房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資手段簡(jiǎn)析

1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資手段簡(jiǎn)析房地產(chǎn)行業(yè)的特征投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期資金 產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，關(guān)系人們安居樂(lè)業(yè)受政府，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性 1開(kāi)發(fā)資金需求量大，高度依賴(lài)外部資金 2需要以土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的條件； 3高經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 4高度依賴(lài)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性：房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑內(nèi)部融資外部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券 預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款 債權(quán)融資 股權(quán)融資 設(shè)立信托 發(fā)行基金 夾層融資 金融創(chuàng)新背后的秘密-可轉(zhuǎn)債案例分析中國(guó)第一地產(chǎn)萬(wàn)科雄厚背景萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。是全國(guó)第一個(gè)年銷(xiāo)售額超千億的房地產(chǎn)公司。1991年1月

2、29日深萬(wàn)科A股在深圳證券交易所上市，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)首家股票公開(kāi)上市公司。2007年萬(wàn)科凈利潤(rùn)達(dá)到48.4億元，并成為全國(guó)首家銷(xiāo)售額超過(guò)500億元的房地產(chǎn)“超級(jí)航母”。2008年12月“2008年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜”在廣州揭曉，萬(wàn)科獲得綜合價(jià)值（滬深）TOP10冠軍稱(chēng)號(hào)。高發(fā)展的背后？2001年6月，萬(wàn)科現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值，達(dá)到-7.25億元為了彌補(bǔ)資金缺口，萬(wàn)科董事會(huì)決定發(fā)行可轉(zhuǎn)債。 萬(wàn)科通過(guò)證監(jiān)會(huì)審核，批準(zhǔn)發(fā)行總額為15億元的可轉(zhuǎn)債?？赊D(zhuǎn)債可轉(zhuǎn)債全稱(chēng)為可轉(zhuǎn)換公司債券。是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換成股票的債券。保證本金的股票轉(zhuǎn)債是一種既安全又具有較大贏利想象空間的金融衍生產(chǎn)品，投資界戲稱(chēng)可轉(zhuǎn)債

3、對(duì)投資者而言是可轉(zhuǎn)換公司債券的最大特點(diǎn)是具備股票和債券的雙重特性。萬(wàn)科地產(chǎn)行業(yè)【可轉(zhuǎn)債】的領(lǐng)跑者伸向15億可轉(zhuǎn)債的橄欖枝本次可轉(zhuǎn)債公開(kāi)發(fā)行申購(gòu)情況類(lèi)別原A股股東優(yōu)先配售網(wǎng)上一般社會(huì)公眾投資者發(fā)行網(wǎng)下向法人投資者發(fā)售申購(gòu)戶(hù)數(shù)（戶(hù)）7899276813有效申購(gòu)戶(hù)數(shù)（戶(hù)）7899276813有效申購(gòu)手?jǐn)?shù)（手）44474813612831401750有產(chǎn)申購(gòu)資金（元）44474800013612830001401750000本次萬(wàn)科可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行采取網(wǎng)上定價(jià)的方式，發(fā)行總額為15億元，發(fā)行價(jià)格為每張100元，為期5年，從2002年6月13日開(kāi)始計(jì)息，轉(zhuǎn)股期自發(fā)行首日后6個(gè)月至債券到期日為止，即2002

4、年12月13日至2007年6月12日發(fā)行前后比較從此表看出，發(fā)行可轉(zhuǎn)債券后，萬(wàn)科在籌集資金的同時(shí)，一方面公司保持了足夠的償債能力，另一方面，將使公司充分利用財(cái)務(wù)杠桿而提高收益水平。相關(guān)指標(biāo)發(fā)行前發(fā)行后全部轉(zhuǎn)股后資產(chǎn)總額（元）6482911630.827982911630.827982911630.82負(fù)債總額（元）3356829340.714856829340.713356829340.71資產(chǎn)負(fù)債率（%）51.7860.8442.05 另外，此次萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)債，票面利率僅為1.5%。 而同期萬(wàn)科獲得銀行貸款利率為5%以上。 僅利息一項(xiàng)，萬(wàn)科節(jié)省的利息費(fèi)用高達(dá)5000萬(wàn)元。 可轉(zhuǎn)債的優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一

5、斑。一石激起千層浪2003年3月18日，隆重推出了慷慨的每10股轉(zhuǎn)增10股派2元的分配預(yù)案.萬(wàn)科這次10轉(zhuǎn)10很大程度上和萬(wàn)科可轉(zhuǎn)債有關(guān)?？赊D(zhuǎn)債是房地產(chǎn)企業(yè)再融資的較佳途徑案例啟示一：資本成本較低。以萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)債為例，一次發(fā)行節(jié)約5000萬(wàn)元的利息成本?？赊D(zhuǎn)債為企業(yè)提供了一個(gè)緩沖期。一般可轉(zhuǎn)債一次性融資規(guī)模較大，沒(méi)有融資周期等諸多因素的限制，因而在增發(fā)和配股受限的條件下不失為一個(gè)好的選擇。 案例啟示二：可轉(zhuǎn)債是房地產(chǎn)企業(yè)再融資的新途徑由于二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)過(guò)多過(guò)濫現(xiàn)象現(xiàn)象已引起了投資者極大的反感，許多上市公司不得不被迫放棄增發(fā)。而用公司債券的形式取代增發(fā)新股，將在實(shí)質(zhì)上調(diào)整我國(guó)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，使債

6、券和股票均衡發(fā)展。從單純的股權(quán)融資來(lái)說(shuō)，可轉(zhuǎn)換債券籌資成本相對(duì)低一點(diǎn)，同時(shí)，債券必須還本付息，有利于約束上市公司行為，使其慎重對(duì)待每一次融資和每個(gè)投資項(xiàng)目，對(duì)原有的股東權(quán)利也可以有一個(gè)很好的保障。萬(wàn)科是內(nèi)地最早上市的房地產(chǎn)企業(yè)，因此股權(quán)融資一直是萬(wàn)科的主要融資手段。在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)上市公司股利分紅政策不嚴(yán)格的條件下，股權(quán)融資一直是眾多企業(yè)覬覦的“無(wú)本萬(wàn)利”的融資手段。萬(wàn)科不忘開(kāi)發(fā)新的融資渠道，為企業(yè)挖掘更多的資金來(lái)源。萬(wàn)科由于其在房地產(chǎn)企業(yè)的特殊地位，獲得了銀行巨額的授信額度，這也是其他同類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)難以望其項(xiàng)背的。萬(wàn)科在債券發(fā)行方面也是領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)之先河，充分利用了自身的優(yōu)勢(shì)條件萬(wàn)科融資經(jīng)驗(yàn)

7、總結(jié)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的三點(diǎn)建議！根據(jù)企業(yè)融資理論，企業(yè)在面臨資金需求時(shí)，從融資成本的角度考慮，一般應(yīng)遵循先內(nèi)源融資，再債務(wù)融資，最后是股權(quán)融資的先后順序。建議一：以融資成本為標(biāo)準(zhǔn)選擇融資渠道銷(xiāo)售階段：房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售階段基本無(wú)需以自身名義融資，而是通過(guò)銷(xiāo)售回款的方式獲取資金，通常是以購(gòu)房者名義向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款。建設(shè)階段：該階段常用的主要融資方式有基建墊資、短期債券等開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往建設(shè)周期長(zhǎng)，基于這一階段可能要支付地價(jià)款等巨額資金支出，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用股權(quán)融資，債券融資，合作開(kāi)發(fā)等融資方式。建議二：根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)階段選擇不同的融資方式規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)有更多的融資渠道。針對(duì)不同的項(xiàng)目可以采用不同的融資手段，謀取最大經(jīng)濟(jì)利益。股權(quán)融資、債權(quán)