上市公司盈利能力評價

1、 本 科 生 畢 業(yè) 論 文設(shè)計題目：城市軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響研究以杭州市地鐵4號線為例 學(xué)生姓名 吳竹君 學(xué) 號 指導(dǎo)教師 魯仕寶 二級學(xué)院 公共管理學(xué)院 專業(yè)名稱 工程管理 班 級 12工程2021年 5月2021年 5月聲明及論文使用的授權(quán)本人鄭重聲明所呈交的論文是我個人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立完成的。除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果。論文作者簽名： 年 月 日本人同意浙江財經(jīng)大學(xué)有關(guān)保存使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保存送交論文的復(fù)印件，允許論文被查閱和借閱；學(xué)校可以上網(wǎng)公布全部內(nèi)容，可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。論文作者簽

2、名： 年 月 日城市軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響研究-以杭州市地鐵4號線為例摘要：隨著城市化進程的不斷加快，城市軌道交通的建設(shè)不僅改善了城市交通擁堵的現(xiàn)狀，而且對周邊的房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了較大的影響。本文以杭州地鐵4號線為實證分析對象，運用定性和定量分析相結(jié)合的方法，通過建立特征價格模型研究軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值的影響范圍和影響程度，為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供比擬現(xiàn)實的參考依據(jù)。關(guān)鍵詞：軌道交通 房地產(chǎn)價值 特征價格模型 杭州地鐵4號線The Impact Study on Price of the Surrounding Real Estate by Urban Rail Transit

3、 ACase Study of No.4 Line of hangzhou SubwayAbstract: With the accelerating process of urbanization, urban rail transit not only to improve the present situation of urban traffic congestion, but also has great influence on the real estate prices nearby. Taking the Hangzhou Metro Line 4 as the object

4、 of empirical analysis, using the combination of qualitative and quantitative analysis, this thesis establishes a characteristic price model of the influence range and degree of the rail transit to the real estate values nearby, and provides a realistic reference for the government, real estate deve

5、lopers and buyers.Key words: rail transit;residential price;hedonic price model;metro line 4 in hangzhou 目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc30571 1 引 言 PAGEREF _Toc30571 4 HYPERLINK l _Toc27821 1.1研究背景 PAGEREF _Toc27821 4 HYPERLINK l _Toc10776 1.2研究目的及意義 PAGEREF _Toc10776 4 HYPERLINK l _Toc23795 1.2.1

6、理論意義 PAGEREF _Toc23795 5 HYPERLINK l _Toc31482 1.2.2現(xiàn)實意義 PAGEREF _Toc31482 5 HYPERLINK l _Toc21838 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc21838 6 HYPERLINK l _Toc24716 1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc24716 6 HYPERLINK l _Toc2513 1.3.2國外研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc2513 7 HYPERLINK l _Toc8179 1.3.3文獻(xiàn)評論 PAGEREF _Toc8179 7 HYPERLINK l _

7、Toc3821 1.4研究內(nèi)容 PAGEREF _Toc3821 7 HYPERLINK l _Toc14414 1.5研究方法和技術(shù)路線 PAGEREF _Toc14414 8 HYPERLINK l _Toc31211 1.5.1研究方法 PAGEREF _Toc31211 8 HYPERLINK l _Toc22983 1.5.2技術(shù)路線 PAGEREF _Toc22983 8 HYPERLINK l _Toc29255 2 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響分析 PAGEREF _Toc29255 9 HYPERLINK l _Toc19963 2.1 城市軌道交通概述 PAGEREF _T

8、oc19963 9 HYPERLINK l _Toc8953 2.1.1城市軌道交通的概念 PAGEREF _Toc8953 9 HYPERLINK l _Toc9379 2.1.2城市軌道交通的特點 PAGEREF _Toc9379 10 HYPERLINK l _Toc13034 2.2 房地產(chǎn)價值及其影響因素分析 PAGEREF _Toc13034 11 HYPERLINK l _Toc20218 2.2.1房地產(chǎn)價值的概念 PAGEREF _Toc20218 11 HYPERLINK l _Toc26151 2.2.2房地產(chǎn)價值的影響因素分析 PAGEREF _Toc26151 11

9、HYPERLINK l _Toc25420 2.3 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響機理 PAGEREF _Toc25420 13 HYPERLINK l _Toc21903 2.3.1提高周邊物業(yè)的可達(dá)性 PAGEREF _Toc21903 13 HYPERLINK l _Toc25889 2.3.2提高沿線土地的利用價值 PAGEREF _Toc25889 14 HYPERLINK l _Toc22798 2.3.3提高沿線土地的開發(fā)強度 PAGEREF _Toc22798 14 HYPERLINK l _Toc21582 2.3.4促進城市經(jīng)濟的快速開展 PAGEREF _Toc21582

10、15 HYPERLINK l _Toc24745 3 杭州市房地產(chǎn)市場和地鐵開展?fàn)顩r PAGEREF _Toc24745 15 HYPERLINK l _Toc30645 3.1杭州市房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r PAGEREF _Toc30645 15 HYPERLINK l _Toc6883 3.2杭州市地鐵開展?fàn)顩r PAGEREF _Toc6883 16 HYPERLINK l _Toc25173 4 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響的特征價格模型 PAGEREF _Toc25173 17 HYPERLINK l _Toc31550 4.1 特征價格模型概述 PAGEREF _Toc31550 17

11、HYPERLINK l _Toc7220 4.1.1特征價格模型介紹 PAGEREF _Toc7220 17 HYPERLINK l _Toc2542 4.1.2特征價格模型的三種形式 PAGEREF _Toc2542 18 HYPERLINK l _Toc21467 4.2研究對象杭州地鐵4號線 PAGEREF _Toc21467 19 HYPERLINK l _Toc28150 4.3變量的選定 PAGEREF _Toc28150 19 HYPERLINK l _Toc25715 4.3.1區(qū)位特征變量的選定 PAGEREF _Toc25715 19 HYPERLINK l _Toc279

12、66 4.3.2 鄰里特征變量的選定 PAGEREF _Toc27966 20 HYPERLINK l _Toc7683 4.3.3 結(jié)構(gòu)特征變量的選定 PAGEREF _Toc7683 20 HYPERLINK l _Toc14962 4.4數(shù)據(jù)來源 PAGEREF _Toc14962 21 HYPERLINK l _Toc26720 5 數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc26720 22 HYPERLINK l _Toc26268 5.1樣本的描述性統(tǒng)計分析 PAGEREF _Toc26268 22 HYPERLINK l _Toc24261 5.2半對數(shù)線性回歸分析 PAGEREF _T

13、oc24261 23 HYPERLINK l _Toc15582 5.3模型的預(yù)測 PAGEREF _Toc15582 25 HYPERLINK l _Toc12609 5.4軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的空間效應(yīng)-圈層分析 PAGEREF _Toc12609 25 HYPERLINK l _Toc16573 6 研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc16573 26 HYPERLINK l _Toc16972 6.1結(jié)論 PAGEREF _Toc16972 26 HYPERLINK l _Toc3018 6.1.1房地產(chǎn)價格與距離的關(guān)系 PAGEREF _Toc3018 26 HYPERLIN

14、K l _Toc27201 6.1.2結(jié)構(gòu)因素影響分析 PAGEREF _Toc27201 27 HYPERLINK l _Toc28092 6.1.3鄰里因素影響分析 PAGEREF _Toc28092 27 HYPERLINK l _Toc22428 6.1.4空間效應(yīng)-圈層分析 PAGEREF _Toc22428 27 HYPERLINK l _Toc2613 6.2基于軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響的建議 PAGEREF _Toc2613 28 HYPERLINK l _Toc31272 6.2.1對政府的建議 PAGEREF _Toc31272 28 HYPERLINK l _Toc1

15、8887 6.2.2對開發(fā)商的建議 PAGEREF _Toc18887 29 HYPERLINK l _Toc6264 6.2.3對購房者的建議 PAGEREF _Toc6264 29 HYPERLINK l _Toc24555 7 結(jié)束語 PAGEREF _Toc24555 30 HYPERLINK l _Toc27242 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc27242 30 HYPERLINK l _Toc30232 附錄: 空間效應(yīng)-圈層分析 PAGEREF _Toc30232 321 引 言1.1研究背景 隨著經(jīng)濟的不斷開展，城市化進程的不斷加快，大量的人口開始涌入城市，人口密度不斷增大

16、，再加上城市小汽車數(shù)量的不斷增加，而且其增加速度大大超過了城市公共交通設(shè)施的增長速度，使得城市交通秩序越發(fā)混亂，地面交通擁堵的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重，給人們的出行帶來了極大的不便。因此，在這種背景下，如何解決城市交通擁堵問題，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的出行要求，己經(jīng)成為現(xiàn)代城市在可持續(xù)開展中所面臨的重要課題，這得到了學(xué)術(shù)界和政府的廣泛關(guān)注。城市軌道交通是一種具有運行速度快、運量大、準(zhǔn)時、污染小、平安舒適且不受地面交通情況制約等優(yōu)點的交通方式。我國政府正在大力開展城市軌道交通。根據(jù)資料顯示，截至2021年末，中國共有25座城市開通運營軌道交通，運營總里程到達(dá)3293公里，車站2257座。2021年，我國城市軌

17、道交通新增運營線路20條，總計334.68公里；車站259座，其中青島、淮安、南昌三座城市為首條線路開通運營，正式參加城市軌道交通的大家庭。城市軌道交通不僅提高了城市地域之間的通達(dá)性，緩解了地面交通擁堵的狀況，還對其站點輻射范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了重大的影響，使軌道交通沿線的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)所有者受益。杭州的城市軌道交通在2005 年得到國務(wù)院批準(zhǔn)后正式開始建設(shè)。目前杭州有3條地鐵線路建成通車，分別為地鐵1號線、2號線和4號線。由于地鐵1號線、2號線已經(jīng)投入運營運行多年，其對周邊房地產(chǎn)價格變動的數(shù)據(jù)有據(jù)可查，無需再建模量化研究。因此本文選擇杭州地鐵4號線為研究對象，并結(jié)合地鐵沿線站點周邊的

18、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，研究地鐵對其沿線站點周邊房地產(chǎn)價值的空間影響范圍和影響程度，為推進我國軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)市場、土地市場的健康開展提出一些針對性的措施和建議。1.2研究目的及意義 隨著城市化進程的不斷加快，各城市的軌道交通建設(shè)開始步入一個高速開展的黃金期，探討軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值的影響不僅具有一定理論意義還具有極強的現(xiàn)實意義。本文以杭州市軌道交通建設(shè)為背景，將視角集中在杭州地鐵4號線，通過建立特征價格模型，從定性和定量兩個方面，研究軌道交通建設(shè)對周邊房地產(chǎn)價值的影響。本文主要有以下幾點意義：理論意義 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法如本錢法、收益法、市場法等存在著使用條件、使用范圍相對局限和最終評估結(jié)果相

19、對滯后等問題。因此，運用傳統(tǒng)的評估方法，無法準(zhǔn)確地判斷和評估出軌道交通對房地產(chǎn)價值影響。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價格受多種因素的綜合影響。本文將特征價格模型引入軌道交通對周邊房地產(chǎn)的價值評估中，能夠充分彌補傳統(tǒng)評估方法的缺乏，只考慮地鐵對房價的影響程度，發(fā)揮特征價格理論對房地產(chǎn)這種異質(zhì)品的估價中分解其價值配比的優(yōu)勢，有利于完善房地產(chǎn)價格評估的理論體系，并且在評估過程中對房地產(chǎn)的價值做出合理的預(yù)測，幫助購房者做出合理的購房選擇?，F(xiàn)實意義1. 有利于政府制定相關(guān)決策，促進土地市場、房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)開展。地方政府在明確了軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響范圍和影響程度后，科學(xué)地制定相關(guān)的政策，就

20、可以處理好房地產(chǎn)規(guī)劃、土地規(guī)劃、交通規(guī)劃這三者的關(guān)系。這對政府部門科學(xué)評估土地價格、調(diào)整城市基準(zhǔn)地價、確定城市建設(shè)布局等有一定的指導(dǎo)意義，也進一步促進了我國土地市場、房地產(chǎn)市場的健康開展。2. 有利于房地產(chǎn)開發(fā)商合理定價。隨著土地的價格、獲取的本錢的升高，房地產(chǎn)開發(fā)商在軌道交通周邊購置土地，制定房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略和定位、營銷模式，確定要開展的物業(yè)類型，制定房地產(chǎn)銷售價格等情況下，都可以根據(jù)軌道交通對房地產(chǎn)帶來的增值效應(yīng)進行合理評估定價，為整個開發(fā)-銷售過程提供參考決策，科學(xué)開發(fā)軌道交通沿線房地產(chǎn)工程，以實現(xiàn)開發(fā)商的最大利益。3. 有利于購房者做出正確的購房決定。從購房者的角度出發(fā)，購房的目的要么

21、是自住否那么就是為了投資。購房者總是在待價而沽，對于買房投資的人來說，他們關(guān)心的是房地產(chǎn)的升值潛力、租金定價是否有上漲的空間等等。但無論是自住還是投資，購房者在做置業(yè)選擇時需要重點考慮的因素之一就是交通狀況，軌道交通的建設(shè)提高了地域之間的可達(dá)性，給人們的出行帶來了極大的便利，也給周邊的房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生了增值的效應(yīng)，而這也正是購房者和投資者都期待的。1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀由于我國的城市軌道交通建設(shè)起步較晚，而早期我國房地產(chǎn)市場的不完善又直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易信息封閉，交易數(shù)據(jù)獲取困難。因此，國內(nèi)學(xué)者對軌道交通的研究大多停留在定性研究的層面上。當(dāng)前，隨著我國城市經(jīng)濟的快速開展

22、，房地產(chǎn)交易信息的公開使得數(shù)據(jù)的獲取相對容易，越來越多的學(xué)者開始通過定量研究的方式探索軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響效應(yīng)?？偠灾覈鴮W(xué)者對軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響研究主要包括下面三個方面：1. 對軌道交通站點的影響范圍方面的研究。黃艷香(2021)選擇大連市地鐵一號線為實證分析對象，在軌道交通沿線站點1.5km范圍內(nèi)開展研究，認(rèn)為在1.5km的影響范圍內(nèi)，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響是十分顯著的，且房地產(chǎn)與軌道交通站點的距離每增加1km，房地產(chǎn)的價格就會增長6.4%；韋唯(2021)運用了GIS地理信息系統(tǒng)對西安地鐵2號線對周邊房地產(chǎn)價值的影響進行定性和定量的研究，確定了軌道交通的影響是1km

23、，認(rèn)為地1km之外不存在地鐵效應(yīng)，得出地鐵對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是使房價從地鐵線路中間向兩邊遞減的結(jié)論；王穎(2007)以2.5km作為房地產(chǎn)樣本的選取范圍，選取了大連輕軌3號線周邊24個樓盤的樣本數(shù)據(jù)，并用spss進行數(shù)據(jù)分析，得出特征價格模型。2. 對軌道交通影響效應(yīng)的空間效應(yīng)方面的研究。李琦(2021)在研究武漢地鐵一號線對周邊房地產(chǎn)價格影響的空間效應(yīng)時，引入幾個虛擬變量來反映圈層變化，認(rèn)為軌道交通對房價的影響在1km的范圍內(nèi)最為顯著。而且一號線站點周邊0.5km范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的總價與單價比0.5km范圍外的房地產(chǎn)分別增幅10.1%和8.7%；王映雪(2021)從時間和空間兩個維度對武漢

24、地鐵二號線進行研究，在空間效應(yīng)方面認(rèn)為地鐵二號線的影響范圍為1.5km，距離地鐵站點500米內(nèi)的住宅與距離 5001000 米的住宅價格比距離地鐵為10001500 米內(nèi)的住宅價格分別高出610.7 元/平方米和 406.8 元/平方米，以比例關(guān)系來度量，單價分別提高了10%和7%。3. 對軌道交通影響效應(yīng)的定量計算方面的研究?？偟膩碚f，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響效應(yīng)研究可以采用三種模型來進行定量研究，分別是支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型、特征價格模型和交通本錢模型。我國學(xué)者一般采用特征價格模型來研究軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響。鄧毅(2021)運用了特征價格模型中的對數(shù)-線性函數(shù)，得到了軌道交通對房

25、價影響的價格模型。認(rèn)為房地產(chǎn)與市中心距離每增加1km，房價會下降11.1%；而在其他情況不變下，到地鐵站點的距離每增加 1km，房價會下降 9%。國外研究現(xiàn)狀國外軌道交通的建設(shè)的開展起步較早，早在20世紀(jì)70年代，國外學(xué)者就開始對軌道交通進行研究。隨著國外的軌道交通系統(tǒng)的日益完善，國外對軌道交通系統(tǒng)的研究內(nèi)容也日益豐富，研究方式也越來越多樣化，如從定性的分析到定量分析，從交通本錢模型分析到特征價格模型分析等等。Dewees(1976)研究了加拿大多倫多軌道交通建設(shè)前后周邊房地產(chǎn)的價格變化，研究說明軌道交通站點周邊的土地價格明顯要比遠(yuǎn)離軌道交通站點的土地價格高，成正相關(guān)；Voith(1993)以

26、美國費城的地鐵為實證分析對象,發(fā)現(xiàn)了地鐵能極大地提高地鐵站點沿線的交通通達(dá)性，而且使地鐵沿線的房地產(chǎn)價值提高了8%；Laakso(1992)通過研究芬蘭首都境內(nèi)的一個軌道交通，得出的結(jié)論為，軌道交通能使其站點周邊1km范圍內(nèi)的土地增值6%；Bae(2003)以韓國漢城的地鐵5號線為研究對象，進行了長達(dá)3年的實證研究，研究其對周邊房地產(chǎn)價格的影響，他發(fā)現(xiàn)在地鐵正式運營前的3年內(nèi)，地鐵對站點沿線的房地產(chǎn)價值的增值效應(yīng)明顯，但是在地鐵正式運營后的第3年，這種增值效應(yīng)變得非常不明顯；Franeesea Pagliara 和 Enrica PaPa(2021)以意大利那不勒斯的軌道交通為研究對象，運用了

27、GIS地理信息系統(tǒng)和時空比照的方法，研究軌道交通對周邊房價的變化，研究說明同一條軌道交通線路上的不同住宅或者是不同線路上的周邊房產(chǎn)在不同的時間上的房價變化是不一樣的。1.3.3文獻(xiàn)評論綜上所述，在定性研究層面，國內(nèi)外學(xué)者對軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的研究區(qū)域、研究方法、研究對象、研究結(jié)論等區(qū)別不大；而在定量研究層面，國外學(xué)者的研究方法在不斷創(chuàng)新和改良，從條件價值法、交通本錢法的運用到特征價格模型、GIS地理信息系統(tǒng)的運用，在模型的假設(shè)、樣本數(shù)據(jù)的獲取、特征變量的選擇、樣本參數(shù)的估計等研究等都走在我國學(xué)者的前面。而且，國內(nèi)的學(xué)者大多研究的是軌道交通在規(guī)劃建設(shè)時期對周邊房地產(chǎn)價值的影響效應(yīng)，對軌道交

28、通建成后的開通運營期的研究相對較少。因此，本文選取已經(jīng)開通運營滿一年的杭州地鐵4號線為實證分析對象，通過建立特征價格模型，定性且定量研究其對周邊房地產(chǎn)價值的影響。1.4研究內(nèi)容本文選取了杭州市地鐵4號線為實證分析對象，杭州市地鐵4號線具有很強的代表性。對地鐵4號線進行研究，不僅僅是在專業(yè)領(lǐng)域進行相關(guān)探索，還能為今后長三角的軌道交通建設(shè)和開展提供有益的作用。論文主要研究的軌道交通4號線對周邊房地產(chǎn)價值的影響，采用特征價格的定量計算分析模型進行分析，重點研究以下內(nèi)容：第一局部，引言。主要介紹本文的研究背景、研究目的和意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容以及研究的方法和技術(shù)路線。第二局部，軌道交通對周邊房

29、地產(chǎn)價值影響分析。主要對城市軌道交通的概念、特點，房地產(chǎn)價值的概念影響因素等進行概述，并定性分析了軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響機理。第三局部，杭州市房地產(chǎn)市場和地鐵開展?fàn)顩r。主要對杭州市房地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀和杭州市的地鐵開展現(xiàn)狀進行簡單的闡述。第四局部，軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響的特征價格模型。本章主要對特征價格模型的三種形式進行了介紹，選定了變量，確定了數(shù)據(jù)來源，以杭州地鐵4號線為研究對象進行實證分析。 第五局部，數(shù)據(jù)分析。本章主要對樣本數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析，半對數(shù)模型分析、軌道交通對房價影響的空間效應(yīng)-圈層分析。第六局部，研究結(jié)論與建議。本章主要針對構(gòu)建的特征價格模型得出相應(yīng)的結(jié)論，并在研究

30、結(jié)論的根底上為政府、開發(fā)商、購房者提供對策建議。第七局部，結(jié)束語。1.5研究方法和技術(shù)路線1.5.1研究方法1. 文獻(xiàn)收集法：收集國內(nèi)外關(guān)于軌道交通對周邊住宅價格變動的影響研究的相關(guān)論文、期刊和專著，并結(jié)合杭州市地鐵工程的建設(shè)運營現(xiàn)狀，確定論文的研究方向。2. 運用特征價格模型的定量方法：運用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件，對收集的杭州市地鐵4號線周邊住宅樣本數(shù)據(jù)進行回歸、估計、檢驗分析，建立相應(yīng)的特征價格模型方程，并利用建好的特征價格模型方程并進行分析。3. 現(xiàn)狀調(diào)查:調(diào)研杭州市地鐵4號線相關(guān)規(guī)劃的資料，并對地鐵4號線各站點附近房地產(chǎn)進行實地調(diào)研。利用百度地圖等測量工具測量距離，為研究獲取實證信息

31、。 1.5.2技術(shù)路線圖1.1 技術(shù)路線圖圖片來源：作者自繪2 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響分析2.1 城市軌道交通概述為了對城市軌道交通有更為全面的理解和認(rèn)識，下面就將闡述城市軌道交通的概念、特點。2.1.1城市軌道交通的概念城市軌道交通(URT)是交通擁堵、環(huán)境污染的現(xiàn)代城市的產(chǎn)物，也是城市公共交通系統(tǒng)的中堅力量。它一種擁有較大的運輸能力，擁有固定的軌道和線路，節(jié)能環(huán)保并且方便、快捷、平安的公共交通設(shè)施。城市軌道交通的具體形式包括了地下鐵路(地鐵)、輕軌(輕型軌道)、有軌電車、單軌交通、市郊鐵路、城市鐵路等交通方式。中國的城市軌道交通多以地下鐵路(地鐵)、輕軌(輕型軌道)為主，本文文中出現(xiàn)

32、的城市軌道交通特指地鐵，本文主要針對杭州地下鐵路(地鐵)展開調(diào)查研究。2.1.2城市軌道交通的特點(1)運量大，運行速度快一個城市是否考慮建設(shè)城市軌道交通最大的一個參考因素就是運量。通常情況下，城市軌道交通的運輸量是普通交通工具如公共汽車的3倍以上。如果一個城市的城區(qū)常住人口數(shù)到達(dá)了200 萬人，線路的單向頂峰小時斷面客流超過了3萬人，就可以建設(shè)地鐵來緩解地面交通擁堵現(xiàn)象。軌道交通最大的特點就是可以將運載的車輛根據(jù)客流量的多少進行編組，可以同時滿足長距離、短距離出行以及客流量頂峰期、低峰期的出行要求。軌道交通系統(tǒng)與其他公共交通系統(tǒng)相比另一個優(yōu)點是運行速度快。軌道交通系統(tǒng)擁有獨立的軌道和運行線路

33、，與其他交通系統(tǒng)獨立運行，不會產(chǎn)生沖突，運行秩序好，運行班次多。軌道交通的運行速度大多在40至80km/h之間，是常規(guī)公交系統(tǒng)的2倍以上，大大縮短了乘客的出行時間，行車效率高，也減少了乘客的等待時間。(2)節(jié)約資源，節(jié)能環(huán)保軌道交通充分利用了地下空間，地面交通擁堵對軌道交通運行毫無影響。一方面，軌道交通系統(tǒng)的運行采用電力作為能源，而不是普通的汽油、柴油。如圖2.1顯示，與普通小汽車的污染排放物相比，軌道交通每運行1km可以節(jié)約60%一85%的能源，空氣污染、噪音污染也比地面交通減少90%94%，因此，軌道交通是一種清潔、綠色、環(huán)保、能耗低的交通工具；另一方面其平安舒適的乘車環(huán)境，節(jié)能環(huán)保的理念

34、會使很多地面交通系統(tǒng)的忠實乘客轉(zhuǎn)為軌道交通系統(tǒng)的忠實乘客，不僅緩解了地面的交通壓力，改善了城區(qū)的交通狀況，降低了噪音污染，也使得地面小汽車尾氣的排放量會減少很多，減少了空氣中一氧化碳、二氧化碳的含量，保護了生態(tài)環(huán)境也減少環(huán)境污染。 圖2.1 汽車與軌道交通的排放污染物大小比擬圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源(3)建設(shè)周期長，投資總額大軌道交通既有優(yōu)點也存在缺點。第一個缺點是軌道交通的建設(shè)時間長，一條線路從建設(shè)規(guī)劃征地拆遷開工建設(shè)建成通車這一過程至少需要三四年；第二個缺點是軌道交通的造價十分昂貴，不管是前期的建設(shè)投資，還是后期投入運營后的日常維護，費用都很高。2.2 房地產(chǎn)價值及其影響因素分析 2.2.1房地

35、產(chǎn)價值的概念房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物和其所衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)的本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，它的存在形態(tài)主要有3種，分別是建筑物、土地、房地合一。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，但其本質(zhì)仍是一種商品，西方經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，價值是價格形成的根底。價值的本質(zhì)是商品中凝結(jié)的一定量的社會必要勞動。一切商品的價值=c+v+m，受供求關(guān)系影響，它包括三個局部，第一局部是由必要勞動創(chuàng)造的價值v；第二局部是生產(chǎn)資料的價值c，它是已經(jīng)消耗完并轉(zhuǎn)移到商品中形成的價值；第三局部是由剩余勞動所創(chuàng)造的價值m。房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格，它需要以貨幣形式的房地產(chǎn)價格來表達(dá)

36、，一般以交易價或租金的形式來表示。房地產(chǎn)的價格圍繞房地產(chǎn)的價值上下波動，本文中研究房地產(chǎn)價值就是研究房地產(chǎn)的價格，并沒有區(qū)別。2.2.2房地產(chǎn)價值的影響因素分析影響房地產(chǎn)價值的因素很多，可以通過宏觀和微觀兩個方面來進行闡述。從宏觀的角度分析，主要有經(jīng)濟因素(經(jīng)濟的開展水平、國民生產(chǎn)總值、儲蓄水平、商品的供求關(guān)系、物價指數(shù)等等)，社會因素(人口組成、家庭收入、文化程度、消費偏好、社會治安等等)，政治因素(城市土地制度、房地產(chǎn)稅收制度、城市土里規(guī)劃、房地產(chǎn)政策制度等等)三大因素；從微觀層面分析，房地產(chǎn)價格主要受區(qū)位因素、鄰里因素、結(jié)構(gòu)因素這三個因素的影響。其結(jié)構(gòu)如圖2.2所示，本文重點研究影響房地

37、產(chǎn)價格的微觀因素。圖2.2 房地產(chǎn)價格影響因素圖圖片來源：作者自繪區(qū)位因素：區(qū)位是地段的意思，是房地產(chǎn)在城市中的相對位置，它是影響房地產(chǎn)價格上下的首要因素。區(qū)位因素不再是簡單的物理因素，它主要包括三個方面：第一，房地產(chǎn)市場上的供求情況。眾所周知，商品的價格由供求狀況決定，市場上供求關(guān)系的不平衡總是會引起房地產(chǎn)價格的波動，而房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，它的特性就是不能被隨意移動，所在位置也相對固定，因此房地產(chǎn)所在地區(qū)的供求狀況會直接影響房地產(chǎn)的交易價格。房地產(chǎn)作為一種剛需商品，人們對其的需求總是會大于供給，未來房地產(chǎn)價格仍有上漲的空間。第二，相對區(qū)位。簡單來說，就是指房地產(chǎn)所處的地段，包括房地產(chǎn)距離市

38、中心的遠(yuǎn)近程度等，地段的好壞直接影響房地產(chǎn)的價格和未來的收益水平。第三，交通的便捷程度。居民外出購物、出行的程度程度直接影響房地產(chǎn)價格，與房地產(chǎn)的價格成正比，交通越便捷，房地產(chǎn)的價格越高，反之，那么越低。城市軌道交通的開展使城市的邊界變得模糊，不斷延伸。人們對兩地距離遠(yuǎn)近的直觀感受已經(jīng)變得模糊，反而更加傾向于通過搭坐地鐵的站數(shù)、時間長短、便捷程度等來判斷兩地空間距離的遠(yuǎn)近。鄰里因素：鄰里特征變量主要指房地產(chǎn)所在區(qū)域的社會因素、經(jīng)濟因素、人文環(huán)境等因素，通常指住宅小區(qū)周圍的配套設(shè)施，住宅周邊的配套設(shè)施越完善，房地產(chǎn)的價值就越高。它包括公共根底設(shè)施，如住宅周圍的公園、醫(yī)院的數(shù)量；教育配套設(shè)施，如住

39、宅周圍的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)的數(shù)量；商業(yè)配套設(shè)施，如大型商場、超市、購物中心的數(shù)量。除此之外，鄰里因素還包括住宅周邊的環(huán)境狀況，是否存在工業(yè)區(qū)、汽車站、火車站；住宅周邊的社會治安是否穩(wěn)定；人口素質(zhì)上下等等。結(jié)構(gòu)因素：結(jié)構(gòu)特征因素是指房地產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)特性對房地產(chǎn)價格的影響，它包括樓盤的特征和住宅單元本身的特征。樓盤的特征是從開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的角度出發(fā)的，一般包括住宅小區(qū)的容積率(建筑面積占用地面積的比例)，容積率與住宅的價格成反比，容積率越大，住宅的價格就越低，容積率越小，住宅價格就越高；建筑密度(建筑物的復(fù)蓋率)住宅的建筑密度和容積率是正相關(guān)的關(guān)系；綠化率(綠化復(fù)蓋率)住宅小區(qū)的綠化率越高

40、那么建筑密度越低，房地產(chǎn)價格越高。住宅單元本身的特征包括住宅的面積，住宅的層數(shù)，裝修的狀況建筑樓齡、層數(shù)、戶型狀況、裝修程度、采光狀況等等。通常情況下住宅樓齡短，層數(shù)適中，戶型好，裝修檔次高，采光條件好的住宅單元價格更高。2.3 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響機理 2.3.1提高周邊物業(yè)的可達(dá)性簡單來說，這里的可達(dá)性通常指交通的可達(dá)性，意思是通過一種特定的公共交通系統(tǒng)從某一給定位置到達(dá)另一位置的便捷程度。隨著城市化進程的不斷加快，城市中心開展的越來越快，相反城市郊區(qū)邊緣地帶開展得相對緩慢，城鄉(xiāng)差距正不斷擴大。軌道交通系統(tǒng)充分利用了地下空間，不僅有效緩解了地面交通擁擠的狀態(tài)也提高了城市內(nèi)外道路的通

41、達(dá)性。有了軌道交通系統(tǒng)，人們對兩地距離的遠(yuǎn)近不再敏感，這促使人口不斷向軌道交通沿線站點遷移，各種文化、商業(yè)、生活效勞設(shè)施也不斷向沿線站點會聚，配套設(shè)施越來越完善，提高了沿線地區(qū)招商引資的吸引力。因此，周邊物業(yè)可達(dá)性的提高不僅改善了人們的生活方式、出行方式，節(jié)約了出行的時間，也使得軌道沿線地區(qū)對房地產(chǎn)的需求不斷增加，需求的增長會促使沿線房地產(chǎn)價值的增加，影響過程如圖2.3所示。 圖2.3 城市軌道交通使房地產(chǎn)價值增值的影響機理圖片來源：作者自繪2.3.2提高沿線土地的利用價值在一個城市的形成和開展中，始終需要處理好城市土地規(guī)劃利用、城市人口規(guī)劃、城市型體空間布局和城市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃這四者的關(guān)系

42、。當(dāng)前，隨著城市化進程的不斷開展，URRT城市軌道交通的規(guī)劃建設(shè)不僅改變了人們的出行方式，也帶動了城郊人民不斷向地鐵站點沿線遷移，使城市原有的建設(shè)規(guī)模不斷擴大，城市和郊區(qū)的差距越來越小。一方面，軌道交通的建設(shè)促使商業(yè)、建筑業(yè)、娛樂業(yè)不斷向沿線站點聚集，完善了沿線站點的配套設(shè)施，打破了原有的以市中心為主的城市建設(shè)格局；另一方面，工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)區(qū)會從城市中心向交通便利、地價低廉的城郊遷移，這使得一個城市的居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)在地域上進行了重新劃分，改變了原先的土地利用性質(zhì)、城市建設(shè)布局，實現(xiàn)了城市結(jié)構(gòu)重組，提高了城市土地開發(fā)利用價值。2.3.3提高沿線土地的開發(fā)強度由于城市土地資源相比

43、照擬稀缺，城市軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)對城市土地的開發(fā)利用有重大的影響，軌道交通的建設(shè)能提高沿線土地的開發(fā)強度。容積率、建筑密度、綠化率是衡量城市土地開發(fā)利用強度的三大指標(biāo)，表2.3對杭州、香港、深圳三個主要城市的用地容積率和土地開發(fā)利用強度作了比擬，顯示出不同城市的軌道交通沿線土地開發(fā)利用強度有所不同，但在整體上仍保持高強度開發(fā)利用的狀態(tài)。容積率指建筑面積占用地面積的比例，它對土地價格變化、土地開發(fā)收益產(chǎn)生重大的影響，軌道交通建設(shè)提高了沿線土地開發(fā)的強度。通常情況下，商業(yè)和商務(wù)辦公用地的容積率最高可以到達(dá)15，而居住用地的容積率那么保持在4-9的范圍內(nèi)。容積率越高，那么建筑面積占用地面積的比例越高

44、，土地的開發(fā)利用效率越高，土地價格就會上漲，相應(yīng)的土地的開發(fā)收益也會增長。通常情況下，土地的高強度開發(fā)范圍是在軌道交通沿線站點的200米范圍內(nèi)，而在沿線站點200-500米的范圍內(nèi)會進行中高強度的土地開發(fā)利用。城市商業(yè)和商務(wù)辦公用地容積率居住用地容積率沿線地區(qū)一般地區(qū)沿線地區(qū)一般地區(qū)香港8-155-85-93-4深圳63-442-3杭州63-442表2.4 城市軌道交通沿線地區(qū)與一般地區(qū)容積率比照 參考資料：方玉.昆明城市軌道交通近期線網(wǎng)沿線土地利用研究D.重慶大學(xué)碩士論文.20212.3.4促進城市經(jīng)濟的快速開展一方面，軌道交通的建設(shè)改善了周邊物業(yè)的可達(dá)性，使得居民出行更加方便，會促使居民消

45、費購物增加，可以拉動內(nèi)需，增加消費需求，增大對GDP的奉獻(xiàn)程度；另一方面，軌道交通的建設(shè)又提高了房地產(chǎn)沿線土地的利用價值、開發(fā)強度，使得沿線周圍的商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施、生活配套等越來越完善，自然會促進經(jīng)濟的快速開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值增值。 3 杭州市房地產(chǎn)市場和地鐵開展?fàn)顩r3.1杭州市房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r杭州市，是浙江省的省會城市，也是全省的政治、經(jīng)濟、文化和金融中心。杭州全市地域面積有16596平方公里，市轄區(qū)4876平方千米，包含9個區(qū)，2個縣，并代管2個縣級市。根據(jù)2021年人口抽樣調(diào)查顯示，杭州市總?cè)丝跒?01.8萬。2021年杭州的地區(qū)生產(chǎn)總值為10053.58億元，人均生產(chǎn)總值為112

46、268元人民幣。杭州市行政規(guī)劃圖如圖3.1顯示：圖3.1 杭州市行政規(guī)劃圖圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源杭州房地產(chǎn)市場是浙江省房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿。2021年是杭州房地產(chǎn)市場的豐收年，雖然房地產(chǎn)市場逐步回暖，但是杭州市區(qū)的房地產(chǎn)庫存量依然很高，可售房源的去化周期還很長。2021年4月杭州市區(qū)住宅的庫存數(shù)量為101210套，到達(dá)了頂峰。從4月份開始到12月，杭州市區(qū)住宅的新房成交量每月都突破了萬套大關(guān)，實現(xiàn)了罕見的九連萬。其中，12月的新房成交量更是創(chuàng)造了單月的新房成交套數(shù)、成交總額的新記錄。今年以來，杭州政府公布了促進杭州房地產(chǎn)市場健康開展的杭十條。隨著住房政策、房貸利率等政策的調(diào)整和實施，杭州的房地產(chǎn)市場開

47、始復(fù)蘇，人們不斷釋放了他們購房的需求，主城區(qū)局部樓盤的價格開始上漲，局部到達(dá)了20%的漲幅空間。今年杭州獲得G20和亞運會的舉辦資格這又給杭州的房地產(chǎn)市場打了一劑強心針，使得消費者的需求強勁復(fù)蘇。2021年僅元旦三天，杭州樓市的成交量為1096套，創(chuàng)造了一個新記錄。到了3月，杭州新房成交量到達(dá)2.8萬套，一季度杭州全市共成交4.7萬套。據(jù)統(tǒng)計，到3月底為止，杭州市全市的可出售的房源大約為10.9萬套，可出售的新房面積到達(dá)了1370萬平方米。總的來說，雖然目前杭州部門樓盤的價格有所上漲，但并未出現(xiàn)整體樓盤的爆發(fā)性上漲，價格上漲趨于理性，房源供給相對充足，供求關(guān)系趨于良性，房地產(chǎn)市場狀況相對穩(wěn)定。

48、3.2杭州市地鐵開展?fàn)顩r 杭州西湖是中國十大風(fēng)景名勝之一。20世紀(jì)80年代，為了解決西湖景區(qū)周邊客流量頂峰引起的交通擁堵問題，杭州政府開始籌劃建設(shè)環(huán)繞西湖的輕軌，這是杭州人民軌道交通夢想的開端。1993年2月，杭州市有關(guān)部門發(fā)布了?快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃方案?方案中指出未來杭州軌道交通的布局將是貫穿杭州市東西南北的十字型形態(tài)。但1995年，由于國務(wù)院發(fā)出了?暫停審批快速軌道交通工程的通知?，杭州地鐵工程開始“凍結(jié)。2003年，杭州地鐵試驗段正式開工。2007年3月，杭州市首條地鐵線路杭州地鐵一號線工程正式開工，2021年正式通車試運營，此后杭州正式進入了地鐵時代。杭州地鐵歷經(jīng)了12年，終于串聯(lián)成

49、網(wǎng)。杭州軌道交通初期規(guī)劃了13條地鐵線路，總長到達(dá)375.6公里，而且未來杭州地鐵還會延伸到嘉興市的桐鄉(xiāng)市、海寧市，湖州市的安吉縣、德清縣，紹興市的諸暨市、柯橋區(qū)。據(jù)資料顯示，截至2021年12月底，杭州地鐵1號線全長為53.6公里，設(shè)有34個沿線站點；杭州地鐵2號線東南段全長為18.2公里，沿線站點12個；地鐵4號線全長9.6公里，設(shè)有10個沿線站點，三條地鐵線路總長到達(dá)了82公里，沿線站點總共52個，杭州地鐵也是全世界第一個全面覆蓋4G網(wǎng)絡(luò)的軌道交通系統(tǒng)。 2021年12月，杭州市有關(guān)部門對杭州地鐵的三期規(guī)劃公開進行征詢意見。杭州軌道交通三期建設(shè)規(guī)劃將新增5、6、7、8、9、10號線地鐵線

50、路的建設(shè)，并對1號線的3期、3號線的1期，2號線的3期，4號線的2期進行建設(shè)，總規(guī)劃里程為196.1公里，總投資約1400多億元，預(yù)計在2022年亞運會前全部建成投入使用。因此，到2022年，杭州將建成擁有10條地鐵線路，總里程規(guī)模到達(dá)380公里的地鐵覆蓋網(wǎng)，全面覆蓋杭城9個城區(qū)。 圖3.2 2021年-2021年杭州地鐵三期規(guī)劃圖 圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源4 軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響的特征價格模型4.1 特征價格模型概述4.1.1特征價格模型介紹特征價格模型又叫“享樂模型，最早起源于20世紀(jì)20年代，它是學(xué)術(shù)界用來分析商品價格和商品特征之間的關(guān)系的一種效用估價模型。房地產(chǎn)具有異質(zhì)性(異質(zhì)性指的

51、是一種商品因具有某些特質(zhì)而與其他商品產(chǎn)生區(qū)別)這一屬性，是一種典型的異質(zhì)商品。它在不同的方面的特征不同，而且這些特征可以用房地產(chǎn)與市中心的距離、與CBD的距離、建筑面積、裝修程度、容積率、綠化水平、房子的房齡、周邊配套設(shè)施、周邊生活環(huán)境等等來衡量，這些內(nèi)在的特征不僅代表了房地產(chǎn)的價值也影響了房地產(chǎn)的價格。消費者在購置房地產(chǎn)時需要考慮房地產(chǎn)所隱含的特征，通過構(gòu)建房價與房地產(chǎn)特征的特征價格模型，把房地產(chǎn)這種異質(zhì)性商品的特征分解開來。因為各種特征變量又決定了房地產(chǎn)的價格，因此就可以得到房地產(chǎn)這種特殊商品的隱含價格以及各特征因素對房地產(chǎn)價格的影響程度和影響范圍。特征價格模型的假設(shè)前提是：1.完全競爭市

52、場，資源自由流動；2市場上的存在的商品都完全不同，存在異質(zhì)性；3商品市場供求均衡；4實現(xiàn)市場信息的全面共享；5市場具有同質(zhì)性。4.1.2特征價格模型的三種形式一般情況下，特征價格模型構(gòu)建的函數(shù)表達(dá)式的因變量是商品的價格P，而商品的各種特征為自變量xii=1、2、3、4、5.)，它的函數(shù)表達(dá)式為P=fxi它主要有以下三種函數(shù)表達(dá)形式。 (1)線性模型 4.1 其中P表示房地產(chǎn)的掛牌交易價格，a是常數(shù)，Xi表示第i個房地產(chǎn)的特征變量，d代表房地差與最近的軌道交通站點的距離，單位是米，u是隨機誤差項，n是軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值的影響系數(shù)。bi是除了軌道交通因素以外，其他變量需要計算的待定系數(shù)。此模

53、型表示的是當(dāng)房地產(chǎn)與軌道交通沿線站點的距離發(fā)生單位變化時，引起房地產(chǎn)價格變化的平均值。(2)半對數(shù)模型應(yīng)變量P取對數(shù)4.2 式子中字母意義同上式，此模型表示的是當(dāng)房地產(chǎn)與軌道交通沿線站點的距離發(fā)生單位變化時，房地產(chǎn)價格的單位變化百分比。(3)對數(shù)-線性模型自變量和因變量同時取對數(shù)4.3式子中字母意義同上式。此模型表示的當(dāng)樣本樓盤和軌道交通沿線站點間的距離發(fā)生百分比變化時，樓盤價格產(chǎn)生變化的百分比。 4.2研究對象杭州地鐵4號線目前杭州有3條地鐵線路建成通車，分別為地鐵1號線、2號線和4號線。由于地鐵1號線、2號線已經(jīng)投入運營運行多年，相比之下，杭州地鐵4號線于2021年2月建成通車，運營時間短

54、，且其經(jīng)過的地區(qū)比地鐵1號、2號線經(jīng)過的地區(qū)經(jīng)濟開展較慢，人口密度不太高、地鐵沿線的配套設(shè)施還不夠完善，因此地鐵的建設(shè)對該區(qū)域的房地產(chǎn)價格的影響相對較大，因此本文選擇杭州地鐵4號線作為實證分析對象。2021年2月，杭州市第三條地鐵線路-杭州地鐵4號線首通段正式開通運營。首通段全長約9.6公里，主要有10個站點，分別是近江站、城星路站、市民中心站、江錦路站、錢江路站、景芳站、新塘站、新風(fēng)站、火車東站站、彭埠站。地鐵4號線連通了地鐵1號、2號線，使杭州地鐵辭別了單線運行狀態(tài)，不僅為地鐵1號、2號線這兩條主干線上的乘客的換乘提供了便利，也加強了與錢江新城地區(qū)的聯(lián)系。地鐵4號線的線路如圖4.1所示：圖

55、4.1 杭州地鐵4號線線路圖圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源4.3變量的選定4.3.1區(qū)位特征變量的選定1距離最近站點的距離。在每個站點沿線2000米以內(nèi),設(shè)定4個虛擬變量，D1(距離最近站點的距離是0m-500m)、D2(距離最近站點的距離是500m-1000m)、D3(距離最近站點的距離視lOOOm-1500m)、D4(距離最近站點的距離是1500m-2000m)。如果選取的樣本樓盤處于對應(yīng)的圈層內(nèi),那么賦值1,否那么賦值0。2距離市中心的距離。市中心是一個城市的商業(yè)、金融、文化娛樂中心，人口密度大，人群流動頻繁，能夠滿足城鎮(zhèn)居民的各項需求，因此，會對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生一定的影響。本文以杭州武林廣場為市中

56、心，測算樣本樓盤與武林廣場的實際距離。單位km。4.3.2 鄰里特征變量的選定1教育配套。隨著當(dāng)前社會競爭的加劇，望子成龍是每個父母對自己孩子的期盼，而學(xué)校那么關(guān)系到孩子的上學(xué)問題，一個樓盤周圍的學(xué)校多少、好壞會直接影響房地產(chǎn)的價格，學(xué)區(qū)房作為房地產(chǎn)的一種衍生品，更是越炒越熱。關(guān)于教育配套的量化較困難，因此本文重點調(diào)查住宅小區(qū)附近 1000 米范圍內(nèi)是否有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，有其中任何一項取就賦值1，共計 3；2生活配套。生活配套情況是消費者購置房產(chǎn)的一個重要衡量因素，完善的生活配套不僅為消費者的生活提供了極大的便利，更是消費者對舒適、享受、高品質(zhì)生活的向往。本文以住宅小區(qū)1000 米范圍內(nèi)是

57、否有商場、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施進行量化，有其中一項就賦值1，賦分累加，共計3。4.3.3 結(jié)構(gòu)特征變量的選定1建筑面積。建筑面積一般與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，單位平方米，采用連續(xù)變量代入模型計算。2裝修情況。通常情況下，房屋的裝修程度越好，價格越高。本文把住宅的裝修情況分為兩個等級：簡裝和精裝。對于簡裝修的房屋賦值0，精裝修的房屋賦值1。3住宅小區(qū)的綠化率。綠化率反響了一個小區(qū)的綠化水平，綠化率越高，小區(qū)的環(huán)境狀況越好。是連續(xù)變量，采用實際值代入模型。4房齡。住宅的房齡越久，各方面產(chǎn)生的折舊越多，房齡與房地產(chǎn)的價格成負(fù)相關(guān)的關(guān)系。本文以2021年為基準(zhǔn)年，當(dāng)年新樓盤的房齡是0，其他年份的房齡等于20

58、21減去住宅的建成時間。5容積率。通常情況下，容積率越低，小區(qū)的環(huán)境越好，檔次越高，房價也越高。6建筑類型-高層、多層。一般情況下，多層建筑5-7層的房型構(gòu)造要好于高層建筑，公攤小，戶型大，坐北朝南，便于通風(fēng)采光，在同等小區(qū)條件下，售價一般比高層高。本文對于建筑類型運用賦值法進行量化，高層賦值為0，多層賦值為1。4.4數(shù)據(jù)來源房地產(chǎn)特征價格模型的構(gòu)建需要大量的數(shù)據(jù)，不僅需要房地產(chǎn)的價格這個因變量的相關(guān)數(shù)據(jù)，還需要對應(yīng)的自變量-各種特征因素的數(shù)據(jù)。為了研究杭州地鐵4號線對其沿線房地產(chǎn)價值的影響，本文主要運用了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查和實地調(diào)查兩種方法。在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查方面：本文主要通過搜房網(wǎng)、房天下、我愛我家等多家網(wǎng)

59、站綜合來獲得房地產(chǎn)的掛牌價格和建筑特征，如樓盤的裝修程度、建筑面積、朝向、所在樓層等數(shù)據(jù)，如圖4.2所示；借助百度地圖等測距工具，獲得住宅的區(qū)位特征，如到最近地鐵站的距離，到市區(qū)的距離等，如下列圖4.3所示。在實地調(diào)查方面：為了保證數(shù)據(jù)的真實性，在研究的過程中還屢次乘坐杭州地鐵4號線，通過對沿線樓盤住宅的實地調(diào)查，不僅剔除了一些不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，對價格進行了修正，獲得了更貼近實際的真實數(shù)據(jù)，而且進一步驗證了其他情況，如樓盤周圍的生活配套、環(huán)境等是否與網(wǎng)上描述的一致。圖4.2 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)樣本例如圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源圖4.3 百度地圖樓盤與市中心距離樣本例如圖片來源：網(wǎng)絡(luò)資源不同的住宅物業(yè)類型的價格不同

60、，為了使數(shù)據(jù)可以相互比擬，滿足可比性的要求。本文以地鐵沿線的普通住宅樓盤為研究對象，沒有搜集地鐵沿線的寫字樓、別墅、商鋪、酒店式公寓、豪宅等物業(yè)類型的數(shù)據(jù)。而且本文所搜集的數(shù)據(jù)是截面數(shù)據(jù)，重點調(diào)查了2021年2-3月，杭州地鐵4號線沿線在售的20個樣本樓盤，每個樓盤又選取4-6個樣本單位，總共105個樣本單位進行描述統(tǒng)計分析。5 數(shù)據(jù)分析5.1樣本的描述性統(tǒng)計分析利用SPSS將樣本數(shù)據(jù)進行簡單統(tǒng)計后可以得到，在杭州地鐵4號線沿線20個樣本樓盤中，住宅均價的最大值是38567 元/，最小值是 14607元/，住宅的均價是 23090.78 元/。在閱讀了大量文獻(xiàn)的根底上，本研究確定了在地鐵沿線站