建設(shè)項(xiàng)目可行性研究-課程設(shè)計(jì)論文

1、Jilin jian zhu university 建設(shè)工程可行性研究 課程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)名稱： 建設(shè)工程可行性研究學(xué) 院： 管理學(xué)院 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc375767989 第一章 工程建設(shè)概況 PAGEREF _Toc375767989 h 3 HYPERLINK l _Toc375767990 1.1工程根本概況 PAGEREF _Toc375767990 h 3 HYPERLINK l _Toc375767991 1.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc375767991 h 3 HYPERLINK l _Toc375767992 1.3

2、工程可行性研究說(shuō)明 PAGEREF _Toc375767992 h 4 HYPERLINK l _Toc375767993 第二章 工程市場(chǎng)、需求分析 PAGEREF _Toc375767993 h 5 HYPERLINK l _Toc375767994 2.1工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo) PAGEREF _Toc375767994 h 5 HYPERLINK l _Toc375767995 2.2工程周邊環(huán)境分析 PAGEREF _Toc375767995 h 6 HYPERLINK l _Toc375767996 2.3工程SWOT分析 PAGEREF _Toc375767996 h 7 HYPER

3、LINK l _Toc375767997 2.4工程市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc375767997 h 8 HYPERLINK l _Toc375767998 產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc375767998 h 8 HYPERLINK l _Toc375767999 客戶定位 PAGEREF _Toc375767999 h 8 HYPERLINK l _Toc375768000 價(jià)格定位 PAGEREF _Toc375768000 h 8 HYPERLINK l _Toc375768001 第三章 工程建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 PAGEREF _Toc375768001 h 9 HYPER

4、LINK l _Toc375768002 3.1工程建設(shè)與規(guī)劃 PAGEREF _Toc375768002 h 9 HYPERLINK l _Toc375768003 第四章 工程實(shí)施進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc375768003 h 10 HYPERLINK l _Toc375768004 4.1工程施工組織 PAGEREF _Toc375768004 h 10 HYPERLINK l _Toc375768005 4.2開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc375768005 h 10 HYPERLINK l _Toc375768006 第五章 工程投資估算 PAGEREF _Toc3

5、75768006 h 12 HYPERLINK l _Toc375768007 5.1 投資估算 PAGEREF _Toc375768007 h 12 HYPERLINK l _Toc375768008 5.2 資金估算與使用方案 PAGEREF _Toc375768008 h 13 HYPERLINK l _Toc375768009 第六章工程資金籌集方案及籌資本錢估算 PAGEREF _Toc375768009 h 15 HYPERLINK l _Toc375768010 6.1工程收入方案 PAGEREF _Toc375768010 h 15 HYPERLINK l _Toc375768

6、011 6.2工程資金籌措 PAGEREF _Toc375768011 h 15 HYPERLINK l _Toc375768012 第七章 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc375768012 h 16 HYPERLINK l _Toc375768013 7.1工程盈利能力評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc375768013 h 16 HYPERLINK l _Toc375768014 工程損益表 PAGEREF _Toc375768014 h 16 HYPERLINK l _Toc375768015 工程全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 PAGEREF _Toc375768015 h 16 HY

7、PERLINK l _Toc375768016 工程資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 PAGEREF _Toc375768016 h 17 HYPERLINK l _Toc375768017 7.2工程清償能力評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc375768017 h 17 HYPERLINK l _Toc375768018 7.3敏感性分析 PAGEREF _Toc375768018 h 18 HYPERLINK l _Toc375768019 7.4工程的盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc375768019 h 18 HYPERLINK l _Toc375768020 第八章 工程風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGE

8、REF _Toc375768020 h 20 HYPERLINK l _Toc375768021 8.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 PAGEREF _Toc375768021 h 20 HYPERLINK l _Toc375768022 風(fēng)險(xiǎn)的定義 PAGEREF _Toc375768022 h 20 HYPERLINK l _Toc375768023 風(fēng)險(xiǎn)的作用 PAGEREF _Toc375768023 h 20 HYPERLINK l _Toc375768024 8.2風(fēng)險(xiǎn)分類 PAGEREF _Toc375768024 h 20 HYPERLINK l _Toc375768025 8.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

9、PAGEREF _Toc375768025 h 20 HYPERLINK l _Toc375768026 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn) PAGEREF _Toc375768026 h 20 HYPERLINK l _Toc375768027 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù) PAGEREF _Toc375768027 h 21 HYPERLINK l _Toc375768028 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容 PAGEREF _Toc375768028 h 22 HYPERLINK l _Toc375768029 8.4風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc375768029 h 23 HYPERLINK l _Toc375768030 風(fēng)險(xiǎn)分

10、析的概念 PAGEREF _Toc375768030 h 23 HYPERLINK l _Toc375768031 風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 PAGEREF _Toc375768031 h 23 HYPERLINK l _Toc375768032 第九章 工程國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc375768032 h 25 HYPERLINK l _Toc375768033 9.1社會(huì)效益影響 PAGEREF _Toc375768033 h 25 HYPERLINK l _Toc375768034 9.2工程社會(huì)參與性 PAGEREF _Toc375768034 h 25 HYPERLINK l _T

11、oc375768035 目標(biāo)群體參與性 PAGEREF _Toc375768035 h 25 HYPERLINK l _Toc375768036 受影響群體參與性 PAGEREF _Toc375768036 h 25 HYPERLINK l _Toc375768037 第十章 結(jié)論 PAGEREF _Toc375768037 h 26 HYPERLINK l _Toc375768038 10.1工程結(jié)論 PAGEREF _Toc375768038 h 26 HYPERLINK l _Toc375768039 10.2本工程別墅局部市場(chǎng)前瞻 PAGEREF _Toc375768039 h 26

12、HYPERLINK l _Toc375768040 10.3本工程普通公寓住宅局部市場(chǎng)前瞻 PAGEREF _Toc375768040 h 26第一章 工程建設(shè)概況1.1工程根本概況工程位于長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬(wàn),開(kāi)放式街區(qū), 豪華居住區(qū),國(guó)際化社區(qū)。工程位于長(zhǎng)春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國(guó)際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，工程包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)。1.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介力旺集團(tuán)是由國(guó)家工商總局核準(zhǔn)的一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，是吉林省著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。其母公司力旺集團(tuán)前身為吉林省吳太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，于200

13、1年2月在長(zhǎng)春市設(shè)立，截至目前集團(tuán)共有員工590人，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有土地儲(chǔ)藏總量近180萬(wàn)平方米。自2006年至2021年末，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積77萬(wàn)，累計(jì)竣工面積58萬(wàn)。已為5000多戶業(yè)主提供了滿意如意的住房，為長(zhǎng)春城市建設(shè)做出了自己的奉獻(xiàn)。公司產(chǎn)品及品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度逐年上升，做為外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商已在市場(chǎng)中有了一定的占有率。近年來(lái)企業(yè)飛速開(kāi)展，成績(jī)矚目，已成為春城地產(chǎn)界一顆璀璨的新星。幾年來(lái)，力旺在注重自身開(kāi)展的同時(shí)，時(shí)刻不忘企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，守法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，累計(jì)納稅3.5億元人民幣。同時(shí)，當(dāng)社會(huì)遇到災(zāi)害災(zāi)難時(shí)，及時(shí)伸出援助之手，幾年間，先后向汶川災(zāi)區(qū)、玉樹(shù)災(zāi)區(qū)、西南旱區(qū)、吉林

14、洪災(zāi)、汽開(kāi)區(qū)義務(wù)教育、凈月南環(huán)小學(xué)建設(shè)、南環(huán)城路綠化帶建設(shè)、二道濕地公園建設(shè)等積極捐贈(zèng)捐助，累計(jì)金額逾4000萬(wàn)元，充分展現(xiàn)了良好的民營(yíng)企業(yè)形象。幾年來(lái)，力旺集團(tuán)及其旗下企業(yè)先后獲得省、市人民政府“守合同、重信用單位、“城市建設(shè)先進(jìn)單位 等50余項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，所開(kāi)發(fā)工程先后獲得“中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)、“中國(guó)名盤等50多項(xiàng)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。近期，力旺集團(tuán)重新確立了企業(yè)長(zhǎng)期開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確了以“住宅開(kāi)發(fā)為核心的業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略，以“為了傳世一百年作為企業(yè)使命，以“中國(guó)二三線城市的領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)愿景，確立了以核心價(jià)值觀“人本、共贏統(tǒng)領(lǐng)的企業(yè)文化理念體系。力旺始終秉承“品質(zhì)人居、健康主義的開(kāi)發(fā)理念，“整合創(chuàng)新

15、、誠(chéng)信樹(shù)品的經(jīng)營(yíng)理念，“真誠(chéng)為基、理解為柱、溝通為梁的效勞理念，致力于為客戶提供高品質(zhì)的綠色健康人居環(huán)境。在2021“方案執(zhí)行年、2021“意識(shí)提升年、2021“品質(zhì)提升年的根底上，公司已確定2021年為“精細(xì)化管理年。力旺的建筑，代表一種全方位的健康理念，代表一種歷經(jīng)風(fēng)雨而不變的品質(zhì)，代表一種雋永悠遠(yuǎn)的品味，更展現(xiàn)出了傳承百年建筑的風(fēng)韻。2021年，力旺仍將致力于長(zhǎng)春市這片熱土，實(shí)現(xiàn)三區(qū)同啟、五盤聯(lián)動(dòng)的格局，繼續(xù)在凈月開(kāi)發(fā)區(qū)、西新開(kāi)發(fā)區(qū)、二道區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力旺弗朗明歌、力旺塞歌維亞、力旺格林春天、力旺康城、力旺康都暫命名。為了公司今后更好地開(kāi)展，為長(zhǎng)春城市建設(shè)做出更大的奉獻(xiàn)，同時(shí)也為吉林省行業(yè)建

16、設(shè)，為吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向全國(guó)打好根底，公司有信心也有能力打造外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商的知名品牌。1.3工程可行性研究說(shuō)明本可行性研究報(bào)告編寫目的是為業(yè)主提供分析依據(jù)和參考。隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸顯；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅、辦公、商業(yè)的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。適應(yīng)時(shí)代的開(kāi)展，社會(huì)的要求，力旺集團(tuán)與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)磋商和論證，決定在長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會(huì)處做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程。該工程突出“以人為本的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，擁有獨(dú)特

17、的中式多元化，柔和的暖色調(diào)裝飾，集居住、辦公、商業(yè)中心于一體的低密度時(shí)尚住宅生活環(huán)境。 第二章 工程市場(chǎng)、需求分析2.1工程區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)工程位于長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬(wàn),開(kāi)放式街區(qū), 豪華居住區(qū),國(guó)際化社區(qū)。工程位于長(zhǎng)春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國(guó)際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，工程包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)。工程一期施工建設(shè)仍在進(jìn)行中，目前正在進(jìn)行小區(qū)交付使用前的整體綠化工程，銷售情況良好。目前主體結(jié)構(gòu)正在緊張的施工過(guò)程中，力旺東璽臺(tái)一期方案于2021年9月開(kāi)始開(kāi)工，于2021年8月竣工，建設(shè)工期2年。根據(jù)工程的初

18、步設(shè)計(jì)，由高層住宅、多層的商業(yè)、集中辦公綜合體組成，建筑面積為178013其中地上局部為134013。本工程一期的設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：樓盤地址：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會(huì)處整盤建面：57300整盤戶數(shù)：702套本期占地面積：19100本期總建筑面積：68300其中：地上建筑面積：518601住宅：441552商業(yè)：31953辦公樓：4510地下建筑面積：164401地下車庫(kù)：132902公建及配套設(shè)施：3150停車泊位：732輛1地面停車：296輛2地下停車436輛容積率：2.19建筑密度：45.1%綠地率：30.15%集中綠地率：15%2.2工程周邊環(huán)境分析河畔華城三期位置：二道區(qū)東盛大街與吉林

19、大路交會(huì)處基地周邊情況：位于東盛商圈腹地，國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)物中心、晨宇科技城、左岸商場(chǎng)、萬(wàn)通大市場(chǎng)等豐富生活舉步即是，零距離接軌餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等頂級(jí)城市配套。此外，吉林大路餐飲一條街，更為城市生活畫(huà)龍點(diǎn)睛。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長(zhǎng)春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號(hào)線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫(huà)面。規(guī)劃中的地鐵線，與工程也在咫尺之隔，未來(lái)，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予工程更多增值空間。工程交通條件：公交線路有20余條、輕軌、地鐵。工程處于長(zhǎng)春市新興開(kāi)展的凈月開(kāi)發(fā)區(qū)，交通設(shè)施有待完善。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長(zhǎng)春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。

20、四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號(hào)線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫(huà)面。規(guī)劃中的地鐵線，與工程也在咫尺之隔，未來(lái)，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予工程更多增值空間。工程周邊的公共設(shè)施配套：中小學(xué):亞泰小學(xué)、長(zhǎng)春市第108中學(xué)、長(zhǎng)春市第52中學(xué)幼兒園:二道區(qū)幼兒園等大學(xué)：長(zhǎng)春師范學(xué)院等綜合商場(chǎng):國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)房中心郵局:二道郵電局銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:中日聯(lián)誼醫(yī)院、二道區(qū)中醫(yī)院、二道區(qū)人民醫(yī)院、吉大分院其他:勞動(dòng)公園周邊眾多學(xué)府林立為工程提供高品質(zhì)教育配套，實(shí)現(xiàn)孩子就近入學(xué)的夢(mèng)想，亞泰小學(xué)、五十二中學(xué)，一百零八中學(xué)、長(zhǎng)春師范學(xué)院等知名學(xué)府，明星級(jí)教師領(lǐng)銜授課，讓孩子接受一步到位優(yōu)質(zhì)教

21、育的滋養(yǎng)。同時(shí)，吉大一院、心腦血管醫(yī)院等醫(yī)療體系，更為居住提供全方位、全生命周期的醫(yī)療系統(tǒng)，使所有居民享有更平安、便捷的醫(yī)療效勞，為健康保駕護(hù)航。2.3工程SWOT分析對(duì)于商業(yè)產(chǎn)品的投資，往往要經(jīng)過(guò)一番深思熟慮。那么，對(duì)于力旺東璽臺(tái)商鋪投資的可行性研究，我們以SWOT分析法的形式逐一考量。S(Strengths：優(yōu)勢(shì))力旺東璽臺(tái)位于東盛大街和吉林大路交會(huì)處，隸屬于東盛商圈，地處二道區(qū)核心。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)物中心、晨宇科技城等帶來(lái)豐富的客群。記者在實(shí)地踏訪的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，工程周邊臨街商鋪幾乎無(wú)閑置，彼此經(jīng)營(yíng)品類也并不沖突。因而， 工程得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為投資工程注入一針強(qiáng)心劑

22、。同時(shí)，工程自身規(guī)劃有2棟5A級(jí)寫字間，約200套寫字間產(chǎn)品，加之工程周邊有20余個(gè)成熟社區(qū)，這樣為工程商業(yè)提供穩(wěn)定的客源。此外，吉林大路、東盛大街作為二道區(qū)的主干路，也會(huì)帶來(lái)眾多的流動(dòng)客群。W(Weaknesses：劣勢(shì))力旺東璽臺(tái)商鋪面積區(qū)間為110-500平，均價(jià)3萬(wàn)元/平。由此可知，工程商鋪產(chǎn)品面積略大，而面積相對(duì)較小的產(chǎn)品單價(jià)也較高，這樣工程商鋪的投資門檻約為400萬(wàn)。這樣，資金實(shí)力有限的投資客將會(huì)受到限制。但是，這本身也是受到工程高端定位的影響。目前，力旺東璽臺(tái)工程主體已封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計(jì)2021年11月交房。這就意味著即使購(gòu)置商鋪也不能馬上投入使用，會(huì)流失一局部急于自營(yíng)

23、的投資群體。O(Opportunities：時(shí)機(jī))伴隨著長(zhǎng)春市道路的整改及修建，立體化交通網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進(jìn)一步拉近了工程與長(zhǎng)春市其他城區(qū)的距離。同時(shí)，地鐵2號(hào)線未來(lái)的貫穿加之原有的輕軌4號(hào)線，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便捷的出行方式不僅方便了入住的業(yè)主，同時(shí)也將帶來(lái)眾多的流動(dòng)客群，增加投資的信心。同時(shí)，工程的商鋪產(chǎn)品正處于“熟鋪向“旺鋪的過(guò)渡階段，產(chǎn)品未來(lái)升值空間不容小覷。T(Threats：風(fēng)險(xiǎn))任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氣氛、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得投資優(yōu)勢(shì)明顯。但是，往往也會(huì)伴隨著一

24、定的風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)品總價(jià)較高、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的合理選擇等問(wèn)題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。2.4工程市場(chǎng)定位2.4.1產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。2.4.2客戶定位 整個(gè)工程的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中高等收入階層為主流消費(fèi)群體的客戶群定位?！爸懈叩仁杖腚A層應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)根底，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人群。2.4.3價(jià)格定位定價(jià)，

25、普通多層高層住宅8300元/每平方米。這對(duì)于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對(duì)于其他社區(qū)2萬(wàn)多元/每平方米的房?jī)r(jià)，力旺東璽臺(tái)更是極具競(jìng)爭(zhēng)力。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)置一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，臨近長(zhǎng)影世紀(jì)城、凈月國(guó)家森林公園。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有工程外，周邊還會(huì)有樓盤工程競(jìng)相跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開(kāi)發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。第三章 工程建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選3.1工程建設(shè)與規(guī)劃長(zhǎng)春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒(méi)有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場(chǎng)工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時(shí)機(jī)均十分優(yōu)越，

26、商業(yè)工程具有良好的開(kāi)展前景，面臨空前的開(kāi)展機(jī)遇，長(zhǎng)期持有具有很高的增值潛力。力旺東璽臺(tái)工程占地5.73萬(wàn)，規(guī)劃建筑面積17.8013萬(wàn)，總投資20.58億元。本工程集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長(zhǎng)春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長(zhǎng)春市政府規(guī)劃的南部新商圈。力旺東璽臺(tái)工程將建小高層和高層產(chǎn)品，樓盤狀況為8層、10層、11層、14層、15層、16層、18層。工程建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂(lè)等功能于一體，打造長(zhǎng)春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。建設(shè)規(guī)模主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位:總用地面積57300總建筑面積178013本期總建筑面積68300地上建筑面積51860 其中住

27、宅44155商業(yè)3195辦公樓4510容積率2.19地下建筑面積16440建筑密度45.1%綠地率30.15%總停車位732第四章 工程實(shí)施進(jìn)度方案4.1工程施工組織1、前期工作1工程開(kāi)發(fā)融資：2021年11月前完成。2簽訂合同及付款：2021年11月前完成。3批文報(bào)批工作：2021年12月前完成。2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改：2021年11月初完成。2委托設(shè)計(jì)：2021年11月初完成。3初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)：2021年9月2021年4月初完成。3、工程招標(biāo)招標(biāo)及采購(gòu)工作于2021年12月31日前完成包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備采購(gòu)。4、施工階段1施工準(zhǔn)備：2021年10

28、月2021年月初。2根底工程：2021年月初2021年7月初。3土方工程：2021年月末2021年7月初。4地下結(jié)構(gòu)工程：2021年月初2021年2月末。5主體工程：2021年7月初2021年6月初。6安裝與裝修工程：2021年9月初2021年4月初。7室外總體：2021年10月初2021年6月末。5、竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案：2021年9月初2021年11月初。6、銷售：2021年7月2021年12月。4.2開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案工程論證及準(zhǔn)備工作在2021年12月前完成。2021年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。工程建設(shè)包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場(chǎng)等公共設(shè)施。預(yù)計(jì)工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期

29、限為2年：2021年9月至2021年11月。工程所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見(jiàn)下表： 工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案表時(shí)間工程年份2021年2021年2021年季度3412341234工程論證及準(zhǔn)備工作拆遷及土地三通一平前期工程建安工程土建工程根底工程基坑圍護(hù)及土方工程地下結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)外立面裝飾工程室內(nèi)裝飾工程室外附屬工程市政配套銷售說(shuō)明：1、工程前期工作包括工程開(kāi)發(fā)融資、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及工程實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。2、建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。3、配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè)。 第五章 工程投資估算5.1 投資估算1、土地本錢起價(jià)：4.2

30、4億元2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn): 1城市根底設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容城市根底設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。2征收范圍凡在長(zhǎng)春市不含雙陽(yáng)區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建的各類建設(shè)工程及擴(kuò)建、改建的新增面積局部或原屬于減免配套費(fèi)的建設(shè)工程改變用途的，均按建筑面積征收城市根底設(shè)施配套費(fèi)。3征收標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)春市城市根底設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi)10元，消防設(shè)施配套費(fèi)5元。4征收方法城市根底設(shè)施配套費(fèi)由長(zhǎng)春市政府授權(quán)有關(guān)部門統(tǒng)一征收。由于長(zhǎng)春市近年來(lái)需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模

31、的不斷擴(kuò)大，每年供水設(shè)施建設(shè)還需要大量資金投入，因此供水設(shè)施配套費(fèi)可由市政府指定負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的部門自行收取，專項(xiàng)用于城市供水管網(wǎng)建設(shè)和改造。3、城市根底設(shè)施配套費(fèi) 內(nèi)容：城市根底設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。4、管理費(fèi)為工程總投資的5%；5、銷售費(fèi)為銷售收入的3%；6、財(cái)務(wù)費(fèi)為總本錢的4%；7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為建安工程費(fèi)的10%;8、銷售價(jià)格平均價(jià)格15000元/m29、總投資為205026.6786萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)如下：工程投資估算項(xiàng) 目投資金額萬(wàn)元單位指標(biāo)元/m2)工程量m2)1、取得土地費(fèi)用42100573002、前

32、期工程費(fèi)6089.073751勘察費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%2設(shè)計(jì)費(fèi)2438.325建安工程費(fèi)的2.5%3立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%4施工圖審圖費(fèi)126.55929建安工程費(fèi)的0.13%5招標(biāo)費(fèi)1090.35696建安工程費(fèi)的1.12%6施工結(jié)算審計(jì)費(fèi)292.0599建安工程費(fèi)的0.3%7工程監(jiān)理費(fèi)1168.2396建安工程費(fèi)的1.2%3、建設(shè)費(fèi)110009.2291建筑工程費(fèi)97353.3 商業(yè)13482.3535003195 住宅19217.25150044155 寫字樓12405.119004510 車位52248.66000132902根底設(shè)施配套1

33、2655.929建安工程費(fèi)的13%4、期間費(fèi)用18188.747891管理費(fèi)用4867.665建安工程費(fèi)的5%2銷售費(fèi)用6993.15078銷售收入的3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用6327.932112總本錢的4%5 稅費(fèi)17638.705066、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)11000.9229建安工程費(fèi)的10%總投資合計(jì)205026.67865.2 資金估算與使用方案1. 工程資金籌措：集團(tuán)資本金占總投資27.8，約為57024.2556萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的50，約為101563.593萬(wàn)元。具體資金籌措及使用詳表： 資金來(lái)源運(yùn)用表 序號(hào)工程名稱合計(jì)2021年末2021年2021年2021年1總投資205026.6

34、78690510.50457097.596639303.70418114.8741.1建設(shè)投資196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722資金籌措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有資金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.38銷售收入325821.01600130328.4064195492.6096資本金57024.255654429.6092

35、594.6466002.2借貸資金101563.59336080.89554502.957959.2543020.494貸款利息6.6%2381.339076135.7021496908.801第六章工程資金籌集方案及籌資本錢估算6.1工程收入方案工程銷售情況預(yù)測(cè)：在第一年度末，可獲得30% 銷售款；第二年度末，可獲得30%銷售款；交房后獲得40% 銷售款。工程收入方案及估算見(jiàn)下表：銷售收入估算表序號(hào)名稱指標(biāo)2021年6月2021年6月2021年6月單價(jià)(元/)工程量銷售比例收入萬(wàn)元銷售比例收入萬(wàn)元銷售比例收入萬(wàn)元總計(jì)萬(wàn)元1銷售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.

36、6030%10994.6040%14659.4636648.651.2辦公樓 9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3車位550013290100%7309.507309.501.4商業(yè)30000319550%4792.5050%4792.509585.002經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)19342.052.1營(yíng)業(yè)稅及附加銷售收入的5%612.64852.271422.002886.872.2土地增值稅土地增值額的30%3492.074857.938105.1716455.173銷售凈收入8148.1711335.1818912.0538395.406.2工程

37、資金籌措工程資金籌措：集團(tuán)自有資金占總投資35，約為710552萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的65，約為13195.96萬(wàn)元。具體資金籌措及使用詳見(jiàn)表： 工程資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱金額第0年第一年度第二年度第三年度1工程總投資不包含經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)20301.489668.875447.283651.521503.811.1總本錢20301.489668.875447.283651.521503.812資金籌措20301.489668.875447.283651.521503.812.1資本金7105.527105.520.000.000.002.2借貸資金13195.962563.35

38、5447.283651.521503.812.3銷售收入補(bǔ)充15686.360.001163.795959.158563.42第七章 工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1工程盈利能力評(píng)價(jià)7.1.1工程損益表工程投資利潤(rùn)率=27.75%投資利稅率=34.69%工程資本金利潤(rùn)率=126.24%工程的各類靜態(tài)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)第一年度第二年度第三年度1經(jīng)營(yíng)收入29841.256755.927554.6815530.651.1銷售收入29841.256755.927554.6815530.652總本錢20301.4815146.153615.521503.813經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)3906.37941.38

39、1102.021862.974利潤(rùn)總額5633.40-9331.612801.1412163.875所得稅1408.351408.356稅后利潤(rùn)4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公積金10%422.51-933.16280.111075.568可分配利潤(rùn)3802.54-8398.452528.039679.969投資利潤(rùn)率27.75%27.75%10投資利稅率34.69%34.69%11資本金利潤(rùn)率126.24%126.24%7.1.2工程全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率工程全部投資按折現(xiàn)率8測(cè)算，得出累計(jì)凈現(xiàn)值稅前、稅后、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳見(jiàn)下

40、表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱合計(jì)0(起始第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.2514301.615530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1總本錢除財(cái)務(wù)費(fèi)用24207.859668.875818.084029.254694.652.2營(yíng)業(yè)稅及附加1492.06337.80

41、377.73776.532.3土地增值稅2414.31485.32651.651277.343所得稅1408.351408.354稅前凈現(xiàn)金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2980.230.00-871.233039.168738.71工程稅前內(nèi)部收益率19.58%19.58%稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量0.00-8728.02-5202.595633.415稅后凈現(xiàn)金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1840.210.00-871.233039.167598.69工程稅后內(nèi)部收益率17.41%17

42、.41%7.1.3工程資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率工程資本金按折現(xiàn)率8測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前與稅后、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。具體見(jiàn)下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱合計(jì)0(起始第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.2514301.6015530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552

43、.1總本錢除財(cái)務(wù)費(fèi)用20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2貸款還本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1492.06337.80377.73776.533稅前凈現(xiàn)金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4390.140.00-1168.003250.112308.03稅前內(nèi)部收益率19.62%19.62%4所得稅1408.351408.355稅后凈現(xiàn)金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4460.030.00-10

44、68.003684.871843.16稅后內(nèi)部收益率18.15%18.15%7.2工程清償能力評(píng)價(jià)本工程貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性歸還本金?？傆?jì)貸款額度為13195.96萬(wàn)元，支付利息總額為2654.68萬(wàn)元。貸款有效利率7.56% 。人民幣中長(zhǎng)期貸款13年利率， 2007年12月21日起實(shí)行貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱合計(jì)0起始第1年第2年第3年1總本錢除財(cái)務(wù)費(fèi)用20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接本錢合計(jì)18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理費(fèi)用563.93281.9714

45、0.98140.981.3銷售費(fèi)用1492.06337.80377.73776.531.4其他費(fèi)用2414.31804.77804.77804.771.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)939.88469.94234.97234.971.6維修基金746.03248.68248.68248.682資本金7105.527105.520.000.000.003銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.814貸款取得13195.962563.355447.283651.521503.815貸款余額0.000.000.000.000.006貸款歸還14686.360.00163.79595

46、9158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析銷售總收入與總本錢的變動(dòng)對(duì)全部投資及資本金的敏感性分析?，F(xiàn)設(shè)定建設(shè)總本錢在-10%10%范圍內(nèi)變動(dòng)：全部投資資本金內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見(jiàn)下表：工程敏感性分析表工程變動(dòng)全部投資資本金NPVIRRNPVIRR總本錢-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.46

47、11.03%總收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%工程收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率(最低情況為收入減少5%時(shí)IRR為16.85%)，工程內(nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金本錢8%，也介于行業(yè)平均利潤(rùn)水平(15%-20%)，說(shuō)明該工程具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7.4工程的盈虧平衡分析工程盈虧平衡以及到達(dá)1.5%、5%、10%、15%的利潤(rùn)率

48、時(shí)地上建安本錢和地下建安本錢、設(shè)施配套費(fèi)的保本價(jià)見(jiàn)下表：工程盈虧平衡分析利潤(rùn)率保本價(jià)萬(wàn)元地上建安造價(jià)地下建筑造價(jià)設(shè)施配套費(fèi)單價(jià)元/總價(jià)萬(wàn)元單價(jià)(元/)總價(jià)(萬(wàn)元)單價(jià)元/總價(jià)萬(wàn)元15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.150220011077.5030005496.00200

49、02544.00第八章 工程風(fēng)險(xiǎn)分析8.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用8.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)大致有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義那么強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來(lái)?yè)p失、獲利或是無(wú)損失也無(wú)獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒(méi)有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，所以一般積極進(jìn)取的投資者偏向于高風(fēng)險(xiǎn)是為了獲得更高的利潤(rùn)，而穩(wěn)健型的投資者那么著重于平安性的考慮。8.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)影響企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定性事件進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，并采取應(yīng)對(duì)措施將其影

50、響控制在可接受范圍內(nèi)的過(guò)程。一般通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)駕馭、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等一系列活動(dòng)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和衡量、選擇有效的手段，以盡可能降低本錢，有方案地處理風(fēng)險(xiǎn)，以獲得企業(yè)平安生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)保障。這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對(duì)資源及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的消極影響，使生產(chǎn)能夠持續(xù)進(jìn)行。可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的處理是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要步驟。8.2風(fēng)險(xiǎn)分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)躲避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包

51、含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等 8.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別8.3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)1廣泛性(1)參與人員的廣泛性參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵人員指工程經(jīng)理、工程團(tuán)隊(duì)成員、工程及風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜?、工程的最終用戶、工程產(chǎn)品的顧客、其他工程經(jīng)理、利害關(guān)系者，等等。除上述人員外，還應(yīng)鼓勵(lì)所有工程人員廣泛參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，因?yàn)槊總€(gè)工程組織成員的工作性質(zhì)不同，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所不同，他們都有自己獨(dú)特的工程經(jīng)歷和工程風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，可以為識(shí)別工程的風(fēng)險(xiǎn)提供更多的途徑。(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別涉及廣泛的知識(shí)領(lǐng)域?yàn)榱俗畲罂赡艿刈R(shí)別所有工程風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的人員具有廣泛性，由于工程性質(zhì)的不同，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別將涉及到財(cái)務(wù)、技術(shù)、管理等多個(gè)的

52、不同知識(shí)領(lǐng)域，與此同時(shí)，工程風(fēng)險(xiǎn)信息分析技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法也會(huì)涉及到不同知識(shí)領(lǐng)域。2全生命周期性工程風(fēng)險(xiǎn)存在于工程生命期的各個(gè)階段中，不同階段會(huì)出現(xiàn)影響程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。工程生命期中的風(fēng)險(xiǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不是一次性的活動(dòng)，不僅包括工程初期對(duì)整體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，也包括在工程規(guī)劃、實(shí)施及交付等各個(gè)階段連續(xù)不斷的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。另一方面，隨著工程進(jìn)度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)產(chǎn)生，從而又需要開(kāi)展新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別?？傊?，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別必然貫穿于工程生命期的全過(guò)程。3信息依賴性風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的根底工作之一是收集有關(guān)的工程信息，然后識(shí)別不確定因素及其對(duì)工程產(chǎn)生的影響。信息的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性和

53、動(dòng)態(tài)性決定了工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響識(shí)別結(jié)果的可靠性和精確性，因此工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別具有信息依賴性。8.3.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)(一)成果說(shuō)明成果說(shuō)明是進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要依據(jù)，因?yàn)楣こ田L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最終目的是確定工程是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生工程的可交付成果。所以，工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要根據(jù)成果說(shuō)明來(lái)確定工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。(二)歷史資料以前類似工程實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，為識(shí)別現(xiàn)有工程的風(fēng)險(xiǎn)提供了非常重要的依據(jù)和參考。一般來(lái)說(shuō)，工程的歷史資料來(lái)源于歷史工程的各種原始記錄、公用數(shù)據(jù)庫(kù)、工程承當(dāng)單位成員的經(jīng)驗(yàn)等。(三)工程方案的信息在工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程中，

54、要針對(duì)各工程方案中包含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。如工程進(jìn)度方案的信息是分析工程質(zhì)量的重要依據(jù)，如果工程的進(jìn)度過(guò)快就可能保證不了工程的質(zhì)量。(四)工程風(fēng)險(xiǎn)的種類工程風(fēng)險(xiǎn)的種類為工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供了一個(gè)總的框架。工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工程組織風(fēng)險(xiǎn)、工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(五)制約因素和假設(shè)條件當(dāng)工程的制約因素發(fā)生變化或假設(shè)條件不成立時(shí)，就可能成為工程新的風(fēng)險(xiǎn)源。8.3.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是工程風(fēng)險(xiǎn)管理中的首要工作，它的主要工作內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面。1識(shí)別并確定工程有哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)這是工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第一項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別和確定工程可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，才能夠進(jìn)一步分析這些風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和

55、后果。所以在工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中首先要全面分析工程開(kāi)展變化的可能性，進(jìn)而識(shí)別出工程的各種風(fēng)險(xiǎn)并匯總成工程風(fēng)險(xiǎn)清單(工程風(fēng)險(xiǎn)注冊(cè)表)。2識(shí)別引起工程風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素這是工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第二項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出各工程風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，才能把握工程風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)展變化規(guī)律，才有可能對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)和控制。所以在工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中要全面分析各工程風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素及其對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)的影響方式、影響方向、影響力度等。3識(shí)別工程風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果這是工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第三項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出工程風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果及其嚴(yán)重程度，才能夠全面地認(rèn)識(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)。工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的根本目的是找到工程風(fēng)險(xiǎn)以及消減工程風(fēng)險(xiǎn)不利后果的

56、方法，所以識(shí)別工程風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要內(nèi)容。8.4風(fēng)險(xiǎn)分析8.4.1風(fēng)險(xiǎn)分析的概念風(fēng)險(xiǎn)分析有狹義和廣義兩種，狹義的風(fēng)險(xiǎn)分析是指通過(guò)定量分析的方法給出完成任務(wù)所需的費(fèi)用、進(jìn)度、性能三個(gè)隨機(jī)變量的可實(shí)現(xiàn)值的概率分布。而廣義的風(fēng)險(xiǎn)分析那么是一種識(shí)別和測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)、選擇和管理方案來(lái)解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有組織的手段。它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理三方面的內(nèi)容。本文中論及風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，都采用后一種定義。8.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析的方法(一)定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法定性風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是界定風(fēng)險(xiǎn)源，并初步判明風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合印象，是一些定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法的簡(jiǎn)介。易于看出，初步危險(xiǎn)分析是用于識(shí)

57、別系統(tǒng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)源，而以下的幾種方法那么用于定性地量化各種風(fēng)險(xiǎn)源可能對(duì)系統(tǒng)造成的破壞，從而判明系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大小。二定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法定量風(fēng)險(xiǎn)分析是在定性分析的邏輯根底上，給出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源的風(fēng)險(xiǎn)量化指標(biāo)及其發(fā)生概率，再通過(guò)一定的方法合成，得到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的量化值。它是基于定性風(fēng)險(xiǎn)分析根底上的數(shù)學(xué)處理過(guò)程?，F(xiàn)開(kāi)展較為成熟的方法有PRA概率風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,DPRA動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)概率評(píng)估及仿真通用軟件PRA和DPRA都是在FTA分析根底上的量化，在可靠性及運(yùn)行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用廣泛。稍作改造，我們便可將其運(yùn)用到工程風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域。其分析步驟如下：1識(shí)別工程研制過(guò)程中的困難環(huán)節(jié)，找出風(fēng)險(xiǎn)源；23標(biāo)識(shí)各風(fēng)險(xiǎn)源后果大小，及

58、風(fēng)險(xiǎn)概率；4度量。如果是用DPRA進(jìn)行評(píng)估，那么尚須考慮它們?cè)跁r(shí)間上的關(guān)系。另一種被廣泛運(yùn)用于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法是。是國(guó)外在八十年代初期開(kāi)展的一通用仿真軟件，它對(duì)工程研制構(gòu)造過(guò)程網(wǎng)絡(luò)，將各種復(fù)雜的邏輯關(guān)系抽象為時(shí)間、費(fèi)用、性能的三元組的變化。網(wǎng)絡(luò)模型面向決策，統(tǒng)籌處理時(shí)間、費(fèi)用、性能等風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵性參數(shù)，有效地解決多目標(biāo)最優(yōu)化問(wèn)題，具有較大的實(shí)用價(jià)值。它的原理是通過(guò)豐富的節(jié)點(diǎn)邏輯功能，控制一定的時(shí)間流、費(fèi)用流和性能流流向相應(yīng)的活動(dòng)。每次仿真運(yùn)行，通過(guò)蒙特卡洛模擬，這些參數(shù)流在網(wǎng)絡(luò)中按概率隨機(jī)流向不同的局部，經(jīng)歷不同的活動(dòng)而產(chǎn)生不同的變化，最后至某一終止?fàn)顟B(tài)。用戶屢次仿真后，通過(guò)節(jié)點(diǎn)收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決費(fèi)用及性能的分布，從而知道系統(tǒng)研制的風(fēng)險(xiǎn)。8.5風(fēng)險(xiǎn)躲避工程工程風(fēng)險(xiǎn)是指所有影響該工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素的總和。任何一項(xiàng)工程，其