、“均好性”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以塑造環(huán)境、景觀與人和諧的生態(tài)度假居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，建設(shè)一個(gè)布局合理、功能完善、交通便捷、具有優(yōu)美度假環(huán)境和豐富文化涵、具有現(xiàn)代物質(zhì)文明的度假區(qū)。本方案遵循和貫徹始終的設(shè)計(jì)原則為：1、建筑呈秩序排開，

60、分合有致，創(chuàng)造出以湖景為主導(dǎo)的景觀空間；2、充分利用場(chǎng)地資源，使朝向和景觀達(dá)到最優(yōu)化；3、住宅單體合理布置，創(chuàng)造出最符合人居住的生活環(huán)境空間，均好性強(qiáng)；4、使業(yè)主充分的享受到景觀空間的多樣性、舒適性。4.2本項(xiàng)目沿中央的自然景觀湖分為南北兩個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目出入口布置于用地西南側(cè)的迎賓大道上，酒店大堂位于酒店入口處。北側(cè)組團(tuán)由12棟聯(lián)排別墅和35棟獨(dú)院式別墅組成，組團(tuán)中央布置游泳池和景觀水景。聯(lián)排別墅靠北端布置，其余獨(dú)院式別墅靠湖面和泳池布置，將自然景觀充分引入室。南側(cè)組團(tuán)現(xiàn)有已建的8棟別墅，本次設(shè)計(jì)擬在已建別墅北側(cè)靠湖面布置5棟獨(dú)院式別墅；南側(cè)布置10棟聯(lián)排別墅；該組團(tuán)西南側(cè)為項(xiàng)目主入口，入口兩側(cè)