物業(yè)管理行業(yè)系列報(bào)告之四：功不唐捐未來(lái)可期物管企業(yè)的增值服務(wù)探索

1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250015 引言5 HYPERLINK l _TOC_250014 春華秋，中物管業(yè)增值務(wù)氣漸成5 HYPERLINK l _TOC_250013 非業(yè)主增值服務(wù)：開(kāi)發(fā)商向，受母公司影響較大6 HYPERLINK l _TOC_250012 社區(qū)增值服務(wù)：改善社區(qū)境，聚焦業(yè)主生活品質(zhì)10 HYPERLINK l _TOC_250011 中外典物管業(yè)增服務(wù)發(fā)探索14 HYPERLINK l _TOC_250010 北美和日本物管企業(yè)的增服務(wù)探索之路14 HYPERLINK l _TOC_250009 FirstSerivce北美龍住宅物業(yè)管理公司14

2、HYPERLINK l _TOC_250008 NihonHousing日領(lǐng)先的公寓物業(yè)管理公司16 HYPERLINK l _TOC_250007 中國(guó)物管企業(yè)的增值服務(wù)索之路19 HYPERLINK l _TOC_250006 綠城服務(wù)中國(guó)物管業(yè)增值服務(wù)先行者20 HYPERLINK l _TOC_250005 雅生活服務(wù)從單一值服務(wù)走向多元化、全方位24 HYPERLINK l _TOC_250004 戰(zhàn)略視與資視角的物管值服務(wù)25 HYPERLINK l _TOC_250003 增值服務(wù)對(duì)于物管企業(yè)的義：弱化地產(chǎn)周期影響，拓展新增長(zhǎng)點(diǎn)25 HYPERLINK l _TOC_250002

3、 合理的增值服務(wù)對(duì)于估值提振作用26 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建：看龍頭發(fā)商系物管業(yè)和增值服領(lǐng)軍業(yè)26 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示27圖表目錄圖1：物管百?gòu)?qiáng)增值服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)5圖2：雅生活服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重5圖3：開(kāi)發(fā)各階段物業(yè)公司可提供的服務(wù)范疇6圖4：港股主要上市物業(yè)公司非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率7圖5：碧桂園服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)中來(lái)自碧桂園的收入占比持續(xù)降低8圖6：綠城服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷收入占非業(yè)主增值服務(wù)比重9圖7：雅生活服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重9圖8：綠城的“綠聯(lián)盟”模式10圖9：雅生活服務(wù)的“雅管家聯(lián)

4、盟”10圖10：綠城管理咨詢服務(wù)占業(yè)主增值服務(wù)比重10圖雅生活協(xié)銷外增值服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重10圖12：社區(qū)增值服務(wù)主要范疇圖13：主要物管企業(yè)社區(qū)增服務(wù)毛利率圖14：保利物業(yè)旗下養(yǎng)老品“和悅會(huì)”13圖15：長(zhǎng)城物業(yè)引入國(guó)際居養(yǎng)老服務(wù)商護(hù)明德13圖16：FirstService業(yè)務(wù)架構(gòu)15圖17：FirstService發(fā)展變和重大事件15圖18：Firstservice增值服收入占比逐漸提高16圖19：Firstservice的回報(bào)穩(wěn)中有進(jìn)16圖20：NihonHousing業(yè)務(wù)構(gòu)17圖21：NihonHousing的收變化18圖22：Nihon Housing的服范圍18圖23：Nih

5、onHousing的自現(xiàn)金流與盈利能力19圖24：中國(guó)物管企業(yè)增值服發(fā)展歷程：20圖25：綠城服務(wù)的社區(qū)服務(wù)系20圖26：雅生活旗下所形成的業(yè)服務(wù)體系24圖27：雅生活增值服務(wù)收入成及毛利率25圖28：雅生活服務(wù)收入結(jié)構(gòu)25圖27：中國(guó)物業(yè)行業(yè)主演監(jiān)政策變化25表1：物業(yè)公司主要增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型5表2：典型物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容7表3：主要社區(qū)生活服務(wù)內(nèi)容12表4：部分物管企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)概況12表5：綠城服務(wù)在教育和養(yǎng)老領(lǐng)域的布局13表6：FirstService的并購(gòu)歷程16表7：Nihon Housing的主要購(gòu)事件18表8：綠城服務(wù)的增值服務(wù)收入 單位：千元21表9：綠城服務(wù)增值

6、服務(wù)變遷21表10：港股主要物管企業(yè)估情況26引言管理行業(yè)的增值服務(wù)，這類業(yè)務(wù)更多地代表未來(lái)。要。熟物管企業(yè)增值服務(wù)的演進(jìn)歷程，借此描繪中國(guó)物管企業(yè)增值服務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)藍(lán)圖。春華秋實(shí)，中國(guó)物管企業(yè)增值服務(wù)氣候漸成2018 44.3%5 家物管公司看，占26.3%（2017 18.5%），30%40%之間。圖1：物管百?gòu)?qiáng)增值服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)圖2：雅生活服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重2015年2016年2017年2018年增值服務(wù)收入占比均值增值服務(wù)利潤(rùn)占比均值60.0%33.5%37.0%33.5%37.0%39.0%26.3%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%51.9%數(shù)

7、據(jù)來(lái)源：中指院、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 通過(guò)梳理各家中國(guó)上市物管企業(yè)的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，我們根據(jù)收益來(lái)源主體的不同將物管企業(yè)的增社區(qū)工程服務(wù)等。表 1：物業(yè)公司主要增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型服務(wù)種類服務(wù)細(xì)分內(nèi)容非業(yè)主增值服務(wù)案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)銷售現(xiàn)場(chǎng)及樣板房保潔、保安巡查及維護(hù)、停車、接待指引、客戶咨詢、餐飲、物流調(diào)度等服務(wù)等咨詢服務(wù)詢服務(wù)等代理銷售服務(wù)房屋尾盤及車位代理銷售等房屋檢驗(yàn)服務(wù)房屋交付前現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)等工程服務(wù)自動(dòng)化及其他硬件設(shè)備安裝、智能樓宇改造服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)社區(qū)空間服務(wù)出租公共區(qū)域廣告位，組織社區(qū)活動(dòng)并收取贊助費(fèi)，停車費(fèi)等社區(qū)產(chǎn)品及生活服務(wù)1）2）3）4）輛共享等其他定制服務(wù)等資產(chǎn)管理

8、服務(wù)二手房交易、租賃中介、房地產(chǎn)投資咨詢等教育養(yǎng)老服務(wù)幼兒園早教，養(yǎng)老保健服務(wù)等數(shù)據(jù)來(lái)源： 圖 3：開(kāi)發(fā)各階段物業(yè)公司可提供的服務(wù)范疇數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理、 20%50%2018 48.1%47.7%值服務(wù)毛利率為38.0%25.5%和216%。40%+30%+20%+圖 4：港股主要上市物業(yè)公司非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)新城悅服務(wù)永升生活服務(wù)2015201620172018數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 表 2：典型物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容公司非業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容碧桂園服務(wù)咨詢服務(wù)、案場(chǎng)輔助人員培訓(xùn)、交付前開(kāi)荒清潔及其他服務(wù)。雅生活服務(wù)協(xié)銷、物業(yè)代理、房屋檢驗(yàn)服務(wù)、廣告。綠

9、城服務(wù)管理咨詢服務(wù)、在建物業(yè)服務(wù)（案場(chǎng)輔助人員培訓(xùn)）。新城悅服務(wù)案場(chǎng)協(xié)助銷售服務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、交付前驗(yàn)房。永升生活服務(wù)協(xié)銷服務(wù)、額外專項(xiàng)定制服務(wù)、房修服務(wù)、交付前驗(yàn)收服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢。數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 自身實(shí)力擴(kuò)大市場(chǎng)份額，更大程度上實(shí)現(xiàn)獨(dú)立增長(zhǎng)。以碧桂園為例，其非業(yè)主增值服務(wù)的收入中， 來(lái)自碧桂園的收入占比從 2015 年的 95.4%下降至 2017 年的 69.5%。圖 5：碧桂園服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)中來(lái)自碧桂園的收入占比持續(xù)降低非業(yè)主增值服務(wù)收入（萬(wàn)元）來(lái)自碧桂園的收入（百元）350300250200150100500201520162017數(shù)據(jù)來(lái)源：公司招股說(shuō)明書

10、、 務(wù)做比較詳細(xì)的介紹。（1- 2 年）有助于后續(xù)獲得其物業(yè)管理合同。案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)類似，毛利率相近，以雅生活服務(wù)為例，2016 99.7%24.8%24.9%2018 圖6：綠城服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷收入占非業(yè)主增值服務(wù)比重圖7：雅生活服務(wù)的案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重0案場(chǎng)協(xié)銷（百萬(wàn)元）增幅占比100%80%60%40%20%0%201420152016201720180案場(chǎng)協(xié)銷（百萬(wàn)元）增幅占比120%100%80%60%40%20%0%-20%20142015201620172018數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 2018 50 20 付評(píng)估和單位驗(yàn)房服務(wù)，幫助

11、客戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升業(yè)主滿意度和物業(yè)交付率。公司開(kāi)發(fā)商和中小型地方物管公司為主。高品質(zhì)物管企業(yè)通過(guò)自身品牌優(yōu)勢(shì)向物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供物夠享受平臺(tái)提供的社區(qū)服務(wù)。圖8：綠城的“綠聯(lián)盟”模式圖9：雅生活服務(wù)的“雅管家聯(lián)盟”數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、 圖10：綠城管理咨詢服務(wù)占業(yè)主增值服務(wù)比重圖雅生活協(xié)銷外增值服務(wù)占非業(yè)主增值服務(wù)比重0管理咨詢服務(wù)收入（百元）占2014201520162017201817%16%15%14%13%12%0其他外延增值服務(wù)（百萬(wàn)元）占2014201520162017201860%50%40%30%20%10%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、公司招股說(shuō)明書、 數(shù)據(jù)來(lái)源：

12、公司年報(bào)、公司招股說(shuō)明書、 1.2 社區(qū)增值服務(wù)：改善社區(qū)環(huán)境，聚焦業(yè)主生活品質(zhì)app app （即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)教育等服務(wù)只有部分企業(yè)有所涉及。圖 12：社區(qū)增值服務(wù)主要范疇數(shù)據(jù)來(lái)源： 2018 數(shù)據(jù)，普遍能達(dá)到 40%平保持在 90%2018 25.5%。圖 13：主要物管企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利率120%綠城服務(wù)彩生活碧桂園服務(wù) 雅生活服務(wù)新城悅服務(wù)永升生活服100%80%60%40%20%0%2015201620172018數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、公司招股說(shuō)明書、 服務(wù)做比較詳細(xì)的介紹。app 渠道傭金抽成。表 3：主要社區(qū)生活服務(wù)內(nèi)容服務(wù)種類服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式購(gòu)物協(xié)助app 自營(yíng)/第三方拎包入

13、住自營(yíng)/第三方物業(yè)維修及保養(yǎng)包括家電、門窗屋頂、管道設(shè)施的維修保養(yǎng)自營(yíng)/第三方家政清潔包括家居洗護(hù)、衣物洗護(hù)、家電清潔、室內(nèi)外保潔等自營(yíng)/第三方汽車保養(yǎng)汽車及內(nèi)飾的清理、漆面護(hù)理、打蠟等第三方出行服務(wù)機(jī)票、酒店、短租公寓預(yù)定第三方社區(qū)金融理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)購(gòu)買第三方醫(yī)療健康健康檢查、掛號(hào)預(yù)約第三方其他送水、綠化養(yǎng)護(hù)、除甲醛、搬家服務(wù)、保姆月嫂等第三方數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理、 o2o o2o o2o 2012-2013 app （app 通過(guò)自營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)辦事處或者向第三方物業(yè)代理轉(zhuǎn)介進(jìn)行銷售和租賃，從中賺取固定比例的 7.243.5%4CAGR63%，201820.2%。表 4：部分物管企業(yè)資產(chǎn)

14、管理業(yè)務(wù)概況物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式2018 收入3 年 CAGR綠城服務(wù)通過(guò)自營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)“綠城置換”提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，賺取傭金719.074.5%碧桂園服務(wù)通過(guò)在管物業(yè)的社區(qū)租售服務(wù)中心提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，賺取傭金106.023.7%永升生活服務(wù)通過(guò)子品牌“租售中心”和各地的物業(yè)管理辦事處網(wǎng)絡(luò)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，賺取傭金43.7152.9%彩生活向第三方物業(yè)代理轉(zhuǎn)介個(gè)案收取渠道費(fèi)用146.660.7%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、公司招股說(shuō)明書、 群的生活需求，構(gòu)建完善的社區(qū)生活場(chǎng)景。5：綠城服務(wù)在教育和養(yǎng)老領(lǐng)域的布局時(shí)間方式標(biāo)的領(lǐng)域占股簡(jiǎn)介價(jià)格2019收購(gòu)MAG早幼教育56%澳洲注冊(cè)公司，主要業(yè)務(wù)為以蒙特梭利教學(xué)方式

15、提供早幼教育及幼兒教育6720.4 萬(wàn)澳元2018收購(gòu)Tuotuo音樂(lè)教育47.7%app 品1090.7 萬(wàn)美元2018投資余樂(lè)投資養(yǎng)老領(lǐng)域投資40%主要參與養(yǎng)老地塊建設(shè)及養(yǎng)老服務(wù)體系的落地2000 萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、 圖14：保利物業(yè)旗下養(yǎng)老品“和悅會(huì)”圖15：長(zhǎng)城物業(yè)引入國(guó)際居養(yǎng)老服務(wù)商護(hù)明德數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)、 中外典型物管企業(yè)增值服務(wù)發(fā)展探索的屬性使得物管企業(yè)仍然高度重視增值業(yè)務(wù)的發(fā)展。如何選擇合適的增值服務(wù)發(fā)展路徑將是企業(yè)程：1）2）O2O 嘗試；3）值服務(wù)板塊。FirstSerivce北美龍頭住宅物業(yè)管理公司FirstService 1989 30 Fi

16、rstService 將老公司拆分成為高力國(guó)際和新的 FirstService Corporation ，其中高力國(guó)際專注于商業(yè)地產(chǎn)的交易咨詢和運(yùn)營(yíng)管理，而FirstSerivce 則主要向住宅物業(yè)提供服務(wù)。FirstSerivce 主要分為 FirstSerivce Residential 和FirstService Brands 2018 19 8500 170 FirstSerivce Residential （2018 65%0.9 億美元。FirstService Brands 是北美最大的物業(yè)服務(wù)提供商，主要通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式向客戶提供特定的1800 營(yíng)門店。2018 6.8 35

17、%0.5 圖 16：FirstService 業(yè)務(wù)架構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 發(fā)展模式上，F(xiàn)irstService 1995 年上市以來(lái)，公司前后進(jìn)行了超過(guò)40 次外延并購(gòu)（），2018 100 25 3 （18 California Closet 9 Paul Davis Restoration 門店進(jìn)行自營(yíng)。圖 17：FirstService 發(fā)展變化和重大事件數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg、 表 6：FirstService 的并購(gòu)歷程收購(gòu)時(shí)間公司服務(wù)內(nèi)容1997Paul Davis Restoration房屋災(zāi)后清理、整修及重建1998California Closets定制櫥柜及收納解決

18、方案2003Floor Coverings地板設(shè)計(jì)及鋪裝2003Pillar to Post房屋檢驗(yàn)2006Service America（停止運(yùn)營(yíng)）空調(diào)供暖及通風(fēng)2006PCG Valuaiton房屋評(píng)估2006Handyman Connection房屋維修及改造2007Field Asset Service房屋檢驗(yàn)、保值及維護(hù)2016Century Fire Protection火災(zāi)防護(hù)2019Global Restoration Holdings房屋整修及重建數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、Bloomberg、 FirstService 23 CAGR 19%5 CAGR 13%FirstServi

19、ce Brands 2014 年18%2018 35%，增值服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)在不斷加大。在其他財(cái)務(wù)指標(biāo)上公司同樣表現(xiàn)良好，毛利率、凈利率、ROE 近幾年不斷改善。公司表現(xiàn)出強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，杠桿率和凈利率都比較低，但依靠強(qiáng)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的高周轉(zhuǎn)率提高凈資產(chǎn)回報(bào)率。圖18：Firstservice增值服收入占比逐漸提高圖19：Firstservice的回報(bào)穩(wěn)中有進(jìn)物業(yè)服務(wù)收入增值服務(wù)收入同比增速2520%2015%1510%1055%35%30%25%20%15%10%5%ROE毛利率凈利率（右軸5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%00%201420152016201720180%2014201520

20、1620170.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 NihonHousing日本領(lǐng)先的公寓物業(yè)管理公司Nihon Housing 1958 臺(tái)灣、越南、新加坡亦設(shè)有子公司，2018 448774 555443 1131 54.2%45.8%。圖 20：Nihon Housing 業(yè)務(wù)架構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 2017 Kimilite 9555 448774 及大樓的綜合管理，2018 593 棟。公環(huán)境質(zhì)量。圖21：NihonHousing的收變化圖22：Nihon Housing的服范圍020142015201620172018公寓管理維修工程大廈管不動(dòng)產(chǎn)管理同比增速12%10

21、%8%6%4%2%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、 經(jīng)紀(jì)類公司來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，多元化服務(wù)種類。表 7：Nihon Housing 的主要并購(gòu)事件時(shí)間事件相關(guān)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)1958創(chuàng)立富士建筑工業(yè)-1970承接第一個(gè)公寓管理合同-1973設(shè)立第一家營(yíng)業(yè)所仙臺(tái)營(yíng)業(yè)所-1987成立 Katerina Building物業(yè)管理1989成立日本社區(qū)有限公司設(shè)備維修清洗、學(xué)童教育1993管理公寓超過(guò) 10 萬(wàn)戶-1997在大連及臺(tái)灣設(shè)立合資公司物業(yè)管理2002東京證券交易所上市-2011收購(gòu)犬井商事株式會(huì)社 100%股份保潔員、公寓管理人派遣2012收購(gòu) Sanko Engineering70

22、%股份空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備制造2014收購(gòu) Surf Co.，Ltd.52.4%股份建筑翻新、涂裝、放水、室內(nèi)裝飾2015收購(gòu)亞洲通用防災(zāi)有限公司 100的股份消防、電器設(shè)備制造及檢查2016收購(gòu)越南 PAN SERVICES 80的股份樓宇物業(yè)管理2017收購(gòu)了 Kosan Building Service Co.，Ltd.100的股份建筑運(yùn)營(yíng)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢2017收購(gòu)新加坡 PROPELL INTEGRATED PTE LTD80的股份設(shè)備維修2018收購(gòu)伊藤株式會(huì)社 90的股份建筑大型維修、建造、裝修工程2018收購(gòu)彩虹株式會(huì)社 33.4%股份建筑維修數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、 24%

23、3.0%ROE 12%12 圖 23：Nihon Housing 的自由現(xiàn)金流與盈利能力自由現(xiàn)金流（十億日元）毛利率凈利率2014201520162017201830%25%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、 1990-2000 以外的可能性。我們將物管企業(yè)增值服務(wù)發(fā)展分為三個(gè)階段：平臺(tái)建設(shè)階段（2012-2016）：o2o和智慧社區(qū)的概念開(kāi)始興起，各家企業(yè)紛紛開(kāi)始app 2013E裝修，2014EE資源集中于物業(yè)運(yùn)營(yíng)和智能服務(wù)建設(shè)，保證了其增值服務(wù)極高的毛利率。（2017服務(wù)種類進(jìn)一步擴(kuò)大。圖 24：中國(guó)物管企業(yè)增值服務(wù)發(fā)展歷程：數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理、 2007 2014 年提

24、出智慧園區(qū)概念，當(dāng)年即O2O 云門禁、云監(jiān)控、云停車等都是智慧社區(qū)的一部分。2018 5 轉(zhuǎn)向銷售商品或提供服務(wù)獲利。圖 25：綠城服務(wù)的社區(qū)服務(wù)體系數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、 2018 （13.1 45.5%務(wù)收入的主要來(lái)源，2018 表 8：綠城服務(wù)的園區(qū)增值服務(wù)收入 單位：千元20142015201620172018園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)40,862105,023113,338186,361241,914增幅18.6%157.0%7.9%64.4%29.8%家居生活服務(wù)84.503145,69164,62071,07584,432增幅22.4%72.4%-55.6%10.0%18.8%園區(qū)空間服務(wù)16

25、,18826.26458,816121,486228,654增幅15.7%62.2%123.9%106.6%82%物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)-236,171500,986719,020增幅-112.1%43.5%112.1%43.5%文化教育服務(wù)-11,08520,16535,738增幅-81.9%77.2%園區(qū)服務(wù)合計(jì)141,553276,978464,030900,0731,309,758增幅20.5%95.7%74.8%86.0%45.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 弱化 O2O 2014 1）SKU 2）3）調(diào)整的業(yè)務(wù)中，明顯可以看到有 7 項(xiàng)是作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)的 O2O 模式，反映出綠城服務(wù)弱化O

26、2O 模式的導(dǎo)向。與大型電商平臺(tái)匹敵，提供的商品在品類和價(jià)格上均無(wú)優(yōu)勢(shì)；2）物管企業(yè)通常只能覆蓋所管理項(xiàng)目的住戶，客群數(shù)量不足支撐起平臺(tái)生態(tài)。供需兩端的特點(diǎn)決定了物管企業(yè)做平臺(tái)難以形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)而取得成功。表 9：綠城服務(wù)增值服務(wù)變遷服務(wù)類型啟動(dòng)時(shí)間是否存續(xù)服務(wù)內(nèi)容盈利模式是否盈利園區(qū)服務(wù)及產(chǎn)品平臺(tái)（2015）園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)綠城精選2014調(diào)整銷售第三方商戶提供的精作為平臺(tái)收未披露選食品雜貨、零食、營(yíng)養(yǎng)保取渠道費(fèi)健品、家電以及本地特色食品幸福系列2017是主要銷售大米、生鮮、禮盒銷售商品盈是產(chǎn)品如粽子等利生鮮前置倉(cāng)2017是利用服務(wù)中心的空間放置冷柜或者熱柜，儲(chǔ)存生鮮銷售服務(wù)盈利否線下生鮮店20

27、17是在社區(qū)內(nèi)銷售生鮮產(chǎn)品銷售商品盈利否免稅商店2014否機(jī)食品銷售商品盈利未披露園區(qū)超市2014是方便買賣的商品銷售商品盈利是出游服務(wù)2014否公司與中青旅聯(lián)合提供的預(yù)訂出游服務(wù)作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)未披露干洗及洗衣服務(wù)2014調(diào)整公司與地方商戶合作作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)是汽車維護(hù)2014否公司與地方商戶合作作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)未披露家居裝飾2014調(diào)整公司與地方商戶合作作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)是拎包入住2014是為在管物業(yè)業(yè)主和住戶提供設(shè)計(jì)及采購(gòu)服務(wù)，連同一站式的拎包入住打包服務(wù)。通過(guò)整合供應(yīng)商資源、集中采購(gòu)、協(xié)助在管物業(yè)業(yè)主和住戶裝修寓所、配備及購(gòu)買家具、家電及配件。公司預(yù)先收取商定的百分比費(fèi)用或定額費(fèi)

28、用作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)。Y是租車服務(wù)2014否公司與康迪電動(dòng)合作，提供場(chǎng)地供汽車停放及充電設(shè)施的安放，并向每筆交易收取傭金作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)未披露出行服務(wù)2015否幸福綠城平臺(tái)和滴滴出行應(yīng)用對(duì)接，對(duì)通過(guò)平臺(tái)與滴滴出行成功進(jìn)行的交易收取傭金作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)未披露物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)房屋返租服務(wù)2015是公司在平臺(tái)上將向業(yè)主租入的空置公寓出租獲取租金差價(jià)否公寓預(yù)訂服2015是公司與途家網(wǎng)、攜程網(wǎng)合銷售服務(wù)盈否務(wù)流。利新房銷售代理2015是為開(kāi)發(fā)商新盤提供銷售代銷售服務(wù)盈利視行情二手房經(jīng)紀(jì)2015是為二手房的銷售和租賃提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，收取約定的傭金銷售服務(wù)盈利視行情車位銷售2017是6 向小業(yè)主進(jìn)行銷售銷

29、售商品盈利是家居生活服務(wù)物業(yè)維修及保養(yǎng)服務(wù)2015調(diào)整銷售服務(wù)盈利是家政服務(wù)2015是公司與專業(yè)的家政服務(wù)供應(yīng)商進(jìn)行合作，提供家政類服務(wù)作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)是健康及康樂(lè)2015是公司先期提供免費(fèi)的基本檢查，如業(yè)主或住戶希望做進(jìn)一步的健康檢查，則轉(zhuǎn)介予簽訂有合作協(xié)議的醫(yī)院， 轉(zhuǎn)介成功則公司收取中介費(fèi)作為平臺(tái)收取渠道費(fèi)是園區(qū)空間服務(wù)出租廣告空間2015是協(xié)助業(yè)主及開(kāi)發(fā)商出租廣告空間，并就提供該服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)銷售服務(wù)盈利是園區(qū)會(huì)所2015否經(jīng)營(yíng)園區(qū)會(huì)所，為住戶提供便利的社交和休閑設(shè)施，并從提供各項(xiàng)設(shè)施中產(chǎn)生收入銷售服務(wù)盈利未披露文化教育服務(wù)早教服務(wù)2017是通過(guò)自營(yíng)或合作的方式經(jīng)營(yíng)教育點(diǎn)銷售服務(wù)盈利否

30、新零售綠橙2017否開(kāi)設(shè)無(wú)人便利店銷售商品盈利未披露數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 雅生活服務(wù)從單一增值服務(wù)走向多元化、全方位雅生活服務(wù)是以中高端物業(yè)為主的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，2017 司的開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)快速發(fā)展，2018 14.6 222.7%2016 99.7%， 2016-2017 2018 7.9 505.6%， 53.9%，增長(zhǎng)速度非常迅猛。由于 2017 年雅生活才開(kāi)始提供代理銷售、房屋檢驗(yàn)等服務(wù)，同時(shí)開(kāi)始承接綠地控股的協(xié)銷業(yè)務(wù)委2017-2018 2019 27.9%53.6%2018 務(wù)收入占比達(dá)到43.%2019 年上半年占比下降至6%。48%的高水平上。圖 26：雅生活旗下所形成的物

31、業(yè)服務(wù)體系數(shù)據(jù)來(lái)源：2018 年度環(huán)境、社會(huì)及管制報(bào)告、 圖27：雅生活增值服務(wù)收入成及毛利率圖28：雅生活服務(wù)收入結(jié)構(gòu)0案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)銷售代理、房屋檢驗(yàn)等服務(wù)毛利率 60% 50%40%30%20%10%0%2015201620172018物業(yè)管理服務(wù)開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)2015201620172018數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、 戰(zhàn)略視角與資本視角下的物管增值服務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)圖 29：中國(guó)物業(yè)行業(yè)主演監(jiān)管政策變化數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理、 業(yè)而言，發(fā)展增值服務(wù)的戰(zhàn)略意義在于：1）弱化地產(chǎn)周期的影響；2）開(kāi)啟新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)；3） 提高利潤(rùn)率水平。2030 （開(kāi)發(fā)商潛在儲(chǔ)備多元增值

32、服務(wù)（潛在可獲取管理面積務(wù)為首的龍頭企業(yè)還在積極尋找可持續(xù)發(fā)展和提供穩(wěn)定盈利的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。表 10：港股主要物管企業(yè)估值情況公司市盈率（2019E）毛利率在 管 面 積 （億平米）（億平米）開(kāi)發(fā)商碧桂園服務(wù)4238%2.173.67碧桂園綠城服務(wù)3718%1.842.07綠城中國(guó)、中交地產(chǎn)永升生活服務(wù)2928%0.490.37旭輝控股集團(tuán)中海物業(yè)2920%1.42-中國(guó)海外發(fā)展新城悅服務(wù)2529%0.440.88新城控股雅生活服務(wù)2438%2.111.13雅居樂(lè)集團(tuán)、綠地控股彩生活935%3.651.99-數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、公司年報(bào)、 11服務(wù)領(lǐng)軍企業(yè)1）大股東實(shí)力較強(qiáng)的中航善達(dá)(000043，未評(píng)級(jí))、碧桂園服務(wù)未評(píng)級(jí))(2669)(1995，未評(píng)級(jí)社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)軍者綠城服務(wù)(2869，未評(píng)級(jí))。公司名稱公司代碼2019/10/21EPSPE（2019）201921 年業(yè)績(jī) CAGRPEG市值（億）股價(jià)（元）2018A2019E2020E2021E綠城服務(wù)2869.HK2308.280.170.220.280.373729%0.9碧桂園服