會計實務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)不享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠

1、房地產(chǎn)企業(yè)不享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠國家稅務(wù)總局日前下發(fā) 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā) 200631 號），自今年 1 月 1 日起執(zhí)行，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā) 200383 號）同時廢止。新文件主要在以下幾個方面進行了補充、修改和完善：一、對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作了適當(dāng)調(diào)整。國稅發(fā)200383 號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。國稅發(fā)200631 號文對這一規(guī)定作了兩點調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項

2、目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.二、規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。國稅發(fā)200631 號文規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。三、對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定。為了防止開發(fā)企業(yè)通過隨意確定成本對象或混淆成本界線等方式逃避納稅義務(wù)，為成本對象的準(zhǔn)確、

3、合理計量提供基礎(chǔ)，應(yīng)單獨制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅成本標(biāo)準(zhǔn)。國稅發(fā)200631 號文規(guī)定了計稅成本結(jié)算的一般原則、 主要成本項目的核算方法和扣除標(biāo)準(zhǔn)等三方面內(nèi)容。四、規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費等主要成本項目，國稅發(fā)200631 號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)在已完工成本對象和未完工成本對象之間分?jǐn)偅賹⒂梢淹旯こ杀緦ο筘?fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予當(dāng)期

4、扣除。五、對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規(guī)定。國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3 年。六、對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品相比，具有開發(fā)周期長和投入資金大的特點。開發(fā)企業(yè)籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開發(fā)企業(yè)出于加強資金監(jiān)管、加速資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約籌資成本、提高資金使用效率考慮，由集團統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用。通過這種方式籌措、管理、使用銀行信貸資金，是開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營需要

5、。因此，國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。七、增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。為了防止開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(nèi)（含 50%）的部分，可在金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣除。八、對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。據(jù)此，國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。國稅發(fā)200631 號文規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。必須是符合稅收征管法第 35 條規(guī)定的情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到