中南世紀城物業(yè)管理手冊投標書

1、中南世紀城一期物業(yè)管理投標書目 錄第一部分 投標人的服務承諾 第2頁第二部分 XXXX簡介及相關資質(zhì)證明材料 第3頁XXXX簡介 第3頁XXXX主要業(yè)績 第5頁資質(zhì)材料 第6頁第三部分 中南世紀城一期物業(yè)管理服務方案 第11頁第一節(jié) 物業(yè)管理服務工作的整體設想及策劃 第11頁第二節(jié) 擬采取的管理方式 第18頁第三節(jié) 工作計劃 第22頁第四節(jié) 物資裝備計劃 第24頁第五節(jié) 人員配備 第 24頁第四部分 中南世紀城一期物業(yè)管理各項承諾及完成指標采取的措施 第27頁房屋及公共部位的維修養(yǎng)護，公共設施、設備及場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理 第28頁第二節(jié) 治安消防管理 第29頁第三節(jié) 環(huán)境清潔衛(wèi)生 第3

2、2頁 第四節(jié) 交通車輛管理 第34頁第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理 第35頁第六節(jié) 服務質(zhì)量效果 第39頁第七節(jié) 裝修管理 第40頁 無償便民服務與代辦生活服務項目及收費標準 第42頁第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化 第46頁 物業(yè)維修基金的建立和使用 第48頁 附： 中南世紀城一期管理處各崗位職責 第49頁第五部分 測算報價 第61頁第一部分 投標人的服務承諾致 新世界中心開發(fā)公司：根據(jù)已收到的中南世紀城一期物業(yè)管理項目招標文件的要求，遵照江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準、南通市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準、物業(yè)管理條例的規(guī)定，我司經(jīng)考察現(xiàn)場和研究招標文件后，經(jīng)過仔細測算，小區(qū)按江蘇省物業(yè)管理服務標

3、準五級提供服務，公共服務費按人民幣元/m2.月（不含公共能源分攤費）價格收取，辦公用戶及商業(yè)部分將按照江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的標準提供服務，公共服務費分別按人民幣元和元/m2.月（不含公共能源分攤費）價格收取。按招標文件的要求實行綜合一體化物業(yè)管理。我司保證：自接管中南世紀城一期物業(yè)管理項目起隨時隨地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，打造精品工程，三年之內(nèi)將成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)秀項目并力爭創(chuàng)建全國物業(yè)管理示范小區(qū)。若我司有幸中標，將在簽定物業(yè)管理合同時，向貴司交納伍十萬元銀行履約保函。投標單位（章）：南通XXXX管理有限公司法定代表人（章）： 日期：二00六年 月 日第二部分 XXXX簡介及相關資質(zhì)證明

4、材料 南通XXXX管理有限公司情況介紹南通XXXX管理有限公司，為 集團成員企業(yè)，由 房地產(chǎn)業(yè)有限公司和 新世界中心開發(fā)有限公司共同投資組建。公司管理面積達30萬平方米，公司業(yè)務主要分布在江蘇南京、海門、南通，山東青島、煙臺等。接管物業(yè)類型包括辦公樓、別墅、公寓、高層住宅等。管理項目主要有：南京中南麒麟錦城，海門中南大廈，青島中南公寓。隊伍繼海門、南京、青島之后運作已經(jīng)逐漸成熟，目前在職員工100余人，其中管理人員大專以上學歷高達100%。物業(yè)管理的最終目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，是其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個

5、效益的統(tǒng)一和同步增長。這也是我們XXXX人在工作中為之奮斗的目標，為了更好、更快的實現(xiàn)這一目標，本公司自創(chuàng)建以來，就以“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)”為指導思想，堅持企業(yè)做到“高起點、高標準、高質(zhì)量”。并在工作中形成了以下幾點特色：1、以人為本、重視培訓人才對企業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素，為人才的成長和發(fā)展創(chuàng)造一個良好的環(huán)境是我們堅持的一貫方針，在我司內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎懲嚴明的良好的用人體制。對此，我們對外積極尋找引進人才，對內(nèi)加強培訓、培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才。每年、每月、每周我們都要制訂詳細的培訓計劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個人都要參加相應內(nèi)容的培訓，鼓勵員工一專

6、多能，每年的培訓考核成績都作為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。2、科學管理，規(guī)范服務向管理要效益是本公司做好物業(yè)管理工作的基本出發(fā)點，也是公司生存和發(fā)展的客觀要求。為此，我們將積極導入ISO9001-2000國際質(zhì)量體系標準，并在此體系內(nèi)，嚴格按照“管理專業(yè)化、服務規(guī)范化、經(jīng)營企業(yè)化”的思想建立起一整套科學規(guī)范的管理體制。使大家的一言一行都有文可依、有據(jù)可查，用科學的管理體系來規(guī)范我們平時的服務工作，使本公司的企業(yè)管理水平及企業(yè)整體素質(zhì)都達到了較高的層次。在管理工作中，我們充分利用電腦管理等先進的管理方式，各部門的工作情況、業(yè)主的有關資料通過電腦聯(lián)網(wǎng)查尋，一目了然。有效地提高了工作效率和質(zhì)量。3

7、、業(yè)主第一、服務到家“業(yè)主永遠是我們的上帝”，這是常常掛在我們XXXX人嘴邊的一句話，業(yè)主的需要，就是我們的目標，隨時為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務，是我們的服務態(tài)度。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工面對業(yè)主永遠要保持微笑姿態(tài)，對業(yè)主提出的要求，不允許說“不”字。在抓企業(yè)人員管理上，我們將對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與業(yè)主講話語氣語調(diào)等方面都有明確的行為規(guī)范要求，在提高對業(yè)主的服務質(zhì)量上，我們千方百計，想方設法，一切從業(yè)主的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質(zhì)服務意識，做到 “業(yè)主想到的要做好、業(yè)主沒想到的也要做好”。公司通過一系列的培訓和教育，既提高了員工的素質(zhì)，也向社會大眾展示 “XXXX人”

8、的精神風貌。我們愿通過自己的努力，通過自己對業(yè)主的全心服務，取得政府、社會、業(yè)主的認同。第二節(jié) 南通XXXX管理有限公司業(yè)績介紹XXXX承接的部分項目概況序號項目名稱服務內(nèi)容合同簽約時間合同履約情況托管面積（平方米）123第三節(jié) 資 質(zhì) 材 料授 權 委 托 書本授權委托書聲明：我 （姓名），系 南通XXXX管理有限公司 的法定代表人，現(xiàn)授權委托 為我司授權代理人，以本公司的名義參加 中南世紀城一期物業(yè)管理 投標活動。授權代理人在開標、評標、合同談判、簽約及辦理相關公證等過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事物，我均予以承認。該被授權人就在寧辦理相關公證事宜有轉委權。授權代理人： 性別：

9、 年齡： 職務： 身份證號碼： 特此委托！ 投標人（章）：南通XXXX管理有限公司 法人代表（章）： 授權代理人（簽字）： 日 期 ： 二00六年 月 日 注：1、本證明書與本人身份證對照使用。 2、本委托書中授權代理人的簽名筆跡和印章是核對由他們簽發(fā)的文件有效性的依據(jù)。 資格證明材料如下：（1）資質(zhì)證書復印件1份（2）法人營業(yè)執(zhí)照（副本）復印件1份（3）項目負責人簡介表3-1 項目投入人員匯總表人員總數(shù)79人管理人員11人作業(yè)人員68人序號職務姓名年齡性別職稱專業(yè)主要資歷簡述公司總部項目分管負責人31歲男中級法律95年至今，曾先后在中國南車集團、南京百家湖物業(yè)、江蘇商茂物業(yè)、南通XXXX就職

10、，主持過全國示范大廈的創(chuàng)建工作，并接受全國城建培訓中心和中國物業(yè)網(wǎng)的邀請進行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人方面的培訓現(xiàn)場項目負責人28歲女初級物業(yè)管理詳見個人簡歷主要管理人員25歲男房地產(chǎn)經(jīng)營管理詳見個人簡歷表3-2 項目主要管理人員簡歷表姓名性別女出生年月1978、09最終學歷大學?？飘厴I(yè)院校及時間畢業(yè)專業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)任職務項目經(jīng)理政治面貌團員工作年限7年從事項目工作年限7年專業(yè)技術職稱身份證號碼320625x專業(yè)技術證書名及證書號序號證書名證書號1物業(yè)管理經(jīng)理上崗證/2會計電算化證/3管理主要服務經(jīng)歷（包括獲獎情況）1999、032003、09 海門00物業(yè)管理有限公司 項目經(jīng)理2003、10今 南通X

11、XXX管理有限公司 項目經(jīng)理備注：1、專業(yè)技術證書指職稱證書以及國家注冊專業(yè)證書等。 2、本表限項目負責人和主管填寫。表3-3 項目主要管理人員簡歷表姓 名性 別男出生年月1981、07最終學歷大學專科畢業(yè)院校及時間畢業(yè)專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理現(xiàn)任職務主管政治面貌團員工作年限3年從事項目工作年限3年專業(yè)技術職稱身份證號碼340825專業(yè)技術證書名及證書號序號證書名證書號1物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證/2人力資源上崗證/3/4/5/6/管理主要服務經(jīng)歷（包括獲獎情況）2003、72004、8安徽00物業(yè)管理公司綠園小區(qū)管理處、主任助理2004、82005、8南京00物業(yè)管理公司 物業(yè)助理2005、9今 南通

12、XXXX管理公司 主管備注：1、專業(yè)技術證書指職稱證書以及國家注冊專業(yè)證書等。 2、本表限項目負責人和主管填寫。第三部分 中南世紀城一期物業(yè)管理服務方案第一節(jié) 中南世紀物業(yè)管理服務工作的整體設想及策劃南通XXXX管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀，完全有能力有信心承擔起中南世紀城一期的物業(yè)管理工作，一旦我司受委托管理這個項目，我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把中南世紀城一期建設成為南通首座公寓式的物業(yè)管理的典范。我們的管理總目標是：自接管中南世紀城一期之日起，按五級等級標準實施物業(yè)管理服務，三年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，并積極爭創(chuàng)全

13、國示范。整體的設想與策劃分為五個方面： 高標準、高水平管理的措施 建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務水平必須建立一套高標準的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO9001-2000質(zhì)量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導入并通過ISO9001-2000質(zhì)量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在中南世紀城一期的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務。要根據(jù)中南世紀城一期的管理模式和特點盡快建立和實施ISO9001-2000質(zhì)量管理體系。 培育高素質(zhì)的員工隊伍人才對我們來說，是最

14、重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關”，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓關”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務的意識，都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要做為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。 加強和完善物業(yè)管理的硬件條件在中南世紀城一期物業(yè)管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設備外，還需投入一筆資金加強和完善物業(yè)管理的有關設備、設施，如要實行全電腦化辦公系統(tǒng)、護衛(wèi)快速反

15、應系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。 營造富有特色的社區(qū)文化具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細描述。 實施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在中南世紀城一期，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關注業(yè)主的生活質(zhì)量，關注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認可和支持。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認同，在物業(yè)管理的各處細節(jié)，要體現(xiàn)出對人的珍愛和關懷。 注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律的

16、功能以業(yè)主管理委員會為代表的廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推動為雙向共管，是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合，才能使中南世紀城一期物業(yè)管理真正得到升華，這也是發(fā)達國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗。為此，我們將充分發(fā)揮中南世紀城一期業(yè)主管委會作用，通過業(yè)主的內(nèi)部組織網(wǎng)絡和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動，潛移默化地增強業(yè)主參與管理的意識。管理深度和廣度的做法社會在進步、時代在發(fā)展。對于中南世紀城一期這樣一個白領精英薈萃的廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物

17、業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。我們提出以下兩項措施： 在中南世紀城一期建立相應的居民生活商業(yè)網(wǎng)點。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 管理處全方位建立商業(yè)服務信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務、接送小孩、代購各種票務、介紹住家保姆等等。3 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務的意識 超前性是中南世紀城一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標志。重點由以下幾點組成： 實施住宅環(huán)境形象設

18、計與建設（DIS）工程。住宅環(huán)境形象設計與建設是繼企業(yè)形象策劃（CIS）之后更富時代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構成住宅管理的要素之一，同時，具有對住宅形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。 全面體現(xiàn)對殘疾人的關心。我們將在整個住宅區(qū)內(nèi)對殘疾人實行無障礙通行，公共區(qū)域設有關照殘疾人的標識。這一措施不僅體現(xiàn)了對殘疾人的關愛，同時也會提高居民的文明意識。 充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使管理人員及時掌握中南世紀城一期各個區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。 創(chuàng)造性是中南世紀城一期物業(yè)管理的生命源泉科技在進步，人們的觀念

19、在不斷地轉變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。中南世紀城一期只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領先地位。如：實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營，我們計劃在接管中南世紀城一期物業(yè)管理工作后，在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶的日常生活需要，同時不斷提高管理處的綜合實力。 實施社區(qū)全方位服務我們在接管中南世紀城一期后，將迅速推出“溫馨家園計劃”，充分利用中南世紀城一期及周邊地區(qū)的各類設施和場所，為廣大業(yè)主提供全面周到的24小時溫馨服務。如： 定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等，豐富住戶的

20、業(yè)余生活，增進業(yè)主間的情感溝通。 設立業(yè)主接待日和業(yè)主接待電話，向業(yè)主提供24小時全天候的護衛(wèi)、保潔和維修服務。我們的口號是：“住中南世紀城一期，享受輕松生活”。使每一位入住中南世紀城一期的業(yè)主都能享受到我們溫馨的服務和現(xiàn)代生活的便利。4 創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想中南世紀城一期位于新市區(qū)，是一個高檔住宅區(qū)，在物業(yè)管理工作中，我們應以高的文化品味取勝，通過住宅區(qū)軟、硬件的配套服務，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。 硬件建設可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設施、簡潔醒目的住宅形象設計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為

21、中南世紀城一期高尚環(huán)境和文明建設提供了物質(zhì)保證。 公布空氣質(zhì)量周報?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在中南世紀城一期內(nèi)業(yè)主基本上都入住以后，實行空氣質(zhì)量周報公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)主服務，同時又可以提高住戶的環(huán)保意識。中南世紀城一期應為凈化南通環(huán)境做出積極的貢獻。 建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使中南世紀城一期環(huán)境進一步活躍起來，更具文化品味，我們將與南通玄武湖合作，對小區(qū)內(nèi)各種植物進行標識、歸類，將中南世紀城一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。 對垃圾的分類處理。隨著社會的發(fā)展和進步，

22、環(huán)保問題越來越突出，我們計劃在接管中南世紀城一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理，并在住戶手冊和各投放點標明分類收集方法。設可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧蠹垺?、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業(yè)主的環(huán)保意識，引導他們養(yǎng)成正確的習慣。 嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件。 運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結合，確保安全?！叭馈苯Y合即是人防、物防、技防相結合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻到y(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結

23、合，即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調(diào)人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用中南世紀城一期的智能化保安設施結合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。 軟件建設創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū)，軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展，持之以恒地在軟件建設上下功夫。主要有以下內(nèi)容： 將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為中南世紀城一期發(fā)展的主導戰(zhàn)略。 組織落實，措施得力。成立

24、以管理處為主、有業(yè)主代表參加的中南世紀城一期環(huán)保委員會，著眼于中南世紀城一期長遠發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實施中南世紀城一期環(huán)保工程。 引入住宅形象設計與建設功能，對中南世紀城一期進行形象塑造。 建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對不利于環(huán)保的行為及時予以制止。 營造“保護社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在提高環(huán)保意識，增加環(huán)保知識方面，通過環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動等，引導住戶關心社區(qū)環(huán)境。 鼓勵節(jié)約水電，組織居民開展有利于身心健康的文體活動。 嚴格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強工程監(jiān)管。 要逐步實行垃圾的分類投放、處理。5 體現(xiàn)社區(qū)

25、文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式 中南世紀城一期社區(qū)文化活動的總體構想社區(qū)文化三項主題：營造全新的工作理念；熱愛地球，保護環(huán)境；做新世紀文明使者。社區(qū)文化三項特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧靜、祥和的文化氣氛。社區(qū)文化的總體目標：使中南世紀城一期成為住宅文化的典范。中南世紀城一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設。中南世紀城一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學技術的有機結合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功

26、能。在中南世紀城一期文化建設上，我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚中南世紀城一期的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。 中南世紀城一期環(huán)境文化的構想針對中南世紀城一期的園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進行監(jiān)測，全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設外，還準備做好以下幾點：第一，維護已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二，加強對社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識的灌輸，使每個業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，建議在社區(qū)內(nèi)設計擺放一些雕塑作品，以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術氛圍。第三、開展社區(qū)環(huán)境文化建設，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景

27、觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)主手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。 XXXX的管理模式XXXX管理模式XXXX管理模式業(yè)主第一以人為本品牌戰(zhàn)略業(yè)主第一以人為本品牌戰(zhàn)略第二節(jié) 擬采取的管理方式面對中南世紀城一期這樣一個高品味、高水平、高素質(zhì)居住人群的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的基礎上確定了我們的基本思路是：嚴格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強社區(qū)精神文明建設，實施品牌戰(zhàn)略。我們的管理方式分為組

28、織機構系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分組成。組織系統(tǒng)組織機構（見下圖）項目經(jīng)理項目經(jīng)理環(huán)境部工程部綜合客服部環(huán)境部工程部綜合客服部護衛(wèi)部護衛(wèi)部組織機構圖說明： 從中南世紀城一期內(nèi)部管理機構圖中可以看出，我們將在業(yè)主管理委員會的監(jiān)督和指導下實行公司領導下的主任負責制，這是一種垂直領導方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃、組織領導和對各項工作檢查指導協(xié)調(diào)等方面由管理處經(jīng)理直接負責，各項具體工作在各組職責范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負責，而各主管直接向經(jīng)理負責。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷、工作高效。 物業(yè)管理組負

29、責小區(qū)安全、消防、交通、保潔、綠化、便民服務與社區(qū)文化活動等工作；工程設備組負責設備管理、維修養(yǎng)護及便民服務等工作；綜合組負責管理處的財務工作和文件資料的管理及電腦打字等工作。運作程序系統(tǒng)整體運作流程日常管理與維修養(yǎng)護日常管理與維修養(yǎng)護住戶入住住戶入住房屋驗收與接管房屋驗收與接管各類工種崗位培訓各類工種崗位培訓護衛(wèi)組環(huán)境組護衛(wèi)組環(huán)境組綜合客服組綜合客服組各級各類人員開展管理與養(yǎng)護工作各級各類人員開展管理與養(yǎng)護工作完善各類配套設施及各部門關系的協(xié)調(diào)工作完善各類配套設施及各部門關系的協(xié)調(diào)工作整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，我們注重于整體設計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，

30、相互制約的作用。 整體動作的各個環(huán)節(jié)我們將嚴格按照XXXXISO9001-2000質(zhì)量保證體系進行運作，它同樣適用于中南世紀城一期物業(yè)管理處的整體運作方案。 在管理處的整體運作過程中將始終運用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現(xiàn)智能化管理。 在整體動作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。信息反饋系統(tǒng)信息反饋示意圖執(zhí)行實施機構（各主管、專業(yè)人員）執(zhí)行實施機構（各主管、專業(yè)人員）組織指揮機構（經(jīng)理）監(jiān)督機構（經(jīng)理）監(jiān)督機構（經(jīng)理）信息反饋渠道信息反饋渠道信息反饋示意圖說明： 信息也是資源，中南

31、世紀城一期管理處的信息來源于執(zhí)行機構、監(jiān)督機構和信息反饋渠道。 中南世紀城一期管理處在平時運作時，項目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達后，執(zhí)行機構相應開始運作，此時，項目經(jīng)理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機構所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 在監(jiān)督機構控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施以預先控制與信息反饋控制相結合的方式進行。激勵系統(tǒng)激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制激勵機制文化活動機制培養(yǎng)提升機制獎懲機制工資福利機制思想工作機制文化活動機制培養(yǎng)提升機制獎懲機

32、制工資福利機制思想工作機制激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團

33、結向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集體活動、旅游、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。第三節(jié) 工作計劃根據(jù)本項目情況，擬定管理方式和管理運作流程，具體計劃如下：序號

34、項目內(nèi)容時間一前期介入階段收集工程施工進度、計劃、設計圖紙資料，及時編目分類存檔使用。對工程建筑中的配套設備設施設計、選型、配套、安裝、調(diào)試，進行滿足物管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度；收集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導書提供依據(jù)。對售樓資料（合同、廣告、宣傳）收集，并對所涉及物管服務條款進行咨詢、建議和答疑，促進售樓規(guī)范承諾，為日后物管服務奠定優(yōu)良基礎。二 制訂入伙方案與入伙資料準備制訂入伙方案及入伙資料印制. 三接管驗收參與建設單位報驗的工程項目竣工驗收活動。與建設單位辦理物業(yè)管理接管驗收工作。辦理水、電、氣等能耗與施工單位的簽認交接簽收。4.設備設施資

35、料的交接造冊。四開荒保潔對項目進行全面開荒保潔。對項目進行作業(yè)頻次作業(yè) 區(qū)域進行初步界定。五業(yè)主入伙階段入伙現(xiàn)場布置及人員培訓，進行現(xiàn)場模擬。安排業(yè)主入伙受理程序與工作的開展。六正常物管工作的開展按照物業(yè)管理條例的內(nèi)容及相關規(guī)定進行管理。注：以上計劃根據(jù)項目實際銷售進度可調(diào)整。第四節(jié) 物資裝備計劃為確保中南世紀城一期的物業(yè)管理工作有序進行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實用”的原則，配備物質(zhì)裝備，同時管理處依托XXXX雄厚的資金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為業(yè)主服務。擬定物資裝備計劃如下：管理用房管理用房按建設方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機構用房，具體安排方案另定。員工宿舍在管理用房面積中

36、劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證24小時職守在中南世紀城一期管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。器械、工具、裝備以及辦公用品計劃詳見附表： 在物質(zhì)裝備的配備上完全按照“必需、實用、節(jié)約”的原則，同時為了保障中南世紀城一期物業(yè)管理工作的有序進行，XXXX將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢全力支持中南世紀城一期管理處工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。第五節(jié) 人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結構也發(fā)生革命性變化，中南世紀城一期物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此，我們在人員配備上堅持以XXXX公司的“精干、高效、敬業(yè)”

37、的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。管理層學歷上要求達到大專以上水平，工程技術崗位引進大專以上包括計算機網(wǎng)絡、通信技術的專業(yè)人才。人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。中南世紀城一期管理處人員配備圖項目經(jīng)理：1人項目經(jīng)理：1人工程部：9人綜合客服部：6人 人環(huán)境部：20人護衛(wèi)部：43人人人工程部：9人綜合客服部：6人 人環(huán)境部：20人護衛(wèi)部：43人

38、人人2 人員配備說明中南世紀城一期是集住宅和商業(yè)用房于一體的綜合項目，為便于集中管理，只設一個管理處，人員配置共79人。配置表如下：部門崗 位人數(shù)管理區(qū)域班次配備標準管理處項目經(jīng)理1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班公司任命綜合客服部6人經(jīng)理助理兼綜合部主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班物管員、收費員5住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班工程部9人主管1白班維修人員5住宅、辦公用戶及商業(yè)部分（日常維修）白班維修人員3住宅、辦公用戶及商業(yè)部分（配電房）三班二運轉1人 / 班環(huán)境部20人主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分保潔員19住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班電梯保潔1人、車庫4人、外場3人、樓宇8人、替班3人護衛(wèi)部

39、43人主管1住宅、辦公用戶及商業(yè)部分白班護衛(wèi)員12小區(qū)出入口門崗三班二運轉4人 / 班護衛(wèi)員3中控室三班二運轉1人 / 班護衛(wèi)員9住宅、辦公用戶及商業(yè)部分巡邏崗三班二運轉3人 / 班車管員18停車場、車庫倒班和白班第四部分 中南世紀城一期物業(yè)管理各項承諾及完成指標采取的措施依照全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法，以及中南世紀城一期物業(yè)管理招投標要求中物業(yè)管理的招標要求，并結合我司ISO9001-2000質(zhì)量標準，公司鄭重承諾：自接管中南世紀城一期之日起，按五級等級標準實施物業(yè)管理服務，兩年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年內(nèi)在硬件條件符合要求的情

40、況下，成為國家示范項目。針對招標書中物業(yè)管理招標要求，我們對房屋、設備、安全護衛(wèi)等各分項指標共14項以表格的形式予以承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實際措施。中南世紀城一期各項管理指標承諾：（見下表）序號指標名稱國家評分標準及指標投標指標1房屋完好率98%98%2房屋零修、急修及時率98%98%3維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程質(zhì)量回訪率100%4地下停車場完好率95%95%5清潔保潔率99%99%6小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率1以下1以下自行車、摩托車、汽車被盜率1以下1以下7大型及重要機電設備完好率95%95%8火災發(fā)生率1以下1以下9違章發(fā)生與處理率發(fā)生率處理率100%10業(yè)主有

41、效投訴率2以下2以下業(yè)主投訴處理率95%95%投訴回訪率95%95%11業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%95%12綠化完好率95%95%13化糞池、雨水井、污水井完好率98%14管理人員專業(yè)培訓合格率80%80%第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護，公共設施、設備及場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理設備管理和維護及房屋本體的維修養(yǎng)護是中南世紀城一期物業(yè)管理的重要內(nèi)容，XXXX在物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗，既保障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。在中南世紀城一期的機電設備及房屋修繕管理工作中，我們確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制定了合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學的規(guī)章制度，切

42、實做到為業(yè)主服務。實現(xiàn)業(yè)主滿意，社會滿意。在前述中南世紀城一期各項管理指標承諾中，我們已對房屋及設備、設施的管理指標實施措施進行了闡述，此處對房屋及設備、設施的日常養(yǎng)護計劃、定期養(yǎng)護計劃作進一步的闡述。公共設備、設施及場所的維修養(yǎng)護計劃我們結合中南世紀城一期各種公用設施的使用年限，制訂了公用設施日常維修方案和定期養(yǎng)護方案。根據(jù)住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法規(guī)定，公用設施設備是指共用的上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、地下停車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。每個方案，每一項內(nèi)容均從工作計劃、

43、實施方案、執(zhí)行標準、實施效果四個方面闡述，量化執(zhí)行標準，實現(xiàn)科學性和實操性的高度統(tǒng)一。房屋本體維修養(yǎng)護計劃按招標書規(guī)定要求中南世紀城一期管理處負責住宅區(qū)房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。根據(jù)住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法中規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設施、防盜監(jiān)控設施等。為了更好保護業(yè)主的利益，我們結合以往管理及貫標工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制訂詳實的維修養(yǎng)護計劃。治安消防管理治安隊伍建設建立一支高素質(zhì)的治安隊伍治安隊伍建設，按高標準，嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核

44、等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責。護衛(wèi)員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，應具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務技能，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。護衛(wèi)員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行10%淘汰制，保持護衛(wèi)員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。對護衛(wèi)員的選聘和培訓要求已在第二節(jié)擬采取的管理方式中作了闡述。入住期治安管理 確立治安重點加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控人流控制對來訪人員須進行訪問登記和離去注銷手續(xù)（對辦公式公寓要注重管理方式），對外來裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍、活動時間進行一定限制，嚴禁互相亂竄。經(jīng)常與當?shù)嘏沙鏊?lián)合查暫住證、身份證的

45、證件，把可疑分子清出小區(qū)。對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證工作。物流控制對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。尤其是裝修物品的搬出須提出申報，護衛(wèi)員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。車流控制兩個園區(qū)各設一個車輛進出入口,以便于管理.。運輸物資進入小區(qū)的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息（因為有智能化系統(tǒng)，所以可以取代），針對實際情況，合理規(guī)劃行車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。對汽車離開，實行登記放行手續(xù)。 治安防范“三崗”結合。全面防范實施“三崗結合，即巡邏崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點、線、

46、面的配合與行動”。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。我司在中標后，將和建設方協(xié)商，盡快完善監(jiān)控設施，使智能化安防系統(tǒng)全面啟動，正常運轉，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。常規(guī)治安管理根據(jù)江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法及我司管理指標的承諾，治安管理須達到五級等級標準，為此，我們擬采用封閉式管理。具體措施為： 根據(jù)招標要求，我司在小區(qū)出入口實施24小時值班，安全護衛(wèi)人員24小時巡查，重要部位實施24小時監(jiān)控。 重要設施采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門上鎖，防止投毒及水源二次污染事件的發(fā)生。 對地下室、通道、應急樓梯等部位設置明顯標識，以利于人員的進出。 護衛(wèi)值班人員要

47、禁止小商小販進院，杜絕樓內(nèi)、院內(nèi)私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。 對外來探訪人員，建立詢問制度，登記時一定要做到禮貌用語、文明用語、溫情服務。 流動崗與固定崗相結合，分別在上下班高峰期與平時正常期采取不同的治安防范措施，確保地下停車場等重要部位的安全。 制定護衛(wèi)服務應急預案，遇突發(fā)事件能應急處理。根據(jù)物業(yè)、業(yè)主的實際情況，對可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預案，是物業(yè)管理護衛(wèi)服務的一項重要工作。預案工作做的好不好，直接影響到業(yè)主的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。我司已制定了詳盡的小區(qū)突發(fā)火警火災反應預案以及刑事突發(fā)事件反映預案，在預案中要求管理處全體員工增強對火

48、警、火災、刑事的反應能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)及業(yè)主的人身安全。治安承諾的相應的懲罰條款我們在前面已承諾因管理原因而產(chǎn)生的治安案件發(fā)生率為1以下。為嚴守承諾，特制定如下懲罰條款，以保證履行各項賠償承諾。 因管理原因造成被盜賠償承諾：凡同時滿足下列兩種情況的小區(qū)被盜案件發(fā)生，管理處將承擔責任并給予一定賠償。經(jīng)公安機關鑒定屬于外來犯罪分子以非法手段進入小區(qū)進行盜竊或搶劫的；經(jīng)我司和有關職能部門鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因素造成小區(qū)被盜或搶劫。 其他賠償：凡經(jīng)我司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理這自身原因造成業(yè)主損失的，

49、如道路、交通設施、各類標牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清等原因造成業(yè)主損失等，我們將視情給予相應的賠償。環(huán)境清潔衛(wèi)生我們將在ISO9001-2000的基礎上，進行“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，同時培養(yǎng)居民良好的環(huán)境意識和衛(wèi)生習慣，創(chuàng)造一個優(yōu)雅、整潔、文明、靜謐的住宅環(huán)境，讓廣大業(yè)主能住的安心、放心、稱心和舒心。保潔建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實施全方位的保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。每層放置統(tǒng)一的垃圾桶，居民的生活垃圾上門收集，日產(chǎn)日清，及時清運，決不允許產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意

50、識的前提下，我們將逐步推行對業(yè)主生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 垃圾收集袋裝化：業(yè)主生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用標準的垃圾袋進行袋裝清運（管理處可以成本提供，必須以業(yè)主自愿為前提）。 垃圾回收資源化：通過垃圾貯藏間的再次分類收集，從中分檢出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。 垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運出小區(qū)。在入住期內(nèi)，大部分業(yè)主進行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產(chǎn)生，極易對小區(qū)的環(huán)境造成污染，同時存在許多不安全隱患。為此，對裝修垃圾

51、的管理我們將規(guī)定地點集中存放，并增設隔離措施，嚴禁亂堆亂放，并委托環(huán)衛(wèi)所及時的清運。衛(wèi)生 水箱、水池按規(guī)定每年委托南通市自來水公司進行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（衛(wèi)生許可證、健康證）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過南通市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標準。同時對貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范措施。防止有人蓄意破壞及二次污染，消滅一切隱患。 和當?shù)亟值赖某枪芸疲纭八暮Α钡穆毮懿块T），定期殺滅蚊、蠅、鼠，做到無滋生源。 制訂業(yè)主公約（精神文明建設公約），規(guī)定區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物。 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措

52、施主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：進入小區(qū)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使。控制小商小販進入小區(qū)高聲喊叫。在入住期裝修階段，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)。培養(yǎng)業(yè)主高度自律意識，讓其自身不產(chǎn)生噪音，對產(chǎn)生噪音者以說服為主，勸其改正。綠化我們接手管理后，將安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無害蟲，修剪及時整齊美觀。我們還將和合作單位合作，對中南世紀城一期內(nèi)各種植物進行標識、歸類，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，讓花更美、草更青。中南世紀城一期成為獨具特色的公園。交通車輛管理為了加強住宅區(qū)的交通管理，維護區(qū)內(nèi)交通秩序，根據(jù)交管部門的有關法規(guī)，結合中南世紀城

53、一期的實際情況，實行嚴格控管系統(tǒng)服務，堵疏結合的管理辦法。1 園區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由管理處負責，接受交管部門指導，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，管理處要積極配合。2 嚴禁機動車停放小區(qū)，所有業(yè)主車輛均須駛入地下停車庫或指定地點。3 小區(qū)設立門衛(wèi)24小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，實行嚴格出入登記手續(xù)。4 巡邏護衛(wèi)要經(jīng)常巡視車輛進入情況，指揮行使、停放、維護秩序，督促車輛辦完事后及時離開。5 進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按停車場管理規(guī)定執(zhí)行。6 摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。住宅區(qū)檔案資料管

54、理檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)常化等“六化”管理，建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。 資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，從實際需要出發(fā)，擴大信息資料的來源，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到房屋本體、公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。 資料分類整理 資料歸檔管理歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存。根據(jù)實際需要，中南世紀城一期的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔

55、儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片等。檔案按不同業(yè)務性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。檔案的出、入室都有嚴格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 檔案的運用采用先進的檢索軟件，逐步建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。 外部網(wǎng)：與廣大業(yè)主、主管部門進行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務狀況等，

56、隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，運用現(xiàn)代化辦公手段和設施，對文件進行分級管理、分層使用。檔案資料的類別檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務活動記錄及檔案。 竣工驗收資料（如下表）名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術資料A 竣工圖總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B 地質(zhì)勘察報告；C 工程合同及開工、竣工報告；D 工程預算

57、E 圖紙會審記錄F 工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；G 隱蔽工程驗收簽證；H 沉降觀察記錄；I 竣工驗收證明書；K 新材料、構配件的鑒定合格證書；L 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備檢驗合格證書；M 砂漿、混凝土試塊試壓報告；N 供水、供暖的試壓報告；O 園林綠化的圖紙和清樣；P 設備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等；Q 有關工程項目的其他重要技術決定和文件 管理檔案資料（含業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視記錄）名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設施資料住戶資料A：住戶遷入資料B：住戶人員檔案C：住戶維修檔案事務資料A

58、：事務值班表 B：事務交接記錄表C：業(yè)主搬出（入）物品登記表 D：日常事務巡視記錄E：業(yè)主回訪登記表合格分承包方資料A：維修申請表（附圖紙） B：維修工程隊安全責任書C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 投訴與回訪及其他管理服務名 稱資 料 內(nèi) 容維修資料A：維修申報表 B：維修服務派工單C：維修回訪記錄表 D：公共設施維修記錄治安交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議設備管理資料A：公用設施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄C：設備分承包方維修保

59、養(yǎng)記錄D：設備檢查記錄社區(qū)文化資料A：活動計劃實施方案、總結記錄B：文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導員工管理資料A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎懲記錄C：員工培訓計劃及實施記錄 D：員工培訓考核記錄E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內(nèi)務管理記錄業(yè)主反饋資料A：服務質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄C：業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料A：管理處主管值班及督察記錄B：政府部門文件C：物業(yè)公司及主管領導部門文件D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：管理處榮譽一覽表F：管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主管委會資料A：籌備成立文件 B：成立后運行文件第六節(jié) 服務質(zhì)量效果1

60、 服務人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責，各工種崗位職責上墻公布，代辦生活服務項目及價格上墻公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。這也是我司實施形象戰(zhàn)略的重要組成部分，全面提高企業(yè)的美譽度。公共服務費收支情況每半年以書面形式公布財務收支帳目，接受業(yè)主委員會和使用人的監(jiān)督，同時將本年度收支決算報告，下半年度收支預算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。維修基金由中南世紀城一期業(yè)主委員會管理，專戶存儲、專款專用，實行收支兩條線，我司需要使用維修基金時，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準后方可動用，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報。認真接待群眾投訴，建立群眾投訴檔案記錄，我司承諾的有效投訴辦結率為95%。按我司I