聊城XX房地開發(fā)公司商業(yè)辦公樓建設(shè)項目可行性研究報告

1、聊城市XX聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項目可行性研究報告歸檔資料，核準(zhǔn)通過。未經(jīng)允許，請勿外傳! TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 總論1第一節(jié) 項目基本情況1第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法2第三節(jié) 項目承辦單位概況 4第四節(jié)簡要的研究結(jié)論5第五節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)7 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 9第一節(jié)項目建設(shè)的背景9第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 14 HYPERLINK l bookmark4 o Current Docum

2、ent 第三章 項目地址及建設(shè)條件 17第一節(jié)場址選擇17第二節(jié)建設(shè)條件17 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 項目規(guī)劃建設(shè)方案 24第一節(jié)設(shè)計依據(jù)24第二節(jié)總體設(shè)計方案24第三節(jié)建筑設(shè)計方案28第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案32第五節(jié)給排水設(shè)計方案33第六節(jié)電氣設(shè)計方案37第七節(jié)供熱設(shè)計方案44第八節(jié)燃?xì)夤?yīng)設(shè)計方案45第九節(jié)管線綜合布置方案46 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章環(huán)境保護與消防48第一節(jié)環(huán)境保護48第二節(jié)消防59 HYPERLINK l bookmark10 o Current

3、 Document 第六章 節(jié)能分析62第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范62第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 63 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第七章 物業(yè)管理67 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第八章 項目組織管理及進(jìn)度計劃 70第一節(jié)項目組織管理70第二節(jié) 項目實施進(jìn)度計劃 71第九章 項目招標(biāo)方案 74第十章投資測算及資金籌措78第一節(jié) 投資估算78第二節(jié)資金籌措及使用計劃82第十一章 項目經(jīng)濟評價 85第一節(jié)評價原則和方法85第二節(jié) 財務(wù)分析85第十二章 項目風(fēng)險分析 90第十三章結(jié)論9

4、4附表1、項目總投資估算表2、建筑安裝工程分項投資表3、前期費用估算表4、項目總投資與資金籌措表5、固定資產(chǎn)折舊表6、總成本費用估算表7、營業(yè)收入和稅金及附加估算表&禾I潤和利潤分配表9、項目投資現(xiàn)金流量表聊城市XX聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項目可行性研究報告 山東緯劍工程設(shè)計有限公司第六章節(jié)能分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、國家和省有關(guān)法律、法規(guī)1、中華人民共和國節(jié)約能源法；2、 中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法；3、節(jié)約用電管理辦法；4、山東省節(jié)能監(jiān)察辦法；5、山東省節(jié)約能源條例；6、山東省資源綜合利用條例。二、指導(dǎo)性文件1、 國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知；2、國家發(fā)改委、國

5、家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部關(guān)于固定資產(chǎn)投資工 程項目可行性研究報告 節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定。三、國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（計交能1996905 號）；2、 中國節(jié)水技術(shù)政策大綱國家發(fā)改委2005.04.21；3、 用能單位能源計量器具配備和管理導(dǎo)則GB17167- 2006 ；4、綜合能耗計算通則 GB2589-1990 ；5、 產(chǎn)品單位產(chǎn)量能源消耗定額編制通則GB/T17167-19976、 節(jié)能中長期專項規(guī)劃國家發(fā)改委2004；7、 評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則GB/T3485-1998 ；&評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則GB/T3486-1993 ；9、 評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則

6、GB/T7119-93 ；10、低壓配電設(shè)計規(guī)范 GB/T50054-1995;11、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB/T50052-1995;12、 通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范GB50055-93;13、室外排水設(shè)計規(guī)范 GB50014-2006.第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)水、節(jié)能原則1、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié) 能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。二、節(jié)能措施1、項目建筑設(shè)計節(jié)能措施為了達(dá)到山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(DBJ14-037-2006)規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%

7、的目標(biāo)，設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：多層建筑高層建筑鋼筋混凝土樓板：100mm鋼筋混凝土樓板：100mm屋頂EPS 板：80 mmEPS 板：56 mm干鋪焦渣：80mm干鋪焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm聚氨酯防水材料：3mm外墻白灰砂漿：20 mm 磚砌體：240 mm 水泥砂漿：20 mm 聚合物砂漿：6 mmEPS 板：60 mm 抗裂砂漿：4 mm 外墻涂料：1 mm白灰砂漿：20 mm鋼筋混凝土墻：200 mm水泥砂漿：20 mm聚合物砂漿：6 mmEPS 板：35 mm抗裂砂漿：4 mm外墻涂料：1 mm不采暖樓梯間白灰砂漿：20 mm 磚砌體：365 m

8、m 保溫砂漿：20 mm白灰砂漿：20 mm鋼筋混凝土墻：200 mm保溫砂漿：20 mm窗PVC框雙玻窗PVC框雙玻窗戶門復(fù)合材料門復(fù)合材料門單元門復(fù)合材料門復(fù)合材料門地面水泥砂漿：20 mmEPS板: 50 mm鋼筋混凝土樓板：100 mm2、節(jié)電措施（1 ）利用科學(xué)管理方法是節(jié)電的有效措施，建立長效的技術(shù) 管理部門，對動力設(shè)備和配線按規(guī)程進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)備在 最佳狀態(tài)下運行，減少電損耗。（2）采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，照明光源 采用新型高效節(jié)能光源，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照 明設(shè)施等。（3）選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、 燈具、配線器材及調(diào)光

9、控制設(shè)備和光控器件。（4）嚴(yán)格執(zhí)行國家建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，按不同的功能區(qū)需 要確定合理的照度標(biāo)準(zhǔn)配置照明，以達(dá)到節(jié)能目的。（5）選用S系列主變壓器和配電變壓器，降低空載損耗，有 利于節(jié)能。（6）制定節(jié)電管理制度。通過以上電氣節(jié)能措施，達(dá)到電氣節(jié)能的要求。3、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能（1）一些要求比較高的房間需設(shè)置相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)，可以根 據(jù)房間的位置及面積設(shè)置普通的空調(diào)器或小型柜式空調(diào)機組。（2）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)自動控制系統(tǒng)，可準(zhǔn)確調(diào)節(jié)室溫，同時減少 不必要的能源消耗。（3）設(shè)備及器材的選型采用符合國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的高效節(jié) 能設(shè)備和器材。設(shè)備的負(fù)荷率須達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，提 高設(shè)備利用率。三、節(jié)水措施1、積極

10、開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。2、該項目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。禁止使用耗水量大的設(shè)備和國家規(guī)定淘汰的衛(wèi)生潔具。3、以功能區(qū)為單元，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓 勵節(jié)約用水。4、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟目 標(biāo)責(zé)任制，節(jié)水設(shè)備和衛(wèi)生潔具，必須設(shè)專人負(fù)責(zé)管理、維修、 保養(yǎng)和安全運行，杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏， 以降低水資源的損耗。四、節(jié)能效果分析通過以上節(jié)能技術(shù)及節(jié)能措施的使用，本項目達(dá)到山東省規(guī) 定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。第七章物業(yè)管理物業(yè)管理是近幾年在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的對商業(yè)、辦公、住宅小區(qū)實施專業(yè)化

11、管理，將更好地維護商業(yè)辦公用房和住宅小 區(qū)使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、 安全的居住或辦公環(huán)境。聊城市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將委托 聊城市信譽最好的物業(yè)管理公司， 對該項目實行現(xiàn)代化物業(yè)管理。項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主使用，同時 也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽和銷售狀況。尤其是高品質(zhì)的商業(yè) 辦公樓項目，完善、人性化的物業(yè)管理是項目銷售的重要賣點，成為開發(fā)商占領(lǐng)市場的有利武器， 是衡量項目品質(zhì)的一個主要標(biāo)志。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費者消費行為的逐步邁向理性化，物 業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個重 要依據(jù)。一、物業(yè)管理機構(gòu)其職責(zé)1、

12、安全保衛(wèi)：保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護； 二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。2、智能化系統(tǒng)：包括主樓智能化系統(tǒng)的運行、維護。3、衛(wèi)生清潔：項目區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共 部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。4、綠化維護：項目區(qū)范圍內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清理 等。5、公共設(shè)施維護：景觀、休閑、運動、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、 維護。6、房屋及配套設(shè)施（上下水、電、暖、液化氣等）維修、維護。7、供暖、供水：供暖指主樓各供暖需求的單位的冬季供暖； 供水包括各業(yè)主單位的生活用水、商業(yè)設(shè)施用水及綠化景觀和運 動設(shè)施供水。8、代收相關(guān)費用（水、電、暖、物業(yè)等）。9、項目建成后將報批有關(guān)物價部門，

13、核準(zhǔn)后期物業(yè)收費，具 體價格以物價部門規(guī)定為準(zhǔn)。二、物業(yè)管理的目標(biāo)1、最大限度地維護業(yè)主的利益；2、保證商業(yè)設(shè)施、辦公區(qū)的正常使用和運行；3、引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境；4、創(chuàng)造社會效益的同時，保證公司的經(jīng)濟效益，維持公司的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展；5、培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊伍。第八章項目組織管理及進(jìn)度計劃第一節(jié)項目組織管理一、項目建設(shè)組織管理為加強對項目建設(shè)工作的管理，項目建設(shè)實行“項目法人制”、 “招投標(biāo)制、“合同管理制、“項目監(jiān)理制”進(jìn)行管理，嚴(yán)格按照建設(shè)程 序進(jìn)行運作。項目承辦單位針對本項目臨時組建項目管理部。項 目管理部負(fù)責(zé)項目的策劃、資金籌措、工程建設(shè)。設(shè)置兩個管理 部：1、工程管理部編制建設(shè)項目初步設(shè)計和概算文件，提出開工報告，施工整個過程的管理監(jiān)督，提出項目竣工驗收申請，審查工程預(yù)算，項目合同管理，研究解決項目實施中的具體問題，工程技術(shù)管理，質(zhì)量管理，擬定項目招標(biāo)方案等，組織協(xié)調(diào)工程設(shè)計、監(jiān)理、施 工和設(shè)備材料采購。2、財務(wù)管理部編制項目建設(shè)資金計劃，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的全過程管理。二、項目運營組織管理項目運營后，公司組織結(jié)構(gòu)按現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，通過轉(zhuǎn)換 政府職能，理順