注意關(guān)鍵事項(xiàng)

1、買二手房需要注意點(diǎn)什么呢?一、購(gòu)買二手房需要注意什么？如下八大注意事項(xiàng)，您可要記住 哦。1、擬定二手房與否容許發(fā)售？如果公有住房“房改”售房時(shí)，有些單位還保存有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因此，一定要征詢?cè)?產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。2、擬定房屋所有權(quán)與否真實(shí)、完整、可靠？房屋所有權(quán)人與否與她人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無(wú)其她債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊 的是，一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權(quán)證。3、擬定二手房的精確建筑面積與否和產(chǎn)權(quán)證同樣？合同中商定發(fā)售房屋的面積應(yīng)以目前的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其她面積不計(jì)在內(nèi)。此 外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋構(gòu)造、格局、采光條件以及物業(yè)管理等有關(guān)問題。

2、4、雙方與否履行二手房的程序？有關(guān)購(gòu)買二手房時(shí)，買賣雙方必須要簽訂房屋買賣合同，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó) 土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房發(fā)售登記、過戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。5、理解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)有些業(yè)主在簽訂合同步常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以 及柜子、熱水器可以所有贈(zèng)送。成果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi) 狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。6、明確付款方式在購(gòu)房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一種個(gè)環(huán)節(jié)。例如，買賣雙方可以商定， 在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，客戶即支付相稱于房?jī)r(jià)款百分之 多少的定金給業(yè)主或中

3、介公司等。7、擬定交房時(shí)間在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)當(dāng)明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾種工作日或雙方商定 的其她時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承當(dāng)；此外，雙方的其 她商定也需在合同中注明。8、違約責(zé)任不容忽視買賣雙方在合同商定期最佳清晰標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有助于避免糾紛的 發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其她違約狀況等。二、二手房什么狀況下千萬(wàn)不要買？如果二手房存在如下狀況，則千萬(wàn)不要購(gòu)買，對(duì)有問題的房子，如果你買后，將會(huì)面 臨一系列的問題。1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其她方式限制二手房權(quán)利的；2、依法收回土地使用權(quán)的；3、

4、共有二手房，未經(jīng)其她共有人書面批準(zhǔn)的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的；7、列入動(dòng)拆遷范疇的；8、法律、行政法規(guī)規(guī)定嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓的其她情形（例如嚴(yán)禁都市居民購(gòu)買建在農(nóng)村集體土 地上的小產(chǎn)權(quán)房）。由于二手市場(chǎng)交易量大、購(gòu)買人多，因此在購(gòu)買二手房的過程中，您應(yīng)當(dāng)擦亮自己的 眼睛。買房一定要留意，對(duì)某些存在問題的房子千萬(wàn)不要購(gòu)買。不要貪圖便宜而買房，否 則您后來(lái)也許會(huì)遇到某些產(chǎn)權(quán)糾紛。例如你買的的房子的權(quán)屬是有爭(zhēng)議的、或者是已抵押 并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的等等。為了避免購(gòu)買的二手房存在的這些風(fēng)險(xiǎn)，您有必 要在購(gòu)買前征詢有關(guān)律師，購(gòu)買到自己滿意的

5、房子。二、目前二手房市場(chǎng)非常火爆，不懂得是不是房地產(chǎn)行業(yè)要回升了， 購(gòu)買二手房的時(shí)候一方面注意幾點(diǎn)：1、核算賣方的身份。如果是個(gè)人，看她的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料； 如果賣方有代理人，看她有無(wú)通過公證的授權(quán)委托書。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菖c否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有， 則須賣房人提供所有共有人的身份證件及批準(zhǔn)出賣房屋的書面文獻(xiàn)；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)， 與否通過賣方配偶的書面批準(zhǔn)；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人批準(zhǔn)發(fā)售的書面 意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人批準(zhǔn)房屋發(fā)售的書面文獻(xiàn)。3、如通過房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的

6、中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可 查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具有的”兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā) 的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人與否一致，原則 上是一種字也不能錯(cuò)。5、如購(gòu)買公房，須理解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是原則價(jià)，原則價(jià)購(gòu)買的公房在出讓時(shí)須 按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保存優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)規(guī)定賣房人 提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；此外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性， 在沒有獲得單位批準(zhǔn)的狀況下，一律不得發(fā)售。6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)合用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的 批準(zhǔn)書。7、如果理解到

7、欲購(gòu)房屋屬于下列幾種狀況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買：已列入拆遷公示范疇的 房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的 房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。8、對(duì)房屋質(zhì)量及其她配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、構(gòu)造、 用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步理解有關(guān)供用電狀況、水質(zhì)、水壓、煤氣、 供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；理解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)原則。9、核心性承諾應(yīng)體目前房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的 成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽 約過程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何核心性商定或賣方的任何

8、承諾均應(yīng)體目前合同中，不 能以口頭商定代之，由于口頭商定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款重要涉 及：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等; 如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。最后給這位朋友一份忠告，目前人們可以上網(wǎng)查詢二手房近來(lái)的信息，或者說進(jìn)行網(wǎng)上征詢購(gòu)買二手房，這樣又快捷又實(shí)惠，是首選哦！:I三、購(gòu)買二手房需要注意什么？龍久裝飾新手（1.）房屋手續(xù)與否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說 有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主也許有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，雖然目前沒有將來(lái)辦理 獲得后，

9、房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。因此最佳選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)與否明晰有些房屋有好多種共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、尚有夫妻共有的，對(duì)此買 受人應(yīng)當(dāng)和所有共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受 人與其簽訂的買賣合同未在其她共有人批準(zhǔn)的狀況下一般是無(wú)效的。（3.）交易房屋與否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上承當(dāng)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重 過戶手續(xù)，而不注意與否存在租賃時(shí)，買受人極有也許得到一種不能及時(shí)入住的或使用的 房產(chǎn)。由于國(guó)內(nèi)涉及大部分國(guó)家均承認(rèn)“買賣不破租賃氣也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗 在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中

10、被諸多買受人及中介公司忽視，也被許多余賣人運(yùn) 用從而引起較多糾紛。（4） .土地狀況與否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是免費(fèi)使用， 政府可免費(fèi)收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還 應(yīng)注意土地的使用年限，如果一種房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于 買受人來(lái)說與否還應(yīng)當(dāng)按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃與否影響有些房主發(fā)售二手房也許是已理解該房屋在5到左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層 住宅，也許影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃狀況，才急于發(fā)售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面理

11、 解具體狀況。（6）.福利房屋與否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)合用房自身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制， 并且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范疇上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買 賣合同與國(guó)家法律沖突。（7.）單位房屋與否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，尚有原則價(jià)的職工住房，兩者土地性質(zhì)均為劃撥， 轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于原則價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓 時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些也許會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán) 益。（8）物管費(fèi)用與否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期 拖欠，且

12、已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有也許要 所有承當(dāng)。（9）.中介公司與否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買 受人所支付的所有購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人覺得自己占了便宜，豈不知如果被 銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有也許自己都要承當(dāng)。（10.）合同商定與否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于某些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)商定清晰，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等 等問題均應(yīng)全面考慮。二手房的購(gòu)房流程：先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（本地房地產(chǎn)交易中心可買到），在合同里面都寫明你 們雙方的商定，例如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給她 3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)天付6成，等你拿到產(chǎn)證后給她最后 的1成。過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件、復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房 合同、尚有房產(chǎn)證、土地證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要 到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1個(gè)月，其她無(wú)分別，總的時(shí)間是，簽好 合同當(dāng)天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個(gè)工作日拿到新的產(chǎn)證，其 她再交接一下水電煤費(fèi)和有線電視及遷走本來(lái)的電話就可以了。二手房交易日勺