論集體土地使用權(quán)租賃若干問題

1、第 論集體土地使用權(quán)租賃若干問題論文導(dǎo)讀：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據(jù)憲法修正案，又對土地管理法相應(yīng)修改，將原土地管理法第2條第2款任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地修改為任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，并明確規(guī)定：國家依法實行國有土地有償使用制度。1998年土地管理法實施條例第29條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃 一、我國土地使用

2、權(quán)租賃制度的發(fā)展 （一）1988年前，我國憲法第10條第4款規(guī)定：任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。科技論文。1988年憲法修正案，將上述條款修改為任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據(jù)憲法修正案，又對土地管理法相應(yīng)修改，將原土地管理法第2條第2款任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地修改為任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，并明確規(guī)定：國家依法實行國有土地有償使用制度。1998年土地管理法實施條例第29條規(guī)定：國有土地有償使用的方

3、式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。 （二）1990年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定：土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1992年劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第9條規(guī)定：土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。 二、集體土地使用權(quán)的出租。 集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)

4、和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的出租，我國土地管理法和農(nóng)村土地承包法均有詳細規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營利性，實踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。 （一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有土地管理法第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而

5、很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反一戶一宅的法律規(guī)定。科技論文。 宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對土地使用權(quán)出租時的開發(fā)程度過多限制。 至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要

6、的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵農(nóng)村居民出租住房。 （二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。 相對于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場性，它對農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有土地管理法第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。 三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利

7、義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。科技論文。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。 四、土地使用權(quán)租賃登記 土地登記規(guī)則第三十條規(guī)定：有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書?？梢娫擁椀怯洖樗棛?quán)利登記。 五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限 土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用合同法