永安國際項(xiàng)目前期開發(fā)市場調(diào)查內(nèi)容

1、永安國際項(xiàng)目開發(fā)前期市場調(diào)查內(nèi)容一、高密市房地產(chǎn)政策法律環(huán)境調(diào)查：城市發(fā)展戰(zhàn)略。城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策。房地產(chǎn)稅收政策：營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等。房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平。土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。人口政策、戶籍制度。高密市經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：城市總體發(fā)展規(guī)劃。地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。政府辦事效率及工作作風(fēng)。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。就學(xué)條件?；A(chǔ)設(shè)施

2、情況。三、高密市人口及社會環(huán)境：1、人口總量和密度。2、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。3、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)。4、居民就業(yè)狀況及收入水平。5、社會治安情況。6、居民需求結(jié)構(gòu)及特征高密市房地產(chǎn)市場調(diào)查：1. 高密市房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查：住房的總需求量及其飽和點(diǎn)。市場需求發(fā)展趨勢。購買行為：投資、投機(jī)、自住，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。住宅消費(fèi)狀況：居民現(xiàn)有住宅人均面積。居民住宅形態(tài)及比重。五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。2. 高密市房地產(chǎn)市場供給情況調(diào)查：可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況。各種類型土地供應(yīng)量：上年土地供應(yīng)量；今年土地供應(yīng)量；下年土地供應(yīng)量預(yù)測。樓面地價(jià)或單位地面價(jià)。房產(chǎn)供

3、應(yīng)量：上年房產(chǎn)供應(yīng)量；今年房產(chǎn)供應(yīng)量；下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測。新開發(fā)房地產(chǎn)面積：計(jì)劃、新開工、在施工、竣工。3. 高密市房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、價(jià)格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務(wù)要求等。居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況。建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。4. 高密市房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查：高密市房地產(chǎn)市場的價(jià)格狀況。高密市房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢。高密市市場供求情況的變化趨勢。影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：如政府價(jià)格政策。房地產(chǎn)價(jià)格

4、需求彈性和供給彈性的大小。開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。各類房產(chǎn)成交量：上年成交量；今預(yù)測量。 5. 高密市房地產(chǎn)促銷調(diào)查：廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。廣告媒體使用情況的調(diào)查。廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。人員促銷的配備狀況。各種公關(guān)活動(dòng)對租、售績效的影響。各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績效。6. 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查：營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況?？蛻魧ψ馐鄞砩痰脑u價(jià)。五、高密市永安國際項(xiàng)目調(diào)查：一、永安國際自身情況調(diào)查：1. 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查：土地使用權(quán)獲得

5、方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓。地理位置、土地面積、形狀及四至。土地價(jià)格：樓面地價(jià)、單位地面價(jià)。土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限。地質(zhì)地貌狀況。九通一平現(xiàn)狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、場地平整）。地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況。周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)。項(xiàng)目用地規(guī)劃控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等。2. 高密市永安國際項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查：項(xiàng)目所在地天氣狀況：日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害。地塊周邊建筑物情況。周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音。周邊衛(wèi)生狀況。綠化景觀。歷史人文景觀

6、。建筑抗震設(shè)計(jì)等級。3. 高密市永安國際項(xiàng)目交通條件調(diào)查：周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路。到達(dá)、經(jīng)過地塊的交通線路。項(xiàng)目所在區(qū)域陸、空交通狀況。交通近期、中期規(guī)劃情況。4. 高密市永安國際項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查：購物場所。醫(yī)療衛(wèi)生。文化教育。金融服務(wù)。郵政、通信服務(wù)。娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑。垃圾收集站分布情況。競爭樓盤情況調(diào)查：競爭樓盤定義：同一區(qū)位、相同類型、售價(jià)相近的樓盤；同一城市內(nèi)銷售價(jià)位相近的樓盤；同一城市內(nèi)相同類型的樓盤。競爭樓盤的區(qū)位：區(qū)域特征：地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等。發(fā)展規(guī)劃：政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整。周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、

7、生活配套。項(xiàng)目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況。交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式。競爭樓盤產(chǎn)品特征：建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等。面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率、建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面。競爭樓盤的配套狀況：周邊獨(dú)有配套設(shè)施：學(xué)校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等。小區(qū)自建配套設(shè)施：會所、學(xué)校、購物場所、運(yùn)動(dòng)場所等。小區(qū)智能、安防狀況。園林景觀。物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平。水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用情況。競爭樓盤的價(jià)格。高密市永安國際的廣告：售樓處：地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫、沙盤。廣告媒體：報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）。廣告投放強(qiáng)度：廣告刊登次數(shù)和篇幅，媒體的數(shù)量和大小等。廣告風(fēng)格。推廣主題、主廣告語。競爭樓盤銷售情況：現(xiàn)場情況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況、銷售率。銷售順序：不同總價(jià)、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場暢銷戶型、分期推盤節(jié)奏。銷售形式：內(nèi)部定購、正式簽約?？蛻羧悍治觯嚎蛻舻穆殬I(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入。競爭樓盤銷售渠道使用情況：租售代理商。其他配銷渠道。競爭樓盤的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查：專業(yè)化程度。品牌知名度。商品房質(zhì)量。