揚州紅星美凱龍全球家居生活廣場營銷執(zhí)行報告-22349502

1、PAGE 【第一部分】揚州市商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、投資增長較快、整體市場供大于求2004年揚州商業(yè)批準(zhǔn)可銷售面積為42.2萬平方米，已售21萬平方米。預(yù)計揚州市今年商業(yè)項目的推盤體量約124萬平方米，加上去年存量20萬平米，共144萬平方米，顯而易見，商業(yè)地產(chǎn)體量過于龐大。2、商業(yè)地產(chǎn)整體開發(fā)運作水平低下政府盲目規(guī)劃商業(yè)中心，商業(yè)定位欠缺科學(xué)可行論證，大部分商業(yè)開發(fā)只顧開發(fā)不考慮經(jīng)營，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)的專業(yè)運作思路?！镜诙糠帧宽椖縎WOT分析及戰(zhàn)略建議一、項目SWOT分析S優(yōu)勢本項目緊臨江陽西路城市主干道，地理位置昭示性強，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蠹t星美凱龍一流的品牌效應(yīng)，美譽度較高紅星完善的經(jīng)

2、營模式、高效的經(jīng)營團隊市政府2005年招商引資重點項目2005年被晚報、日報評為“2005年最值得投資主題式商鋪”企業(yè)成長已近20年歷史，具有獨特的專業(yè)市場操作經(jīng)驗和實力車建新董事長在中國商業(yè)界的巨大影響力中盛置業(yè)擁有家具專業(yè)市場的成功操作經(jīng)驗，已成功操作東方家藝廣場項 目，在項目招商及銷售上都取得了成功，東方家藝廣場提前三個半月開業(yè)鋪位基本售完，實現(xiàn)銷售均價8000元/平方米。中盛置業(yè)擁有一批對家具市場具有成功銷售經(jīng)驗和策劃經(jīng)驗的專業(yè)團隊通過東方銀座的成功銷售我們已積累了大量該類物業(yè)的投資型客戶群W劣勢商業(yè)市場供應(yīng)量過大，今年將有大量的投資型物業(yè)投入市場，市場容量有限目前市場上有多個以帶租約

3、模式的主題商場，經(jīng)營業(yè)績大多一般，客戶對此模式的認(rèn)可度還有待提高項目周邊公交線路較少、交通不方便銷售周期較短，造成短期銷售壓力大O 機會江蘇中北部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量大，對家具建材市場帶來巨大需求揚州在長三角經(jīng)濟地位的提升，拉動并促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展 目前蘇中北地區(qū)家具建材市場經(jīng)營水平低下，紅星美凱龍專業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯市民投資渠道單一，對中小型投資物業(yè)需求量大T威脅目前即將推出的競爭樓盤預(yù)計還會打出更高回報率同類型物業(yè)將有更激烈的競爭寶林家具港經(jīng)營狀況極差，帶來市民對家居建材市場的投資信心不足宏觀調(diào)控，銀行加息及對貸款限制，將對銷售造成阻礙二、戰(zhàn)略建議戰(zhàn)略一：品牌戰(zhàn)略紅星可供包裝的品牌資源：1、紅星集團

4、榮譽榜：全國民營企業(yè)500強第16強2002年度中國民營企業(yè)市場競爭力100強第一名江蘇省著名商標(biāo)江蘇省十大樣板市場江蘇省公眾形象滿意單位江蘇省家具市場首選制造商上海建材樣板市場中國質(zhì)量萬里行突出成就獎全國家具市場特優(yōu)品牌供貨標(biāo)兵單位中國家具協(xié)會常務(wù)理事單位中外管理雜志理事中央電視臺家居生活欄目合作基地中國廣播電視學(xué)會“主持人之友”基地社會主義建設(shè)貢獻(xiàn)獎江蘇省文明市場2、紅星集團車建新總裁個人名譽榜：中國優(yōu)秀企業(yè)家；中國國情研究會理事；中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會中日經(jīng)營合理化推進(jìn)中心理事；中國企業(yè)文化促進(jìn)會副會長；中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會副會長；中國建筑裝飾材料協(xié)會副會長；中國家具協(xié)會副會長

5、；國家人事部中國人事科學(xué)研究院客座研究員；中國人民大學(xué)工商管理研修中心客座教授；江蘇省十大杰出青年；江蘇小康與現(xiàn)代化研究中心研究員；全國工商聯(lián)執(zhí)委、江蘇工商聯(lián)常委；常州市人大代表、常州市勞動模范標(biāo)兵；紅星品牌價值體系：以專業(yè)為特征的市場文化品牌；2、以領(lǐng)先為特征的經(jīng)營文化品牌；3、以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌；4、以周到為特征的服務(wù)文化品牌；5、以誠信為特征的客戶文化品牌；6、以合作為特征的競爭文化品牌；7、以穩(wěn)健為特征的發(fā)展文化品牌；8、以創(chuàng)新為特征的企業(yè)文化品牌；我們的戰(zhàn)略：1、以軟性宣傳、硬性廣告為載體的品牌強勢推廣戰(zhàn)略；2. 以電視專訪、新聞炒作為平臺的品牌深度挖掘戰(zhàn)略；3. 以權(quán)威論壇

6、、公益活動為手段的品牌價值整合戰(zhàn)略；品牌戰(zhàn)略實施：1、以人物篇、市場篇、品牌篇、經(jīng)營篇、前景篇、信譽篇等為重點報道內(nèi)容的強勢推廣；2、以車建新電視專訪及揚州紅星民間顧問團為主要炒作對象的深度挖掘；3、對高峰論壇、研討會及關(guān)愛助學(xué)等活動進(jìn)行的品牌價值整合；戰(zhàn)略二：創(chuàng)新戰(zhàn)略1. 以“低門檻、低總價”為特征的全民投資模式；2. 以“零風(fēng)險、高回報”為特征的“商鋪銀行” 概念；3. 以“持續(xù)性、高效性”為特征的主題營銷活動；創(chuàng)新戰(zhàn)略實施：1、通過商業(yè)地產(chǎn)投資模式論壇導(dǎo)入“全民投資”及“商鋪銀行”概念，闡述本項目低首付、低總價及零風(fēng)險、高回報投資模式；2、通過文藝演出、業(yè)主酒會、幸運抽獎、舉辦大賽、專業(yè)

7、評選等主題營銷活動促進(jìn)本項目的快速銷售；戰(zhàn)略三：競爭戰(zhàn)略1. “人無我有，人有我優(yōu)”的領(lǐng)先競爭戰(zhàn)略；“人后我先，人慢我快”的搶先競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略實施：1、對已產(chǎn)生的同類競爭項目如寶林家具港、江陽商貿(mào)城、皇朝國際家具博覽中心等采取領(lǐng)先競爭，因為紅星作為中國家居第一品牌、國際綠色家居空間的獨特品牌及產(chǎn)品優(yōu)勢是上述商家望塵莫及的；2、對即將產(chǎn)生的競爭項目如沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華等項目采取搶先競爭，本項目將先人一步、勝人一籌搶先入市快速搶占市場份額，圓滿完成本項目銷售目標(biāo)；【第三部分】本案投資回報模式建議一、典型案例分析：揚州人家國際大酒店房號建筑面積5年收益后兌現(xiàn)單價總價5年增值回購總價5年增值回購盈余5

8、年后每年固定收益50136.924500166140240903747632168160846.1547502192133178589864528607注：1.每年15天的免費入住，可按平均房價折現(xiàn)；2.假設(shè)每天兌現(xiàn)房價為200元，則15天總房價為3000元。回購情況下投資回報分析:以501為例年初本金年實際回報率年末本金15天折現(xiàn)房價15天折現(xiàn)回報率年實際總回報率第1年1661407.71881%9.52%第2年1789637.718%19277530001.68%9.39%第3年1927757.718%20765330001.56%9.27%第4年2076537.

9、718%22368030001.44%9.16%第5年2236807.718%24090330001.34%9.06%1.回購情況下投資回報分析:以501為例 實際平均回報率=5年實際回報率+9%*（回購年限-5）回購時間初始本金5年增值回購盈余5年后每年固定收益實際平均回報率15天折現(xiàn)回報率年實際總回報率第6年16614074763216817.932%1.34%9.27%第7年16614074763216818.084%1.34%9.42%第8年16614074763216818.199%1.34%9.54%第9年16614074763216818.288%1.34%9.63%第10年16

10、614074763216818.359%1.34%9.70%不回購情況下投資回報分析:以501為例初始本金5年后房產(chǎn)價格5年后每年固定收益實際平均回報率15天折現(xiàn)回報率年實際總回報率第6年166140240903216812.17%1.34%3.51%第7年166140240903216813.73%1.34%5.07%第8年166140240903216814.89%1.34%6.23%第9年166140240903216815.80%1.34%7.14%第10年166140240903216816.52%1.34%7.86%二、紅星美凱龍投資回報模式建議方案一:承諾回購情況下，20年投資回

11、報分析,每年底支付回報率，按揭款由經(jīng)營公司承擔(dān)投資回報分析：宣傳年回報率為13%，按揭款由經(jīng)營公司承擔(dān) 是否回購合同總價首付款每年支付回報每年回報收入20年后回購總價實際回報率回購100000500008%40001000008.42%不回購100000500008%40007.27%說明：假設(shè)商鋪合同總價為10萬元，首付款為5萬元，銀行10年按揭貸款為5萬元，按揭月付款為544元，銀行按揭由經(jīng)營公司承擔(dān)，業(yè)主在項目竣工后，每年可以按首付款5萬元的8%獲收年收益4000元，20年租賃期滿后，經(jīng)營公司按總價10萬元進(jìn)行回購。1、從客戶的角度分析：回購情況下投資回報分析回報率=首付款*每年底支付回

12、報率*20+增值回購盈余/(本金*投資年限)回報率=50000*8%*20+50000/(50000*20)=13%不回購情況下投資回報分析回報率=首付款*每年底支付回報率*20/(本金*投資年限)回報率=50000*8%*20/(50000*8%)=8%2、從開發(fā)商的角度分析：假設(shè)投資回報率為8%,投資10年最后本息之和為50000元，則其初始本金=50000/(1+8%)10=23160假設(shè)年底：回購情況下投資回報分析前10年投資實際回報率=首付款*每年底支付回報率*10+按揭月付款*120/(實收購房款*投資年限)前10年平均回報率=50000*8%*10+544*120/(100000

13、*10)=10.53%后10年投資實際回報率=首付款*每年底支付回報率*10+增值回購盈余/(1+8%)10/(實收購房款*投資年限)后10年實際回報率=50000*8%*10+50000/(1+8%)10/(100000*10)=6.316%平均回報率=(前10年實際回報率+后10年實際回報率)/2=(10.53%+6.316%)/2=8.42%不回購情況下投資回報分析實際回報率=客戶本金*每年預(yù)付回報率*20+按揭月付款*120/(實收購房款*投資年限)實際回報率=50000*8%*20+544*120/(100000*投資年限)=7.264%前10年投資回報分析實際回報率=客戶本金*每年

14、預(yù)付回報率*10+按揭月付款*120/(實收購房款*投資年限)前10年平均回報率=50000*8%*10+544*120/(100000*10)=10.53%后10年投資實際回報率=客戶本金*每年預(yù)付回報率*10/(實收購房款*投資年限)后10年平均回報率=50000*8%*10/(100000*10)=4%平均回報率=(前10年實際回報率+后10年實際回報率)/2=(10.53%+4%)/2=7.265%方案二:承諾回購情況下，20年投資回報分析 (1)回購情況下投資回報分析：宣傳年回報率為10%，按揭款業(yè)主自付年限合同總價前五年租金五年后的房產(chǎn)價值第6年起10%年收益開發(fā)商總支出實際回報率

15、第5年100000500001500001500008.447%第10年10000050000150000150002250009.223%第15年10000050000150000150003000009.482%第20年10000050000150000150004500009.612%說明：假設(shè)合同總價10萬元，年回報率10%，前5年回報租金在五年后通過回購增值方式進(jìn)行兌現(xiàn)，開發(fā)商提供5、10、15、20年不同期限的回購方案供業(yè)主選擇，假如業(yè)主不回購，則開發(fā)商按增值后的房產(chǎn)價格的10%計算年租賃收益支付給業(yè)主，20年期滿后，租金另行商定。(2)不回購情況下投資回報分析：宣傳年回報率為10

16、%，按揭款業(yè)主自付實際回報率=10%*(投資年限-5)/投資年限年限合同總價前五年租金五年后的房產(chǎn)價值第6年起10%年收益開發(fā)商回報支出實際回報率第5年10000050000150000000.0%第10年1000005000015000015000750005.0%第15年10000050000150000150001500006.67%第20年10000050000150000150002250007.50%回購年限有5、10、15、20年四種，由業(yè)主投票決定。合同總價即購房買賣合同總價前5年租金=合同總價*年回報率*5五年后的房產(chǎn)價值=合同總價+前5年租金第6年起10%年收益=五年后的房

17、產(chǎn)價值*10%開發(fā)商總支出=五年后的房產(chǎn)價值+五年后的房產(chǎn)價值*10%*（實際回購年限-5）實際回報率=5*（五年后的房產(chǎn)價值/合同總價）1/5-1+10%*(投資年限-5)/投資年限方案三:承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付是否回購合同總價年回報率年回報收入加價10%回購價宣傳回報率實際回報率回購1000008%80001100009%8.46%不回購1000008%80009%8%投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價20%,按揭款業(yè)主自付是否回購合同總價年回報率年回報收入加價20%回購價宣傳回報率實際回報率回購10000

18、08%800012000010%8.93%不回購1000008%800010%8%說明：1、假設(shè)商鋪合同總價為10萬元，年回報率為8%，業(yè)主年回報收入為8000元，十年到期加價10%回購，其實際回報率回購情況下為8.46%，不回購情況下為8%。2、該方案采用十年到期加價20%，宣傳回報率可達(dá)10%，回購實際回報率為8.93%，不回購實際回報率為8%。1、從客戶的角度分析：(1)加價10%回購情況下投資回報分析 回報率=合同總價*年回報率*10+增值回購盈余/(合同總價*投資年限)回報率=100000*8%*20+10000/(50000*10)=9%(2)加價20%回購情況下投資回報分析回報率

19、=合同總價*年回報率*10+增值回購盈余/(合同總價*投資年限)回報率=100000*8%*10+20000/(100000*10)=10%(3)不回購情況下投資回報分析回報率=合同總價*每年底支付回報率*10/(合同總價*投資年限)回報率=100000*8%*10/(100000*8%)=8%2、從開發(fā)商的角度分析：假設(shè)投資回報率為8%,則投資10年最后本息之和為10000元，其初始本金=10000/(1+8%)10=4632假設(shè)投資回報率為8%,則投資10年最后本息之和為20000元，其初始本金=10000/(1+8%)10=9264加價10%回購情況下投資回報分析實際回報率=合同總價*年

20、回報率*10+4632/(合同總價*投資年限)實際回報率=100000*8%*10+10000/(100000*10)=8.46%加價20%回購情況下投資回報分析實際回報率=合同總價*年回報率*10+9264/(合同總價*投資年限)實際回報率=100000*8%*10+20000/(100000*10)=8.93%不回購情況下投資回報率為:8%方案四：承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付前三年租金交房時一次性支付是否回購合同總價年回報率年回報收入前三年租金加價10%實際回報率回購1000008%800024000100009.15%

21、不回購1000008%8000240008.15%說明：假設(shè)商鋪合同總價10萬元，年回報率為8%，前三年租金2400元在項目竣工時支付給業(yè)主，第四年起逐年支付租金，10年到期回購加價10%，回購時實際回報率為9.15%，不回購時回報率8.15%.1、從客戶的角度分析：加價10%回購情況下投資回報分析回報率=合同總價*年回報率*10+增值回購盈余/(合同總價*投資年限)回報率=100000*8%*20+10000/(50000*10)=9%不回購情況下投資回報分析回報率=合同總價*每年底支付回報率*10/(合同總價*投資年限)客戶回報率=100000*8%*10/(100000*8%)=8%2、

22、從開發(fā)商的角度分析：假設(shè)投資回報率為8%,則提前三年支付的租金增加利息=（100000*8%）*（8%*3）=1536加價10%回購情況下投資回報分析實際回報率=合同總價*年回報率*10+加價10%部分+1536/(合同總價*投資年限)實際回報率=100000*8%*10+10000+1536/(100000*10)=9.15%不回購情況下投資回報率=合同總價*年回報率*10+1536/(合同總價*投資年限)實際回報率=100000*8%*10+1536/(100000*10)=8.15%方案五:承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付

23、是否回購合同總價年回報率三年后房產(chǎn)價值第4年起8%年收益加價10%實際回報率回購1000008%1240009920100008.29%不回購1000008%12400099207.83%說明：假設(shè)商鋪合同總價10萬元，年回報率8%，三年后房產(chǎn)價格增值為12.4萬元，前三年回報率在房產(chǎn)增值中兌現(xiàn)，第四年起按增值后的房價格的8%計算年回報率給業(yè)主，十年后加價10%回購，該方案回購時的實際回報率為8.29%,不回購時實際回報率為7.83%。1、回購：10年回購,合同總價即購房買賣合同總價前三年租金=合同總價*年回報率*5三年后的房產(chǎn)價值=合同總價+前3年租金第4年起8%年收益=三年后的房產(chǎn)價值*8

24、%開發(fā)商總支出=三年后的房產(chǎn)價值+三年后的房產(chǎn)價值*8%*(10-3)+合同總價*10%實際回報率=（三年后的房產(chǎn)價值/合同總價）1/3-1+8%*(投資年限-3)+0.46%/投資年限=(124000/100000)1/3-1*3+8%*(10-3)/10+0.46%=8.29%2、不回購：開發(fā)商總支出=三年后的房產(chǎn)價值+三年后的房產(chǎn)價值*8%*(10-3)實際回報率=（三年后的房產(chǎn)價值/合同總價）1/3-1*3+8%*(投資年限-3)/投資年限+0.46%=(124000/100000)1/3-1*3+8%*(10-3)/10=7.83%【第四部分】價格策略一、市場銷售價格預(yù)期及建議目前市

25、場帶租約形式的商場與本案的定價可比性不強，我們采取投資收益還原法對本案的產(chǎn)品預(yù)期價格做簡單的比較分析：投資收益還原法目前項目周圍的商鋪租金在30-50元/平方米左右，如：金太陽陶瓷城租金主要集中在3050元/平方米/月，商城（家具布藝租金主要集中在4060元/平方米/月，木業(yè)租金主要集中在3040元/平方米/月，其他經(jīng)營品種租金為4060元/平方米/月）。考慮到本案良好的商業(yè)理念及規(guī)劃，強有力的經(jīng)營團隊，及項目所在的地理位置和規(guī)模，預(yù)計本案未來幾年的平均租金將在50元/平方米左右；折算成建筑面積租金為40元/平方米左右。以8.5%的年投資回報計算：本項目預(yù)計均價可以定在5647元/平方米?；?/p>

26、上述分析作為本案定價依據(jù)，我們認(rèn)為本案均價擬定為5600元/平方米。樓層擬定價格為：5F3200元/平方米4F4300元/平方米3F5500元/平方米2F6800元/平方米1F8200元/平方米二、價格策略本項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時，樓體形象還未成形，項目的定價應(yīng)考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預(yù)留空間。建議項目的價格策略為“低價入市、逐級加價”，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價。調(diào)價可采用折扣變化和提高單價策略（內(nèi)部認(rèn)購期采用降低折扣，其他銷售期采用提高單價的方式），最終實現(xiàn)目標(biāo)均價?！镜谖宀糠帧夸N售策略一、銷售的總體

27、策略本項目應(yīng)順勢而為、及早入市，采取“以快打慢”的策略，同時通過差異化的投資回報模式及紅星美凱龍強大的品牌市場號召力，有效區(qū)隔市場，建立消費者的投資信心，以急風(fēng)驟雨的宣傳，迅速搶占客戶心智至最高點，以實現(xiàn)快速的銷售去化、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險。二、入市時機及銷售前提“良好的開始是成功的一半”，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：項目可售時間：通常我們選擇在正式預(yù)售前23個月入市宣傳、推售號碼，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。本項目預(yù)計于9月開盤。準(zhǔn)備充分后入市：入市時必須在售樓大廳、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外

28、包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。無造勢不入市：在房地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運作需要，合理安排營銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。三

29、、內(nèi)部認(rèn)購前提條件售樓大廳裝修完畢并可使用建筑模型已完成完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認(rèn)購登記卡、付款方式、客戶登記表等）銷售人員已完成上崗培訓(xùn)已完成銷售人員的工服、名片制作完成必要的宣傳資料（樓書、戶型單張折頁）宣傳鋪墊（戶外廣告、報紙軟文廣告）樓體包裝（以工程網(wǎng)包裝、廣告噴繪包裝）工作人員到位（保安、保潔、財務(wù)）四、正式開盤銷售前提條件 取得預(yù)售許可證現(xiàn)場包裝和準(zhǔn)備工作現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等）。配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實按揭銀行提前落實價格表及付款方式完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）3、銷售人員開

30、盤前培訓(xùn)對前期重點客戶進(jìn)行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息4、宣傳準(zhǔn)備報紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面開盤活動安排（時間、地點、邀請領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等）禮儀及禮品準(zhǔn)備五、商場鋪位分割定位商場采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的銷售方法，購買者擁有鋪位獨立產(chǎn)權(quán)，由揚州紅星美凱龍進(jìn)行統(tǒng)一招商、經(jīng)營。目前市場上中小投資者居多，為了吸納更多的中小型客戶群體，我們采取小鋪位、低總價的方案，鋪位面積分割為1020平方米，總價控制在410萬元之內(nèi)。六、推鋪實施方案分批分階段限量推出。把每個樓層分成若干個區(qū)域，根據(jù)營銷推廣進(jìn)度分批推出。首推35層同一區(qū)域，售罄后推出35層另一區(qū)域，待35層全部售罄后，再推2層，最后

31、推出1層。七、銷售方式“一個中心，兩個基本點，多點分銷”以揚州為中心，鎮(zhèn)江、常州為次中心，周邊縣市及紅星24家連鎖機構(gòu)多點分銷的銷售方式。八、項目核心賣點項目十大價值坐標(biāo)人物優(yōu)勢車建新的人格魅力和他獨特的文化內(nèi)涵；市場優(yōu)勢25家全國連鎖賣場，營業(yè)面積130萬平米，年銷售69個億；品牌優(yōu)勢紅星美凱龍中國家居第一品牌，無形資產(chǎn)價10億元；區(qū)位優(yōu)勢揚州西南核心商圈的迅速崛起；5. 經(jīng)營優(yōu)勢國際一流綠色家居空間、第六代一站式時尚購物廣場；6. 政策優(yōu)勢“西進(jìn)南下”城市發(fā)展戰(zhàn)略，揚州西區(qū)前途光明，商機無限；發(fā)展優(yōu)勢2008年紅星美凱龍連鎖40家，成為國際化企業(yè)集團；8. 文化優(yōu)勢家居“時裝化”趨勢，引領(lǐng)

32、消費時尚潮流；管理優(yōu)勢ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，紅星管理層精英團隊；信譽優(yōu)勢2005年揚州市民“最值得投資的主題商鋪”?！镜诹糠帧繝I銷推廣策略正確鎖定本項目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力。一、推廣階段各節(jié)點安排市場預(yù)熱期一期派籌一期解籌一期開盤一期持續(xù)期二期派籌二期解籌6.19.29.39.169.169.239.249.2511.3012.112.1512.1612.23二期開盤二期持續(xù)期三期派籌三期解籌三期開盤三期持續(xù)期12.2412.2506.3.63.

33、73.213.223.303.314.14.30二、各階段銷售目標(biāo)9.2-11.30 12.106.3.6 06.3.74.301.9億元 1億元 1.2億元注:第一期推3-5層，第二期推第2層，第三期推第1層【市場預(yù)熱期】時間：2005年6月1日9月2日【本階段推廣思路】本階段從戰(zhàn)略的角度考慮,該階段屬于打基礎(chǔ)時期,是為正式發(fā)售做好各項籌備工作及推廣鋪墊。在項目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高發(fā)展商和項目的知名度，炒作項目的區(qū)域商業(yè)價值，同時通過項目開工奠基典禮活動導(dǎo)入項目的基本情況，前期是告知性宣傳，從6月份開始逐漸加大宣傳力度，到9月下旬開盤前達(dá)到高潮，通過各大報紙、電視臺的軟

34、性新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在揚州地區(qū)使項目的知名度達(dá)到100%左右，形成家喻戶曉，婦孺皆知良好氛圍?！颈倦A段推廣重點】紅星集團品牌推廣和實力介紹紅星集團優(yōu)秀的企業(yè)文化和先進(jìn)的經(jīng)營管理介紹炒作紅星美凱龍坐擁揚州西南板塊核心商圈價值炒作“全民投資”模式、“商鋪銀行”概念1、紅星集團品牌推廣和實力介紹紅星集團是全國民營企業(yè)前30強，年銷售額69個億，擁有全國25家超大規(guī)模連鎖大賣場，與歐倍德、大連萬達(dá)、海爾家居結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴。經(jīng)營全國及國際2000多家知名品牌近5萬種精品家居、家具。通過對紅星企業(yè)形象的深度展示，使人們充分認(rèn)識紅星美凱龍在中國家居業(yè)地位，對紅星品牌產(chǎn)生信賴與贊許

35、，從而對本項目產(chǎn)生急切期待心情，此一階段廣告推廣手段主要以繕文為主，輔以公共載體：車身廣告、戶外等。2、紅星集團優(yōu)秀文化與先進(jìn)管理“一絲不茍，視信譽為生命，勤奮務(wù)實，視今天為落后”、“市場化經(jīng)營，商場化管理”紅星集團優(yōu)秀的企業(yè)文化是紅星發(fā)展壯大的助推器，是紅星航母發(fā)展的“核動力”，多年來，紅星集團車建新總裁把企業(yè)文化建設(shè)提高到企業(yè)能否長久生存發(fā)展的戰(zhàn)略高度加以認(rèn)識，倡導(dǎo)“團隊合作、嚴(yán)于克己、絕對服從”的團隊協(xié)作精神與員工“干一行、愛一行、鉆一行，超越自我”的敬業(yè)精神，紅星的企業(yè)文化建設(shè)是中國企業(yè)文化的一道亮麗的風(fēng)景線，是中國企業(yè)文化建設(shè)的方向。受到國家有關(guān)部門的肯定和贊賞，受到專家學(xué)者的一致好

36、評。車建新總裁因?qū)χ袊髽I(yè)文化建設(shè)所做的杰出貢獻(xiàn)而當(dāng)選為“中國企業(yè)文化促進(jìn)會副會長”。3、紅星美凱龍坐擁西南板塊核心商圈價值揚州紅星美凱龍坐擁揚城西南商圈的核心位置，猶如坐鎮(zhèn)財富“火山口”。本區(qū)域內(nèi)人口相對集中，商業(yè)氛圍較好，隨著揚州“西進(jìn)南下”發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落實，潤揚長江大橋的建成通車，西南商圈成了連接蘇南蘇北物流和商貿(mào)流的咽喉要沖，戰(zhàn)略位置十分重要，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。通過炒作區(qū)域商圈，使人們正確認(rèn)識西南商圈將是揚州西部新城的財富腹地，是揚州商業(yè)發(fā)展的重要商圈，是商業(yè)的財富金礦，是商業(yè)投資的良好機遇。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起揚州投資者及周邊市場的廣泛關(guān)注，讓他們充分認(rèn)識西南商圈的商業(yè)價值并

37、對本項目產(chǎn)生濃厚購買欲望。4、“全民投資”、“商鋪銀行” 投資模式及概念炒作全民創(chuàng)富不再是一個遙不可及的夢想，全民投資的號角已經(jīng)吹響，紅星美凱龍全新的全民投資模式使揚州人民看到了致富的新途徑。即使你不是一個腰纏萬貫的豪商巨賈，而是一個再普通不過的市民百姓，你也可以成為一位令人尊敬的投資業(yè)主，成為一個財富所有者。炒作紅星美凱龍低首付，低總價的投資策略，使普通市民對本項目引起足夠關(guān)注。而“商鋪銀行”全新概念炒作，使投資者確信本項目能獲得穩(wěn)定的收益回報。曾經(jīng)，我們?yōu)橥顿Y理財傷透腦筋，為錢生錢而絞盡腦汁，如今這已不再是一個令人頭痛的問題，“商鋪銀行”的出現(xiàn)使你的投資理財變得輕松而富有樂趣?！颈倦A段主要

38、推廣活動】行動1：報道主題：走進(jìn)紅星、探索紅星活動時間：6月上旬活動地點：紅星常州總部活動說明：大型記者團采訪報道紅星美凱龍目的及作用：通過采訪車建新總裁、紅星集團高層管理人員、紅星的一線員工、及紅星經(jīng)營戶及常州市民,形象地展現(xiàn)紅星的整體實力及優(yōu)秀的經(jīng)營管理。行動2：家居“航母”的掌舵人車建新總裁電視系列訪談紅星集團總裁車建新接受揚州電視記者專訪，談紅星的過去、現(xiàn)在和未來，展現(xiàn)中國家居行業(yè)領(lǐng)軍人物的風(fēng)采。報道主題如下：“從小木匠到家居巨頭”“我的詞典里只有第一”“車建新的紅星革命”“車建新的紅星文化”“我的中國心”報道主題：走近紅星掌舵人車建新電視系列訪談活動時間：6月下旬活動地點：紅星常州總

39、部活動說明：車建新總裁接受揚州電視臺記者專訪，談紅星發(fā)展戰(zhàn)略、說紅星品牌優(yōu)勢、論紅星企業(yè)文化、抒紅星美好理想，重點突出車建新對中國企業(yè)文化的杰出貢獻(xiàn)。電視專訪節(jié)目在揚州電視臺黃金強檔播出。目的及作用：通過專訪車建新總裁，揭示紅星從手工小作坊到家居“航母”的成長秘訣，展現(xiàn)一個國際化企業(yè)集團領(lǐng)軍人物的個人風(fēng)采和人格魅力，使受眾對紅星產(chǎn)生親和力，激發(fā)受眾對紅星深層了解的愿望。行動3：關(guān)愛莘莘學(xué)子紅星免費接送學(xué)生參加高考行動紅星美凱龍，關(guān)愛莘莘學(xué)子高考生免費搭乘愛心“的士”行動。由于6月份適逢全國莘莘學(xué)子們參加高考的日子，借助為市區(qū)數(shù)萬名莘莘學(xué)子“獻(xiàn)愛心、送關(guān)愛”等社會公益活動，樹立紅星誠信、慈善形象

40、，極大提升紅星品牌在市民心目中的認(rèn)知度和美譽度，因為公益事業(yè)最能引起社會的共鳴。報道主題：關(guān)愛莘莘學(xué)子，紅星回報社會活動時間：6月中旬全國高考期間活動地點：揚州市區(qū)各住宅集中區(qū)域活動說明：紅星愛心“的士”免費接送市區(qū)考生參加高考目的及作用：通過公益活提升紅星的品牌含金量，取得社會廣泛認(rèn)可，贏得社會贊譽。活動執(zhí)行細(xì)則于6月17、18、19三個高考日前，和市區(qū)主要出租車公司簽定合作協(xié)議，高考時免費接送市區(qū)參加高考的學(xué)生到達(dá)考場，參考學(xué)生只要憑準(zhǔn)考證就能免費乘車。為便于識別和充分利用宣傳資源，每輛“的士”前窗貼有“紅星美凱龍愛心送考車”字幅，并于活動前幾天市主流媒體發(fā)布廣告，提醒高考學(xué)生及家長對本活

41、動給關(guān)注。在實際執(zhí)行過程中，應(yīng)注意事項1、對于考生單獨去考場參加高考，要堅決送考；2、對于由父母陪同送考的考生，只要考生口頭解釋，則無理由拒絕；3、注意收集整理感人事例，為后期新聞炒作積累必要素材。行動4：感受文化之旅揚州民間顧問團紅星游通過揚州晚報征集10位意向投資紅星的揚州本地市民，親自赴常州紅星集團總部、北京紅星、上海紅星感受紅星的企業(yè)文化，從細(xì)枝末節(jié)處著力表現(xiàn)紅星體貼入微的人文關(guān)懷和國際化規(guī)范管理。電視臺、報紙全程報道民間顧問團的各項活動。并結(jié)合對訪問團成員的訪談，表現(xiàn)紅星優(yōu)秀的企業(yè)文化和規(guī)范的國際管理。報道主題：令人嘆服的企業(yè)文化揚州市民話紅星活動時間：7月上旬活動地點：紅星常州總部

42、、北京紅星、上海紅星活動說明：揚州民間顧問團感受紅星美凱龍企業(yè)文化建設(shè)。成員組成具有群眾基礎(chǔ)，具有行業(yè)代表性目的及作用：通過普通揚州市民的紅星企業(yè)文化之旅，揭示紅星優(yōu)秀企業(yè)文化的本質(zhì)內(nèi)涵，展現(xiàn)給社會留下印象深刻的紅星企業(yè)文化魅力行動5：2005紅星企業(yè)文化發(fā)展研討會邀請中國企業(yè)文化促進(jìn)會領(lǐng)導(dǎo)、國內(nèi)著名企業(yè)集團老總、國內(nèi)著名學(xué)府的企業(yè)文化戰(zhàn)略研究專家、教授出席，談中國企業(yè)文化建設(shè)，探討中國企業(yè)文化的發(fā)展戰(zhàn)略，解析國際先進(jìn)的跨國集團企業(yè)的文化理念，確定中國企業(yè)文化的發(fā)展方向。論壇極具前瞻性，權(quán)威性，專業(yè)性。報道主題：紅星中國企業(yè)文化的領(lǐng)頭雁活動時間：7月下旬活動地點：揚州市區(qū)某高檔賓館活動說明：紅

43、星主導(dǎo)舉辦中國企業(yè)文化發(fā)展戰(zhàn)略研討會，因為車建新總裁十分注重紅星企業(yè)文化建設(shè)，文化建設(shè)是紅星強勁發(fā)展的有機營養(yǎng)目的及作用：取得社會深度認(rèn)同及良好口際傳播行動6：西部大開發(fā)揚州城市發(fā)展戰(zhàn)略解碼隨著揚州城區(qū)“西進(jìn)南下”戰(zhàn)略的逐步落實，火車進(jìn)入、大橋通車等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，西區(qū)幾大市府重點工程的相繼開工建設(shè)，西區(qū)的發(fā)展如火如荼，揚州未來的商業(yè)中心必將西移。通過采訪市政府城建、規(guī)劃等部門官員，現(xiàn)身說法，描繪西區(qū)未來發(fā)展的藍(lán)圖，證明西區(qū)潛力比東區(qū)大，以自然因素、人文因素、基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展戰(zhàn)略為采訪切入點論證“東方不亮西方亮”觀點。報道主題：西部大開發(fā)揚州城市發(fā)展戰(zhàn)略解碼活動時間：8月初活動地

44、點：揚州市區(qū)活動說明：記者聯(lián)合采訪市政府相關(guān)部門官員，說明城市未來的發(fā)展趨勢目的及作用：引導(dǎo)目標(biāo)客戶群對西區(qū)及紅星美凱龍的關(guān)注。行動7：中國家居業(yè)發(fā)展高峰論壇舉辦“中國家居業(yè)發(fā)展高峰論壇” ；新概念新潮流未來家居“時裝化”趨勢。誠邀國內(nèi)家居業(yè)權(quán)威人士總結(jié)建材家具業(yè)現(xiàn)狀，分析存在不足，并對未來家居業(yè)潮流做出展望。選擇市區(qū)高檔賓館作為論壇舉辦地點，邀請中國家具協(xié)會、中國建材裝飾協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、省級家居業(yè)權(quán)威學(xué)者、教授、地方政府官員與會，電視臺、報社記者親臨采訪，并發(fā)表深度新聞報道，體現(xiàn)紅星中國家居業(yè)的領(lǐng)袖地位。報道主題：紅星家居“時裝化” 新潮流活動時間：8月中旬活動地點：揚州市區(qū)某高檔賓館活動說明：中

45、國家居業(yè)發(fā)展高峰論壇目的及作用：通過論壇的權(quán)威性闡述中國家居業(yè)未來發(fā)展方向，與紅星的國際化發(fā)展戰(zhàn)略【本階段軟性新聞報道主題】時間：(6.1-9.2)人物篇采訪車建新總裁： 家居航母，鋼鐵是怎樣煉成的車建新談紅星擴張路（2）采訪紅星管理層： 紅星“航母”上的超級“艦載機” 紅星管理層印象（3）采記紅星一線員工：我為“紅星”獻(xiàn)紅心與紅星員工一席談（4）采訪紅星經(jīng)營戶：紅星：改變了我一生紅星經(jīng)營戶發(fā)家史（5）采訪常州市民：紅星一座城市的驕傲評頭論足話紅星2、市場篇誰堪稱中國家居超級航母？紅星美凱龍從手工小作坊到全國25家大規(guī)模連鎖大賣場紅星步步為營，節(jié)節(jié)擴張。目前已擁有2家專業(yè)家具生產(chǎn)廠，與德國、韓

46、國成立合資公司，紅星總營業(yè)面積130萬平米，年銷售69個億。被譽為中國家居業(yè)超級“航空母艦”，這艘航母到底是怎樣煉成的？紅星攻占市場的五大致勝法寶：重品牌，善經(jīng)營，優(yōu)管理，斂人才，興文化。3、品牌篇誰成就中國家居第一品牌？紅星美凱龍紅星美凱龍中國家居業(yè)第一品牌，是中國家居業(yè)驕傲和象征。中國民企前30強，中國市場最具競爭力百強品牌，被譽為中國家居業(yè)的“超級航母”，紅星不僅代表了中國家居業(yè)企業(yè)的形象，也樹立了中國民企發(fā)展的楷模和典范。品牌是企業(yè)的名片，也是城市名片。揚州紅星美凱龍全球家居生活廣場就是歷史文化名城揚州的名片。4、文化篇誰樹立中國企業(yè)文化典范？紅星美凱龍 “車、馬、炮”，車建新積極的棋

47、局人生理想，自信，積極，愛心，熱忱；他的文化觀就是紅星的文化觀；紅星的企業(yè)文化獨樹一幟：“一絲不茍，視信譽為生命；勤奮務(wù)實，視今天為落后”紅星精神源于車建新“車、馬、炮”人生哲學(xué)?！爸袊髽I(yè)文化促進(jìn)會副會長”車建新為紅星、為中國企業(yè)文化建設(shè)作出了杰出貢獻(xiàn)。當(dāng)優(yōu)秀的企業(yè)文化與古城文明激情相遇時紅星與揚州就結(jié)下了不解之緣5、價值篇誰的招牌能值10個億？紅星美凱龍據(jù)國內(nèi)權(quán)威機構(gòu)對中國企業(yè)無形資產(chǎn)評估表明，紅星美凱龍品牌價值超過10億元人民幣，躋身中國最具價值品牌行列。品牌是一個企業(yè)的知名度，紅星十分注重企業(yè)的品牌塑造、推廣，與加拿大著名品牌設(shè)計公司合作，完成品牌的戰(zhàn)略整合，以紅星美凱龍為經(jīng)營的核心品

48、牌。多年來紅星集團致力維護拓展市場核心品牌，聘用國際名模作為企業(yè)形象代言人，進(jìn)行了國內(nèi)企業(yè)形象國際化的大膽嘗試，收到了顯著效果。毫無疑問，企業(yè)的品牌價值就是客戶的投資價值。6、前景篇誰能夠2008年連鎖40家？紅星美凱龍全球經(jīng)濟一體化，車輪滾滾永向前；和其它行業(yè)一樣，中國家居業(yè)同樣需要搭載全球化班車，融入世界；國內(nèi)家居業(yè)正面臨前所未有的大好機遇與嚴(yán)重挑戰(zhàn)；抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)。紅星集團昂首挺胸，闊步向前鑄民族品牌，樹國際形象；紅星愿景，2008年連鎖40家超大規(guī)模大賣場，向國際市場進(jìn)軍，成為國際化企業(yè)集團。試問誰與爭鋒？7、區(qū)位篇“東方不亮西方亮”日益崛起的西南商圈曾幾何時，揚州商城作為西南首席

49、商圈，雄踞一隅，稱霸一方；如今，紅星美凱龍、珠寶城等大腕巨鱷“騎鶴下?lián)P州” ，西南核心商圈正逐步西移，前景一片光明。西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，為揚州家居業(yè)迎來更加燦爛的明天。揚州家居業(yè)正面臨著市場的重新洗牌，以紅星美凱龍為中心的西南商圈將成家居核心商圈。投資日益崛起的西南商圈你就成為一個獨具慧眼的財富大贏家。8、地域篇誰坐擁“一小時經(jīng)濟圈”圓心？紅星美凱龍揚州“西進(jìn)南下”，發(fā)展濱江城市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略大橋通車、天塹變通途。上海，蘇南已不再“遙遠(yuǎn)”；名城揚州已融入長三角經(jīng)濟龍頭的懷抱，成為連接蘇南蘇北“一小時經(jīng)濟圈”中心，輻射力進(jìn)一步增強，輻射范圍進(jìn)一步拓展。紅星坐鎮(zhèn)揚州“一小時經(jīng)濟圈”核心商圈；區(qū)位優(yōu)

50、勢，無可比擬，未來商機，無可限量；以紅星美凱龍為圓心畫一個圈這個圈就是揚州“一小時經(jīng)濟圈”。9、理想篇“到西部掘金”難以抗拒的財富誘惑財富誰不想霸占？金錢誰不想擁有？只要你找準(zhǔn)了投資方向，你的夢想都會成為現(xiàn)實。西南有座金礦等待你去挖掘，它就是紅星美凱龍。紅星美凱龍先進(jìn)的“全民投資”模式，“商鋪銀行”概念，使揚州市民確信西邊可取 “金”！10、信譽篇誰是揚州今年最值得投資商鋪？紅星美凱龍投資最值得投資的產(chǎn)業(yè)將意味著什么？就是意味著財富、意味著尊嚴(yán)；而對于產(chǎn)業(yè)開發(fā)商則意味著榮耀、意味著肯定。揚州市民2005年最值得投資商鋪評選結(jié)果表明紅星美凱龍是最受到市民親睞和肯定的商業(yè)地產(chǎn)項目，不是別人。紅星家

51、居集團受到揚州市民如此厚愛，這一切的一切都證明了這樣一個真理紅星在公眾心目中有良好的形象！11、發(fā)展趨勢篇家居“時裝化”無法阻擋的時尚潮流家居“時裝化”！就是未來的世界家居業(yè)發(fā)展的方向，是人心所向，大勢所趨。借你一雙明亮的慧眼把時尚和潮流看個明明白白，真真切切。中國房地產(chǎn)業(yè)的飛快的發(fā)展，已進(jìn)入“火箭”時代；中國家居業(yè)帶來前所未有的商機。一切都在提速，家居時裝化正是時尚的提速，流行的提速。當(dāng)前國家的宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價政策使我們相信，“大庇天下寒士俱歡顏”為時不遠(yuǎn)，為廣大的家居投資業(yè)主帶來利好消息，投資家居業(yè)大有“錢圖”12、經(jīng)營篇誰持有“綠色”家居通行證？紅星美凱龍“第六代”、“一站式”與國際接軌

52、綠色家居空間，中國首家持有國家綠色家居“通行證”企業(yè)。也許，我們從未見識過、體驗過，但它卻在不遠(yuǎn)的未來使我們感受得到，并將走進(jìn)我們的生活；我們欣喜，我們期待；從揚州紅星美凱龍 “第六代”品牌市場開始體驗國際一流的家居品質(zhì)與生活?！颈倦A段軟文報道列表】【一期派籌、解籌期】時間：2005年9月1日-9月23日【本階段推廣思路】在項目有了一定知名度條件下，本階段的推廣重點是就項目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從投資模式論壇引入“全民投資”，“商鋪銀行”概念，引入“揚城創(chuàng)富風(fēng)暴”、VIP卡新聞發(fā)布會、銷售模式，利益回報等內(nèi)部認(rèn)購信息進(jìn)行公開發(fā)售前的準(zhǔn)備?！颈倦A段推廣重點】繼續(xù)塑造項目形象，傳遞銷售、回報信息

53、；“全民投資”“創(chuàng)富運動”“商鋪銀行”概念演繹，強化創(chuàng)富風(fēng)暴，項目賣點，投資收益回報宣傳，進(jìn)行VIP派籌、解籌。該階段是本項目的正式認(rèn)購及銷售期，是項目推廣的關(guān)鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目發(fā)售取得成功。1、完成項目的整體包裝確定一系列的項目包裝，并于派籌前落實完成，在未正式推廣項目之前，提前讓市場接收項目信息，以良好的形象迎接市場的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有車身及戶外廣告，現(xiàn)場包裝及項目宣傳物料。2、制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目預(yù)定公開發(fā)售時間為9月24日，那么制定的公開發(fā)售廣告計劃則一般提前一個月實施，即約在8月下旬全面進(jìn)行

54、全面廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報道；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約2個月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至11月中下旬，在此期間，將通過報紙、電視等媒體手段立體炒作項目，以浩大的聲勢奠定項目的市場地位，影響甚至震撼揚州房地產(chǎn)界、商界，更為項目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。3、塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項目品牌作為大型商業(yè)地產(chǎn)項目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項目推廣的始終，并圍繞其運用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項目品牌魔方，發(fā)放強大磁場效應(yīng)的作用，大力推動項目的銷售。商業(yè)概念概念：商鋪銀行把“柜員機”搬回家概念闡釋： “商鋪銀行”

55、是一種新興的投資模式。商鋪銀行的投資者由銀行等統(tǒng)一辦理商鋪投資“一本通”，商鋪按揭貸款、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)，在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，融資再投資，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。此外商鋪投資“一本通”還享有多個商家的優(yōu)惠待遇，享有金融金機構(gòu)多項專項理財服務(wù)。1）“商鋪銀行”可使人們直白理解商鋪與財富相關(guān)聯(lián)；2）可包容各種財富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動等；3）可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場效應(yīng)?！颈倦A段軟文報道列表】【本階段主要推廣活動】行動1：中國商業(yè)地產(chǎn)投資模式論壇暨“紅星會”成立新聞發(fā)布會舉辦投資模式論壇，炒作“全民投資”“商鋪銀行”新概念；選

56、擇市區(qū)高檔賓館作為論壇舉辦地點，邀請國內(nèi)房地產(chǎn)、金融界、投資理財分析等方面權(quán)威人士進(jìn)行投資模式分析比較、并對全民投資、商鋪銀行概念進(jìn)行深度闡述。論壇結(jié)束后舉行紅星會成立新聞發(fā)布會，對入會事項作詳細(xì)說明。紅星會員享有以下權(quán)利：1定期收到紅星集團的企業(yè)報刊紅星人報；2優(yōu)先安排本會組織的活動；3享有紅星物業(yè)的優(yōu)先選購權(quán)；4老客戶介紹新客戶還能享受消費積分，積分可折現(xiàn)消費或兌現(xiàn)返還；5享有在本會經(jīng)營企業(yè)及商家聯(lián)盟購物的打折優(yōu)惠報道主題：“全民投資”、“商鋪銀行”風(fēng)潮，活動時間：9月1日活動地點：揚州市區(qū)某高檔賓館活動說明：舉辦商業(yè)地產(chǎn)投資模式論壇，闡述全民投資意義，詮釋商鋪銀行概念。 “紅星會”是面向

57、社會創(chuàng)辦會員制聯(lián)誼會，加強與社會大眾的溝通與了解。體現(xiàn)紅星與社會大眾攜手共創(chuàng)理想空間的企業(yè)理念，投資紅星的業(yè)主將自動轉(zhuǎn)為紅星會員。目的及作用：為紅星推出全民投資模式、“商鋪銀行”概念作鋪墊，尋找理論依據(jù)行動2：派籌、解籌，抽獎活動派籌，發(fā)放VIP卡積蓄意向客戶。解籌，客戶憑VIP卡號順序進(jìn)行選鋪，選中商鋪后簽約，解籌結(jié)束后舉行抽獎活動。派籌、解籌作為銷售的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)保持足夠的宣傳力度，揚州晚報，揚州廣電報，大密度投放硬廣告、媒體樓書形式，高度調(diào)動客戶的購鋪沖動，為開盤強銷營造聲勢，打下扎實基礎(chǔ)。報道主題：紅星派籌、解籌，現(xiàn)場定購火爆活動時間：9月3日（派籌）9月17日（解籌）活動地點：揚州紅

58、星美凱龍售樓大廳活動說明：派籌當(dāng)日，在售樓處設(shè)置派籌區(qū)域，前來領(lǐng)取VIP卡者排隊依次進(jìn)入派籌點，交費領(lǐng)卡，每人領(lǐng)卡數(shù)量不限，每卡只能選購一間商鋪，如不選購可退還意向金。解籌當(dāng)日，憑派籌領(lǐng)取的VIP卡號進(jìn)入選鋪區(qū)，選好商鋪后簽約，每張卡享受鋪價總額的4%優(yōu)惠。目的及作用：集聚大量目標(biāo)客戶，引發(fā)火爆銷售行動3：參加揚州市秋季房展會通過參加揚州每年秋季房展會，進(jìn)一步展示紅星項目的品牌實力，投資模式，投資前景，引導(dǎo)投資市場走向，沖擊競爭項目，爭奪競爭項目目標(biāo)客戶群，促進(jìn)后期強銷。報道主題：紅星房展會上的亮麗風(fēng)景線活動時間：9月份活動地點：揚州國際展覽館活動說明：大規(guī)模、高起點參加揚州市秋季房展會，顯示

59、紅星 “航母”實力及創(chuàng)新的投資運作模式。目的及作用：提升品牌，強化認(rèn)知度，奪取現(xiàn)場客源。【一期開盤、持續(xù)期】時間：2005年9月24日-11月30日【本階段推廣思路】本階段應(yīng)承接前階段推廣思路并作出細(xì)化演繹，從而奠定市場地位和形象，通過炒作紅星美凱龍盛大的開盤儀式，為后期續(xù)銷造勢。【本階段推廣重點】盛大開盤文藝演出，公開發(fā)售成交火爆，異地促銷，活動營銷，“商鋪銀行”引領(lǐng)揚城全民創(chuàng)富狂潮?！颈倦A段主要推廣活動】行動1：紅星美凱龍盛大開盤暨精彩文藝演出開盤當(dāng)日，在市、區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)及紅星集團領(lǐng)導(dǎo)參與的開盤儀式結(jié)束之后緊接著進(jìn)行紅星盛大開盤文藝演出活動。邀請數(shù)位重量級的當(dāng)紅演藝界人士出場表演，并對已成交

60、業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場抽獎活動，時間在一個半小時左右為宜，以持續(xù)渲染開盤現(xiàn)場氣氛，為開盤日造勢。演藝界人士名單于開盤前的硬性廣告中具體公布。開盤后在市主要媒體報道成交現(xiàn)場火爆場面。進(jìn)一步吸引猶豫客戶投資。報道主題：紅星盛大開盤，揚州全城矚目活動時間：9月24日活動地點：揚州紅星美凱龍售樓大廳活動說明：盛大開盤儀式與精彩文藝獻(xiàn)演，展現(xiàn)紅星“市政府重點工程”形象，吸納目標(biāo)客戶群和潛在客戶踴躍投資目的及作用：火爆造勢，入市強銷行動2：中國大型商業(yè)連鎖機構(gòu)與地產(chǎn)成功接軌研討會邀請中國房地產(chǎn)協(xié)會的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、紅星集團領(lǐng)導(dǎo)、中國商業(yè)連鎖經(jīng)營研究的有關(guān)專家及學(xué)者與會，探討中國大型商業(yè)連鎖企業(yè)與房地產(chǎn)投資相結(jié)合的發(fā)展思路