商城品牌推廣方案

1、某商業(yè)城定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式策劃案目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc418607334 某商業(yè)城 PAGEREF _Toc418607334 h 1 HYPERLINK l _Toc418607335 定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式策劃案 PAGEREF _Toc418607335 h 1 HYPERLINK l _Toc418607336 一、某商業(yè)城周邊市場分析 PAGEREF _Toc418607336 h 1 HYPERLINK l _Toc418607337 （一）周邊商鋪行業(yè)分析 PAGEREF _Toc418607337 h 1 HYP

2、ERLINK l _Toc418607338 （二）周邊購物商圈的覆蓋 PAGEREF _Toc418607338 h 2 HYPERLINK l _Toc418607339 （三）行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc418607339 h 3 HYPERLINK l _Toc418607340 （四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢對比 PAGEREF _Toc418607340 h 4 HYPERLINK l _Toc418607341 （五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 PAGEREF _Toc418607341 h 10 HYPERLINK l _Toc418607342 （六）潛

3、在客戶背景資料 PAGEREF _Toc418607342 h 16 HYPERLINK l _Toc418607343 二、某商業(yè)城的市場定位 PAGEREF _Toc418607343 h 19 HYPERLINK l _Toc418607344 三、某商場城定位參考 PAGEREF _Toc418607344 h 20 HYPERLINK l _Toc418607345 （一）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607345 h 20 HYPERLINK l _Toc418607346 （二）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607346 h 23 HYPERL

4、INK l _Toc418607347 （三）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607347 h 32 HYPERLINK l _Toc418607348 四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc418607348 h 33 HYPERLINK l _Toc418607349 五、聯(lián)營與自營模式的對比分析 PAGEREF _Toc418607349 h 34 HYPERLINK l _Toc418607350 六、采納自營模式某商業(yè)城需要考慮的問題 PAGEREF _Toc418607350 h 44 HYPERLINK l _Toc418607351 七、某商業(yè)城業(yè)態(tài)布

5、局規(guī)劃參考 PAGEREF _Toc418607351 h 45 HYPERLINK l _Toc418607352 （一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 PAGEREF _Toc418607352 h 45 HYPERLINK l _Toc418607353 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 PAGEREF _Toc418607353 h 45 HYPERLINK l _Toc418607354 （三）商業(yè)區(qū)域的劃分（需依照商場周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果） PAGEREF _Toc418607354 h 46 HYPERLINK l _Toc418607355 （四）要緊業(yè)態(tài)劃分講明 PAGEREF _Toc

6、418607355 h 49 HYPERLINK l _Toc418607356 （五）相關(guān)注意事項(xiàng)（未完成） PAGEREF _Toc418607356 h 51 HYPERLINK l _Toc418607357 （六）業(yè)態(tài)操縱和調(diào)整 PAGEREF _Toc418607357 h 52 HYPERLINK l _Toc418607358 八、商品陳列 PAGEREF _Toc418607358 h 52 一、某商業(yè)城周邊市場分析某商業(yè)城地處于金紡小區(qū)前身，金色陽光小區(qū)對面，臨近渤海街與五一路交叉口，身處于居住小區(qū)入口處，地理環(huán)境具備一定的優(yōu)勢，由于周邊的小區(qū)多數(shù)為老城區(qū)，長年積存了許多老

7、住戶與社區(qū)商鋪，如小型雜貨店、小型生活商場、鞋店、化妝品、小吃店鋪等等，周邊多數(shù)的老住戶對常去商鋪買賣的依靠差不多形成，關(guān)于他們而言能夠講是十分便捷，更不需要到不處遠(yuǎn)的商場進(jìn)行采購，這也是市場經(jīng)營中專門常見的一種現(xiàn)象。我方對某商業(yè)城周邊商鋪及商圈進(jìn)行了調(diào)研，并總結(jié)了以下的分析及意見。（一）周邊商鋪行業(yè)分析在某商業(yè)城金紡與金色陽光兩小區(qū)之前，有近百家不同類型的市場及商鋪，其中小型購物超市有10家以上，所經(jīng)營的產(chǎn)品多數(shù)為：飲料、小食品、煙酒、生活用品（香皂、毛巾、牙刷等），其還包括了一家綜合農(nóng)貿(mào)封閉市場。 由于周邊的商鋪較多，但整體的布局比較分散，不論是從環(huán)境上、種類上、物品的品質(zhì)上、依舊在價(jià)格方

8、面，都沒有一個(gè)比較規(guī)范的經(jīng)營模式，住戶通常是需要在不同的店鋪中做出比較。（二）周邊購物商圈的覆蓋以某商業(yè)城位置為圓點(diǎn)，方圓1公里范圍內(nèi)有近20家中小型百貨商場，多數(shù)分布在不同所處小區(qū)內(nèi)，且分流了部分客源，并造成了商場銷售局限性，以致覆蓋的范圍縮小。其他購物商場的分布（三）行業(yè)競爭分析分析對手與顧客競爭對手：缺少顧客忠誠度與商場鄰近的小區(qū)肉菜市場、小型貨倉商場，都可能成為其競爭對手。（一）某商業(yè)城競爭對手分析1、周邊肉菜市場屬于以生鮮、果疏、沖調(diào)為要緊經(jīng)營內(nèi)容的集貿(mào)市場，其要緊特征有：（1）價(jià)位專門低，是低收入消費(fèi)群體的首選賣場；（2）肉菜類商品品類豐富。以攤位租賃為要緊經(jīng)營形式，較好地實(shí)現(xiàn)了肉

9、菜類商品品類的豐滿度和可選擇度；（3）整體服務(wù)水平偏低。市場從業(yè)人員要緊來自都市村莊及郊區(qū)的農(nóng)民，文化水平和整體素養(yǎng)不高，服務(wù)意識(shí)淡??；（4）肉菜質(zhì)量令人擔(dān)憂，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)標(biāo)。市場內(nèi)出售的肉菜商品多為初級農(nóng)產(chǎn)品，未通過任何清洗、殺菌處理，往往因泥土不凈、農(nóng)藥殘留而危及人體健康。 2、小型貨倉商場小型貨倉商場是以小百貨、日常家居易耗品為要緊經(jīng)營內(nèi)容的平價(jià)賣場，其要緊特征有：（1）價(jià)格較低，適合中低消費(fèi)群日常購買的需要；（2）商品品類相對豐富，但往往因缺乏生鮮果蔬而難以提供一站式購足服務(wù)；（3）品牌結(jié)構(gòu)匱乏：小型貨倉商場因標(biāo)榜價(jià)低，其經(jīng)營商品多為中型商品乃至不入流品牌；（4）競爭手法低級，促銷活

10、動(dòng)單一，缺乏文化底蘊(yùn)，難以滿足中高消費(fèi)群追求卓越品位和高質(zhì)量生活的消費(fèi)需求。兩者競爭對手受業(yè)態(tài)特征和經(jīng)營觀念的束縛。倘若小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一家肉菜價(jià)為低、服務(wù)環(huán)境好的新賣場，消費(fèi)者光顧原肉菜市場的頻率定會(huì)減少，而只有新賣場里出現(xiàn)了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之夢方能實(shí)現(xiàn)。（二）消費(fèi)者：需求特征不同不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平的消費(fèi)者，有著不同的購物適應(yīng)和消費(fèi)需求。 1、高收入消費(fèi)群的銷售行為和內(nèi)心特征： （1）品牌偏好明顯；（2）購買數(shù)量較大，購買頻次較少。高收入群體忙于工作而在生活上表現(xiàn)出極大地不規(guī)則性，除周末外，專門少逛街購物； （3）購物期望值較高。高收入住戶受社會(huì)地位的阻礙，在購

11、物時(shí)也期望商家能給與專門的關(guān)照。 2、低收入消費(fèi)群的消費(fèi)行為及內(nèi)心特征： （1）注重價(jià)格； （2）注重質(zhì)量；下崗工人的消費(fèi)適應(yīng)不同于農(nóng)村消費(fèi)者。他們差不多上都市里曾令人艷羨的工薪一族，即使他們?yōu)榱斯?jié)約而去購買肉菜市場里的低價(jià)肉菜，但他們?nèi)跃哂休^強(qiáng)的自我愛護(hù)意識(shí)和對健康生活、營養(yǎng)飲食的追求； （3）購物數(shù)量少，購買頻次多。（四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢對比關(guān)于賣場而言，顧客確實(shí)是自己的“上帝”，是掌握自己生死大權(quán)的人。誰贏得了顧客，也就贏得了市場，誰就能在激烈的市場競爭中生存下去。為此，任何一個(gè)賣場都不能忽視對顧客中意度的調(diào)查，并將其視為賣場的頭等大事來抓。而如何贏得顧客的認(rèn)可和青睞，也就成了眾

12、賣場需要考慮的問題。顧客中意度也確實(shí)是顧客在賣場的消費(fèi)獲得消費(fèi)體驗(yàn)的心理評價(jià)。它并不是由賣場單方面的專業(yè)度決定的，而是取決于顧客在賣場購物體驗(yàn)的綜合評價(jià)。顧客對賣場的中意度越高，賣場的人氣越高，制造的利潤也越大。反之，顧客對賣場的中意度越低，賣場的人氣越差，隨之制造的利潤也越小，甚至?xí)官u場瀕臨破產(chǎn)。因此，要想獲得較高的顧客中意度，就必須投其所好，抓住顧客的消費(fèi)心理。事實(shí)表明，關(guān)于消費(fèi)群體來講，“顧客中意度”是一個(gè)十分感性的評價(jià)，就像是我們對一個(gè)自己并不熟悉的人所做出的第一印象的評價(jià)一樣。在人前建立起不人對自己的初步好感并不難，如何樣在初步的好感基礎(chǔ)上，抓住對方的心更難。從專門大程度上講，顧客

13、在賣場的消費(fèi)屬于感性消費(fèi)，決定顧客購買的因素有專門多，但最終起決定作用的因素卻往往只有兩個(gè)購物氛圍和服務(wù)。怎么講，關(guān)于消費(fèi)者來講，這是一種最直觀、最切身的購物感受。在一個(gè)購物環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高，令人身心愉悅的購物環(huán)境中購物，消費(fèi)者購物的沖動(dòng)會(huì)自然被激發(fā)起來。關(guān)于顧客群體來講，對賣場的中意度通常由以下幾方面要素組成：優(yōu)勢對比：某商業(yè)城VS其他商鋪購物環(huán)境在周邊地區(qū)多數(shù)的購物商鋪差不多上以臨街的形式進(jìn)行經(jīng)營，由因此住宅老區(qū)，較大的空氣質(zhì)量與嗓音污染，以及物品沒有章法的擺放，都直接阻礙到了店鋪的經(jīng)營與成交量，打造好的購物環(huán)境是建設(shè)商場的發(fā)啟者們共同的目標(biāo)之一，也是老百姓較為期待的理想購物場所。某商業(yè)

14、城的建立填補(bǔ)了這一現(xiàn)象的不足，周邊所設(shè)商鋪的結(jié)構(gòu)布局，怡怡體現(xiàn)了某商業(yè)城的環(huán)境優(yōu)越性，購物環(huán)境是賣場提供給消費(fèi)者的另一種利益形式。在一個(gè)好的購物環(huán)境中購物，會(huì)讓人覺得身心愉悅，產(chǎn)生更多的購物欲望。 簡單講確實(shí)是“來了不想走，走了還想再來”。因此，近幾年許多賣場都在想方設(shè)法提高自己的購物舒適度，盡量擴(kuò)大內(nèi)部空間，加寬購物通道，增加照明，提供優(yōu)美的音樂，增加內(nèi)部通風(fēng)功能設(shè)施等等。其目的確實(shí)是希望顧客在購物時(shí)得到一種享受，將購物休閑化。交通便利賣場的位置是否在居民區(qū)和購物中心附近，往往是決定消費(fèi)人群是否情愿光顧的一個(gè)重要條件。因此，賣場周邊的自然客流量常常是決定該賣場選址的一個(gè)重要因素之一。某商業(yè)城

15、臨近主干道，有近15條不同公交途經(jīng)商場附近，因此，商場在交通便利方面有著相當(dāng)強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。商品充足賣場商品的充足與多樣化，常常被消費(fèi)者視為賣場競爭實(shí)力的象征。賣場的商品種類越是豐富，消費(fèi)者對其的認(rèn)可度越高，反之則越低。因此，幾乎所有賣場都在想方設(shè)法滿足消費(fèi)者對商品的多樣化需求，讓消費(fèi)者盡量能夠體驗(yàn)一站式購物。店內(nèi)特色賣場的店內(nèi)特色，往往是讓消費(fèi)者對賣場形成印象的一個(gè)決定性因素。要想讓顧客形成對自己賣場的專門印象，就必須抓住特色來做文章，通俗地講確實(shí)是打造店內(nèi)風(fēng)格和特性。購物積分商場本身擁有完善的積分體系，購買客戶能夠通過辦理會(huì)員卡在商場每次購物后都能采納積分累積，每逢商場的優(yōu)惠活動(dòng)，會(huì)員能夠通

16、過積分到服務(wù)臺(tái)進(jìn)行獎(jiǎng)品兌換，或在購物期間享受打折優(yōu)惠，激勵(lì)消費(fèi)者的購物熱潮與消費(fèi)次數(shù)?；顒?dòng)優(yōu)惠商場在特定的周末及法定假日，將推出一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，在活動(dòng)期間凡在商場消費(fèi)的顧客都能夠享受到商場所饋贈(zèng)給消費(fèi)者的精美禮品、優(yōu)惠抵值劵、消費(fèi)返現(xiàn)等形式的優(yōu)惠，商場所發(fā)啟的活動(dòng)，不僅是一種商場品牌宣傳的營銷手段，更能補(bǔ)充租賃商鋪商家客源不足的問題，實(shí)現(xiàn)利益雙贏的營銷目的。購物價(jià)位某商業(yè)城所有商品價(jià)位均接近小區(qū)同類產(chǎn)品的報(bào)價(jià)，如商場舉辦活動(dòng)，部分產(chǎn)品還能夠享受到更低廉的價(jià)格，某商業(yè)城的定位標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是以周邊居住群體的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，真正實(shí)現(xiàn)了平價(jià)商場的經(jīng)營特點(diǎn)。在大多數(shù)消費(fèi)者看來，價(jià)格永久是其做出購買推斷的首

17、要因素。生活中，我們經(jīng)常會(huì)看到一些中型商場在海報(bào)上寫著“驚爆價(jià)”等購物信息。也正是這些驚爆價(jià)，起到了吸引人氣的作用。因此，價(jià)格常常是商家慣用的吸引人氣的方法之一。那些能夠與其他賣場相區(qū)分，又屬于大眾消費(fèi)的產(chǎn)品，尤其能夠吸引消費(fèi)者的眼球。這就要求賣場能夠依照其他賣場的價(jià)格體系，對自己的商品價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，爭取付出較小的代價(jià)，吸引較多的賣場人氣。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)眾多新聞、報(bào)紙上曾經(jīng)報(bào)道過有關(guān)食品出現(xiàn)質(zhì)量問題而導(dǎo)致的中毒事件，因此對食品的采購與商場引進(jìn)食品質(zhì)量成為了大眾消費(fèi)者長期關(guān)注的問題，某商業(yè)城注重品質(zhì)保證，所引進(jìn)的奶質(zhì)品，生、熟肉等差不多上通過國家檢疫中心合格的優(yōu)質(zhì)食品，并由固定的供應(yīng)商進(jìn)行發(fā)貨，調(diào)貨，

18、通過商場檢查合格方可進(jìn)入商場柜臺(tái)。嚴(yán)格的產(chǎn)品把關(guān)，是某商業(yè)城的責(zé)任與企業(yè)宗旨。安全系數(shù)關(guān)于綜合商場來講,商品的種類是特不繁多的,而購物環(huán)境的安全性對消費(fèi)者選擇購買目的地有較大的阻礙,且國家的現(xiàn)行規(guī)范中也以安全性作為設(shè)計(jì)的先決條件。因此,首先,要考慮設(shè)備安裝設(shè)計(jì)的安全性;其次,空間設(shè)計(jì)中要 幸免可能對顧客造成損害的系列問題。第三，設(shè)計(jì)時(shí)幸免顧客心理恐懼和不安全的因素。在商場內(nèi)部必要位置應(yīng)有對顧客的提示性標(biāo)志,如安全提醒、兒童提醒；商品分區(qū)合理,防止來自商品之間的交叉污染;垃圾及污水處理應(yīng)得當(dāng)?shù)?。?yōu)質(zhì)服務(wù)賣場提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，往往是讓顧客感到貼心的地點(diǎn)，也是讓顧客對賣場產(chǎn)生感性認(rèn)識(shí)的地點(diǎn)。從某種意義

19、上講，賣場服務(wù)做得好不行，在消費(fèi)者中意度中占專門大比重。因此，賣場能夠提供給消費(fèi)者的服務(wù)有專門多，并不僅僅局限于購物之中的服務(wù)，還包括購物前、購物后的服務(wù)。一個(gè)賣場服務(wù)意識(shí)的強(qiáng)弱，專門大程度上體現(xiàn)在其對一些細(xì)節(jié)的處理上，如收銀時(shí)顧客等候的時(shí)刻、零幣的調(diào)換等等。（五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 大連金州某商業(yè)城金紡店，位于大連市金州區(qū)先進(jìn)街道渤海街76號(hào)，交通便利，環(huán)境潔凈，周邊密集分布大量小區(qū)居民樓，中小學(xué)等，固定客流和流淌客流數(shù)量較大，擁有巨大的商業(yè)潛力。（一）金州某商業(yè)城的交通情況金州某商業(yè)城周圍的交通情況四通八達(dá)，有快軌和公交車多項(xiàng)選擇，屬于金州區(qū)的交通樞紐之一。其中，途經(jīng)的

20、公交車多達(dá)近20條線路，特不便捷。不管從金州體育場、一一七中學(xué)、燒傷醫(yī)院到某商業(yè)城，依舊從金紡小區(qū)、萬科城、金海嘉園、七里到某商業(yè)城，近在腳下的公家車仿佛私家車一般，讓您輕松抬腿、快捷到達(dá)金州某商業(yè)城愉快購物?？燔壘€路快軌三號(hào)線九里支線 東山路快軌站 1公里公交線路（以下為公交站點(diǎn)名稱及步行至大連某商業(yè)城金紡店的距離）1）金紡商業(yè)城 50米途徑公交車： 金州106路2）金紡 141米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得勝 金州-董家溝 金州-金石灘 金州-開發(fā)區(qū) 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州11

21、1路區(qū)間 3）金海嘉園 251米途徑公交車： 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州108路 金州108路加車 金州111路 金州111路區(qū)間 4）萬科城 342米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得勝5）康居小區(qū) 345米途徑公交車： 金州106路 金州108路 金州108路加車 金州111路 6）七里 416米途徑公交車： 金州111路區(qū)間7）自然天城 450米途徑公交車： 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 8）七里公園 622米途徑公交車： 金州111路區(qū)間9）一一七中學(xué) 627米途

22、徑公交車： 金州106路 金州108路 金州108路加車 金州111路10）左岸陽光 767米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得勝 金州-董家溝 金州-金石灘 金州-開發(fā)區(qū)11）金潤物業(yè) 870米途徑公交車： 金州108路 金州108路加車12）八里 878米途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州105路 金州105路加車 金州105路支線13）臨時(shí)站 893米途徑公交車： 金州111路區(qū)間 14）盛濱小區(qū) 958米途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州

23、105路 金州105路加車 金州105路支線 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路加車 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 金州107路支線 15）東山路 1公里途徑公交車： 金州106路 金州111路 16）金潤小區(qū) 1公里途徑公交車： 金州108路 金州108路加車17）金潤小學(xué) 1.1公里途徑公交車： 金州108路 金州108路加車18）于洼小區(qū) 1.2公里途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 19）于洼子 1.2公里途徑公交車： 昌赫805路 昌赫806路 金州-得勝 金州-董家溝 20）康

24、元燒傷醫(yī)院 1.2公里途徑公交車： 金州103路 金州103路加車 金州107路 金州107路工業(yè)區(qū) 金州107路加車 金州107路金發(fā)地 金州107路南山莊 金州107路支線 21）東風(fēng)村 1.3公里途徑公交車： 金州108路加車 22）東山小區(qū) 1.5公里途徑公交車： 金州106路加車 23）金州體育場 1.6公里途徑公交車： 昌赫802路 昌赫802路加車 金州-大孤山 金州-開發(fā)區(qū) 金州102路 金州102路加車 金州104加車 金州104路 金州105路 金州105路加車 金州105路支線 金州108路 金州108路加車 金州111路 金州111路區(qū)間 金州112路 金州201路 金

25、州201路加車 金州202路 金州202路區(qū)間 （二）金州某商業(yè)城的周邊學(xué)校金州某商業(yè)城的周邊設(shè)有中小學(xué)、醫(yī)院、文化公園等公共服務(wù)設(shè)施用地。這些皆是便利生活的保證，也是人流大量聚攏的地點(diǎn)。有人的地點(diǎn)，就有購物的需求，學(xué)校更是如此，學(xué)生是一個(gè)專門大的消費(fèi)群體，同時(shí)學(xué)生家長們接送小孩時(shí)拉動(dòng)消費(fèi)，力證商場的所在必不可少、勢不可擋。下面是關(guān)于金州某商業(yè)城周邊的學(xué)校情況（以及學(xué)校和商場之間的距離）。 中學(xué)1）、大連市一一八中學(xué) 421米 2）、大連市一一七中學(xué) 622米職業(yè)高中及?？茖W(xué)校1）、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院大連基礎(chǔ)部 362米2）、大連機(jī)電中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 382米3）、山東益都衛(wèi)生學(xué)校分校(聯(lián)勝街)

26、 1.4公里4）、航空服務(wù)學(xué)院大連基礎(chǔ)部 372米5）、站前街道擁軍社區(qū)科普學(xué)校 1.6公里6）、金州區(qū)商務(wù)中等職業(yè)技術(shù)專業(yè)學(xué)校教學(xué)部 396米3、小學(xué)1）、新華小學(xué)(五一路) 214米2）、八里小學(xué) 1.1公里3）、大連市金州區(qū)先進(jìn)小學(xué) 1.2公里4、幼兒園1）、喜洋洋幼兒園 86米 2）、新華幼兒園 224米3）、陽光幼兒園(金紡醫(yī)院東南) 238米4）、康居雙語幼兒園 276米5）、金寶兒幼兒園 283米6）、憶馨雙語幼兒園 353米7）、藍(lán)天雙語幼兒園 362米8）、寶兒育樂園 425米9）、舞韻幼兒園 480米10）、金鑫幼兒園 492米11）、領(lǐng)航托管中心 589米12）、大連金州

27、新區(qū)愛兒堡幼兒園 594米13）、育苗幼兒園 860米14）、盛濱幼兒園 1公里15）、媽咪幼兒園 1.2公里16）、站前幼兒園 1.3公里17）、金搖籃雙語稚嫩園 1.4公里18）、鑫星幼兒園 1.5公里 （三）金州某商業(yè)城的周邊小區(qū)金州某商業(yè)城的周邊，密集分布許多居民樓和住戶小區(qū)，諸如萬科城、金海嘉園、金星公寓、康居小區(qū)、聚鑫小區(qū)、金色陽光小區(qū)等中型小區(qū)。小區(qū)住戶和周邊居民是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，則代表著他們是前往商場購物消費(fèi)的主力軍。發(fā)揮商場的優(yōu)勢，吸引周邊居民長期前來購物消費(fèi)極其重要，可按周邊小區(qū)的分布路線開設(shè)商場免費(fèi)接送車，輻射面積盡可能大一些，強(qiáng)力匯聚人氣、拉動(dòng)消費(fèi)。下面是關(guān)于金州某商業(yè)

28、城周邊的小區(qū)情況，要緊包括分布和間距兩個(gè)部分。1、金星公寓 155米 金州五一路近渤海街2、金鼎尚城 210米 金州亮甲店街道3、鑫海陽光 225米 金州五一路輕軌東山路旁4、康居小區(qū) 264米 金州東山路輕軌站旁5、金海嘉園 324米 金州先進(jìn)街道五一路6、金紡馨公寓 325米 金州先進(jìn)街道（金紡醫(yī)院北）7、金元小區(qū) 638米 金州先進(jìn)街道五一路8、聚鑫小區(qū) 646米 金州五一路9、書香苑小區(qū) 656米 金州五一路10、金星小區(qū) 776米 金州東山路與金水路交匯處11、金潤小區(qū) 796米 金州金潤小區(qū)12、金潤花園 904米 金州新區(qū)東山路與金水路交匯13、建興花園 953米 金州解放路與五

29、一路交匯北側(cè)14、盛濱花園 1.1公里 金州火車站廣場以東 15、金舍嘉苑 1.2公里 金州站前街道友好街16、金源花園小區(qū) 1.3公里 金州友好街17、聯(lián)勝小區(qū) 1.4公里 金州聯(lián)勝街 78018、冠軍大廈 1.4公里 金州五一路與斯大林路交匯處 70219、金 紡 20、金色陽光 60021、萬 科 城 6420戶據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以某商業(yè)城為中心，方圓一公里范圍內(nèi)共有小區(qū)21個(gè)，除萬科城大體量的入住人口外，平均每個(gè)小區(qū)的住戶至于達(dá)到600人，也確實(shí)是講20個(gè)小區(qū)固定居住人口數(shù)達(dá)到了12000人，流淌人口數(shù)量較少，基數(shù)可達(dá)到6001000人次 / 天，在萬科城全部竣工后，全部人口數(shù)能達(dá)到220

30、00人。（六）潛在客戶背景資料1、性不分布：調(diào)查的受訪者中男性占40.6%，女性占59.4%。結(jié)果表明，女性消費(fèi)者占據(jù)絕對優(yōu)勢。2、個(gè)人月收入分布：受訪者中，個(gè)人月收入要緊集中在0-3500元，占比為59.06%。結(jié)果表明，受訪者的個(gè)人月收入情況與其年齡、職業(yè)相符合，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購買力。3、每月平均購物次數(shù)（包括其他商場）。本次參與調(diào)查的人群中，每月平均購物次數(shù)以2-5次居多，購物次數(shù)在10次以上人群占比較小，僅為1.1%。4、婚否分布：調(diào)查的受訪者中未婚占38.2%，已婚占61.8%。結(jié)果表明，要緊消費(fèi)者為已婚者，同時(shí)具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中端人群。5、平均每次的購物金額：本次參與調(diào)查的

31、人群中，平均每次購物金額要緊集中在100300元，占54.12%。6、年齡分布：參與調(diào)查的人群要緊集中在19-39歲、40-55歲、55-70歲這三個(gè)年齡段。結(jié)果表明，定位于中端客戶群的百貨商場，這部分客戶年齡差不多上都在中青年和中老年時(shí)期。7.職業(yè)分布：本次調(diào)查的受訪者中職業(yè)要緊分布在學(xué)生、公司職員、公務(wù)員和退休人員。結(jié)果表明，受訪者差不多上差不多上一些職業(yè)穩(wěn)定、收入相對中等的購買人群。以下為對開業(yè)后周邊人群的一個(gè)市場調(diào)研，如開業(yè)后，消費(fèi)者對某商業(yè)城的消費(fèi)態(tài)度。市場分析隨著社會(huì)進(jìn)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素養(yǎng)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令金州的商業(yè)在近十年間進(jìn)展蓬勃。消費(fèi)模式發(fā)

32、生改變，各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系進(jìn)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。金州的商業(yè)結(jié)構(gòu)通過多年的進(jìn)展及調(diào)整，現(xiàn)時(shí)中、高端消費(fèi)群體與大眾型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求差不多已得到滿足。高端消費(fèi)層市場空間有限，大連作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)差不多滿足這部分人士的需求。中低端的大眾型消費(fèi)為生活的差不多消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人們已解決差不多的物質(zhì)需求，市場上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費(fèi)亦已得到滿足。中高端的個(gè)性消

33、費(fèi)嚴(yán)峻不足。部分消費(fèi)者對消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費(fèi)勁較強(qiáng)的顧客。從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)金州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)峻不足 社會(huì)的商業(yè)進(jìn)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必定要求將此局面打破 傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 舊有的市場格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面。某商業(yè)城，2015因運(yùn)而生。二、某商業(yè)城的

34、市場定位市場定位中低端時(shí)尚的百貨商場，潮流、特色匯聚一身的中高端休閑、放松、體驗(yàn)、娛樂場所。生活型定位，以休閑生活需求滿足為定位的百貨店。這種定位是面向最寬敞的主流消費(fèi)群體，這類消費(fèi)群體一般收入水平中等，對所信任的零售商忠誠度高。目標(biāo)消費(fèi)群定位：本地居民、外地游客、年輕潮流群體、悠閑群體。要緊四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)。某商業(yè)城定位為中端時(shí)尚百貨商場，目標(biāo)顧客為追求生活品位的人群。要緊針對的客戶群為25歲至65歲之間注重生活品質(zhì)的中等品味人士及18-25歲之間時(shí)尚流行摩登女性。某商業(yè)城把優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為企業(yè)進(jìn)展的王牌，不斷使服務(wù)更加趨于超前性、情感性以及多樣化、個(gè)性化和信息化。商場招商劃分

35、思路：以產(chǎn)品風(fēng)格劃分樓層或區(qū)域服務(wù)：區(qū)不其他商場的差異化服務(wù)定位。三、某商場城定位參考（一）某商業(yè)城定位參考某商業(yè)城進(jìn)行商場定位對商場進(jìn)行定位，能夠在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。大連地區(qū)零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺時(shí)期之后，早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營時(shí)期，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類不的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，因此，近幾年來，大連地區(qū)零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，必須依照自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避

36、短，幸免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益。（一）目標(biāo)市場定位1、目標(biāo)區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍確實(shí)是商場吸引顧客的空間范圍。2、目標(biāo)消費(fèi)群定位。在商圈范圍確定之后，便可對整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。假如從消費(fèi)特征來劃分，能夠有以下群體：（二）功能定位商場的差不多功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，許多商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺

37、商場。（三）經(jīng)營特色定位 1、一個(gè)商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。假如商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對手，那么，采納大眾化的經(jīng)營定位，往往能夠取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對小專門多。只是，縱觀目前大連地區(qū)商業(yè)市場，如此的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。尤其是96年以來，國際中型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍大連地區(qū)，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些中型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分

38、店的步伐。一時(shí)刻，大連地區(qū)的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨如此的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)寬敞的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。2、商場特色化定位能夠體現(xiàn)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最要緊的，一是商品特色，能夠體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。（四）經(jīng)營方式定位商場所采納的經(jīng)營方式要緊有以下幾種：1、自營：1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低

39、銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。2、招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獵取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可托付治理公司進(jìn)行經(jīng)營治理。（五）業(yè)態(tài)定位目前，大連地區(qū)市的商業(yè)類型要緊有以下幾種：1、綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營

40、品種較為豐富，要緊包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于中型超市，但毛利率相對較高，多采納專柜經(jīng)營的方式。2、主題性商場，如女的世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。3、超市，其特點(diǎn)是采納開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種要緊是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。（1）中型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以當(dāng)?shù)鼐用駷橐o服務(wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、

41、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。（2）便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，要緊經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。4、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是大連地區(qū)近年來進(jìn)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。5、連鎖專賣（專業(yè)）店，要緊是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。6、個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。從以上分析能夠看出，目前大連地區(qū)尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的中型SHOPPING MALL。只是，隨著大連

42、地區(qū)都市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的今后便會(huì)出現(xiàn)這種以中型百貨商場和中型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。（六）經(jīng)營規(guī)模定位一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：1、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)刻可不能超過3小時(shí)，超過那個(gè)時(shí)刻就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，掃瞄購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。假如單店面積超過這一規(guī)模，則

43、超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場所。2、商圈購買力對單店規(guī)模的制約：簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)適應(yīng)有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。3、產(chǎn)品品種對商場規(guī)模的制約：目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個(gè)商

44、場所能經(jīng)營的品種往往只占專門小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而關(guān)于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。假如商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而阻礙整體經(jīng)營效益。（七）商場形象定位商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此能夠借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：（1）通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。（2） 通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（3）通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)

45、量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。（二）某商業(yè)城定位參考商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位分析研究市場定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)品市場就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必需在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存健壯。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可操縱性的企業(yè)進(jìn)展決定?！緫?zhàn)略定位】【商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)

46、、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項(xiàng)目做成什么形式的商業(yè)確定定位。業(yè)態(tài)定位模式項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項(xiàng)目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位從操縱內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營特點(diǎn)上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于

47、經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商同意，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物適應(yīng)，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時(shí)刻，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。從市場競爭上界定依照操盤經(jīng)驗(yàn)，中型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位，要緊考慮如下幾個(gè)因素：盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保

48、證項(xiàng)目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險(xiǎn)；現(xiàn)代百貨公司和中型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營；首層和二層盡可能采納產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后治理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采納適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的方法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；中型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，能夠承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配

49、置，公攤面積最少40%。其與中型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；二、主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。在信息化社會(huì)，顧客的購物方式發(fā)生了專門大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，依照所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。三、目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位包括對項(xiàng)目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。四、功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水

50、平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最差不多功能；休閑功能：在現(xiàn)代中型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：要緊體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；五、形象定位商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象能夠通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場

51、內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；【注釋：POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感受；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間】通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位項(xiàng)目所面對的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。一般來講可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次。其中品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中的消費(fèi)人群、消費(fèi)

52、檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格阻礙專門大。七、價(jià)格定位項(xiàng)目在市場上銷售和租賃的價(jià)格，其中，關(guān)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)不。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析來確定， 以下是商業(yè)項(xiàng)目最佳定價(jià)的三大法則。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大商場負(fù)一層與一層的租金相差23倍。到商場地下一層消費(fèi)臨時(shí)還不是我國消費(fèi)者的消費(fèi)適應(yīng)主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差23倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元/平方米。一層、二層價(jià)格相差25倍。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是

53、其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直差不多上以方便為主，一樓能夠最大限度地滿足他們。二、三樓的租金要相差1,5倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，因此租金的定位就能夠以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對二、三樓進(jìn)行制定。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)阻礙到營業(yè)狀況。依照具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，事實(shí)上商場里的

54、商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，因此最好的差不多被占盡地利的商鋪篩下了。八、經(jīng)營方式定位關(guān)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位特不重要。如何走出傳統(tǒng)中型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購物適應(yīng)，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。依照企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，依照實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、托付經(jīng)營治理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位要點(diǎn)：投資資金回籠收期預(yù)測項(xiàng)目資金的有效回收，能夠保證企業(yè)充足的流淌資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去項(xiàng)目收益效果預(yù)測收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較

55、，選擇最優(yōu)方案；經(jīng)濟(jì)走勢分析通過包括利率走勢、投資回報(bào)率等分析，推斷取何種經(jīng)營方式；鳳險(xiǎn)比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；統(tǒng)一治理商場實(shí)行統(tǒng)一治理，能有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序；九、動(dòng)態(tài)定位招商與定位互動(dòng)客戶定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)建筑定位與市場互動(dòng)變化中國零售業(yè)態(tài)劃分標(biāo)準(zhǔn)食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。服務(wù)功能：營業(yè)時(shí)刻12小時(shí)以上。治理信息系統(tǒng)：初級或不設(shè)立。便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住

56、區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等 公共活動(dòng)區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客要緊為單身者、年輕人。顧客多 為有目的的購買。營業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)， 商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。服務(wù)功能：營業(yè)時(shí)刻16小時(shí)以上， 提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目。治理信息系統(tǒng)：程度較高。折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對廉價(jià)的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客要

57、緊為商圈內(nèi)的居民。營業(yè)面積：300-500平方米。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：用工精簡，為顧客提供有限的服務(wù)。治理信息系統(tǒng)：一般。超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：經(jīng)營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：營業(yè)時(shí)刻12小時(shí)以上。治理信息系統(tǒng)：程度較高。中型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及中型居住區(qū)附近。商圈與

58、目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流淌顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：大眾化衣、食、用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)不低于營業(yè)面積 40%的停車場。治理信息系統(tǒng)：程度較高。倉儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公理以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流淌顧客 為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在4000種左 右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出

59、入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。治理信息系統(tǒng)：程度較高并對顧客實(shí)行會(huì)員制治理。百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流淌顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積在6000-20000平方米。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、 家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式。服務(wù)功能：注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。治理信息系統(tǒng)：程度較高。專業(yè)店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流淌

60、顧客為主。營業(yè)面積：依照商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。 商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式。服務(wù)功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)。治理信息系統(tǒng)：程度較高。專賣店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主。營業(yè)面積：依照商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。 服務(wù)功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，提供專業(yè)性服務(wù)。治理信息系統(tǒng)：一