商業(yè)綜合體購物中心前期籌備工作要點演示文稿

1、商業(yè)綜合體購物中心前期籌備工作要點演示文稿第一頁，共八十六頁。前 言 通過開業(yè)項目及同行其它具代表性開業(yè)項目的分析，認真研究總結綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關注前期建筑設計中的要項及商業(yè)籌備的相關內(nèi)容，為提高項目品質(zhì)并順利開業(yè)，為努力實現(xiàn)項目整體價值最大化目標。特提出如下相關意見和建議，作為新項目前期籌備工作的參考依據(jù)和業(yè)務指導，真正使我們的項目成為人文建筑、品味建筑。 第二頁，共八十六頁。主題內(nèi)容 第一部分：工程前期介入關注 要點及建議第二部分：商業(yè)籌備工作要點參考第三頁，共八十六頁。第一部分：工程前期介入關注要點 及建議一、建筑及配套系統(tǒng)設計關注點二、施工階段的現(xiàn)場跟進關注點三、設備運

2、行的綜合調(diào)試關注點四、接管階段的人員培訓關注點五、工程遺留問題的處理關注點 關注工程前期介入工作要點是確保工程質(zhì)量及滿足日后使用功能的重要前提條件之一。第四頁，共八十六頁。一、建筑及配套系統(tǒng)設計關注點1、屋頂設施關注點：1）為避免給住戶造成影響，屋頂排油煙設備應距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業(yè)態(tài)最好設計于商業(yè)頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭的采光天棚應預留最低46個電動提升裝置，同時采光天棚應進行節(jié)能設計，必須設置電動遮陽裝置。第五頁，共八十六頁。3）玻璃頂棚、設備基礎、電源箱等應重點考慮防水、防火的可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患. 設備周圍有漏水、失火隱患第六頁，共八十

3、六頁。 風機被基礎封閉，存在漏水隱患 冷卻塔風扇電源盒存在安全隱患第七頁，共八十六頁。4）屋頂花園的應充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設計、排水溝流向設計應均勻合理設置，避免出現(xiàn)向一個方向集中倒流的設計；屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進第八頁，共八十六頁。5）屋面的空調(diào)機房及消防穩(wěn)壓間應考慮冬季取暖設施，避免設備及管道凍傷。6） 應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；7） 除考慮到小型餐飲頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內(nèi)機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一

4、并考慮；第九頁，共八十六頁。建筑設計關注點2、外廣場設施關注點：1）外廣場要設計用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內(nèi)的存水泄放，避免冬季凍裂管網(wǎng)。2）對停車場收費系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)力求同一品牌產(chǎn)品，通訊協(xié)議和數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一，采用一臺服務器即可完成數(shù)據(jù)存儲。3）住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛的同時可適當增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性； 第十頁，共八十六頁。4）外廣場預留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。同時還要考慮防水的處理工藝。第十一頁，共八十六頁。5）旗臺維修頻繁，結構設計需改進.6）車場外立面結構不合理需改進第十二頁，共八十六頁。建筑設計關注點3、外立面設施

5、關注點：1）商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關注裙樓的晝夜色彩感，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；2） 隱藏式LED的燈光顏色要求不應過暗、過冷；大型LED面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求；3）外立面廣告位內(nèi)側(cè)應設置檢修口，方便維護；4)關注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結合，泛光色彩應合理搭配；第十三頁，共八十六頁。5）“商業(yè)廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視效果；6）廣告位的照明應盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設計。7）外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進行總體的確

6、定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；8）主店面在今后的經(jīng)營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結構面上預埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；第十四頁，共八十六頁。建筑設計關注點4、停車場關注點：1）設置地面停車位既使得車流動線復雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，應將停車位統(tǒng)一設置在地下；2）人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行3） 進出口設計的合理性，實現(xiàn)“單進單出”；4）車場內(nèi)部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；5）針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車

7、輛停車位的設計，以供日后的使用；第十五頁，共八十六頁。6) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全。7）收費亭面積20002000mm，高2500mm，并安裝分體空調(diào)；8）車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置；9）車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按或紋路設置。第十六頁，共八十六頁。10）停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、中、下三道截水溝，南方地區(qū)更需注意。排水溝的砌筑，應采用混凝土砌筑第十七頁，共八十六頁

8、。11）北方寒冷地區(qū)，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時車場入口收費亭的位置和開啟堆積門感應點的位置設置要合理。第十八頁，共八十六頁。建筑設計關注點5、垃圾房關注點：1) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運送通道應注意當?shù)乩嚨母叨?，盡量靠近主通道標高最高區(qū)域2) 垃圾房應區(qū)分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；3）應考慮營業(yè)時間的不同，餐飲及娛樂區(qū)域需設計專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷的基礎工作第十九頁，共八十六頁。4) 考慮到商場內(nèi)部將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及其他小商戶相對

9、獨立的4-5個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于60為宜，不建議主力店共用垃圾房； 5）適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統(tǒng)，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，確保廣場消費環(huán)境品質(zhì)。5) 。第二十頁，共八十六頁。6）未設計裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通與商場的形象。第二十一頁，共八十六頁。6、內(nèi)部功能設施關注點。1)各主力店與商場通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側(cè)；2) 設計中應考慮公共區(qū)域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材

10、料做墻面。3) 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時間與商場營業(yè)時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出， 并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外。第二十二頁，共八十六頁。4) 貨物通道通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通；5) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區(qū)域增加門禁設計6）根據(jù)肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施

11、工時另行確定；7）零售和服務類商鋪面積一般為100以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100左右。所有商鋪單元進深宜8米16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；第二十三頁，共八十六頁。8) 商業(yè)街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在商業(yè)街的主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，商業(yè)街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側(cè)并平行布置.9) 商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設計功能布局，因為商管某種辦公條件代

12、表了在當?shù)氐膶ν庑蜗?。第二十四頁，共八十六頁。10）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；11） 由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計按裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應提前預留“設備基礎”，滿足合同約定12）建議步行街強、弱電、供水等管井應于公共通道一并設計，并將管井開門面向通道。13）中庭地面建議鋪裝獨立設計，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調(diào),否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.第二十五頁，共八十六頁。15）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設施應避開主通道。16）商場伸縮縫的處理工藝需改進。空調(diào)機房空洞

13、應封堵。第二十六頁，共八十六頁。7、衛(wèi)生間設計關注點：1）衛(wèi)生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應設計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛(wèi)生間；避免衛(wèi)生間設計于商鋪上方。2） 步行街衛(wèi)生間的設置：根據(jù)步行街的長度不同一般設35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米，面積70100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應與主力店合用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用第二十七頁，共八十六頁。8、強弱電、消防系統(tǒng)設計關注點1

14、）應給供電局設計預留（一般為10KV）開閉站的位置。并。將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資；2）所有強弱電間門應向外開；3）各主力店、公寓樓設備系統(tǒng)應相互獨立，實現(xiàn)獨立計量管理4）建議不同業(yè)態(tài)的機電系統(tǒng)的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；（商業(yè)與住宅、寫字樓、公寓等）第二十八頁，共八十六頁。5） 相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機房緊鄰設各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛(wèi)生間。6）充分考慮設備房的通風和散熱設備的設計7）為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改

15、為防暴玻璃窗；8)所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內(nèi)設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關控制；第二十九頁，共八十六頁。9)為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現(xiàn)遠傳抄表；10）針對于暗槽內(nèi)的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應獨立或分區(qū)域安裝計量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪自己的配電箱；12）“滾軸式廣告燈箱”的設計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱

16、散熱口的設計；第三十頁，共八十六頁。13）變電所或低壓配電室內(nèi)不應有給排水、空調(diào)供回水等水路管道穿過。第三十一頁，共八十六頁。14）預留ATM機所需的電源及數(shù)據(jù)接口。15）閉路監(jiān)控系統(tǒng)預留2-3個回路，便于日后攝像點位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數(shù)據(jù)存儲30天的時間和圖像的連續(xù)；力爭主要部位（如地下停車場行車道、步行街各出入口、室內(nèi)鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無布控死角。16）門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權模式(在管理主機完成)，管理主機具備全部開啟門禁的功能。17）背景音樂的音源設備應置于服務臺處，便于日常播放。若可能建議增設具備節(jié)目編輯、語音錄制及定時播放功能設備。第

17、三十二頁，共八十六頁。18）做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數(shù)據(jù)線路的設計19）復核商鋪裝修設計圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。20）審核裝修材料的消防防火等級，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設傳菜口；廚房與就餐區(qū)需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件第三十三頁，共八十六頁。9、關于空調(diào)給排水設施1）各機電設備、強弱電管線上方盡量避免設計各種給排水、消防等水管路，如實在無法避免，應采取防護措施；2）為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各機房需增加水電計量表。例如：制冷機房、水泵房等；特別關注不同業(yè)

18、態(tài)獨立計量。3）餐飲較多的樓層或顧客相對較為密集的區(qū)域建議空調(diào)風口數(shù)量及冷量要明顯高于其他層，以保證實際的使用；由于各區(qū)域冷熱需求不同，應設計可有效的調(diào)節(jié)閥。第三十四頁，共八十六頁。4）各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，避免能源費用分攤的困難。5）組合式空調(diào)柜機的供回水管道過濾器兩側(cè)應設置閥門及壓力表，供回水管道上應有溫度計及泄水閥門。6）應對商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負荷指標進行復核，滿足機電設計標準的要求，火鍋類商鋪的冷負荷適當增加。7）北方寒冷地區(qū)的一層地面可考慮地熱輻射采暖技術，保證步行街夜間的持續(xù)供暖。8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點應設置泄水閥門，防止冬

19、季凍裂。冷卻水塔的底部應有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調(diào)整等日常操作。第三十五頁，共八十六頁。9）餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設施的，在底部應設置排污閥門。若集水池與衛(wèi)生間相連，應考慮加裝隔物網(wǎng)，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房應采用地溝排水并設有濾渣池，不建議采用地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，避免混用導致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點的位置應考慮便于日后的消防檢測、測試及噴淋泡爆碎時的應對，避免放置在無排水管道的位置及經(jīng)營區(qū)域內(nèi)。第三十六頁，共八十六頁。14）空調(diào)設備排水口應接入排水溝，需改進。13）

20、空調(diào)主機房應設計專用排水溝，需改進設計。第三十七頁，共八十六頁。10、電梯設計關注點2）電動扶梯背部裝修采用發(fā)光軟膜造成維護困難，需改進。1）貨梯門套應設計美觀、經(jīng)久耐用材料裝飾。第三十八頁，共八十六頁。3）扶梯裝飾參考第三十九頁，共八十六頁。二、施工階段的現(xiàn)場跟進-土建部分 為保證正常經(jīng)營和財產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費的現(xiàn)象發(fā)生，防水施工的工藝要重點跟進，并做好閉水試驗及結果的記錄。重點關注的部位有：地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機房、公共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。第四十頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-土

21、建部分1、外管網(wǎng)的各種管線，要結合實際施工情況進行核對。對外管網(wǎng)（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統(tǒng)計數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，避免盲目或交叉施工，導致各種井坑的掩埋。砌筑時，每個井的墊磚必須要砌筑。第四十一頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-電氣部分跟進大功率設備的供電線路接線，如配電柜、電機、空調(diào)機組等，避免由于大電流使接線柱發(fā)熱導致設備或線路的損壞?？照{(diào)機組、循環(huán)水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運行正常。開業(yè)慶典雙回路電源控制柜的定做和調(diào)試（項目公司購置）。第四十二頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-弱電部分語音系統(tǒng)的綜合布線要有干線子系統(tǒng)，避免公司內(nèi)、外部電話、網(wǎng)絡等無法通過布線拓

22、鋪到廣場各樓層及地下室各設備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務臺），造成后期管理上的不便。跟進消防、樓控系統(tǒng)控制模塊的安裝位置、型號、數(shù)量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護打下堅實的基礎。門禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發(fā)事件下的緊急處置。第四十三頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-暖通部分商鋪自行安裝的分體空調(diào)（若準許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補水水箱的浮球閥是否調(diào)整正確，避免用水的浪費。室內(nèi)空調(diào)吊機的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。第四十四頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-通排風部分通往室外的各種管道無倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，

23、避免雨水順管道倒灌入室內(nèi)。防火、防煙調(diào)節(jié)閥按設計安裝，避免遺漏和調(diào)節(jié)閥位于無法維護的位置。屋面各種風機的出風方向正確、無異常聲響； 防排煙風機低速和高速切換及運轉(zhuǎn)正常； 油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風機皮帶工作正常。第四十五頁，共八十六頁。排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內(nèi)。第四十六頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-消防部分記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現(xiàn)噴淋泡爆裂溢水時不能及時關閉閥門的情況發(fā)生。跟進消防水炮的安裝與調(diào)試，確保水炮功能的實現(xiàn)（日常檢測比較困難）。跟進商鋪裝修時防火卷簾周邊的施工，嚴禁拆改和阻隔。第四十七頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-電梯部分

24、a、關注垂直梯的運行是否平穩(wěn)、無異常聲音，重點檢測安全部件的動作是否準確。b、關注扶梯的梯階是否晃動、刮碰兩邊的側(cè)板。c、跟進電梯調(diào)試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行。e、跟進變頻扶梯一次運行周期的梯階數(shù)量，確保顧客運送到位。 第四十八頁，共八十六頁。施工階段的現(xiàn)場跟進-小結各系統(tǒng)設備的調(diào)試跟進是重點，應做好調(diào)試記錄，尤其調(diào)試期間對各種故障的排除方法，為日后的安全運行打好基礎。在各系統(tǒng)跟進期間，要隨時做好各項設備的臺帳記錄（按照商管總部統(tǒng)一模板）。跟進各功能性物業(yè)用房的施工，確保按照建造標準配備足夠的設備。圖紙審核的要點同樣是跟進工作的重點事項。第四十九頁，共八十六頁。三、設備運行的綜合調(diào)試

25、-變電運行 變電所在正式送電之前： 1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好； 2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞； 3、檢查地溝是否有存水和雜物； 4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補償柜內(nèi)的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標識是否齊全。第五十頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-變電運行 變電所在正式送電之后： 1、檢查各種儀表的數(shù)據(jù)顯示是否正確。 2、檢查母線及各接線端子是否發(fā)熱，是否有異常聲音。 3、檢查無功補償電容柜自動投切是否正常。 4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。 5、檢查變壓器

26、的冷卻風扇是否工作且投切自如。 6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查； 擋鼠板是否已經(jīng)安裝； 7、消防滅火器是否配置齊全。第五十一頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-變電運行當站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設備事故引起失壓時，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成 （包括因施工需要回路臨時停電的再送電）。依據(jù)現(xiàn)場實際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測試、高壓驗電等項的操作規(guī)程，規(guī)范上墻；標注低壓側(cè)各回路負荷的性質(zhì)，保證消防電源等設備穩(wěn)定供電。第五十二頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-通排風系統(tǒng)對各種通排風設備的控制箱體進行編號；對各配電箱的控

27、制回路接線螺絲進行緊固；調(diào)整熱保護繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風機的高速與低速）。檢查風機的葉輪旋轉(zhuǎn)方向，保證出風正確，風機工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現(xiàn)象。檢查消防排煙風機是否具備消防聯(lián)動功能。檢查排風管道上的防火閥開閉位置及動作情況。第五十三頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對給水系統(tǒng)的外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路計量水表進行登記，并記錄表底數(shù)，屬租戶使用的，需簽字確認。對內(nèi)管網(wǎng)的閘閥或法蘭進行檢查，對跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時處理。對止回閥、浮球閥、液位控制器進行檢查，保證動作可靠。檢查生活水泵房電機、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活

28、水泵房配置的空調(diào)、紫外線消毒燈等設備是否工作正常。給水系統(tǒng)開業(yè)前，完成生活水箱及管道的清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。第五十四頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進行檢查，對施工時的殘留雜物進行清掏。對地下各污水井的排污泵進行檢查，調(diào)整浮漂位置，確保高低液位動作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時清理。對步行街的衛(wèi)生間的設備設施進行檢查， 保證開業(yè)后的使用。排水系統(tǒng)開業(yè)前，需取得排污許可證。第五十五頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現(xiàn)象；開機和停機的邏輯控制回路動作正確，各傳感器工作正常，保證

29、設備運行的邏輯保護，避免設備的損壞；設備開啟后的各項運行參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設備運行在最佳狀態(tài)：（冷水機組的名義工況下） a、冷凍水的回水溫度12 ，供水溫度7 ，溫差5 供回水壓降調(diào)整為49KPa（0.5kg/cm） b、冷卻水的回水溫度32，供水溫度37 ，溫差5 供回水壓降調(diào)整為68KPa（0.7kg/cm） 制冷機組第五十六頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng) c、幾種制冷劑工作狀態(tài)時的壓力（kPa） d、循環(huán)水泵的變頻功能運行平穩(wěn)，無異常聲音，工作電流不超過電機的額定電流。 e、冷凍水膨脹水箱在設備停機后，無溢水現(xiàn)象。 f、一對一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關閉不運行設備回水閥門。

30、制冷機組制冷劑名稱蒸發(fā)器壓力（3.3） kPa冷凝器壓力（37.8）kPa停機狀態(tài)（22.2）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2第五十七頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向 正常。b、一臺機組開啟一臺冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設備運行及停機后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔第五十八頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、電機工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現(xiàn)象；b、過濾器、表冷器無堵塞現(xiàn)象；c、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡

31、現(xiàn)象，保溫徹底。d、管道末端自動排氣閥排氣正常；e、樓控的電動閥動作正常；f、風機盤管的三檔調(diào)溫開關動作正常。末端設備第五十九頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)設備安裝完成后，在第一次通水時，要對管道進行反復沖洗，并對過濾器進行拆洗，直至達到要求。設備在正式運行前，要對水質(zhì)進行處理，達到空調(diào)運行的水質(zhì)要求。第六十頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng) 由于弱電項目的施工相對較為滯后，開業(yè)時停車場道閘及收費系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等可能不會施工結束；但閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、客流計數(shù)系統(tǒng)、語音與網(wǎng)絡通訊、背景音樂系統(tǒng)、商鋪售電系統(tǒng)、集團專網(wǎng)及辦公網(wǎng)絡必須達到正常使用功能。第六

32、十一頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動； 各攝像點位名稱標注準確； 硬盤錄像存儲無連續(xù)丟幀并且數(shù)據(jù)能夠保存30天； 手動控制鍵盤能夠控制球機全方位動作且圖像切換自如。消防報警系統(tǒng)：報警控制柜報警點的錄入數(shù)量與實際施工相符；且報警點 位置描述準確。（務必取得報警點位的地址碼表） 報警控制柜無誤報及報警點隔離現(xiàn)象； 消防廣播功能正常；強切背景音樂功能正常。 報警控制柜強起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、 消防排煙風機等能夠直接強起）；第六十二頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng) 其他： 1、客流計數(shù)系統(tǒng)的人流計數(shù)的準確率核

33、對，即誤差情況核對。 2、商鋪的語言及網(wǎng)絡能夠正常開通，有線電視應具備開通條件； 3、商鋪的售電系統(tǒng)開通使用，IC卡表受電功能無異常； 4、背景音樂系統(tǒng)播放正常；遙控話筒語音傳送及分區(qū)廣播正常； 5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點； 6、CRT報警區(qū)域顯示、智能疏散地標燈動作正常、準確； 7、確保集團專網(wǎng)和辦公網(wǎng)絡的開通。 開業(yè)時，需保證慶典主會場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯(lián)動。第六十三頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)a、消防水池、穩(wěn)壓水箱蓄水前，對建筑垃圾徹底清理，浮球閥 動作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點動作

34、正常、出水正常。d、消防穩(wěn)壓罐的壓力值設定正常；穩(wěn)壓泵工作正常；噴淋管道、 消火栓管道的靜態(tài)水壓正常。e、噴淋末端放水試驗時，濕式報警閥動作正常、警鈴動作正常、 水流指示器動作正常。 f、防火卷簾上下動作自如，消控室遠端控制功能正常。 g、開業(yè)前拆除溫感、煙感等探頭的防塵保護罩 。 第六十四頁，共八十六頁。設備運行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)開業(yè)前消防系統(tǒng)需進行各項功能的測試，并完成聯(lián)動功能測試。開業(yè)前需與當?shù)叵谰致?lián)合舉辦一次大型的消防演練。 （商業(yè)廣場租戶需參加的）開業(yè)前需取得消防驗收合格證書，方可開業(yè)。第六十五頁，共八十六頁。四、接管階段的人員培訓 1. 人員培訓的目的： 為熟悉掌握各種設備設施

35、的操作程序及方法，確保設施設備的正常、安全運行，提高員工的各項工作技能，及時有效處理各種突發(fā)事件，在代管之前和期間，應加強對員工進行各種技能培訓。 2、培訓的重點內(nèi)容： a.各系統(tǒng)設備的操作流程培訓和應急突發(fā)事件的處置培訓。如：空調(diào)機組、消防報警設備、客流計數(shù)設備、LED顯示屏等。 b.設備的操作流程及維護保養(yǎng)程序。 c.各種突發(fā)事件處置程序：溢水、停電、消防等預案的培訓及演練。 第六十六頁，共八十六頁。接管階段的人員培訓3. 代管期間的注意事項：a、 變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施 工需要回路停電的再送電）。b、各設備室（間）進入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進入

36、值班狀態(tài)，實行倒班制度。d、隨時記錄設備運行期間的各種參數(shù)，關注運行狀態(tài)。掌握設備最佳運行方法。e、收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責任人，跟蹤整改情況。第六十七頁，共八十六頁。五、工程遺留問題的處理1、屬施工單位施工質(zhì)量問題： 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，由新項目商管公司發(fā)函給施工單位，同時抄報當?shù)仨椖抗境雒鎱f(xié)調(diào)，要求其進場維修。如經(jīng)兩次發(fā)函催促施工單位仍不履行維保責任的，7日內(nèi)由新項目商管公司負責估算維保金額，向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡單的形式報商管總部前期籌備部審批（見流程110601），同時抄送項目管理中心

37、、股份公司財務部、成本部備案，由股份公司財務部或成本部直接代扣施工單位相應維?？?，撥付到新項目商管公司，新項目商管公司按制度對上述維保項目選定施工單位完成維修。第六十八頁，共八十六頁。工程遺留問題的處理2、屬規(guī)劃設計中未涉及、成本預算中未考慮，但經(jīng)過萬達廣場運營6個月，對存在影響萬達廣場經(jīng)營或品質(zhì)的項目，由新項目商管公司會同當?shù)仨椖抗拘纬伞肮こ踢z留問題處理報告”，闡明情況、明確整改方案及費用測算，上報股份公司審批，股份公司應于30日內(nèi)予以批復，如獲批準轉(zhuǎn)發(fā)股份公司財務部撥款，由當?shù)仨椖抗净蛏坦芄矩撠熣摹?、屬物業(yè)優(yōu)化需求，即廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營需要或影響經(jīng)營的，闡明原

38、因及費用測算，在年度維修基金預算中申報。 4.項目全面開業(yè)后3個月內(nèi)整個工程應整改完畢，經(jīng)當?shù)厣坦芄竞蜕坦芸偛空浇庸艽_認，并形成書面確認文件；對于正式接收后仍未完成的零星工程，當?shù)仨椖抗颈仨氃陧椖咳骈_業(yè)后6個月內(nèi)整改完畢。如6個月內(nèi)未完成，則預留股份公司最終批準項目獎金總額的10%暫緩發(fā)放；如推遲30天后仍未完成，則預留項目獎金總額10%將永久扣除。第六十九頁，共八十六頁。前期工程管理的時間節(jié)點參考準確把握各項工作的時間節(jié)點并有效、圓滿完成，是順利開業(yè)的保障?；I備期各部門工作指引制定并按時完成籌備計劃書的各項工作開業(yè)前30天，正式電全面完善開通開業(yè)前20天，煤氣開通開業(yè)前15天，生活用

39、水、排水設施、設備全面開通開業(yè)前10天，取得當?shù)卣块T頒發(fā)的對整體建筑的消防驗收合格報告開業(yè)前3天，完成消防系統(tǒng)的聯(lián)動測試，必須保證消防報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)正常運行。第七十頁，共八十六頁。 第二部分：商業(yè)籌備工作要點一、工作總計劃執(zhí)行書的制定二、團隊組建架構參考三、招商工作計劃 把握好前期商業(yè)籌備工作的要點是確保項目按期開業(yè)重要前提條件之一。第七十一頁，共八十六頁。 一、商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書 開業(yè)日: xxxxxx 計劃制定時間:開業(yè)前12個月階段工作事項周期（完成天數(shù)）最遲開始節(jié)點最遲結束節(jié)點（開業(yè)前天數(shù)）責任部門備注立項獲得立項資料和主力店合作信息30360拓展部集團發(fā)展部、項目管理中心、商

40、業(yè)規(guī)劃研究院論證規(guī)劃(概念)方案解讀30360拓展部組織各部門參與論證組織對城市綜合水平實地考察和調(diào)研(商業(yè)和物管)30360各部門董事長簽批方案后論證組織召開第一次規(guī)劃研討和籌備工作會議(主要研討規(guī)劃方案、商業(yè)管理模式與籌備計劃執(zhí)行書節(jié)點)7360拓展部組織論證參與商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計要點研討會，提供商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及設計建議書，完成設計要點會簽15360拓展部/招商部/物管部第七十二頁，共八十六頁。 商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設編制管理公司籌備計劃執(zhí)行書并完成會簽75300拓展部編制總計劃/各部門完善細化方案建設公司注冊及資質(zhì)申報/下達籌備工作通知書30360拓展部/財務部資質(zhì)正在辦理建設商圈/

41、物管/人力資源/媒體市調(diào),形成報告/建議30360拓展部/招商中心/物管部/人力資源部建設組織召開第二次籌備工作會議(主要研討方案設計成果評審/管理公司模式架構及前期人員安排等)7360拓展部組織論證參與建筑方案綜合評審,完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,提供物管用房平面布置圖30360拓展部/招商部/物管部按規(guī)劃研究院的計劃論證參與空調(diào)冷熱源論證90300拓展部/工程部按規(guī)劃研究院的計劃論證組織參與建筑方案深化設計評審（提供餐飲區(qū)域點位圖/商業(yè)街和地下室廣告位布點圖）150315拓展部/招商部/物管部/工程部董事長簽批方案后,項目初步設計階段開始前,提前組織內(nèi)部會審 第七十三頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)

42、行書論證參與各專項設計評審,包括立面/內(nèi)裝/景觀/照明/導示系統(tǒng)/弱點智能化等,提出意見和建議(提供商業(yè)街房產(chǎn)技術條件/景觀各要素布點圖)300105拓展部/招商部/物管部/工程部提前組織內(nèi)部會審論證組織參與初步設計,確認所有設計條件（包括提供基本的商業(yè)街業(yè)戶的房產(chǎn)技術要求等）60285拓展部/招商部/物管部/工程部提前組織內(nèi)部會審論證組織參與施工圖會審,并提供審圖意見持續(xù)各部門會審提前組織內(nèi)部會審建設完成架構編制、薪酬方案和人員到崗計劃120315各部門會審根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)建設獲得面積數(shù)據(jù),完成項目租賃決策文件編制30315拓展部/招商部/物管部獲得步行街商鋪面積建設完成管理啟動費測算和使用計劃

43、審批流程60315各部門會審建設完成招商費用預算和審批流程60315拓展部/招商部/物管部建設臨時辦公用房及辦公用品準備30360拓展部/行政部第七十四頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設制訂步行街招商政策和租金方案60300招商部/物管部建設制訂招商工作計劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調(diào))45300招商部/企劃部/財務部依據(jù)公司籌備計劃執(zhí)行書細化調(diào)整建設編寫物業(yè)管理方案;編制物業(yè)管理合同及相關文件30345物管部建設商業(yè)物業(yè)管理費測算及審批流程30330拓展部牽頭各部參與建設物業(yè)管理招標及物管費標準備案30330物管部建設臨時管理制度建立60285各部門建設第一次員工培訓及考核(招商前)

44、35300人力資源部建設跟進完成步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃細化方案(第二版施工圖對接)28 330招商部建設申請并建立會計電算化賬套60285財務部第七十五頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設政府關系及稅收政策接洽持續(xù)財務部建設制定收費流程和核算流程，建立收費臺賬持續(xù)財務部建設按集團及商管要求按月編制上報各種報表持續(xù)財務部建設招商前期準備工作60300招商部建設第三次籌備工作會議(主要研討招商與裝修事宜)30135拓展部組織建設商業(yè)街招商及策劃推廣全面啟動招商預熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，其中餐飲類完成50%)70225招商部建設完成簽約儀式和招商推介會50180建設強勢招商期(簽約落位；總體

45、完成簽約80%，其中餐飲類完成50%)80150建設適時開展異地招商60105建設招商收尾期(調(diào)整滿鋪；總體完成簽約100%)40105第七十六頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設介入主體結構/屋面/砌筑施工270215工程部大商業(yè)裙樓建設介入機電管線安裝150105工程部按業(yè)態(tài)細分建設介入機電設備安裝150105工程部按系統(tǒng)細分建設參與設備調(diào)試/編寫設備清單綜合調(diào)試6045工程部建設變配電房安裝及供電60135工程部建設消防工程及調(diào)試6015工程部建設智能化安裝及調(diào)試18015工程部建設電梯安裝及調(diào)試18015工程部、物管部第七十七頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設導示系統(tǒng)制作安裝

46、70開業(yè)物管部/工程部/企劃部公區(qū)粗裝開始建設三標文件編寫與認證60135行政部建設完成二次招商(掉鋪補招及優(yōu)化調(diào)整)3075招商部開業(yè)制定開業(yè)期營銷推廣活動方案6075企劃部開業(yè)開業(yè)初期營銷推廣活動啟動持續(xù)企劃部建設物業(yè)管理用房交付啟用3045拓展部/物管部/行政部/工程部步行街商戶裝修前建設停車場管理方案和相關手續(xù)辦理6075拓展部/物管部/行政部建設完成廣告位招商6045招商部及當?shù)厣坦芙ㄔO工程設備代管707物管部四方驗收完建設工程設備預接管(未驗收)3045物管部未達要求前只接管不驗收第七十八頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設主力店交接主力店物業(yè)管理界面對接31225物管部/租金

47、部按主力店細分建設建立租金收繳臺帳31225建設主力店交付進場/進場日確認31225按主力店細分建設第二次員工培訓及考核(裝修前)6075人力資源部建設完成步行街商鋪裝修準備工作30135拓展部/招商部/物管部/工程部建設介入商業(yè)街公共部分內(nèi)裝15045招商部/物管部/工程部公區(qū)精裝建設介入外裝飾工程15045招商部/物管部/工程部建設多種經(jīng)營點位規(guī)劃及招商6045招商部/營運部第七十九頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設商業(yè)街交付進場與裝修餐飲類商鋪裝修12030拓展部/招商部/物管部/工程部建設非餐飲類商鋪裝修9030建設多種經(jīng)營點位裝修9030開業(yè)第四次籌備工作會議(主要研討裝修進度

48、控制開業(yè)/營銷推廣/設備代管/等)570拓展部組織開業(yè)制訂開業(yè)慶典方案和工作倒排計劃90105企劃部開業(yè)啟動開業(yè)慶典準備工作(實施計劃和方案)555各部門建設介入室外市政配套工程21045物管部/工程部建設介入室外景觀工程18045物管部/工程部第八十頁，共八十六頁。商業(yè)工作總計劃執(zhí)行書建設完成保潔/拓荒/綠化招標715物管部/財務部建設財產(chǎn)保險等三險投保工作6045物管部/財務部建設全面清潔拓荒415物管部建設介入物業(yè)驗收四方驗收4530物管部/工程部建設消防驗收4530物管部/工程部建設綜合驗收4530物管部/工程部建設物業(yè)正式接管3030物管部開業(yè)前一個月建設工程遺留問題處置開業(yè)后物管部/工程部四方驗收完開業(yè)第三次員工培訓及考核(開業(yè)前)6015人力資源部開業(yè)設備運行/安防/保潔/車場等物業(yè)管理全面展開持續(xù)物管部/工程部開業(yè)營運管理準備啟動18510營運部開業(yè)商業(yè)開業(yè)3各部門第八十一頁，共八十六頁。二、團隊組建架構參考（根據(jù)經(jīng)營范圍具體制定 xxx人）總經(jīng)理（XX姓名）1安全品質(zhì)部4人行政人事部6人司 機1行政助理1人事助理1副總經(jīng)理（工程）空缺副總經(jīng)理（物業(yè)）副總經(jīng)理（營運）缺副總經(jīng)理（財務）空缺財務部4人工程部 52人物業(yè)部 121人營運部 30人集團財務部經(jīng)理